SAMRÅDSREDOGÖRELSE GRANSKNINGSHANDLING DETALJPLAN FÖR MELLBY 37:2 M.FL. MELLBYSTRAND LAHOLMS KOMMUN Detaljplan, standardförfarande Tillhör miljö- och byggnadsnämndens beslut 2019-03-20 Samhällsbyggnadskontoret Humlegången 6 312 50 Laholm Växel: 0430 150 00 www.laholm.se
SAMRÅDSREDOGÖRELSE SAMRÅDSFÖRFARANDE Miljö- och byggnadsnämndens beredningsutskott beslutade den 8 november 2018 169 att förslaget skulle sändas ut på samråd. Samrådshandlingar har skickats till berörda myndigheter och fastighetsägare. Eventuella synpunkter skulle vara inlämnande senast den 1 februari 2019. Samrådstillfällen för allmänhet fanns den 15 och 17 januari 2019. Totalt har 17 skrivelser kommit in, varav 3 från statliga myndigheter, 7 från kommunala nämnder eller styrelser, 5 från övriga myndigheter, bolag och organisationer, 2 från intresseföreningar. Några synpunkter från sakägare har inte lämnats in. SYNPUNKTER FRÅN STATLIGA MYNDIGHETER Synpunkterna från ovan nämnda remissinstanser citeras nedan. Länsstyrelsen Ärendet Planområdet är beläget i södra delen av Mellbystrand. Planområdet är beläget vid korsningen mellan Kustvägen och Kolonivägen. Syftet med detaljplanen är att möjliggöra för bostäder i form av flerbostadshus samt för verksamheter till förmån för handels-, fritids- och turismnäringen inom fastigheten Mellby 37:2. I området föreslås uppförande av en ny lokal för centrumändamål samt ca 6 bostäder. Byggnaderna får uppföras med en byggnadshöjd på 4,5 meter i enlighet med vad som är tillåtet idag, samt med en högsta nockhöjd på 6,0 meter, vilket utgår från gällande planbestämmelser och som ansluter till omgivande bebyggelse. Gällande regleringar I Laholms gällande översiktsplan, Framtidsplan 2030, är utvecklingsmålet för Mellbystrand att bevara och utveckla dess roll som turistmål kombinerat med ett attraktivt permanentboende. Mellbystrand är fullt utbyggt och de befintliga bebyggelseområden som finns i Mellbystrand ska utvecklas. Planförslaget är förenligt med översiktsplanen eftersom den innebär förtätning med bostäder och centrum på redan ianspråktagen mark. Planområdet omfattas av detaljplan för Mellbystrand, södra delen. Detaljplanen medger handel med max en våning och högsta byggnadshöjd 4,5 m. Planområdet ligger inom riksintresse för friluftslivet enligt 3 kap 6 miljöbalken (MB). Det omfattas även av de särskilda hushållningsbestämmelserna enligt 4 kap. 1, 2 och 4 miljöbalken. Planområdet omfattas även av influensområdet för väderradar Bjäre, men bedöms inte påverka riksintresset. Redan ianspråktagen mark förtätas och föreslagen centrumanvändning kan bidra till service som stärker turism och friluftsliv längs kusten. 2
Synpunkter på sådant som kan aktualisera prövning Länsstyrelsen bedömer med hänsyn till ingripandegrunderna i 11 kap 10 plan- och bygglagen (PBL) och nu kända förhållanden att ett antagande av en detaljplan enligt förslaget inte kan komma att prövas. Motiv för bedömningen Länsstyrelsen befarar inte att: - riksintresse enligt miljöbalken påtagligt kommer att skadas, - reglering av mellankommunala frågor inte samordnas på ett lämpligt sätt, - miljökvalitetsnormer enligt miljöbalken inte iakttas, - strandskydd enligt 7 kap miljöbalken upphävs i strid med gällande bestämmelser. - det som föreslås blir olämpligt med avseende på hälsa eller säkerhet eller till risken för olyckor, översvämning eller erosion. Råd om tillämpningen av PBL och miljöbalken Betydande miljöpåverkan Länsstyrelsen delar kommunens uppfattning att planförslagets genomförande inte