DNR: 2014/KS0061 GRANSKNINGSHANDLING, UPPRÄTTAD 2015-11-06 Tillägg till planbeskrivning avseende fastigheten Ryk 2:7 Ändring av detaljplan för del av Förslag till stadsplan för del av Ryk Nedra 2:9 m.fl. i Lilla Edets kommun. (15-STY-3484). Lilla Edets kommun, Västra Götalands län
Detaljplanen består av: Tillägg till plankarta med tillägg till planbestämmelser Till detaljplanen hör följande handlingar: Tillägg till planbeskrivning Fastighetsförteckning Underliggande detaljplan (15-STY-3484) PM Geoteknik, Resmo fastigheter Ryk 2:7, Lilla Edet, 2015-04-02 PM Geoteknik, ÅF Infrastructure, Ryk 2:7, Lilla Edet, 2015-10-30 Norconsult AB Theres Svenssons gata 11 417 55 Göteborg www.norconsult.se Kartor/ortofoton godkända från sekretessynpunkt för spridning Lantmäteriet, Geodatasamverkan 109-2012/4174.
3 (11) Bakgrund Fastighetsägaren till Ryk 2:7 vill utöka antalet lägenheter inom befintlig byggnad. Fastigheten har tidigare använts som pastorsexpedition av svenska kyrkan. Eftersom gällande detaljplan anger allmänt ändamål (A) som användning för fastigheten krävs en planändring som tillåter bostadsändamål (B) för att möjliggöra utökningen. Kommunen har gett positivt planbesked för prövning av planändring på fastigheten Ryk 2:7 med enkelt planförfarande i enlighet med PBL 5 kap 7, 38. Planens syfte och huvuddrag Syftet med detaljplanen är att ändra tillåten markanvändning så att bostadsändamål medges inom fastigheten. Fastighetsägarens avsikt är att bygga ytterligare tre lägenheter utöver den redan befintliga lägenheten i mellanplanet av fastigheten. Det ger sammanlagt fyra lägenheter på fastigheten Ryk 2:7. Bottenvåningen ska användas till kontor. Avvägningar enligt miljöbalken Mark- och exploateringsavdelningen gör bedömningen att den aktuella planens genomförande inte kommer att innebära sådan betydande påverkan som avses i 4 kap 34 PBL, avseende miljö, hälsa, hushållning av mark och vatten och andra naturresurser. En miljöbedömning med en miljökonsekvensbeskrivning behövs därför inte.
4 (11) Plandata Översiktskarta på fastighetens läge Översiktskarta med fastigheten Fastigheten är belägen i Ström, väster om Lilla Edets tätort. Planområdet omfattar ca 1607 m 2 och ägs av Resmo Fastighets AB. Planområdet avgränsas åt söder av Kommunvägen, i väster och öster av fastighetsgränserna och åt norr av ett skogsområde.
5 (11) Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer Området ingår i Bebyggelseområde (DPL) huvudsakligen bostäder i gällande översiktsplan ÖP 2012, antagen i juli 2012. På andra sidan vägen anges tätortsutbyggnad, bostäder och service. Detaljplaner Fastigheten ingår i stadsplan för Ryk nedra, 2:9 m fl (antagen i oktober 1976). Gällande detaljplan anger allmänt ändamål och 7,5 m byggnadshöjd. Riksintresse Området berörs inte av riksintresse. Program och miljökonsekvensbeskrivning Fastigheten berörs inte av naturvårdsprogram eller kulturhistoriskt värdefull miljö. Förutsättningar och förändringar Mark och vegetation Planområdet utgörs huvudsakligen av hårdgjord mark samt gräsyta. Fastigheten ligger på kanten av en bergskulle som fortsätter norrut. Marken söder om fastigheten består av platt åkermark. Fastighetens marknivå är som lägst i dess sydöstra del, ca +27, och stiger åt nordväst till ca +33, vilket motsvarar en generell lutning på ca 1:8. Kommunvägen söder om fastigheten är belägen på ca +27 i öst och ca +30 i väst. Marknivån för åkermarken söder om vägen ligger på ca +25. Den sydöstra delen av fastigheten är gräsbeväxt medan dess norra del präglas av träd- och buskvegetation. Den norra halvan av tomten är täckt av tunna jordlager (0 0,4 m), med berg i dagen nära husets nordöstra del samt vid fastighetens nordvästra hörn. Åt norr finns även en asfalterad parkeringsyta i direkt anslutning till huset.
