FORTSATT FÖRBÄTTRAD EFTERFRÅGAN FÖR DEN SVENSKA BOSTADSVERKSAMHETEN

Delårsrapport 3/ 213 JM-KONCERNEN JANUARI SEPTEMBER 213 FORTSATT FÖRBÄTTRAD EFTERFRÅGAN FÖR DEN SVENSKA BOSTADSVERKSAMHETEN Enligt segmentsredovisningen minskade intäkterna till 9 54 mkr (9 334) och rörelseresultatet ökade till 1 62 mkr (1 19). Rörelsemarginalen ökade till 11,7 procent (1,9) enligt IFRIC 15 uppgick intäkterna till 8 712 mkr (9 4 och rörelseresultatet uppgick till 982 mkr (1 1) Resultatet före skatt uppgick till 935 mkr (968). Resultat efter skatt uppgick till 695 mkr (7 Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna uppgick till 22,7 procent (23,9). Resultatet per aktie under niomånadersperioden uppgick till 8,8 kronor (8,5) Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till 76 mkr (34) med större investeringar i exploateringsfastigheter inom JM Bostad Stockholm Antal sålda bostäder ökade till 2 462 (1 89. Produktionsstarterna uppgick till 2 72 (2 165). Antal sålda och produktionsstartade bostäder i tredje kvartalet inkluderar 18 respektive 54 hyresrättsoch vårdbostäder. Begränsat antal produktionsstarter inom JM Utland. 213 213 /213 Intäkter enligt segmentsredovisning 9 54 9 334 2 81 2 938 12 854 13 134 Rörelseresultat enligt segmentsredovisning 1 62 1 19 353 345 1 441 1 398 Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning (%) 11,7 1,9 12,6 11,7 11,2 1,6 Intäkter 8 712 9 41 2 618 3 18 12 151 12 48 Rörelseresultat 982 1 1 344 359 1 346 1 374 Resultat före skatt 935 968 326 342 1 285 1 318 Rörelsemarginal (%) 11,3 11,2 13,1 11,6 11,1 11, Kassaflöde från den löpande verksamheten 76 34 111 442 599 979 Räntabilitet på eget kapital (%) 22,7 21,9 Soliditet (%) 36 39 36 39 38 Resultat per aktie (kr) 8,8 8,5 3, 3, 12,1 11,7 Antal sålda bostäder 2 462 1 892 81 611 3 522 2 952 Antal produktionsstartade bostäder 2 72 2 165 69 759 3 7 3 163 Antal bostäder i pågående produktion 5 689 5 986 5 988 Varav nedskrivning projektfastighet - - - - 95 95 Enligt IFRIC 15. För koncernens resultat- och balansräkning tillämpas IFRIC 15 Avtal om uppförande av fastigheter. Detta innebär att intäkter och resultat för JMs verksamhet utanför Sverige, JM Utland, redovisas enligt färdigställandemetoden. Segmentsredovisningen och projektstyrningen redovisas enligt IAS 11, successiv vinstavräkning. Beskrivning av verksamheten görs utifrån segmentsredovisningen.

JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 213 1 KONCERNEN Efterfrågan för JMs bostäder utvecklas positivt med fortsatt god försäljning i Stockholm där planprocesserna dock begränsar produktionsstarterna under 213. Den goda försäljningen i Stockholm medför ytterligare förstärkning av koncernens rörelsemarginal. Fortsatt förbättring av efterfrågan konstateras även i övriga Sverige. På våra marknader i Norge har efterfrågan dämpats något under det tredje kvartalet. Strukturellt gäller goda förutsättningar för vår affär bland annat med stor befolkningsökning på de marknader där vi är verksamma. Vi är offensivt positionerade med finansiell styrka och mycket god projektportfölj som löpande förädlas och förnyas samtidigt som vår starka balansräkning ger oss handlingsfrihet. Johan Skoglund, VD och koncernchef MARKNAD, FÖRSÄLJNING OCH PRODUKTIONSSTARTER AV BOSTÄDER Efterfrågan på nyproducerade bostäder i Stockholm har fortsatt förbättrats under niomånadersperioden. Samtidigt fortsätter även förbättringen av efterfrågan i övriga Sverige. Intresset för JMs projekt är stort samtidigt som försäljningsprocessen i övriga Sverige tar något längre tid i det osäkra konjunkturläget. Efterfrågan har dämpats något i Norge. Befolkningstillväxten på våra huvudmarknader, tillsammans med det fortsatt låga ränteläget, stödjer efterfrågan på bostäder. Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt ökade till 2 462 (1 89 inklusive 254 hyresrätts- och vårdbostäder. Antalet sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgår till 72 procent (66) där spannet om 6-65 procent bedöms som normal nivå. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 1 6 (833), i JM Bostad Riks 735 (61), i JM Utland 413 (449) och i JM Fastighetsutveckling till 254 (). Antalet produktionsstartade bostäder uppgick till 2 72 (2 165) varav 978 (1 163) i Stockholmsområdet och 618 (529) i övriga Sverige. Produktionsstarterna inkluderar 2 hyresrätts- och vårdbostäder i Stockholm. I utlandsverksamheten produktionsstartades endast 276 bostäder (473) där produktionsstarterna kan variera stort mellan enskilda kvartal. Antalet bostäder i pågående produktion uppgår till 5 689 (5 986) varav 38 utgör hyresrätts- och vårdbostäder. Rörelseresultat (mkr) 213 213 /213 JM Bostad Stockholm 788 732 257 249 1 97 1 41 JM Bostad Riks 158 165 45 46 224 231 JM Utland 82 17 3 41 156 181 JM Fastighetsutveckling 21 7 9 4 69 83 JM Produktion 47 43 17 14 75 71 Koncerngemensamma kostnader 34 35 5 9 42 43 Summa enligt segmentsredovisning 1 62 1 19 353 345 1 441 1 398 JM Utland 8 9 9 14 95 24 Totalt 982 1 1 344 359 1 346 1 374 Varav -fastighetsförsäljningar 22 1-22 -nedskrivning projektfastighet - - - - 95 95 seffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning. 6 INTÄKTER KONCERNEN 14 RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL KONCERNEN % 3 2 5 12 2 5 16 4 3 2 1 2 55 1 818 2 12 2 959 2 938 2 81 1 8 6 4 2 1 5 1 5 276 188 24 382 345 353 12 8 4 29 21 211 213 2-5 29 21 211 213-4 Intäkter per kvartal 12-månaders rullande Resultat per kvartal (mkr) 12-månaders rullande marginal (%) 12-månaders rullande resultat (mkr) Enligt segmentsredovisning Enligt segmentsredovisning