innebär betydande miljöpåverkan. (1) Buller I planbeskrivningen på sid 17 sägs att Beräkningarna visar på en ekvivalent ljudnivå på 60 dba 8 meter från Kustvägen, vilket innebär är riktvärdena klaras inom huvuddelen av angiven byggrätt. Enligt 3 förordning (2015:216) om trafikbuller vid bostadsbyggnader är riktvärdet 60 dba vid fasad för bostäder större än 35 kvm. För bostäder upp till 35 kvm är riktvärdet 65 dba vid fasad. Om buller från spårtrafik och vägar överskrider den ekvivalenta ljudnivån 60 dba eller 65 dba för bostäder upp till 35 m 2 vid en bostadsbyggnads fasad, bör minst hälften av bostadsrummen i en bostad vara vända mot en sida där 55 dba ekvivalent ljudnivå inte överskrids vid fasad, och minst hälften av bostadsrummen vara vända mot en sida där 70 dba maximal ljudnivå inte överskrids mellan kl. 22.00 och 06.00 vid fasad, enligt förordningen (2015:216) om trafikbuller vid bostadsbyggnader. Länsstyrelsen anser att detta bör säkerställas i planen med planbestämmelse. (2) Översvämning Översvämningsrisker, även för närliggande bebyggelse, behöver beskrivas. Utbyggnad av områden i närheten kan behöva beaktas. Var vattnet tar vägen när ledningar/diken/dammar är vattenfyllda och hur detta vatten ska omhändertas behöver beskrivas. Genom en väl genomtänkt höjdsättning av hela planområdet kan man välja vilka ytor som ska översvämmas vid kraftiga regn, exempelvis kan grönytor användas som översvämningsytor. Fornlämningar Sett ur fornlämningssynpunkt finns inget att erinra mot aktuellt detaljplaneförslag. Inom området finns inga idag kända fornlämningar. Sannolikheten är liten för förekomst av idag okänd välbevarad fornlämning dold under mark inom planområdet. Trafik Trafikverkets synpunkter ska beaktas. 3
Huvudmannaskap, gemensamhetsanläggningar och fastighetsbildning Lantmäteriets synpunkter ska beaktas. (3) Plankarta och planbestämmelser Kommunen bör fastställa någon eller några plushöjder för allmän plats (GATA) i planbestämmelserna. (1) Det anses finnas goda möjligheter att undvika att riktvärdena för buller överskrids. I tänkt byggnation löses bullerfrågan genom att placera bostadsbebyggelse längre bort från kustvägen och att ytterligare förbättra ljudmiljön genom att placera en kontorsbyggnad som skärmar av. Skulle bostadsbebyggelse i framtiden önskas placeras på annat sätt så finns det goda möjligheter för bullerreducerande åtgärder. Fördelningen mellan andelen bostäder och centrumverksamheter regleras inte i detaljplanen, vilket innebär att fastigheten kan komma att enbart bestå av centrumverksamheter och riktlinjerna blir då inte aktuella. Riktlinjerna för buller kommer följas upp vid ansökan om bygglov. (2) Planbeskrivningen kompletteras med förslag på hur dagvattenhanteringen kan utformas. Detaljplanen förbättrar möjligheterna för att ta hand om dagvatten genom regleringen om att endast 75% av fastigheten får hårdgöras. I gällande detaljplan finns ingen reglering och 100% får därför hårdgöras. Detaljplanen kommer vidare införa bestämmelse om att marklov ska krävas för markåtgärder som försämrar markens genomsläpplighet. Se även kommentar 3. (3) Att reglera höjdsättningen av kvartersmark och gata i detaljplanen anses inte vara lämpligt med hänsyn till att dagvattenavrinningen måste hanteras genom en strategi för ett större område. Att göra enskilda ingrepp på enstaka fastigheter och delar av vägar ses inte som hållbart. Lantmäteriet Vid genomgång av planförslagets samrådshandlingar (daterade 2018-11-07) har följande noterats: För