Wallenstam bokslutskommuniké

Transkript

1 Wallenstam bokslutskommuniké 1 januar i 31 december 2009 Hyresintäkterna för perioden ökar med 8 % till Mkr (1 250), varav de för kvartal fyra uppgår till 345 Mkr (313). Periodens resultat efter skatt ökade med 33 % och uppgår till 489 Mkr (368), varav det för kvartal fyra uppgår till 367 Mkr (293). Vinst per aktie för perioden uppgår till 8 kr (6) och för kvartal fyra till 6 kr (5). Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgår till 394 Mkr (-225) och på derivatinstrument till -86 Mkr (-78). Investeringar i fastigheter uppgår till Mkr (970), varav förvärv Mkr (220). Investeringar i vindkraft uppgår till 290 Mkr (278). Substansvärde per aktie ökar till 188 kr (176). Styrelsen föreslår en höjd utdelning till 3,25 kr per aktie (3,00). Kommentar från vd Hans Wallenstam: 2009 har varit ett mycket bra år med tanke på omvärldens turbulens, vi har förvärvat fastigheter för Mkr, samtidigt har vi haft över 500 lägenheter i produktion. Resultatet från verksamheten har fortsatt att utvecklas positivt. Vi har arbetat målmedvetet enligt vår affärsplan och lyckats med att skapa en god hyresutveckling med fortsatt hög uthyrningsgrad. Detta kombinerat med fokus på kostnaderna gör att vi ökar resultatet. Fastighetsmarknaden har stabiliserats vilket har fått en positiv effekt framför allt i bostadsbeståndet där värdena ökar. I våra kommersiella fastigheter som alla finns i attraktiva lägen är värdena i princip oförändrade. Jag känner mig trygg med att vårt genomsnittliga avkastningskrav för de kommersiella fastigheterna uppgår till cirka 7 %.

2 INNEHÅLL Bokslutskommuniké 1 januari - 31 december Koncernens resultaträkning i sammandrag 9 Koncernens balansräkning i sammandrag 10 Koncernens segment och kassaflödesanalys i sammandrag 11 Moderbolagets resultat- och balansräkning 12 Fastighetsbeståndet 13 Wallenstamaktien 15 Nyckeltal - Flerårsöversikt 16 Detta är Wallenstam 18 Definitioner 19 Bokslutskommunikén har upprättats i enlighet med IAS 34. Moderbolagets redovisningsprinciper följer årsredovisningslagen och RFR 2:2. För information om Wallenstams redovisningsprinciper, se årsredovisningen 2008 sidan 70. Redovisningsprinciperna från föregående år har inom vissa områden förändrats, se årsredovisningen 2008, sidan 72 för mer information. Informationen i denna bokslutskommuniké är sådan som Wallenstam ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 23 februari 2010 klockan 12:30 (CET). För definitioner se sista sidan i rapporten alternativt För information om Wallenstams värderingsmodell: 2 WALLENSTAM

3 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 januari 31 december 2009 VD kommenterar kvartalet Wallenstam har en god finansiell ställning och ett bra kassaflöde som gör att vi kan fortsätta vår offensiva satsning på nybyggnation och ta tillvara affärsmöjligheter. De för oss viktigaste händelserna under sista kvartalet 2009 är: Att vi förvärvat fyra kommersiella fastigheter i Göteborgs innerstad. Vi har även skrivit avtal med Sollentunahem om förvärv av drygt 450 lägenheter med planerat tillträde 1 april. I december såldes bostadsfastigheten Smaragden 20 på Kungsholmen i Stockholm till en bostadsrättsförening bildad av hyresgästerna, priset översteg Wallenstams värdering med 6 %. Våra kommersiella fastigheter har en fortsatt stabil uthyrningsgrad på 95 %. I samband med produktionsstarten av 59 lägenheter i Stärtered hade vi för första gången över 500 lägenheter i produktion samtidigt vilket är i linje med vår målsättning gällande nybyggnation. Dessutom har vi sett en positiv utveckling av aktiekursen som under året har stigit med 91 %. Resultat Resultat efter skatt uppgår till 489 Mkr (368). Resultat per aktie uppgår till 8 kr (6). Förbättringen uppgår till 33 % och beror delvis på fastighetsaffärer som har genererat ett högre driftnetto samt en positiv utveckling av jämförbart bestånd. HYRESINTÄKTER Koncernens hyresintäkter för perioden ökar till Mkr (1 250). Av hyresintäkterna utgörs 760 Mkr (688) av hyresintäkter från affärsområde Bostad och 592 Mkr (562) av hyresintäkter från affärsområde Företag. Avseende bostadsbeståndet har ökningen skapats med hjälp av standardhöjande åtgärder, färdigställd nyproduktion samt resultatet av hyresförhandlingarna. I det kommersiella beståndet har en fortsatt hög uthyrningsgrad tillsammans med hyresförhandlingar och nyuthyrning påverkat hyresintäkterna positivt. Sammantaget uppgick tillväxten i hyresintäkterna till 8 % jämfört med Uthyrningsgraden avseende yta för Wallenstams kommersiella fastigheter uppgick till 95 % vilket är i nivå med föregående år. Nettouthyrningen för det kommersiella beståndet uppgår till kvm. driftkostnader En kostnadseffektiv förvaltning gör att Wallenstam, trots avgiftsökningar, har en hög överskottsgrad. Driftkostnaderna för perioden uppgår till 471 Mkr (440), motsvarande 396 kr/kvm (386). Ökningen beror i huvudsak på ett större fastighetsbestånd men även på kallare väder och ett ökat antal lokalanpassningar. Driftnettot ökar med 9 % till 885 Mkr (810). FÖRVALTNINGS- & ADMINISTRATIONSKOSTNADER Förvaltnings- och administrationskostnader har minskat till 161 Mkr (181), trots att antalet anställda har ökat. Minskningen är en effekt av Wallenstams fokus på kostnadskontroll och arbete med att sänka de administrativa kostnaderna. Föregående års kostnader belastades med 8 Mkr för optionsprogram till personalen. övriga rörelseintäkter och -kostnader Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader uppgår netto till 18 Mkr (12) och utgörs i huvudsak av försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR fastigheter Värdeförändringar i Wallenstams bestånd uppgår till netto 394 Mkr (-225), varav realiserade värdeförändringar uppgår till 34 Mkr. Sammantaget redovisar vi ökade fastighetsvärden vilket är en effekt av en stabilare marknad där avkastningskraven sjunker inom vissa delar av bostadsbeståndet. Tillsammans med fortsatta driftnettoökningar, vilket både är en effekt av högre hyra samt fokus på driftkostnader, resulterar det i ökade värden. Avkastningskraven på kommersiella fastigheter har successivt höjts under den ekonomiskt turbulenta tiden men har nu stabiliserats. Värdeförändringen beror främst på följande faktorer: Mkr Avkastningsförändring -72 Kapitalisering av driftnettoförändring 546 Framtida investeringsbehov -211 Färdigställda projekt 97 Realiserade värdeförändringar 34 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 394 Med anledning av omklassificering av rörelsefastigheterna till förvaltningsfastigheter redovisas värdeförändringar på dessa nu under orealiserade värdeförändringar. Under motsvarande period föregående år uppgick avskrivningarna till 29 Mkr. WALLENSTAM 3

