Med ökad konkurrens, fler lokala aktörer, ett industriellt träbyggande samt en långsiktighet i beställarledet ser vi möjligheter att skapa den marknad som vi idag saknar för bra bostäder för småhushåll till rimligt pris. Bra bostäder för småhushåll till rimligt pris STÄDER FÖR SMÅHUSHÅLL TILL RIMLIT PRIS Idéskiss JUUL FROST Arkitekter JUUL FROST Arkitekter - September 2011
VARD 14,9 m 2 h: 1,1m VARD SOV 14,9 10,3 m 2 VARD/ VARD/ 2 2 25,1 m RUM 10,325,1 m2 m RUM 10,3 m2 h: 1,1m SOV 10,3 m 2 VARD 14,9 m 2 VARD 14,9 m 2 VARD SOV 14,9 10,3 m 2 SOV 4,2 m 2 VARD 14,9 m 2 SOV 5,8 m 2 SOV 10,3 m 2 SOV 4,2 m 2 SOV 5,8 m 2 BRA BOSTÄDER för SMÅHUSHÅLL TILL RIMLIT PRIS Bristen på bra bostäder för det lilla hushållet är stor. Det byggs för lite; kanske bara hälften av vad som behövs för att klara folkökning, hushållssplittring och omflyttningar och det som byggs är inriktat på den exklusiva, betalningsstarka efterfrågan. Detta är ett stort soci problem i första hand för ungdomar som vill etablera sitt första egna boende men givetvis kan det också i mindre utsträckning drabba splittrade hushåll och seniorer. Det blir då också en hämsko för städernas och näringslivets utveckling. Den lilla lägenheten för små hushåll är satt på undantag av bostadsproducenterna. Normer, standard, priser, planer, praxis och program är avpassat för den exklusiva halvan av bostäder och hämmar eller hindrar den andra halvan. Behoven är stora men efterfrågan, till bostadsmarknadens upptrissade priser, är svag. I Sverige har vi många hushåll som kan tänkas efterfråga en liten modern bostad, om man betraktar den demografiska bilden. I Sverige består 74 procent av alla våra 4.7 miljoner hushåll, eller ca 3.5 miljoner, av 1 2 personer. Av dessa består ca 2.2 miljoner av en person och 450 000 är enpersonshushåll i parbildningsåldern ej fyllda 30 år. Tot finns det cirka 1 miljoner hushåll som består av två sammanboende makar eller sambor. Bostäder för små hushåll är en utmaning som måste mötas efter den föreliggande demografiska och ekonomiska verkligheten! Hur ser en liten men bra bostad ut? Bostadsbehoven varierar; de små hushållen representerar Baslägenhet 40 kvadratmeter. många livssituationer. Det är viktigt att en baslägenhet kan disponeras på olika sätt men också lägenhetsstorlekarna kan variera genom tillägg av enkla rumsmoduler. Att bo i en sammansatt boendemiljö, med goda kommunikationer och ett lättillgängligt utbud av service är genomgående viktiga kvalitéer. Stor eller liten, en bostad ska ge utrymme för många funktioner: hygien, matlagning, vila, arbete, umgänge, förvaring I den stora lägenheten med många rum finns många valmöjligheter och viktiga funktioner kan fördelas till egna rum. Det lilla hushållet, i en liten lägenhet, har samma behov men en begränsad yta. På 40 kvadratmeter kan man utforma en minsta lägenhet, RUNDPLAN 1:50 1 RoK, som fyller regelverkens krav. Det är en storlek, som med rätt form och god belysning, ST ST ST ST också kan inredas på flera sätt; från ett enda stort rum (utöver våtrummet) till tre rum. enom att lägga till en enkel bostadsmodul växer lägenheten med ytterligare två PLANALTERNATIV 1, 1:100 PLANALTERNATIV 2, 1:100 rum. På så sätt kan vi planera flerfamiljshus och småhusgrupper med varierade lägenhetsstorlekar. Utbytbar köksutrustning, flyttbara väggar, avskiljande väggmöbler ger stora möjligheter till anpassning efter den ST ST boendes behov. Boendet upphör inte vid ytterdörren. Vi bor också i staden och vad som görs i bostaden och utanför är individuellt PLANALTERNATIV 3, 1:100 PLANALTERNATIV 4, 1:100 och präglas av livssituationen. Det kan gälla mathållning, tvätt, arbete, umgänge, lek med mera. En bra bostad ligger i en blandad stadsmiljö med stor tillgänglighet till stadens hela utbud och närhet till vardagslivets service. Det lilla hushållet har samma behov och rätt till staden som de stora eller köpstarka hushållen; det bör finnas utrymme i varje del av staden för 5 en blandning av hushåll. Det betyder att vi bör pröva centrala lägen med blandat innehåll likväl som minivillor på 40 kvadratmeter i småhusområden. ST PLANALTERNATIV 1, 1:100 PLANALTERNATIV 2, 1:100 ST PLANALTERNATIV 3, 1:100 PLANALTERNATIV 4, 1:100 0 SE 0 BOSTÄDER FÖ PLANALTERN SKISS!!! SKALA 1:100 0 0 10m 10m 5