plangenomförandet viktiga frågor där planen måste förbättras (1) Gemensamhetsanläggningar I planbeskrivningen anges att inga gemensamhetsanläggningar behöver bildas. Planen omfattar dock del av Kolonivägen som står under förvaltning av Mellby ga:5. Delen av vägen är utlagd som allmän plats med kommunalt huvudmannaskap i planen. Det innebär att Mellby ga:5, med nuvarande utformning av planen, måste omprövas och del av ga:5 ska tas bort. Om syftet är att ha kommunalt huvudmannaskap på den vägen måste det framgå av planbeskrivningen att en konsekvens är behov av omprövning av ga:5. 4
Det ska också redogöras för 40 a anläggningslagen som fastslår skyldighet för ägaren till fastighet som blir av med belastning av ga att betala ersättning till de fastigheter som deltar i ga:n. Dessa regler är inte dispositiva och gäller alltså när en gemensamhetsanläggning minskas i omfattning. (2) Med tanke på hur det ser ut i det övriga området så verkar det vara en bättre lösning att lägga enskilt huvudmannaskap på Kolonivägen. (3) Inlösen av allmän plats Skrivningen ang. inlösen av allmän plats bör förtydligas så att det framgår att kommunen med stöd av detaljplanen har rätt att lösa in den allmänna platsen utan överenskommelse med den berörda fastighetsägaren. Delar av planen som bör förbättras (4) Fastighetsbildning Lantmäteriet noterar redogörelsen om ändring av servitut för parkeringsplats från 15:42 till 37:2. Avser detta området söder om 37:2 som nu blir planlagd kvartersmark? Det skulle kunna förtydligas i planbeskrivningen att berörda fastighetsägare valt att genomföra detta med servitut men att planen också möjliggör en utökning av 37:2 med det område som nu blir planlagd kvartersmark söder om fastigheten. Vidare skulle det kunna förtydligas angående ledningsrätt att det genom u-området skapats planmässiga förutsättningar för att bilda ledningsrätt inom kvartersmarken. Det måste dock bildas en ledningsrätt för att juridiskt säkra rättan att ha ledningar inom området. (5) Plankartan följer inte boverkets rekommendationer Enligt rekommendationen finns det ingen användning som ska ha vit färg. I detta fall har användningen Bostad vit färg bland planbestämmelserna. Delar av planen som skulle kunna förbättras (6) Ej behov av att precisera egenskapsbestämmelser/administrativa bestämmelser I planen finns bestämmelser om utnyttjandegrad (e1), minsta fastighetsstorlek (d1), källare får inte finnas (b1), begränsning av hårdgjord yta (n1) samt markreservat (u1). Lantmäteriet kan endast finna en av varje enstaka bestämmelse. Därför borde det inte finnas något behov av att precisera dessa bestämmelser med indexsiffra. (1) Plan- och genomförandebeskrivningen kommer att kompletteras i enlighet med Lantmäteriets yttrande gällande omprövningen av Mellby GA:5 och den ersättningssituation som uppkommer i enlighet med 40a AL. (2) Trots enskilt huvudmannaskap på merdelen av vägarna längs kusten så har kommunen tagit över driften. Kommunen jobbar därför med att successivt detaljplanelägga vägarna med kommunalt huvudmannaskap. En allt större andel av de boende i kustområdet är permanentboende, vilket ytterligare motiverar ett kommunalt huvudmannaskap. 5