4 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Finansiella intäkter uppgår till 33 Mkr (14). Ökningen är främst en effekt av erhållen ränta på finansiell placering i värdepapper. Finansiella kostnader uppgår till 426 Mkr (429). På boksluts dagen uppgick genomsnittsräntan till 3,87 % (4,23). Wallenstam använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur samt elderivat för att hantera prisrisker i elhandeln. Avviker det överenskomna priset från marknadspris uppkommer ett teoretiskt över- respektive undervärde som redovisas över resultaträkningen. Värdeförändring av derivaten uppgår till -86 Mkr (-78), varav -132 Mkr är en effekt av avslutad säkringsredovisning, motsvarande belopp har återförts från fond i eget kapital. Orealiserad värdeförändring på övriga finansiella derivatinstrument uppgår till 53 Mkr (-85). Realiserad värdeförändring utgör -7 Mkr (7). skatt Wallenstam redovisar en skattekostnad om 168 Mkr (-445). Den aktuella skatten för inkomståret 2009 har beräknats utifrån en bolagsskatt om 26,3 %. I princip uppstår ingen skattebetalning på grund av möjligheten att göra skattemässiga avdrag och avskrivningar samt möjligheten att nyttja underskottsavdrag. TOTALRESULTAT Totalresultatet ökar till 631 Mkr (80). Den resultateffekt som uppkom pga. avslutad säkringsredovisning om 132 Mkr får ingen effekt på totalresultatet eftersom den redovisningsmässigt möts av upplösning av fond i eget kapital med motsvarande belopp. Därutöver redovisas värdeförändringar på aktieinnehav i andra bolag i totalresultatet. realiserat resultat (not 1) Wallenstams realiserade resultat, dvs. resultat exklusive orealiserade värdeförändringar och skatt, uppgår till 375 Mkr (292). Det realiserade resultatet är högre än föregående år, vilket främst åstadkommits genom ett högre driftnetto och lägre administrationskostnader. FJÄRDE kvartalet 2009 Driftnettot uppgick till 208 Mkr (188). Hyresintäkterna uppgick till 345 Mkr (313). Ökningen förklaras av hyreshöjningar, större fastighetsbestånd samt fortsatt hög uthyrningsgrad. Driftkostnaderna uppgick till 137 Mkr (125). Säsongseffekterna för Wallenstam utgörs främst av varierande driftkostnader, dessa är som högst under kvartal ett och kvartal fyra då kostnaderna för fastigheternas uppvärmning är högre. Administrationskostnaderna för perioden minskar främst med anledning av lägre kostnader för marknadsföring och externa tjänster och högre avdragsrätt för ingående moms. Värdeförändringar i fastigheter uppgick netto till 404 Mkr (-33) främst med anledning av en förbättrad marknadssituation och ökade driftnetton. Värdeförändringar i el- och räntederivat har påverkats av förändrat elpris samt ränteläge och uppgår till 13 Mkr (-72). FASTIGHETSBESTÅND GEOGRAFISK FÖRDELNING, YTA* Göteborg 55% LÄGESFÖRDELNING, YTA* Närområde 57% Helsingborg 5% * Total uthyrningsbar yta är kvm. FÖRDELNING LOKALTYP, HYRESVÄRDE Bostäder 50% Stockholm 40% Innerstad 43% Kontor 24% Butik 13% Industri/lager 3% Utbildning 4% Övrigt 6% de 10 största lokalhyresgästerna Hyresgäst yta, kvm Försäkringskassan Göteborgs Kommun Mölnlycke Health Care AB SF Bio AB Landsarkivet i Göteborg Göteborgs Universitet SCA Hygiene Products AB Törnskogen Utbildning AB Folkuniversitetet Härryda Kommun Summa Total kommersiell yta är cirka kvm. 4 WALLENSTAM

