WALLENSTAM DELÅRSRAPPORT

Transkript

1 WALLENSTAM DELÅRSRAPPORT 1 januari 30 september 2008 I sammandrag Substansvärde per aktie uppgår till 178 kr (181). Hyresintäkterna för perioden uppgår till 937 Mkr (938). Uthyrningsgraden är fortsatt hög i det kommersiella beståndet. Driftöverskottet för perioden ökar till 622 Mkr (620). Periodens resultat efter skatt uppgår till 76 Mkr (632) motsvarande en vinst per aktie om 1,3 kr (10,3). Under perioden uppgår värdeförändring förvaltningsfastigheter till sammantaget -168 Mkr (500), varav 49 Mkr (129) är realiserade genom fastighetsförsäljningar och 45 Mkr är hänförliga till färdigställda ny- och ombyggnationsprojekt. Höjda avkastningskrav har påverkat fastighetsvärdena negativt med -531 Mkr. Fastigheter har sålts för cirka 543 Mkr, vilket är 13 procent över värdering. Investering i ny- och ombyggnation av fastigheter uppgår till 537 Mkr (926). Vindkraftsinvesteringar under perioden uppgår till 126 Mkr (84). Kommentar från VD Hans Wallenstam: Finanskrisen har dominerat det tredje kvartalet och skapat en bred osäkerhet på marknaden. I dagens läge känns det tryggt att ha ett attraktivt fastighetsbestånd i bra lägen i Sveriges starkaste regioner; Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Cirka 60 procent av vårt fastighetsbestånd utgörs av bostäder och på de orter där Wallenstam har valt att fi nnas är efterfrågan på bostäder fortsatt stor. Detta skapar en stabil hyrestillväxt som på sikt ökar Wallenstams driftöverskott.

2 INNEHÅLL Verksamheten 1 januari-30 september Koncernens resultaträkning i sammandrag samt Redovisning av segment/affärsområde i sammandrag 8 Koncernens balansräkning i sammandrag samt Förändring eget kapital i sammandrag 9 Koncernens kassafl ödesanalys i sammandrag 10 Moderbolagets resultaträkning samt Moderbolagets balansräkning 11 Fastighetsinnehavets struktur samt Fastigheter i nyproduktion 12 Fastighetsförsäljningar samt förvärv under 2008, Färdigställd nybyggnation under 2008 samt Fastighetsbeståndets förändring 13 Nyckeltal samt Data per aktie 15 Detta är Wallenstam 17 2 WALLENSTAM

