Wallenstam delårsrapport 1 januar i 31 mars 2009 Hyresintäkterna för perioden ökar till 335 Mkr (310). Driftnettot ökar till 204 Mkr (191). Periodens resultat efter skatt uppgår till 32 Mkr (97) motsvarande en vinst per aktie om 1 kr (2). Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgår till -6 Mkr (85) och på derivatinstrument till - 9 Mkr (-4) Mkr. Fastigheter har sålts för cirka 49 Mkr, vilket är i nivå med värderingen vid årsskiftet. Investeringar i fastigheter uppgår till 642 Mkr (750), varav förvärv 501 Mkr. Vindkraftsinvesteringar under perioden uppgår till 60 Mkr (278). Substansvärde per aktie uppgår till 177 kr (176). Kommentar från VD Hans Wallenstam: Wallenstam är ett unikt fastighetsföretag, vår koncentrationsstrategi med fina fastigheter i bra lägen ger goda förutsättningar till en fortsatt bra utveckling. Vi ser i dagsläget inget behov att sänka våra fastighetsvärden ytterligare. Vårt goda utgångsläge ger oss möjlighet att genomföra affärer och starta nyproduktion även under rådande konjunktur. Att dessutom kunna göra en insats för miljön med egenproducerad miljövänlig el och bidra till fler arbetstillfällen tack vare vår nyproduktion är en styrka.
INNEHÅLL Delårsrapport 1 januari-31 mars 2009 3 Koncernens resultaträkning i sammandrag 9 Koncernens balansräkning och segment i sammandrag 10 Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag 11 Moderbolagets resultat- och balansräkning 12 Fastighetsbeståndet 13 Wallenstamaktien 15 Nyckeltal - Flerårsöversikt 16 Detta är Wallenstam 17 Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34. Moderbolagets redovisningsprinciper följer årsredovisningslagen, RFR 1:2 och RFR 2:2. Wallenstam har som princip att redovisa förvärv och försäljningar på tillträdesdagen. Redovisningsprinciper är oförändrade jämfört med föregående år. Informationen i denna delårsrapport är sådan som Wallenstam ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 6 maj 2009 klockan 09:00 (CET). Alla belopp avser hela delårsperioden alternativt ställning vid periodens utgång. Jämförelse angivna inom parantes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och finansiering där jämförelserna avser utgången av föregående år. För definitioner se Wallenstams hemsida: www.wallenstam.se 2 WALLENSTAM
delårsrapport 1 januari 31 mars 2009 Väsentliga händelser Wallenstam har under perioden förvärvat fem fastigheter samt del i en exploateringsfastighet i Älta (Nacka kommun) för cirka 0,5 Mdr. Totalt omfattar fas tigheterna 556 uthyrda lägenheter, färdiga byggrätter motsvarande 7 000 kvm brutto totalarea och mark som är under planläggning. Byggnationen av Wallenstams 196 energieffektiva lägenheter i Hammarby Sjöstad i Stockholm samt Högsbo i Göteborg fortskrider enligt plan. Lägenheterna beräknas stå klara för inflyttning under det första halvåret 2010. Även Wallenstams satsning på egen produktion av förnyelsebar energi fortsätter. Två befintliga vindkraftsparker, Hörby och Lyngby, har utökats med ytterligare ett verk vardera. Vid periodens utgång hade Wallenstam nio vindkraftverk i drift med en total effekt om 12,7 MW och vindkraftsprojektet Silkomhöjden i Dalarna under provdrift. Wallenstams fem vindkraftverk vid Stentjärnåsen i Jämtland är under byggnation och beräknas att tas i drift under hösten 2009. I början av året såldes fastigheten Oljan 27 i Stockholm till en bostadsrättsförening bildad av hyresgästerna. Priset uppgick till 48, 8 Mkr vilket är i nivå med värderingen vid årsskiftet. Priset indikerar en ökning jämfört med värderingen året innan med 20 %. Resultat Resultat efter skatt uppgår till 32 Mkr (97). Resultat per aktie uppgår till 1 kr (2). Förändringen beror framför allt på minskade värden i fastigheterna. Wallenstams löpande verksamhet med uthyrning och förvaltning av bostäder och lokaler går bra och utvecklas positivt. HYRESINTÄKTER Koncernens hyresintäkter för perioden uppgår till 335 Mkr (310). Av hyresintäkterna utgörs 185 Mkr (168) av hyresintäkter från affärsområde Bostad och 149 Mkr (142) av hyresintäkter från affärsområde Företag. Ökningen är främst en effekt av ett större fastighetsbestånd men även högre hyresnivåer och en fortsatt hög uthyrningsgrad. driftkostnader En kostnadseffektiv förvaltning gör att Wallenstam, trots avgiftsökningar, har en överskottsgrad i samma nivå som föregående år. Driftkostnaderna för perioden uppgår till 131 Mkr (119) och driftnettot till 204 Mkr (191). ADMINISTRATIONSKOSTNADER Förvaltnings- och administrationskostnader uppgår till 38 Mkr (42). Wallenstam fokuserar på kostnadskontroll och har under perioden arbetat med att sänka även de administrativa kostnaderna. övriga rörelseintäkter och kostnader Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader uppgår netto till -0,3 Mkr (7,3) och utgörs i huvudsak av försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar. Avskrivningar på rörelsefastigheter har belastat resultatet med 5 Mkr (14), under motsvarande period föregående år gjordes en korrigering med 10 Mkr avseende tidigare perioder. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR fastigheter Under perioden uppgår värdeförändringar på förvaltningsfastigheter till netto -6 Mkr (85), varav realiserade värdeförändringar uppgår till 5 Mkr. Wallenstam har under perioden beaktat marknadens förutsättningar och värderat fastigheterna utifrån detta. Avkastningskraven för mindre centrala kommersiella fastigheter har höjts ytterligare vilket dock motverkas av ökade värden i bostadsbeståndet. Sammantaget gör detta att fastighetsvärdena i princip är oförändrade. Avkastningskraven för Wallenstams kommersiella fastigheter uppgår i genomsnitt till 6,9 %. FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Finansiella intäkter uppgår till 4 Mkr (1). Ökningen är främst en effekt av högre inlåning och ökade räntebidrag. Finansiella kostnader uppgår till 99 Mkr (101). På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 3,90 % (4,23). Wallenstam använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Värdeförändring av derivaten uppgår till -9 Mkr (-4), varav realiserad värdeförändring utgör 1 Mkr (-1). Värdeskillnaden i derivaten beror främst på förändrade upplåningskostnader och elpriser. realiserat resultat Wallenstams realiserade resultat, d v s resultat exklusive orealiserade värdeförändringar och skatt, uppgår till 75 Mkr (67). Det realiserade resultatet är högre än föregående år, främst som en effekt av ett högre driftnetto samt bättre finansnetto. WALLENSTAM 3
skatt Wallenstam redovisar en skattekostnad om 18 Mkr (26). Den aktuella skatten för inkomståret 2009 har beräknats utifrån en bolagsskatt om 26,3 % (28). Under perioden redovisas en högre nominell skattekostnad vilket är en följd av en intern omstrukturering som medför en uppskjuten skattekostnad. Tack vare möjligheten att göra avdrag och skattemässiga avskrivningar för vissa ombyggnationer av fastigheter samt nyttja underskottsavdrag uppstår i princip ingen aktuell skattekostnad. FASTIGHETSBESTÅND GEOGRAFISK FÖRDELNING, YTA* Wallenstams marknader Wallenstams fastighetsinnehav är koncentrerat till Sveriges tre mest expansiva regioner: Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Wallenstam har ett brett utbud av bostäder, kontor och butiker i attraktiva lägen. Av Wallenstams totala fastighetsvärde om drygt 19 Mdr utgör andelen bostäder omkring 60 %, resterande cirka 40 % utgörs av kommersiella fastigheter. Wallenstamkoncernen äger och förvaltar cirka 1 191 000 kvm fördelat på cirka 300 fastigheter. Göteborg 53% LÄGESFÖRDELNING, YTA* Helsingborg 5% Stockholm 42% Bostadsmarknaden Bostadsmarknaden på de orter där Wallenstam valt att finnas präglas av stor efterfrågan på hyresrätter. Wallenstams bostadsbestånd utgör cirka 60 % av koncernens totala uthyrningsbara yta. Wallenstam har ingen vakans i sitt bostadsbestånd och endast en liten andel av lägenheterna blir lediga för uthyrning under året. Under perioden har hyresförhandlingarna för Wallenstams bostadsfastigheter i Helsingborg och Stockholm i princip blivit klara. Förhandlingarna har resulterat i höjningar som i genomsnitt uppgår till 3 % i Stockholm (exklusive innerstad där hyresförhandlingarna ännu ej är avslutade) och 4,40 % i Helsingborg. Hyresförhandlingarna i Göteborg pågår fortfarande. Efter en avvaktande inledning i början av året ökar återigen efterfrågan på bostadsrätter vilket bland annat är en effekt av det låga ränteläget. Läget är dock en avgörande faktor för prissättningen. På attraktiva objekt noteras även budgivning. Lokalmarknaden Wallenstams kommersiella bestånd är beläget i Göteborgs innerstadslägen samt i attraktiva företagslägen. Wallenstams uthyrningsgrad för kommersiella lokaler har minskat något och uppgår till cirka 95 %. För Göteborgsmarknaden i genomsnitt uppgick uthyrningsgraden till 92,3 % för första kvartalet 2009 enligt Jones Lang LaSalle. För Wallenstams kontorsfastigheter i Göteborg uppgår den genomsnittliga hyresnivån till 1 470 kr/kvm. Under året har Wallenstam hyrt ut cirka 5 000 kvm kommersiell yta i Göteborgsområdet, varav nettouthyrningen har minskat med cirka 1 000 kvm. Betalningsförmågan hos Wallenstams lokalhyresgäster är fortsatt god och Wallenstam noterar endast en marginell förändring i jämförelse med samma period föregående år. Mot bakgrund av det rådande konjunkturläget och nyli- Innerstad 43% FÖRDELNING LOKALTYP, HYRESVÄRDE Bostäder 49% Kontor 25% Närområde 57% Butik 11% Industri/lager 4% Utbildning 5% Övrigt 6% de 10 största lokalhyresgästerna Hyresgäst yta, kvm Göteborgs Kommun 15 147 Försäkringskassan 15 046 Mölnlycke Health Care AB 13 684 Landsarkivet 11 000 Göteborgs Universitet 8 865 SCA Hygiene Products AB 7 600 Törnskogen Utbildning AB 6 285 Folkuniversitetet 6 270 Ernst & Young AB 5 476 Härryda Kommun 5 342 Summa 94 715 * Total uthyrningsbar yta är 1 190 578 kvm 4 WALLENSTAM