(3) Kommunens rätt att lösa in allmän platsmark förtydligas i planbeskrivningen enligt Lantmäteriets yttrande. (4) Planbeskrivningen förtydligar enlig Lantmäteriets yttrande att det är möjligt att utöka fastigheten Mellby 37:2 med del av Mellby 15:1 där det idag finns servitut för parkering. Vidare förtydligas att det kommer behöva ansökas om ledningsrätt inom u- området. (5) Enligt Boverkets rekommendationer så bör kombinationer av användningar redovisas separat i listan över planbestämmelser och att kommunen då avgör, utifrån vad som blir tydligas, vilken färg som ska användas för respektive användning i listan. För att tydliggöra att använd B1 Flerbostadshus enbart finns med i detaljplanen som en del av annan användning (C Centrum) så används en neutral vit färg. (6) Indexsiffror för egenskapsbestämmelser tas bort enligt Lantmäteriets yttrande. Trafikverket Laholms kommun har översänt rubricerat ärende daterad 2018-12-06 till Trafikverket för samråd. Ärendet Detaljplanens syfte är att möjliggöra för 6 bostäder i form av flerbostadshus samt för verksamheter till förmån för handels-, fritids- och turismnäringen inom fastigheten Mellby 37:2. Planområdet är omringad av kommunala vägar som ansluter till väg 24 vid avfart med väg E6/24. Vägen Väg E6/20 och väg 24 är utpekade som riksintresse i enlighet med 3:8 Miljöbalken och primärt stråk för farligt gods. Trafikverkets synpunkter Trafikflöde Trafikverket noterar att trafikutredningen (Norconsult 2018-03-13) tar höjd för förtätning i Mellbystrand och förutsätter att planen är inkluderad i de siffror som redovisas i utredningen. Trafikverket har därmed inga synpunkter gällande trafikalstringen. Trafikverket vill upplysa om att om nya planer i Mellbystrand tillkommer som inte är inkluderade i trafikutredningen och som kan komma att påverka det statliga vägnätet så ska samråd göras med Trafikverket angående eventuella åtgärder som kan komma att behövas. Övrigt Trafikverket anser att planförslaget är förenligt med gällande översiktsplanen. Trafikverket ser fram emot fortsatt deltagande i ärendet. 6
SYNPUNKTER FRÅN KOMMUNALA NÄMNDER OCH STYRELSER Synpunkterna från ovan nämnda remissinstanser citeras nedan. Kommunstyrelsen Kommunstyrelsen har inget att erinra mot förslag till detaljplan. Räddningstjänsten Räddningstjänsten har granskat handlingarna och har inga synpunkter. Kultur- och utvecklingsnämnden Kultur- och utvecklingsnämnden har inget att invända mot Plansamråd för detaljplan Mellby 37:2 m.fl., Mellbystrand, men lämnar följande synpunkter att beakta i utvecklingen av Mellbystrand: - Utökning av service gällande allmän kultur och bibliotek - Utövning av friluftsliv/aktiviteter som kan kräva sporthallar, lekplatser etc. - Tillgänglighetsanpassning för tillgång till området - Konstnärlig gestaltning i offentlig miljö, vid torgbildning till exempel och att man i denna fråga följer en-procents-regeln Kultur- och utvecklingsnämndens synpunkter angående utvecklingen av Mellbystrand har noterats. Socialnämnden Socialnämnden har inget att erinra kring detaljplan för Mellby 37:2 m.fl. Mellbystrand. Barn- och ungdomsnämnden Barn- och ungdomsnämnden överlämnar barn- och ungdomskontorets tjänsteskrivelse den 8 januari som svar på remiss Barn- och ungdomskontorets synpunkter Barn- och ungdomskontoret vill framföra att byggnation av nya bostäder i Mellbystrand ytterligare förstärker behovet av platser i både förskola och skola. Väster om det aktuella planområdet pågår en ny plan för Mellby 15:1, vilken medger möjlighet att uppföra en ny förskola. Det är givetvis angeläget att det finns tillgång till förskoleplats i området, men även att det tillskapas fler förskole- och skolplatser i kustområdet generellt. Samhällsbyggnadskontoret instämmer i att det finns ett behov av fler förskole- och skolplatser längs kustområdet. Laholmshem AB Laholmshem AB och Kommunfastigheter i Laholm AB har tagit del av förslag till detaljplan och har inget att erinra. 7