5 Wallenstams marknader Wallenstams fastighetsinnehav är koncentrerat till Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Wallenstam har ett brett utbud av bostäder, kontor och butiker i attraktiva lägen. Av Wallenstams totala fastighetsvärde utgör andelen bostäder omkring 60 %, resterande 40 % utgörs av kommersiella fastigheter. Wallenstamkoncernen äger och förvaltar cirka kvm fördelat på cirka 300 fastigheter. Bostadsmarknaden Bostadsmarknaden på de orter där Wallenstam valt att vara etablerade präglas av en omfattande efterfrågan och låg nyproduktionstakt på hyresrätter. Wallenstams bostadsbestånd utgör cirka 60 % av koncernens totala uthyrningsbara yta. Bostadsbeståndet är fullt uthyrt och endast en liten andel av lägenheterna blir lediga för uthyrning under året i samband med omflyttning. Wallenstams hyresförhandlingar under 2009 har resulterat i höjningar som i genomsnitt uppgår till 2,95 % i Stockholm, 4,40 % i Helsingborg och 3,10 % i Göteborg. Lokalmarknaden Wallenstams kommersiella bestånd är beläget i Göteborgs innerstad samt i attraktiva företagslägen. Wallenstams uthyrningsgrad avseende yta för kommersiella lokaler är fortsatt stabil och uppgår till 95 %. För Göteborgsmarknaden i genomsnitt uppgick uthyrningsgraden för fjärde kvartalet 2009 till 91,2 %, enligt Jones Lang LaSalle (JLL). Den genomsnittliga hyresnivån för Wallenstams kontorsfastigheter i Göteborg uppgår till kr/kvm (1 480). Hyresnivåerna som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer har ökat med 2 % mot föregående år, främst som en effekt av genomförda förvärv. Under året har Wallenstam hyrt ut cirka kvm kommersiell yta i Göteborgsområdet, varav nettouthyrningen uppgår till cirka kvm. Efterfrågan på lokaler är kvar på relativt bra nivåer och betalningsförmågan hos Wallenstams lokalhyresgäster är fortsatt god. Wallenstam har en god och stabil kundstruktur, vilket i kombination med fastigheternas attraktiva lägen ger en låg riskprofil. FÖRSÄLJNINGSPRIS/VÄRDERING SÅLDA FASTIGHETER MKR % 21% % % % Värdering Försäljningspris VÄRDETILLVÄXT PÅ NYPRODUKTION MKR % 34% 85% 60% 41% Anskaffningskostnad Värdering Fastighetsmarknaden Enligt Jones Lang LaSalle genomfördes fastighetstransaktioner till ett värde om cirka 40 Mdr i Sverige under Totalt sett har transaktionsvolymen minskat med 60 % jämfört med Aktiviteten och volymen tilltog avsevärt under slutet av året. Ökningen beror delvis på säsongsvariationer men flera faktorer tyder på att botten på transaktionsmarknaden verkar ha passerat och att aktiviteten fortsätter att öka. Wallenstam noterar ett stabilt intresse från hyresgäster när det gäller att ombilda sina bostäder till bostadsrätter. Förhandlingar sker löpande. Under 2009 har fyra fastig heter sålts till bostadsrättsföreningar bildade av hyresgästerna. Utöver det har två fastigheter byggts om och sålts till bostadsrättsföreningar. Samtliga försäljningar har genomförts till priser i nivå med eller strax över värdering vid föregående årsskifte. WALLENSTAM 5

6 Investeringar Fastigheter Wallenstam har under året förvärvat fastigheter för Mkr. I början av året förvärvades fem fastigheter med 556 lägenheter samt del i exploateringsfastighet i Älta utanför Stockholm. Utöver det har även tre bostadsfastigheter med totalt 172 lägenheter i Bergsjön, Göteborg, samt fyra kommersiella fastigheter i Göteborgs innerstad förvärvats. NY- och ombyggnation Wallenstam har under perioden investerat 737 Mkr (750) i ny- och ombyggnation. I slutet av året hade Wallenstam över 500 lägenheter i produktion vilket är i linje med ambitionen att producera lägenheter till och med De större pågående nyproduktionsprojekten är Henriksdalskajen och Kungsholmen i Stockholm, Stärtered i Partille samt Högsbo i Göteborg. VINDKRAFT Wallenstam har under perioden investerat 290 Mkr (278) i vindkraft. Två befintliga vindkraftsparker har kompletterats med ytterligare ett verk vardera, därutöver har vindkraftparken vid Köjkeberget i Dalarna tagits i drift. Vindkraftparken Stentjärnåsen i Jämtland sätts i provdrift i början av Wallenstams beslutade vindkraftsinvesteringar till och med rapportdatum uppgår till 49 MW:s effekt, vilket för närvarande är cirka 50 % av Wallenstams behov för att bli självförsörjande på förnybar energi på månadsbasis. Wallenstams kriterier för att investera i vindkraft är att verken ska generera en avkastning som överstiger 7 % år ett och minst 15 % i genomsnitt per år över verkets ekonomiska livslängd. Finansiell ställning LÅN Lånen uppgår per bokslutsdagen till Mkr (10 376). Den totala låneportföljen har ökat med anledning av fastighetsförvärv och projekt. Lånen har säkerställts med traditionella pantbrev samt spärrade bankmedel. I början av året tryggade Wallenstam hela finansieringen av projektet Kungsholmsporten i Stockholm. Motsvarande belopp har placerats i räntebärande papper för att användas till betalning av entreprenaden. Wallenstams belåningsgrad uppgår till 53 % (51). Av den totala låneportföljen har 55 % en räntebindningstid överstigande ett år. Lånen löper utan valutarisk. Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 29 månader (30). Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgår på bokslutsdagen till Mkr (428). Likviditeten har ökat för att på så sätt erhålla en större handlingsfrihet. På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 3,87 % (4,23). vindkraftsparker 2009 I drift effekt, MW Anders A. (Köjkeberget) 4,0 Ann-Marie S. (Tängelsbol) 1,8 Birgitta L. (Västergården) 3,6 Bengt C. (Gategården, Kvänum) 1,8 Dan C. (Rålanda) 0,8 Susan H. (Hörby) 1,4 Rose-Marie G. (Lyngby) 3,3 Summa 16,7 Under byggnation effekt, MW Rätans Digerberget 10,0 Stentjärnåsen 10,0 Lyngby 3 2,0 Summa 22,0 Under projektering effekt, MW Middagsberget 6,0 Rålanda, etapp 2 4,0 Summa 10,0 Kommande projekt effekt, MW 27 vindkraftverk 54 Vindkraftsparkerna namnges efter de anställda som har arbetat längst tid i företaget. Wallenstams behov för att bli självförsörjande på förnybar el på månadsbasis beräknas till cirka 100 MW med befintligt fastighetsbestånd. bindningstid medelräntor Skuld, Mkr Snittränta, % Andel, % < 3 mån ,66* 34 >3 mån <= 1år ,13 11 >1 år <= 2 år ,14 10 >2 år <= 3 år 600 4,45 5 >3 år <= 4 år ,96 13 >4 år <= 5 år 775 3,90 6 >5 år <= 6 år 520 3,72 4 >6 år <= 7 år 900 3,90 8 >7 år ,61 9 Summa , I lånestocken finns endast lån i SEK. * Lån med ett ränteförfall inom 3 månader har en snittränta om 1,75 %. 3,66 % innefattar effekten av swapavtal och fasträntelån som förfaller inom tremånadersperioden. EGET KAPITAL Det egna kapitalet uppgår per 31 december till Mkr (8 028), vilket motsvarar 145 kr per aktie (137). Soliditeten uppgår till 37 % (40). Det egna kapitalet har påverkats av periodens totalresultat samt utdelning och återköp. 6 WALLENSTAM

