WALLENSTAM DELÅRSRAPPORT

Transkript

1 WALLENSTAM DELÅRSRAPPORT 1 januari 30 juni 2008 I sammandrag Substansvärde per aktie ökar till 184 kr (181). Hyresintäkterna för perioden uppgår till 623 Mkr (622). Periodens resultat efter skatt uppgår till 198 Mkr (431) motsvarande en vinst per aktie om 3 kr (7). Under perioden uppgår värdeförändring förvaltningsfastigheter till sammantaget 127 Mkr (309), varav 24 Mkr (121) är realiserade och 39 Mkr är hänförliga till färdigställda ny- och ombyggnationsprojekt. Fastigheter har sålts för cirka 245 Mkr, vilket är 11 procent över värdering. Investering i ny- och ombyggnation av fastigheter uppgår till 357 Mkr (926). Vindkraftsinvesteringar under perioden uppgår till 73 Mkr (84). Kommentar från VD Hans Wallenstam: Fastighetsvärdena har inte ökat i samma omfattning som motsvarande period föregående år, vilket medför att resultatet är lägre. Verksamheten utvecklas positivt, med en god hyresutveckling. Mot bakgrund av att elpriset fördubblats på kort tid känns det mycket bra att producera el i egen regi och att därigenom bli självförsörjande. Wallenstam är ett stabilt företag vilket är tryggt i dessa tider av fi nansiell oro. Osäkra tider ger aff ärsmöjligheter och Wallenstam är fi nansiellt väl rustat för att kunna agera och ta tillvara på dessa.

2 INNEHÅLL Nyckeltal samt Data per aktie 3 Verksamheten 1 januari-30 juni Koncernens resultaträkning i sammandrag samt Redovisning av segment/affärsområde i sammandrag 9 Koncernens balansräkning i sammandrag samt Förändring eget kapital i sammandrag 10 Koncernens kassafl ödesanalys i sammandrag samt Bindningstid/medelräntor 11 Moderbolagets resultaträkning samt Moderbolagets balansräkning 12 Fastighetsinnehavets struktur samt Fastigheter i nyproduktion 13 Fastighetsförsäljningar samt förvärv under 2008, Färdigställd nybyggnation under 2008 samt Fastighetsbeståndets förändring 14 Detta är Wallenstam 17 2 WALLENSTAM

3 NYCKELTAL juni 30 juni 31 dec Resultat efter skatt, Mkr 197,8 430, ,5 Uthyrningsgrad yta, % Överskottsgrad, % 65,9 65,5 64,8 Räntabilitet på eget kapital, % 9,5 26,2 12,5 Räntabilitet på totalt kapital, % 6,2 11,5 7,4 Fastigheternas direktavkastning, % 4,3 4,3 4,3 Fastigheternas totalavkastning, % 6,4 11,9 6,9 Belåningsgrad, % 51,7 51,6 50,6 Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 2,6 2,6 Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 4,42 4,36 4,26 Genomsnittlig räntebindningstid, månad Soliditet, % 40,5 40,5 41,8 Eget kapital, Mkr Börsvärde, Mkr Antal anställda DATA PER AKTIE juni 30 juni 31 dec Resultat efter skatt 3,3 7,0 16,5 P/E-tal ggr 8,1 5,1 7,3 Eget kapital Substansvärde Börskurs 104,50 160,00 120,50 Antal aktier i tusental vid periodens utgång Antal aktier i tusental, genomsnitt Resultatet baseras på genomsnittligt antal utestående aktier, övriga nyckeltal baseras på antal aktier vid periodens utgång. (Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år, förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och fi nansiering där jämförelserna avser senast årsskifte.) För defi nitioner se Wallenstams hemsida: WALLENSTAM 3

