TALLMON VÅRDHEM Älvkarleby kommun, Sverige Kund: Älvkarleby kommun Version: Datum: 27 Maj 2015 Utgiven av: Kai Luotsinen WSP Upprättad av: Per Dahlhjelm WSP Teknik Statusbedömning
Teknisk Due Diligence Tallmons vårdboende, Älvkarleby kommun, Sverige Kund Älvkarleby kommun Box 4 814 21 Skutskär Besök: Centralgatan 3 Konsult WSP Management Kai Luotsinen Besöksadress: Forskargatan 3, Teknikdalen 781 70 Borlänge Tel: 010-722 50 29 Organisationsnr: 556057-4880 Företagets säte: Göteborg www.wspgroup.se Inventeringsinformation Besiktning utförd den 27 Maj 2015 samt den?? Juni 2015 Kvalitetsrutiner Utgåva/revision Slutrapport Revision 1 Revision 2 Kommentarer: Datum: 20150601 Sammanställd av: Granskad av: Utgiven av: Byggnad: Installation: Miljö: Byggnad: Installation: Miljö: Per Dahlhjelm Mats Karlsson Christer Rydén Kai Luotsinen Mats Karlsson Christer Rydén Kai Luotsinen Signatur: 2 (9)
Index 2 Begränsningar 6 3 Allmän information 7 4 Dokumentation 8 5 Beskrivning av fastighet 9 6 Övriga Miljöfrågor 9 7 Fornminnen 9 8 Övrigt 9 Bilagor Bilaga 1 BY A-B, Vårdboende och administration. Förskola. BY C, Storkök och dagverksamhet BY H, I och J, Vårdboende 1995 Bilaga 2 Kartbild över placering av byggnader. Bilaga 3 VVS Rapport Bilaga 4 Miljörapport Bilaga 5 Bilaga 6 3 (9)
Sammanfattning WSP har på uppdrag av Älvkarleby kommun att genomföra översiktlig byggnadsteknisk granskning av Tallmon och Östangårds vårdboende (demens). Denna rapport avser fastigheten i Älvkarleby kommun. Fastighetsbeteckning: Adress: Tallmovägen 4 A-B, 6, 8 Kommun, Land: Nuvarande ägare: Älvkarleby kommun, Sverige Älvkarleby kommun Antal byggnader: 5-6 Bruttoarea: 9493 m 2 Tomtens area: 24231 + 9493=33724 m 2 Slutsatser och rekommendationer Området har delats upp i tre delar med avseende på placering, ålder och verksamhet i byggnaderna, vilket redovisas i protokoll enligt bifogade bilagor. Följande byggnader har ej medtagits i besiktningen: Fd likbyggnad Carport Förrådsbyggnader Området byggdes ursprungligen som sjukhem. Byggdes om och till år 1995 med anpassade byggnader för äldreboende med egna rum. Används idag som demensboende. Byggnadernas översiktliga byggnadstekniska kondition har en varierande status. Byggnaderna H, I, J är i gott skick med tanke på dess ålder och slitagegrad. Underhållsbehovet är i dagsläget inte stort. Inom en 5-årsperiod bör arbete med att byta ytskikt i alla utrymmen inkl. våtrum, att påbörjats. Gäller både ut- och invändigt. Byggnaderna A, B och C är i mycket sämre skick och är i stort behov av renovering både gällande ytskikt, byggnadsinstallationer, vvs och el. Byggnaden bör tilläggsisoleras, putsas och färgas, takbyte, omdränering, byte alla ytskikt invändigt, byte all vs, vent, el och styr. De befintliga fönstren i de olika fastigheterna är de ursprungliga från byggnadens byggnadsår och uppfyller inte dagens energikrav. De äldre, fönstrens öppning och låsnings funktion varierar och är till del i behov av underhåll och målning. Vissa fönster har också rötskador i karm och båge. Takbeklädnaden på hus A-B består av takplattor typ shingel troligen från byggår -54. Den underliggande råsponten visar inga skador. Takbeklädnaden är i behov av åtgärd inom 10 år. De platta taken är det papp på, vilka är i behov av åtgärd inom 5 år och särskilt med tanke på att det bildats svackor i taket. Fuktskador noterats kring ljusinsläpp, vilka också bör bytas ut. På hus C finns bandtäkt plåt från 2000 talet och föranleder ingen åtgärd. Tillgängligheten till tak måste generellt ses över så att dagens normer och krav uppfylls. 4 (9)