7 UPPSKJUTEN SKATT I koncernen redovisas en nettoskuld för uppskjuten skatt om Mkr. Denna består av en uppskjuten skattefordran om Mkr och en uppskjuten skatteskuld om Mkr. Uppskjuten skattefordran avser värdet av underskottsavdrag i koncernbolag. Uppskjuten skatteskuld avser skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter. SUBSTANSVÄRDE Substansvärdet beräknas till 188 kr per aktie (176), exklusive uppskjuten skatt. Wallenstam säljer fastigheter både direkt och via bolag, varför skattebelastningen kan variera. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i första hand av att utföra koncerngemensamma tjänster, därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Den totala omsättningen för perioden uppgår till 278 Mkr (301), varav hyresintäkterna utgör 70 Mkr (68). Resultat efter skatt uppgår till 545 Mkr (1 383). Periodens resultat inkluderar utdelning från dotterbolag om 490 Mkr (1 140). Investeringar i anläggningstillgångar under perioden uppgår till 36 Mkr (24). Moderbolagets lån uppgår på bokslutsdagen till Mkr (5 460). Av övriga tillgångar utgörs Mkr (7 283) av fordringar på koncernbolag. På grund av en intern omstrukturering har andelar i koncernföretag minskat med Mkr. Dessa ägs istället av andra koncernbolag. Möjligheter och risker För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Wallenstams risker beskrivs i årsredovisningen och på Wallenstam har tre kategorier av möjligheter och risker; förändring av kassaflöden, förändring av värden och övriga risker. kassaflöde Wallenstams belåningsgrad är låg och kassaflödet starkt, det i kombination med fastigheter i bra lägen, bra hyresgäster och ett fullt uthyrt bostadsbestånd ger Wallenstam en stabil grund i verksamheten. Mot bakgrund av detta bedöms risken för framtida vakanser som låg. Bostadshyresintäkterna är förhållandevis säkra och förutsägbara. En procents förändring av bostadshyresintäkterna motsvarar cirka 8 Mkr på helårsbasis. En procents förändring av uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet motsvarar en intäktsförändring om cirka 6 Mkr på helårsbasis. Wallenstams tio största lokalhyresgäster motsvarade vid årsskiftet cirka 9 % av Wallenstams totala hyresvärde. Av Wallenstams hyresintäkter kommer cirka hälften från de kommersiella fastigheterna. Under perioden har flera väsentliga kommersiella hyreskontrakt förlängts. Med ett fullt uthyrt bostadsbestånd, en hög uthyrningsgrad och god kontraktsstruktur för hyresavtal i det kommersiella beståndet samt attraktiva fastigheter i bra lägen ser Wallenstam ingen risk i kassaflödet. fastigheternas värde Wallenstam redovisar fastigheternas bedömda marknadsvärde i balansräkningen och värdefö rändringar i resultaträkningen. Fastigheternas värde är beroende av marknadens villkor och dessa förändras över tid. På bokslutsdagen uppgår det bedömda marknadsvärdet till Mkr. En prisförändring på +/-10 % motsvarar ett förändrat substansvärde på cirka 36 kr/aktie. I rådande konjunktur har fastighetens läge en allt större betydelse för värdet. Ett attraktivt fastighetsbestånd minskar risken för hyresbortfall och värdenedgång. Wallenstam verkar på orter där det råder stor bostadsbrist. Cirka 60 % av fastighetsbeståndet är bostäder, dessa ligger i attraktiva lägen i Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Wallenstams kommersiella fastigheter ligger i bra lägen i Göteborg. Direktavkastningskraven för värderingen av Wallenstams kommersiella fastigheter uppgår i genomsnitt till 6,9 % och för bostadsfastigheterna till 4,4 %. Fastighetsbeståndets struktur och fastigheternas attraktiva lägen samt en hög uthyrningsgrad i det kommer siella beståndet gör sammantaget att Wallenstams riskprofil är låg. För mer information om Wallenstams värderingsmodell se finansiering Räntekostnaden är Wallenstams enskilt största kostnadspost och förutsättningarna på räntemarknaden kan förändras snabbt. Reporäntan har sänkts vid ett flertal tillfällen under 2009 och räntenivåerna på rörliga räntor är nu rekordlåga. Kreditgivarnas prissättning (marginaler) har nått en högre nivå 2009 jämfört med Under andra halvåret 2009 har dock en viss tillbakagång skett, samtidigt som likviditeten i marknaden i hög utsträckning återvänt. Wallenstams finanspolicy reglerar förhållandet mellan andelen rörliga respektive bundna lån i låneportföljen. För att minimera refinansieringsrisken reglerar finanspolicyn även fördelningen mellan antalet långivare samt förfallostrukturen på låneportföljen. Wallenstam arbetar aktivt både med ränteoch kapitalbindning för att uppnå en över tiden bra genomsnittlig räntenivå på låneportföljen och låg refinansieringsrisk för verksamheten. Kapitalbindningstiden bedöms efter prissättning samt refinansieringsrisken allmänt på kapitalmarknaden och för Wallenstam i synnerhet. Wallenstam arbetar inte med covenantsavtal utan har traditionella lån med säkerhet i fastigheter. Finansiering av vindkraftsparker säkerställs genom överlåtelse av arrendeavtal samt pantsättning av aktier i vindkraftsbolag. Wallenstam är tryggt både avseende refinansiering och pris. WALLENSTAM 7