gen genomförda varsel bedömer Wallenstam att efterfrågan på kommersiella lokaler planar ut och att trenden med hyreshöjningar avtar. Wallenstam har en god och stabil kundstruktur, det i kombination med fastigheternas attraktiva lägen ger en låg riskprofil. Fastighetsmarknaden Transaktionsvolymen för fastighetsaffärer har, enligt Jones Lang LaSalle, minskat i samtliga tre storstadsregioner under första kvartalet 2009. Wallenstam noterar ett ökande intresse från hyresgäster när det gäller att ombilda sina bostäder till bostadsrättsföreningar. Förhandlingar sker löpande med bostadsrättsföreningar bildade av hyresgästerna. Wallenstam tar tillvara på marknadens svängningar och har en god timing i sina fastighetsaffärer. Under första kvartalet 2009 har en fastighet sålts och priset ligger i nivå med värderingen vid årsskiftet. Fastighetsvärdering Wallenstams koncentrationsstrategi med attraktiva fastigheter i bra lägen på expansiva orter ger ett unikt utgångsläge. Efterfrågan på denna typ av fastigheter finns alltid oavsett konjunktur, det gör att värdena generellt är mer stabila vilket också ger en högre likviditet. Fastighetsaffärer är en av Wallenstams verksamhetsgrenar och god värderingskompetens finns inom bolaget. Wallenstams fastigheter värderas av ett internt värderingsteam. Som underlag för bedömningen av fastigheternas värde beaktas följande parametrar: analys av genomförda och ej genomförda fastighets affärer bedömning av avkastningskrav på respektive marknad bedömning av fastigheternas specifika förutsättningar med avseende på bland annat skick och läge analys av hyresnivåer, kontraktslängd, vakans- respektive hyresutveckling analys av befintliga hyresgäster och förutsättningar på kreditmarknaden. Värdet på fastigheterna är i princip oförändrade sedan årsskiftet. Under 2009 har avkastningskraven för kommersiella fastigheter i mindre centrala lägen höjts ytterligare vilket dock motverkas av ökade värden i bostadsbeståndet. Läget får en allt större betydelse för fastigheternas värde. Det bör dock understrykas att en fastighets verkliga värde är en realitet först då den säljs, varför en värdering alltid är en bedömning. VÄRDERINGSMODELL Wallenstams fastigheter klassificeras och värderas i olika värderingskategorier: förvaltningsfastigheter, projektfastigheter och rörelsefastigheter. I sin bedömning av förvaltningsfastigheternas värde har Wallenstam använt olika avkastningskrav för olika typer av fastigheter och områden. Avkastningsvärderingen görs uppdelat på bostads- och lokalyta, med olika avkastningskrav på respektive yta. Det innebär att varje enskild fastighets driftnetto divideras med avkastningskravet för den aktuella fastigheten. FÖRSÄLJNINGSPRIS/VÄRDERING SÅLDA FASTIGHETER MKR 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 16 % 2005 Värdering 2006 VÄRDEFÖRDELNING TOTALT, 19 459 MKR Förvaltningsfastigheter 96% 10 % 21% 2007 VÄRDETILLVÄXT PÅ NYPRODUKTION MKR 700 600 500 400 300 200 100 0 85% 2005 60% 2006 Anskaffningskostnad 47% 2007 13 % 2008 Försäljningspris 0 % 2009 Rörelsefastigheter 3% Projektfastigheter 1% 41% 2008 Värdering 2009* * Under 2009 har ingen nyproduktion färdigställts. WALLENSTAM 5
Det framräknade avkastningsvärdet analyseras och jämförs med aktuell prisstatistik för liknande objekt. Rörelsefastigheter värderas till anskaffningskostnad med avdrag för avskrivningar enligt plan. Wallenstam har en effektiv ny- och ombyggnadsprocess vilket ger en kostnadseffektiv produktion. Vindkraftsinvesteringar Wallenstam hade per den 31 mars 2009 nio vindkraftverk i drift. Investeringarna i vindkraft uppgår till 60 Mkr (278) under året. Byggnationen av Wallenstams fem vindkraftverk vid Stentjärnåsen i Jämtland går enligt plan, verken beräknas att tas i drift under hösten 2009. Wallenstams kriterier för att investera i vindkraft är att verken ska generera en avkastning som överstiger sju procent år ett och minst uppgå till 15 procent i genomsnitt per år över verkets ekonomiska livslängd. Wallenstam har hittills beslutat att investera i vindkraftsprojekt som har en sammanlagd kapacitet om cirka 40 MW. För att bli självförsörjande på el och täcka koncernens samt kundernas behov på månadsbasis krävs en sammanlagd effekt på 100 MW. Finansiell ställning LÅN Lånen uppgår per bokslutsdagen till 11 134 Mkr (10 376). Den totala låneportföljen har ökat då Wallenstam i början av året tryggade hela finansieringen av projektet Kungsholmsporten i Stockholm. Motsvarande belopp har placerats i räntebärande papper i väntan på att entreprenaden påbörjas. Belåningsgraden uppgår till 52 % (51). Av den totala låneportföljen har 62 % en räntebindningstid överstigande ett år. Lånen löper utan valutarisk. Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 30 månader (30). Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgår på bokslutsdagen till 1 130 Mkr (428). Likviditeten har ökat för att på så sätt erhålla en större handlingsfrihet till följd av trögheten i det finansiella systemet. På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 3,90 % (4,23). EGET KAPITAL Det egna kapitalet uppgår per 31 mars till 8 055 Mkr (8 028), vilket motsvarar 138 kr per aktie (137). Soliditeten uppgår till 38 % (40). Det egna kapitalet och soliditeten har påverkats av periodens totalresultat. UPPSKJUTEN SKATT I koncernen redovisas en nettoskuld för uppskjuten skatt om 1 191 Mkr. Denna består av en uppskjuten skattefordran om 1 112 Mkr och en uppskjuten skatteskuld om 2 303 Mkr. Uppskjuten skattefordran avser värdet av underskottsavdrag i koncernbolag. Uppskjuten skatteskuld avser skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter. SUBSTANSVÄRDE: Substansvärdet beräknas till 177 kr per aktie (176), exklusive uppskjuten skatt. Wallenstam säljer fastigheter både direkt och via bolag, varför skattebelastningen kan variera. vindkraftsparker 2009 I drift effekt, MW Ann-Marie S. (Tängelsbol) 1,8 Birgitta L. (Västergården) 3,6 Bengt C. (Gategården, Kvänum) 1,8 Dan C. (Rålanda) 0,8 Susan H. (Hörby) 1,4 Rose-Marie G. (Lyngby) 3,3 Summa 12,7 Under byggnation effekt, MW Silkomhöjden 4,0 Stentjärnåsen 10,0 Summa 14,0 Under projektering effekt, MW Middagsberget 6,0 Rätans Digerberget 10,0 Summa 16,0 Kommande projekt effekt, MW 29 vindkraftverk 58 Vindkraftsparkerna namnges efter de anställda som har arbetat längst tid i företaget. bindningstid medelräntor Skuld, Mkr Snittränta, % Andel, % < 3 mån 3 813 3,55* 34 >3 mån <= 1år 434 4,28 4 >1 år <= 2 år 1 876 4,21 17 >2 år <= 3 år 655 3,93 6 >3 år <= 4 år 1 732 4,17 15 >4 år <= 5 år 975 3,85 9 >5 år <= 6 år 400 4,36 4 >6 år <= 7 år 100 4,80 1 >7 år 1 150 3,77 10 Summa 11 134 3,90 100 I lånestocken finns endast lån i SEK. * Lån med ett ränteförfall inom 3 mån har en snittränta om 2,32 %. 3,55 % innefattar effekten av swapavatal och fasträntelån som förfaller inom tremånadersperioden. 6 WALLENSTAM
Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i första hand av att utföra koncerngemensamma tjänster, därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Den totala omsättningen för perioden uppgår till 67 Mkr (63), varav hyresintäkterna utgör 18 Mkr (17). Resultat efter skatt uppgår till 10 Mkr (-6). Investeringar i anläggningstillgångar under perioden uppgår till 22 Mkr (24). Moderbolagets lån uppgår på bokslutsdagen till 5 567 Mkr (5 460). Av övriga tillgångar utgörs 7 375 Mkr (7 283) av fordringar på koncernbolag. Möjligheter och risker Wallenstam verkar på orter där det råder stor bostadsbrist. Cirka 60 % av fastighetsbeståndet är bostäder. Det i kombination med fastighetsbeståndets struktur och fastigheternas attraktiva lägen samt en hög uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet gör att Wallenstams riskprofil är låg. kassaflöde Wallenstams belåningsgrad är låg och kassaflödet starkt, det i kombination med fastigheter i bra lägen, bra hyresgäster och ett fullt uthyrt bostadsbestånd ger Wallenstam en stabil grund i verksamheten. Bostadshyresintäkterna är förhållandevis säkra och förutsägbara. Mot bakgrund av detta bedöms risken för framtida vakanser som låg. En procents förändring av bostadshyresintäkterna motsvarar cirka 7 Mkr på helårsbasis. En procentenhets förändring av uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet motsvarar en intäktsförändring om cirka 6 Mkr på helårsbasis. Wallenstams tio största lokalhyresgäster motsvarade vid årsskiftet cirka 9 % av Wallenstams totala hyresvärde. Av Wallenstams hyresintäkter kommer cirka hälften från de kommersiella fastigheterna. Tack vare en hög uthyrningsgrad och attraktiva fastigheter i bra lägen tror Wallenstam på en fortsatt stabil marknad vad gäller det egna beståndet. fastigheternas värde Wallenstam redovisar fastigheternas bedömda marknadsvärde i balansräkningen och med värdefö rändringar i resultaträkningen. Detta medför att resultat och finansiell ställning blir volatilt. Fastigheternas värde är beroende av marknadens villkor och dessa förändras över tid. På bokslutsdagen uppgår det bedömda marknadsvärdet till 19 459 Mkr. En prisförändring på +/-10 % motsvarar ett förändrat substansvärde på cirka 33 kr/aktie. I rådande konjunktur har fastighetens läge en allt större betydelse för värdet. Huvuddelen av Wallenstams fastighetsbestånd utgörs av bostäder som alla ligger i attraktiva lägen i Göteborg, Stockholm och Helsingborg samt attraktiva kommersiella fastigheter som alla finns i bra lägen i Göteborg. Med det som bakgrund bedöms risken som låg för en omfattande negativ utveckling av Wallenstams fastighetsvärde. I samband med försäljning av fastigheter har Wallenstam alltid sålt till priser som ligger i nivå med eller över värdering. finansiering Wallenstams verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal riskfaktorer. En av dessa är räntekostnaden då nivån på marknadsräntan kan förändras snabbt. Reporäntan har sänkts två gånger under 2009 och räntenivåerna är rekordlåga. Tillgången till likviditet är dock fortfarande begränsad främst för längre löptider. Wallenstam är tryggt både avseende refinansiering och pris. Wallenstams finanspolicy reglerar förhållandet mellan andelen rörliga respektive bundna lån. För att minimera refinansieringsrisken reglerar finanspolicyn även fördelningen mellan antalet långivare