Distr: PK, EN, SP, PM, JL, SH, HG, KF Bilaga 3.1 Delårsrapport JANUARI SEPTEMBER 2010, JM-KONCERNEN 3/2010 Älta, Stockholm Långbro Park, Stockholm
Delårsrapport JANUARI - SEPTEMBER 2010, JM-KONCERNEN God efterfrågan på JMs bostäder medger högre nivå produktionsstarter Intäkterna uppgick till 6 061 mkr (7 127) varav omräkning enligt IFRIC 15 har inneburit en intäktseffekt om -281 mkr (888). Intäkterna enligt segmentsredovisningen uppvisar en ökning om 103 mkr (-3 140) Antal sålda bostäder uppgick till 2 220 (2 383) och produktionsstarterna ökade till 2 432 (1 446) Resultatet före skatt ökade till 469 mkr (240) varav omräkning enligt IFRIC 15 har inneburit en resultateffekt om -47 mkr (-4). Resultat efter skatt ökade till 329 mkr (167). Rörelsemarginalen ökade till 8,7 procent (4,7) Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna ökade till 14,9 procent (2,. Resultatet per aktie under niomånadersperioden ökade till 3,90 kronor (2,00) Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till -263 mkr (344) varav erlagd likvid för Dalénumförvärvet, Stockholm, -719 mkr. För koncernens resultat- och balansräkning tillämpas från och med 2010 IFRIC 15 Avtal om uppförande av fastigheter. IFRIC 15 förändrar endast redovisningen av intäkter och resultat för JMs verksamhet utanför Sverige, JM Utland. Segmentsredovisningen och projektstyrningen kvarstår oförändrad enligt IAS 11, successiv vinstavräkning. Beskrivning av verksamheten görs utifrån segmentsredovisningen. Mkr 2010 2009 2010 2009 2009/10 2009 Intäkter 6 061 7 127 1 947 1 733 8 554 9 620 Rörelseresultat 525 335 195 181 836 646 Resultat före skatt 469 240 175 150 758 529 Kassaflöde från den löpande verksamheten -263 344-27 179 517 1 124 Rörelsemarginal (%) 8,7 4,7 10,0 10,4 9,8 6,7 Räntabilitet på eget kapital (%) 14,9 10,6 Soliditet (%) 39 35 39 35 37 Resultat per aktie (kr) 3,90 2,00 1,50 1,30 6,30 4,40 Antal sålda bostäder 2 220 2 383 758 879 3 128 3 291 Antal produktionsstartade bostäder 2 432 1 446 811 763 3 136 2 150 Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland. Segmentsredovisningen och projektstyrningen av JMs utlandsverksamhet görs, liksom den svenska verksamheten, även i fortsättningen utifrån IAS 11, successiv vinstavräkning. För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 20-21. 1 (2
KONCERNEN "Efterfrågan är fortsatt god för JMs bostäder på våra huvudmarknader. En god försäljnings- och bokningsnivå i den pågående produktionen medger en högre nivå av produktionsstartade bostadsprojekt. Även på längre sikt gäller fortsatt goda fundamentala förutsättningar för vår affär bland annat med stor befolkningsökning på de marknader där vi är verksamma. Vi är offensivt positionerade med finansiell styrka och mycket god projektportfölj som fortsatt förädlas för att möta framtida efterfrågan på våra marknader." Johan Skoglund, VD och koncernchef. Marknad, försäljning och produktionsstarter av bostäder Efterfrågan på nyproducerade bostäder är fortsatt god på JMs huvudmarknader i Sverige och Norge. I Danmark har vi haft en stabilisering av efterfrågan under det senaste året. Försäljningen var fortsatt god under niomånadersperioden. Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt uppgick till 2 220 (2 383) varav 107 (455) avser hyresrättsprojekt i Stockholm, åt extern beställare. Andelen sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgår till 81 procent (74) där spannet om 60-65 procent bedöms som normal nivå. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 931 (1 257), i JM Bostad Riks 855 (715) och i JM Utland 434 (41. Antalet produktionsstartade bostäder uppgick till 2 432 (1 446) varav 1 190 (742) i Stockholmsområdet och 880 (464) i övriga Sverige. I utlandsverksamheten produktionsstartades 362 bostäder (240). Av de produktionsstartade bostäderna utgör 107 hyresrätter (385) i Stockholm, åt extern beställare. Ökningstakten av produktionsstarter är beroende av säkerställda resurser för att hantera en större produktionsvolym där löpande nyrekrytering genomförs planenligt. Antalet bostäder i pågående produktion uppgår till 5 285 (3 567). Intäkter, rörelseresultat och rörelsemarginal Koncernens redovisade intäkter under niomånadersperioden uppgick till 6 061 mkr (7 127) varav omräkning enligt IFRIC 15 har inneburit en intäktseffekt om -281 mkr (888). Intäkterna enligt segmentsredovisningen uppvisar en ökning om 103 mkr (-3 140). Rörelseresultatet ökade till 525 mkr (335) och rörelsemarginalen ökade till 8,7 procent (4,7). Omräkning enligt IFRIC 15 har inneburit en resultateffekt om -47 mkr (-4). Det förbättrade resultatet och marginalen beror på högre försäljnings- och produktionsstartsnivå under det senaste året och en mer stabil marknadsbedömning. Under niomånadersperioden har fastigheter sålts för 41 mkr (237) med ett resultat om 17 mkr (5. Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 46 mkr (53) varav 0 mkr (5) avser bostäder. Driftnettot uppgick till 10 mkr (-3). Januari - september Juli - september Okt - sept Rörelseresultat (mkr) 2010 2009 2010 2009 2009/10 JM Bostad Stockholm 368 326 123 101 538 JM Bostad Riks 146 86 54 39 226 JM Utland 20-201 11 4 29 JM Fastighetsutveckling 10 68 3 16 52 JM Produktion 53 93 18 34 90 Koncerngemensamma kostnader -25-33 -5-6 -38 Omräkning JM Utland 2) -47-4 -9-7 -61 Totalt 525 335 195 181 836 Varav -fastighetsförsäljningar 17 51 3 10 55 -nedskrivning av fastigheter - -87 - - - 2) Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning. Januari - september Juli - september Okt - sept Rörelsemarginal (%) 2010 2009 2010 2009 2009/10 JM Bostad Stockholm 14,9 13,9 15,0 14,5 15,5 JM Bostad Riks 7,6 5,2 8,9 9,2 8,7 JM Utland 1,8-23,1 3,0 1,4 1,8 JM Produktion 4,9 6,1 5,8 7,6 5,7 2 (2
