Lösningsförslag B1- Start av utbyggnadsprojektet

Transkript

1 Byggprocessen 1(1) Lösningsförslag B1 Lösningsförslag B1- Start av utbyggnadsprojektet Upprätta handlingsplan Projektering av erforderliga maskiner Upphandling av maskiner Tillverkning av maskiner Montage av maskiner Byggprogram, grundat på verksamhetens krav Köp av fastighet Upphandling av konsulter Byggprojektering Bygglov Upphandling av entreprenörer Byggproduktion Här kan komma en rad andra aktiviteter också (en del av dem har vi inte med i vår kommande tidplan), t ex: kostnadsberäkning/budget för maskinprojekt och byggprojekt utbildning och anställning av personal layout för verkstad olika detaljeringsgrader för projekteringsfaserna, t ex förslagshandlingar, huvudhandlingar, bygghandlingar. intrimning av maskiner produktionens olika delar; grundläggning, stomme, stomkomplettering. kontroll av detaljplan (hos byggnadsnämnden) före bygglov Jämför gärna med tidplanen (övning B5).

2 Byggprocessen 1( 3) Lösningsförslag B2 Lösningsförslag B2 - Projektorganisation a) Alternativa upphandlingsformer Tänkbara förslag: A. Generalentreprenad med fast pris B. Samordnad generalentreprenad med fast pris. C. Generalentreprenad med fasta à-priser. b) Välj upphandlingsform Välj Generalentreprenad och fast pris Generalentreprenad > Små administrativa kostnader Byggstart enligt tidplan Enkelt ansvarsförhållande Detaljlösningar påverkbara Fast pris Kommentarer: > Tidig kontroll av slutkostnaden Liten risk för förseningar Låg administrationskostnad Skillnaden mellan de tre förslagen är liten men följande reflektioner kan göras: Samordnad Generalentreprenad kan ge mera komplicerade ansvarsförhållanden Generalentreprenad med fasta à-priser ger ökade administrationskostnader för byggherren Det kan för byggherren vara mer fördelaktigt att handla upp till fast pris i en lågkonjunktur, på grund av den hårdare konkurrensen. Alla "inköpsförtjänster" på underentreprenader finns sannolikt redan intecknade i generalentreprenörens anbud. En fjärde tänkbar upphandlingsform är Totalentreprenad. Denna upphandlingsform ger dock mindre möjligheter att påverka projektering och därigenom mindre möjlighet att påverka de slutliga detaljlösningarna.

3 Byggprocessen 2 (3) Lösningsförslag B c) Organisationsplan och bemanning (förslag variationer kan finnas) Inkp Ekonomi Kvalitetsansvarig enligt PBL Totalprojektstyrelse Totalprojekteledare Totalprojektplanerare Byggprojektledare Maskinprojektledare Maskinprojekteringsledare Maskinmontageledare Byggprojektering Entreprenrer Underentreprenrer El, VVS, Mlning mfl d)befattningsbeskrivning: För att en organisationsplan skall fungera riktigt, erfordras att ansvars- och befogenhetsgränser fastlägges noggrant. Detta brukar göra i form av befattningsbeskrivningar. Fastställ vilka/vilka befattningar av de som gavs i förutsättningarna som passar in på följande arbetsuppgifter och påståenden. Vem skall: ansvara för genomförandet av delprojektet bygg i enlighet med av totalprojektledaren (TPL) lämnade anvisningar och instruktioner Svar: Byggprojektledaren ansvara för kontroll av maskinmontage Svar: Maskinmontageledaren förbereda och lämna underlag för beslut i byggfrågor till byggherren (TPL) Svar: Byggprojektledaren sluta avtal med byggnadsentreprenörens underentreprenörer Svar: Byggentreprenören upprätta byggritningar och handlingar Svar: Byggprojektörerna