Laholmsbuktens Va-nämnd Laholmsbuktens VA tillstyrker planen, och har inget att erinra. SYNPUNKTER FRÅN ÖVRIGA MYNDIGHETER, BOLAG OCH ORGANISATIONER Synpunkterna från ovan nämnda berörda citeras nedan. Originalhandlingarna finns tillgängliga på samhällsbyggnadskontoret. Hallandstrafiken I direkt anslutning till planområdet på Kustvägen ligger hållplats "Kolonivägen" som trafikeras av linje 225 med som mest timmestrafik under morgon/eftermiddag på vardagar. Enligt planförslaget finns förslag om att iordningställa busshållplatserna och i samband med det även förbättra säkerheten på det oövervakade övergångsstället. Del av fastighetsgräns mot Kustvägen regleras med utfartsförbud, vilket skapar möjlighet och utrymme att anlägga bättre och säkrare busshållplatser i läge med Kolonivägen, för att undvika att bussar behöver stå på gång- och cykelvägen. Hallandstrafiken har i tidigare yttranden på detaljplaner i Mellbystrandsområdet lyft vikten av att hållplatserna på Kustvägen successivt rustas upp. Hallandstrafiken ställer sig därför positivt till att aktuell hållplats rustas upp och ser gärna en löpande dialog kring upprustning av fler hållplatser i stråket längs Kustvägen. Hallandstrafiken har i övrigt inga synpunkter på detaljplanen. En dialog med Hallandstrafiken kommer föras vid upprustning av busshållplatserna. Kulturmiljö Halland Kulturmiljö Halland har fått rubricerade ärenden för yttrande. Vi har inget att erinra mot ny detaljplan för Mellby 37:2 m.fl. Den befintliga byggnaden på fastigheten har inte något kulturhistoriskt värde och det finns inte fastigheter med kulturhistoriskt värde i anslutning till aktuell fastighet. Ny bebyggelse ansluter i storlek och höjd till omgivande bebyggelse. Weum Gas AB Weum Gas AB tidigare E.ON Gas Sverige AB, har tagit del av inkomna handlingar i ovan rubricerat ärende. Weum Gas AB har inga ledningar eller anläggningar i aktuellt område och har därmed inget att erinra i rubricerad detaljplan. Södra Hallands Kraft El Södra Hallands Kraft ek förening/el har inget att erinra gällande rubricerat plansamråd (var vänligen notera att när det gäller gas inom området så svarar vår gasavdelning). Förmodligen kommer det att behövas en ny serviskabel till fastigheten och blir det aktuellt med en större effektökning så kommer vi gräva nya kablar från nätstationen 8
som står ca. 100m söder om Mellby 37:2 på Mellby 15:42. I annat fall så finns det kabelskåp i den norra änden på Mellby 37:2 där befintlig serviskabel är ansluten. Schaktning för dessa kablar kommer att utföras längs Kustvägen. Vi vill i god tid ha reda på hur stor och var servisanslutningen ska vara så vi kan planerar eventuell samförläggning av rör/kablar. TeliaSonera Skanova Access Bakgrund TeliaSonera Skanova Access AB (Skanova) har tagit del av förslag till detaljplan enligt ovan, och låter framföra följande: Yttrande Skanova har markförlagda kabelanläggningar inom detaljplaneområdet, se bifogad karta. Skanova önskar att så långt som möjligt behålla befintliga kabelanläggningar nuvarande läge för att undvika olägenheter och kostnader som uppkommer i samband med flyttning. Denna ståndpunkt skall noteras i planhandlingarna. Tvingas Skanova vidta undanflyttningsåtgärder eller skydda telekablar för att möjliggöra exploatering förutsätter Skanova att den part som initierar åtgärden även bekostar den. Kabelanläggningar inom området förväntas kunna ligga kvar i nuvarande läggen. 9