3 DELÅRSRAPPORT 1 januari 30 september 2008 Väsentliga händelser Under de tre första kvartalen 2008 har Wallenstam sålt nio fastigheter till ett försäljningvärde om 543,4 Mkr, vilket överstiger Wallenstams värdering per årsskiftet med 13 procent. Wallenstam har även förvärvat tre kommersiella fastigheter och tre bostadsfastigheter för sammanlagt 213,9 Mkr. 537 Mkr har investerats i ny- och ombyggnationsprojekt. Under perioden har produktionen av 96 energieffektiva lägenheter i Hammarby Sjöstad startats, lägenheterna beräknas stå klara för inflyttning tidig vår På grund av den fi nansiella oron som präglar omvärlden har Wallenstam höjt avkastningskraven med 0,25 procent för samtliga kommersiella fastigheter och 0,10 procent för samtliga bostadsfastigheter. De högre avkastningskraven resulterar i att fastighetsvärdena påverkas negativt med -531 Mkr. Wallenstams satsning på egen produktion av förnyelsebar energi fortsätter. Byggnationen av bolagets tre verk i Dalsland och två verk i Dalarna är klar, verken kommer att tas i drift i november Under augusti inleddes även markarbeten för de fem vindkraftverken vid Stentjärnåsen i Jämtland. Verken beräknas att tas i drift under hösten Resultat Periodens resultat efter skatt uppgick till 76 Mkr (632). Förändringen jämfört med motsvarande period föregående år beror framför allt på att 2007 års stora positiva värdeförändring avseende fastigheter har ersatts med en värdeminskning under HYRESINTÄKTER: Koncernens hyresintäkter för perioden uppgår till 937 Mkr (938). Av hyresintäkterna utgörs 514 Mkr (516) av hyresintäkter från aff ärsområde Bostad och 423 Mkr (425) av hyresintäkter från aff ärsområde Företag. Under perioden har ett antal fastigheter ingått i ombyggnadsprojekt och har därför ej varit uthyrda. DRIFTKOSTNADER: Wallenstam har fortsatt att arbeta med en kostnadseffektiv förvaltning och redovisar för 2008 samma överskottsgrad som föregående år. Driftkostnaderna uppgår till 315 Mkr (318). Driftöverskottet för perioden ökar till 622 Mkr (620). ADMINISTRATIONSKOSTNADER: Förvaltnings- och administrationskostnader uppgår till 130 Mkr (126). Kostnadsökningen av administrationskostnader beror främst på ökat antal anställda i bolaget. ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER OCH KOSTNADER: Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader utgörs i huvudsak av försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och försäljning av el till hyresgäster. Avskrivningar på rörelsefastigheter har belastat resultatet med 24 Mkr (3), varav 10 Mkr utgör justering från föregående år. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR: Värdeförändring förvaltningsfastigheter uppgår till sammantaget -168 Mkr (500), varav 49 Mkr (129) är realiserade genom fastighetsförsäljningar och 45 Mkr är hänförliga till färdigställda ny- och ombyggnationsprojekt. Höjda avkastningskrav har påverkat fastighetsvärdena negativt med -531 Mkr. FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER: De fi nansiella intäkterna uppgår till 10 Mkr (18) och utgörs i huvudsak av utdelning på fi nansiella placeringar. Finansiella kostnader uppgår till 312 Mkr (294). Värdeförändring av derivatinstrument uppgår till -6 Mkr (2), varav realiserade värdeförändringar utgör 9 Mkr (-6). Resultat efter skatt per aktie uppgår till 1 krona (10). Wallenstams marknader Wallenstams fastighetsinnehav är koncentrerat till Sveriges tre mest expansiva regioner: Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Wallenstam har ett brett utbud av bostäder, kontor och butiker i attraktiva lägen. BOSTADSMARKNADEN: Bostadsmarknaden på de orter där Wallenstam valt att fi n- nas präglas av stor efterfrågan på hyresrätter. Wallenstams bostadsbestånd utgör cirka 60 procent av koncernens totala uthyrningsbara yta. Hyresnivåerna för 2008 har fastställts för samtliga regioner. De genomsnittliga hyreshöjningarna för Wallenstams bostadsfastigheter fördelar sig enligt följande; region Helsingborg 4,1 procent, region Göteborg 2,4 procent och region Stockholm 2,3 procent. Efterfrågan på bostadsrätter har avmattats på grund av den fi nansiella oron. Wallenstams fastigheter består främst av hyresrätter och påverkas därför endast marginellt av detta. LOKALMARKNADEN: Wallenstams kommersiella bestånd är beläget i attraktiva lägen i Göteborgsregionen. Wallenstams uthyrningsgrad är på cirka 96 procent, vilket är högre än Göteborgsmarknaden i WALLENSTAM 3

4 genomsnitt (93 procent). Wallenstam bedömer att efterfrågan på kommersiella lokaler kommer att avmattas bland annat på grund av nyligen genomförda varsel i västsverige. Wallenstam har en god och stabil kundstruktur, det i kombination med fastigheternas attraktiva lägen ger en låg riskprofi l. FASTIGHETSMARKNADEN: Då transaktionsvolymen på marknaden, exklusive Vasakronanaff ären, har varit låg är marknadsläget svårbedömt. I slutet av perioden har i princip inga avslut genomförts. Wallenstam har under perioden totalt sålt nio fastigheter, till ett pris som i genomsnitt överstiger värdering med cirka 13 procent. Wallenstam har den kritiska volym som krävs för att vara effektiv och kunna ta vara på de aff ärsmöjligheter som uppstår i samband med marknadens svängningar. Hyresgästerna visar ett fortsatt intresse att förvärva sina fastigheter via bostadsrättsföreningar. Wallenstam förhandlar kontinuerligt med ett antal av hyresgästerna bildade bostadsrättsföreningar. Fastighetsvärdering Wallenstam har såsom tidigare internt värderat fastighetsbeståndet på bokslutsdagen. Wallenstam ändrar normalt sett inte avkastningskrav under löpande år. Men mot bakgrund av den turbulenta kreditmarknaden har Wallenstam redan under tredje kvartalet sett över avkastningskraven i värderingen. Marknadsläget är svårbedömt på grund av den låga transaktionsvolymen. Värderingen bygger därför på Wallenstams uppfattning att avkastningskraven generellt har ökat, framför allt på kommersiella fastigheter. Wallenstam har i de nya avkastningskraven anpassat värderingen till osäkerheten på fastighetsmarknaden. FÖRSÄLJNINGSPRIS/VÄRDERING SÅLDA FASTIGHETER TILL BRF UNDER PERIODEN MKR FÖRSÄLJNINGSPRIS/VÄRDERING SÅLDA FASTIGHETER UNDER PERIODEN MKR VÄRDEFÖRDELNING TOTALT, MKR VÄRDERING: Wallenstams fastigheter kategoriseras och värderas utifrån den kategori fastighet som den tillhör. Merparten av fastigheterna ingår i kategorin förvaltningsfastigheter som i sin tur delas in i fyra olika värderingskategorier; förvaltningsfastigheter bostäder, förvaltningsfastigheter kommersiellt, fastigheter i bostadsrättslägen och projekt. Som projektfastigheter klassas fastigheter som är föremål för ny- eller ombyggnation och mark. Wallenstams kontor i Stockholm och Göteborg samt tjänstebostäder redovisas som rörelsefastigheter. Wallenstams kommersiella fastigheter avkastningsvärderas i intervallet 5,00-9,00 procent och bostadsfastigheter i intervallet 4,10-6,10 procent. Fastigheter i bostadsrättslägen värderas objektspecifi kt. Avkastningskraven för Wallenstams samtliga kommersiella fastigheter har höjts med 0,25 procent. Avkastningskraven för Wallenstams samtliga bostadsfastigheter, inklusive fastigheter i bostadsrättslägen, har höjts med 0,10 procent. Så som tidigare har fastighetsvärdena justerats för förändrade hyresintäkter, driftkostnader och vakanser. Vid värderingen som görs i årsbokslutet kommer som tidigare en individuell prövning av avkastningskraven per fastighet att göras. Under 2008 har de fastigheter som sålts i genomsnitt re- Förvaltningsfastigheter 71% FASTIGHETSVÄRDE PER KVM KR Försäljningspris Försäljningspris Värdering Värdering Fastigheter i brf - lägen 25 % Rörelsefastigheter 3% Projektfastigheter 1% WALLENSTAM