Plåtdetaljer såsom hängrännor, stuprör, fönsterbleck, ränndalar mm. är i behov av byte i samband med takrenovering. När det gäller tillgänglighet och handikappanpassning uppfyller byggnaden då gällande krav. Anpassning mot dagens krav samt arbetsmiljönormer bör utföras. Utrymnings vägar är tillfredställande. Godkänt brand- och utrymningslarm finns. Det finns 2 st skyddsrum i källare med plats för totalt 152 personer. De besiktigades och godkändes år 2002 Hissarna är äldre och byte bör utföras inom en 5- årsperiod. I hus C finns ett storkök som förser hela Tallmon med mat. Mindre mottagningskök finns på respektive avdelning. Storköket i sig renoverades 1978 och innehåller köksutrustning av varierande ålder. Fettavskiljare finns. Huruvida köket uppfyller dagens krav på arbetsmiljö och andra myndighetskrav är oklart och frågan bör utredas. Invändigt är ytskikten i hus A, B och C förhållandevis slitet och i stort behov av renovering inom en 5- årsperiod. Gäller ytskikt i både allmänna utrymmen, bostadsdelar såväl som i dusch och våtutrymmen. I källarutrymmena finns i vissa delar tecken på fuktskador på ytterväggar. Källarytterväggarna bör omdräneras och isoleras. Nya ytskikt i hela källardelen. Gjutjärnsavlopp har på flera ställen lappats och lagats med plast till övre plan, vilket inte uppfyller gällande krav på brandcellsgränser. All vs, vent, el och styr bör bytas i byggnaderna A, B, och C. Miljömässigt kan asbest finnas i rörböjar och kakel/klinkerfogar i alla ej renoverade byggnadsdelar. Förekomst av PCB är osannolikt. OVK protokollen visar att ventilationen idag är godkänd. Vid besiktningen noterades att aggregatet i hus A stod still, vilket felanmäldes av Fastighetsskötaren. 5 (9)
Introduktion I samband med förstudie av tänkt ombyggnad alternativt nybyggnad av demensboende, har WSP fått i uppdrag av Älvkarleby kommun att genomföra översiktlig teknisk granskning rörande befintliga byggnader. Denna rapport avser fastigheten i Älvkarleby kommun. Syftet är att identifiera byggnads tekniska förhållanden som har väsentlig inverkan på fastighetens underhållskostnader. 1.1 Teknisk granskning Syftet med den tekniska granskningen är att genom platsbesök och genomgång av befintlig dokumentation identifiera, bedöma och redovisa synliga och/eller kända brister i konstruktioner. Det gäller i huvudsak brister som kan ha väsentlig inverkan på fastighetens ekonomiska värde. TDDgranskningen inkluderar: Inventering på plats utfört av Kai Luotsinen WSP, Per Dahlhjelm WSP och Mats Karlsson Drift & Energiteknik AB Miljörapport utförd av Christer Rydén WSP Utvärdering och sammanställning i rapport. Inventeringen är okulär och omfattar åtkomliga men ej dolda delar av fastigheten, inga förstörande prover har tagits för analys. Inspektion av utrymmen över undertak, under golv etc. har ej inkluderats. Bedömning av status på ytskikt har inkluderats vid platsbesöket. Inventeringsmän Inventeringen utfördes den 27 maj och?? juni 2015 av följande inventeringsmän: Bygg Kai Luotsinen WSP Per Dahlhjelm WSP VVS installationer Mats Karlsson Drift & Energiteknik AB Drift Håkan Riksbyggen (fastighetsskötare) Miljöinventering Christer Rydén WSP 2 Begränsningar WSP har sammanställt denna rapport enbart för Älvkarleby kommun. Om en tredje part önskar använda sig av eller förlita sig på rapportens innehåll måste ett skriftligt godkännande (Reliance Letter) inhämtas från WSP. En avgift tas ut för ett sådant godkännande. WSP tar inte på sig något ansvar för: a) Konsekvenser av att denna rapport används för andra ändamål eller projekt än den var ursprungligen avsedd för, eller b) Att rapportens innehåll används av eller förlitas på av någon tredje part som inte har ett skriftligt godkännande (Reliance Letter) från WSP. Innehållet i denna rapport är konfidentiellt och tillhandahålls för att ge råd i specifika fastighetsrelaterade tekniska frågor. 6 (9)
