Stolpen 2 och 3 mfl. Detaljplan för handel mm inom. Mönsterås samhälle Mönsterås kommun, Kalmar län. Planbeskrivning

Transkript

1 Detaljplan för handel mm inom Stolpen 2 och 3 mfl Mönsterås samhälle Mönsterås kommun, Kalmar län

2 Detaljplan för handel mm inom Stolpen 2 och 3 mfl Mönsterås samhälle Mönsterås kommun, Kalmar län - Beställare: ICA Fastigheter Sverige AB Ingenjör Bååths gata Västerås Beställarens representant: Bertil Zachrisson Konsult: Uppdragsledare: Handläggare: Norconsult AB Box Göteborg Camilla Lidholm Janna Bordier Uppdragsnr: Filnamn och sökväg: Kvalitetsgranskad av: Bilder och kartor: Omslagsbild: n:\102\42\ \s\arbetshandlingar\planbeskrivning.docx Gunnar Håkansson Mönsterås kommun om inte annat angivits Vy över planområdet

3 Handlingar Detaljplanen består av: plankarta i skala 1:1 000 med tillhörande bestämmelser Planhandlingarna består i övrigt av: - planbeskrivning med genomförandebeskrivning (denna handling) - illustrationskarta Övriga handlingar i ärendet är - fastighetsförteckning behovsbedömning - samrådsredogörelse - granskningsutlåtande - Översiktlig markundersökning, Norconsult, Kompletterande markundersökningar, Norconsult PM beträffande geotekniska förhållanden, Norconsult, Bakgrund till planarbetet ICA Fastigheter AB har lämnat in en ansökan om ny detaljplan för en ICA Supermarket inom aktuellt planområde. ICA Fastigheter bedömer området lämpligt för livsmedelshandel då det ur transportsynpunkt ligger nära E22:an och samtidigt är lättillgängligt för konsumenterna genom att ligga vid infartsvägen, Södra vägen samt nära bostadsområdena Ljungnäs och Öknebäck. Kommunen vill i anslutning till föreslagen livsmedelshandel möjliggöra för mer handel, kontor eller hantverk. ICA eftersträvar etablering av en ICA- Supermarket med ca 2000 m 2 handelsyta i en våning med tillhörande parkering. Utformningen kommer följa ICAs standardriktlinjer. Fastigheterna har en yta av sammanlagt ca m 2 varav ICA:s behov är ca m 2. Planens syfte Detaljplanen syftar till att möjliggöra en flexibel byggrätt för handel, kontor och hantverk. Syftet är även att möjliggöra för en säker trafikmiljö med en cirkulationsplats för bättre trafikflöde och säkra övergångar för gående och cyklister.

4 Södra vägen 4 (18) Avvägningar enligt miljöbalken Föreslagen markanvändning bedöms vara förenlig med en från allmän synpunkt lämplig användning av mark- och vattenresurser enligt Miljöbalken. Inga riksintressen berörs. En behovsbedömning har gjorts och det finns inget som tyder på att planens genomförande skulle innebära en betydande miljöpåverkan. Plandata Planområdet inbegriper korsningen Drakenäsvägen/Södra Vägen och fastigheterna Stolpen 2 och 3 nordväst om korsningen. Planområdet är ca m 2 stort. Stolpen 2 och 3 ägs av två privata fastighetsägare. Övrig mark inom planområdet ägs av kommunen. Planområde Drakenäsvägen Orienteringskarta med planområdets läge.

