Byggupphandling. Repetition. Anskaffningsstrategi. Vad är det man köper? Projektmål innebär att välja: - Ansvarsform (Entreprenadform)

Transkript

1 Repetition Byggupphandling Vad är det man köper? Projektmål Pris Anskaffningsstrategi innebär att välja: - Ansvarsform (Entreprenadform) - Ersättningsform Process (exv. miljö, säkerhet, genomförande) Gestaltning / Funktion - Samverkansform Tid 1

2 Anskaffningsstrategi Två principiella Ansvarsformer (Entreprenadformer) Anskaffningsstrategi Utförandeentreprenad Utförandeentreprenad - Generalentreprenad - Delad entreprenad - Mycket delad entreprenad Beställaren projekterar Innebär att köparen noggrant beskriver den produkt han vill ha tillverkad för tillverkaren, som räknar fram sitt pris för att tillverka produkten. Till exempel: Totalentreprenad inkl. funktionsansvar och projektering. Detaljbeskrivning: Jag skall vandra i fjällen och vill därför köpa en ryggsäck enligt bifogade ritning. Anskaffningsstrategi Ersättningsformer Innebär att köparen noggrant det problem som ska lösas med produkten och överlåter åt olika tillverkare att lämna förslag på lösning. Därefter väljer köparen den mest optimala lösningen Till exempel: Totalentreprenad Funktionskrav: Jag skall vandra i fjällen. Jag skall vara borta i sju dagar. Jag skall sova ute. Jag måste ha tillgång till mat (000kCal/dag) och vatten (2 l/dag). Temperatur på dagen 20 C på natten -2 C. Ev. last skall vara lätt att bära. Fast pris: - med indexreglering - utan indexreglering Fasta á-priser: - med indexreglering - utan indexreglering Löpande räkning: - med procentuellt arvode - med kostnadstak - med fast arvode med eller utan incitament 2

3 Standardavtal Standardavtal Standardavtal: AB0 ABT06 ABK09 ABS09 Utförandeentreprenader Totalentreprenader Konsultuppdrag Material Småhusentreprenader (Enskild konsument) (AMA AF12 Administrativa föreskrifter) Andra specialavtal: PV 01 Allmänna villkor för betongpumpning ABSE 2002 Allmänna bestämmelser för uthyrning och montage av ställningar CONTAB 200 Allmänna bestämmelser för tillhandahållande och transport av containers och flak för avfall. SRAH 0 Allmänna hyresvillkor för Rental Tilläggsavtal AB-U 07 UE under AB0 ABT-U 07 UE under ABT06 Tillägg till AB-U 07 PEFLEV 07 Plåt PLATT 07 Plattsättning RÄCKE 07 Vägräcken MP 08 Mur och Puts LÖSULL 08 Lösull UNDERTAK 08 Undertak Tillägg till ABT-U 07 Energiavtal 12 Branschspecifikt tillägg till ABM 07 Ballast ABM 07 Fabriksbetong Entreprenadformer Totalentreprenad Entreprenadformer Generalentreprenad Byggherre ABT06 Totalentreprenör Byggherre ABK09 AB0 Generalentreprenör Konsulter ABT-U07 Underentreprenörer Leverantörer ABK09 Konsulter ABU0 Underentreprenörer Leverantörer

4 Entreprenadformer Delad entreprenad Entreprenadformer Mycket delad entreprenad Byggherre Byggherre AB0 ABK09 Konsulter AB0 ABK09 Konsulter ABU0 Bygg VS Vent El SE Mark Stom VS Vent El Måln Plåt SE ABU0 UE Mark Måln Plåt UE < Leverantörer Leverantörer Alternativa ansvarsformer eller samarbetsformer Entreprenadformer Jämförelse Driftsentreprenad Energy Performance Contracting Funktionsentreprenad Förtroendeentreprenad Förhandlingsentreprenad Förvaltningsentreprenad Partnering Performance Contracting Samordnad generalentreprenad Styrd totalentreprenad Teknikupphandling Totalåtagande Sen start Mycket adm/samordning Oklar ansvarsfördelning Liten konkurrens Liten detaljpåverkan Lätt jämföra anbud G MD MD T G T G D MD D D D D G T MD Tidig start T Lite adm/samordn G T Klar ansvarsfördelning MD Stor konkurrens G D MD Stor detaljpåverkan T Svårt jämföra anbud MD Mycket delad entreprenad D Delad entreprenad G Generalentreprenad T Totalentreprenad