Bostäder i pågående produktion 2010-09-30 2009-09-30 2009-12-31 Antal bostäder i pågående produktion 5 285 3 567 3 744 Andel sålda bostäder i pågående produktion (%) 2) 58 50 54 Andel bokade bostäder i pågående produktion (%) 23 24 25 Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion (%) 81 74 79 Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan. 2) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund. Osålda bostäder i avslutad produktion 2010-09-30 2009-09-30 2009-12-31 Antal osålda bostäder i avslutad produktion 58 230 146 - varav i balansräkningen redovisat som Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 48 105 110 Efter sista inflyttning enligt plan. Byggrätter JMs disponibla byggrätter uppgår till 26 700 bostäder (29 000) varav 17 300 (19 600) redovisas i balansräkningen. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder har minskat till 4 774 mkr (5 123) vid utgången av niomånadersperioden. Under niomånadersperioden har exploateringsfastigheter för bostäder om 722 mkr (243) förvärvats. Finansiella poster Finansnettot har förbättrats med 39 mkr jämfört med föregående år främst hänförligt till lägre räntebärande skulder och lägre räntenivå. De finansiella intäkterna och kostnaderna under niomånadersperioden är till stor del relaterat till omvärderingar och valutasäkringar av fordringar på JM Utland med en nettoeffekt på finansnettot om -3 mkr (0). I de finansiella intäkterna för niomånadersperioden ingår resultat från försäljning av aktier i intressebolag om 5 mkr (0). Finansiella intäkter 44 12 10 2 73 41 Finansiella kostnader -100-107 -30-33 -151-158 Finansiella intäkter och kostnader -56-95 -20-31 -78-117 Den totala räntebärande låneskulden uppgick till 1 418 mkr (1 620) varav pensionsskulden utgjorde 586 mkr (52. Vid niomånadersperiodens utgång var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden inklusive pensionsskulden 3,3 procent (4,. Den genomsnittliga räntebindningstiden exklusive pensionsskulden var 0,2 år (0,6). Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 4 626 mkr (3 884). Förutom likvida medel om 1 826 mkr (1 084) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 800 mkr (2 800), där kreditavtalen om 2 400 mkr hade en genomsnittlig löptid om 2 år. Räntebärande nettofordran uppgick till 409 mkr (-536) vid niomånadersperiodens utgång. Vid utgången av niomånadersperioden uppgick ej räntebärande skulder för genomförda fastighetsförvärv till 286 mkr (34. Av dessa skulder är 162 mkr (105) kortfristiga. Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) vid periodens början -189 842-400 763 536 842 Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran -220-306 -9-227 -945-1 031 Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) vid periodens slut -409 536-409 536-409 -189 3 (2
Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till -263 mkr (344) under niomånadersperioden. Det lägre kassaflödet är hänförligt till erlagd likvid under andra kvartalet om 719 mkr, varav JM Bostad Stockholm 690 mkr och JM Fastighetsutveckling 29 mkr, avseende tidigare förvärv av Dalénumområdet, Lidingö, Stockholm. Koncernens kassaflöde från projektfastigheter (försäljning minus investering) under niomånadersperioden uppgick till -71 mkr (292). Risker och osäkerhetsfaktorer JMs risker och riskhantering presenteras i årsredovisningen för 2009 på sidorna 38-41. Inga väsentliga förändringar har skett som ändrat dessa redovisade risker. Personal Antal anställda uppgick vid niomånadersperiodens utgång till 2 058 (1 88. Antal hantverkare uppgick till 987 (884) och antal tjänstemän till 1 071 (997). Ökningen av antalet anställda sker planenligt i syfte att hantera en ökande produktionsvolym. 4 (2
AFFÄRSSEGMENT JM BOSTAD STOCKHOLM Affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklar bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. Intäkter 2 474 2 341 819 696 3 463 3 330 Rörelseresultat 368 326 123 101 538 496 Rörelsemarginal (%) 14,9 13,9 15,0 14,5 15,5 14,9 Genomsnittligt operativt kapital 1 765 1 981 Avkastning operativt kapital (%) 30,5 25,0 Operativt kassaflöde -203 318-44 92 23 544 Bokfört värde exploateringsfastigheter 2 100 2 253 2 111 Antal disponibla byggrätter 10 000 11 200 10 700 Antal sålda bostäder 2) 931 1 257 274 538 1 387 1 713 Antal produktionsstartade bostäder 3) 1 190 742 399 461 1 550 1 102 Antal anställda 718 656 635 Varav fastighetsförsäljningar - - - - 2 2 2) Varav hyresrätter 107 455-224 214 562 3) Varav hyresrätter 107 385-224 214 492 Efterfrågan på bostäder är fortsatt god. På andrahandsmarknaden har utbudet minskat i förhållande till andra kvartalet. Utbudet av nya bostäder är begränsat i förhållande till långsiktig efterfrågan i Stockholmsområdet. Den förbättrade marknaden har inneburit ett stort intresse för JMs projekt med en god försäljning under det tredje kvartalet. Försäljning i form av skrivna kontrakt begränsas dock av det låga antalet produktionsstartade bostäder under 2009. Affärssegmentets intäkter uppgick till 2 474 mkr (2 34 och rörelseresultatet ökade till 368 mkr (326). Rörelsemarginalen uppgick till 14,9 procent (13,9) med fortsatt stabil marknadsbedömning. Det negativa kassaflödet under kvartalet är hänförligt till normala variationer i rörelsekapitalet. Under tredje kvartalet har byggrätter motsvarande cirka 80 bostäder förvärvats i Lidingö stad. Totalt produktionsstartades under tredje kvartalet 399 bostäder i flerbostadshus i Järfälla, Nacka, Sollentuna, Stockholm, Täby och Värmdö. 5 (2