5 5 (18) Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer Kommunens översiktsplan består av tre delar. Del 1 Mål och strategier antogs av kommunfullmäktige den 25 februari Del 2 Kusten - Ställningstaganden och konsekvenser" antogs av kommunfullmäktige den 26 juni 2006 och den 17 december 2012 antogs del 3, Inlandet. I översiktsplanens målsättning framgår att kommunen ska: arbeta för att ingen extern dagligvaruhandel etablerar sig utanför tätorterna av trafiksäkerhets-, energibesparings- och folkhälsoskäl ge gång- och cykeltrafiken en hög prioritering detaljplanera nya arbetsområden för en flexiblare användning än idag Den föreslagna ändrade markanvändningen är förenlig med översiktsplanen, del 2. Under ställningstaganden för Mönsterås samhälle uppges att möjligheter i samband med E22:an ska tillvaratas genom att exempelvis lägga ut områden för handel och småindustri norr om Drakenäsvägen. Lokaliseringen är inte att bedöma som externhandel utan ligger i anslutning till bostadsområdena. Detaljplaner Planområdet regleras idag av Förslag till ändring och utvidgning av stadsplanen för Mönsterås samhälle industriområde inom delar av Älgerum och Stubbemåla, fastställd och betecknad 08-MÖJ-1045 (50). Gällande stadsplan. Ungefärlig avgränsning av planområdet markerat med svart.

6 6 (18) Markanvändningen är småindustri och industripark mot Södra vägen. Småindustri preciseras som småindustriändamål av sådan beskaffenhet att närboende ej vållas olägenheter med hänsyn till sundhet, brandsäkerhet och trevnad. Byggnadshöjden är reglerad till max 5,0 meter. Utfartsförbud gäller mot korsningen Södra vägen / Drakenäsvägen. Utfart var planlagd över en lokalgata väster om kvarteret som aldrig byggts ut. Området för en framtida cirkulationsplats regleras idag i byggnadsplanerna 24 ( ), 37 ( ) och 48 ( ). Marken som tas i anspråk anges som allmän plats. Översikt över gällande detaljplaner. Program Detaljplanens syfte är förenligt med översiktsplanen och ett program bedöms därför inte nödvändigt. Riksintressen Inga riksintressen berörs av planen. E22:an är av riksintresse och planerad cirkulationsplats förbättrar trafikflödet från E22:an. Övriga planer Trafikverket planerar en ombyggnad av E22:an. En förstudie med olika alternativ för påoch avfarter har tagits fram. Förstudiens alla alternativ föreslår att avfarten till Drakenäsvägen tas bort och ersätts med en gång- och cykelväg under motorvägen. Närmsta trafikplats föreslås ligga vid Timmernabbsvägen i Södra vägens förlängning och en cirkulationsplats i korsningen Drakenäsvägen/Södra vägen föreslås i alla alternativ.

7 7 (18) Projekteringen har inte påbörjats och tidplanen för ombyggnaden är inte fastställd. Ändringar kan komma att ske. Utsnitt av Vägalternativ 1 i Vägverkets vägutredning för E22 förbi Mönsterås (mars 2003). Planområdet illustrerat med markeras kvadrat. Förutsättningar och förändringar Mark och vegetation Området har sedan 1970-talet nyttjats av ett åkeri. På fastigheterna kör dagligen lastbilar och andra fordon. Några fordon står ibland uppställda över helgerna utomhus, men de flesta står i garage med gjutet betonggolv. På fastigheterna finns en spolplatta med oljeavskiljare som är kopplad till det kommunala nätet samt två dieseltankar ovan mark på totalt 38 m 3. Dieseltankarna är idag invallade med höga, gjutna, kanter. Stora delar av fastigheten är asfalterad. Två översiktliga markmiljötekniska undersökningar har gjorts för att kartlägga eventuella markföroreningar. Det har inte skett några större, kända läckage från lastbilscentralens verksamhet. Analyserade jordprover överskrider inga riktvärden. Det analyserade grundvattnet överskred i en punkt vid spolplattan vissa riktvärden. Detta vatten bedöms inte vara representativt för grundvattnet i området då vattnet i grundvattenröret inte gick att omsätta innan provtagning. Kompletterande undersökningar har därför genomförts. De kompletterande provtagningarna med djupare grundvattenrör har gett mer representativa prover som inte visar på några föroreningar.