samt förfallostrukturen på låneportföljen. Wallenstam arbetar inte med covenantsavtal utan har traditionella lån med säkerhet i fastigheter. För att minimera valutaexponeringen får lån i utländsk valuta endast tas upp under förutsättning att de vid upplåningstillfället säkras på sådant sätt att valutarisken elimineras. Wallenstam har idag inga lån i utländsk valuta. Inköp av vindkraftverk sker i utländsk valuta (EUR). Wallenstam arbetar med terminssäkring av inköp för att eliminera kursrisker och för att säkerställa kalkylkursen. pågående skatteärende Skatteverket meddelade under december 2008 att bolag inom Wallenstamkoncernen kommer att upptaxeras avseende det skattemässiga resultatet av ett antal aktie- och andelsförsäljningar. Den sammanlagda upptaxeringen uppgår till 675 Mkr. Besluten har medfört ett sammanlagt skattekrav om 189 Mkr. Revisionen omfattar perioden till och med taxeringsår 2007. Wallenstam har starka skäl att bestrida Skatteverkets beslut, vilka har överklagats. Bolaget har också beviljats anstånd med betalningen. Det är Wallenstams bestämda uppfattning att försäljningarna redovisats och deklarerats enligt gällande regelverk varför ingen reservering görs i Wallenstams balansräkning. Wallenstams uppfattning delas av externa jurister som analyserat försäljningarna och skatteverkets argumentation. Wallenstam räknar med att ärendet kommer att prövas tidigast inom ett par år. Wallenstamaktien Wallenstams B-aktie är noterad på OMX Nordiska Börs, på Mid Cap-listan. Under första kvartalet 2009 minskade Stockholmsbörsens OMXS-index (SAX) med 2,02 % och Carnegie fastighetsindex med 12,69 %. Vid periodens slut var Wallenstams aktiekurs 68,25 kr (67,50). Wallenstams aktie har efter periodens utgång fortsatt öka. Wallenstams börsvärde uppgick per 31 mars till 4 027 Mkr (3 983). Wallenstam har mandat från stämman att genomföra återköp. Under 2009 har inga aktier återköpts till följd av den turbulenta finansmarknaden. Sedan Wallenstam startade återköp av aktier, augusti 2000, har aktier motsvarande cirka 35 % av det ursprungliga antalet återköpts. Substansvärde per aktie beräknas till 177 kr (176). WALLENSTAM 7
Årsstämma 2009 Vid årsstämman i Wallenstam AB (publ), den 21 april 2009 behandlades bland annat följande ärenden: Årsstämman fastställde bokslutet för 2008 och beslutade om ansvarsfrihet för styrelse och VD. Vidare beslutades att utdelningen blir 3,00 kr/aktie (3,00) enligt styrelsens förslag. Stämman omvalde Christer Villard såsom styrelsens ordförande samt styrelseledamöterna Anders Berntsson, Ulrica Messing, Marie-Anne Lervik Nivert och Erik Åsbrink. Det beslutades att arvode till styrelsen ska utgå med totalt 1.200.000 kronor, varav 600.000 kronor till styrelsens ordförande, 225.000 kronor till vice ordförande och 125.000 kronor vardera till övriga ledamöter. Stämman omvalde Christer Villard och Hans Wallenstam som ledamöter och Dick Brenner som ordförande i valberedningen. Stämman beslutade om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare enligt styrelsens förslag. Stämman beslutade om ändring av bolagsordningens 9 enligt följande: Kallelse skall ske genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar samt på bolagets webbplats. Att kallelse har skett skall annonseras i Svenska Dagbladet och Göteborgs-Posten. Styrelsen bemyndigades av årsstämman att intill nästkommande årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om förvärv på OMX Nordiska Börs av högst så många egna B-aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 % av samtliga aktier i bolaget. Stämman bemyndigade även styrelsen att längst intill tiden för nästa årsstämma och vid ett eller flera tillfällen fatta beslut om överlåtelse av egna aktier. Styrelsen ska äga rätt att med eller utan företrädesrätt för aktieägarna fatta beslut om överlåtelse av egna aktier på annat sätt än på OMX Nordiska Börs. Framtid Wallenstams styrelse har fastställt en affärsplan som löper till och med 2012. Wallenstam planerar för ett ambitiöst nyproduktionsprogram av bostäder och då framför allt hyresrätter. Värdetillväxten i Wallenstams nybyggnationer har under de senaste åren i genomsnitt överstigit 50 %. Wallenstam fortsätter utveckla sina bostadsområden med fokus på hållbarhet. Utöver det planeras även för en omfattande investeringsvolym av förnyelsebar energi. Wallenstams mål med ett substansvärde per aktie som ska överstiga 300 kr 2012 kvarstår. Det råder stor bostadsbrist på de orter där Wallenstam har valt att verka. Historiskt sett brukar inflyttning till städer öka under lågkonjunktur. Samtliga fastigheter i Wallenstams bestånd har bra lägen i Stockholm, Göteborg och Helsingborg vilket skapar en stabil hyrestillväxt som på sikt ökar Wallenstams driftnetton. Wallenstam räknar med en fortsatt stabil uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet. Hyresgästerna visar fortfarande ett intresse att bilda bostadsrättsföreningar med avsikt att köpa de fastigheter de bor i. Wallenstam förhandlar kontinuerligt med ett antal av