8 Wallenstam har valt att arbeta till största delen med räntederivat vilket är ett flexibelt och kostnads effektivt sätt att förlänga lån med kort räntebindning. För att minimera valutaexponeringen får lån i utländsk valuta endast tas upp under förutsättning att de vid upplåningstillfället säkras på sådant sätt att valutarisken minimeras. Wallenstam har idag inga lån i utländsk valuta. Inköp av vindkraftverk sker i utländsk valuta (EUR). Wallenstam arbetar med terminssäkring av inköp för att minimera kursrisker och för att säkerställa kalkylkursen. skattefri kapitalvinst Från och med 1 januari 2010 beskattas kapitalvinster på andelar i handelsbolag på samma sätt som för övriga näringsbetingade andelar. Om andelen har en negativ justerad anskaffningsutgift ska ett belopp motsvarande den negativa justerade anskaffningsutgiften tas upp som intäkt. För bolag i Wallenstamkoncernen bedöms detta ej uppgå till väsentliga belopp. Skatteärende Skatteverket har beslutat att upptaxera ett bolag inom Wallenstamkoncernen till följd av andelsförsäljningar under 2006 och 2007 som enligt Skatteverkets uppfattning inte omfattas av reglerna om skattefrihet vid försäljning av så kallade näringsbetingade andelar. Den sammanlagda upptaxeringen uppgår till Mkr innebärande ett skattekrav om 412 Mkr. Skatteverkets beslut har överklagats och anstånd har beviljats med betalning av den tillkommande skatten. Det är Wallenstams bestämda uppfattning att försäljningarna redovisats och deklarerats enligt gällande regelverk varför ingen reservering görs i Wallenstams balansräkning. Wallenstams uppfattning delas av externa jurister som analyserat försäljningarna och Skatteverkets argumentation. Wallenstam räknar med att ärendena kommer att avgöras tidigast inom ett par år. Wallenstamaktien Wallenstams B-aktie är noterad på Nasdaq OMX Stockholm, Mid Cap-listan. Under 2009 ökade Stockholmsbörsens OMXS-index (SAX) med 47 % och Carnegie fastighetsindex med 26 %. Wallenstams aktie har under 2009 ökat med 91 %. Årets högsta betalkurs var 129,50 kr och lägsta 63,00 kr. Vid periodens slut var Wallenstams aktiekurs 128,75 kr (67,50). Totalt omsattes cirka 13 miljoner Wallenstamaktier (10) till ett värde av Mkr (1 024). Under 2009 gjordes avslut i aktien med en genomsnittlig omsättning av cirka aktier (41 000) per dag. Vid utgången av året uppgick Wallenstams börsvärde till Mkr (3 983) beräknat på antalet registrerade aktier. Substansvärde per aktie beräknas till 188 kr (176). Eget kapital per aktie beräknas till 145 kr (137). Wallenstam har mandat från stämman att genomföra återköp. Under 2009 har aktier återköpts till en genomsnittskurs om 120,41 kr. Sedan Wallenstam startade återköp av aktier, augusti 2000, har aktier motsvarande cirka 35 % av det ursprungliga antalet återköpts. Utdelning Mot bakgrund av Wallenstams starka finansiella ställning föreslår styrelsen en höjd utdelning om 3,25 kr per aktie (3,00), vilket motsvarar en direktavkastning på 2,5 %. Styrelsens grundprincip och Wallenstams utdelningspolicy föreskriver att det redovisade resultatet i första hand ska återinvesteras i rörelsen för en fortsatt utveckling och en ökad substanstillväxt i bolaget. Vid bedömning av utdelningens storlek ska hänsyn tas till bolagets investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställning i övrigt samt bolagets framtida utveckling. Det utdelningsbara beloppet kan dock aldrig överstiga realiserat resultat efter skatt. Styrelsens arbete Wallenstams styrelse består av fem ledamöter. Under 2009 har styrelsen haft sex protokollförda möten utöver löpande kontakter. Styrelsens viktigaste uppgift är att fatta beslut i strategiska frågor. Generellt gäller att styrelsen behandlar frågor av väsentlig betydelse för koncernen. Huvudfrågorna under året har varit fastighetsaffärer, satsningen på nybyggnation och förnybar energi. Under 2009 genomfördes också en utvärdering av styrelsens arbete. Arbetet bedöms fungera mycket väl. Efter rapportperiodens utgång Wallenstams satsning på förnybar energi fortsätter. Avtal om investering i elva vindkraftverk har tecknats. Dessa ska uppföras i Gästrikland, Bohuslän och Skåne. Tio av de elva verken ingår som en del i det avropsavtal som tecknats med Enercon sen tidigare. Utöver det har Wallenstam köpt drygt 90 % av Hökensås kraft HB som äger Domneåns kraftstationer i Bankeryd, Småland samt ett vindkraftverk i Torseröd, Bohuslän. Framtid Wallenstams styrelse har fastställt en affärsplan som löper till och med 2012 och Wallenstams mål är att uppnå ett substansvärde per aktie som ska överstiga 300 kr Wallenstam planerar för ett ambitiöst nyproduktionsprogram av bostäder och då framför allt hyresrätter. Värdetillväxten i bolagets nybyggnationer har under de senaste åren i genomsnitt överstigit 50 %, vilket har möjliggjorts av en effektiv byggprocess och väl valda lägen. Wallenstam fortsätter utveckla sina bostadsområden med fokus på hållbarhet. Utöver det planeras även för fortsatta investeringar i förnybar energi. Wallenstams valda strategi med ett attraktivt fastighetsbestånd som är koncentrerat till Stockholm, Göteborg och Helsingborg är en trygg plattform det ger en stabil grund för framtida tillväxt. 8 WALLENSTAM