4 DELÅRSRAPPORT 1 januari 30 juni 2008 Väsentliga händelser Under perioden har Wallenstam sålt sex fastigheter till ett försäljningvärde om 245 Mkr överstigande Wallenstams värdering per årsskiftet med 11 procent. Wallenstam har även köpt två kommersiella fastigheter och tre bostadsfastigheter i Mölnlycke. Köpeskillingen uppgick totalt till 186,4 Mkr. Under perioden har 357 Mkr investerats i ny- och ombyggnationsprojekt. Två nyproduktionssprojekt i Hammarby Sjöstad har startats, kvarteret Skärgårdsbåten med 48 hyresrätter och BRF Henriksdalskajen med 48 bostadsrätter. Under perioden har Wallenstam fattat beslut om vindkraftsinvesteringar för 480 Mkr. Byggnation av tre nya vindkraftverk mellan Brålanda och Mellerud i Dalsland har startat. Verken beräknas att tas i drift i november Wallenstam har även förvärvat ett färdigbyggt vindkraftverk i Kvänum som tillträddes den 1 maj Utöver det har Wallenstam säkrat leverans av ytterligare 29 vindkraftverk under aff ärsplansperioden genom ett avtal med vindkraftsleverantören Enercon. Avtalet har ett värde på cirka 750 Mkr. Wallenstam har, enligt beslut av styrelsen, erbjudit samtliga tillsvidareanställda att delta i ett syntetiskt optionsprogram. Totalt har 97 procent av personalen tecknat sig för optioner. Totalkostnaden vid maximal utdelning beräknas uppgå till 88 Mkr. Resultat Driftöverskottet ökar till 411 Mkr (407). Hyresintäkterna för perioden uppgår till 623 Mkr (622). Driftkostnaderna uppgår till 213 Mkr (215). Kostnadsminskningen beror huvudsakligen på ett mindre genomsnittligt fastighetsbestånd. Förvaltnings- och administrationskostnader uppgår till 96 Mkr (84), varav kostnader för optionsprogrammet uppgår till 8 Mkr (7). Kostnadsökningen av administrationskostnader beror främst på ökat antal anställda i bolaget. Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader utgörs i huvudsak av försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och försäljning av el till hyresgäster. Avskrivningar på rörelsefastigheter har belastat resultatet med 19 Mkr (2), varav 10 Mkr utgör justering från föregående år. Rörelseresultatet uppgår till 433 Mkr (643). Minskningen beror i huvudsak på en lägre värdeökning på fastigheter än mostvarande period föregående år. Värdeförändring förvaltningsfastigheter uppgår till sammantaget 127 Mkr (309), varav 24 Mkr (121) är realiserade och 39 Mkr är hänförliga till färdigställda ny- och ombyggnationsprojekt. Den redovisade bolagsskatten uppgår till 17,4 procent, vilket främst är en effekt av ej skattepliktiga bolagsförsäljningar. De fi nansiella intäkterna uppgår till 9 Mkr (17). Finansiella intäkter utgörs i huvudsak av utdelning på fi nansiella placeringar. Finansiella kostnader uppgår till 205 Mkr (194). Värdeförändring av derivatinstrument uppgår till 4 Mkr (3), varav realiserade värdeförändringar utgör 3 Mkr (-7). Resultat efter skatt per aktie uppgår till 3 kronor (7). Wallenstams marknader Wallenstams fastighetsinnehav är koncentrerat till Sveriges tre mest expansiva regioner: Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Wallenstam har ett brett utbud av bostäder, kontor och butiker i attraktiva lägen. BOSTADSMARKNADEN: Bostadsmarknaden på de orter där Wallenstam valt att fi nnas präglas av stor efterfrågan på bostäder. Wallenstams bostadsbestånd utgör drygt hälften av koncernens totala uthyrningsbara yta och värdet på bostadsfastigheterna är stabilt. Hyresnivåerna för 2008 har i princip fastställts för samtliga regioner, förutom Stockholm där vissa fastigheter återstår. De genomsnittliga hyreshöjningarna för Wallenstams bostadsfastigheter fördelar sig enligt följande; region Helsingborg cirka 3,90 procent, region Göteborg cirka 2,35 procent och i region Stockholm utgör hyreshöjningen hittills cirka 2,30 procent. Bostadsrättsmarknaden präglas av viss återhållsamhet på samtliga regioner som en effekt av den fi nansiella oron. Detta gäller dock inte mindre lägenheter som säljs med samma frekvens som tidigare. LOKALMARKNADEN: Wallenstams kommersiella bestånd fi nns beläget i Göteborgsregionen, en region som präglas av fortsatt god utveckling. Tillväxten och befolkningsutvecklingen i Göteborg tillhör de högsta nivåerna i landet vilket också avspeglas på lokalmarknaden i form av ökade uthyrningsgrader och förbättrade hyresnivåer. Nybyggnationen var relativt låg under 2007 men bedöms öka under Wallenstams uthyrningsgrad är drygt 96 procent, vilket är väsentligt högre än Göteborgsmarknaden i genomsnitt. Wallenstam bedömer att efterfrågan på kommersiella lokaler är fortsatt god och att det fi nns potential för en positiv hyresutveckling framöver. 4 WALLENSTAM