6 (11) Geotekniska förhållanden I samband med upprättandet av samrådshandlingarna utfördes av Ramböll AB en geoteknisk bedömning, PM Geoteknik 2015-04-02, inom planområdet. Denna har sedan avslutat samråd kompletterats med en detaljerad geoteknisk utredning utförd av ÅF Infrastructure, för att med markprovtagningar klargöra stabilitets- och grundläggningsförhållanden samt de geotekniska förutsättningarna för området som helhet. Dessa är sammanställda i PM Geoteknik 2015-10-30. Utredningen visar att befintlig byggnad är grundlagd på berg respektive fyllnadsmassor. Lera har påträffats i begränsad utsträckning och kvicklera har ej påträffats inom fastigheten. Utredningen bedömmer sammanfattningsvis att totalstabiliteten med hänsyn till marklutningar, djup till fast botten samt jordlager följd är tillfredställande. Fornlämningar Det finns inga kända fornlämningar inom planområdet. Bostäder Fastigheten inrymmer idag en bostadslägenhet. Ändringen av planen gör det möjligt att bygga ytterligare lägenheter inom befintlig byggnad genom att medge bostadsändamål och kontor (BK) istället för allmänt ändamål (A). Avsikten är att upprätta de nya lägenheterna på plan två och tre, med två lägenheter på plan två och en lägenhet på plan tre. Bottenvåningen ska användas för kontor. Den ändrade planen medger inga nya bostadshus inom fastigheten. En byggrätt för kompletterande förråd och nytt flerbilsgarage skapas. Exploateringsgrad, byggnadshöjd och takvinkel regleras genom tillkommande planbestämmelser.
7 (11) Befintlig byggnad i mitten av bilden. Offentlig och kommersiell service Kommersiell och offentlig service finns i Lilla Edets centrum, cirka en km från planområdet. Gatunät, trafik Gång-och cykelväg finns idag längs Kungälvsvägen. Avstånd till närmaste bussförbindelse är cirka 250 meter. Parkering, angöring Parkeringsplatser till de nya bostäderna ska tillgodoses inom fastigheten. En mindre förrådsbyggnad bakom huvudbyggnaden avses rivas för att ge plats åt parkeringsyta. Teknisk försörjning Idag går en ledning genom området som avses tas bort. Ett nytt u-område för ledning anges i den östra delen av planområdet, mot fastigheten Ryk 2:8. Området har utbyggt VA-system.
8 (11) Genomförande Organisatoriska frågor Tidplan Planarbetet handläggs med enkelt planförfarande i enlighet med Plan- och bygglagens (SFS 2010:900) 5 kap 7, 38. För detaljplanen gäller följande preliminära tidplan: Samråd Andra kvartalet 2015 Granskning Fjärde kvartalet 2015 Antagande Första kvartalet 2016 Genomförandetid Genomförandetiden är tio år från det datum planen vinner laga kraft. Planen beräknas vinna laga kraft under våren 2016, tre veckor efter antagande om planen inte överklagas. Vald genomförandetid ger en skälig tid för utbyggnad av planområdet. Under genomförandetiden har fastighetsägare en garanterad rätt att efter ansökan om bygglov få bygga i enlighet med planen. Efter genomförandetidens slut är fastighetsägaren inte längre garanterad byggrätt. Planen fortsätter dock att gälla till dess den ändras eller upphävs av kommunen. Huvudmannaskap, allmän plats Inom planområdet finns ingen allmän plats utlagd. Ansvarsfördelning Fastighetsägare och exploatör ansvarar för utbyggnad, drift och underhåll av kvartersmark. Inom U-område ansvarar respektive ledningsägare för utbyggnad, drift och underhåll. Avtal Planavtal undertecknades 2014-09-24 mellan exploatör och kommun. Avtalet reglerar bland annat fördelning av kostnader för upprättande av detaljplan.