4 Byggprocessen 3( 3) Lösningsförslag B2 vara beställarens entreprenadjuridiske rådgivare under entreprenadtiden Svar: Byggprojektledaren planera och samordna det administrativa arbetet inom totalprojektet Svar: Totalprojektledaren leda och följa projektets genomförande och rapportera till projektstyrelsen Svar: Totalprojektledaren ta beslut om ramkostnader Svar: Totalprojektstyrelsen upprätta och följa upp tidplan för projektet Svar: Totalprojektplanerare samordna planering och inköp av maskinutrustning till den nya verksamheten Svar: Maskinprojektledaren utreda placering av den nya maskinutrustningen Svar: Maskinprojekteringsledaren utföra elinstallationer Svar: Underentreprenör hjälper byggherren att kontrollera att samhällskraven uppfylls i projektet Svar: Kvalitetsansvarig

5 Byggprocessen 1(3) Lösningsförslag B3 Lösningsförslag B3 - Fastighetsavtal a) Val av fastighet Val av fastighet Alt 1 Lund Internränta Alt 2 Dalby Internränta Investering Årskostnad Investering Årskostnad Tomtpris, kr/m Tomtarea Investering Tomt Transporter arb.dagar km/dag kr/km Summa årskostn Beräkning av antal arbetsdagar Totalt på ett år 365 Lörd, sönd -104 Semester -20 Helger utöver L o S -11 SUMMA 230 Välj fastigheten i Lund (den angränsande tomten). b) Överlåtelse enligt köpekontraktsmall bilaga 1 1

6 Byggprocessen 2(3) Lösningsförslag B KÖPEKONTRAKT Parter: Säljare Organisationsnummer Lunds Kommun Adress Box Lund Köpare Organisationsnummer Christian Fredriksson AB Adress Karlsvägen Lund ÖVERLÅTELSEN AVSER: Fastighetens/tomträttens betäckning - i fortsättningen kallad Vårby 44:4 Kommun och län: Lunds Kommun, Skåne län Säljaren överlåter och försäljer härmed till köparen fastigheten för en överenskommen köpeskilling av kronor ( Nio miljoner niohundratrettiosex tusen kronor) och i övrigt på följande villkor: 1 Säljaren överlåter fastigheten utan särskild friskrivning avseende fastighetens skick 2 Köpeskillingen skall erläggas i följande ordning kontant på tillträdesdagen Säljaren garanterar, att fastigheten vid tillträdet icke besväras av andra inteckningar än till totalt 0 kronor 4 Räntor, skatter och andra utgifter för fastigheten skall betalas av säljaren i den mån de belöper på och avser tiden före tillträdesdagen och för tiden därefter av köparen. Motsvarande skall gälla beträffande inkomster från fastigheten. 6 Stämpelskatten för detta köp betalas av köparen ensam. 7 Mot det att säljaren erhåller i 2 föreskriven köpeskilling upprättas köpebrev samt överlämnar säljaren till köparen de handlingar han innehar rörande fastigheten. 8 Övrigt Köparen förbinder sig i separat servitutsavtal utan ersättning godkänna att kommunen får rätt att dra ledningar i fastighetens sydvästra hörn ( 16 m2). Kommunen svarar för kostnaderna för servitutets inskrivning. Detta avtal gäller under förutsättning att det godkännes av kommunfullmäktige i Lund. 9 Detta köpekontrakt har upprättats i två likalydande exemplar, varav köparen och säljaren tagit var sitt. Lund xxxx-xx-xx ort och datum Nils Nilsson, Lunds kommun säljare Christian Fredriksson AB köpare 2

7 Byggprocessen 3(3) Lösningsförslag B3 c) Dolt fel Förekomsten av en betonggrund under vegetationstäcket måste anses vara ett tekniskt fel. Det kan dessutom betrakta som dolt eftersom den anlitade konsulten vid en normal besiktning inte kunde identifiera några symptom på att ett fel förelåg. Fredriksson hade ingen anledning att räkna med att det skulle finnas en betonggrund under vegetationstäcket. Fredrikssson kan anses ha fullgjort sin undersökningsplikt, se besiktningsutlåtande. En normal kontroll på byggnadsnämnden hade inte heller givit några upplysningar om den dolda grunden. Säljaren kan dessutom anses ha brustit i sin upplysningsplikt genom att inte tillhandahålla dokument som fanns om fastigheten. Sammantaget torde den betonggrund som påträffades vara ett exempel på dolt fel. Köparen bör kunna få nedsättning av köpeskillingen motsvarande kostnaden för att ta bort grunden. 3