5 sulterat i ett försäljningspris som översteg den värdering som genomfördes vid årsskiftet med 13 procent. KOSTNADSEFFEKTIV PRODUKTION: Wallenstam har en effektiv ny- och ombyggnadsprocess vilket ger en kostnadseffektiv produktion. Det värde som därmed tillförs fastigheten synliggörs när projektet färdigställts, vilket under perioden uppgår till 45 Mkr. En omklassificering görs i samband med att fastigheten tas över av förvaltningen. Vindkraftsinvesteringar Wallenstam har per den 30 september 2008 fyra vindkraftverk i drift. Investeringarna i vindkraft uppgår till 126 Mkr (84) under perioden. Detta härrör främst från vindkraftverk som är under byggnation. Wallenstam har slutfört byggnationen av tre vindkraftverk i Dalsland samt två vindkraftverk i Dalarna, dessa verk kommer att tas i drift i november Under augusti inleddes även markarbeten för de fem vindkraftverken vid Stentjärnåsen i Jämtland, verken beräknas att tas i drift under hösten Wallenstams kriterier för att investera i vindkraft är att verken ska generera en avkastning som överstiger sju procent år ett och minst uppgå till 15 procent i genomsnitt per år över verkets ekonomiska livslängd. Finansiell ställning Lånen uppgår per bokslutsdagen till Mkr (9 468). Lån med ränte bindningstid överstigande ett år utgör Mkr (4 956) motsvarande 54 procent av den totala låneportföljen. Lånen löper utan valutarisk. Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 24 månader (25). Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgår på bokslutsdagen till 262 Mkr (176). Genomsnittsräntan för perioden uppgick till 4,46 procent. I slutet av september var den fi nansiella turbulensen omfattande vilket påverkade de rörliga räntorna. På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 5,28 procent (4,26). Efter rapportperiodens utgång har marknadsräntorna sjunkit betydligt vilket har fått genomslag på Wallenstams rörliga låneportfölj. EGET KAPITAL: Det egna kapitalet uppgår per 30 september till Mkr (8 257), vilket motsvarar 136 kr per aktie (138). Soliditeten uppgår till 40 procent (42). Det egna kapitalet och soliditeten har under perioden påverkats av periodens resultat, utdelning, återköp, värdejustering aktier samt nettoeffekt av värdering av säkringsredovisade derivatinstrument. I koncernen redovisas en nettoskuld för uppskjuten skatt om Mkr. Denna består av en uppskjuten skattefordran om 869 Mkr och en uppskjuten skatteskuld om Mkr. Uppskjuten skattefordran avser värdet av underskottsavdrag i koncernbolag. Uppskjuten skatteskuld avser skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter. SUBSTANSVÄRDE: Substansvärdet beräknas till 178 kr per aktie (181), exklusive uppskjuten skatteskuld. Substansvärdet minskar vilket i huvudsak beror på minskade värden på fastigheterna. Ett lägre fastighetsvärde påverkar även värdet på den uppskjutna skatteskulden. Wallenstam säljer fastigheter både direkt och via bolag, varför skattebelastningen kan variera. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i första hand av att utföra koncerngemensamma tjänster, därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Den totala omsättningen för perioden uppgår till 220 Mkr (186), varav hyresintäkterna utgör 51 Mkr (48). Resultatet efter skatt uppgår till Mkr (1 177). Moderbolagets resultat har belastats med kostnader för koncernens optionsprogram om 8 Mkr (7). Periodens resultat inkluderar utdelning från dotterbolag om Mkr (1 185). Investeringar i anläggningstillgångar under perioden uppgår till 15 Mkr (31). Moderbolagets lån uppgår på bokslutsdagen till Mkr (4 443). Ökningen beror på att arbetet med att samla koncernens lån i moderbolaget har påbörjats. Av övriga tillgångar utgörs Mkr (5 245) av fordringar på koncernbolag. VINDKRAFTVERK 2008 I drift Gategården, Kvänum Hörby Lyngby Rålanda Summa Under byggnation Silkomhöjden Tängelsbol Västergården Summa Under projektering Middagsberget Rätans Digerberget Stentjärnåsen Summa Kommande projekt Produktionskapacitet/år 1,8 MW 0,6 MW 1,5 MW 0,8 MW 4,7 MW Produktionskapacitet/år 4,0 MW 1,8 MW 3,6 MW 9,4 MW Produktionskapacitet/år 4,5 MW 7,5 MW 7,5 MW 19,5 MW Produktionskapacitet/år 29 vindkraftverk 58 MW WALLENSTAM 5