9 Koncernens resultaträkning i sammandrag Mkr jan dec jan dec okt-dec okt-dec Hyresintäkter 1 355, ,3 345,0 313,4 Driftkostnader -471,0-440,1-136,6-125,2 Förvaltnings- och administrationskostnader -160,9-180,8-43,8-50,6 Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader 18,1 12,1 4,9 0,4 Värdeförändring fastigheter 394,4-225,3 403,7-33,2 Rörelseresultat 1 136,2 416,1 573,2 104,8 Finansiella intäkter 33,2 13,7 7,7 3,3 Finansiella kostnader -426,2-428,9-104,0-117,2 Värdeförändring derivatinstrument -86,1-77,5 13,1-71,6 Resultat före skatt (Not 1) 657,1-76,6 490,0-80,7 Skatt -168,1 444,9-122,7 373,3 Resultat efter skatt 489,0 368,3 367,3 292,6 Övrigt totalresultat Värdejustering säkringsredovisade 151,6-338,7 4,6-313,7 finansiella derivatinstrument Värdejustering aktier 41,5-52,2-6,9 27,0 Omräkningsdifferens ,2-2,8 Skatt hänförlig till övrigt totalresultat -50,8 102,8 0,6 74,5 Totalresultat 631,3 80,2 365,4 77,6 Resultat efter skatt per aktie, inga utspädningseffekter förekommer 8,4 6,3 6,3 5,0 not 1. fördelning av resultat Mkr jan dec jan dec okt-dec okt-dec Hyresintäkter 1 355, ,3 345,0 313,4 Driftkostnader -471,0-440,1-136,6-125,2 Driftnetto 884,6 810,2 208,4 188,2 Förvaltnings- och administrationskostnader -138,8-160,6-37,1-45,6 Finansnetto -400,0-408,2-102,9-115,4 Förvaltningsresultat 345,8 241,4 68,4 27,2 Försäljningsresultat bostäder 16,9 13,9 4,6 3,9 Försäljningsresultat fastigheter 33,6 59,1 17,3 10,1 Administrationskostnader -22,1-20,2-6,7-5,0 Transaktionsresultat 28,4 52,8 15,2 9,0 Övriga intäkter och kostnader 1,2-1,8 0,3-3,5 Realiserat resultat 375,4 292,3 83,9 32,7 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 360,8-284,5 386,4-43,3 Orealiserade värdeförändringar derivatinstrument -79,1-84,5 19,7-70,1 Värdeförändringsresultat 281,7-369,0 406,1-113,4 Resultat före skatt 657,1-76,6 490,0-80,7 WALLENSTAM 9

10 Koncernens balansräkning i sammandrag Mkr Tillgångar Fastigheter Vindkraftverk Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Finansiella derivatinstrument 16 4 Omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Uppskjuten skatt Räntebärande skulder Finansiella derivatinstrument Ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder Eget kapital är i sin helhet hänförligt till aktieägarna i moderbolaget. Förändring eget kapital i sammandrag aktiekapital Övrigt till- Andra Balanserad Summa Mkr skjutet kapital reserver vinst eget kapital Ingående eget kapital Totalresultat Nedsättning av aktiekapital Utdelning Återköp egna aktier Utgående eget kapital Totalresultat Utdelning Återköp egna aktier Utgående eget kapital WALLENSTAM

11 Redovisning av segment /affärsområde i sammandrag Mkr jan dec jan dec okt-dec okt-dec Verksamhetsomsättning Hyresintäkter och övriga intäkter Bostad 866,9 771,9 246,6 190,6 Hyresintäkter och övriga intäkter Företag 591,7 563,2 150,1 140,4 Hyresintäkter och övriga intäkter Övrigt 173,5 37,1 49,5 8,7 Försäljningsintäkter fastigheter Bostad 511,3 485,8 270,2 127,0 Försäljningsintäkter fastigheter Företag - 184,5 - - Försäljningsintäkter fastigheter Övrigt - 0,0 - - Koncerneliminering -136,0-22,1-39,2-5,3 Summa intäkter 2 007, ,4 677,2 461,4 Rörelseresultat Bostad 1 038,9 575,1 503,9 175,2 Företag 213,7-109,1 166,1-34,9 Övrigt -116,4-49,9-96,8-35,5 Summa rörelseresultat 1 136,2 416,1 573,2 104,8 Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Mkr jan dec jan dec okt-dec okt-dec Rörelseresultat Justeringsposter ej kassaflödespåverkande Erhållna räntor Betalda räntor Betald skatt Kassaflöde före förändring av rörelsekapital Förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringar/Försäljningar Investering i fastigheter Investering i vindkraftverk/ materiella anläggningstillgångar Försäljning av fastigheter/ materiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamhet Finansiering Upptagna långfristiga skulder Amortering långfristiga skulder Utbetald utdelning Återköp egna aktier Investering av finansiella anläggningstillgångar Försäljning av finansiella anläggningstillgångar Förändring långfristiga fordringar anläggningstillgångar Kassaflöde från finansieringsverksamheten Förändring av likvida medel Kassa, bank vid periodens början Periodens kassaflöde Kassa, bank vid periodens slut Outnyttjad checkkredit vid periodens slut Disponibel likviditet WALLENSTAM 11

