SAMRÅDSREDOGÖRELSE Detaljplan för Svanen 46 och del av Viken 134:6 m.fl., i Viken Höganäs kommun, Skåne län Samrådsredogörelse har upprättats 2012-09-04
Inledning Syfte Detaljplanens syfte är att pröva lämpligheten för ett enbostadshus med komplementsbyggnad inom Svanen 46 och del av Viken 134:6 m.fl. samt att reglera blivande fastighetsgränser med så kallade fastighetsindelningsbestämmelser. Huvudidén med planförslaget är att bebyggelsen ska anpassas till omkringliggande miljön som omfattas av riksintresse för kulturmiljö. Bakgrund Kommunstyrelsen beslutade den 8 maj 2012, 108, att prioritera föreslagen detaljplan som nummer två, aktivt planuppdrag, och på så sätt uppdra åt planavdelningen att genomföra planprocess för fastigheterna Svanen 46 och del av Viken 134:6 i Viken. Idag är större delen av planområdet utpekat i gällande detaljplan som parkmark som är ägd av Höganäs kommun. Dock brukas den inte som parkmark utan snarare som parkering. Höganäs kommun har för avsikt att pröva lämpligheten för bostadsändamål och därefter sälja fastigheten. Samrådsredogörelse Samrådsförslag upprättades den 31 maj 2012. I enlighet med kommunstyrelsens planutskotts beslut 2012-06-12 49, har samråd genomförts. Samrådstiden var under tiden från den 4 juli till den 1 augusti 2012. Samrådstiden för myndigheter förlängdes en vecka eftersom plankarta och planbeskrivning fattades i några av de första utskicken. Kungörelse om samråd var införd dagtidning och på kommunens hemsida. Direkt inbjudan utgick till myndigheter, berörda kommunala förvaltningar samt sakägare enligt fastighetsförteckning och sändlista. För direkt kontakt med ansvarig handläggare utanför ordinarie arbetstid, med möjlighet att ställa frågor och framföra muntliga synpunkter, ordnades den 11 juli ett samrådsmöte. Synpunkter ifrån Samrådsmötet 2012-07-11, 18.30-19.45 Medverkande samtyckte i att annexet var illa skött och inte ordentligt underhållet på 20 år. Beslut om att riva det ska ha tagit redan 1991. Ingen av de medverkande motsatte sig rivningen av annexet. Dock ökar insynen till Svanen 30 som skärmats av från gaveln på annexet. Omvandlingen från parkmark till lokalgata gillades av samtliga deltagande. Det säkrar de boendes intressen på marken. De såg hellre att fastigheten blev kvartersmark än en lekplats som i tidigare detaljplan var tanken. Kommentar: Synpunkterna tillgodoses. Det västra av träden inom planområdet förhindrar insynen till Svanen 30. Det tonar även ner skolans höjd på ett följsamt sätt i landskapet varför det bör bevaras. Fastighetsägaren till Svanen 57 ansåg att den östra av lönnarna är den finaste av de två och bör bevaras. Kommentar: Kommunen gör en annan bedömning och anser att det östra trädet i planområdet är av sämre skick. För att få till stånd en bra byggrätt måste trädet fällas. 2
Fastighetens area bör stå med i planbeskrivningen. Kommentar: Synpunkten tillgodoses. Dagvattenhanteringen är idag problematisk i området, det finns endast en brunn som ofta översvämmas. Kommentar: I dagsläget finns ingen kommunal separat dagvattenhantering i område utan hanteras i avloppsledningen. Hanteringen ska ske lokalt inom fastigheten så detaljplanen innebär inte belastning på några dagvattenledningar. En ny avloppsledning skall byggas 2013, med möjlighet att avlasta det befintliga ledningsnätet. Kyrkan är mitt uppe i ett renoveringsarbete och det ingår att dra en väg runt kyrkan dock utan stöd i detaljplanen. Kommentar: Detta berör inte den här detaljplanen. Inkomna skrivelser Under och i anslutning till samrådstiden har 23 skrivelser inkommit från förvaltningar, myndigheter samt privatpersoner. Nedan tas dessa upp i den ordning de kommit planavdelningen tillhanda. Eventuella kommentarer är markerade som kursiv text. Fastighetsägare Svanen 57 (2012-06-07) accepterar att det existerande huset rivs men att den nya tomten delas med Svanen 29 och Svanen 30. Han vill dock inte att det ska byggas på tomten då den är för liten för att bära en byggnad och framförallt en så stor som har föreslagits. Fastighetsägaren framhäver även att han är intresserad av att förvärva tomten och att anlägga en swimmingpool på den och reglera tomtgränserna med Svanen 30 och 29 så att de får ett mindre