6 Möjligheter och risker Wallenstam har fastigheter i mycket bra lägen i Sveriges mest expansiva regioner med ett bostadsbestånd som är fullt uthyrt. Belåningsgraden är låg och kassaflödet starkt, detta i kombination med bra hyresgäster ger Wallenstam en stabil grund i verksamheten. Bostadshyresintäkterna är förhållandevis säkra och förutsägbara. Mot bakgrund av detta bedöms risken för framtida vakanser som mycket liten. En procents förändring av bostadshyresintäkterna motsvarar cirka 6 Mkr på helårsbasis. Wallenstam bedömer att hyrorna för bostäder kommer att öka. En procentenhets förändring av uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet motsvarar en intäktsförändring om cirka 6 Mkr på helårsbasis. Wallenstams tio största lokalhyresgäster motsvarade vid årsskiftet cirka 9 procent av Wallenstams totala hyresvärde eller motsvarande cirka 21 procent av hyresvärdet i det kommersiella beståndet. Av Wallenstams hyresintäkter kommer cirka 45 procent från de kommersiella fastigheterna som alla fi nns i bra lägen. Med detta som utgångspunkt tror Wallenstam på en fortsatt stabil lokalmarknad i Göteborg vad gäller det egna beståndet. Wallenstam redovisar fastigheternas bedömda marknadsvärde i balansräkningen och med värdeförändringar i resultaträkningen. Detta medför att resultat och fi nansiell ställning blir mer volatilt. Fastigheternas värde är beroende av marknadens villkor och dessa förändras över tid. På bokslutsdagen uppgår det bedömda marknadsvärdet till Mkr. Vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall om +/ procent, för att avspegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar. En prisförändring på +/-10 procent motsvarar ett förändrat substansvärde på cirka 32 kr/aktie. Under 2008 har de fastigheter som sålts i genomsnitt resulterat i försäljningspris som översteg Wallenstams värdering vid årsskiftet med cirka 13 procent. Wallenstams senaste fastighetsförsäljning genomfördes den 28 oktober till ett pris som översteg värdering med drygt tio procent. Fastighetsbeståndets struktur med fastigheter i attraktiva lägen, cirka 60 procent bostäder och en hög uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet gör att Wallenstams riskprofi l är låg. Wallenstams verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal riskfaktorer, en av dessa är räntekostnaden då nivån på marknadsräntan kan förändras snabbt. Pågående kreditoro har satt sin prägel på fi nansmarknaden. Efter rapportperiodens utgång har både Centralbanker och regeringar runt om i världen kommit med ett flertal stödåtgärder. Reporäntan har sänkts vid ett par tillfällen och fler sänkningar är att vänta. Wallenstam tror att dessa åtgärder kommer att få en positiv effekt på räntemarknaden. Trots åtgärderna så är effekterna av oron på de fi nansiella marknaderna svåra att prognostisera. Wallenstam har ett bra utgångsläge genom ett genuint och långsiktigt samarbete med företagets kreditgivare. Wallenstams fi nanspolicy reglerar förhållandet mellan andelen rörliga respektive bundna lån. För att minimera refi nansieringsrisken reglerar fi nanspolicyn även fördelningen mellan antalet långivare samt förfallostrukturen på låneportföljen. För att minimera valutaexponeringen får lån i utländsk valuta endast tas upp under förutsättning att de vid upplåningstillfället säkras på sådant sätt att valutarisken minimeras. Wallenstam har idag inga lån i utländsk valuta. Inköp av vindkraftverk sker i utländsk valuta (EUR). Terminssäkring av inköpen sker i samband med undertecknandet av avtal för att eliminera kursrisker och för att säkerställa kalkylkursen. Wallenstamaktien Under perioden minskade Stockholmsbörsens OMXS-index med 30,3 procent och Carnegie fastighetsindex minskade med 23,8 procent. Wallenstamaktien slutade den 30 september på kursen 86,50 kr, vilket följde fastighetsindex. Det totala börsvärdet uppgår till Mkr. Wallenstam har återköpt aktier i enlighet med årsstämmans beslut. Sedan Wallenstam startade återköp av aktier, augusti 2000, har aktier motsvarande cirka 35 procent av det ursprungliga antalet återköpts. Under 2008 har aktier återköpts till en genomsnittskurs om 114,42 kr. Substansvärde per aktie beräknas till 178 kr (181). Wallenstams B-aktie är noterad på OMX Nordiska Börs, på Mid Cap-listan. Efter rapportperiodens utgång Den 28 oktober såldes fastigheterna Göteborg Olivedal 7:5 och Göteborg Olivedal 7:6 till en bostadsrättsförening bildad av hyresgästerna. Fastighetsvärdet uppgick till 62,8 Mkr och översteg Wallenstams värdering vid årsskiftet med drygt tio procent. Den 4 november togs första spadtaget för 100 hyresrättslägenheter i Högsbo, byggtiden beräknas pågå till Dagarna efter rapportperiodens utgång har marknadsräntorna sjunkit betydligt vilket har fått genomslag på Wallenstams rörliga låneportfölj. 6 WALLENSTAM