JM BOSTAD RIKS Affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklar bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet. Intäkter 1 930 1 642 604 424 2 584 2 296 Rörelseresultat 146 86 54 39 226 166 Rörelsemarginal (%) 7,6 5,2 8,9 9,2 8,7 7,2 Genomsnittligt operativt kapital 1 465 1 597 Avkastning operativt kapital (%) 15,4 10,4 Operativt kassaflöde 477 105 230 212 442 70 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 422 1 509 1 451 Antal disponibla byggrätter 9 800 10 100 10 200 Antal sålda bostäder 855 715 354 203 1 113 973 Antal produktionsstartade bostäder 880 464 338 237 1 105 689 Antal anställda 568 459 459 Varav fastighetsförsäljningar 0 0-0 0 0 Efterfrågan på bostäder är fortsatt god. På andrahandsmarknaden har utbudet minskat i förhållande till det andra kvartalet. Intresset för JMs projekt är stort liksom kundernas benägenhet att teckna kontrakt vilket inneburit en god försäljning. Den goda efterfrågan inom affärssegmentets marknader innebär att antalet produktionsstarter har ökats väsentligt jämfört med föregående år. Affärssegmentets intäkter uppgick till 1 930 mkr (1 642) och rörelseresultatet ökade till 146 mkr (86). Rörelsemarginalen ökade till 7,6 procent (5,2). Ökningen av rörelsemarginalen är hänförlig till en bättre efterfrågan och en mer stabil marknadsbedömning. Det starka kassaflödet förklaras främst av minskat rörelsekapital. Under tredje kvartalet har byggrätter motsvarande knappt 100 bostäder förvärvats i Lund och Uppsala. Totalt produktionsstartades under tredje kvartalet 266 bostäder i flerbostadshus i Malmö, Lomma, Göteborg, Örebro och Uppsala samt 72 småhus i Malmö, Lund och Sigtuna. 6 (2
JM UTLAND Inom affärssegmentet JM Utland utvecklas bostäder för försäljning i Norge, Danmark, Finland och Belgien. Intäkter och resultat för affärssegmentet redovisas enligt IAS 11, successiv vinstavräkning. Intäkter 1 113 869 369 284 1 597 1 353 Rörelseresultat 20-201 11 4 29-192 Rörelsemarginal (%) 1,8-23,1 3,0 1,4 1,8-14,2 Genomsnittligt operativt kapital 1 870 1 936 Avkastning operativt kapital (%) 1,6-9,9 Operativt kassaflöde 52-59 1 97-63 -174 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 252 1 361 1 320 Bokfört värde projektfastigheter 34 31 32 Antal disponibla byggrätter 6 900 7 700 7 000 Antal sålda bostäder 2) 434 411 130 138 628 605 Antal produktionsstartade bostäder 3) 362 240 74 65 481 359 Antal anställda 252 239 240 2) 3) Varav -fastighetsförsäljningar - 10-10 2 12 -nedskrivningar av fastigheter - -87 - - - -87 Varav hyresrätter - 48-14 - 48 Varav hyresrätter - 48-14 - 48 Affärssegmentets intäkter ökade med 28 procent till 1 113 mkr (869). Rörelseresultatet ökade till 20 mkr (-20 och rörelsemarginalen till 1,8 procent (-23,. Det förbättrade resultatet och rörelsemarginalen förklaras av en bättre efterfrågan, ökad projektvolym och mer stabil marknad. Planering pågår för att möjliggöra produktionsstart av ett nytt bostadsprojekt i Danmark under fjärde kvartalet 2010. Det positiva kassaflödet för niomånadersperioden förklaras främst av minskat rörelsekapital i form av färre osålda bostäder i balansräkningen. Norge Efterfrågan på nyproducerade bostäder och bostäder på andrahandsmarknaden har varit fortsatt god. Utbudet av bostäder till försäljning på marknaden har stabiliserat sig på en relativt hög nivå. Prisökningstakten på andrahandsmarknaden har dämpats under det tredje kvartalet. Under niomånadersperioden har 338 bostäder (346) sålts och 283 bostäder (240) produktionsstartats. Produktionsstarterna under tredje kvartalet om 43 bostäder fördelades på 19 bostäder i flerbostadshus i Stavanger samt 24 småhus i Bergen och Drammen. Under tredje kvartalet har byggrätter motsvarande cirka 200 bostäder förvärvats i Oslo, Bergen och Stokke. Disponibla byggrätter motsvarar 5 000 bostäder (5 500). Danmark Bostadsmarknaden i Köpenhamn präglas av en fortsatt stabilisering av efterfrågan och priser. Fortsatt restriktiv kreditgivning från bankerna motverkar den positiva effekten av låg räntenivå. Under niomånadersperioden har 41 bostäder (28) sålts och 0 bostäder (0) produktionsstartats. JM Danmark har vid kvartalets utgång ingen pågående produktion och produktionen i ett större projekt (Egholm) i centrala Köpenhamn avslutades under första halvåret 2009. Vid tredje kvartalets utgång hade projektet 17 osålda bostäder. Inga förvärv har gjorts under tredje kvartalet. Disponibla byggrätter motsvarar 900 bostäder (900). Finland Aktiviteten på bostadsmarknaden i Helsingfors har stegvis ökat under niomånadersperioden och förbättring har även skett på de marknader där JM verkar. Intresset är stort för nyproducerade bostäder och priserna på andrahandsmarknaden visar en stigande trend. Ett småhusprojekt om 31 bostäder i Helsingforsområdet produktionsstartades under tredje kvartalet varav 30 bostäder är sålda. Under niomånadersperioden har 30 bostäder (12) sålts och 31 bostäder (0) produktionsstartats. Inga förvärv har gjorts under tredje kvartalet. Disponibla byggrätter motsvarar 100 bostäder (300). 7 (2
Belgien I Brysselregionen, där JM har sin verksamhet, har aktiviteten på bostadsmarknaden ökat. Produktionskostnaderna är stabila till följd av den generellt lägre aktivitetsnivån på marknaden. Under niomånadersperioden har 25 bostäder (25) sålts och 48 bostäder (0) produktionsstartats. Inga förvärv har gjorts under tredje kvartalet. Disponibla byggrätter motsvarar 900 bostäder (1 000). JM FASTIGHETSUTVECKLING Affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklar bostads- och kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling. Intäkter 56 249 15 100 116 309 Rörelseresultat 10 68 3 16 52 110 Genomsnittligt operativt kapital 798 1 021 Avkastning operativt kapital (%) 6,5 10,8 Operativt kassaflöde -110 49-24 -181 461 620 Bokfört värde exploateringsfastigheter 108 80 108 Bokfört värde projektfastigheter 636 773 564 Antal anställda 16 19 16 Varav fastighetsförsäljningar 17 41 3-51 75 Affärssegmentets intäkter minskade till 56 mkr (249) varav hyresintäkter 