5 FASTIGHETSMARKNADEN: Fastighetsinnehavets volym varierar över tid dels eftersom fastighetsaff ärer är en väsentlig del av aff ärsverksamheten, dels tack vare att Wallenstam har ett omfattande nyproduktionsprogram. Wallenstam har den kritiska volym som krävs för att vara effektiv och att kunna ta vara på de aff ärsmöjligheter som uppstår i samband med marknadens svängningar. Intresset från hyresgästerna att förvärva sina fastigheter är fortsatt stort och Wallenstam förhandlar kontinuerligt med ett stort antal bostadsrättsföreningar. Under perioden har Wallenstam totalt sålt sex fastigheter, till ett pris som i genomsnitt överstiger värdering med cirka 11 procent, vilket även gäller fastigheter som har sålts till av hyresgästerna bildade bostadsrättsföreningar. Wallenstam är fi nansiellt väl rustat för att vara aktiva på fastighetsmarknaden. FÖRSÄLJNINGSPRIS/VÄRDERING SÅLDA FASTIGHETER TILL BRF UNDER PERIODEN MKR Försäljningspris FÖRSÄLJNINGSPRIS/VÄRDERING SÅLDA FASTIGHETER UNDER PERIODEN Värdering Fastighetsvärdering Fastigheternas redovisade värde uppgår till Mkr (18 725), varav rörelsefastigheter utgör 656 Mkr (663). Som rörelsefastigheter redovisas Wallenstams egna kontor i Stockholm och Göteborg samt tjänstebostäder. I ny- och ombyggnad av befi ntliga fastigheter har under perioden investerats totalt 357 Mkr (926). Av periodens byggnadsinvesteringar har huvuddelen investerats i bostadsfastigheter. Wallenstam har såsom tidigare år internt värderat fastighetsbeståndet på bokslutsdagen. Värderingen utgår från den värdering som gjordes vid föregående årsskifte. Denna har sedan justerats för väsentliga förändringar i hyresnivå, uthyrningsgrad, driftkostnader samt kontrakterade försäljningar. Som en följd av den fi nansiella oron höjde Wallenstam redan vid årsskiftet avkastningskraven i delar av det kommersiella beståndet, till skillnad från andra aktörer på marknaden. Mot bakrund av att Wallenstams fastigheter är välbelägna och att försäljningar genomgående görs över värdering har ytterligare justeringar ej varit motiverade. Periodens värdeförändring uppgår till 127 Mkr och beror i huvudsak på följande faktorer: Förbättrade driftnetton. Tillkommande värden i färdigställda projekt. Realiserade värdeförändringar då fastigheterna sålts till priser över värdering. MKR VÄRDEFÖRDELNING TOTALT, MKR I början av 2000-talet ökade intresset markant bland hyresgästerna att förvärva fastigheterna de bor i. Sedan dess har det visat sig att det pris som hyresgästerna har varit villiga att betala för sin lägenhet i samband med en ombildning utgör praxis på marknaden när det gäller värdering. Cirka en fjärdedel av Wallenstams fastighetsbetånd värderas på detta sätt. Bostadsbeståndet i övrigt värderas enligt en traditionell avkastningsvärdering i intervallet 4,0-6,0 procent. Wallenstams kommersiella fastigheter värderas även de enligt en traditio- Förvaltningsfastigheter 70% FASTIGHETSVÄRDE PER KVM KR Försäljningspris Värdering Brf-fastigheter 26% Rörelsefastigheter 3% Projektfastigheter 1% 2008 WALLENSTAM 5

6 nell avkastningsvärdering i intervallet 4,75-9,0 procent. Projektfastigheter värderas till anskaffningsvärde. Förvärvade fastigheter värderas till marknadsvärde enligt samma principer som gäller för övriga fastighetsbeståndet. Wallenstam har en effektiv ny- och ombyggnadsprocess vilket ger en kostnadseffektiv produktion. Det värde som därmed tillförts fastigheten synliggörs när projektet färdigställts. Avyttrade fastigheter som frånträtts efter rapportperiodens utgång men före rapporttidpunkt värderas till försäljningspris. En fastighets verkliga värde är en realitet först då den säljs, varför en värdering alltid är en bedömning. Vindkraftsinvesteringar Wallenstam har idag fyra vindkraftverk i drift. Investeringarna i vindkraft uppgår till 73 Mkr (84) under perioden. Detta härrör främst till vindkraftverk som är under byggnation. Wallenstams kriterier för att investera i vindkraft är att verken ska generera en avkastning som överstiger sju procent år ett och minst uppgå till 15 procent i genomsnitt per år över verkets ekonomiska livslängd. Wallenstam har under perioden fattat beslut om vindkraftsinvesteringar för 480 Mkr. Utöver det har Wallenstam säkrat leverans av ytterligare 29 vindkraftverk under kommande femårsperiod, till ett värde motsvarande 750 Mkr, genom ett avtal med vindkraftsleverantören Enercon. Finansiell ställning Lånen uppgår per bokslutsdagen till Mkr (9 468), varav lån med ränte bindningstid överstigande ett år utgör Mkr (4 956) motsvarande 54 procent. Lånen löper utan valutarisk. Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 25 månader (25). Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgår på bokslutsdagen till 268 Mkr (176). På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 4,42 procent (4,26). Det egna kapitalet uppgår per 30 juni till Mkr (8 257), vilket motsvarar 140 kr per aktie (138). Soliditeten uppgår till 41 procent (42). Det egna kapitalet och soliditeten har under perioden påverkats av periodens resultat, utdelning, återköp, värdejustering aktier samt nettoeffekt av värdering av säkringsredovisade derivatinstrument. I koncernen redovisas en nettoskuld för uppskjuten skatt om Mkr. Denna består av en uppskjuten skattefordran om 871 Mkr och en uppskjuten skatteskuld om Mkr. Uppskjuten skattefordran avser värdet av underskottsavdrag i koncernbolag. Uppskjuten skatteskuld avser skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter. Substansvärdet beräknas till 184 kr per aktie (181), exklusive uppskjuten skatteskuld. Wallenstam säljer fastigheter både direkt och via bolag, varför skattebelastningen kan variera. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i första hand av att utföra koncerngemensamma tjänster, därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Den totala omsättningen för perioden uppgår till 143 Mkr (130), varav hyresintäkterna utgör 34 Mkr (32). Resultatet efter skatt uppgår till Mkr (1 168). Moderbolagets resultat har belastats med kostnader för koncernens optionsprogram om 8 Mkr (7). Periodens resultat inkluderar utdelning från dotterbolag om Mkr (1 185). Investeringar i anläggningstillgångar under perioden uppgår till 10 Mkr (31). Moderbolagets lån uppgår på bokslutsdagen till Mkr (4 443). Ökningen beror på att arbetet med att samla koncernens lån i moderbolaget har påbörjats. Av övriga tillgångar utgörs Mkr (5 245) av fordringar på koncernbolag. VINDKRAFTVERK 2008 I drift Gategården, Kvänum Hörby Lyngby Rålanda Summa Under byggnation Silkomhöjden Tängelsbol Västergården Summa Under projektering Middagsberget Rätans Digerberget Stentjärnåsen Summa Kommande projekt Produktionskapacitet/år 1,8 MW 0,6 MW 1,5 MW 0,8 MW 4,7 MW Produktionskapacitet/år 4,0 MW 1,8 MW 3,6 MW 9,4 MW Produktionskapacitet/år 4,5 MW 7,5 MW 7,5 MW 19,5 MW Produktionskapacitet/år 29 vindkraftverk 58 MW 6 WALLENSTAM