5 Fastighet En fastighet består av ett eller flera avgränsade områden på marken. Till en fastighet kan höra byggnader, skog, vatten med mera. All mark i landet är indelad i fastigheter och alla har en särskild beteckning inom kommunen (namn och nummer) till exempel Berga 1:8 i Lyckeby kommun. Källa: Lantmäteriets ordlista Fastighetsjuridik och finansiering Köpekontrakt En skriftlig köpehandling som upprättas i samband med ett fastighetsförvärv. Minimikraven på vad en köpehandling måste innehålla finns i kap 1 jordabalken. Vanligen finns dock samtliga villkor för fastighetsköpet angivna i köpekontraktet. Vid dubbla köpehandlingar används köpekontraktet tillsammans med ett köpebrev. JB kap 1 Köp av fast egendom slutes genom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall innehålla en uppgift om köpeskilling och förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen. Källa: Lagen.nu Köpebrev En skriftlig köpehandling som upprättas efter köpekontraktet i samband med ett fastighetsförvärv. Dess huvudsakliga funktion är att utgöra ett kvitto på fullgjord betalning. Köpebrevet kan vara betydligt kortare än köpekontraktet och behöver endast innehålla de minimikrav som finns uppställda för en köpehandling (jfr kap. 1och 2 jordabalken) samt en kvittens av köpeskillingen ( kap. 5 jordabalken). Om några bestämmelser om köpets fullbordan eller bestånd ( kap. 1 st 1 p jordabalken) tagits in i köpekontraktet måste dock dessa upprepas i köpebrevet för att de ska gälla ( kap. 6 jordabalken). Köpebrevet är den handling som brukar användas för lagfartsansökan. I och med att det är tillräckligt att köpebrevet innehåller minimikraven behöver inte parterna offentliggöra alla avtalsposter som finns angivna i köpekontraktet i sin lagfartsansökan Källa: Lagen.nu 5

6 Lagfart Byggnadskreditiv Den som köper en fastighet ska göra en ansökan om lagfart för att registrera att man är ägare. Ansökan om lagfart ska göras inom månader efter det att köpet ägt rum. Efter Fastighetsinskrivningens beslut om ägarförändringen (beviljande av lagfart) registreras ägare av fastigheter i Lantmäteriets Fastighetsregister. Källa: Lantmäteriets ordlista En tillfällig garanti från banken att betala löpande byggkostnader. Används normalt när säkerhet för vanligt banklån saknas. En avgift utgår tillsammans med en överenskommen ränta på det belopp som betalats ut. Räntan är normalt högre än bankränta. För att få lånet görs en sedvanlig kreditprövning. Inkomster och utgifter beräknas. Den som tar lånet ska ha råd att betala de kostnader lånet är förknippat med. Under själva byggtiden kommer flera besiktningar att göras på fastigheten. Dels kontrollerar besiktningsmannen att de arbeten som fakturerats för verkligen har genomförts, dels undersöker han om huset ökar i värde på det sätt som förväntas. Slutligen, när allt är klart, görs en slutbesiktning på hela huset. När slutbesiktningen genomförts utfärdar kommunen ett slutbevis för husbygget. Då kan även kreditivet omvandlas till ett fastighetslån. Den stora delen av lånet omvandlas vanligen till ett bottenlån. I vissa fall kan ett topplån behövas, vilket innebär en högre kostnad. För att omvandla lånen krävs att fastigheten belastas med pantbrev. Revers (Skuldebrev) Ordet revers är en synonym för skuldebrev, dvs. ett skriftligt dokument som bevisar att någon har en skuld till en annan. I en revers ska det, förutom att skulden finns, även framgå vilka parterna för avtalet är, dvs. vem som är gäldenär och vem som är borgenär. Reverser behövs för trots att muntliga avtal gällande pengaskulder är giltiga, så är avtal som gjorts på detta vis mycket svåra att bevisa, vilket innebär att åtminstone de flesta lånegivare inte går med på detta, utan istället kräver en skriftlig revers. Inteckning Inskrivning av ett visst belopp i fastigheten som kan pantsättas. Ett belopp registreras för fastigheten, i Fastighetsregistret, efter beslut av Fastighetsinskrivning om inteckning. Som bevis för inteckningen erhålls ett datapantbrev eller ett pantbrev i pappersform som kan pantsättas. Panthavaren har sedan säkerhet för fordringar denne har mot fastighetsägaren motsvarande den pantsatta inteckningens belopp. Kommentarer: För att veta vem som för tillfället är i besittning av ett visst pantbrev, flyttas det digitalt mellan olika ägares digitala arkiv En inteckning kostar 2% av det intecknade beloppet i stämpelskatt plus en administrativ avgift på 75:- Källa: Lantmäteriets ordlista 6

