2011-05-05 Dnr MSN/2010:1223 Kommunstyrelsen Start-PM Ny detaljplan för Missonsskolan 1, stadsdelen Stockby Ärendet Fastighetsägaren till Missionsskolan 1 har inkommit med en förfrågan om att utveckla befintlig verksamhet. Planförslaget innebär en utveckling av Svenska Missionskyrkans befintliga utbildningscentrum samt nya bostäder, studentbostäder, äldreboende m.m. Förslaget innefattar även att en byggrätt för F-6skola och förskola tillskapas. Ortofoto över planområdet och angränsande verksamheter
Syfte Detaljplanens syfte är att möjliggöra en utveckling av befintlig verksamhet inom fastigheten Missionskolan 1 samt nya bostäder, äldreboende och skolverksamhet. Geografisk avgränsning och markägoförhållanden Planområdet är beläget i stadsdelen Stockby mellan Kottlavägen och Stockbyvägen. Planområdet gränsar i nordväst till Stockby ridskola med tillhörande byggnader och hagar, där en ny detaljplan har antagits av kommunfullmäktige. Stockbyvägen passerar utmed fastighetens östra sida. I söder gränsar fastigheten till ett grönområde, en förskola och villabebyggelse. Sydväst om planområdet ligger kvarteret Champinjonen med service- och kontorsverksamheter. Planområdets exakta avgränsning kommer att fastställas under ett senare skede i detaljplaneprocessen. Fastigheten, Missionsskolan 1, ägs av Svenska Missionskyrkan och är 8,4 ha stor. Stockbyvägen Stockby ridskola Stockby industriområde Missionsskolan 1 Rektorsbostaden Bostäder Förråd Huvudbyggnad Kvarteret Champinjonen Munkbo Kapell Kottlavägen Dagis Orienteringskarta med sträckad linje kring planområdet. 2
Planförhållanden och riktlinjer I översiktsplan 2002 redovisas aktuellt område som arbetsplats/kursgård. En ny översiktsplan beräknas antas i början av 2012. Föreslaget är förenligt med såväl gällande som kommande översiktsplan. Gällande detaljplan för området är den stadsplan, Teologiska Seminariet, som fastställdes 1982-04-01 (0186-P82/0401) Planen anger institutionsändamål och parkområden. Bebyggelsen får uppföras i två-tre våningar och särskild hänsyn ska tas till befintlig bebyggelse kulturhistoriska värde. Byggrätten är drygt 7000 m 2 (ca 1/12 av fastighetens yta) byggnadsarea fördelat på fyra ytor som kan bebyggas. Byggrätten fördelas bl a på kapell, huvudbyggnaden där en föreslagen tillbyggnadsmöjlighet redan är utnyttjad, men en kvarstår. Vid lärarbostaden finns utöver denna byggnad ytterligare en föreslagen byggrätt. Invid rektorsbostaden finna två outnyttjade byggrätter. I kulturmiljöprogrammet Lidingös kulturhistoriska miljöer är flertalet av byggnaderna klassade som kulturhistoriskt värdefulla byggnader. Träkapellet har även fått benämningen som kulturhistorisk omistlig byggnad. Missionsskolans verksamhet Historia På initiativ av Paul Peter Waldenström uppfördes Missionsskolan 1908 med syfte att utbilda pastorer och missionärer inom Svenska missionsförbundet. Under 1950-talet uppkom namnet Teologiska seminariet. I början av 1980 startade Lidingö folkhögskola sin fritidsledarutbildning, som idag är uppdelad på två enheter varav en finns i huvudbyggnaden och den andra på Kungsholmen. År 1993 ombildades seminariet till Teologiska Högskolan, Stockholm. Pågående verksamhet På fastigheten bedrivs en rad olika verksamheter. Folkhögskolan bedriver undervisning inom pedagogik, ledarskap och grupputveckling. I samma byggnad finns även konferenslokaler, hotellrum, restaurang och Stockby förskola. I den f d lärarbostaden Munkbo återfinns Lunaskolan Östra som erbjuder elever med diagnosen Asperger syndrom en anpassad gymnasieutbildning. Kapellet nyttjas för dop, begravningar, bröllop, gudtjänster mm. Markförhållanden Stora delar av fastigheten består av en undergrund av berg. I de södra delar finns inslag av lera. Terrängen varierar och de norra delarna består ett höjdparti. Från denna höjdplatå faller terrängen mjukt mot de södra delarna medan terrängen sluttar kraftigt i norr och öster. Kulturmiljö Flertalet av byggnaderna inom fastigheten är kulturhistoriskt intressanta. Huvudbyggnaden och de två bostadshusen har blivit utpekade som kulturhistoriskt 3