7 Årsstämma Vid årsstämman i Wallenstam AB (publ), före detta Lennart Wallenstam Byggnads AB (publ), den 12 maj 2008 behandlades bland annat följande ärenden: Stämman omvalde Christer Villard såsom styrelsens ordförande samt styrelseledamöterna Anders Berntsson, Marie- Anne Lervik Nivert, Erik Åsbrink, Jan-Olle Folkesson och Ulf Norén samt nyval av Ulrica Messing. Det beslutades att arvode till styrelsen ska utgå med totalt kronor, varav kronor till styrelsens ordförande, kronor till vice ordförande och kronor vardera till övriga ledamöter. Stämman fastställde bokslutet för 2007 och beslutade om ansvarsfrihet för styrelse och VD. Vidare beslutades att utdelning höjs till 3,00 kr/aktie (2,50) enligt styrelsens förslag. Stämman omvalde Christer Villard, Hans Wallenstam och Dick Brenner som ledamöter i valberedningen. Stämman beslutade om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare enligt styrelsens förslag. Stämman beslutade om ändring av bolagsordningens bestämmelser i 1 och 3, enligt följande: 1. Bolagets firma är Wallenstam AB. Bolaget är publikt (publ). 3. Föremålet för bolagets verksamhet är att idka byggnadsentreprenadrörelse, fastighetsförvaltning och energiproduktion. Bolaget skall även idka handel med fastigheter, energi, värdepapper och annan därmed förenlig verksamhet. Stämman beslutade att bolagets nuvarande aktiekapital om kronor skall minskas med kronor till kronor, för avsättning till fond att användas enligt beslut av bolagsstämman. Minskningen skall ske genom indragning utan återbetalning av aktier av serie B som förvärvats av bolaget. Styrelsen bemyndigades att intill nästkommande årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om förvärv på OMX Nordiska Börs av högst så många egna B-aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 % av samtliga aktier i bolaget. Förvärvet skall ske till ett pris inom det vid var tid registrerade kursintervallet. Syftet med bemyndigandet är att ge styrelsen handlingsfrihet att justera bolagets kapitalstruktur och skapa värde för bolagets aktieägare. Stämman beslutade att bemyndiga styrelsen att intill nästkommande årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, ingå swapavtal om byte av avkastningen på räntebärande medel mot avkastningen på aktien i bolaget i syfte att möjliggöra inlösen. Motparten i swapavtalet skall erbjudas möjlighet att inlösa det antal aktier som ligger till grund för swapavtalet och som motparten kan ha förvärvat. Beslut om inlösen skall fattas av kommande bolagsstämma. Antal underliggande aktier i sådana swapavtal skall inte, sammanlagt med bolagets innehav av egna aktier, vid var tid överstiga 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Syftet med bemyndigandet är att ge styrelsen handlingsfrihet att justera bolaget kapitalstruktur och skapa värde för bolagets aktieägare. Möjligheter och risker Wallenstam har fastigheter i bra lägen i tre av Sveriges mest expansiva regioner med ett bostadsbestånd som är fullt uthyrt. Bostadshyresintäkterna är förhållandevis säkra och förutsägbara. Mot bakgrund av Wallenstams attraktiva bostäder i bra lägen bedöms risken för framtida vakanser som mycket liten. En procents förändring av bostadshyresintäkterna motsvarar cirka 6 Mkr på helårsbasis. Wallenstam bedömer att hyrorna för bostäder kommer att öka. En procentenhets förändring av uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet motsvarar en intäktsförändring om cirka 6 Mkr på helårsbasis. Wallenstams tio största lokalhyresgäster motsvarade vid årsskiftet cirka 9 procent av Wallenstams totala hyresvärde eller motsvarande cirka 21 procent av hyresvärdet i det kommersiella beståndet. Av Wallenstams hyresintäkter kommer cirka 45 procent från de kommersiella fastigheterna som alla har bra lägen. Wallenstam tror på en fortsatt positiv lokalmarknad i Göteborg. Wallenstams höga uthyrningsgrad ger möjlighet till fortsatt ökade hyresintäkter och en möjlig nyproduktion. Wallenstam redovisar fastigheternas bedömda marknadsvärde i balansräkningen och värdeförändringar i resultaträkningen. Detta medför att resultat och fi nansiell ställning blir mer volatilt. Fastigheternas värde är beroende av marknadens villkor och dessa förändras över tid. På bokslutsdagen uppgår det bedömda marknadsvärdet till Mkr. En prisförändring på +/-10% motsvarar ett förändrat substansvärde på cirka 32 kr/aktie. Under 2008 har de fastigheter som sålts i genomsnitt resulterat i försäljningspris som översteg föregående års värdering med cirka 11 procent. Ett fastighetsbolags största enskilda kostnad är räntekostnaden och nivån på marknadsräntan kan förändras snabbt. Pågående kreditoro har satt sin prägel på fi nansmarknaden. Wallenstams kostnader för upplåning har hittills endast ökat marginellt, då det inte har varit aktuellt med större nyupplåning under första halvåret. Budgeterade räntenivåer följer Riksbankens nuvarande prognos väl. Oron på de fi nansiella marknaderna är svårare att prognostisera, men genom ett genuint och långsiktigt samarbete med bankerna är Wallenstam tryggt både avseende refi nansiering och pris. Wallenstams fi nanspolicy reglerar förhållandet mellan andelen rörliga respektive bundna lån. För att minimera refi nansieringsrisken reglerar fi nanspolicyn även fördelningen mellan antalet långivare samt förfallostrukturen på låneportföljen. För att minimera valutaexponeringen får lån i utländsk valuta endast tas upp under förutsättning att de vid upplåningstillfället säkras på sådant sätt att valutarisken elimineras. Inköp av vindkraftverk sker i utländsk valuta (EUR). Terminssäkring av inköpen sker i samband med undertecknandet av avtal för att eliminera kursrisker och för att säkerställa kalkylkursen. Wallenstam har idag inga lån i utländsk valuta. Med den fördelning av räntebindningstider som gäller på bokslutsdagen skulle en förändring av ränteläget med en WALLENSTAM 7