8 8 (18) Ingen riskbedömning gällande områdets farlighet för miljö eller människors hälsa anses vara nödvändig med avseende på de genomförda undersökningarna. De upplodade grundvattennivåerna tyder på en strömningsriktning av grundvattnet åt sydöst varför inte brunnen väster om fastigheten bör påverkas. Utifrån genomförd provtagning och analys bedöms att risken för fara för miljö och människors hälsa är låg. Geotekniska förhållanden I samband med den översiktliga markmiljöundersökningen har även stabiliteten inom planområdet undersökts. Inom området utgörs jorden från markytan i huvudsak av fyllnadsmaterial till ca 1-3 m djup och siltig morän till ca 6 m djup. Inom området varierar markytans nivå ca 1,2 m mellan högsta och lägsta punkten vilket innebär att den genomsnittliga lutningen är ca 1:75. Lokala stabilitetsproblem kan därmed uteslutas. Markytans nivåer utanför det aktuella området varierar marginellt. Söderut och västerut är nivåerna sammanfallande. Österut är markytans medellutning ca 1:35, norrut är medellutningen ca 1:50. Stabiliteten bedöms som tillfredsställande över hela området. Någon lera i enlighet med SGI:s översiktliga jordartskarta har inte påträffats. Kommunens översiktliga markradonkartering visar på mark med låg radonhalt vilket bekräftas av mätningar i samband med markmiljöundersökningen. Vy över planområdet från Södra vägen.

9 9 (18) Fornlämningar Det finns inga registrerade fornlämningar inom området. Handel, kontor, hantverk Läget nära samhällets centrum och till E22:an gör planområdet lämpligt för handel, kontor och/eller hantverk. För att skapa viss enhetlighet längs gatan regleras högsta byggnadshöjd till 6,0 meter och maximal byggnadsarea till 50 % av fastighetsarean. Illustrationen visar en exploatering på ca 10 % då parkeringsbehovet för en matbutik är relativt stort. Den i gällande plan angivna allmänna gatan som aldrig byggts ut planläggs nu som kvartersmark för att kunna nyttjas för varutransporter. Detta ger bättre förutsättningar för att nyttja fastigheterna. Enligt förslaget kommer området för varutransporter inhägnas och inga personbilar kunna köra ut mot Drakenäsvägen. Det finns förnärvarande inga planer på att bygga ut väster om planområdet. Ur stadsbildssynpunkt är en prydlig entréverkan längs Södra vägen viktigt. Plantering på 3 meters bredd föreskrivs därför utmed vägen. Utfart får annordnas över planteringen där det inte föreligger utfartsförbud. Gatunät, gång- och cykeltrafik Planområdet ligger i korsningen Drakenäsvägen/Södra vägen. I planen har utrymme reserverats för en framtida cirkulationsplats i enlighet med Vägverkets vägutredning för E22:an förbi Mönsterås. I samband med förprojekteringen av cirkulationsplatsen har kopplingarna för gående och cyklister beaktas. Läge för gång- och cykelvägen preciseras inte på plankartan. I detaljplanen för Kv Taggsvampen m fl, norr om planområdet regleras befintlig gc-väg som natur med gc-väg. För att senare kunna sammanbinda planerna regleras cykelvägen öster om Södra vägen som egenskap under användningen natur fram till vägkorsningen. Vidare cykelväg anordnas inom användningsområdet huvudgata. Kollektivtrafik Närmsta busshållplats är idag Oknebäck, nästan 250 meter söder om korsningen Drakenäsvägen/Södra vägen och 500 meter norr om korsningen finns hållplatsen Ljungnäsvägen. Intresse finns för att i framtiden kunna anlägga en ny hållplats i norra delen av planområdet. Vägområdet har därför breddats till 16 meter. Exakt placering och