hyresgästerna bildade bostadsrättsföreningar. I dagens läge är Wallenstams valda strategi med ett attraktivt fastighetsbestånd som är koncentrerat till Stockholm, Göteborg och Helsingborg en trygg plattform det ger en stabil grund för framtida tillväxt. Göteborg den 6 maj 2009 Hans Wallenstam Verkställande Direktör Efter rapportperiodens utgång Efter rapportperiodens utgång har detaljplanen för Wallenstams nybyggnationsprojekt Kungsholmsporten vid Hornsbergs strand vunnit laga kraft. Markarbetet för de 267 energieffektiva hyresrätterna som kommer att skapa en ny port till Stockholm beräknas starta i maj månad. Wallenstam har även driftsatt vindkraftsprojektet Anders A. (Silkomhöjden) i Dalarna med en total effekt på 4 MW. Den 21 april såldes fastigheten Pennteckningen i Stockholm till en bostadsrättsförening bildad av hyresgästerna, priset översteg värdering med 5 %. Den 30 april genomfördes ytterligare en försäljning, då såldes fastigheten Göteborg Olskroken 11:27 till en bostadsrättsförening bildad av hyresgästerna, priset låg i nivå med Wallenstams värdering. 8 WALLENSTAM
Koncernens resultaträkning i sammandrag 2009 2008 2008/2009 2008 Mkr jan mars jan mars april-mars jan-dec Hyresintäkter 334,6 310,1 1 274,8 1 250,3 Driftkostnader -131,1-118,9-452,3-440,1 Förvaltnings- och administrationskostnader -38,0-41,8-177,0-180,8 Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader -0,3 7,3 4,4 12,1 Avskrivningar rörelsefastigheter -4,9-14,3-19,2-28,6 Värdeförändring förvaltningsfastigheter -6,2 84,8-287,7-196,7 Rörelseresultat 154,1 227,2 343,0 416,1 Finansiella intäkter 4,2 1,3 16,6 13,7 Finansiella kostnader -99,4-101,0-427,3-428,9 Värdeförändring derivatinstrument -9,2-4,0-82,7-77,5 Resultat före skatt 49,7 123,5-150,4-76,6 Skatt -17,5-26,2 453,6 444,9 Resultat efter skatt (Not 1) 32,2 97,3 303,2 368,3 Resultat efter skatt per aktie, inga utspädningseffekter förekommer 0,5 1,6 5,2 6,3 totalresultat för koncernen 2009 2008 2008/2009 2008 Mkr jan mars jan mars april-mars jan-dec Resultat efter skatt 32,2 97,3 303,2 368,3 Värdejustering säkringsredovisade finansiella derivatinstrument -45,9-43,1-341,5-338,7 Värdejustering aktier 39,1-9,2-3,9-52,2 Omräkningsdifferens 0,6 0,0 0,6 0,0 Skatt 1,6 14,6 89,8 102,8 Totalresultat 27,6 59,6 48,2 80,2 not 1. fördelning av resultat 2009 2008 2008/2009 2008 Mkr jan mars jan mars april-mars jan-dec Hyresintäkter 334,6 310,1 1 274,8 1 250,3 Driftkostnader -131,1-118,9-452,3-440,1 Driftnetto 203,5 191,2 822,5 810,2 Förvaltnings- och administrationskostnader -34,0-37,5-157,0-160,6 Finansnetto -94,5-100,7-402,0-408,2 Fastighetsresultat 75,0 53,0 263,5 241,4 Försäljningsresultat bostäder 0,6 2,9 11,6 13,9 Försäljningsresultat fastigheter 4,6 11,2 52,6 59,1 Administrationskostnader -4,0-4,3-20,0-20,2 Transaktionsresultat 1,2 9,8 44,2 52,8 Övriga intäkter och kostnader -0,9 4,4-7,1-1,8 Realiserat resultat 75,3 67,2 300,5 292,3 Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter -10,8 73,6-340,3-255,9 Avskrivningar rörelsefastigheter -4,9-14,3-19,2-28,6 Orealiserade värdeförändringar derivatinstrument -9,9-3,0-91,4-84,5 Värdeförändringsresultat -25,6 56,3-450,9-369,0 Resultat före skatt 49,7 123,5-150,4-76,6 WALLENSTAM 9
Redovisning av segment /affärsområde i sammandrag 2009 2008 2008/2009 2008 Mkr jan mars jan mars april-mars jan-dec Verksamhetsomsättning Hyresintäkter och övriga intäkter Bostad 193,4 195,4 769,9 771,9 Hyresintäkter och övriga intäkter Företag 148,7 141,9 570,0 563,2 Hyresintäkter och övriga intäkter Övrigt 19,3 10,7 45,7 37,1 Försäljningsintäkter fastigheter Bostad 48,8 85,8 448,9 485,8 Försäljningsintäkter fastigheter Företag - 11,5 173,0 184,5 Försäljningsintäkter fastigheter Övrigt - - 0,0 0,0 Koncerneliminering -7,8-5,9-24,0-22,1 Summa intäkter 402,4 439,3 1 983,5 2 020,4 Rörelseresultat Bostad 245,4 155,4 665,1 575,1 Företag -82,4 81,7-273,2-109,1 Övrigt -9,0-9,9-49,0-49,9 Summa rörelseresultat 154,1 227,2 343,0 416,1 Koncernens balansräkning i sammandrag Mkr 2009-03-31 2008-03-31 2008-12-31 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 18 802 18 230 18 224 Rörelsefastigheter 656 654 657 Vindkraftverk 459 154 416 Materiella anläggningstillgångar 54 56 54 Finansiella anläggningstillgångar 366 472 469 Finansiella derivatinstrument 4 60 4 Omsättningstillgångar 878 313 425 Summa tillgångar 21 219 19 939 20 249 Eget kapital och skulder Eget kapital 8 055 8 243 8 028 Uppskjuten skatt 1 191 1 685 1 146 Räntebärande skulder 11 134 9 602 10 376 Finansiella derivatinstrument 395 17 339 Ej räntebärande skulder 444 392 360 Summa eget kapital och skulder 21 219 19 939 20 249 Eget kapital är i sin helhet hänförligt till aktieägarna i moderbolaget. Förändring eget kapital i sammandrag Mkr 2009-03-31 2008-03-31 2008-12-31 Ingående eget kapital 8 028 8 257 8 257 Periodens totalresultat 28 60 80 Utdelning - - -177 Återköp egna aktier - -73-132 Utgående eget kapital 8 055 8 243 8 028 10 WALLENSTAM
Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag 2009 2008 2008/2009 2008 Mkr jan-mars jan-mars april-mars jan-dec Rörelseresultat 154 227 343 416 Justeringsposter ej kassaflödespåverkande 59-21 325 246 Erhållna räntor 1 1 24 24 Betalda räntor -107-76 -440-408 Betald skatt - - - 0 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital 107 132 252 277 Förändring av rörelsekapital 71-17 16-72 Kassaflöde från den löpande verksamheten 178 116 267 205 Investeringar/Försäljningar Investering i fastigheter/ materiella anläggningstillgångar -644-190 -1 432-978 Investering i vindkraftverk -60-14 -324-278 Försäljning av fastigheter/ materiella anläggningstillgångar 58 95 632 669 Investering/ försäljning finansiella anläggningstillgångar 115 13 86-16 Kassaflöde från investeringsverksamhet -531-96 -1 038-603 Finansiering Upptagna långfristiga skulder 790 391 2 060 1 661 Amortering långfristiga skulder -3-243 -483-723 Utbetald utdelning - - -177-177 Återköp egna aktier - -73-59 -132 Förändring långfristiga fordringar - -9 14 5 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 787 66 1 355 634 Förändring av likvida medel 435 86 585 235 Kassa, bank vid periodens början 295 60 146 60 Periodens förändring 435 86 585 235 Kassa, bank vid periodens slut 730 146 730 295 Outnyttjad checkkredit vid periodens slut 400 133 400 133 Disponibel likviditet 1 130 278 1 130 428 WALLENSTAM 11
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING 2009 2008 2008 Mkr jan mars jan mars jan-dec Intäkter 66,9 62,9 300,9 Kostnader -60,8-60,8-267,6 Finansnetto 7,9-9,3 1 150,4 Resultat före skatt 14,0-7,2 1 183,7 Skatt -4,1 1,7 199,1 Resultat efter skatt 9,9-5,5 1 382,8 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Mkr 2009-03-31 2008-03-31 2008-12-31 Fastigheter 808 775 788 Andelar i koncernföretag 2 452 2 528 2 534 Övriga tillgångar 7 864 6 585 7 607 Kassa och bank 197 107 246 Summa tillgångar 11 321 9 995 11 175 Eget kapital 3 013 1 902 3 004 Räntebärande skulder 5 567 4 958 5 460 Räntebärande skulder till koncernföretag 2 650 3 043 2 620 Övriga skulder 91 92 91 Summa eget kapital och skulder 11 321 9 995 11 175 12 WALLENSTAM
fastighetsbeståndet Fastighetsinnehavets struktur per 2009-03-31 Industri/ Uthyrningsbar yta, kvm Bostäder Kontor Butik Lager Utbildning Övrigt Totalt Stockholm 440 874 17 032 11 122 7 938 5 801 12 710 495 476 42 % Göteborg 187 689 215 882 57 822 79 117 32 889 56 310 629 709 53 % Helsingborg 52 476 3 605 4 800 1 481 95 2 936 65 393 5 % Totalt 681 039 236 519 73 744 88 536 38 785 71 956 1 190 578 57 % 20 % 6 % 8 % 3 % 6 % Fastigheter i nyproduktion pågående nyproduktion, byggstart 2009 Fastighetsbeteckning kvm antal / lgh Göteborg Högsbogatan 6 700 100 Stockholm Henriksdalskajen 6 600 96 Kungsholmsporten 18 900 267 Summa 32 200 463 avkastningskrav avkastnings- Fastighetstyp ort krav, % Bostäder göteborg 3,5-6,5 Bostäder Stockholm 3,5-6,0 Bostäder Helsingborg 3,5-6,5 Kommersiella fastigheter 5,25-10,0 Genomsnittligt avkastningskrav 5,3 WALLENSTAM 13
Fastighetsförsäljningar under 2009 Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Stockholm Oljan 27 Sågargatan 17 1929 1 356 1 356 Totalt 1 356 1 356 fastighetsförvärv under 2009 Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Stockholm Älta 19:1 oxelvägen 42 1968 2 269 1 277 1 448 4 994 Älta 24:2 oxelvägen 5-35 1965 24 800 231 551 25 582 Älta 24:3 oxelvägen 1 1971 1 007 1 007 Älta 25:1 oxelvägen 26-40 1966 12 598 96 33 518 13 245 Älta 27:3 Ältavägen 202 1993 4 700 337 392 275 5 704 Totalt 42 098 2 933 1 701 3 799 50 532 fastighetsbeståndets förändring Bokfört värde, Mkr kvm Fastighetsbestånd 1 januari 2009 18 881 1 141 402 + Förvärv 501 50 532 + Byggnationer 142 - Försäljningar -49-1 356 - Avskrivningar -5 + Orealiserad värdeförändring netto -11 Fastighetsbestånd 31 mars 2009 19 459 1 190 578 14 WALLENSTAM
Wallenstamaktien KURSUTVECKLING BÖRSKURS - SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE 2005-2009 180 160 140 120 100 80 B-aktien OMX Stockholm_PI Carnegie Real Estate Index KR 200 180 160 140 120 100 80 60 60 40 2005 2006 2007 2008 2009 NASDAQ OMX 40 20 0 2005 2006 2007 Substansvärde per aktie Börskurs 2008 2009 Aktieägarinnehav 2009-03-31 a-aktier B-aktier Kapital, % Röster, % Hans Wallenstam med bolag och familj 5 750 000 6 750 000 21,19 58,01 Familjen Agneta Wallenstam 4 770 000 8,08 4,31 Familjen Anders Berntsson 3 434 475 5,82 3,10 Familjen Henrik Wiman 2 314 500 3,92 2,09 Dödsbo Eskil Johannesson 2 227 139 3,77 2,01 Bengt Norman med bolag 1 785 000 3,03 1,61 Familjen U Wallenstam 1 497 190 2,54 1,35 Swedbank Robur fonder 1 374 490 2,33 1,24 Länsförsäkringar fondförvaltning 1 366 070 2,32 1,23 AMF Pension 1 300 000 2,20 1,17 Övriga ägare 25 978 788 44,02 23,46 Totalt 5 750 000 52 797 652 Återköpta egna aktier 452 348 0,78 0,41 Registrerade aktier 5 750 000 53 250 000 Totalt registrerade 59 000 000 100,00 100,00 Summa utestående aktier 58 547 652 Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 37 procent av innehavet och cirka 26 procent av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 6 procent av innehavet och cirka 3 procent av rösterna. Källa: Euroclear Sweden AB WALLENSTAM 15