8 procent påverka Wallenstams kostnader med cirka 26 Mkr för resterande del av Fastighetsbeståndets struktur och läge samt fördelning mellan bostäder och kommersiell yta gör att Wallenstams riskprofi l är låg. Detta tillsammans med den fi nansiella profi len ger utrymme för expansion. Wallenstamaktien Under perioden minskade Stockholmsbörsens OMXS-index med 20,78 procent och Carnegie fastighetsindex minskade med 14,50 procent. Wallenstamaktien slutade den 30 juni på kursen 104,50 kr, vilket följde fastighetsindex. Det totala börsvärdet uppgår till Mkr. Wallenstam har återköpt aktier i enlighet med årsstämmans beslut. Sedan Wallenstam startade återköp av aktier, augusti 2000, har aktier motsvarande cirka 34 procent av det ursprungliga antalet återköpts. Under 2008 har aktier återköpts till en genomsnittskurs om 119 kr. Substansvärde per aktie beräknas till 184 kr (181). Wallenstams B-aktie är noterad på OMX Nordiska Börs, sedan årsskiftet på Mid Cap-listan. Samtliga fastigheter har bra lägen vilket ger möjlighet att på sikt öka Wallenstams driftsnetton. Satsningen på produktion av förnyelsebar energi fortsätter och ett flertal projekt befi nner sig i utredningsfas. Wallenstam har hittills beslutat att investera i 22 verk som har en sammanlagd kapacitet om cirka 35 MW. Utöver det har avtal tecknats om leverans av ytterligare 29 verk som sammantaget har en kapacitet om cirka 58 MW. För att bli självförsörjande på el och täcka koncernens samt kundernas behov i dag krävs en sammanlagd effekt på 100 MW. Wallenstam bedömer att oron inom den fi nansiella sektorn kommer att stabiliseras på tolv månaders sikt. Sammantaget är Wallenstams marknader positiva med en hög efterfrågan på bostäder och lokaler och en positiv hyresutveckling. Trots oron inom den fi nansiella sektorn har Wallenstam en stark tro på värdetillväxt för företaget. Efter rapportperiodens utgång Den 1 juli förvärvades fastigheten Gaslyktan 9 i Mölndal för 27,5 Mkr. Samma datum sålde Wallenstam fastigheten Inom Vallgraven 15:3, för 152,5 Mkr. Framtid Wallenstams styrelse har fastställt en aff ärsplan som ska gälla till och med Den tar sikte på utveckling och expansion. Wallenstam planerar för ett ambitiöst nyproduktionsprogram av bostäder och lokaler, en fortsatt utveckling av bostadsområden med avseende på hållbarhet och en omfattande investeringsvolym av förnyelsebar energi. Detta formuleras i ett mål: Substansvärde per aktie ska överstiga 300 kr Substansvärdemålet sammanfattar Wallenstams verksamhet på ett bra sätt då det inkluderar resultatet av en effektiv förvaltning, värdeskapande investeringar samt värdeförändringar. Under året planerar Wallenstam att starta nybyggnation av cirka 500 lägenheter, varav merparten i Stockholm. Produktionen inriktas huvudsakligen mot hyresrätter men Wallenstam inleder under 2008 även nyproduktion av bostadsrätter. Utöver detta har Wallenstam även flera kommande nyproduktionsmöjligheter av både bostäder och kommersiella fastigheter. Dessa startas om efterfrågan fi nns och ger en stor potential för framtiden. Intresset bland hyresgästerna att ombilda de fastigheter de bor i till bostadsrättsföreningar är fortsatt stort i samtliga regioner och Wallenstam förhandlar kontinuerligt med ett stort antal bostadsrättsföreningar. 8 WALLENSTAM