10 10 (18) projektering görs i senare skede. En ny hållplats kan få konsekvensen att hållplatsen Ljungnäsvägen flyttas längre norrut eller utgår. Parkering, angöring Parkering ska anordnas inom kvartersmark. Kommunen har ingen parkeringsnorm. Avvägningen mellan parkering och byggnadsarea måste bedömmas utefter vilken verksamhet som etableras. Teknisk försörjning Vatten-, avlopp- och dagvattenledningar samt el- och teleledningar finns utbyggt inom planområdet. För första utbyggnadsetappen med livsmedelsbutik behövs ingen ny transformatorstation. Butiken kommer försörjas från befintlig station söder om Drakenäsvägen. Beroende på utbyggnaden på norra delen av planområdet kan det behövas en ny transformatorstation. För att möjliggöra en sådan utbyggnad ger planen möjlighet till byggnation för teknisk anläggning med en byggnadsarea upp till 15 m 2. Dagvattnets omhändertagande inom området ska ske på ett hållbart sätt och enligt Dagvattenpolicy för Mönsterås kommun, antagen av Kommunfullmäktige , 26.En befintlig fjärrvärmeledning finns förlagd i planområdets västra gräns, i tidigare planlagd lokalgata. Fjärrvärmeledningen säkerställs med u-område. Störningsrisk Närmsta bostadsbebyggelse ligger ca 20 meter sydost om planområdet. Trafiken kommer inte öka avsevärt i och med genomförandet av planförslaget men i samband med utbyggnaden av cirkulationsplatsen avser kommunen att förlänga befintlig bullervall sydost om planområdet (se illustrationskartan).

11 11 (18) Genomförande Organisatoriska frågor Planarbetet handläggs med normalt planförfarande i enlighet med PBL (2010:900) 5 kap 6. Tidplan För detaljplanen eftersträvas följande tidplan: Samråd mars/april 2013 Granskning juni 2013 Antagande september 2013 Genomförandetid Enligt plan- och bygglagen ska detaljplaner förses med en genomförandetid på minst fem år och högst femton år. Genomförandetiden för detaljplanen är satt till fem år räknat från det datum då planen vunnit laga kraft. Begreppen genomförandetid innebär att detaljplanens giltighetstid är begränsad. Under genomförandetiden har fastighetsägarna en garanterad rätt att bygga i enlighet med planen och detaljplanen får inte ändras utan att synnerliga skäl föreligger. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla, men den kan då ändras eller upphävas av kommunen utan att fastighetsägaren har rätt till ersättning för exempelvis förlorad byggrätt. Huvudmannaskap, allmän plats Huvudmannaskap innebär ett ansvar för utbyggnad, drift och underhåll av allmänna platser. Detaljplanen har kommunalt huvudmannaskap. Med huvudmannaskapet har kommunen rätt, men också skyldighet att lösa in allmän platsmark som ligger inom privatägda fastigheter. Huvudmannaskapet innebär också att kommunen före genomförandetidens utgång ska ha upplåtit de allmänna platserna till allmänt nyttjande. Inom kvartersmark ansvarar respektive fastighetsägare för iordningställande och skötsel. Ansvarsfördelning Allmän plats Kommunen ansvarar för iordningställande och framtida drift och underhåll av de anläggningar som i detaljplanen som är utlagda som allmän plats. Kvartersmark Inom mark som i föreliggande detaljplan är utlagd som kvartersmark ansvarar exploatören för byggnads- och anläggningsarbeten.

