Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om överlåtelsehandlingar, återgångsvillkor, deposition och ombud. Prövning av fastighetsmäklarens ansvar för sin medverkan till utformningen av två köpekontrakt beträffande villkoren för köpens giltighet och vad som gällde om en trekammarbrunn inte godkändes av kommunens miljö- och bygglovsnämnd. I beslutet berörs också mäklarens hantering av handpenningen och frågan om mäklaren har uppträtt som ombud för köparen. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har den ena säljaren av två fastigheter (en av uppdragsgivarna) riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har gett in två köpekontrakt avseende de två sålda fastigheterna och delar av ett köpekontrakt med bilagor avseende en annan fastighet som anmälaren har köpt. NN har yttrat sig. Han har gett in ett uppdragsavtal, en objektsbeskrivning, två frågelistor, skriftlig information om köparens undersökningsplikt, en anbudsförteckning och en dokumentation om de åtgärder som han har vidtagit för att uppnå kundkännedom. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) Anmälan Anmälaren har framfört i huvudsak följande kritik. Efter en rekommendation från NN accepterade han och den andra säljaren ett bud på de båda fastigheterna från ett bolag. De nådde en muntlig överenskommelse om avtalsvillkoren, som i stort sett var identiska för de båda fastigheterna. Avseende den ena fastigheten skulle dock 18 om deposition rörande ett avlopp inte finnas med i kontraktet. I 15 i båda köpekontrakten skulle det anges att tillstånd fanns till all befintlig verksamhet som bedrevs på fastigheterna vid denna tidpunkt. När NN hade tagit fram köpekontrakten och lämnat över dem till parterna fanns 18 i båda kontrakten och 15 hade fått karaktären av en återgångsklausul. Utan vetskap om förändringarna undertecknade han och den andra säljaren köpekontrakten. Hans bank ansåg att kontrakten innebar en stor risk för att köpen skulle återgå och beviljade inte lån. NN förklarade att ändringarna var nödvändiga, eftersom köparen annars inte skulle fullfölja köpet. NN lämnade ut en ny sida, där 15 hade en annan lydelse. Han och den andra säljaren utgick från att den nya lydelsen var ett tilläggsavtal. Så var emellertid inte fallet. När de visade den nya sidan beviljade banken lån. De köpte då en fastighet. Köparen skulle betala handpenningen till NNs klientmedels konto den 13 november 2015. Det skedde emellertid inte. Handpenningen betalades till klientmedelskontot först i december 2015. Den betalades till honom och den andra säljaren dagen efter tillträdesdagen. Köparens dröjs mål med betalningen medförde att han och den andra säljaren var i dröjsmål med sitt eget fastighetsköp. Deras ombud förhandlade med köparen genom NN. NN uppträdde närmast som köparens ombud. Handlingarna Följande klausuler finns i båda köpekontrakten. 1 Betalning av köpeskilling Köparen betalar köpeskillingen till säljaren på följande sätt:
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) 1. Betalar handpenning senast den 2015-11-13 genom insättning på fastighetsmäklarens klientmedelskonto [...] 2. Betalar kontant på tillträdesdagen [...] 15 Tillstånd Köpet gäller under förutsättning att alla tillstånd och intyg finns för den befintliga verksamheten samt driva [...] Frånträds köpet av någon av parterna skall betald handpenning återbetalas till köparen och ingen av parterna har rätt till skadestånd av motparten. 18 Avlopp Parterna har avtalat om att deponera 300 000 kronor på mäklarens klientmedelskonto. Ifall den befintliga trekammarbrunnen underkänns av miljö och hälsa har köparna rätt till skälig ersättning som kompenserar den kostnaden för att få avloppet i godkänt skick. Skulle avloppet fungera utan anmärkning utbetalas det beloppet som är deponerat på 300 000 kr till säljaren senast 2016-06-01. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Parterna förde diskussioner om kontraktens innehåll under flera veckor. Det har funnits olika utkast. Utformningen av 15 var ett krav från köparen. Vid genomgången med parterna påpekade han särskilt villkoret om stödboende. Kontrakten har inte fått någon annan utformning än vad parterna har kommit överens om. Han har inte ändrat någon sida i kontrakten. Anmälaren önskade ett förslag till avtal som underlag inför omförhandlingar med köparen för att få bort villkoret om stödboende. Köparen meddelade att denne inte var beredd att ändra i de ingångna avtalen. Avsikten med 15 köpekontrakten var att köpen skulle hållas svävande fram till tillträdesdagen. Om samtliga förutsättningar inte var uppfyllda på tillträdesdagen skulle köpet återgå. Därför infördes inte anvisningar för meddelanden om återgång. Beloppen enligt 18 köpekontrakten var en del av köpeskillingarna och skulle deponeras på klientmedelskontot. Säljarna åtog sig att låta undersöka trekammarbrunnen under tiden fram till tillträdesdagen. Kommunen genom Miljö och hälsa skulle godkänna anläggningen. Hänvisningen till