värdefulla objekt. Träkapellet har klassats som en kulturhistoriskt omistlig byggnad. Vidare detaljplanearbete får ta ställning till om byggnaderna ska förses med bevarandebestämmelser. Byggnader Huvudbyggnaden Byggnaden uppfördes under tidigt 1900-tal i klassik jugendstil i fyra våningar. Fasaderna består av ockrafärgad puts. Byggnaden har genomgått tillbyggander över tiden. Den största förändringen skedde 1983, då en större volym länkades ihop med den befintliga huvudbyggnaden. Huvudbyggnaden sedd från norr Rektorsbostaden och lärarbostaden Rektorsbostaden uppfördes cirka 1914 och var ämnad som bostad åt skolans rektorer. Byggnaden är i två våningar med ockrafärgad putsfasad och valmat tak. Dess karaktär förhåller sig väl till huvudbyggnaden. Idag inryms ca 4 lägenheter i byggnaden. Lärarbostaden (Munkbo) är likaså uppförd under 1900-talets första hälft. Den är placerad på en bergsklack utmed Kottlavägen. Byggnaden besår av putsade fasader i rödaktig kulör och inrymmer Lunaskolan Östra samt två lägenheter. Rektorsbostaden Lärarbostaden (Munkbo) 4
Kapellet Byggnaden riatdes av Carl Nyrén och uppfördes 1966. Byggnaden är uppförd i mörkfärgad stående träpanel och ett par högt placerade fönster på den västra gaveln. Byggnaden är klassad som omsitlig. Tidskriften Arkitektur utnämde kapellet till en av Sveriges vackraste gudstjänstlokaler och tilldelades 1967 träpriset. Kapellet som ritats av Carl Nyrén Övriga byggnader I områdets högst belägna delar återfinns ett par byggnader som en gång i tiden var ämnade för förvaring av rotfrukter och redskap samt djurhållning. Naturområden Missionsskolan 1 är till stor del skogsbevuxen med tall och gran. Det finns pedagogiska installationer för utomhuslek inom hela fastigheten, i form av klättertorn och balansbanor. På höjden, i norr, finns en plats för gudstjänster eller liknande sammankomster. I söder gränsar planområdet till Långängens naturresevat. Plats för utomhusgudstjänster 5
Förslag Planförslaget innebär en utveckling av Missionsskolans befintliga verksamheter samt en bostadsutveckling i form av ett trettiotal kedjehus och studentboende. I planförslaget föreslås att huvudbyggnaden byggs till med en ny flygel likt den tidigare som genomförts. Utbyggnaden ska innehålla äldreboende och sammanlänkas med befintlig huvudbyggnad. En ny skolbyggnad för cirka 200 elever uppförs söder om Munkbo. På respektive sidor om den gamla rektorsbostaden tillskapas nya studentbostäder. I en av byggnaderna ges möjligheten till att uppföra enklare caféverksamhet. En ny idrottshall planeras på grönytan mellan befintlig parkeing och nya kedjehus Byggnaden kan fungera som en avskärmning till ridskolan hagar. Ny idrottshall Nya kedjehus Rektorsbostad Nya bostäder Munkbo Huvudbyggnad Tillbyggnad Ny skola Kapell Gator och trafik Fastigheten ligger placerad i en kil mellan Kottlavägen och Stockbyvägen. Angöringen sker från Kottlavägen. Varutransporter fortsätter in på området som når fram till huvudbyggnaden. Parkering I anslutning till områdets entré finns en parkeingsyta ämnad för besökare till Missionsskolans olika verksamheter. Nyligen medgavs en utökning av denna parkeringsyta genom marklov. För boende i rektorsbostaden och Munkbo sker parkering i anslutning till bostaden. 6
Gång- och cykelvägar Inom området kan gående och cyklister röra sig fritt, då antalet fordon är begränsat. I övrigt är hela fastigheten omgärdad av gång- och cykelbanor. Det finns även en stig, den sk teologstigen, genom fastigheten. Gång- och cykelväg söder om fastigheten. Kollektivtrafik Det finns goda bussförbindelser till och från området. En busshållplats finns i anslutning till områdets entré. Service En mindre matvarubutik finns i kvarteret Champinjonen cirka 200 meter väster om planområdet. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Området är anslutet till det kommunala VA-nätet. Anslutningspunkt finns intill parkeringsplatsen vid områdets entré. Dagvatten Dagvattnet från området ingår i det avrinningsområde som har Stockbysjön som recipient. Där finns redan åtgärder för dagvattenrening i form av en fördamm, brunn med oljefälla, våt damm och efterföljande spridning över befintlig våtmark. Enligt Dagvattenplan för Lidingö stad 2004 bör andra åtgärder som kan förbättra dagvattenkvaliteten som tillförs Stockbysjön beaktas, för att minska föroreningsgraden. Sjön har god buffertkapacitet mot försurning, men vintertid förekommer syrefria eller nästan syrefria tillstånd. Sedimenten har metallhalter som ligger över de nivåer där det 7