7 Framtid Wallenstams styrelse har fastställt en aff ärsplan som löper till och med Wallenstam planerar för ett ambitiöst nyproduktionsprogram av bostäder, en fortsatt utveckling av bostadsområden med avseende på hållbarhet och en omfattande investeringsvolym av förnyelsebar energi. Trots den fi nansiella oron kvarstår bolagets ambition att uppnå målet för 2012: Att substansvärdet per aktie ska överstiga 300 kr. Wallenstam har ännu ej haft anledning att ändra den långsiktiga målsättningen tack vare de positiva signaler som inkommit i form av räntesänkningar och statens initiativ för att stabilisera marknaden. Substansvärdemålet sammanfattar Wallenstams verksamhet på ett bra sätt då det inkluderar resultatet av en effektiv förvaltning och värdeskapande investeringar. Samtliga fastigheter i Wallenstams bestånd har bra lägen vilket skapar en stabil hyrestillväxt som på sikt ökar Wallenstams driftnetton. Wallenstam räknar med en fortsatt hög uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet. Hyresgästerna visar fortfarande ett intresse att bilda bostadsrättsföreningar med avsikt att köpa de fastigheter de bor i. Wallenstam förhandlar kontinuerligt med ett antal av hyresgästerna bildade bostadsrättsföreningar. Satsningen på produktion av förnyelsebar energi fortsätter och ett flertal projekt befi nner sig i utredningsfas. Wallenstam har hittills 22 verk i drift eller under byggnation som kommer ha en sammanlagd kapacitet om cirka 35 MW. För att bli självförsörjande på el och täcka koncernens samt kundernas behov i dag krävs en sammanlagd effekt på 100 MW. För att möjliggöra detta har Wallenstam säkrat leveransen av ytterligare 29 vindkraftverk under kommande femårsperiod, till ett värde motsvarande 750 Mkr, genom ett avtal med vindkraftsleverantören Enercon. Sammantaget har Wallenstam en stabil grund för framtida tillväxt med attraktiva bostäder i tre av Sveriges tillväxtregioner och ett kommersiellt bestånd som är beläget i centrala Göteborg. Det kommersiella beståndet har en hög uthyrningsgrad och god kundstruktur. Den planerade nybyggnationen inriktas även i framtiden huvudsakligen mot hyresrätter. Trots oron inom den fi nansiella sektorn har Wallenstam en stark tro på tillväxt för företaget. WALLENSTAM 7