NYCKELTAl - FLERÅRSÖVERSIKT 2009 2008 2007 2006 2005 2008 31 mars 31 mars 31 mars 31 mars 31 mars 31 dec Hyresintäkter, Mkr 335 310 313 310 287 1 250 Driftnetto, Mkr 204 191 193 171 165 810 Överskottsgrad, % 61 62 62 55 57 65 Resultat efter skatt, Mkr 32 97 190 108 105 368 Räntabilitetet på eget kapital, % 4 11 30 31 28 5 Räntabilitet på totalt kapital, % 1 7 12 15 14 2 Fastigheternas värde, Mkr 19 459 18 884 18 782 17 861 14 204 18 881 Fastigheternas direktavkastning, % 4 4 4 5 5 4 Fastigheternas totalavkastning, % 3 7 13 16 15 3 Belåningsgrad, %* 52 48 49 54 55 51 Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 1,5 2,2 1,5 1,3 1,6 Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 3,90 4,45 4,25 3,94 4,41 4,23 Genomsnittlig räntebindningstid, månad 30 24 28 29 35 30 Soliditet, % 38 41 40 33 33 40 Eget kapital, Mkr 8 055 8 243 7 893 5 995 4 730 8 028 Börsvärde, Mkr 4 027 7 471 9 536 7 238 5 762 3 983 Antal kvm (tusental) 1 191 1 138 1 190 1 281 1 218 1 141 Uthyrningsgrad - yta, % 98 98 98 96 97 98 Antal anställda 158 157 144 125 107 159 Data per aktie Resultat efter skatt 0,5 1,6 3,1 1,7 1,5 6,3 P/E tal, ggr 13,2 8,0 4,5 4,4 4,8 10,8 Eget kapital 138 140 128 94 70 137 Substansvärde 177 183 168 123 88 176 Börskurs 68,25 120,50 149,00 110,50 83,50 67,50 Antal aktier i tusental vid periodens utgång 58 548 59 083 61 903 63 640 68 137 58 548 Antal aktier i tusental, genomsnitt 58 831 59 311 62 015 64 031 68 137 58 919 Resultatet baseras på genomsnittligt antal utestående aktier, övriga nyckeltal baseras på antal aktier vid periodens utgång. * Räntebärande skulder i förhållande till balansomslutning. 16 WALLENSTAM
Detta är Wallenstam Wallenstam grundades 1944. Wallenstam bygger, utvecklar och förvaltar fastigheter för hållbart boende och företagande i Sveriges tre mest offensiva regioner; Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Ägandet fokuseras på bostadsfastigheter samt i Göteborg även på kommersiella fastigheter. Wallenstam äger totalt cirka 300 fastigheter och kundbasen utgörs av 10 000 hushåll och 2 000 företag. Av fastighetsvärdet utgörs cirka 60 % av bostadsfastigheter. Wallenstam har också en omfattande projektportfölj för nyproduktion av bostäder och kommersiella lokaler Wallenstam driver en vindkraftssatsning med målet att 2012 vara helt självförsörjande på el på månadsbasis. Det ger möjligheten att täcka såväl eget som kunders behov med förnyelsebar el. Koncernen omsätter drygt 1,2 miljarder kronor i hyror och har ett fas tighetsvärde om cirka 19 miljarder kronor. Wallenstams B-aktier är noterade på OMX Nordiska Börs, Mid cap. Börsvärdet uppgår till cirka 4 miljarder kronor. Affärsidé Att köpa, bygga, utveckla samt sälja fastigheter i utvalda storstadsregioner med långsiktig hållbarhet för människor och företag. Affärsprocess Grunden i Wallenstams affärsverksamhet är hållbar fastighetsförvaltning. Wallenstam köper och bygger fastigheter för människor och företag utifrån behoven från kunder, samhälle och aktieägare. Fastigheterna utvecklas och förvaltas på ett hållbart och lönsamt sätt vilket skapar värdetillväxt. Resultatet återinvesteras och utvecklar verksamheten vidare. Genom utdelning får aktieägare del av resultatet. VERKSAMHET OCH ORGANISATION Wallenstamkoncernen har cirka 160 anställda. Huvudkontoret är beläget i Göteborg. Wallenstam är organiserat i tre rörelsegrenar; två fastighetsförvaltande affärsområden: Bostad respektive Företag, och en utvecklingsorganisation. Utvecklingsorganisationen ansvarar för markfrågor, nyproduktion av fastigheter, ombyggnation samt utveckling av Wallenstams vindkraftsprojekt. Därutöver har Wallenstam en administrativ organisation som stöttar de affärsdrivande enheterna. Affärsområde Bostads verksamhet bedrivs i tre regioner: Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Bostad förvaltar cirka 10 000 lägenheter. Affärsområde Företags verksamhet bedrivs i Göteborg. Företag förvaltar cirka 2 000 lokaler som utgörs av kontor, citybutiker, skolor, industrilokaler och lager. Mål för verksamheten 2012 Substansvärde per aktie ska överstiga 300 kr. Wallenstams ledstjärnor: Soliditeten ska årligen överstiga 25 %. Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet ska årligen överstiga 95 %. Under perioden ska 2 500 nya lägenheter produceras till en direktavkastning som överstiger 7 %. Wallenstam ska ha en energiproduktion från förnyelsebar energi som täcker eget och kunders behov räknat på kwh månadsbehov. En fortsatt positiv utveckling av verksamhetsresultatet. Ekonomisk rapportering Delårsrapport II 5 augusti 2009 Delårsrapport III 4 november 2009 Bokslutskommuniké 2009 16 februari 2010 På Wallenstams hemsida finns samlad information om Wallenstams verksamhet, ekonomisk rapportering samt pressmeddelanden. WALLENSTAM 17
18 WALLENSTAM Wallenstam AB ( publ ), org. nr. 556072-1523 401 84 Göteborg, Besöksadress : Kungsportsavenyen 2 Telefon 031-20 00 00, Fax 031-10 02 00, www.wallenstam.se