2 JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 213 INTÄKTER, RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen under niomånadersperioden minskade till 9 54 mkr (9 334). Intäkterna omräknat enligt IFRIC 15 uppgick till 8 712 mkr (9 4. Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen ökade till 1 62 mkr (1 19) och rörelsemarginalen ökade till 11,7 procent (1,9). Rörelseresultatet omräknat enligt IFRIC 15 uppgick till 982 mkr (1 1) med begränsat antal färdigställda projekt i JM Norge under niomånadersperioden, vilket förskjuter resultatavräkningen framåt. Under niomånadersperioden har fastigheter sålts för 86 mkr () med ett resultat om 22 mkr () varav 18 mkr avser resultat från försäljning av ett äldreboende i Malmö. Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 54 mkr (58) varav 13 mkr (6) avser bostäder. Driftnettot uppgick till 17 mkr (26). Rörelsemarginal (%) 213 213 /213 JM Bostad Stockholm 2,9 17,7 23,8 18,6 2,9 18,6 JM Bostad Riks 7,6 7,6 7,8 7,5 7,7 7,7 JM Utland 4,2 5,3 4,9 6,4 5, 5,7 JM Produktion 3,5 3, 3,6 3, 3,9 3,5 Bostäder i pågående produktion 213-9-3-9-3-12-31 Antal bostäder i pågående produktion 3) 5 689 5 986 5 988 Andel sålda bostäder i pågående produktion (%) 3) 56 53 55 Andel bokade bostäder i pågående produktion (%) 3) 16 13 11 Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion (%) 3) 72 66 66 Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan. Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund. 3) Inklusive 38 hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produktion inom JM Fastighetsutveckling ingår ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion. Osålda bostäder i avslutad produktion 213-9-3-9-3-12-31 Antal osålda bostäder i avslutad produktion 19 151 176 - Varav i balansräkningen redovisat som Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 119 69 7 Efter sista inflyttning enligt plan. BOSTADSBYGGRÄTTER Antalet disponibla bostadsbyggrätter uppgår till 27 7 (27 6) varav 18 (17 4) redovisas i balansräkningen. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder har ökat till 6 46 mkr (5 643) vid utgången av niomånadersperioden. Under niomånadersperioden har exploateringsfastigheter för bostäder om 1 43 mkr (738) förvärvats varav 645 mkr avser JM Bostad Stockholm, 192 mkr JM Bostad Riks och 26 mkr JM Utland. Från och med kvartal 1 213 upptas disponibla byggrätter för hyresrätts- och vårdbostäder inom JM Fastighetsutveckling i redovisningen av koncernens totala disponibla bostadsbyggrätter. Jämförande siffror har inte omräknats. Antal 4 PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER KONCERNEN BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION Antal % 7 1 3 2 1 246 29 763 811 21 211 1 5 Produktionsstartade bostäder per kvartal 759 69 213 12 månaders rullande 6 5 4 3 2 1 29 JM Bostad Stockholm 21 Andel sålt/bokat, Koncernen (%) 211 JM Bostad Riks JM Utland 213 8 6 4 2 Normal nivå sålt/bokat (6-65 %) Totalt Inklusive 38 hyresrätts- och vårdbostäder inom JM Fastighetsutveckling ingår ej i andel sålda/bokade

JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 213 3 FINANSIELLA POSTER Finansnettot har försämrats med 5 mkr jämfört med föregående år på grund av något minskade ränteintäkter. Den totala räntebärande låneskulden uppgick till 1 864 mkr (1 85 varav pensionsskulden utgjorde 956 mkr (87. Vid utgången av niomånadersperioden var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden inklusive pensionsskulden 3,5 procent (3,7). Den genomsnittliga räntebindningstiden exklusive pensionsskulden var,2 år (,. Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 4 4 mkr (4 82. Förutom likvida medel om 1 6 mkr (2 2 ingick ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 8 mkr (2 8) där kreditavtalen om 2 4 mkr hade en genomsnittlig löptid om 1,8 år. Räntebärande nettoskuld uppgick till 265 mkr ( 17 vid niomånadersperiodens utgång. Vid utgången av niomånadersperiodens uppgick ej räntebärande skulder för genomförda fastighetsförvärv till 552 mkr (283). Av dessa skulder är 381 mkr (174) kortfristiga. Värderingen av finansiella tillgångar och skulder visar att det inte är någon väsentlig skillnad mellan redovisat och verkligt värde. 213 213 /213 Finansiella intäkter 29 29 8 5 38 38 Finansiella kostnader 76 71 26 22 99 94 Finansiella intäkter och kostnader 47 42 18 17 61 56 Varav omvärderingar och valutasäkringar 7 3 3 1 8 4 Varav omvärderingar och valutasäkringar 7 3 3 8 4 213 213 /213 Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran( ) vid periodens början 667 737 32 168 171 737 Förändring av räntebärande nettoskuld/ fordran 932 566 55 339 436 7 Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran( ) vid periodens slut 265 171 265 171 265 667 av förmånsbestämda pensionsplaner har gjorts, se sidorna 19-2. KASSAFLÖDE Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 76 mkr (34) under niomånadersperioden. Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett kassaflöde om 485 mkr ( 16). Ökat innehav av osålda bostäder belastar kassaflödet med 188 mkr ( 1. Koncernens kassaflöde från projektfastigheter (försäljning minus investering samt projektfinansiering) under niomånadersperioden uppgick till 98 mkr ( 138). Kassaflödet belastas av skatteinbetalning under andra kvartalet om 167 mkr hänförligt till dom i Kammarrätten avseende åren 25 och 26. Processen avsåg nedskrivningar av andelar i koncernbolag vilka Kammarrätten dömde som ej avdragsgilla. 1 5 KASSAFLÖDE KONCERNEN 1 RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD(+)/-FORDRAN(-) KONCERNEN ggr 1 1 5-87 -5-1 -21 81 127 258-6 5-5 265,5 -,5-1 5 29 21 Kassaflöde per kvartal 211 213 12 månaders rullande -1 28 29 21 211 3 sep 213 Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) Skuldsättningsgrad -1 Periodens totala kassaflöde

4 JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 213 RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER JMs risker och riskhantering presenteras i årsredovisningen för på sidorna 26-29. Inga väsentliga förändringar har skett som ändrat dessa redovisade risker. ÅTERKÖP OCH INNEHAV AV EGNA AKTIER I början på september verkställdes årsstämmans beslut om nedsättning av aktiekapitalet avseende 4 129 962 aktier som bolaget hade i eget innehav. Under tredje kvartalet 213 har 713 6 aktier återköpts för totalt 125 mkr. Innehavet av egna aktier uppgår därefter till 1 575 24. Antalet utestående aktier, exklusive innehav av egna aktier, uppgår per 3 september 213 till 78 176 673. PERSONAL Antal anställda uppgick vid niomånadersperiodens utgång till 2 171 (2 33. Antal hantverkare uppgick till 936 (1 9 och antal tjänstemän till 1 235 (1 24. Nuvarande bemanning bedöms väl avvägd för pågående projektvolym där viss anpassning sker löpande.

JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 213 5 AFFÄRSSEGMENT JM BOSTAD STOCKHOLM Inom affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklas bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploaterings fastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. 213 213 /213 Intäkter 3 779 4 126 1 78 1 336 5 244 5 591 Rörelseresultat 788 732 257 249 1 97 1 41 Rörelsemarginal (%) 2,9 17,7 23,8 18,6 2,9 18,6 Genomsnittligt operativt kapital 2 793 2 46 Avkastning operativt kapital (%) 39,3 43,3 Operativt kassaflöde 354 673 53 194 732 1 51 Bokfört värde exploateringsfastigheter 3 161 2 544 2 94 Antal disponibla byggrätter 11 11 1 1 9 Antal sålda bostäder 1 6 833 366 273 1 534 1 37 Antal produktionsstartade bostäder 978 1 163 33 451 1 322 1 57 Antal bostäder i pågående produktion 2 475 3 167 3 71 Antal anställda 737 83 798 Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har ökat något även under tredje kvartalet. Utbudet av bostäder är lägre och tiden till avslut är kortare jämfört med samma period föregående år. För nya bostäder är utbudet i förhållande till långsiktig efterfrågan i Stockholmsområdet fortsatt lågt. Konkurrensen om välbelägen mark för bostäder är fortsatt stor. Intresset för JMs projekt är stort. Kundernas benägenhet att teckna kontrakt tidigt i processen ligger på en normal nivå. Affärssegmentets intäkter minskade till 3 779 mkr (4 126) och rörelseresultatet ökade till 788 mkr (73 där kvartalets intäkter dämpas temporärt av större andel projekt med begränsad upparbetning under kvartalet. Rörelsemarginalen ökade till 2,9 procent (17,7). Den höga marginalen förklaras av god försäljning och stor omvärderingseffekt i förhållande till kvartalets upparbetning. Det begränsade kassaflödet för niomånaderperioden beror på investeringar i exploateringsfastigheter och ökat innehav av osålda bostäder. Tredje kvartalet belastas av större betalningar för tidigare förvärvade exploateringsfastigheter. Totalt produktionsstartades under tredje kvartalet 33 bostäder i flerbostadshus i Stockholm, Tyresö, Täby och Österåker. Under tredje kvartalet har inga byggrätter förvärvats. RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL JM BOSTAD STOCKHOLM % 5 25 1 5 KASSAFLÖDE JM BOSTAD STOCKHOLM 4 2 1 2 9 3 258 249 257 15 6 395 2 1 123 1 5 3-3 -44 194 53 211 213-6 211 213 Rörelseresultat per kvartal (mkr) 12 månaders rullande rörelsemarginal (%) Kassaflöde per kvartal 12 månaders rullande

6 JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 213 JM BOSTAD RIKS Inom affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklas bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet. 213 213 /213 Intäkter 2 8 2 185 58 612 2 898 3 3 Rörelseresultat 158 165 45 46 224 231 Rörelsemarginal (%) 7,6 7,6 7,8 7,5 7,7 7,7 Genomsnittligt operativt kapital 1 512 1 49 Avkastning operativt kapital (%) 14,8 15,5 Operativt kassaflöde 36 262 53 213 17 243 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 42 1 421 1 333 Antal disponibla byggrätter 9 9 4 9 2 Antal sålda bostäder 735 61 23 23 1 27 92 Antal produktionsstartade bostäder 618 529 223 166 868 779 Antal bostäder i pågående produktion 1 619 1 668 1 492 Antal anställda 489 566 538 Varav fastighetsförsäljningar 9 - - - 9 - Varav hyresrätter 64 - - - 64 - Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har stigit på samtliga marknader under tredje kvartalet. Utbudet av bostäder är lägre och tiden till avslut är kortare jämfört med samma period föregående år. Intresset för JMs projekt är stort men kundernas beslutsprocess är fortsatt utdragen i södra Sverige. Affärssegmentets intäkter uppgick till 2 8 mkr (2 185) och rörelseresultatet uppgick till 158 mkr (165). Rörelsemarginalen uppgick till 7,6 procent (7,6). Den något lägre volymen är en följd av ett färre antal bostäder i pågående produktion. Kassaflödet för niomånadersperioden belastas av ökning av exploateringsfastigheter men är i balans under tredje kvartalet. Totalt produktionsstartades under tredje kvartalet 223 bostäder i flerbostadshus i Malmö, Göteborg, Linköping och Uppsala. Under tredje kvartalet har byggrätter motsvarande cirka 5 bostäder förvärvats i Västerås. RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL JM BOSTAD RIKS % 12 12 5 KASSAFLÖDE JM BOSTAD RIKS 1 1 4 8 6 4 54 69 46 45 8 6 4 3 2 1 23 196 213 53 2 2-1 211 213-2 211 213 Rörelseresultat per kvartal (mkr) 12 månaders rullande rörelsemarginal (%) Kassaflöde per kvartal 12 månaders rullande

JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 213 7 JM UTLAND Inom affärssegmentet JM Utland utvecklas bostadsprojekt i Norge, Danmark, Finland och Belgien. I Norge bedrivs även entreprenadverksamhet i begränsad omfattning. Intäkter och resultat för affärssegmentet redovisas enligt IAS 11, successiv vinstavräkning. 213 213 /213 Intäkter 1 944 2 1 618 645 3 95 3 152 Rörelseresultat 82 17 3 41 156 181 Rörelsemarginal (%) 4,2 5,3 4,9 6,4 5, 5,7 Genomsnittligt operativt kapital 2 165 2 22 Avkastning operativt kapital (%) 7,2 8,2 Operativt kassaflöde 3 119 24 98 19 74 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 465 1 678 1 454 Bokfört värde projektfastigheter 3 73 69 Antal disponibla byggrätter 7 1 7 1 6 5 Antal sålda bostäder 413 449 16 135 77 743 Antal produktionsstartade bostäder 276 473 83 142 68 877 Antal bostäder i pågående produktion 1 287 1 151 1 425 Antal anställda 381 363 364 Varav fastighetsförsäljningar 2 - - - 2 - Affärssegmentets intäkter uppgick till 1 944 mkr (2. Rörelseresultatet minskade till 82 mkr (17). Rörelsemarginalen minskade till 4,2 procent (5,3). Rörelseresultat och marginal försämras av negativt resultat i Finland och Danmark där antalet bostäder i produktion har minskat. Kassaflödet under niomånadersperioden begränsas av investeringar i exploateringsfastigheter. NORGE Efterfrågan på bostäder, såväl nyproducerade som på andrahandsmarknaden, har varit god samtidigt som utbudet på andrahandsmarknaden har ökat. Efterfrågan stöds av fortsatt befolkningsökning och hög efterfrågan på arbetskraft. Prisutvecklingen på andrahandsmarknaden har dämpats något under det tredje kvartalet. Bankerna i Norge intar en något mer försiktig hållning i kreditgivning till bostäder. Under niomånadersperioden har 32 bostäder (38 sålts och 193 bostäder (41 produktionsstartats. Produktionsstarterna under tredje kvartalet begränsas till 29 bostäder i flerbostadshus samt 3 småhus. Produktionsstarter av bostäder kan variera stort mellan enskilda kvartal. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 1 123 (97. Under tredje kvartalet har byggrätter motsvarande cirka 13 bostäder förvärvats i Oslo. Disponibla byggrätter motsvarar 5 3 bostäder (5 3). RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL JM UTLAND % 1 1 4 KASSAFLÖDE JM UTLAND 8 8 2 98 6 6 1-24 4 38 41 3 4-2 2 11 2-4 -288 211 213-6 211 213 Rörelseresultat per kvartal (mkr) 12 månaders rullande rörelsemarginal (%) Kassaflöde per kvartal 12 månaders rullande