8 KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG / Mkr jan sep jan sep juli-sep juli-sep okt-sep jan-dec Hyresintäkter 936,9 938,3 313,7 316, , ,5 Driftkostnader -314,9-318,0-102,4-103,3-433,7-436,8 Förvaltnings- och administrationskostnader -130,2-125,5-34,5-41,5-182,3-177,6 Övriga rörelseintäkter och kostnader 11,6 23,3 1,9 10,4 15,9 27,6 Avskrivningar rörelsefastigheter -23,8-3,2-4,7-1,0-25,3-4,7 Värdeförändring förvaltningsfastigheter -168,3 500,3-295,3 191,3 118,1 786,7 Rörelseresultat 311, ,2-121,3 372,6 731, ,7 Finansiella intäkter 10,4 18,1 1,9 1,6 12,6 20,3 Finansiella kostnader -311,7-293,8-106,4-99,8-404,6-386,7 Värdeförändring derivatinstrument -5,9 2,2-9,6-0,6-1,5 6,6 Resultat före skatt 4,1 741,7-235,4 273, ,9 Skatt 71,6-110,0 113,3-72,8 113,2-68,4 Resultat efter skatt 75,7 631,7-122,1 200,9 451, ,5 Resultat efter skatt per aktie 1,3 10,3-2,1 3,3 7,6 16,5 REDOVISNING AV SEGMENT / AFFÄRSOMRÅDE I SAMMANDRAG / Mkr jan sep jan sep juli-sep juli-sep okt-sep jan-dec Verksamhetsomsättning Hyresintäkter och övriga intäkter Bostad 631,3 604,2 223,0 205,8 808,7 781,6 Hyresintäkter och övriga intäkter Företag 422,8 425,4 139,8 146,1 554,4 557,0 Hyresintäkter och övriga intäkter Övrigt 28,4 5,1 9,2 1,9 39,7 16,4 Försäljningsintäkter fastigheter Bostad 358,8 778,6 145,5 42, , ,9 Försäljningsintäkter fastigheter Företag 184,5 415,4 152,5 0,0 184,5 415,4 Försäljningsintäkter fastigheter Övrigt 0,0 0,0 0,0 0,0 8,5 8,5 Koncerneliminering -16,8-5,0-5,4-1,7-18,6-6,8 Summa intäkter 1 609, ,7 664,6 395, , ,0 Rörelseresultat Bostad 399,9 671,3 125,2 235,3 753, ,2 Företag -74,2 365,0-242,6 148,4-10,0 429,2 Övrigt -14,4-21,1-3,9-11,1-12,0-18,7 Summa rörelseresultat 311, ,2-121,3 372,6 731, ,7 8 WALLENSTAM

9 KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Mkr Tillgångar Förvaltningsfastigheter Rörelsefastigheter Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Finansiella derivatinstrument Omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Uppskjuten skatt Räntebärande skulder Finansiella derivatinstrument Ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder Eget kapital är i sin helhet hänförligt till aktieägarna i moderbolaget. FÖRÄNDRING EGET KAPITAL I SAMMANDRAG Mkr Ingående eget kapital Utdelning Återköp egna aktier Periodens resultat Värdejustering säkringsredovisade finansiella derivatinstrument Årets värdejustering rörelsefastigheter Värdejustering aktier Omräkningsdifferens Utgående eget kapital WALLENSTAM 9

10 KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG / Mkr jan-sep jan-sep juli-sep juli-sep okt-sep jan-dec Rörelseresultat Justeringsposter ej kassafl ödespåverkande Erhållna räntor Betalda räntor Betald skatt Kassafl öde före förändring av rörelsekapital Förändring av rörelsekapital Kassafl öde från den löpande verksamheten Investeringar/Försäljningar Investering i fastigheter/ materiella anläggningstillgångar Försäljning av fastigheter/ materiella anläggningstillgångar Kassafl öde från investeringsverksamhet Finansiering Upptagna långfristiga skulder Amortering långfristiga skulder Utbetald utdelning Återköp egna aktier Förändring i finansiella anläggningstillgångar Förändring långfristiga fordringar Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten Förändring av likvida medel Kassa, bank vid periodens början Periodens förändring Kassa, bank vid periodens slut Outnyttjad checkkredit vid periodens slut Disponibel likviditet WALLENSTAM

11 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Mkr jan sep jan sep jan-dec Intäkter 220,3 186,2 275,4 Kostnader -198,2-190,4-265,8 Finansnetto 1 138, , ,0 Resultat före skatt 1 160, , ,6 Skatt -9,0-1,2-5,2 Resultat efter skatt 1 151, , ,4 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Mkr Fastigheter Andelar i koncernföretag Övriga tillgångar Kassa och bank Summa tillgångar Eget kapital Räntebärande skulder Räntebärande skulder till koncernföretag Övriga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser WALLENSTAM 11