8 Byggprocessen 1 (1) Lösningsförslag B4 Lösningsförslag B4 - Programskrivning a) Alternativval - etappvis utbyggnad Vi betraktar problemet som en differenskalkyl och räknar på arean som skiljer mellan alternativ 1 och 2: Tillverkning Montering Färdiglager Byggkostnad idag : Alternativ 1 Bygg allt nu 280 m2 140 m2 110 m2 530 m2 530 * kr = kr Alternativ 2 Vänta till efter tre år Slutvärde 3 år 10%: (1+0,10) 3 *3 710' Byggkostnad: *3 710' kr Fördyring 5 %*4 054' Störningskostnad kr kr kr kr Vänta med ombyggnaden till Alternativen kalkylmässigt lika, men om kostnaderna för drift och underhåll skulle medtagas blir beslutet ännu tydligare, alltså att vänta med investeringen. Dessutom finns ju en osäkerhet i hur mycket som verkligen behövs år b) Alternativval - målningsavdelning Alternativ 1 Alternativ 2 Anläggn.kostnad byggnad: 200*4 500 = kr Anläggn.kostnad vent 200*3*30*13 = kr Anläggn.kostnad byggnad 70*4 500 = kr Sprutbox= kr kr Merkostnad brandskydd kr Anlägg. Kostnad vent. 2*2*0,5*3600*13 = kr Välj sprutbox med arean 70 m kr c) Areaberäkning Personalrum 45*3 135 m2 Matsal+ kök 45*1,2/0, m2 Kontor+pentry 6* m2 415 m2 d) Översiktlig layout Areor verkstad Areor kontor Målning 70 Kontor 170 Råvarulager 820 Personalrum 135 Montering 360 Matsal 110 Färdigvarulager m 2 Tillverkning 720 El+värmecentral m 2 Totalt m2

9 Byggprocessen 1(1) Lösningsförslag B5 Lösningsförslag B5 - Planera byggprojektet a) b) c) Projektplan, Försening, Forcering av planen BLOCKNÄT: GANTT-SCHEMA: M1 Layout fr verkstad M2 Maskinprojektering M3 Upphandling Mutr M4 Tillverkning Mutr M5 Montage Mutr M6 Intrimning Mutr M7 Tillv produkter Sep Okt Nov Dec Jan Feb Mar Apr Maj Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dec Jan Feb Mar Apr Maj B1 Byggprogram B2 Upphandling kons B3 Frslagshandlingar B4 Huvudhandlingar B5 Anskan bygglov B6 Bygghandlingar B7 Upphandling entr B8 Grund och stomarb B9 Byggarb till tt byggn B10 Stomkomplettering

10 Byggprocessen 2(3) Lösningsförslag B Deluppgift b Tre månaders försening av bygglovet påverkar inte sluttiden. Deluppgift c

11 Byggprocessen 3(1) Lösningsförslag B5 PILNÄT:

12 Byggprocessen 1 (6) Lösningsförslag B6 Lösningsförslag B6 - Budget a) Upprättande av budget Konto 1: Markförvärv 11 Köpeskilling Area: 90x180= Pris: Summa konto Lagfart Stämpelskatt Expeditionsavgift Summa konto Övriga kostnader Gravationsbevis Summa konto 19 Summa konto 1 Konto 2: Anslutningsavgifter 21 VA-anslutning Grundavgift Byggd area Rörlig avgift Summa konto El-anslutning Anslutningsavgift Summa konto 22 Summa konto 2 Konto 3: Entreprenadkostnad 31 Markarbeten 311 Schakter Summa konto Vägar, planer, planteringar Kostnad Area Summa konto 312 Summa konto Byggnadsarbeten m2-kostnader enligt referensobjekt m2 580 kr/m kr 3% (på köpeskilling) 825 kr kr 230 kr 230 kr kr kr m2 30 kr/m kr kr kr kr 0 kr 250 kr/m2 tomt (exkl. byggnad) m kr kr Summa konto Kr * 1,03^11 =