12 12 (18) Övriga anläggningar Respektive nätägare ansvarar för genomförande och skötsel av elanläggningar, bredband, fjärrvärme och teleanläggningar. Avtal Exploateringsavtal ska träffas mellan exploatören och Mönsterås kommun. I avtalet regleras aktuella frågor för projektet. Exploateringsavtalet kopplas till planhandlingen för att få överensstämmelse med intentionerna i planbeskrivningen. Fastighetsrättsliga frågor Markägare Fastighetsägare och rättighetshavare som berörs av planen framgår av den till detaljplanen tillhörande fastighetsförteckningen. Fastighetsbildning, konsekvensbeskrivning Fastighetsbildning och övriga fastighetsrättsliga åtgärder kan ske med stöd av detaljplanen. Fastighetsindelningsbestämmelser bedöms inte vara nödvändiga inom planområdet. Inledningsvis förutsätts kvartersmarken delas upp i lämpliga fastigheter. Del av Stubbemåla 1:2 som i tidigare stadsplan var utlagt som allmän plats, men som i nuvarande detaljplan är utlagd som kvartersmark bör överföras till Stolpen 3. Exploatören ansvarar för erforderliga avtal/överenskommelser med berörda fastighetsägare för att genomföra detta. Inlösen Delar av fastigheten Stolpen 3 samt en oregistrerad samfällighet ligger inom blivande allmän platsmark. Kommunen är skyldig att lösa in den mark som utgör allmän plats. Ansökan om fastighetsbildning görs av kommunen. Nedan redovisas en översikt avseende marköverföringarna. Fastighet Åtgärd/ fastighetsreglering Del av Stubbemåla 1:2 överförs till Stolpen 3 (fig. 1 och 2) Del av Stolpen 3 överförs till Stubbemåla 1:2 (fig. 3) Del av oregistrerad samfällighet överförs till Stubbemåla 1:2 (fig. 4)

13 13 (18) Illustration över fastighetsreglering, Norconsult AB. Gemensamhetsanläggningar Genom att bilda en gemensamhetsanläggning blir berörda fastighetsägare gemensamt ansvariga för anläggningarnas utförande och framtida drift. En gemensamhetsanläggning kan förvaltas direkt av delägarna i gemensamhetsanläggningen eller så kan den förvaltas av en särskild bildad samfällighetsförening. Gemensamhetsanläggningar bildas genom lantmäteriförrättning där man även beslutar om vilka fastigheter som ska delta i de olika gemensamhetsanläggningarna och med vilka andelstal som reglerar fördelning av framtida drifts- och underhållskostnader de deltagande fastigheterna kommer att åsättas. Beroende på hur kvartersmarken indelas i fastigheter kan det bli aktuellt att inrätta gemensamhetsanläggningar för exempelvis parkering, utfart till Södra vägen etc. Detta är något exploatören får ansöka om och bevaka i samband med lantmäteriförrättning.

14 14 (18) Ledningsrätt Inom detaljplanen finns område med u redovisat. Inom detta område kan ledningsrätt för allmänna underjordiska ledningar upplåtas. Eventuellt säkerställande av icke kommunala ledningars bestånd genom ledningsrätt, servitut eller nyttjanderätt ansvarar respektive ledningsägare för. Bildande av ledningsrätt sker genom lantmäteriförrättning. Servitut Det finns ett befintligt utfartsservitut till förmån för Stolpen 2 som belastar Stolpen 3. Syftet med servitutet var för att säkra Stolpen 3s utfart västerut då det i den gamla stadsplanen rådde utfartsförbud för Stolpen 3 mot Södra vägen. Den utfartsväg som avsåg lösa utfarten för Stolpen 2 har aldrig blivit utbyggd. Aktuellt detaljplaneförslag medger direktutfart mot Södra vägen varvid utfartsservitutet blir onyttigt och bör upphävas. Ansökan om upphävande sker hos Lantmäteriet och bör göras av ägarna till Stolpen 2 och 3. Bildande av eventuellt övriga servitut ansvarar respektive fastighetsägare för. Illustration över servitut, Norconsult AB. Utbyggnad av tekniska anläggningar Vatten, avlopp och dagvatten Vatten-, avlopp- och dagvattenledningar finns utbyggt inom planområdet. Tillkommande bebyggelse ansluts till det kommunala VA-nätet. Dagvattnet ska omhändertas på ett hållbart sätt och enligt Dagvattenpolicy för Mönsterås kommun, antagen av Kommunfullmäktige , 26.