tillägg vardera. Han är beredd att betala gängse tomtmarkpris för marken. Vidare är det viktigt att de existerande träden bevaras och kompletteras med ytterligare växtlighet. Kommentar: Det ligger i kommunens intresse att få in fler invånare i kommunen. Dessutom vill man att befintliga orter förtätas och på så vis förhindrar att värdefull åkermark tas i anspråk och värnar om en hållbar resurshållning. Generellt har Viken en hög byggnadstäthet och därför har byggnadsarean satts till 30% av den totala arean på 527 kvm kommer att föras in i planbeskrivningen För att få till stånd en bra byggrätt på tomten och i landskapet som helhet kommer dessvärre en av lönnarna att fällas, den lönn som anses vara av sämre skick. Fastighetsägare Svanen 57 (2012-13-07) stödjer förslaget att det nuvarande skolannexet rivs samt att tomtgränserna anpassas efter de verkliga rådande förhållandena. De stödjer inte förslaget att uppföra en ny bostad på tomten då den är för liten för den föreslagna bebyggelsen och då planförslaget innebär att ett 50-årigt träd fälls. Det står i prospektet att minsta bebyggningsbara tomt skall vara 800 kvm samt max 25% av fastigheten får bebyggas. Här föreslås undantag som de upplever som ganska häpnadsväckande. Kommunen borde först försöka få till stånd en försäljning till de tre närmsta intresserade grannarna. Vidare anser de att byggnaden ska vara max 25% av tomtytan och får inte uppföras närmre än 4 meter ifrån tomtgränsen. Bara bostäder ska uppföras, alltså inga kontor, hantverk eller liknande. Båda träden ska bevaras. Kommentar: I Viken är många av tomterna små, den nya föreslagna fastigheten skiljer sig inte avsevärt från fastighetsstorleken i övrigt i Viken. För att få till stånd en byggnad av rimlig storlek för bostadssyfte anses 30% som en lämplig maximal yta. I plankartan är minsta avstånd till södra (mot Svanen 29) och västra (mot Svanen 30) fastighetsgränsen satt till tre meter medan den östra (mot 3
Svanen 57) och norra (mot Svanen 57) gränsen är satt till två meter eftersom det här råder andra förhållanden med längre avstånd till grannbyggnader. Dessutom finns en uppställningsplats som ej får bebyggas närmst lokalgatan som är 7 meter bred från tomtgränsen mätt. Den nya tomtens storlek kommer att vara 527 kvm vilket anses som rimligt då exploateringstalet i Viken generellt är högt. Tomtstorleken är anpassat efter de rådande lokala förhållandena. Byggnadens minsta avstånd till fastighetsgränserna och tomtstorleken kommer att preciseras i planbeskrivningen. Möjlighet till att anlägga mindre kontors- och handels verksamheter ligger i linje med områdets karaktär. Fastighetsägare Svanen 30 (2012-07-07) Annexet ligger väldigt nära Hamiltons tomtgräns och de besväras av insyn därifrån. De gläder sig åt att Kommunen tänker riva byggnaden, vilket de redan då de förvärvade fastigheten Svanen 30 fick i löfte av kommunen. Byggnaden bör ersättas av ett högt plank mot Svanen 29. De anser att de två stora träden ska bevaras då de utgör en viktig del av Vikens gamla kulturlandskap. Träden harmoniserar Kyrkskolans höga fasad med sin höjd. I enlighet med planförslaget att det är viktigt att eventuell nybyggnation sker med känsla för byggtraditionen i Gamla Viken. De är angelägna om att de fortsättningsvis kan använda infarten via Bygatan som infartsgata till deras baksida då denna leder till deras huvudingång. De är fortfarande intresserade av att förvärva Svanen 134:6. Kommentar: Det finns inga hinder i detaljplanen för uppförandet av plank i fastighetsgränsen. Denna synpunkt tillgodoses. I övrigt hänvisas till nedanstående kommentar. Fastighetsägare Svanen 30 (2012-28-07) ställer sig positiva till rivningen av annexet då detta redan lovades då de förvärvade granntomten Svanen 30 år 1992. Byggnaden ligger nämligen mycket nära deras tomtgräns och de besväras med insyn därifrån. Byggnaden bör ersättas med ett högt plank mot fastigheten Svanen 29. De båda träden bör bevaras eftersom de utgör en viktig del i Vikens kulturlandskap. Det är även värdefulla på så sätt att de harmoniserar med den gamla kyrkskolans höga fasad. De poängterar även att nybyggnation bör ske med känsla för byggtraditionen i gamla Viken. De är mycket angelägna om att