9 KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG / Mkr jan juni jan juni april-juni april-juni juli-juni jan-dec Hyresintäkter 623,2 621,6 313,1 308, , ,5 Driftkostnader -212,5-214,7-93,6-94,2-434,6-436,8 Förvaltnings- och administrationskostnader -95,7-84,0-53,9-38,0-189,3-177,6 Övriga rörelseintäkter och kostnader 9,7 12,9 2,4 6,1 24,4 27,6 Avskrivningar rörelsefastigheter -19,1-2,2-4,8-1,2-21,6-4,7 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 127,0 309,0 42,2 146,4 604,7 786,7 Rörelseresultat 432,6 642,6 205,4 327, , ,7 Finansiella intäkter 8,5 16,5 7,2 14,5 12,2 20,3 Finansiella kostnader -205,3-194,0-104,3-98,5-398,0-386,7 Värdeförändring derivatinstrument 3,7 2,8 7,7 4,1 7,5 6,6 Resultat före skatt 239,5 468,0 116,0 247,5 847, ,9 Skatt -41,7-37,2-15,5-6,8-72,9-68,4 Resultat efter skatt 197,8 430,8 100,5 240,7 774, ,5 Resultat efter skatt per aktie 3,3 7,0 1,7 3,9 12,9 16,5 REDOVISNING AV SEGMENT / AFFÄRSOMRÅDE I SAMMANDRAG / Mkr jan juni jan juni april-juni april-juni juli-juni jan-dec Verksamhetsomsättning Hyresintäkter och övriga intäkter Bostad 408,3 398,4 212,9 203,2 791,5 781,6 Hyresintäkter och övriga intäkter Företag 283,0 279,3 141,1 138,3 560,7 557,0 Hyresintäkter och övriga intäkter Övrigt 19,2 3,2 8,5 1,3 32,4 16,4 Försäljningsintäkter fastigheter Bostad 213,3 735,7 127,6 291,9 997, ,9 Försäljningsintäkter fastigheter Företag 32,0 415,4 20,5 215,4 32,0 415,4 Försäljningsintäkter fastigheter Övrigt 0,0 0,0 0,0 0,0 8,5 8,5 Koncerneliminering -11,4-3,3-5,5-2,6-14,9-6,8 Summa intäkter 944, ,7 505,1 847, , ,0 Rörelseresultat Bostad 274,7 436,0 119,3 207,4 863, ,2 Företag 168,4 216,6 86,7 118,5 381,0 429,2 Övrigt -10,5-9,9-0,6 1,4-19,2-18,7 Summa rörelseresultat 432,6 642,6 205,4 327, , ,7 WALLENSTAM 9

10 KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Mkr Tillgångar Förvaltningsfastigheter Rörelsefastigheter Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Finansiella derivatinstrument Omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Uppskjuten skatt Räntebärande skulder Finansiella derivatinstrument Ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder Eget kapital är i sin helhet hänförligt till aktieägarna i moderbolaget. FÖRÄNDRING EGET KAPITAL I SAMMANDRAG Mkr Ingående eget kapital Utdelning Återköp egna aktier Periodens resultat Värdejustering säkringsredovisade finansiella derivatinstrument Årets värdejustering rörelsefastigheter Värdejustering aktier Omräkningsdifferens Utgående eget kapital WALLENSTAM