De omdömen som avges är dikterade av de begränsade data som de är baserade på och endast relevanta för det syfte de beställts för. Informationen i rapporten ska inte anses fullständig och har lämnats i god tro för att ge sanna och representativa data gällande fastigheten. Skulle ytterligare information som kan påverka avgivna omdömen bli tillgänglig, reserverar WSP sig för rätten att granska sådan information och om befogat ändra omdömen i enlighet med denna. 2.1 Access och tillgänglighet Platsbesök och inventering av byggnaderna har varit av översiktlig karaktär. De statusbedömningar av byggnaden och dess konstruktioner som presenteras i denna rapport baseras på antagande om att ej inspekterade eller tillgängliga delar har likvärdig standard som inspekterade delar. I tillägg till detta antagande har platsrepresentanter tillfrågats om det finns förhållanden som väsentligen avviker från den standard som observerats i tillgängliga delar. I detta fall, om WSP anser att avvikelsen är av signifikant betydelse för statusen på byggnaden, har detta kommenterats i rapporten. 3 Allmän information Fastighetsbeteckning: Adress: Tallmovägen 4 A-B, 6, 8 Kommun, Land: Nuvarande ägare: Antal byggnader: 5-6 Bruttoarea: 9493 m 2 Älvkarleby kommun, Sverige Älvkarleby kommun Tomtens area: 24231 + 9493=33724 m 2 Uppförande år: 1954 samt 1995 Antal våningar: (exkl. källarplan) Antal källarplan: Nuvarande verksamhet: Framtida verksamhet: (om känd) 1 plan. Finns i byggnad C (souterräng) samt i byggnad A och B, varav mindre del souterräng där förskola finns. Vårdhem (demensboende), storkök samt förskola i souterrängdel 7 (9)
4 Dokumentation 4.1 Byggnads och övriga handlingar Följande handlingar har varit tillgängliga för granskning: Dokument/Ritning Tillgänglig (Ja/Delvis/) Kommentarer Situationsplan Ja Tallmon Plan, sektion och fasader Delvis Ej fasad och sektion. Dåliga planritningar finns. Konstruktion El Ventilation Drift och underhåll VS ritning Energideklaration OVK Detaljplan Ja Ja 8 (9)
5 Beskrivning av fastighet 4.2 Platsbeskrivning och tillgänglighet Platsbeskrivning Fastigheten är belägen i Skutskär. Inventeringen omfattar 5-6 byggnader som uppfördes mellan 1954 och 1995. Tillgänglighet för handikappade Parkering utomhus Parkering inomhus Förutsätter godtagbart utförande utifrån byggår och respektive ombyggnadsår Brister och rekommendationer: Behovet av anpassning enligt dagens normer bör utredas. Finns. Om det antalsmässigt uppfyller behovet för anställda och besökande, bör utredas. Vissa platser har motorvärmare. Carport med 3 st el-platser finns. 4.3 Platsbeskrivning Hårdgjorda ytor, parkering Parkytor och tillhörigheter Dränering av hårdgjorda ytor Fastighetens angöringar mot huvudentré och personalentré är asfalterad. Ytan är i brukbart skick. Brister och rekommendationer: Ej besiktigat Ej besiktigat Avvattnas via dagvattenbrunnar som troligen leds bort via kommunala ledningsnätet. Brister och rekommendationer: Ej besiktigat 6 Övriga Miljöfrågor 7 Fornminnen 8 Övrigt 9 (9)