Vad är ett rimligt pris? Byggkostnaderna skenar. De följer den prisspiral som handeln med bostäder och bostadsbristen ger upphov till. I heta områden som storstadsregionerna och universitetsorterna är kvadratmeterpriset på bostadsrätter 40 000 kronor och uppåt. Byggkostnaderna följer efter och fyller ut gapet. Det går att bygga bra bostäder för runt 12 000 kr/kvm. Med tomtkostnad, moms och övriga påslag ligger de bästa projekten idag på runt 16 000 kr/kvm uthyrningsbar yta. Det är många parter som kan ta del av detta utrymme mellan den nödvändiga kostnaden och begärt pris. Sett från exploatörernas håll är det klokt att inte bygga för mycket. Man kan upprätthålla en prisnivå och andrahandsmarknaden resonerar likadant. Bostadbristen ger upphov till spekulationer och en marknad som är förödande för småhushållen speciellt de yngsta. 700 748 600 PRODUKTIONSKOSTNADER INDEX/BY 500 400 300 200 KONSUMENTPRISINDEX 100 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 305 Konsumentprisutveckling jämfört med produktionskostnader för bostäder 1980 2010 (1980=index 100). Tack vare den stora bostadsbristen har produktionskostnaderna och priserna för nybyggda bostäder kunnat hållas uppe på en onorm hög nivå. Från byggindustrins sida sett ser det ut som om produktiviteten är hög räknat på intäkt per mantimme. Räknat på producerad nyttighet, till exempel bostadsarea eller vad konsumenten får ut, är produktiviteten skrämmande låg jämfört med all annan industri. Med ett effektivt byggande är en månadshyra på 3 000 kronor plus drift för 40 kvadratmeter möjlig att åstadkomma. Marknaden för smålägenheter till den prisnivån kommer att vara stor. Är det möjligt? Ja, men för att nå dit måste man pröva varje kostnadspost och ompröva byggprocessen. Det är många förutsättningar och beslut i byggandet som är cementerade och som inte ser till småhushållens bostadsbehov. Det är nu dags att satsa på småhushållen, särskilt de yngre! 1. Byggherren lägger ribban Byggherren måste efterfråga en god produkt och ange den prisnivå som är acceptabel och möjlig. Det kräver en hel del av byggherren. En sådan måste ha kunskap om bostadsbehoven, värdera bostadens kvalitéer, veta betalningsförmågan bland småhushåll, vara beredd att förkasta anbud som ligger för högt, vara så stor och attraktiv som beställare att hans förfrågan är intressant för många anbudsgivare, medverka till att konkurrensen ökar, ge förutsättningar för ett stabilt och upprepat byggande lämpat för en rationell byggprocess. Byggherren måste vara tydlig, både med önskad kvalité och priset, för att driva på ett effektivt och prisvärt byggande. Detta är nödvändigt för att nå målet med bra bostäder för småhushåll, men skulle också kunna bli en demonstration av hur man bygger rationellt till fromma för det konventionella byggandet framdeles. enom att samverka med andra byggherrar med likartade behov, till exempel i universitetsorter, kan man göra större och långsiktiga upphandlingar. Konkurrensen ökar om kommunerna målmedvetet arbetar med fler och mindre projekt och inte slentrianmässigt lämnar ut byggrätterna till några få aktörer. Bra bostäder för småhushåll till rimligt pris 3
