Wallenstam delårsrapport

Transkript

1 Wallenstam delårsrapport 1 januari 30 juni Hyresintäkterna ökar med 7 % till 761 Mkr (711). Periodens resultat efter skatt uppgår till 230 Mkr (784). Vinst per aktie uppgår till 1 kr (4). Värdeförändringar på fastigheter uppgår till 146 Mkr (1 063) och på derivat instrument till 12 Mkr (-166). Investeringar i fastigheter uppgår till Mkr (2 100), varav förvärv utgör Mkr (1 053). Investeringar i vind- och vattenkraft uppgår till 123 Mkr (457). Substansvärde per aktie uppgår till 76 kr (75). Kommentar från vd Hans Wallenstam: Vi gör ett bra resultat med ökade hyresintäkter, förbättrat driftnetto och ett oförändrat förvaltningsresultat trots högre räntekostnader. Värdeförändringarna på fastigheter är lägre än föregående år vilket påverkar resultat efter skatt men vår löpande verksamhet utvecklas bra och helt enligt plan. Vi fortsätter att utveckla vårt fastighetsbestånd både genom nybyggnation av energieffektiva lägenheter och intressanta fastighetsförvärv. Vi tror på en fortsatt positiv utveckling av den kommersiella marknaden i Göteborg och har under andra kvartalet tecknat avtal om förvärv av ytterligare fem innerstadsfastigheter. koncernens utveckling i sammandrag april-juni april-juni / juli-juni jan-dec Hyresintäkter, Mkr Förvaltningsresultat, Mkr Resultat efter skatt, Mkr Totalresultat, Mkr Investeringar, Mkr Resultat per aktie, kr 1,3 4,5 0,4 4,3 5,9 9,1 Nyckeltal per aktie har omräknats efter genomförd split 3:1.

2 INNEHÅLL Delårsrapport 1 januari 30 juni 3 Rapport över totalresultat, koncernen 8 Rapport över finansiell ställning, koncernen 9 Rapport över segment 10 Rapport över kassaflöde, koncernen 11 Resultat- och balansräkning, moderbolaget 12 Fastighetsbeståndet 13 Wallenstamaktien 15 Nyckeltal - flerårsöversikt och kvartalsöversikt 16 Detta är Wallenstam 17 Definitioner och ordlista 18 Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34. Moderbolagets redovisningsprinciper följer årsredovisningslagen och RFR 2. För information om Wallenstams redovisningsprinciper, se årsredovisningen sidan 62. Informationen i denna delårsrapport är sådan som Wallenstam ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 10 augusti klockan 08:00 (CET). Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. För definitioner etc. se sista sidan i rapporten alternativt 2 WALLENSTAM