de fortsättningsvis kan använda infarten från Bygatan som infartsgatan till deras baksida som även är huvudingången in till deras fastighet. De är också mycket intresserade av att förvärva tomten. Kommentar: För att kunna uppföra en ny byggrätt av rimlig storlek och utformning är det svårt att samtidigt behålla båda träden. Dessutom anses trädet på den östra sidan av planområdet vara av sämre skick. Synpunkter tillgodoses i övrigt då planen tar hänsyn till byggtraditionen i gamla Viken med tanke på utförande och färgsättning. Fastighetsägare Svanen 29 (2012-09-07) undrar varför man vill pröva lämpligheten för ett enbostadshus med komplementsbyggnad inom Svanen 46? Kommentar: Det ligger i kommunens intresse att få in fler invånare i kommunen. Dessutom vill man att befintliga orter förtätas och på så vis förhindrar att värdefull åkermark tas i anspråk och värnar om en hållbar resurshållning. Fastighetsägare Svanen 29 (2012-26-07) undrar hur det kommer sig att man i detta förslag vill riva annexet som i tidigare diskussioner skulle kulturskyddas? Grannarna hade tidigare en lösning på hur annexet skulle kunna delas och upprustas med vissa ändringar på fönster och takkupor som skulle göra det möjligt att använda som kontor eller bostad. För dem skulle planförslaget innebära en stor förändring i deras boendebild vilket skulle kunna ha stora konsekvenser för värdet på deras fastighet då kyrkskolans annex ligger i tomtgränsen. I planförslaget bör uppgifter på sidan 7 ändras eftersom det aldrig legat ett bostadshus på tomten. På sidan 15 med hänvisning till sidan 24 uttrycks det att tomtgränser är markerade med låga stenmurar, häckar eller spjällstaket vilket är felaktigt då det i 4
nuläget finns ett plank på runt 190 cm och en häck som är mer än 220 cm hög. Förändringen av boendebilden är så kraftig att de tycker att kompensationsprincipen bör gälla för det minskade fastighetsvärdet vilket ej nämns i den föreslagna planen. Det är även svårt att behålla träden som nämns om man ska genomföra den föreslagna detaljplanen, tomten är ju ganska liten 590 kvm varför det skulle vara rimligare att sälja den till rågrannarna eftersom föreslagen tomtyta är 800 kvm. För att inte deras boendebild förändras väsentligt vill de ej att annexet rivs. Om detta ändå sker vill de uppföra ett plank i tomtgränsen som bevarar boendebilden så mycket som möjligt. Planket skulle vara mellan 190-220 cm högt i tomtgränsen mot svanen 46. Vad skulle krävas för att kommunen skulle vara tillfreds med att behålla nuvarande byggnad, kyrkskolans annex som det ser ut nu? Kommentar: Det planarbete med ritningar och förslag som tidigare har gjorts har resulterat i planförslaget som nu är på samråd. Inriktningen har ändrats under arbetets gång allt utefter mer kunskap om planområdet och dess närhet har samlats in. Planförslaget ändras så att det blir möjligt att uppföra ett högre staket som förhindrar insyn till fastigheten för att kompensera för det insynsskydd som annexet utgör. Synpunkten tillgodoses därför. Dessutom förtydligas att tomtmarkeringarna intill annan kvartersmark inte måste vara av låg karaktär. Eventuella olägenheter som rivningen av annexet medför anses därför inte vara betydande omfattning. I planbeskrivningen kommer vidare uppgiften om att det tidigare legat ett bostadshus på tomten att tas bort. Båda träden kommer ej att bevaras i den föreslagna planen. Endast det som ligger i den västra delen av planområdet får stå kvar, men däremot kan det fällda trädet ersättas med annan typ av vegetation på fastigheten. Fastighetsägare Svanen 29 (2012-26-07) Vad skulle krävas för att kommunen skulle vara tillfreds med att behålla nuvarande byggnad, kyrkskolans annex som det ser ut nu? Kommentar: Nuvarande plan innebär att ett nytt bostadshus uppförs och tomten är inte stor nog att rymma två huvudbyggnader. Annexet anses heller inte lämpligt att bygga om till en bostad. Fastighetsägare Svanen 29 (2012-26-07) vill få en konfirmation om att han förstått kommunens bevekelse grund så att alla kan bemöta ärendet på ett sätt som fyller alla krav från kommunens sida på bästa sätt. Kommentar: Svar skickades att fastighetsägaren förstått motiven i planen. Fastighetsägare Svanen 29 (2012-26-07) menar att grannarna runtomkring fastigheten skulle kunna finna en lösning som är ekonomisk fördelaktig för kommunen, lämplig för allmänheten samt behåller miljön för riksintresse. Han föreslår att kommunen och rågrannar träffas för att finna en snabb lösning. Kommentar: Den nya fastigheten kommer att säljas till ett marknadspris på den öppna marknaden. Detaljplanearbetet är en lagstadgad process för att fastställa markanvändning och värna om enskilda samt allmänna intressen där både direkt och indirekt demokrati utövas. Fastighetsägare Svanen 29 (2012-30-07) undrar varför inte annexet skulle gå att dela då deras tidigare förslag då det inte betydde några förändringar på den sida av annexet som vätter mot kyrkskolan. Det handlade snarare om att tillföra fönster mot deras fastighet vilket inte skulle påverka 5
den offentliga bilden av annexet. Han frågar igen varför dessa förändringar skulle påverka det kulturhistoriska värdet på huset. Kommentar: Att klyva annexet på längden mellan två fastigheter skulle innebära ett antal nödvändiga ingrepp för att brandsäkra, motverka vibrationer etc. Dessa ingrepp gör det omöjligt att få ut något av vindsvåningen och innebär kapning av exempelvis bjälklag och takstol vilket i sin tur i äldre planarbete ansågs oförenligt med att bevara de kulturhistoriska värdena. Fastighetsägare Svanen 15 (2012-30-07) De påpekar att med 30 års erfarenhet av den lokala miljön det mest naturliga att den nya fastigheten får tillhöra kyrkskolan med fastighet. Vidare menar de att kyrkskolan är en riktigt stor gammal tegelbyggnad som inte bör trängas in bland modern småhusbebyggelse utan kräver en viss luftighet omkring sig. I annat fall kommer det att se märkligt ut. De menar att gaststumpen in från Bygatan för liten och trång för att hysa ytterligare trafik och parkerade bilar. Ett servitut i form av en smal väg mellan Svanen 15 och den av kommunen angivna tomten medför behov av parkering på gatstumpen för boende på skafttomten Svanen 57. Det kommer bli trångt om dessutom familjen Hamilton ska parkera sina bilar i änden på samma gata. Dessutom tillkommer trafik in och ut ifrån nybygget samt Svanen 15. Kommentar: Den nya byggrätten kommer inte att göra kyrkskolan mer inträngd snarare tvärtom då placeringen inte är tänkt att vara i byggnadens direkta närhet. Utformningen kommer att anpassa till formspråk och färger som finns i omgivande landskap. I ett eventuellt senare bygglov för uppförande av plank i fastighetsgränser avväga detta närmre. Kommunen bedömer inte att trafiksituationen kommer att ändras dramatiskt då det redan har funnits trafik till kontor som huserat i annexet. Parkering kommer vidare att anvisas till den egna fastigheten. På den nya fastigheten finns dessutom en uppställningsplats intill Bygatan som ej får bebyggas. Skanova (2012-09-07) har inget att erinra mot rubricerad plan. Swedegas (2012-11-07) har inte några gasledningar som berörs i området. Eon (2012-12-07) har inget att erinra i ärendet. Länsstyrelsen (2012-01-08) bedömer att detaljplanen är förenlig med riksintressena som området omfattas av, och även följer den fördjupade översiktsplanen för Viken. Trafikverket (2012-08-08) har inga synpunkter på planförslaget. 6
Sammanfattning av samråd och det fortsatta arbetet Sammanlagt har 23 skrivelser inkommit. Inget inkommet yttrande ändrar planens syfte och huvuddrag. Följande förändringar görs inför Granskning: I Plankarta: Uppgifter om tomtens storlek tillkommer under utnyttjandegrad. I Planbeskrivning: I avsnittet för riktlinjer för utemiljön ändras bestämmelsen om att fastighetsgränserna ska markera med låga stängsel och staket. Eftersom fastigheten är insprängd i befintlig bostadsbebyggelse bör insynsskydd prioriteras. I detta avsnitt tillkommer även preciserade uppgifter om minsta byggnadsavstånd till respektive fastighetsgränser. Planerna på att anlägga en ny avloppsledning förs även in i planbeskrivningen. Dessutom tillkommer en rekommendation på högsta exploateringstal på hårdgjorda ytor för att möjliggöra vegetation på fastigheten. Uppgiften om att det tidigare funnits ett bostadshus på tomten kommer även att plockas bort. PLANAVDELNINGEN Mila Sladic Planchef André Persson Planhandläggare 7