12 FASTIGHETSINNEHAVETS STRUKTUR PER Industri/ Uthyrningsbar yta, kvm Bostäder Kontor Butik Lager Utbildning Övrigt Totalt Stockholm % Göteborg % Helsingborg % Totalt % 21% 6% 7% 3% 6% FASTIGHETER I NYPRODUKTION BESLUTAD NYPRODUKTION, BYGGSTART 2008 Fastighetsbeteckning Bostad / kvm Lokal /kvm Antal / lgh Göteborg Högsbogatan Stockholm Henriksdalskajen Summa ANDEL AV KONCERNENS YTA GEOGRAFISK FÖRDELNING, YTA FÖRDELNING LOKALTYP TOTALT, KVM TOTALT, KVM Närområde 55% Innerstad 45% Göteborg 55% Helsingborg 6% Stockholm 39% TOTALT, KVM Kontor 21% Bostäder 57% Butik 6% Industri/lager 7% Utbildning 3% Övrigt 6% 12 WALLENSTAM

13 FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR UNDER 2008 Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Göteborg Inom Vallgraven 15:3 Södra Hamngatan Jonsered 1:14 William Gibsons V / Lunden 13:6 Brunkebergsgatan / Pumpen 3 Hollandsgatan / Stockholm Harven 53 Gotlandsgatan 60, Bjurholmsgatan Kroken 9 Rutger Fuchsgatan / Mark Kärra 72:36 FASTIGHETSFÖRVÄRV UNDER 2008 Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Göteborg Gaslyktan 9 Argongatan Hulebäck 1:604 Centralvägen Hulebäck 4:90 Badhusg Biblioteksg Hulebäck 4:92 Biblioteksgatan Hulebäck 4:97 Råda Torg / Hönekulla 1:479 Hönekullavägen FÄRDIGSTÄLLD NYBYGGNATION UNDER 2008 Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Göteborg Örlen Mölndalsvägen FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING Bokfört värde, Mkr Kvm Fastighetsbestånd 1 januari Förvärv Byggnationer Försäljningar Avskrivningar Orealiserad värdeförändring netto -218 Fastighetsbestånd 30 sep WALLENSTAM 13

14 KURSUTVECKLING BÖRSKURS - SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE B-aktien OMX Stockholm_PI Carnegie Real Estate Index KR Nasdaqomx Substansvärde per aktie Börskurs 2008 AKTIEÄGARINNEHAV A-aktier B-aktier Kapital, % Röster, % Hans Wallenstam med bolag och familj ,84 56,31 Familjen Agneta Wallenstam ,69 4,19 Familjen Anders Berntsson ,57 3,02 Familjen Eskil Johannesson ,84 2,64 Wiman, Henric ,73 2,03 Familjen Norman ,95 1,61 Swedbank Robur Fonder ,31 1,26 Familjen U Wallenstam ,29 1,25 AMF Pension AB ,10 1,14 Familjen Brandström med bolag ,98 1,08 Övriga ägare ,13 22,46 Totalt Återköpta egna aktier ,57 3,04 Registrerade aktier Totalt registrerade ,00 100,00 Summa utestående aktier Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 39 procent av innehavet och cirka 27 procent av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 6 procent av innehavet och cirka 3 procent av rösterna. 14 WALLENSTAM

15 NYCKELTAL sep 30 sep 31 dec Resultat efter skatt, Mkr Överskottsgrad, % Räntabilitet på eget kapital, % 5,5 24,4 12,5 Räntabilitet på totalt kapital, % 3,7 11,2 7,4 Belåningsgrad, % 53,7 51,9 50,6 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,3 2,6 Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 5,28 4,35 4,26 Genomsnittlig räntebindningstid, månad Soliditet, % Eget kapital, Mkr Börsvärde, Mkr Uthyrningsgrad yta, % Antal anställda DATA PER AKTIE sep 30 sep 31 dec Resultat efter skatt 1,3 10,3 16,5 P/E-tal ggr 11,4 4,3 7,3 Eget kapital Substansvärde Börskurs 86,50 133,00 120,50 Antal aktier i tusental vid periodens utgång Antal aktier i tusental, genomsnitt Resultatet baseras på genomsnittligt antal utestående aktier, övriga nyckeltal baseras på antal aktier vid periodens utgång. (Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år, förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och fi nansiering där jämförelserna avser senast årsskifte.) För defi nitioner se Wallenstams hemsida: WALLENSTAM 15