12 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Mkr jan dec jan-dec Intäkter 278,2 300,9 Kostnader -245,5-267,6 Finansnetto 537, ,4 Resultat före skatt 570, ,7 Skatt -24,8 199,1 Resultat efter skatt 545, ,8 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Mkr Fastigheter Andelar i koncernföretag Övriga tillgångar Kassa och bank Summa tillgångar Eget kapital Räntebärande skulder Räntebärande skulder till koncernföretag Övriga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser WALLENSTAM

13 fastighetsbeståndet Fastighetsinnehavets struktur per industri/ Uthyrningsbar yta, kvm Bostäder Kontor Butik Lager Utbildning Övrigt Totalt Stockholm % Göteborg % Helsingborg % Totalt % 20 % 7 % 7 % 3% 6 % Fastigheter i nyproduktion avkastningskrav pågående nyproduktion, Fastighetsbeteckning kvm antal / lgh Göteborg Stärtered Stockholm Kungsholmsporten avkastnings- Fastighetstyp ort krav, % Bostäder Göteborg 3,5-6,5 Bostäder Stockholm 3,5-6,0 Bostäder Helsingborg 3,5-6,5 Kommersiella fastigheter 5,25-10,0 Genomsnittligt avkastningskrav kommersiellt bestånd 6,9 Summa fastighetsbeståndets förändring B bokfört värde, Mkr kvm Fastighetsbestånd 1 januari * + Förvärv Byggnationer Försäljningar Orealiserad värdeförändring netto 361 Fastighetsbestånd 31 dec * justerad för rivna byggnader WALLENSTAM 13

14 Fastighetsförsäljningar under 2009 byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Göteborg Olskroken 11:27 Svangatan 1-3, Övre Olskroksgatan / Helsingborg Springposten 6 Norra Storgatan / Stockholm Mastkorgen 8 Fågelsångsvägen Oljan 27 Sågargatan Pennteckningen 3 Gullmarsvägen Smaragden 20 Kungsklippan 11-15, Parmmätargatan / Totalt fastighetsförvärv under 2009 byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Göteborg Bergsjön 14:3 Stjärnbildsgatan / Bergsjön 14:4 Stjärnbildsgatan / Bergsjön 14:5 Stjärnbildsgatan / Heden 37:4 Skånegatan Inom Vallgraven 6:1 Kungsportsplatsen Lorensberg 56:8 Kungsportsavenyen Lorensbergsgatan Engelbrektsgatan / Helsingborg Vildvinet 1 Tågagatan / Stockholm Älta 19:1 oxelvägen Älta 24:2 oxelvägen Älta 24:3 oxelvägen Älta 25:1 oxelvägen Älta 27:3 Ältavägen Totalt färdigställd nybyggnation under 2009 byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Göteborg Järnbrott 195:1 Högsbogatan 21, 23, Skärgårdsbåten 2 Fendergatan 2, 4, Totalt WALLENSTAM

15 Wallenstamaktien KURSUTVECKLING BÖRSKURS - SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE B-aktien OMX Stockholm_PI Carnegie Real Estate Index KR NASDAQ OMX Substansvärde per aktie Börskurs 2009 Aktieägarinnehav a-aktier b-aktier Kapital, % Röster, % Hans Wallenstam med bolag och familj ,39 58,12 Familjen Agneta Wallenstam ,08 4,31 Familjen Anders Berntsson ,82 3,10 Familjen Henrik Wiman ,92 2,09 Bengt Norman med bolag ,78 2,01 AMF - Försäkring och fonder ,39 1,81 Familjen U Wallenstam ,49 1,32 Livförsäkringsaktiebolaget Skandia ,26 1,20 Familjen Brandström med bolag ,97 1,05 Christian Wallenstam Berntsson ,55 0,83 Övriga ägare ,15 23,52 Totalt Återköpta egna aktier ,20 0,64 Registrerade aktier Totalt registrerade ,00 100,00 Summa utestående aktier Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 37 procent av innehavet och cirka 26 procent av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 5 procent av innehavet och cirka 3 procent av rösterna. Källa: Euroclear Sweden AB WALLENSTAM 15

16 NYCKELTAl - FLERÅRSÖVERSIKT dec 30 sept 30 juni 31 mars 31 dec 30 sep 30 juni 31 mars 31 dec Hyresintäkter, Mkr Driftnetto, Mkr Överskottsgrad, % Resultat efter skatt, Mkr Räntabilitet på eget kapital, % Räntabilitet på totalt kapital, % Fastigheternas värde, Mkr Fastigheternas direktavkastning, % Fastigheternas totalavkastning, % Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 1,9 1,9 1,7 1,6 1,8 1,7 1,5 2,6 Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 3,87 3,96 4,02 3,90 4,23 5,28 4,42 4,45 4,26 Genomsnittlig räntebindningstid, månad Soliditet, % Eget kapital, Mkr Börsvärde, Mkr Antal kvm (tusental) Uthyrningsgrad - yta, % Antal anställda Data per aktie Resultat efter skatt, kr 8,4 2,1 1,7 0,5 6,3 1,3 3,3 1,6 16,5 P/E tal, ggr 15,4 15,7 17,2 13,2 10,8 11,4 8,1 8,0 7,3 Kassaflöde, kr 7,2 6,9 6,6 7,4 4,0 1,2 1,3 1,4-1,7 Eget kapital, kr Substansvärde, kr Börskurs, kr 128,75 110,75 79,50 68,25 67,50 86,50 104,50 120,50 120,50 Antal aktier i tusental vid periodens utgång Antal aktier i tusental, genomsnitt Resultatet baseras på genomsnittligt antal utestående aktier, övriga nyckeltal baseras på antal aktier vid periodens utgång. 16 WALLENSTAM

17 Rapportens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att bokslutskommunikén ger en rättvisande översikt av moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Göteborg 23 februari 2010 Christer Villard Styrelseordförande Ulrica Messing Styrelseledamot Marianne Lervik-Nivert Vice ordförande ErikÅsbrink Styrelseledamot Anders Berntsson Styrelseledamot Hans Wallenstam Verkställande Direktör WALLENSTAM 17