11 KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG / Mkr jan-juni jan-juni april-juni april-juni juli-juni jan-dec Rörelseresultat Justeringsposter ej kassafl ödespåverkande Erhållna räntor Betalda räntor Betald skatt Kassafl öde före förändring av rörelsekapital Förändring av rörelsekapital Kassafl öde från den löpande verksamheten Investeringar/Försäljningar Investering i fastigheter/ materiella anläggningstillgångar Försäljning av fastigheter/ materiella anläggningstillgångar Kassafl öde från investeringsverksamhet Finansiering Upptagna långfristiga skulder Amortering långfristiga skulder Utbetald utdelning Återköp egna aktier Investering i finansiella anläggningstillgångar Förändring långfristiga fordringar Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten Förändring av likvida medel Kassa, bank vid periodens början Periodens förändring Kassa, bank vid periodens slut Outnyttjad checkkredit vid periodens slut Disponibel likviditet BINDNINGSTID/ MEDELRÄNTOR PER Skuld, Mkr Snittränta, % Andel, % < 3 mån ,63 41 > 3 mån <=1 år 500 4,88 5 > 1 år <=2 år 634 4,24 6 > 2 år <=3 år ,17 13 > 3 år <=4 år ,24 13 > 4 år <=5 år 832 4,10 9 > 5 år <=6 år 700 4,12 7 > 6 år <=7 år 300 4,16 3 > 7 år 300 4,90 3 Summa , WALLENSTAM 11

12 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Mkr jan juni jan juni jan-dec Intäkter 142,9 129,6 275,4 Kostnader -131,7-134,4-265,8 Finansnetto 1 120, , ,0 Resultat före skatt 1 131, , ,6 Skatt -0,1 2,8-5,2 Resultat efter skatt 1 131, , ,4 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Mkr Fastigheter Andelar i koncernföretag Övriga tillgångar Kassa och bank Summa tillgångar Eget kapital Räntebärande skulder Räntebärande skulder till koncernföretag Övriga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser WALLENSTAM

13 FASTIGHETSINNEHAVETS STRUKTUR PER Industri/ Uthyrningsbar yta, kvm Bostäder Kontor Butik Lager Utbildning Övrigt Totalt Stockholm % Göteborg % Helsingborg % Totalt % 21% 6% 7% 3% 6% FASTIGHETER I NYPRODUKTION BESLUTAD NYPRODUKTION, BYGGSTART 2008 Fastighetsbeteckning Bostad / kvm Lokal /kvm Antal / lgh Göteborg Högsbogatan Helsingborg Vildvinet Stockholm Brovakten Henriksdalskajen Summa GEOGRAFISK FÖRDELNING, YTA ANDEL AV KONCERNENS YTA FÖRDELNING LOKALTYP TOTALT, KVM Innerstad 45% Närområde 55% Göteborg 55% TOTALT, KVM Helsingborg 6% Stockholm 39% TOTALT, KVM Kontor 21% Bostäder 57% Butik 6% Industri/lager 7% Utbildning 3% Övrigt 6% WALLENSTAM 13

14 FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR UNDER 2008 Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Göteborg Jonsered 1:14 William Gibsons V / Lunden 13:6 Brunkebergsgatan / Pumpen 3 Hollandsgatan / Stockholm Kroken 9 Rutger Fuchsgatan / Överkikaren 34 Horngsgatan 2-4 Södermalmstorg / Mark Kärra 72:36 Totalt FASTIGHETSFÖRVÄRV UNDER 2008 Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Göteborg Hulebäck 1:604 Centralvägen Hulebäck 4:90 Badhusg Biblioteksg Hulebäck 4:92 Biblioteksgatan Hulebäck 4:97 Råda Torg / Hönekulla 1:479 Hönekullavägen Totalt FÄRDIGSTÄLLD NYBYGGNATION UNDER 2008 Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Göteborg Örlen Mölndalsvägen Totalt FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING Bokfört värde, Mkr Kvm Fastighetsbestånd 1 januari Förvärv Byggnationer Försäljningar Avskrivningar Orealiserad värdeförändring netto 100 Fastighetsbestånd 30 juni WALLENSTAM

15 KURSUTVECKLING B-aktien OMX Stockholm_PI Carnegie Real Estate Index BÖRSKURS - SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE KR Nasdaqomx Substansvärde per aktie Börskurs 2008 AKTIEÄGARINNEHAV A-aktier B-aktier Kapital, % Röster, % Hans Wallenstam med bolag ,35 56,04 Familjen Agneta Wallenstam med bolag ,69 4,19 Familjen Anders Berntsson ,54 3,02 Familjen Eskil Johannesson ,84 2,64 Wiman, Henric ,73 2,03 Familjen Norman ,95 1,61 Swedbank Robur Fonder ,36 1,29 Familjen U Wallenstam ,29 1,25 Familjen Brandström m bolag ,98 1,08 Övriga ägare ,30 24,15 Totalt Återköpta egna aktier ,97 2,71 Registrerade aktier Totalt registrerade ,00 100,00 Summa utestående aktier Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 39 procent av innehavet och cirka 28 procent av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 9 procent av innehavet och cirka 5 procent av rösterna. WALLENSTAM 15