kan föreligga risk för negativa effekter. Halterna av närsalter av fosfor och kväve har i tidigare undersökningar visats sig ligga på höga till mycket höga nivåer. Avfall I området finns kommunal avfallshämtning. Störningar Buller Enligt trafikbullerutredning framtagen av Ramböll Sverige AB 2008-11-17 är området marginellt bullerstört. Det är främst fastighetens ytterområden som är drabbat av vägbuller. Längs med Kottlavägen, där skolan är tänkt att placeras, och i den östra delen med nya bostäder beräknas bullernivån hamna på 55-60 dba. Bullernivåerna utmed Stockbyvägen kan öka med anledning av ny bussdepå i Stockby industriområde, vilket kan göra att antalet bostäder i den östra delen kan förändras utifrån vad en uppdaterad bullerutredning visar. Bullerutbredning inom kvarteret och föreliggande förslag till bebyggelseutveckling. Allergi Eftersom planområdet hamnar i närheten till pågående ridverksamhet vid Stockby ridskola kan problematik med allergi och andra olägenheter uppstå. Däremot är det mycket som talar för att detta problem kan utebli, med hänsyn till att den förhärskade vindriktningen blåser bort från det tilltänkta planområdet. Topografi och vegetation hindrar allergener att sprida sig till bostäder. Dessutom bedrivs mycket av ridskolans verksamheter inomhus, även detta begränsar spridning av allergener. 8
I ett arbetsdokument som Lidingö stad tagit fram rekommenderas att avståndet mellan bostadsbebyggelse och hästverksamhet inte bör underskrida 30 meter. Föreslagen utformning av bostäder hamnar strax utanför en 30 meters gränsdragning från pågående hästverksamhet. Miljökonsekvenser I detta skede bedöms inte förslaget innebära någon betydande miljöpåverkan. Det finns dock ett antal frågor som bör utredas ytterligare, och som bör beskrivas närmare i planhandlingarna. Se vidare under Frågor att utreda. Frågor att utreda Under planarbetet återstår en rad frågor att bearbeta och utreda vidare. Buller från Kottlavägen och Stockbyvägen, vilket utreds vidare i en uppdaterad bullerutredning. Spridning av allergener och övriga eventuella störningar från ridverksamheten Om befintliga byggnader ska förses med skyddsbestämmelser bl a genom framtagande av en antikvarisk förundersökning. Hur ny bebyggelse ska förhålla sig till de kulturhistoriska värden som finns på platsen, genom att ett gestaltningsprogram tas fram. I en dagvattenutredning visa hur dagvattnet från platsen ska tas om hand för att minska belastningen på Stockbysjön. Skolan och skolgårdens storlek och utbredning i förhållande till befintlig bebyggelse. I en naturinventering utreda områdets naturvärden och del i en övergripande grönstruktur då det gränsar mot ett större grönområde. Genomförande och ekonomi Plankostnadsavtal föreslås upprättas i samband med planläggning. Planprocess och tidplan Detaljplanen föreslås handläggas med normalt utan program och kan under förutsättning att kommunstyrelsen fattar beslut om föreliggande start-pm handläggas enligt följande tidsplan: Beslut om uppdrag våren 2011 Beslut om samråd hösten 2011 Beslut om granskning vår 2012 Beslut om antagande höst 2012 9
Medverkande Vid framtagandet av detta start-pm har Robert Nilsson, planarkitekt och Charlotta Holm Hildebrand, planchef medverkat. Miljö- och stadsbyggnadskontorets sammanfattande bedömning Miljö- och stadsbyggnadskontoret bedömer att föreliggande förslag ligger i linje med stadens inriktningsbeslut (2011-06-07) för ny översiksplan, som tar ställning för en ändamålsenlig och långsiktigt hållbar samhällsutveckling. I inriktningsbeslutet omnämns även att området vid Lidingö Folkhögskola har potential att utvecklas med bostäder och eventuellt skola. Förslaget innebär möjligheter att utveckla de skolverksamheter som finns i närområdet samtidigt som attraktiva bostäder tillskapas i ett centralt läge på ön. Fler bostäder skapar även möjligheter för god kollektivtrafikförsörjning och att bibehålla servicen i närområdet. Miljö- och stadsbyggnadskontoret Charlotta Holm Hildbrand Planchef Ingela Vidin Planarkitekt 10