3 delårsrapport 1 januari 30 juni VD kommenterar kvartalet Viktiga händelser för Wallenstam andra kvartalet är att: Aktiespliten med villkor 3:1 har genomförts. Nybyggnationen av 104 lägenheter i Mölnlycke centrum har påbörjats och beräknas bli färdigställd årsskiftet 2012/2013. Den 30 juni tillträdde vi sju kommersiella innerstadsfastigheter på kvm i Göteborg. Samma datum sålde vi fastigheten Göteborg Olivedal 7:4 för 60 Mkr, drygt 20 % över värdering. Vi har tecknat avtal om förvärv av fem kommersiella innerstadsfastigheter i Göteborg med tillträde 1 september. Vi har tecknat avtal om försäljning av fem fastigheter med drygt lägenheter i Husby och fastigheten Ormängen 3 i Stockholm. Vi har överklagat förvaltningsrätttens dom i pågående skatteärende. ANDRA KVARTALET I SAMMANDRAG Under andra kvartalet uppgick hyresintäkterna till 385 Mkr (359). Ökningen förklaras främst av större fastighetsbestånd, fortsatt hög uthyrningsgrad och genomförda hyresförhandlingar. Driftkostnaderna uppgick till 120 Mkr (117), vilket även det är en effekt av ett större bestånd. Driftnettot ökade till 264 Mkr (242). Kvartalets värdeförändringar på fastigheter uppgick netto till 108 Mkr (966), avkastningskraven är oförändrade och förändringen är främst en effekt av förbättrade driftnetton. Värdeförändringen på räntederivat uppgick till -87 Mkr (-21). Resultat 1 januari - 30 juni Resultat efter skatt uppgår till 230 Mkr (784), vilket motsvarar ett resultat per aktie om 1,3 kr (4,5). Fastighetsmarknaden stabiliserades under föregående år då även fastighetsvärden återhämtades. Periodens värdeförändring på fastigheter uppgick netto till 146 Mkr (1 063). Värdeförändringar på derivatinstrument har påverkat resultatet med 12 Mkr (-166). Totalresultatet, som även redovisar värdejusteringar av elcertifikat och valutaterminer, uppgår till 260 Mkr (858). HYRESINTÄKTER Koncernens hyresintäkter (nettoomsättning) för perioden ökar till 761 Mkr (711). Av hyresintäkterna utgörs 480 Mkr (448) av hyresintäkter från region Göteborg/Skåne och 279 Mkr (261) av hyresintäkter från region Stockholm. Hyresökningarna i bostadsbeståndet är främst en effekt av föregående års förvärv och färdigställda projekt samt hyreshöjningar i befintligt bestånd. Årets hyresförhandlingar för koncernens bostadsfastigheter resulterade i en genomsnittlig höjning på 2,3 % i Stockholm, 2,1 % i Göteborg och 3,9 % i Helsingborg. I det kommersiella beståndet har en fortsatt hög uthyrningsgrad tillsammans med hyresförhandlingar och nyuthyrningar påverkat hyresintäkterna positivt. driftkostnader Driftkostnaderna för perioden uppgår till 280 Mkr (270), de ökar främst som en effekt av ett större fastighetsbestånd. Driftnettot för perioden uppgår till 481 Mkr (441). FÖRVALTNINGS- & ADMINISTRATIONSKOSTNADER Förvaltnings- och administrationskostnader uppgår till 108 Mkr (94), kostnadsökningen är huvudsakligen en effekt av att aktiekursen har gått upp, därav har kostnaden för Wallenstams syntetiska optionsprogram ökat. Programmet löper fram till och med juni 2013 och innebär vid ett maximalt utfall en beräknad total kostnad om 83 Mkr för bolaget. Hittills har cirka 29 Mkr skuldförts, varav 10 Mkr (1) har belastat resultatet. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR fastigheter Värdeförändringar i Wallenstams fastighetsbestånd uppgår till netto 146 Mkr (1 063). Värdeökningen är främst en effekt av högre driftnetton, omvärdering av projektfastigheter och fastigheter som har kontrakterats för försäljning efter periodens utgång. Mkr Q2 Q2 Avkastningsförändring Kapitalisering av driftnettoförändring Framtida investeringsbehov Färdigställda projekt 30 - Omvärdering fastigheter kontrakterade för fsg 24 - Realiserade värdeförändringar Värdeförändringar förvaltningsfastigheter FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Finansiella intäkter uppgår till 15 Mkr (14) och finansiella kostnader till 251 Mkr (218). Wallenstam använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur samt elderivat för att hantera prisrisker i elhandeln. Avviker det överenskomna priset från marknadspris så redovisas denna värdeförändring över resultaträkningen. Värdeförändringar på derivatinstrument har påverkats positivt av höjda marknadsräntor och uppgår till 12 Mkr (-166), varav 11 Mkr (-169) är en orealiserad värdeförändring. Värdeförändring på säkringsredovisade derivatinstrument, elcertifikat och valutaterminer redovisas i övrigt totalresultat. WALLENSTAM 3