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) "fungerar utan anmärkning" avsåg kommunens godkännande av trekammarbrunnen. Bedömningen av vad som var en skälig ersättning för att få avloppet i godkänt skick skulle göras av en lokal entreprenör. Han kontaktade en företrädare för köparen dagen efter den avtalade dagen för betalningen av handpenningarna. Han informerade anmälaren omedelbart om köparens dröjsmål. Enligt 17 köpekontrakten hade säljarna rätt att häva köpet vid köparens underlåtenhet att betala handpenningarna i rätt tid. Den möjligheten ville säljarna inte utnyttja. Köparen betalade handpenningarna. Han meddelade det till anmälaren omedelbart. Handpenningarna betalades till säljarna den första vardagen efter den avtalade tillträdesdagen i enlighet med köpekontrakten och parternas överenskommelser. Han har inte agerat som ombud. Meddelanden från parterna har vidare befordrats till motparten, eftersom det inte har funnits förutsättningar för dem att diskutera direkt med varandra. Han har inte haft något uppdrag att företräda köparen på något annat sätt än vad som omfattas av hans skyldigheter i förmedlingsuppdraget. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Hanteringen av handpenningen Enligt 10 fastighetsmäklarlagen ska en handpenning som fastighetsmäklaren har tagit emot snarast överlämnas till säljaren, om inte något annat har överenskommits genom ett depositionsavtal. Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83).
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) NN har uppgett att han redovisade handpenningarna i enlighet med köpekontrakten och parternas överenskommelser. Utredningen ger inte stöd för någon annan slutsats. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att det inte finns någon grund för påföljd i detta avseende. Frågan om mäklaren har varit ombud En fastighetsmäklare får enligt 15 fastighetsmäklarlagen inte som ombud företräda en säljare gentemot en köpare eller en köpare gentemot en säljare. Mäklaren får dock åta sig begränsade uppgifter. NN har tillbakavisat anmälarens påstående om att han var ombud för köparen. Det har inte kommit fram något i utredningen som motbevisar hans uppgifter. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att det inte heller i denna frågeställning finns någon grund för påföljd. Köpekontrakten I 21 fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren ska verka för att köpare och säljare träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från fastighetsmäklarlagen (1995:400) och lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I förarbetena till den ursprungliga bestämmelsen uttalas att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna och att mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas (prop. 1983/84:16 s. 41). Det åligger fastighetsmäklaren att klargöra köpevillkorens innebörd och verka för att båda parterna har förstått villkoren. Mäklaren har ett ansvar för att villkoren utformas på ett sådant sätt att tvister om deras tolkning undviks. Utredningen visar att det är NN som har utformat de båda köpekontrakten. Enligt 15 kontrakten gällde köpen under förutsättning att vissa angivna tillstånd och intyg fanns. NN har uppgett att köpen skulle återgå om förutsättningarna inte var uppfyllda på tillträdesdagen. Detta förhållande
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) framgår emellertid inte av klausulerna. Avsaknaden av en tidpunkt kan också ge ett intryck av att köpet kunde ogiltigförklaras när som helst om de angivna förutsättningarna inte var uppfyllda. Av 18 köpekontrakten följer att köparen hade rätt till en skälig ersättning om en trekammarbrunn underkändes av miljö- och bygglovsnämnden hos kommunen. NN har uppgett att säljarna hade åtagit sig att låta kommunen inspektera brunnen före tillträdet. Han har också uppgett att en lokal entreprenör skulle bedöma vilken ersättning som var skälig om brun nen inte godkändes av kommunen. Dessa förhållanden framgår emellertid inte av klausulerna. Inte heller framgår det av 18 när beloppen skulle sättas in på klientmedelskontot eller vem som skulle göra insättningarna. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att NNs uppfattning att beloppen som skulle deponeras enligt 18 var en del av köpeskillingen är oförenlig med innebörden av 1 köpekontrakten, som till synes uttömmande anger hur köpeskillingen skulle betalas. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att NN har medver kat till oklara och ofullständiga klausuler i fråga om köpens giltighet och en trekammarbrunn. Klausulernas utformning har inneburit betydande risker för tolkningstvister mellan säljarna och köparna. Bristerna är grund för en varning. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.