Det finns en potentiell konflikt mellan intresset av enhetliga normer för hela landet och enskilda kommuners vilja att bygga bättre än vad normerna kräver. Skälen att höja standarden över normernas minimikrav kan vara goda men det försvårar samtidigt för byggarna att etablera sig på nya orter om kommunerna utvecklar lokala regler. Det är en grannlaga och för småhushållen kritisk avvägning som måste göras. 2. Byggherresamverkan Stora byggen koncentrerade till en plats och producerade vid ett tillfälle kan ge betydande rationaliseringsvinster men det är vanskligt att bygga mycket på en gång, både med hänsyn till boendemiljön, som blir ensartad, och med hänsyn till om det finns en lokal efterfrågan för ett stort utbud på kort tid. Ett byggprojekt på ca 50 lägenheter är lagom för många orter. För att lösa detta kan flera kommuner och med en gemensam eller flera byggherrar i olika orter samordna sig kring en bostadsstandard och modulutformning som medger upprepning och variation. Tomten och den yttre miljön måste kunna utformas efter lokala förutsättningar. Vidare måste kommunerna skaffa sig planberedskap så att utbyggnaden kan ske efter fastställda tidplaner. Byggandet måste ses som en process; i det tidiga skedet med detaljplanering, marktilldelning och projektutformning behöver kommun och byggherre samverka för att nå målet med bra bostäder till rimligt pris. 3. Effektivt och industrialiserat byggande Jönköping Växjö Kalmar För att nå den kvalité och prisnivå som kommunen och byggherren vill uppnå måste de också vara beredda att ge goda förutsättningar för en kostnadseffektiv byggprocess. 8 delområden som utmärker ett industrialiserat byggande (Jerker Lessing, LTH 2006). 1. Planering och kontroll av processen. 2. Utvecklade tekniska system. 3. Förtillverkning av byggdelar. 4. Långsiktiga relationer mellan aktörer. 5. Logistik integrerat i byggprocessen. 6. Kundfokus. 7. Användning av informationsoch kommunikationsteknik. 8. Systematisk mätning och erfarenhetsåterföring. Som ett hjul med en förfinad process för varje varv man genomför på hjulet. Enligt Jerker Lessing. 4 Bra bostäder för småhushåll till rimligt pris
Kommunen/byggherren har stora möjligheter att underlätta en rationell byggprocess men kan också skapa hinder: Det första unika huset är dyrare att bygga än de efterföljande av samma sort. Upprepning minskar byggtiden och byggfel. Flertalet villor tillverkas i husfabriker och monteras snabbt på tomter som också är standardiserade i kommunernas villaplaner. För flerfamiljshus är praktiken oftast den omvända. Varje projekt ritas på nytt och anpassat till den unika platsen. Det betyder att varken byggprocessen eller utformningen av bostadshuset kan finslipas från bygge till bygge. Erfarenhetsåterföring, tidsstudier och mätningar som kunde höja kvalitén och pressa kostnaderna försummas. I stället bidrar det till att produktionskostnaderna ökar år från år. 4. Planer och normer Äldre stadsplaner var ofta strikta till formen men fria till innehållet. De reglerade den allmänna marken, som gator, torg och parker, samt kvarteren för bebyggelse. Moderna planer är fria till formen men reglerar innehållet hårt. Fokus har därmed förskjutits från en planering av det allmänna till en reglering av det enskilda bygget. Kommunens detaljplanering kommer därmed ofta sent, som frimärksplaner. Risken för överklagande hindrar en rationell tidplanering. En specialutformad plan försvårar anpassningar av projektet när nya förutsättningar dyker upp. Den hårda regleringen av innehållet och långt drivna funktionsuppdelningen leder till ett segregerat boende där lägenheter för småhushåll marginaliseras. Det är en olycklig utveckling. I stället för att planera generellt användbara kvarter och tomter i en tydlig allmän struktur, användbar över lång tid, har detaljplaneringen glidit över i byggförberedande planer. Det slår undan benen för processinriktat industriellt byggande och risken för överklagande gör tidplanen osäker och utdragen. I äldre tider hade varje stad sin lokala byggnadsstadga; lokala regler fungerade för lokala byggmästare men blev, i ett vidgat och allt rörligare samhälle, ett hinder för byggandets rationalisering. Med PBL, 1987, fick vi en enhetlig byggnorm för hela landet. Det var ett viktigt resultat som sedan successivt