9 (11) Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsbildning, konsekvensbeskrivning Fastighetsbildning och övriga fastighetsrättsliga åtgärder kan ske med stöd av tillägget till detaljplanen. Fastighetsindelningsbestämmelser bedöms inte vara nödvändiga inom planområdet. Ryk 2:7 är i privat ägo. Detaljplanen innebär inga förändringar av fastighetsindelningen. Ledningsrätt Inom detaljplanen finns områden med u redovisade. Inom dessa områden kan ledningsrätt alternativt servitut för underjordiska ledningar upplåtas. Eventuellt säkerställande av ledningars bestånd genom ledningsrätt, servitut eller nyttjanderätt ansvarar respektive ledningsägare för. Ändring av ledningar kan göras genom komplettering av befintliga servitut och ledningsrätter. Servitut Servitut kan bli aktuellt för ledningsstråk. Bildande av servitut kan ske genom lantmäteriförrättning eller genom avtal med berörda fastighetsägare. Ansökan om lantmäteriförrättning Fastighetsägare/exploatör respektive ledningsägare ansöker om och betalar för lantmäteriförrättningar som krävs för att genomföra detaljplanen Utbyggnad av tekniska anläggningar VA, Dagvatten Utbyggnad ansluts till det befintliga kommunala VA-nätet. Trafik Befintliga vägar finns i anslutning till planområdet. El- och teleförsörjning, uppvärmning Planområdet är anslutet till el- och telenät. El-anslutningsavgifter uttages i enlighet med gällande taxa. Tekniska utredningar/undersökningar Fastighetsägaren bekostar och beställer nödvändiga tekniska utredningar.
10 (11) Tillstånd Berörd fastighetsägare/exploatör ansöker om och bekostar samtliga erforderliga tillstånd (t ex bygglov, tillstånd enligt miljöbalken mm) som erfordras för verksamhet och/eller för åtgärder inom detaljplanen. Respektive tillståndsmyndighet uttager taxa för att behandla tillståndsansökan. Ekonomiska frågor Ekonomiska konsekvenser för kommunen Planens genomförande kräver inga större investeringar av kommunen. Ekonomiska konsekvenser för exploatören Exploatörerna svarar för kostnader för utbyggnad inom respektive kvartersmark, anslutningsavgifter (VA, el, tele mm), fastighetsbildning och kostnader enligt exploateringsavtalet. Inom planområdet skapas nya byggrätter för bostäder. Ekonomiska konsekvenser för övriga Inga kostnader uppstår för övriga. Konsekvenser Föreslagen planändring är förenlig med kommunens övergripande mål för området och medför ingen betydande påverkan på miljö eller människor. De planerade bostäderna klarar det allmänna riktvärdet, dvs ekvivalent ljudnivå 55dBA, som gäller vid nybyggnation av bostäder. Närheten till utbyggd service, skola och handel, och kollektivtrafik inom Lilla Edet innebär att fastigheten är lämplig för bostadsändamål. De nya bostäderna ger dessutom ett ökat underlag för tätortsutvecklingen som planeras på Stallgärdet. Behovsbedömning En miljökonsekvensbeskrivning ska upprättas om detaljplanen medger en användning som innebär betydande påverkan på miljön, hälsan eller hushållningen med mark, vatten och andra resurser. Kommunen bedömer att utbyggnaden av nya bostäder och garage på Ryk 2:7 inte kommer att innebära en betydande miljöpåverkan. Planen innebär en naturlig utveckling av fastigheten för bostadsändamål. Utbyggnaden är i överensstämmelse med kommunens översiktsplan, från 2012.
11 (11) Miljökvalitetsnormer Gällande miljökvalitetsnormer ska beaktas vid planläggning. Planläggning får inte medföra att miljökvalitetsnormer överskrids. Planarbetet bedöms inte innebära att miljökvalitetsnormer överskrids. Mätningar har inte gjorts. Medverkande Upprättande av planhandlingar: Uppdragsansvarig planarkitekt Erik Wikström Norconsult AB För Lilla Edets kommun, Västra Götalands län: Martin Hallberg Planarkitekt Lilla Edets kommun Cecilia Friberg Mark- och exploateringschef Lilla Edets kommun