16 RAPPORTENS UNDERTECKNANDE Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Göteborg 5 november 2008 Christer Villard Styrelseordförande Marianne Lervik Nivert Vice ordförande Anders Berntsson Styrelseledamot Jan-Olle Folkesson Styrelseledamot Ulrica Messing Styrelseledamot Ulf Norén Styrelseledamot Erik Åsbrink Styrelseledamot Hans Wallenstam Verkställande Direktör REVISORSRAPPORT AVSEENDE ÖVERSIKTLIG GRANSKNING: Till styrelsen i Wallenstam AB (publ) Jag har utfört en översiktlig granskning av den fi nansiella delårsinformationen i sammandrag, delårsrapporten för Wallenstam AB (publ) per 30 september 2008 och den niomånadersrapport som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Mitt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Jag har utfört min översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning, SÖG2410 Översiktlig granskning av fi nansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor, som är utgiven av FAR. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för fi nansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Revisionsstandard i Sverige RS och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförs. Den uttalade slutsatsen är grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på min översiktliga granskning har det inte framkommit några omständigheter som ger mig anledning att anse att delårsrapporten inte i allt väsentligt är upprättad i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Göteborg 5 november 2008 Sven-Arne Gårdh Auktoriserad revisor Informationen i denna delårsrapport är sådan som Wallenstam ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med fi nansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 5 november 2008 klockan 09:00 (CET). 16 WALLENSTAM

17 DETTA ÄR WALLENSTAM Wallenstam grundades Wallenstam bygger, utvecklar och förvaltar fastigheter för hållbart boende och företagande i Sveriges tre mest offensiva regioner; Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Ägandet fokuseras på bostadsfastigheter samt i Göteborg även på kommersiella fastigheter. Wallenstam äger totalt cirka 300 fastigheter och kundbasen utgörs av cirka hushåll och cirka företag. Av fastighetsvärdet utgörs cirka 60 procent av bostadsfastigheter. Wallenstam har också en omfattande projektportfölj för nyproduktion av bostäder och kommersiella lokaler Wallenstam driver en vindkraftssatsning med målet att 2012 vara helt självförsörjande på el. Det ger möjligheten att täcka såväl eget som kunders behov med förnyelsebar el. Koncernen omsätter drygt 1,2 miljarder kronor i hyror och har ett fas tighetsvärde om cirka 19 miljarder kronor. Wallenstams B-aktier är noterade på nordiska börsen, Mid cap. Börsvärdet uppgår till cirka 5 miljarder kronor. Affärsidé Att köpa, bygga, utveckla samt sälja fastigheter i utvalda storstadsregioner med långsiktig hållbarhet för människor och företag. Affärsprocess Grunden i Wallenstams aff ärsverksamhet är hållbar fastighetsförvaltning. Vi har ett attraktivt fastighetsbestånd som genererar ett stabilt resultat. Därutöver köper vi fastigheter och mark där vi kan skapa värdetillväxt genom byggnation och förädling. När vår förväntade värdetillväxt har uppnåtts säljer vi fastigheter eller utvecklar dem igen. Verksamhet och organisation Wallenstamkoncernen har cirka 160 anställda. Huvudkontoret är beläget i Göteborg. Wallenstam är organiserat i tre rörelsegrenar; två fastighetsförvaltande aff ärsområden: Bostad respektive Företag, och en utvecklingsorganisation. Utvecklingsorganisationen ansvarar för markfrågor, nyproduktion av fastigheter, ombyggnation samt utveckling av Wallenstams vindkraftsprojekt. Därutöver har Wallenstam en administrativ organisation som stöttar de aff ärsdrivande enheterna. Aff ärsområde Bostads verksamhet bedrivs i tre regioner: Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Bostad förvaltar cirka lägenheter. Aff ärsområde Företags verksamhet bedrivs i Göteborg. Företag förvaltar cirka lokaler som utgörs av kontor, citybutiker, skolor, industrilokaler och lager. MÅL FÖR VERKSAMHETEN 2012 Substansvärde per aktie ska överstiga 300 kr. Wallenstams ledstjärnor: Soliditeten ska årligen överstiga 25%. Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet ska årligen överstiga 95%. Under perioden ska nya lägenheter färdigställas till en direktavkastning som överstiger 7%. Wallenstam ska ha en energiproduktion från förnyelsebar energi som täcker eget och kunders behov räknat på kwh månadsbehov. En fortsatt positiv utveckling av förvaltningsresultatet. EKONOMISK RAPPORTERING Bokslutskommuniké februari 2009 Årsredovisning vecka Årsstämma 21 april 2009 Delårsrapport I 6 maj 2009 Delårsrapport II 5 augusti 2009 Delårsrapport III 4 november 2009 Bokslutskommuniké februari 2010 På Wallenstams hemsida finns samlad information om Wallenstams verksamhet, ekonomisk rapportering samt pressmeddelanden. WALLENSTAM 17

18 WALLENSTAM AB ( publ ), org. nr Göteborg, Besöksadress : Kungsportsavenyen 2 Telefon , Fax ,