44 mkr (46) och entreprenadintäkter 12 mkr (203). Rörelseresultatet minskade till 10 mkr (68). Minskningen beror på en lägre verksamhetsvolym då kontorsprojektet i Frösunda åt Vasakronan avslutades i början på året. Entreprenadresultat från produktion uppgick till 5 mkr (53). Driftnettot för projektfastigheter uppgick till 8 mkr (-8). Förbättringen av driftnettot beror främst på ökade hyresintäkter i Dalénumområdet på Lidingö. Resultatet från fastighetsförsäljningar uppgår till 17 mkr (4 varav 17 mkr (25) utgör upplösning av reserveringar från tidigare fastighetsförsäljningar. Kassaflödet har belastats med investeringar om 72 mkr samt 29 mkr hänförligt till erlagd likvid avseende tidigare förvärv av Dalénumområdet. Inom Dalénumområdet fortsätter ombyggnader och hyresgästanpassningar i det befintliga beståndet. Uthyrningsgraden för de byggnader som ska behållas uppgår till 87 procent. Projektering av särskilt boende för äldre om 54 bostäder pågår och i ett senare skede planeras 220 hyreslägenheter att uppföras. Inom Bolinderområdet i Kallhäll, Järfälla fortsätter hyresgästanpassningar i det bestånd som ska behållas. Uthyrningsgraden uppgår till 89 procent. 8 (2
JM PRODUKTION Affärssegmentet JM Produktion bedriver byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet. Intäkter 1 091 1 530 311 450 1 569 2 008 Rörelseresultat 53 93 18 34 90 130 Rörelsemarginal (%) 4,9 6,1 5,8 7,6 5,7 6,5 Operativt kassaflöde -28 88-32 65 57 173 Antal anställda 388 414 406 Varav internt 322 392 106 136 448 518 Efterfrågan på entreprenadmarknaden uppvisar fortsatt en viss återhämtning med ökad investeringsvilja från kunderna. Marknaden för anläggningsbyggandet är fortsatt på en god nivå. Återhämtningen av bostadsbyggandet bidrar till att konkurrenter med egen projektutveckling fördelar mindre resurser till entreprenadverksamhet. Affärssegmentets intäkter minskade till 1 091mkr (1 530) och rörelseresultatet minskade till 53 mkr (93). Rörelsemarginalen uppgick till 4,9 procent (6,. Affärssegmentet har under tredje kvartalet erhållit ett antal uppdrag varav de största är nybyggnad av flerbostadshus i Bromma och i Värmdö kommun, båda åt JM Bostad Stockholm. Förberedande markarbeten för planerad depåverksamhet ska genomföras åt Storstockholms Lokaltrafik. Projektet är en del av Tvärbana Norr inom Ulvsundaområdet i Bromma. De största pågående uppdragen är ombyggnaden av Gamla Riksarkivet på Riddarholmen åt Statens Fastighetsverk samt påbyggnaden av befintlig bostadsfastighet i Stockholm åt Fastighets AB Järntorget. Inom Karolinska sjukhusområdet pågår omvandling av ett befintligt kontorshus till bostäder åt Locum. Ett infrastrukturprojekt avseende ny motorväg E18 Hjulsta-Kista genomförs åt Trafikverket och inom Dalénumområdet på Lidingö pågår exploateringsarbeten åt JM Bostad Stockholm. I Gubbängen, i södra Stockholm, pågår nyproduktion av energieffektiva så kallade passivhus i form av hyreslägenheter åt Stockholmshem. 9 (2
KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG Mkr 2010 2009 2010 2009 2009/10 2009 Intäkter 6 061 7 127 1 947 1 733 8 554 9 620 Produktions- och driftkostnader -5 076-6 291-1 618-1 447-7 146-8 361 Bruttoresultat 985 836 329 286 1 408 1 259 Försäljnings- och administrationskostnader -477-465 -137-115 -627-615 Resultat av fastighetsförsäljning 17 51 3 10 55 89 Nedskrivning av fastigheter - -87 - - - -87 Rörelseresultat 525 335 195 181 836 646 Finansiella intäkter och kostnader -56-95 -20-31 -78-117 Resultat före skatt 469 240 175 150 758 529 Skatter -140-73 -51-46 -231-164 Periodens resultat 329 167 124 104 527 365 Övrigt totalresultat Omräkningsdifferenser -102 15-41 -30-76 41 Summa totalresultat för perioden 227 182 83 74 451 406 Periodens resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 329 167 124 104 527 365 Summa totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 227 182 83 74 451 406 Resultat per aktie före och efter utspädning hänförligt till moderbolagets aktieägare 2) (kr) 3,90 2,00 1,50 1,30 6,30 4,40 Utestående antal aktier vid periodens slut 83 237 058 83 216 883 83 237 058 83 216 883 83 237 058 83 216 883 Genomsnittligt antal aktier före utspädning 83 226 971 83 216 883 83 237 058 83 216 883 83 219 405 83 216 883 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 84 667 675 83 248 242 84 816 853 83 248 242 84 645 345 84 376 081 2) Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland. För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 20-21. Periodens resultat 10 (2
KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG 4) Mkr 2010-09-30 2009-09-30 TILLGÅNGAR 2009-12-31 4) 4) 2009-01-01 Anläggningstillgångar 252 272 259 187 Projektfastigheter 670 804 596 614 Exploateringsfastigheter 4 882 5 203 4 990 5 620 Andelar i bostadsrättsföreningar o.d. 138 307 353 171 Kortfristiga fordringar 2) 1 629 2 025 1 659 2 321 Likvida medel 1 826 1 084 2 030 1 111 Summa omsättningstillgångar 9 145 9 423 9 628 9 837 Summa tillgångar 9 397 9 695 9 887 10 024 EGET KAPITAL OCH SKULDER 3) Eget kapital 3 661 3 412 3 637 3 225 Långfristiga räntebärande skulder 258 306 326 314 Övriga långfristiga skulder 124 236 113 271 Långfristiga avsättningar 1 742 1 666 1 682 1 576 Summa långfristiga skulder 2 124 2 208 2 121 2 161 Kortfristiga räntebärande skulder 574 793 951 1 137 Övriga kortfristiga skulder 2 913 3 158 3 045 3 389 Kortfristiga avsättningar 125 124 133 112 Summa kortfristiga skulder 3 612 4 075 4 129 4 638 Summa eget kapital och skulder 9 397 9 695 9 887 10 024 Ställda säkerheter 425 372 195 212 Eventualförpliktelser 4 803 4 228 3 883 5 490 2) 3) 4) Varav Egholm, Danmark 52-185 - Varav fordringar fastighetsförsäljningar 0 0 3 474 Varav skulder fastighetsförvärv 341 1 074 962 1 140 Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland. För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 20-21. FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG Januari - september Helår Mkr 2010 2009 2009 Ingående balans vid årets början 3 637 3 241 3 241 Effekt av ändrad redovisningsprincip, IFRIC 15 - -16-16 Summa totalresultat för perioden 227 182 406 Utdelning -208 - - Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev 3 3 3 Aktierelaterade ersättningar reglerade med egetkapitalinstrument 2 2 3 Utgående balans vid periodens slut 3 661 3 412 3 637 11 (2
KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital 333 375 160 136 619 661 Investering i exploateringsfastigheter m.m. -1 542-1 560-308 -340-2 136-2 154 À conto betalning för expl. fastigheter m.m. 2) 1 103 1 621 311 610 1 877 2 395 Investering i projektfastigheter -71-311 -24-113 -126-366 Försäljning av projektfastigheter 0 603 0 46 295 898 Förändring kortfristiga skulder/fordringar -86-384 -166-160 -12-310 Kassaflöde från den löpande verksamheten -263 344-27 179 517 1 124 Kassaflöde från investeringsverksamheten -4-44 -4-3 -11-51 Upptagna lån 370 254 112 31 578 462 Amortering av skulder -94-584 0-417 -130-620 Utdelning -208 - - - -208 - Kassaflöde från finansieringsverksamheten 68-330 112-386 240-158 Periodens kassaflöde -199-30 81-210 746 915 Likvida medel vid periodens slut 1 826 1 084 1 826 1 084 1 826 2 030 2) Varav investering i andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt -185-1 217-48 -230-485 -1 517 Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt 420 1 005 127 350 745 1 330 NYCKELTAL % 2010 2009 2010 2009 2009/10 2009 Rörelsemarginal 8,7 4,7 10,0 10,4 9,8 6,7 Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital 18,0 12,8 Räntabilitet på eget kapital 14,9 10,6 Skuldsättningsgrad (ggr) - 0,2-0,2 - Soliditet 39 35 39 35 37 Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland. För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 20-21. 12 (2
Redovisningsprinciper Denna delårsrapport för niomånadersperioden är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS. De redovisningsprinciper som tillämpas i denna delårsrapport är de som beskrivs i årsredovisningen för 2009 sidorna 53-55. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder för koncernen är oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år, med undantag för intäktsoch resultatredovisning som följd av IFRIC 15 enligt nedan. IFRIC 15 Avtal om uppförande av fastigheter tillämpas av JM från 1 januari 2010. Tolkningen beskriver när och hur intäkter och sammanhängande kostnader ska redovisas i samband med försäljning av fastigheter, om det finns ett köpeavtal mellan byggherre och köpare innan uppförandet av fastigheten är klar. Vidare ges vägledning huruvida överenskommelsen ska redovisas enligt IAS 11 Entreprenadavtal, med successiv vinstavräkning eller IAS 18 Intäkter, med vinstavräkning normalt först vid överlämnandet. Tolkningen berör JMs huvudverksamhet, projektutveckling av bostäder. IFRIC 15 innebär ingen ändrad redovisning av JMs svenska projektutveckling av bostäder där även fortsättningsvis IAS 11 Entreprenadavtal kommer att tillämpas. För JMs projektutveckling av bostäder utanför Sverige tillämpas IAS 18 Intäkter från 1 januari 2010. Detta innebär effekter vid omräkning av jämförande resultat- och balansräkning för 2009. Omräkning har gjorts av jämförande perioder. Omräkningen av helår 2009 och respektive kvartal återfinns på sidorna 20-21. Segmentsredovisningen och projektstyrningen av JMs utlandsverksamhet görs liksom den svenska verksamheten även i fortsättningen utifrån IAS 11. De omarbetade IFRS 3 Rörelseförvärv och IAS 27 Koncernredovisning och separata finansiella rapporter har inte påverkat JMs redovisning. 13 (2
INTÄKTER PER LAND Sverige 5 229 5 370 1 643 1 534 7 284 7 425 Norge 995 705 315 249 1 440 1 150 Danmark 12 78 6 6 23 89 Finland 29 2 20 2 30 3 Belgien 77 84 28 27 104 111 Omräkning JM Utland -281 888-65 -85-327 842 Totalt 6 061 7 127 1 947 1 733 8 554 9 620 INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT JM Bostad Stockholm 2 474 2 341 819 696 3 463 3 330 JM Bostad Riks 1 930 1 642 604 424 2 584 2 296 JM Utland 1 113 869 369 284 1 597 1 353 JM Fastighetsutveckling 56 249 15 100 116 309 JM Produktion 1 091 1 530 311 450 1 569 2 008 Eliminering -322-392 -106-136 -448-518 Omräkning JM Utland -281 888-65 -85-327 842 Totalt 6 061 7 127 1 947 1 733 8 554 9 620 RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT JM Bostad Stockholm 368 326 123 101 538 496 JM Bostad Riks 146 86 54 39 226 166 JM Utland 20-201 11 4 29-192 JM Fastighetsutveckling 10 68 3 16 52 110 JM Produktion 53 93 18 34 90 130 Koncerngemensamma kostnader -25-33 -5-6 -38-46 Omräkning JM Utland -47-4 -9-7 -61-18 Totalt 525 335 195 181 836 646 RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT % 2010 2009 2010 2009 2009/10 2009 JM Bostad Stockholm 14,9 13,9 15,0 14,5 15,5 14,9 JM Bostad Riks 7,6 5,2 8,9 9,2 8,7 7,2 JM Utland 1,8-23,1 3,0 1,4 1,8-14,2 JM Produktion 4,9 6,1 5,8 7,6 5,7 6,5 GENOMSNITTLIGT OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT Okt - sept Helår Mkr 2009/10 2009 JM Bostad Stockholm 1 765 1 981 JM Bostad Riks 1 465 1 597 JM Utland 1 870 1 936 JM Fastighetsutveckling 798 1 021 AVKASTNING OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT Okt -sept Helår % 2009/10 2009 JM Bostad Stockholm 30,5 25,0 JM Bostad Riks 15,4 10,4 JM Utland 1,6-9,9 JM Fastighetsutveckling 6,5 10,8 Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning. 14 (2
OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AFFÄRSSEGMENT JM Bostad Stockholm -203 318-44 92 23 544 JM Bostad Riks 477 105 230 212 442 70 JM Utland 52-59 1 97-63 -174 JM Fastighetsutveckling -110 49-24 -181 461 620 JM Produktion -28 88-32 65 57 173 EXPLOATERINGSFASTIGHETER PER AFFÄRSSEGMENT Bokfört värde, mkr 2010-09-30 2009-09-30 2009-12-31 JM Bostad Stockholm 2 100 2 253 2 111 JM Bostad Riks 1 422 1 509 1 451 JM Utland 1 252 1 361 1 320 JM Fastighetsutveckling 108 80 108 Totalt 4 882 5 203 4 990 DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER PER AFFÄRSSEGMENT Antal 2010-09-30 2009-09-30 2009-12-31 JM Bostad Stockholm 10 000 11 200 10 700 JM Bostad Riks 9 800 10 100 10 200 JM Utland 6 900 7 700 7 000 Totalt 26 700 29 000 27 900 Varav redovisade i balansräkningen (exploateringsfastigheter) JM Bostad Stockholm 7 100 8 000 7 500 JM Bostad Riks 5 800 6 800 6 500 JM Utland 4 400 4 800 4 400 Totalt 17 300 19 600 18 400 SÅLDA BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT Antal 2010 2009 2010 2009 2009/10 2009 JM Bostad Stockholm 931 1 257 274 538 1 387 1 713 JM Bostad Riks 855 715 354 203 1 113 973 JM Utland 434 411 130 138 628 605 Totalt 2 220 2 383 758 879 3 128 3 291 PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT Antal 2010 2009 2010 2009 2009/10 2009 JM Bostad Stockholm 1 190 742 399 461 1 550 1 102 JM Bostad Riks 880 464 338 237 1 105 689 JM Utland 362 240 74 65 481 359 Totalt 2 432 1 446 811 763 3 136 2 150 PROJEKTFASTIGHETER KONCERNEN Bokfört värde, mkr 2010-09-30 2009-09-30 2009-12-31 Bostäder (hyresrätter) - 53 - Fastigheter under utveckling 630 649 558 Färdigutvecklade kontorsfastigheter 40 102 38 Totalt 670 804 596 15 (2
EXPLOATERINGSFASTIGHETER KONCERNEN Bokfört värde, mkr 2010 2009 2010 2009 2009/10 2009 Ingående balans vid periodens början 4 990 5 620 4 954 5 391 5 203 5 620 Nyanskaffningar 722 243 183 103 907 428 Överfört till produktion -656-533 -184-233 -1 033-910 Nedskrivningar - -87 - - - -87 Övrigt -174-40 -71-58 -195-61 Utgående balans vid periodens slut 4 882 5 203 4 882 5 203 4 882 4 990 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG Januari - september Helår Mkr 2010 2009 2009 Nettoomsättning 4 478 4 262 5 990 Produktions- och driftskostnader -3 667-3 554-4 936 Bruttoresultat 811 708 1 054 Försäljnings- och administrationskostnader -334-317 -413 Resultat av fastighetsförsäljning 9 2 2 Rörelseresultat 486 393 643 Finansiella intäkter och kostnader 96-141 -188 Resultat före bokslutsdispositioner och skatt 582 252 455 Bokslutsdispositioner - - -180 Resultat före skatt 582 252 275 Skatter -153-93 -134 Periodens resultat 429 159 141 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Mkr 2010-09-30 2009-09-30 2009-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar 1 416 1 538 1 589 Omsättningstillgångar 6 756 6 896 7 005 Summa tillgångar 8 172 8 434 8 594 Eget kapital och skulder Eget kapital 2 246 1 827 1 902 Obeskattade reserver 597 417 597 Avsättningar 841 797 788 Långfristiga skulder 281 481 358 Kortfristiga skulder 4 207 4 912 4 949 Summa eget kapital och skulder 8 172 8 434 8 594 Ställda säkerheter 169 120 120 Eventualförpliktelser 5 685 5 166 4 773 Investeringar i fastigheter uppgick till 369 mkr (194). 16 (2
Stockholm den 28 oktober 2010 JM AB (publ) Johan Skoglund Verkställande direktör Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Informationen i denna delårsrapport är sådan som JM ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 28 oktober 2010. KONCERNEN FEMÅRSÖVERSIKT Mkr 2009 2008 2007 2006 2005 Intäkter 9 620 12 229 12 731 12 065 9 887 Rörelseresultat 646 1 083 2 301 1 881 1 231 Resultat före skatt 529 1 052 2 297 1 852 1 151 Balansomslutning 9 887 10 055 9 916 8 406 8 155 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 124 101 1 826 667 3 368 Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (-) -189 842-1 313-852 -1 536 Rörelsemarginal (%) 6,7 8,9 18,1 15,6 12,5 Räntabilitet på eget kapital (%) 10,6 22,9 44,5 45,4 28,8 Soliditet (%) 37 32 39 43 41 Resultat per aktie (kr) 4,40 9,50 18,30 16,40 9,30 Utdelning per aktie (kr) 2,50 0 5,50 4,50 2,50 Antal disponibla byggrätter 27 900 31 000 31 000 29 800 23 200 Antal sålda bostäder 3 291 1 871 3 880 3 790 4 240 Antal produktionsstartade bostäder 2 150 1 829 4 065 4 132 4 476 Räkenskapsår 2008 och tidigare är ej omräknat enligt IFRIC 15. 17 (2
KONCERNEN KVARTALSÖVERSIKT, MKR 2010 2009 RESULTATRÄKNING Kv.3 Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Intäkter 1 947 2 406 1 708 2 493 1 733 2 492 2 902 Produktions- och driftkostnader -1 618-2 030-1 428-2 070-1 447-2 198-2 646 Bruttoresultat 329 376 280 423 286 294 256 Försäljnings- och administrationskostnader -137-175 -165-150 -115-181 -169 Resultat av fastighetsförsäljning 3 7 7 38 10 28 13 Nedskrivning av fastigheter - - - - - -87 - Rörelseresultat 195 208 122 311 181 54 100 Finansiella intäkter och kostnader -20-7 -29-22 -31-34 -30 Resultat före skatt 175 201 93 289 150 20 70 Skatter -51-59 -30-91 -46-7 -20 Periodens resultat 124 142 63 198 104 13 50 BALANSRÄKNING 09-30 06-30 03-31 12-31 09-30 06-30 03-31 Tillgångar Anläggningstillgångar 252 256 254 259 272 148 113 Projektfastigheter 670 647 622 596 804 731 636 Exploateringsfastigheter 4 882 4 954 4 993 4 990 5 203 5 391 5 623 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 138 166 301 353 307 416 290 Kortfristiga fordringar 1 629 1 755 1 710 1 659 2 025 2 129 2 550 Likvida medel 1 826 1 747 2 190 2 030 1 084 1 294 858 Summa omsättningstillgångar 9 145 9 269 9 816 9 628 9 423 9 961 9 957 Summa tillgångar 9 397 9 525 10 070 9 887 9 695 10 109 10 070 Eget kapital och skulder Eget kapital 3 661 3 577 3 657 3 637 3 412 3 337 3 341 Långfristiga räntebärande skulder 258 236 324 326 306 323 315 Övriga långfristiga skulder 124 125 155 113 236 236 271 Långfristiga avsättningar 1 742 1 717 1 692 1 682 1 666 1 521 1 512 Summa långfristiga skulder 2 124 2 078 2 171 2 121 2 208 2 080 2 098 