18 Detta är Wallenstam Wallenstam grundades Wallenstam bygger, utvecklar och förvaltar fastigheter för hållbart boende och företagande i Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Ägandet fokuseras på bostadsfastigheter samt i Göteborg även på kommersiella fastigheter. Wallenstam äger totalt cirka 300 fastigheter och förvaltar drygt bostäder och lokaler. Av fastighetsvärdet utgörs cirka 60 % av bostadsfastigheter. Wallenstam har också en omfattande projektportfölj för nyproduktion av bostäder och kommersiella lokaler. Wallenstam driver en vindkraftssatsning med målet att 2012 vara helt självförsörjande på fönybar energi på månadsbasis. Det ger möjligheten att täcka såväl eget som kunders behov med förnybar el. Koncernen omsätter cirka 1,4 miljarder kronor i hyror och har ett fas tighetsvärde om cirka 21 miljarder kronor. Wallenstams B-aktier är noterade på Nasqaq OMX Stockholm, Mid cap-listan. Börsvärdet uppgår till drygt 7 miljarder kronor. Affärsidé Att köpa, bygga, utveckla samt sälja fastigheter i utvalda storstadsregioner med långsiktig hållbarhet för människor och företag. Affärsprocess Grunden i Wallenstams affärsverksamhet är hållbar fastighetsförvaltning. Wallenstam köper och bygger fastigheter för människor och företag utifrån behoven från kunder, samhälle och aktieägare. Fastigheterna utvecklas och förvaltas på ett hållbart och lönsamt sätt vilket skapar värdetillväxt. Resultatet återinvesteras och utvecklar verksamheten vidare. Genom utdelning får aktieägare del av resultatet. VERKSAMHET OCH ORGANISATION Wallenstamkoncernen har cirka 160 anställda. Huvudkontoret är beläget i Göteborg. Wallenstam är organiserat i två affärsområden: Bostad respektive Företag. Staber inom administration, ekonomi, finans med flera stöttar de affärsdrivande enheterna medan stab utveckling ansvarar för ny- och ombyggnation av fastigheter samt utveckling av vindkraftsprojekt. Affärsområde Bostads verksamhet bedrivs i tre regioner: Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Bostad förvaltar drygt lägenheter. Affärsområde Företags verksamhet bedrivs i Göteborg. Företag förvaltar lokalkontrakt som utgörs av kontor, citybutiker, skolor, industrilokaler och lager. Mål för verksamheten 2012 Substansvärde per aktie ska överstiga 300 kr. Wallenstams ledstjärnor: Soliditeten ska årligen överstiga 25 %. Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet ska årligen överstiga 95 %. Under perioden ska nya lägenheter produceras till en direktavkastning som överstiger 7 %. Wallenstam ska ha en energiproduktion från förnybar energi som täcker eget och kunders behov räknat på kwh månadsbehov. En fortsatt positiv utveckling av verksamhetsresultatet. Ekonomisk rapportering Årsredovisning prel. 31 mars 2010 Delårsrapport I 28 april 2010 Årsstämma 28 april 2010 Delårsrapport II 11 augusti 2010 Delårsrapport III 10 november 2010 Bokslutskommuniké februari 2011 Årsstämman hålls kl den 28 april på Wallenstams huvudkontor Kungsportsavenyen 2, Göteborg. På Wallenstams hemsida finns samlad information om Wallenstams verksamhet, ekonomisk rapportering samt pressmeddelanden. 18 WALLENSTAM

19 Definitioner Aktiens direktavkastning Aktieutdelning i procent av börskursen vid årets slut. Aktiens totalavkastning Aktiens kursutveckling under året inklusive utdelning, dividerat med börskurs vid årets början. Belåningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till balansomslutning. Driftnetto Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgälder och fastighetsskatt. Fastigheternas direktavkastning Driftnetto i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde. Fastigheternas totalavkastning Driftnetto plus/minus orealiserad värdeförändring fastigheter i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde. Fastigheternas redovisade värde Fastighetsbeståndets bedömda marknadsvärde enligt en internt utförd värdering. Förvaltningsresultat Driftnetto med tillägg av förvaltnings- och administrationskostnader och finansnetto. Kassaflöde per aktie Periodens förändring av likvida medel i förhållande till genomsnittligt antal utomstående aktier. Orealiserad värdeförändring fastigheter Resultat av förändring av bedömt marknadsvärde från årets början till rapportperiodens utgång. P/E-tal Börskurs vid årets slut, i förhållande till resultat efter skatt per aktie, för den senast löpande tolvmånadersperioden. Realiserad värdeförändring fastigheter Resultat av intäkter från årets fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas bedömda marknadsvärde vid årets början. Resultat efter skatt per aktie Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. Resultat fastighetsrörelsen Resultat av intäkter från fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas bedömda marknadsvärde vid årets början, värdeförändring förvaltningsfastigheter och administrativa kostnader hänförliga till fastighetsförsäljningar. Räntabilitet på eget kapital Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Räntabilitet på totalt kapital Resultat före skatt med tillägg av räntekostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Räntetäckningsgrad Rörelseresultat exklusive orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter i förhållande till finansiella intäkter och kostnader. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning vid periodens utgång. Substansvärde Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatteskuld. Totalresultat Resultat efter skatt inklusive eget kapitaltransaktioner efter skatt som inte är transaktioner med ägare. Uthyrningsgrad - yta Uthyrd yta i förhållande till total yta. Verksamhetsresultat Realiserat resultat exklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Överskottsgrad Driftnetto i procent av hyresintäkterna. Realiserat resultat Resultat före skatt exklusive orealiserade värdeförändringar. Realiserat resultat efter skatt Beräkningsunderlag för utdelning. Realiserat resultat efter schablonskatt 26,3 %. WALLENSTAM 19

20 20 WALLENSTAM Wallenstam AB ( publ ), org. nr Göteborg, Besöksadress : Kungsportsavenyen 2 Telefon , Fax ,