8 JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 213 ÖVRIGA UTLANDSMARKNADER DANMARK Aktivitetsnivån på bostadsmarknaden i Köpenhamn är stigande. Fortsatt generell restriktiv kreditgivning från bankerna till bostadskunder motverkar den positiva effekten av låg räntenivå. Prisnivån på andrahandsmarknaden har under niomånadersperioden stigit från en låg nivå. Under niomånadersperioden har 7 bostäder (9) sålts och bostäder ( produktionsstartats. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till (. Inga förvärv har gjorts under niomånadersperioden. Disponibla byggrätter motsvarar 7 bostäder (7). FINLAND Aktivitetsnivån på bostadsmarknaden i Helsingfors kvarstår på en stabil nivå. Kunderna är dock fortsatt avvaktande och tiden till avslut är utsträckt. Prisnivån i huvudstadsregionen har varit stabil under niomånadersperioden. Under niomånadersperioden har 37 bostäder (13) sålts och 46 bostäder (34) produktionsstartats. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 66 (6. Under tredje kvartalet har inga förvärv gjorts. Disponibla byggrätter motsvarar 7 bostäder (6). BELGIEN Aktivitetsnivån på bostadsmarknaden i Brysselregionen är fortsatt stabil. Prisnivån i regionen har varit svagt stigande under niomånadersperioden. Under niomånadersperioden har 49 bostäder(46) sålts och 37 bostäder (26) produktionsstartats. Produktionsstarterna utgörs av bostäder i flerbostadshus i Anderlecht, Bryssel. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 98 (97). Inga förvärv har gjorts under niomånadersperioden. Disponibla byggrätter motsvarar 4 bostäder (5).

JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 213 9 JM FASTIGHETSUTVECKLING Inom affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklas i huvudsak hyresrätts- och vårdbostäder samt kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling. 213 213 /213 Intäkter 25 56 171 17 271 77 Rörelseresultat 21 7 9 4 69 83 Genomsnittligt operativt kapital 933 939 Avkastning operativt kapital (%) 7,4 8,8 Operativt kassaflöde 125 111 17 12 75 161 Bokfört värde exploateringsfastigheter 39 61 61 Bokfört värde projektfastigheter 741 927 864 Antal disponibla bostadsbyggrätter 6 Antal sålda bostäder 254 18 254 Antal produktionsstartade bostäder 2 54 2 Antal bostäder i pågående produktion 38 Antal anställda 18 15 16 Varav -fastighetsförsäljningar 11 1-11 -nedskrivning av projektfastighet - - - - 95 95 Avser hyresrätts- och vårdbostäder. Affärssegmentets intäkter ökade till 25 mkr (56) varav hyresintäkter 53 mkr (56). Rörelseresultatet uppgick till 21 mkr (7). Driftnettot för projektfastigheter uppgick till 16 mkr (24). Resultatet från fastighetsförsäljningar uppgick till 11 mkr (). Kassaflödet har förstärkts genom projektfinansiering i samband med försäljning av äldreboende. Inom Dalénumområdet på Lidingö uppgår uthyrningsgraden, för de byggnader som ej ska rivas, till 86 procent. Inom Bolinderområdet i Kallhäll, Järfälla, uppgår uthyrningsgraden till 86 procent för de byggnader som ej ska rivas. Produktionen av ett hyresrättsprojekt med extern beställare inom Dalénumområdet omfattande 146 bostäder pågår. Inflyttning är planerad till hösten 215. I april erhöll JM en markanvisning för 122 hyresrättsbostäder i Bredäng, Stockholm. Ett äldreboende under uppförande i Sköndal, söder om Stockholm har avyttrats i juli. Affären uppgår till 211 mkr. Projektet kommer att bestå av 18 bostäder. Intäkter och resultat av affären kommer att redovisas löpande under perioden 213-214. Tillträde sker vid färdigställt projekt planerat till andra kvartalet 214. Ett äldreboende om 54 bostäder i Täby produktionsstartades i augusti med inflyttning i november 214. Ett 15-årigt hyresavtal har tecknats med ett vårdföretag. 6 RÖRELSERESULTAT JM FASTIGHETSUTVECKLING 6 KASSAFLÖDE JM FASTIGHETSUTVECKLING 4 2-2 3 2 4 9 4 2 17-4 -6-8 -2-24 -131-12 -1 211 213-4 211 213 Rörelseresultat per kvartal (mkr) Kassaflöde per kvartal 12 månaders rullande

1 JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 213 JM PRODUKTION Inom affärssegmentet JM Produktion bedrivs byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet. 213 213 /213 Intäkter 1 357 1 428 468 463 1 935 2 6 Rörelseresultat 47 43 17 14 75 71 Rörelsemarginal (%) 3,5 3, 3,6 3, 3,9 3,5 Operativt kassaflöde 55 1 12 5 94 38 Antal anställda 426 465 459 Varav internt 356 462 15 135 589 695 Efterfrågan på entreprenadmarknaden i Stockholm är fortsatt god. Både bygg- och anläggningsmarknaden är stabil, dock konkurrerar många aktörer om uppdragen. Affärssegmentet har ett bra orderläge med ett stort antal projekt i pågående produktion. Affärssegmentets intäkter minskade till 1 357 mkr (1 428) hänförlig till lägre aktivitetsnivå inom anläggningsverksamheten under inledningen av året samt lägre koncernintern volym. Rörelseresultatet uppgick till 47 mkr (43) och rörelsemarginalen till 3,5 procent (3,). Kassaflödet är i balans. Affärssegmentet har under kvartalet erhållit ett antal uppdrag varav det största är ombyggnad av Universitetsbiblioteket på Campus Frescati i Stockholm åt Akademiska Hus. De största pågående uppdragen är två etapper av nya motorvägen E18 Hjulsta-Kista (Trafikverket), nyproduktion av ett biobränsleeldat kraftvärmeverk i Stockholm (Fortum Värme), nyproduktion av två kontorsbyggnader i Frösunda, Solna (Vasakronan), nybyggnad av flerbostadshus i Norra Djurgårdsstaden (AB Stockholmshem), tillbyggnad av bagagehantering på Arlanda flygplats (Swedavia), spårarbeten för tvärbanans utbyggnad i Bromma (Storstockholms Lokaltrafik) samt anläggningsarbeten för kommande spårarbeten i Rosersberg (Trafikverket). Därutöver pågår förberedande arbeten för ombyggnation av Slussen samt anläggningsarbeten i Norra Djurgårdsstaden åt Stockholms stad. Affärssegmentet utför exploateringsarbeten inom Dalénumområdet på Lidingö åt JM Bostad Stockholm. Dessutom uppförs äldreboenden i Sköndal och i Täby åt JM Fastighetsutveckling.. RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL JM PRODUKTION % 5 1 15 KASSAFLÖDE JM PRODUKTION 4 8 1 3 2 1 18 24 14 17 6 4 2 5-5 -24 1 5 12 211 213-1 211 213 Rörelseresultat per kvartal (mkr) 12 månaders rullande rörelsemarginal (%) Kassaflöde per kvartal 12 månaders rullande

JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 213 11 KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG 213 213 /213 Intäkter 8 712 9 41 2 618 3 18 12 151 12 48 Produktions- och driftkostnader 7 2 7 473 2 122 2 598 1 1 273 Bruttoresultat 1 512 1 568 496 51 2 151 2 27 Försäljnings- och administrationskostnader 552 558 153 151 732 738 Resultat av fastighetsförsäljning 22 1-22 Nedskrivning av fastigheter - - - - 95 95 Rörelseresultat 982 1 1 344 359 1 346 1 374 Finansiella intäkter och kostnader 47 42 18 17 61 56 Resultat före skatt 935 968 326 342 1 285 1 318 Skatter 24 266 88 94 331 357 Periodens resultat 695 72 238 248 954 961 Övrigt totalresultat Poster som kommer att omklassificeras till resultatet sdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter 58 22 28 23 38 2 Poster som inte kommer att omklassificeras till resultatet Omvärdering av förmånsbestämda pensioner - - - - 62 62 Skatt hänförligt till övrigt totalresultat - - - - 1 1 Periodens totalresultat 637 68 21 225 855 898 Periodens resultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare 695 72 238 248 954 961 Periodens totalresultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare 637 68 21 225 855 898 Resultat per aktie före utspädning är hänförligt till moderbolagets aktieägare (kr) 8,8 8,5 3, 3, 12,1 11,7 Resultat per aktie efter utspädning är hänförligt till moderbolagets aktieägare (kr) 8,7 8,4 3, 3, 12, 11,6 Utestående antal aktier vid periodens slut 78 176 673 81 4 34 78 176 673 81 4 34 78 176 673 8 494 186 Genomsnittligt antal aktier före utspädning 79 288 84 82 873 118 78 533 685 83 2 33 79 154 96 82 414 682 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 79 869 461 83 813 591 79 13 493 83 993 433 79 758 275 83 298 832 av förmånsbestämda pensionsskulder har gjorts, se sidorna 19-2. Periodens resultat. KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG 213-9-3-9-3-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar 234 296 254 Projektfastigheter 771 1 933 Exploateringsfastigheter 6 142 5 722 5 769 Andelar i bostadsrättsföreningar o. d. 41 193 214 Kortfristiga fordringar 2 239 1 889 1 911 Likvida medel 1 6 2 22 2 475 Summa omsättningstillgångar 11 153 1 826 11 32 Summa tillgångar 11 387 11 122 11 556 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 4 122 4 281 4 393 Långfristiga räntebärande skulder 29 293 296 Övriga långfristiga skulder 17 19 1 Långfristiga avsättningar 2 27 2 346 2 232 Summa långfristiga skulder 2 667 2 748 2 628 Kortfristiga räntebärande skulder 618 688 581 Övriga kortfristiga skulder 3 862 3 3 3 846 Kortfristiga avsättningar 118 15 18 Summa kortfristiga skulder 4 598 4 93 4 535 Summa eget kapital och skulder 11 387 11 122 11 556 Ställda säkerheter 538 514 486 Eventualförpliktelser 5 65 6 166 6 11 av förmånsbestämda pensionsskulder har gjorts, se sidorna 19-2. Varav skulder fastighetsförvärv 645 429 748

12 JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 213 FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG Januari september Helår 213 Ingående balans vid årets början 4 393 4 598 4 598 Effekt av ändrad redovisningsprincip, förmånsbestämda pensioner - 213 213 Summa totalresultat för perioden 637 68 898 Utdelning 537 542 542 Konvertering av konvertibellån 19 7 1 Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev 1 1 1 Aktierelaterade ersättningar reglerade med egetkapitalinstrument - - Återköp av aktier 391 25 359 Utgående balans vid periodens slut 4 122 4 281 4 393 KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG 213 213 /213 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital 363 734 257 292 754 1 125 Investering i exploateringsfastigheter m. m. 2 364 1 232 57 441 2 894 1 762 À conto betalning för exploateringsfastigheter m. m. 1 691 1 115 459 472 2 412 1 836 Investering i projektfastigheter 62 138 21 15 99 175 Försäljning av projektfastigheter 16 123-16 Förändring kortfristiga skulder/fordringar 136 3) 175 137 134 266 3) 45 Kassaflöde från den löpande verksamheten 76 34 111 442 599 979 Kassaflöde från investeringsverksamheten 1 2 1 1 2 Upptagna lån 182 223 36 19 191 232 Amortering av skulder 52 145 27 78 177 27 Återköp av aktier 391 25 125 125 5 359 Utdelning 537 542 - - 537 542 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 798 714 116 184 1 23 939 Periodens kassaflöde 873 412 6 258 423 38 Likvida medel vid periodens slut 1 6 2 22 1 6 2 22 1 6 2 475 Varav investering i andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt 1 153 418 245 22 1 475 74 Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt 965 317 284 135 1 184 536 3) Varav 167 mkr avser betald skatt hänförligt till dom i Kammarrätten för åren 25 och 26 NYCKELTAL 213 213 /213 Rörelsemarginal 11,3 11,2 13,1 11,6 11,1 11, Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital 22,8 23, Räntabilitet på eget kapital 22,7 21,9 Skuldsättningsgrad (ggr),1 -,1 - - Soliditet 36 39 36 39 38 REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport för niomånadersperioden är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS. De redovisningsprinciper som tillämpas i denna delårsrapport är de som beskrivs i årsredovisningen för sidorna 64-67. Från 1 januari 213 tillämpar JM den nya standarden IFRS 13 Värdering till verkligt värde samt ändringar i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter och IAS 19 Ersättningar till anställda. Ändringarna i IAS 1 har påverkat presentationen av övrigt totalresultat och ändringarna i IAS 19 har påverkat redovisningen av förmånsbestämda pensioner som beskrivs på sidorna 19-2. I övrigt är redovisningsprinciper och beräkningsmetoder för koncernen oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år.

JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 213 13 INTÄKTER PER LAND 213 213 /213 Sverige 7 11 7 334 2 192 2 294 9 758 9 982 Norge 1 755 1 76 561 545 2 793 2 744 Danmark 13 9 2 23 42 119 Finland 9 11 32 5 127 147 Belgien 86 94 23 26 134 142 JM Utland 342 293 192 17 73 654 Totalt 8 712 9 41 2 618 3 18 12 151 12 48 INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT 213 213 /213 JM Bostad Stockholm 3 779 4 126 1 78 1 336 5 244 5 591 JM Bostad Riks 2 8 2 185 58 612 2 898 3 3 JM Utland 1 944 2 1 618 645 3 95 3 152 JM Fastighetsutveckling 25 56 171 17 271 77 JM Produktion 1 357 1 428 468 463 1 935 2 6 Eliminering 356 462 15 135 589 695 Summa enligt segmentsredovisning 9 54 9 334 2 81 2 938 12 854 13 134 JM Utland 342 293 192 17 73 654 Totalt 8 712 9 41 2 618 3 18 12 151 12 48 RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT 213 213 /213 JM Bostad Stockholm 788 732 257 249 1 97 1 41 JM Bostad Riks 158 165 45 46 224 231 JM Utland 82 17 3 41 156 181 JM Fastighetsutveckling 21 7 9 4 69 83 JM Produktion 47 43 17 14 75 71 Koncerngemensamma kostnader 34 35 5 9 42 43 Summa enligt segmentsredovisning 1 62 1 19 353 345 1 441 1 398 JM Utland 8 9 9 14 95 24 Totalt 982 1 1 344 359 1 346 1 374 RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT % 213 213 /213 JM Bostad Stockholm 2,9 17,7 23,8 18,6 2,9 18,6 JM Bostad Riks 7,6 7,6 7,8 7,5 7,7 7,7 JM Utland 4,2 5,3 4,9 6,4 5, 5,7 JM Produktion 3,5 3, 3,6 3, 3,9 3,5 GENOMSNITTLIGT OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT Okt sept Helår /213 JM Bostad Stockholm 2 793 2 46 JM Bostad Riks 1 512 1 49 JM Utland 2 165 2 22 JM Fastighetsutveckling 933 939 AVKASTNING OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT Okt sept Helår % /213 JM Bostad Stockholm 39,3 43,3 JM Bostad Riks 14,8 15,5 JM Utland 7,2 8,2 JM Fastighetsutveckling 7,4 8,8 seffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning.