har urholkats genom att många kommuner har gjort egna tillägg och höjt kraven utöver normen. Skärpningen får inte göras i bygglovet, även om många byggare nog känner trycket, utan görs i råd och anvisningar till kommunens egna bostadsbolag och i markförsäljningar med åtföljande exploateringsavtal. Lokala normer kan bli ett hinder för byggandets effektivisering och motiv för byggherrar och entreprenörer att ta mer bet. Det generella regelverket är en god plattform för en bra bostad. Men det utgår från familjebostadens funktioner och möjligheter; i den lilla lägenheten bör bostadsfunktioner och ytor fördelas på ett flexiblare sätt. 5. Tomtpris med mera Lägenhetsmodulen kan som legobitar fogas samman till varierande husvolymer anpassade till platsens förutsättningar. Varje kommun har sina principer för prissättning av tomter och byggrätter. Det ligger utanför byggupphandlingen och behöver inte samordnas men man måste ändå diskutera tomtkostnadens del i prisspiralen. Kostnaden för en byggklar tomt är priset för råmarken, tomtens del i angränsande gator och teknisk försörjning samt också del i generalplanekostnader. Tomtens pris kan sättas till självkostnaden eller till ett marknadsvärde som drivs upp i attraktiva lägen och av den exklusiva bostadsproduktionen. Bra bostäder för småhushåll till rimligt pris 5
Det finns gott om mark i våra glest byggda städer men ont om utrymme i kalkylen för billiga bostäder; om man sätter fokus på småhushållens bostadsbehov behöver priset på byggrätter och tomtmark prövas. Varje kostnadspost måste prövas. Kan summan av planavgifter, bygglovavgifter, anslutningsavgifter, generella påslag med mera reduceras? Från idé till genomförande Tankarna som har skissats här är utvecklade inom ramen för Trästad 2012. För att gå vidare till konkreta byggprojekt har samtal förts med de tre residensstäderna i Småland, Jönköping, Kalmar och Växjö med ambitionen att göra en avsiktsförklaring kring ett samarbete. Samtal har också förts med andra regionala aktörer, universitet och näringsliv om möjligheterna att utveckla Småland som ett nationellt centrum för modernt träbyggande och att i samverkan mellan det allmänna, näringsliv och akademi utveckla boendet som ett kunskapsområde. 1. Avsiktsförklaring för att gemensamt planera och genomföra konceptet En avsiktsförklaring kan utöver en förklarande bakgrund rikta in sig på följande: De tre residensstäderna i Småland, Jönköping, Kalmar och Växjö, som har likartade behov av bra bostäder för småhushåll till rimligt pris går samman för att utveckla bostäder i ett flexibelt byggsystem, möjligt att anpassa till respektive stads byggnadstomter. Detta för att: - Utveckla planeringen och planprocesserna så att alla städerna har tillgång till lämpliga tomter i en säkerställd tidsplan anpassade till etappvis rationellt byggande. - emensamt finna en eller flera byggherrar som i samråd med kommunerna utvecklar och anpassar projekten till respektive plats, genomför upphandling och byggande. Projekten genomförs i etapper under 2-3 år, fördelad enligt ett överenskommet tidsschema. - emensamt och i samverkan med byggherrarna och entreprenörerna utvärdera genomförda byggen och utveckla konceptet så att kvalité och produktionsmetoder finslipas. De tre städerna avser också att i ett vidare perspektiv verka för att Småland utvecklas till ett centrum för modernt träbyggande och att boendet som kunskapsområde utvecklas i samverkan mellan universitetet/högskola, näringslivet och samhället. 2. Småland som centrum för modernt träbyggande I Småland finns den kompetens och de organisationer som behövs för att anta utmaningen att i stor volym bygga: Bra bostäder: framtidsinriktat, kvalitetsmedvetet och attraktivt. Prisvärt: en rationell och industrialiserad produktion. Uthålligt: byggherresamverkan och god planering för volym och upprepad produktion. enom samverkan mellan näringsliv, samhälle och universitet kan vi utveckla Småland ett ledande centrum i Sverige för ett modernt bostadsbyggande. Tänkbara partners och resurser är: - Merparten av den svenska bostadsmarknaden inom rimligt transportavstånd, ca 25 mil. - Småhusindustrin i Småland som har 90% av marknaden (men som saknar fokus på stora hus). 6 Bra bostäder för småhushåll till rimligt pris