13 Byggprocessen 2 (6) Lösningsförslag B6 Summa konto 3 Konto 4: Projektering, konsulter 41 Utredningar Kostnad Summa konto Projektering m2-kostnader enligt referensobjekt summa konto Kommunala avgifter kr kr kr Kr * 1,03^11= Bygglovskostnad Nybyggnadskarta Utstakning, lägeskontroll Summa konto kr kr kr kr 44 Byggledning och kontroll Kostnad (från B3) Summa konto Kr kr Summa konto kr

14 Byggprocessen 3 (6) Lösningsförslag B6 Konto 5: Övriga byggherrekostnader 51 Pantbrev Då det faktiska lånebeloppet ej är känt i detta skede används kreditivbeloppet som uppskattning. Pantbrevskostnad (enligt övning B2) = 2% på intecknat belopp kr per pantbrev. Detta ger; x 2% = kr. Summa konto kr 52 Mervärdesskatt 0 kr Summa konto 52 0 kr 53 Byggnadskreditiv Beräkning Datum Belopp Räntesats Antal månader Ränta ,0% ,0% (ej ränta på ränta) ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% Kreditivavgift 0,5% 0,005x = kr Summa konto kr Summa konto kr Total produktionskostnad kr

15 Byggprocessen 4 (6) Lösningsförslag B6 Beräkning konto Area (BTA) m2 BTA-kostnad från ref obj Kostnad 32 Byggnadsarbeten El VVS Målning Plåt Utsättning Summa Beräkning konto 42 Area (BTA) m2 BTA-kostnad från ref obj Kostnad 42 Projektering Summa

16 Byggprocessen 5 (6) Lösningsförslag B6 Kalkylsammanställning Projekt: Christian Fredriksson AB Projektbeskrivning: Utbyggnad av fabrik Verkstad: m2, Kontor: 375 m2 Area: m2 Kalkylskede/datum: Konto Text Kostnad (kr) Areakostnad (kr/m2) 1 Markförvärv 11 Köpeskilling kr kr 12 Lagfart kr 16 kr 19 Övriga kostnader 230 kr 0 kr Summa markförvärvskostnader kr kr 2 Anslutningsavgifter 21 VA - anslutning (vatten, avlopp, dagvatten) kr 35 kr 22 El-anslutning kr 17 kr 23 Fjärrvärme 0 kr kr 29 Övriga kostnader 0 kr 0 kr Summa anslutningsavgifter kr 52 kr 3 Entreprenadkostnad 31 Markarbeten kr 444 kr 32 Byggnadsarbeten kr kr 33 El kr 353 kr 34 VVS kr 440 kr 35 Målning kr 128 kr 36 Plåt kr 62 kr 37 Utsättning kr 7 kr 39 Övriga kostnader (index) kr 375 kr Summa entreprenadkostnader kr kr 4 Projektering, konsulter 41 Utredningar kr 12 kr 42 Projektering kr 312 kr 43 Kommunala avg (bygglov, nybyggnadskarta) kr 24 kr 44 Byggledning och kontroll kr 59 kr 49 Övriga kostnader (index) kr 14 kr Summa projektering, konsulter kr 421 kr 5 Övriga byggherrekostnader 51 Pantbrev kr 94 kr 52 Mervärdesskatt (på 2, 3 och 4) 0 kr 0 kr 53 Byggnadkreditiv kr 315 kr 54 Byggfelsförsäkring 0 kr 0 kr 59 Övriga kostnader 0 kr 0 kr Summa övriga byggherrekostnader kr 409 kr Total Produktionskostnad kr kr

17 Byggprocessen 6 (6) Lösningsförslag B6 b) Avstämning mot budgetram I nuläget ligger kalkylen något utanför budgetramen. Christian Fredriksson räknar dock med att kunna pressa en del kostnader och går därför vidare med projektet.