14 JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 213 OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AFFÄRSSEGMENT 213 213 /213 JM Bostad Stockholm 354 673 53 194 732 1 51 JM Bostad Riks 36 262 53 213 17 243 JM Utland 3 119 24 98 19 74 JM Fastighetsutveckling 125 111 17 12 75 161 JM Produktion 55 1 12 5 94 38 EXPLOATERINGSFASTIGHETER PER AFFÄRSSEGMENT Bokfört värde, mkr 213-9-3-9-3-12-31 JM Bostad Stockholm 3 161 2 544 2 94 JM Bostad Riks 1 42 1 421 1 333 JM Utland 1 465 1 678 1 454 JM Fastighetsutveckling 39 61 61 JM Produktion 57 18 17 Totalt 6 142 5 722 5 769 DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER PER AFFÄRSSEGMENT Antal 213-9-3-9-3-12-31 JM Bostad Stockholm 11 11 1 1 9 JM Bostad Riks 9 9 4 9 2 JM Utland 7 1 7 1 6 5 JM Fastighetsutveckling (hyresrätts- och vårdbostäder) 6 Totalt 27 7 27 6 26 6 Varav redovisade i balansräkningen (exploateringsfastigheter) JM Bostad Stockholm 7 9 7 2 7 4 JM Bostad Riks 5 6 5 7 5 7 JM Utland 4 4 4 5 4 3 JM Fastighetsutveckling (hyresrätts- och vårdbostäder) 1 Totalt 18 17 4 17 4 SÅLDA BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT Antal 213 213 /213 JM Bostad Stockholm 1 6 833 366 273 1 534 1 37 JM Bostad Riks 735 61 23 23 1 27 92 JM Utland 413 449 16 135 77 743 JM Fastighetsutveckling (hyresrätts- och vårdbostäder) 254 18 254 Totalt 2 462 1 892 81 611 3 522 2 952 PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT Antal 213 213 /213 JM Bostad Stockholm 978 1 163 33 451 1 322 1 57 JM Bostad Riks 618 529 223 166 868 779 JM Utland 276 473 83 142 68 877 JM Fastighetsutveckling (hyresrätts- och vårdbostäder) 2 54 2 Totalt 2 72 2 165 69 759 3 7 3 163 BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION Antal 213-9-3-9-3-12-31 JM Bostad Stockholm 2 475 3 167 3 71 JM Bostad Riks 1 619 1 668 1 492 JM Utland 1 287 1 151 1 425 JM Fastighetsutveckling (hyresrätts- och vårdbostäder) 38 Totalt 5 689 5 986 5 988

JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 213 15 PROJEKTFASTIGHETER KONCERNEN Bokfört värde, mkr 213-9-3-9-3-12-31 Fastigheter under utveckling 465 651 587 Färdigställda hyresrätts- och vårdbostäder 27 27 271 Färdigställda kontorsfastigheter 36 79 75 Totalt 771 1 933 EXPLOATERINGSFASTIGHETER KONCERNEN Bokfört värde, mkr 213 213 /213 Ingående balans vid periodens början 5 769 5 816 6 314 5 939 5 722 5 816 Nyanskaffningar 1 95 738 43 153 1 616 1 259 Överfört till produktion 679 797 175 336 1 182 1 3 Övrigt 43 35 4 34 14 6 Utgående balans vid periodens slut 6 142 5 722 6 142 5 722 6 142 5 769 MODERBOLAGET MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG Januari september Helår 213 Nettoomsättning 5 919 6 355 8 695 Produktions- och driftskostnader 4 689 5 155 7 59 Bruttoresultat 1 23 1 2 1 636 Försäljnings- och administrationskostnader 36 369 456 Resultat av fastighetsförsäljning 1 Nedskrivning av fastigheter - - 95 Rörelseresultat 871 831 1 85 Finansiella intäkter och kostnader 33 25 23 Resultat före bokslutsdispositioner och skatt 94 856 1 18 Bokslutsdispositioner - - 152 Resultat före skatt 94 856 956 Skatter 374 218 297 Periodens resultat 53 638 659 Varav 167 mkr avser betald skatt hänförligt till dom i Kammarrätten i maj avseende åren 25 och 26. Processen avsåg nedskrivningar av andelar i koncernbolag vilka Kammarrätten dömde som ej avdragsgilla. JM hade reserverat fullt ut för negativt utfall i koncernredovisningen. MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG 213-9-3-9-3-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar 1 471 1 234 1 217 Omsättningstillgångar 7 26 8 691 9 226 Summa tillgångar 8 497 9 925 1 443 Eget kapital och skulder Eget kapital 2 767 3 218 3 134 Obeskattade reserver 1 313 1 92 1 313 Avsättningar 877 923 842 Långfristiga skulder 197 21 2 Kortfristiga skulder 3 343 4 482 4 954 Summa eget kapital och skulder 8 497 9 925 1 443 Ställda säkerheter 169 169 169 Eventualförpliktelser 6 316 6 921 6 729 Investeringar i fastigheter uppgick till 215 mkr (32.

16 JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 213 Stockholm den 24 oktober 213 JM AB (publ) Johan Skoglund Verkställande direktör GRANSKNINGSRAPPORT TILL STYRELSEN I JM AB, ORG. NR. 55645-213 INLEDNING Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för JM AB per 3 september 213 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. DEN ÖVERSIKTLIGA GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning (SÖG) 241 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. SLUTSATS Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 24 oktober 213 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor Lars Träff Auktoriserad revisor KONCERNEN FEMÅRSÖVERSIKT 211 21 29 28 Intäkter 12 48 12 1 9 136 9 62 12 229 Rörelseresultat 1 374 1 513 97 646 1 83 Resultat före skatt 1 318 1 463 84 529 1 52 Balansomslutning 11 556 11 296 9 893 9 887 1 55 Kassaflöde från den löpande verksamheten 979 733 42 1 124 11 Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran ( ) 667 97 73 189 842 Rörelsemarginal (%) 11, 12,6 9,9 6,7 8,9 Räntabilitet på eget kapital (%) 21,9 24,5 15,7 1,6 22,9 Soliditet (%) 38 41 4 37 32 Resultat per aktie (kr) 11,7 12,5 7,1 4,4 9,5 Utdelning per aktie (kr) 6,75 6,5 4,5 2,5 Antal disponibla byggrätter 26 6 27 2 27 5 27 9 31 Antal sålda bostäder 2 952 3 112 3 276 3 291 1 871 Antal produktionsstartade bostäder 3 163 3 629 3 44 2 15 1 829 Antal bostäder i pågående produktion 5 988 6 41 5 431 3 744 5 118 Räkenskapsår 28 är ej omräknat enligt IFRIC 15. Styrelsens förslag.

JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 213 17 KONCERNEN KVARTALSÖVERSIKT 213 RESULTATRÄKNING Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter 2 618 3 396 2 698 3 439 3 18 2 946 2 987 Produktions- och driftkostnader 2 122 2 83 2 248 2 8 2 598 2 43 2 472 Bruttoresultat 496 566 45 639 51 543 515 Försäljnings- och administrationskostnader 153 216 183 18 151 221 186 Resultat av fastighetsförsäljning 1-21 - - - Nedskrivning av fastigheter - - - 95 - - - Rörelseresultat 344 35 288 364 359 322 329 Finansiella intäkter och kostnader 18 14 15 14 17 12 13 Resultat före skatt 326 336 273 35 342 31 316 Skatter 88 87 65 91 94 83 89 Periodens resultat 238 249 28 259 248 227 227 BALANSRÄKNING 9 3 6-3 3-31 12-31 9-3 6-3 3-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar 234 241 243 254 296 311 312 Projektfastigheter 771 889 96 933 1 984 925 Exploateringsfastigheter 6 142 6 314 6 224 5 769 5 722 5 939 5 798 Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. 41 439 327 214 193 147 168 Kortfristiga fordringar 2 239 2 211 1 96 1 911 1 889 2 154 1 86 Likvida medel 1 6 1 67 2 153 2 475 2 22 1 767 2 469 Summa omsättningstillgångar 11 153 11 46 11 516 11 32 1 826 1 991 11 22 Summa tillgångar 11 387 11 71 11 759 11 556 11 122 11 32 11 532 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 4 122 4 3 4 416 4 393 4 281 4 178 4 614 Långfristiga räntebärande skulder 29 288 35 296 293 332 34 Övriga långfristiga skulder 17 171 131 1 19 163 173 Långfristiga avsättningar 2 27 2 166 2 328 2 232 2 346 2 326 2 36 Summa långfristiga skulder 2 667 2 625 2 764 2 628 2 748 2 821 2 819 Kortfristiga räntebärande skulder 618 692 684 581 688 742 635 Övriga kortfristiga skulder 3 862 4 248 3 787 3 846 3 3 3 46 3 359 Kortfristiga avsättningar 118 16 18 18 15 11 15 Summa kortfristiga skulder 4 598 5 46 4 579 4 535 4 93 4 33 4 99 Summa eget kapital och skulder 11 387 11 71 11 759 11 556 11 122 11 32 11 532 KASSAFLÖDESANALYS Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv.4 Kv. 3 Kv.2 Kv.1 Från den löpande verksamheten 111 122 39 675 442 14 2 Från investeringsverksamheten 1 2 2 Från finansieringsverksamheten 116 671 11 225 184 56 3 Summa periodens kassaflöde 6 547 32 45 258 72 32 Likvida medel vid periodens slut 1 6 1 67 2 153 2 475 2 22 1 767 2 469 RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv.4 Kv. 3 Kv.2 Kv.1 Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran( ) vid periodens början 32 225 667 171 168 643 737 Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran 55 545 442 496 339 811 94 Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran( ) vid periodens slut 265 32 225 667 171 168 643 EXPLOATERINGSFASTIGHETER Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Bokfört värde vid periodens början 6 314 6 224 5 769 5 722 5 939 5 798 5 816 Nyanskaffningar 43 266 786 521 153 37 278 Överfört till produktion 175 263 241 53 336 162 299 Övrigt 4 87 9 29 34 4 3 Bokfört värde vid periodens slut 6 142 6 314 6 224 5 769 5 722 5 939 5 798 NYCKELTAL Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Rörelsemarginal (%) 13,1 1,3 1,7 1,6 11,6 1,9 11, Skuldsättningsgrad (ggr),1,1 - - - - - Soliditet (%) 36 34 38 38 39 37 4 Resultat per aktie (kr) 3, 3,2 2,6 3,2 3, 2,7 2,7 Antal disponibla byggrätter 27 7 28 2 27 8 26 6 27 6 27 7 27 2 Antal sålda bostäder 81 943 79 1 6 611 654 627 Antal produktionsstartade bostäder 69 88 574 998 759 775 631 Antal bostäder i pågående produktion 5 689 5 633 5 84 5 988 5 986 5 769 5 786

18 JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 213 AFFÄRSSEGMENT KVARTALSÖVERSIKT 213 JM BOSTAD STOCKHOLM Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter 1 78 1 39 1 311 1 465 1 336 1 376 1 414 Rörelseresultat 257 284 247 39 249 239 244 Rörelsemarginal (%) 23,8 2,4 18,8 21,1 18,6 17,4 17,3 Genomsnittligt operativt kapital 2 793 2 672 2 541 2 46 2 366 2 394 2 349 Avkastning operativt kapital (%) 39,3 4,7 41,1 43,3 45,3 45,2 46,4 Operativt kassaflöde 53 3 1 378 194 211 268 Bokfört värde exploateringsfastigheter 3 161 3 267 3 3 2 94 2 544 2 741 2 753 Antal disponibla byggrätter 11 11 1 11 2 1 9 11 1 11 5 11 5 Antal sålda bostäder 366 354 34 474 273 252 38 Antal produktionsstartade bostäder 33 334 314 344 451 367 345 Antal bostäder i pågående produktion 2 475 2 492 2 777 3 71 3 167 3 32 3 59 JM BOSTAD RIKS Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter 58 796 74 818 612 79 783 Rörelseresultat 45 59 54 66 46 6 59 Rörelsemarginal (%) 7,8 7,4 7,7 8,1 7,5 7,6 7,5 Genomsnittligt operativt kapital 1 512 1 516 1 55 1 49 1 467 1 487 1 485 Avkastning operativt kapital (%) 14,8 14,8 15, 15,5 16,4 17,7 19,7 Operativt kassaflöde 53 58 41 19 213 4 45 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 42 1 421 1 351 1 333 1 421 1 465 1 499 Antal disponibla byggrätter 9 9 3 9 4 9 2 9 4 9 5 9 Antal sålda bostäder 3) 23 268 237 292 23 231 176 Antal produktionsstartade bostäder 3) 223 28 187 25 166 21 153 Antal bostäder i pågående produktion 3) 1 619 1 596 1 553 1 492 1 668 1 533 1 571 Varav fastighetsförsäljningar - - 9 - - - - 3) Varav hyresrätter - - 64 - - - - JM UTLAND Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter 618 75 576 1 151 645 696 66 Rörelseresultat 3 28 24 74 41 34 32 Rörelsemarginal (%) 4,9 3,7 4,2 6,4 6,4 4,9 4,8 Genomsnittligt operativt kapital 2 165 2 28 2 25 2 22 2 188 2 72 1 924 Avkastning operativt kapital (%) 7,2 7,6 7,8 8,2 8, 8,3 8,7 Operativt kassaflöde 24 54 33 193 98 211 6 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 465 1 53 1 455 1 454 1 678 1 654 1 485 Bokfört värde projektfastigheter 3 32 32 69 73 74 51 Antal disponibla byggrätter 7 1 7 1 6 5 6 5 7 1 6 7 6 7 Antal sålda bostäder 16 175 132 294 135 171 143 Antal produktionsstartade bostäder 83 12 73 44 142 198 133 Antal bostäder i pågående produktion 1 287 1 291 1 42 1 425 1 151 1 24 1 156 Varav fastighetsförsäljningar - - 2 - - - - JM FASTIGHETSUTVECKLING Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter 171 56 23 21 17 18 21 Rörelseresultat 9 1 11 9 4 2 1 Genomsnittligt operativt kapital 933 96 96 939 922 893 864 Avkastning operativt kapital (%) 7,4 7,7 7,6 8,8,7,4 1,7 Operativt kassaflöde 17 39 21 5 12 37 62 Bokfört värde exploateringsfastigheter 39 39 61 61 61 61 61 Bokfört värde projektfastigheter 741 857 874 864 927 91 874 Antal disponibla byggrätter 3) 6 7 7 Antal sålda bostäder 3) 18 146 - Antal produktionsstartade bostäder 3) 54 146 - Antal bostäder i pågående produktion 3) 38 254 18 Varav -fastighetsförsäljningar 1-1 - - - -nedskrivning av projektfastighet - - - 95 - - - 3) Avser hyresrätts- och vårdbostäder. JM PRODUKTION Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter 468 518 371 578 463 51 455 Rörelseresultat 17 18 12 28 14 15 14 Rörelsemarginal (%) 3,6 3,5 3,2 4,8 3, 2,9 3,1 Operativt kassaflöde 12 49 6 39 5 23 17 JM ÖVRIGT Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter (eliminering) 15 141 11 233 135 182 145 Rörelseresultat (koncerngemensamma kostnader) 5 16 13 8 9 13 13 OMRÄKNING JM UTLAND Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter 192 27 177 361 17 262 21 Rörelseresultat 9 24 47 15 14 15 8 Beräknas på 12 månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital.

JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 213 19 KONCERNEN EFFEKTER AV ÖVERGÅNG I ÅRS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING ENLIGT IAS 19 Från och med den 1 januari 213 tillämpas ändringar i redovisningen av förmånsbestämda pensionsplaner enligt IAS 19. Det beräknade värdet av JMs pensionsförpliktelser redovisas fullt ut som skuld i koncernens balansräkning och övergången har en negativ effekt på koncernens eget kapital. Se omräkning av helår och respektive kvartal i tabellerna nedan. RESULTATRÄKNING Jan dec Jan dec Årets resultat 961-961 Övrigt totalresultat Aktuariella vinster/förluster inklusive särskild löneskatt och uppskjuten skatt - 61 61 sdifferenser 2-2 Årets totalresultat 959 61 898 BALANSRÄKNING -12-31 TILLGÅNGAR -12-31 211-12-31-1-1 Anläggningstillgångar 254-254 315-315 Omsättningstillgångar 11 32-11 32 1 981-1 981 Summa tillgångar 11 556-11 556 11 296-11 296 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 4 667 274 4 393 4 598 213 4 385 Långfristiga räntebärande skulder 296-296 293-293 Övriga långfristiga skulder 1-1 172-172 Långfristiga avsättningar 2 26 26 2 232 2 123 157 2 28 Summa långfristiga skulder 2 422 26 2 628 2 588 157 2 745 Kortfristiga räntebärande skulder 581-581 566-566 Övriga kortfristiga skulder 3 778 68 3 846 3 44 56 3 496 Kortfristiga avsättningar 18-18 14-14 Summa kortfristiga skulder 4 467 68 4 535 4 11 56 4 166 Summa eget kapital och skulder 11 556-11 556 11 296-11 296 Varav avsättningar för pensioner 283 233 Varav uppskjuten skatteskuld 77 76 Långfristiga avsättningar 26 157 Avser särskild löneskatt, 24,26 % av förändring avsättning för pensioner. FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL Jan dec Jan dec Ingående balans vid årets början 4 598-4 598 Effekt av ändrad redovisningsprincip, IAS 19-213 213 Summa totalresultat för året 959 61 898 Utdelning 542-542 Konvertering konvertibellån 1-1 Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev 1-1 Aktierelaterade ersättningar reglerade med egetkapitalinstrument - Återköp av aktier 359-359 Utgående balans vid årets slut 4 667 274 4 393 RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/FORDRAN Jan dec Jan dec Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran ( ) vid periodens början 97 233 737 Förändring räntebärande nettoskuld/fordran 2 5 7 Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran ( ) vid årets slut 95 283 667 NYCKELTAL -12-31 -12-31 211-12-31-1-1 Soliditet (%) 4 38 41 39

2 JM-KONCERNEN DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 213 KONCERNEN EFFEKTER AV ÖVERGÅNG I ÅRS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING ENLIGT IAS 19 Från och med den 1 januari 213 tillämpas ändringar i redovisningen av förmånsbestämda pensionsplaner enligt IAS 19. Det beräknade värdet av JMs pensionsförpliktelser redovisas fullt ut som skuld i koncernens balansräkning och övergången har en negativ effekt på koncernens eget kapital. Se omräkning av helår och respektive kvartal i tabellerna nedan. KVARTALSÖVERSIKT RESULTATRÄKNING Kv. 4 Kv. 4 Kv.3 Kv. 3 Kv.2 Kv. 2 Kv.1 Kv. 1 Periodens resultat 259-259 248-248 227-227 227-227 Övrigt totalresultat Aktuariella vinster/förluster inklusive särskild löneskatt och uppskjuten skatt - 61 61 - - - - - - - - - sdifferenser 2-2 23-23 1-1 2-2 Periodens totalresultat 279 61 218 225-225 226-226 229-229 BALANSRÄKNING TILLGÅNGAR - 12-31 12-31 - 9-3 9-3 - 6-3 6-3 - 3-31 3-31 Anläggningstillgångar 254-254 296-296 311-311 312-312 Omsättnings tillgångar 11 32-11 32 1 826-1 826 1 991-1 991 11 22-11 22 Summa tillgångar 11 556-11 556 11 122-11 122 11 32-11 32 11 532-11 532 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 4 667 274 4 393 4 494 213 4 281 4 391 213 4 178 4 827 213 4 614 Långfristiga räntebärande skulder 296-296 293-293 332-332 34-34 Övriga långfristiga skulder 1-1 19-19 163-163 173-173 Långfristiga avsättningar 2 26 26 2 232 2 189 157 2 346 2 169 157 2 326 2 149 157 2 36 Summa långfristiga skulder 2 422 26 2 628 2 591 157 2 748 2 664 157 2 821 2 662 157 2 819 Kortfristiga räntebärande skulder 581-581 688-688 742-742 635-635 Övriga kortfristiga skulder 3 778 68 3 846 3 244 56 3 3 3 44 56 3 46 3 33 56 3 359 Kortfristiga avsättningar 18-18 15-15 11-11 15-15 Summa kortfristiga skulder 4 467 68 4 535 4 37 56 4 93 4 247 56 4 33 4 43 56 4 99 Summa eget kapital och skulder 11 556-11 556 11 122-11 122 11 32-11 32 11 532-11 532 Varav avsättningar för pensioner 283 233 233 233 Varav uppskjuten skatteskuld 77 76 76 76 Långfristiga avsättningar 26 157 157 157 Avser särskild löneskatt, 24,26 % av förändring avsättning för pensioner. RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/ FORDRAN Kv. 4 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 1 Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran ( ) vid periodens början 44 233 171 65 233 168 876 233 643 97 233 737 Förändring räntebärande nettoskuld/fordran 546 5 496 339-339 811-811 94-94 Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran ( ) vid periodens slut 95 283 667 44 233 171 65 233 168 876 233 643 NYCKELTAL Kv. 4 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 1 Soliditet (%) 4 38 4 39 39 37 42 4