7 Pantbrev Ett bevis för en inteckning. Ett pantbrev är en värdehandling som utfärdas av Fastighetsinskrivning efter att de beslutat bevilja din ansökan om inteckning. Om du lånar på ditt hus överlämnas pantbrevet till långivaren som säkerhet för lånet. De flesta pantbrev hanteras numer i elektronisk form i pantbrevsregistret. När ett pantbrev inte hanteras elektroniskt är det i pappersform. Kommentarer: När lånet är betalt lämnas pantbrevet tillbaks till låntagaren Pantbrevet kan då användas som säkerhet på nytt Pantbrevet följer fastigheten Källa: Lantmäteriets ordlista Om ett pantbrev tappats bort måste man ansöka om dödning Pantbrevet har inget eget värde utan är ett bevis om säkerhet finns. Vid obestånd får långivarna tillbaka sina pengar i den ordning som pantbreven registrerats. Fastighetsbevis (tidigare Gravationsbevis) Fastighetsbevis utfärdas särskilt för varje fastighet eller samfällighet (samfällighetsbevis) och ska innehålla de uppgifter som framgår av fastighetsbeviskungörelsen (SFS 197:106). I fastighetsbeviset redovisas bl.a.: registerbeteckning, ursprung, avregistrering, belägenhetsadress, omfång, läge,areal, fristående, fiske, andel i samfällighet och/eller gemensamhetsanläggning, fastighetsbildningsåtgärder, avskild mark, rättigheter, planer och bestämmelser, vissa taxeringsuppgifter m.m. och övriga förhållanden som anmärkts i Fastighetsregistrets allmänna del. I beviset redovisas dessutom aktualitetsdatum i Fastighetsregistrets inskrivningsdel, lagfart, tomträttsupplåtelse, tomträttsinnehav, inteckningar m.m. samt anteckningar. Källa: Lantmäteriets ordlista Entreprenadindex (ersätter E8 Basmånad Januari 2011) Beräkningsexempel 7

8 Entreprenör arvode Arbetsplatsens självkostnader Direkta kostnader Anbudssumma Entreprenadindex (ersätter E8 Basmånad Januari 2011) Kommentar Entreprenadindex Exempel En entreprenör lämnar ett anbud med ett fast pris och indexreglering i Mars Anbudssumman är på 12,5 miljon. Arbetena sätter igång den 1 Juni och utförs och faktureras enligt nedan. Använd Littera 12 Byggnader med stomme av trä. Hur mycket index har entreprenören rätt att fakturera för hela arbetet? K = V 0,9 (iu ib)/ib K = V 0,9 (iu ib)/ib Byggdelskalkylering Marknadsbedömning Planerad Risk & Vinst Centraladministration Byggdelskalkylering Arbetsplatsomkostnad - APO Material Arbete UE 8

9 Drifttid Totaltid Arbetstid Byggdelskalkylering Arbetskostnad (kr) = Arbetstid (tim) x timkostnad (kr/tim) Timkostnad ÅrsTimlön = Årslön/Antal årsarbetstimmar Årslön = 12 * månadslön + Semestertillägg = 12,2 * månadslön Semestertillägg 0,8% av månadslön per semesterdag (25 dagars semester medför alltså 0,8 /100 * 25 = 0,2 månadslöner) Byggdelskalkylering Sektionskostnad Träregelvägg med lockpanel (250 m2) Arbetsplatstid Metodtid Driftavbrottstid Antal arbetsdagar/år = Antal årsarbetstimmar = c:a 1810 tim ÅrsTimkostnad = ÅrsTimlön + sociala kostnader* * Arbetsgivaravgift = 1.2% Pension c:a 10% (beror på lön, avtal, tidigare sparande, m.m.) Exempel: Månadslön 25 tkr, 2012 (225 arb. dagar) Årslön = 12,2 * 25 tkr = 05 tkr ÅrsTimlön = 05 tkr / (225 * 8) = 169: ÅrsTimkostnad = 169: * (1+0,12+0,06) = 22:8 EffektivTimkostnad = ÅrsTimkostnad Beläggningsgrad EffektivTimkostnad = 22:8/0,85 = 27:9 Tidsplanering 9

10 B 5/ C 9/ 5/6 C 9/10 Tidigast möjliga start / B 7/ E 10/ F 1/ / B 7/7 E 10/10 F 1/1 Senast nödvändiga start 0/ 0/0 6/ 6/7 10

11 Exempel direkt i tidplan 5/6 C 9/10 Aktiviteter som har samma tidigaste start som senast nödvändiga ligger på kritiska linjen / B 7/7 E 10/10 F 1/1 A1 A2 2 C 0/0 Byggstart B E F D 6 6/7 Nuvärdesberäkning Om jag sparar ett belopp (B) idag, vilket kapital (K) har jag då om n år, Ifall räntan är r %? Svar: K = B * (1+r) n Exempel: B = 100 tkr; r = 15%; n = 5 år => K = 201 tkr Omvänt gäller att om jag har en kostnad om 5 år på 201 tkr, så kostar den bara 100 tkr idag. Dvs. har jag 100 tkr idag, kan jag investera dem så att jag har 201 tkr om fem år, när kostnaden skall betalas. Exempel: Vi funderar på att investera i en maskin som kostar 1,5 miljoner idag. Vi räknar med att vi med den kan tjäna 00 tkr per år i fem år och att vi då kan sälja den för 200 tkr. Vi har en kalkylränta på 15%. Nuvärdesberäknad Kostnad: 1,5 0,2/ = 1, Nuvärdesberäknad Vinst: 00 (1/1, /1,15 5 ) = 1, Mkr Alltså, investeringen ger lägre avkastning än kalkylräntan. Så trots att jag tjänat 500 tkr (5*0, 1,5) bör jag leta efter en annan investering. I det aktuella fallet blir räntan ungefär 1,%, vilket i sig inte är dåligt i dagsläget. För att nå upp till kalkylräntan, behöver jag ha en årlig vinst på 18 tkr. Lycka till på tentan! 11