Kortfristiga räntebärande skulder 574 532 1 178 951 793 1 212 1 349 Övriga kortfristiga skulder 2 913 3 211 2 936 3 045 3 158 3 365 3 162 Kortfristiga avsättningar 125 127 128 133 124 115 120 Summa kortfristiga skulder 3 612 3 870 4 242 4 129 4 075 4 692 4 631 Summa eget kapital och skulder 9 397 9 525 10 070 9 887 9 695 10 109 10 070 KASSAFLÖDESANALYS Kv.3 Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Från den löpande verksamheten -27-148 -88 780 179 629-464 Från investeringsverksamheten -4 0 0-7 -3-45 4 Från finansieringsverksamheten 112-293 249 172-386 -147 203 Summa periodens kassaflöde 81-441 161 945-210 437-257 Likvida medel vid periodens slut 1 826 1 747 2 190 2 030 1 084 1 294 858 RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN Kv.3 Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) vid periodens början -400-115 -189 536 763 1 313 842 Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran -9-285 74-725 -227-550 471 Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) vid periodens slut -409-400 -115-189 536 763 1 313 EXPLOATERINGSFASTIGHETER Kv.3 Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Bokfört värde vid periodens början 4 954 4 993 4 990 5 203 5 391 5 623 5 620 Nyanskaffningar 183 290 249 185 103 98 42 Överfört till produktion -184-281 -191-377 -233-175 -125 Nedskrivningar - - - - - -87 - Övrigt -71-48 -55-21 -58-68 86 Bokfört värde vid periodens slut 4 882 4 954 4 993 4 990 5 203 5 391 5 623 NYCKELTAL Kv.3 Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Rörelsemarginal (%) 10,0 8,6 7,1 12,5 10,4 2,2 3,4 Skuldsättningsgrad (ggr) - - - - 0,2 0,2 0,4 Soliditet (%) 39 38 36 37 35 33 33 Resultat per aktie (kr) 1,50 1,70 0,80 2,40 1,30 0,20 0,60 Antal disponibla byggrätter 26 700 27 400 27 600 27 900 29 000 30 500 30 600 Antal sålda bostäder 758 705 757 908 879 940 564 Antal produktionsstartade bostäder 811 872 749 704 763 536 147 Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland. För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 20-21. 18 (2
AFFÄRSSEGMENT KVARTALSÖVERSIKT, MKR 2010 2009 JM BOSTAD STOCKHOLM Kv 3 Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Intäkter 819 899 756 989 696 754 891 Rörelseresultat 123 133 112 170 101 105 120 Rörelsemarginal (%) 15,0 14,8 14,8 17,2 14,5 13,9 13,5 Genomsnittligt operativt kapital 1 765 1 817 1 938 1 981 2 090 2 130 2 184 Avkastning operativt kapital (%) 2) 30,5 28,4 25,2 25,0 19,8 22,4 34,3 Operativt kassaflöde -44-291 132 226 92 310-84 Bokfört värde exploateringsfastigheter 2 100 2 155 2 122 2 111 2 253 2 354 2 376 Antal disponibla byggrätter 10 000 10 500 10 700 10 700 11 200 12 200 11 800 Antal sålda bostäder 3) 274 299 358 456 538 434 285 Antal produktionsstartade bostäder 4) 399 427 364 360 461 190 91 Varav fastighetsförsäljningar - - - 2 - - - 3) Varav hyresrätter - 62 45 107 224 70 161 4) Varav hyresrätter - 62 45 107 224 70 91 JM BOSTAD RIKS Kv.3 Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Intäkter 604 785 541 654 424 646 572 Rörelseresultat 54 58 34 80 39 35 12 Rörelsemarginal (%) 8,9 7,4 6,3 12,2 9,2 5,4 2,1 Genomsnittligt operativt kapital 1 465 1 540 1 601 1 597 1 600 1 633 1 617 Avkastning operativt kapital (%) 2) 15,4 13,7 11,7 10,4-2,2-0,9 4,8 Operativt kassaflöde 230 125 122-35 212 151-258 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 422 1 429 1 518 1 451 1 509 1 500 1 547 Antal disponibla byggrätter 9 800 10 200 10 100 10 200 10 100 10 700 11 000 Antal sålda bostäder 354 276 225 258 203 300 212 Antal produktionsstartade bostäder 338 321 221 225 237 181 46 Varav fastighetsförsäljningar - 0 - - 0 0 - JM UTLAND Kv.3 Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Intäkter 369 408 336 484 284 321 264 Rörelseresultat 11 8 1 9 4-136 -69 Rörelsemarginal (%) 3,0 2,0 0,3 1,9 1,4-42,4-26,1 Genomsnittligt operativt kapital 1 870 1 895 1 948 1 936 1 937 1 977 1 965 Avkastning operativt kapital (%) 2) 1,6 1,2-6,3-9,9-22,9-21,7-13,5 Operativt kassaflöde 1 126-75 -115 97 39-195 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 252 1 263 1 245 1 320 1 361 1 457 1 620 Bokfört värde projektfastigheter 34 35 35 32 31 60 68 Antal disponibla byggrätter 6 900 6 700 6 800 7 000 7 700 7 600 7 800 Antal sålda bostäder 3) 130 130 174 194 138 206 67 Antal produktionsstartade bostäder 4) 74 124 164 119 65 165 10 Varav -fastighetsförsäljningar - - - 2 10 - - -nedskrivning av fastigheter - - - - - -87-3) Varav hyresrätter - - - - 14 34-4) Varav hyresrätter - - - - 14 34 - JM FASTIGHETSUTVECKLING Kv.3 Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Intäkter 15 15 26 60 100 76 73 Rörelseresultat 3 6 1 42 16 28 24 Genomsnittligt operativt kapital 798 845 922 1 021 1 081 1 031 1 016 Avkastning operativt kapital (%) 2) 6,5 7,7 9,4 10,8 10,2 10,0 9,3 Operativt kassaflöde -24-60 -26 571-181 127 103 Bokfört värde exploateringsfastigheter 108 107 108 108 80 80 80 Bokfört värde projektfastigheter 636 612 587 564 773 671 568 Varav fastighetsförsäljningar 3 7 7 34-28 13 JM PRODUKTION Kv.3 Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Intäkter 311 431 349 478 450 577 503 Rörelseresultat 18 21 14 37 34 37 22 Rörelsemarginal (%) 5,8 4,9 4,0 7,7 7,6 6,4 4,4 Operativt kassaflöde -32 16-20 85 65-39 62 JM ÖVRIGT Kv.3 Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Intäkter (eliminering) -106-121 -95-126 -136-72 -184 Rörelseresultat (koncerngemensamma kostnader) -5-9 -11-13 -6-14 -13 OMRÄKNING JM UTLAND Kv.3 Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Intäkter -65-11 -205-46 -85 190 783 Rörelseresultat -9-9 -29-14 -7-1 4 2) Beräknas på 12 månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital. 19 (2