15 15 (18) Trafik Detaljplanen ger möjlighet att göra om korsningen Drakenäsvägen/Södra vägen till cirkulationsplats. För Drakenäsvägen (väg 635) är Trafikverket väghållare och för Södra vägen är Mönsterås kommun väghållare. Utformning av cirkulationsplats och övrig huvudgata samt gång och cykelvägar ska ske i samråd mellan kommunen och Trafikverket. El- och teleförsörjning, uppvärmning Det är exploatörens ansvar att samråda med respektive nätägare kring villkoren för anslutning av planerad bebyggelse. Tillkommande bebyggelse inom detaljplaneområdet kan anslutas till det befintliga fjärrvärmenätet. Tekniska utredningar/undersökningar Se detaljplanens innehållsförteckning avseende genomförda utredningar/undersökningar. Berörd exploatör/fastighetsägare ansvarar för att ta fram eventuellt tillkommande tekniska utredningar för att genomföra detaljplanen. Tillstånd Exploatör/berörd fastighetsägare ansvarar för och bekostar erforderliga tillstånd, dispenser etc för genomförandet av exploateringen inom detaljplanen. Ekonomiska frågor Ekonomiska konsekvenser för kommunen Kommunen kommer att få kostnader för utbyggnad av allmän plats inklusive inlösen- och fastighetsbildningskostnader. Kommunen kommer att få framtida kostnader för drift och underhåll av allmän platsmark. Kommunen kommer att erhålla intäkter genom ny bebyggelses anslutningsavgift till det kommunala VA-nätet. Kommunen kommer även få intäkter vid försäljning av den del av fastigheten Stubbemåla 1:2 som kommer att utgöra kvartersmark (se illustrationerna på sidorna 13 och 14 ). Ekonomiska konsekvenser för exploatören Exploatören svarar för kostnader för utbyggnad inom kvartersmarken, anslutningsavgifter (VA, el, tele m.m.), fastighetsbildning och kostnader enligt exploateringsavtalet. Genom detaljplanen tillskapas värde genom byggrätter för exploatören.

16 16 (18) Ekonomiska konsekvenser för övriga Trafikverket Trafikverket får del i kostnaden för utbyggnad av Drakenäsvägen (väg 635) till cirkulationsplats. Ägare av den oregistrerade samfälligheten Inom planområdet finns en oregistrerad samfällighet som berörs av allmän plats. I samband med att detta område upplåts till kommunen som allmän plats vid en lantmäteriförrättning har delägarna rätt till ersättning. Ersättningsfrågan kan antingen lösas genom överenskommelser eller inom ramen för lantmäteriförrättning. Ledningsägare Ledningsägare kan få kostnader för eventuell fastighetsbildning för att fastighetsrättsligt trygga ledningarna. Eventuellt nya samfällighetsföreningar Eventuellt nybildade samfällighetsföreningar får framtida ansvar för skötsel och underhåll av gemensamhetsanläggningar inom kvartersmark. Avgifter Anläggningsavgift för vatten och avlopp ska betalas enligt vid varje tillfälle gällande taxa

17 17 (18) Konsekvenser En livsmedelsbutik vid Drakenäsvägen ger god tillgänglig för de boende i södra Mönsterås samt dem på Lillön och Storön. Detta bidrar till att minska trafiken till butikerna i centrum samt kan öka andelen inköp inom kommunen. Genomförandet av detaljplanen bedöms inte ge en betydande trafikökning. Andelen hårdgjord yta ökar och därav även dagvattenflödet. Behovsbedömning Planen anger inte förutsättningar för kommande verksamheter eller åtgärder som kräver tillstånd enligt MKB-förordningens bilaga 1 & 3. Kommunen bedömer att detaljplanen inte kommer innebära betydande miljöpåverkan. Miljökvalitetsnormer Inga miljökvalitetsnormer riskerar att överskridas i samband med planens genomförande. Medverkande Planen har tagits fram i samarbete mellan kommunen och Norconsult AB. På kommunen har Anders Andersson och Ann-Catrin Boysen ansvarat för planhandläggningen och Thomas Nilsson hanterat tekniska frågor. På Norconsult AB har Camilla Lidholm varit uppdragsledare, Janna Bordier handläggare och Mats Kramsjö ansvarat för genomförandefrågorna. Anders Andersson Plan- och byggchef Gunnar Håkansson Arkitekt Norconsult AB

18 18 (18)