- Skogen och skogsindustrin med SÖDRA som ledande aktör. - IKEA. - Möbelriket. - Stark och miljöinriktad samhällsplanering och ett växande samarbete mellan Smålands länsstyrelser och regionförbund. - Linnéuniversitetet och Jönköpings Högskola som har ett väl etablerat samarbete med näringsliv och kommuner. - En stark entreprenörskultur. 3. Boende som kunskapsområde Konceptet Bra bostäder för småhushåll till rimligt pris har sin utgångspunkt i den kris som bostadsbyggandet befinner sig i. Det vidgar och sätter bostadsbyggandet i ett större sammanhang. Vi ser hur stort behovet av ny och bredare kunskap är inom många områden. Individen och hushållen. Det traditionella familjehushållet, som är utgångspunkten för bostadsnormeringen och bostadsproduktionen, dominerar inte i statistiken utan småhushållet har tagit över. Hushållets sammansättning och boende är dynamiskt över tiden och i rummet; skilsmässor, veckopendling, dubbel bosättning, säsongsboende, utlandvistelser, etc. Traditioner och bostadsvanor. 1940-talets bostadsvaneundersökningar kan bara i begränsad omfattning spegla de förändringar i vanor och beteende som teknik, ekonomi, arbetsliv, invandring etc har medfört. Attityderna till vad som är privat och gemensamt förändras liksom vardagslivets fördelning i bostaden och staden. Konsumtion och energianvändning. Detta kopplas hårt i norm och debatt till det fysiska, till tekniken. Men det är i grunden inte bostaden eller bilen som förbrukar utan boendet, resandet dvs vårt beteende som förbrukar resurser och pressar hållbarhetens ramar. Bostadsutformning. Hård funktionsstyrning eller mångsidig användning av bostaden (och staden) är en fråga som behöver prövas och ges nya svar. Stor variation i livsmönster, bostadsvanor och yttre villkor ställer krav på bostadens anpassning och föränderlighet. Kan bostadens låsta delar begränsas och nya produkter för rörlig rumsindelning, utrustning och bruk utvecklas? Byggandet. Behovet av rationaliseringar och teknikutveckling inom byggsektorn är stort. Produktivitetsutvecklingen har under decennier varit nära nog noll. Nytänkandet och utvecklingen inom träbyggandet belyser på många sätt byggbranschens brister och tillkortakommanden. Kunskaperna om byggteknik, produktion/industrialisering, logistik, processer, byggherrefunktion/upphandling, etc. behöver utvecklas. Plan- och byggprocessen utmärks av att det är många aktörer som i ett komplicerat lagspel och delvis stafettlopp för bygget framåt. Hindren är många och med kris i bostadsbyggandet som följd. I Småland finns starka aktörer och stor kompetens inom industri, byggande, samhälle och universitet. Småland kan utvecklas som ett kraftfullt centrum för svenskt trähusbyggande. Ökad kunskap är en viktig komponent. Det behövs en plattform där Linnéuniversitet med flera kan samverka med samhälle och näringsliv för att utveckla den kompetens och profil kring boendet med brett perspektiv som behövs. Förslag De tankar som utvecklats ovan förs vidare i dessa tre grenar genom: a. Det samarbete som etableras mellan de tre residensstäderna enligt avsiktsförklaringen ovan. b. Småland som centrum för modernt träbyggande utvecklas av en arbetsgrupp under ledning av de tre regionförbunden. c. Boendet som kunskapsområde utvecklas av en arbetsgrupp. Bra bostäder för småhushåll till rimligt pris 7
12-0190 etyd.se Erland Ullstad Processledare Trästad 2012 Sydost tel. 076-209 37 65 erland.ullstad@lansstyrelsen.se Hans Andrén Processledare Trästad 2012 Växjö tel. 070-529 85 00 hans.andren@vkabvaxjo.se trastad2012sydost.se