KONCERNEN EFFEKTER AV ÖVERGÅNGEN I 2009 ÅRS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING ENLIGT IFRIC 15 RESULTATRÄKNING Jan dec 2009 Omräkning Jan dec 2009 Intäkter 8 778 842 9 620 Produktions- och driftkostnader -7 501-860 -8 361 Bruttoresultat 1 277-18 1 259 Försäljnings- och administrationskostnader -615 - -615 Resultat av fastighetsförsäljning 89-89 Nedskrivning av fastigheter -87 - -87 Rörelseresultat 664-18 646 Finansiella intäkter och kostnader -117 - -117 Resultat före skatt 547-18 529 Skatter -168 4-164 Årets resultat 379-14 365 Övrigt totalresultat Omräkningsdifferenser 42-1 41 Summa årets totalresultat 421-15 406 BALANSRÄKNING 2009-12-31 Omräk- ning 2009-12-31 2008-12-31 Omräk- ning 2009-01-01 Tillgångar Anläggningstillgångar 258 1 259 184 3 187 Projektfastigheter 596-596 614-614 Exploateringsfastigheter 4 990-4 990 5 620-5 620 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 353-353 171-171 Kortfristiga fordringar 1 703-44 1 659 2 355-34 2 321 Likvida medel 2 030-2 030 1 111-1 111 Summa omsättningstillgångar 9 672-44 9 628 9 871-34 9 837 Summa tillgångar 9 930-43 9 887 10 055-31 10 024 Eget kapital och skulder Eget kapital 3 668-31 3 637 3 241-16 3 225 Långfristiga räntebärande skulder 326-326 314-314 Övriga långfristiga skulder 113-113 271-271 Långfristiga avsättningar 1 693-11 1 682 1 579-3 1 576 Summa långfristiga skulder 2 132-11 2 121 2 164-3 2 161 Kortfristiga räntebärande skulder 951-951 1 137-1 137 Övriga kortfristiga skulder 3 046-1 3 045 3 401-12 3 389 Kortfristiga avsättningar 133-133 112-112 Summa kortfristiga skulder 4 130-1 4 129 4 650-12 4 638 Summa eget kapital och skulder 9 930-43 9 887 10 055-31 10 024 NYCKELTAL 2009-12-31 2009-12-31 Rörelsemarginal (%) 7,6 6,7 Soliditet (%) 37 37 Resultat per aktie (kr) 4,60 4,40 FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL Jan dec 2009 Omräkning Jan dec 2009 Ingående balans vid årets början 3 241-3 241 Effekt av ändrad redovisningsprincip, IFRIC 15 - -16-16 Summa totalresultat för året 421-15 406 Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev 3-3 Aktierelaterade ersättningar reglerade med egetkapitalinstrument 3-3 Utgående balans vid årets slut 3 668-31 3 637 Effekt av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning (IFRIC 15) avseende JM Utland. 20 (2
KONCERNEN EFFEKTER AV ÖVERGÅNGEN I 2009 ÅRS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING ENLIGT IFRIC 15 KVARTALSÖVERSIKT, MKR RESULTATRÄKNING Kv.4 Omräk- 2009 ning Kv.4 Kv.3 Omräk- 2009 ning Kv.3 Kv.2 Omräk- 2009 ning Kv.2 Kv.1 Omräk- 2009 ning Kv.1 Intäkter 2 539-46 2 493 1 818-85 1 733 2 302 190 2 492 2 119 783 2 902 Produktions- och driftkostnader -2 102 32-2 070-1 525 78-1 447-2 007-191 -2 198-1 867-779 -2 646 Bruttoresultat 437-14 423 293-7 286 295-1 294 252 4 256 Försäljnings- och administrationskostn. -150 - -150-115 - -115-181 - -181-169 - -169 Resultat av fastighetsförsäljning 38-38 10-10 28-28 13-13 Nedskrivning av fastigheter - - - - - - -87 - -87 - - - Rörelseresultat 325-14 311 188-7 181 55-1 54 96 4 100 Finansiella intäkter och kostnader -22 - -22-31 - -31-34 - -34-30 - -30 Resultat före skatt 303-14 289 157-7 150 21-1 20 66 4 70 Skatter -94 3-91 -48 2-46 -7 - -7-19 -1-20 Periodens resultat 209-11 198 109-5 104 14-1 13 47 3 50 BALANSRÄKNING Tillgångar 2009- Omräk- 12-31 ning 12-31 2009- Omräk- 09-30 ning 09-30 2009- Omräk- 06-30 ning 06-30 2009- Omräk- 03-31 ning Anläggningstillgångar 258 1 259 271 1 272 147 1 148 109 4 113 03-31 Projektfastigheter 596-596 804-804 731-731 636-636 Exploateringsfastigheter 4 990-4 990 5 203-5 203 5 391-5 391 5 623-5 623 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 353-353 307-307 416-416 290-290 Kortfristiga fordringar 1 703-44 1 659 2 054-29 2 025 2 154-25 2 129 2 583-33 2 550 Likvida medel 2 030-2 030 1 084-1 084 1 294-1 294 858-858 Summa omsättningstillgångar 9 672-44 9 628 9 452-29 9 423 9 986-25 9 961 9 990-33 9 957 Summa tillgångar 9 930-43 9 887 9 723-28 9 695 10 133-24 10 109 10 099-29 10 070 Eget kapital och skulder Eget kapital 3 668-31 3 637 3 431-19 3 412 3 352-15 3 337 3 355-14 3 341 Långfristiga räntebärande skulder 326-326 306-306 323-323 315-315 Övriga långfristiga skulder 113-113 236-236 236-236 271-271 Långfristiga avsättningar 1 693-11 1 682 1 673-7 1 666 1 526-5 1 521 1 514-2 1 512 Summa långfristiga skulder 2 132-11 2 121 2 215-7 2 208 2 085-5 2 080 2 100-2 2 098 Kortfristiga räntebärande skulder 951-951 793-793 1 212-1 212 1 349-1 349 Övriga kortfristiga skulder 3 046-1 3 045 3 160-2 3 158 3 369-4 3 365 3 175-13 3 162 Kortfristiga avsättningar 133-133 124-124 115-115 120-120 Summa kortfristiga skulder 4 130-1 4 129 4 077-2 4 075 4 696-4 4 692 4 644-13 4 631 Summa eget kapital och skulder 9 930-43 9 887 9 723-28 9 695 10 133-24 10 109 10 099-29 10 070 NYCKELTAL Kv.4 2009 Kv.4 Kv.3 2009 Kv.3 Kv.2 2009 Kv.2 Kv.1 2009 Kv.1 Rörelsemarginal (%) 12,8 12,5 10,3 10,4 2,4 2,2 4,5 3,4 Soliditet (%) 37 37 35 35 33 33 33 33 Resultat per aktie (kr) 2,50 2,40 1,30 1,30 0,20 0,20 0,60 0,60 Effekt av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning (IFRIC 15) avseende JM Utland. 21 (2
JM AB (publ) Postadress Besöksadress Telefon 08-782 87 00 Telefax 08-782 86 00 Org.nr. 556045-2103 Internet www.jm.se 169 82 Stockholm Gustav III:s boulevard 64, Solna För ytterligare information hänvisas till: Johan Skoglund, VD och koncernchef johan.skoglund@jm.se 08-782 89 39 Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör claes-magnus.akesson@jm.se 08-782 89 71 Kommande informationstillfällen Bokslutkommuniké 2010 9 februari 2011 Delårsrapport januari mars 2011 28 april 2011 Årsstämma 2011 28 april 2011 JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet. Vi omsätter cirka 9 miljarder kr och har cirka 2 000 medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på NASDAQ OMX Stockholm, segmentet Mid Cap.