16 RAPPORTENS UNDERTECKNANDE Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Göteborg 6 augusti 2008 Christer Villard Styrelseordförande Marianne Lervik Nivert Vice ordförande Anders Berntsson Styrelseledmot Jan-Olle Folkesson Styrelseledamot Ulrica Messing Styrelseledamot Ulf Norén Styrelseledamot Erik Åsbrink Styrelseledamot Hans Wallenstam Verkställande Direktör Informationen i denna delårsrapport är sådan som Wallenstam ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med fi nansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 6 augusti 2008 klockan 09:00 (CET). Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34. Moderbolagets redovisningsprinciper följer RFR 1 och RFR 2. Wallenstam har som princip att redovisa förvärv och försäljningar på tillträdesdagen. Redovisningsprinciper är oförändrade jämfört med föregående år. Denna rapport har ej varit förmål för granskning av bolagets revisorer. 16 WALLENSTAM

17 DETTA ÄR WALLENSTAM Wallenstam grundades Wallenstam bygger, utvecklar och förvaltar fastigheter för hållbart boende och företagande i Sveriges tre mest offensiva regioner; Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Ägandet fokuseras på bostadsfastigheter samt i Göteborg även på kommersiella fastigheter. Wallenstam äger totalt cirka 300 fastigheter och kundbasen utgörs av cirka hushåll och cirka företag. Av fastighetsvärdet utgörs cirka 60 procent av bostadsfastigheter. Wallenstam har också en omfattande projektportfölj för nyproduktion av bostäder och kommersiella lokaler Wallenstam driver en vindkraftssatsning med målet att 2012 vara helt självförsörjande på el. Det ger möjligheten att täcka såväl eget som kunders behov med förnyelsebar el. Koncernen omsätter drygt 1,2 miljarder kronor i hyror och har ett fas tighetsvärde om cirka 19 miljarder kronor. Wallenstams B-aktier är noterade på nordiska börsen, Mid cap. Börsvärdet uppgår till cirka 7 miljarder kronor. Affärsidé Att köpa, bygga, utveckla samt sälja fastigheter i utvalda storstadsregioner med långsiktig hållbarhet för människor och företag. Affärsprocess Grunden i Wallenstams aff ärsverksamhet är hållbar fastighetsförvaltning. Vi har ett attraktivt fastighetsbestånd som genererar ett stabilt resultat. Därutöver köper vi fastigheter och mark där vi kan skapa värdetillväxt genom byggnation och förädling. När vår förväntade värdetillväxt har uppnåtts säljer vi fastigheter eller utvecklar dem igen. Verksamhet och organisation Wallenstamkoncernen har cirka 160 anställda. Huvudkontoret är beläget i Göteborg. Wallenstam är organiserat i tre rörelsegrenar; två fastighetsförvaltande aff ärsområden: Bostad respektive Företag, och en utvecklingsorganisation. Utvecklingsorganisationen ansvarar för markfrågor, nyproduktion av fastigheter, ombyggnation samt utveckling av Wallenstams vindkraftsprojekt. Därutöver har Wallenstam en administrativ organisation som stöttar de aff ärsdrivande enheterna. Aff ärsområde Bostads verksamhet bedrivs i tre regioner: Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Bostad förvaltar cirka lägenheter. Aff ärsområde Företags verksamhet bedrivs i Göteborg. Företag förvaltar cirka lokaler som utgörs av kontor, citybutiker, skolor, industrilokaler och lager. MÅL FÖR VERKSAMHETEN 2012 Substansvärde per aktie ska överstiga 300 kr. Wallenstams ledstjärnor: Soliditeten ska årligen överstiga 25% Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet ska årligen överstiga 95% Under perioden ska nya lägenheter färdigställas till en direktavkastning som överstiger 7% Wallenstam ska ha en energiproduktion från förnyelsebar energi som täcker eget och kunders behov räknat på kwh månadsbehov. En fortsatt positiv utveckling av förvaltningsresultatet. EKONOMISK RAPPORTERING Delårsrapport III 5 nov 2008 Bokslutskommuniké 17 februari 2009 Årsstämma 21 april 2009 På Wallenstams hemsida finns samlad information om Wallenstams verksamhet, ekonomisk rapportering samt pressmeddelanden. WALLENSTAM 17

18 WALLENSTAM AB ( publ ), org. nr Göteborg, Besöksadress : Kungsportsavenyen 2 Telefon , Fax ,