SYNPUNKTER FRÅN INTRESSEFÖRENINGAR Villaägarna i södra Halland Villaägarna i Södra Halland har tagit del av handlingarna i rubricerat ärende. Villaägarna har inget att erinra. Naturskyddsföreningen Naturskyddsföreningen i Södra Halland lämnar följande synpunkter till samrådshandlingarna av Mellby 37:2 m.fl. (1) Naturskyddsföreningen yrkar på att en fördjupad översiktsplan för kustområdet tas fram innan granskningsförfarandet av Mellby 37:2 m.fl. presenteras. Denna fördjupade översiktsplan skall visa: - vilka områden som behövs för att ta hand om dagvatten, - hur parkeringsproblematiken skall lösas, - hur en grön sammanhängande infrastruktur för hela kustområdet ska se ut, - hur alla grönområdena fortsatt kan hänga ihop och inte bli små isolerade öar. - hur man skall möta klimatförändringarna med höjda havsnivåer Detaljplanearbetet för detta område bör göras i nära samarbete med detaljplanearbetet för Mellby 15:1 för att belysa helhetsproblematiken och därför bör båda planerna invänta den fördjupade översiktsplanen. Regnvatten kommer att söka sig till de områden som är lättast tillgängliga, utan att ta hänsyn till tomtgränser, alltså måste vi människor planera utifrån vattnets förväntade beteende. Därför är det nödvändigt att vid planering titta på flera angränsande områden samtidigt. (2) Vi anser att husen skall förses med solfångare för hus/varmvattenuppvärmning och solceller. (3) Vad gäller persontransporter bör busshållplatsen i synnerhet på östra sidan göras bättre. Risk för på att man blir påkörd i synnerhet när det är mörkt och regnigt. Det saknas säker plats att stå på och det finns inget väderskydd mot regn och blåst. Det lockar sannerligen inte att ta en buss istället för bilen. (1) Laholms kommun arbetar aktivt med att ta fram en fördjupad översiktsplanen för kusten som bland annat berör de punkter som angivit. Dock är denna långt ifrån att bli färdigställd och det är inte rimligt att stoppa all samhällsutveckling längs kusten i väntan på denna. Se även kommentar 2 och 3 till Länsstyrelsen. (2) Detaljplanen hindrar inte användning av solceller, men det anses inte heller lämpligt att specificera den tekniska lösningen för uppvärmning. Krav på energihushållning vid nybyggen ställs vid bygglov. (3) Upprustning av busshållplatser och trafiksituationen runtomkring är något som kommunen jobbar med, men är ingenting som kan regleras i en detaljplan. 10
SAMMANFATTNING Plankartan föreslås ändras och kompletteras i följande avseende: En ny planbestämmelse a, som anger att Marklov kvävs även för markåtgärder som försämrar markens genomsläpplighet. Indexsiffror tas bort för egenskapsbestämmelser där det inte finns flera av samma typ. Plan- och genomförandebeskrivningen föreslås ändras och kompletteras i följande avseende: Beskrivning av hur dagvattnet kommer hanteras inom fastigheten Information om att marklov krävs för att försämra markens genomsläpplighet. Information gällande omprövning av Mellby GA:5 och den ersättningssituation som uppkommer i enlighet med 40a AL. Kommunens rätt att lösa in allmän platsmark utan överenskommelse med fastighetsägaren. Förtydligande om att det är möjligt att utöka fastigheten Mellby 37:2 med del av Mellby 15:1 där det idag finns servitut för parkering. Förtydligande om att det kommer behöva ansökas om ledningsrätt inom u- området. Inventeringar och utredningar som föreslås är: Ett PM för dagvattenhanteringen inom området. LAHOLM 2019-02-22 Charlotta Hansson Samhällsbyggnadschef Amadeus Henriksson Planarkitekt 11