18 Byggprocessen 1 (4) Lösningsförslag B9 Lösningsförslag B7 - Systemskisser och alternativval Systemskiss 48m 9,5m KONTOR C-C PELARE: 6m 36m VERKSTAD a) Alternativval - stomme 1) Stomme 72m Moment mängd enhet ptim /enh ptim (h) spilltal mtrl - pris mtrl (kr) UE /enh UE (kr) Plintar 47,00 st 0, Pelare 47,00 st 0, Balkar 26,00 st 0, ,00 0, Direkta kostnader Materialkostnad 0 Arbetskostnad 0 Egna Direkta kostn 0 UE Direkta kostn APO: AL+BF 0 M+Ö 0 APO 0 EA 0 EAU EA Byggdelspris totalt

19 Byggprocessen 2 (4) Lösningsförslag B9 2) Ytterväggar Industridel Moment mängd enhet ptim /enh ptim (h) spilltal mtrl - pris mtrl (kr) UE /enh UE (kr) Lackerad galv 45 1,00 m2 0,20 0,20 1,05 449,2 471, mm gips 1,00 m2 0,14 0,14 1,10 64,4 70, Min. ull 1,00 m2 0,10 0,10 1,05 182,2 191, U-profil 0,89 m 0,14 0,12 1,05 229,2 214,19 0 Plastfolie 1,00 m2 0,04 0,04 1, ,8 Lackerad galv 20 1,00 m2 0,18 0,18 1, ,5 Fasadställning 1,00 m2 0,16 0,16 1,00 60,8 60,8 0, ,1 0,00 Direkta kostnader: Materialkostnad 1428,1 Arbetskostnad 256,62 Egna Direkta kostn. 1684,72 UE 0 Direkta kostn. 1684,72 APO: AL+BF 45,12 M+Ö 303,25 APO 348,37 EA: 162,65 EAU: 0 EA 162,65 BYGGDELSPRIS/m2 2195,74

20 Byggprocessen 3 (4) Lösningsförslag B9 Kontorsdel Moment mängd enhet ptim /enh ptim (h) spilltal mtrl - pris mtrl (kr) UE/ enh UE (kr) Fasadställning 1,00 m2 0,16 0,16 1,00 60,8 60,8 0 Fasadtegel 1,00 m2 1,12 1,12 1,05 689,8 724,29 0 Kramlor 4 st 0,02 0,08 1,05 14,4 60, min. ull (papp) 1 m2 0,11 0,11 1,05 126,4 132, min. ull 1 m2 0,09 0,09 1, , x120 träreglar 2,96 m 0,09 0,266 1,10 52,2 169,96 0 plastfolie 1 m2 0,04 0,04 1, ,8 0 gips 1 m2 0,20 0,2 1,20 75,8 90,96 0 2, ,46 0,00 Direkta kostnader: Materialkostnad 1426,46 Arbetskostnad 565,11 Egna Direkta kostn. 1991,57 UE 0 Direkta kostn. 1991,57 APO: AL+BF 99,36 M+Ö 358,48 APO 457,84 EA: 195,95 EAU: 0 EA 195,95 BYGGDELSPRIS/m2 2645,36 b) Livscykelanalys Kalkylränta 2% 4% 8% LCC Tegel 2736, , ,56 LCC Trä 2431, , ,57

21 Byggprocessen 4 (4) Lösningsförslag B9 Alternativval Yttervägg Kostnad Tegel 6*50=300 kr/m2 Ptim fasadtegel 1,12*1,10=1,232 Moment mängd enhet ptim /enh ptim (h) spilltal mtrl - pris mtrl (kr) UE/ enh UE (kr) Träpanel 1,00 m2 0,8 0,8 1, , min. ull (papp) 1 m2 0,11 0,11 1,05 126,4 132, min. ull 1 m2 0,09 0,09 1, , x120 träreglar 2,96 m 0,09 0,266 1,1 52,2 169,96 0 plastfolie 1 m2 0,04 0,04 1, ,8 0 gips 1 m2 0,20 0,2 1,2 75,8 90,96 0 1, ,99 0,00 Direkta kostnader: Materialkostnad 790,99 Arbetskostnad 411,14 Egna Direkta kostn. 1202,13 UE 0 Direkta kostn. 1202,13 APO: AL+BF 72,29 M+Ö 216,38 APO 288,67 EA: 119,26 EAU: 0 EA 119,26 BYGGDELSPRIS/m2 1610,06