4 skatt Wallenstam redovisar en skattekostnad på 83 Mkr (266). Skattesatsen varierar som en effekt av periodens redovisade skattefria intäkter respektive ej avdragsgilla kostnader. Nyttjande av underskottsavdrag medför att det i princip inte uppkommer någon aktuell skatt (dvs ingen skattebetalning) och således består koncernens skattekostnad främst av uppskjuten skattekostnad. GEOGRAFISK FÖRDELNING, YTA Helsingborg 5% Stockholm 40% Göteborg 55% säsongseffekter Säsongseffekterna för Wallenstam utgörs främst av varierande driftkostnader, dessa är som högst under kvartal ett och kvartal fyra då kostnaderna för fastigheternas uppvärmning och fastighetsskötsel är högre. Satsningen på egen produktion av förnybar energi gör att dessa kostnader på sikt förväntas minska. Wallenstams marknader Wallenstams fastighetsinnehav är koncentrerat till Stockholm, Göteborg och Helsingborg och består främst av bostäder, kontor och butiker om totalt kvm i attraktiva lägen. Bostadsmarknaden Bostadsmarknaden på de orter där Wallenstam valt att vara etablerat präglas av en omfattande efterfrågan och låg nyproduktionstakt på hyresrätter. Wallenstams bostadsbestånd, som omfattar cirka lägenheter. Bostadsbeståndet är fullt uthyrt och endast en liten andel av lägenheterna blir lediga för uthyrning under året i samband med omflyttning. Lokalmarknaden Wallenstams kommersiella fastighetsbestånd är främst beläget i Göteborgs innerstad samt i attraktiva företagslägen. Uthyrningsgraden är stabil och uppgår till cirka 95 % (96 ). Uthyrningsgraden har påverkats av fastighetsförvärvet som vi tillträdde på bokslutsdagen då dessa fastigheter i dagsläget har en högre vakansgrad än vårt övriga kommersiella bestånd i Göteborg. För Göteborgsmarknaden i genomsnitt uppgick uthyrningsgraden för kontorslokaler i de mest centrala delarna till 95 %, enligt Jones Lang LaSalle (JLL). Betalningsförmågan och kundstrukturen hos Wallenstams lokalhyresgäster är god. I kombination med fastigheternas attraktiva lägen ger det en låg riskprofil. FÖRDELNING LOKALTYP, HYRESVÄRDE VÄRDERING/FÖRSÄLJNINGSPRIS SÅLDA FASTIGHETER MKR Industri/ lager 3% Utbildning 4% Butik 13% Kontor 24% % Övrigt 6% Bostäder 50% de 10 största lokalhyresgästerna Hyresgäst Yta, kvm Göteborgs Kommun Försäkringskassan Mölnlycke Health Care AB SF Bio AB Landsarkivet i Göteborg SCA Hygiene Products AB Göteborgs Universitet Folkuniversitetet Ernst & Young Härryda Kommun Summa Total kommersiell yta i Göteborg är cirka kvm. Fastighetsmarknaden Den totala transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden uppgick till 29 miljarder kronor under det andra kvartalet, enligt fastighetskonsulten Jones Lang LaSalles bedömning. Det motsvarar en ökning med 36 % jämfört med föregående kvartal och 4 % jämfört med samma period. Wallenstam har under perioden tillträtt kvm kommersiell yta i Göteborg samt förvärvat ytterligare fem centrala fastigheter som tillträds den 1 september. När det gäller ombildningar av bostadsfastigheter till bostadsrätter är intresset fortsatt stort bland våra hyresgäster % % % 25% Värdering Försäljningspris 4 WALLENSTAM

5 Investeringar Fastigheter Under perioden har vi investerat Mkr (2 100) i fastigheter, varav förvärv uppgår till Mkr (1 053) och ny- och ombyggnation till 548 Mkr (1 047). Totalt sett omfattar förvärven cirka kvadratmeter i centrala Göteborg och Mölnlycke. De större nu pågående nyproduktionsprojekten är Kungsholmsporten, Södra Strandparken och Poseidons Gränd i Stockholm samt Mölnlycke Centrum i Göteborg, se sid 14. VIND- och vattenkraft Under har vi investerat 123 Mkr (457) i vind- och vattenkraft. De beslutade investeringarna till och med rapportdatum uppgår till 78 MW:s effekt, vilket motsvarar cirka 75 % av Wallenstams nuvarande behov för att bli självförsörjande på förnybar energi på månadsbasis. Finansiell ställning LÅN Wallenstams låneportfölj uppgår till Mkr (13 460) och innefattar investeringar i pågående projekt om cirka 850 Mkr, externa lån i färdigställda vindkraftsparker om 480 Mkr, resterande avser finansiering av förvaltningsfastigheter. Lånen har säkerställts med traditionella pantbrev i fastigheter och vindkraftverk samt spärrade bankmedel. Wallenstams belåningsgrad uppgår till 54 % (51). Av den totala låneportföljen har 45 % en räntebindningstid överstigande ett år. Lånen är i svenska kronor. Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 26 månader (28). Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgår på bokslutsdagen till 777 Mkr (1 049). På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 4,02% (3,81). I dagsläget har Wallenstam erhållit lånelöften på sammanlagt 0,9 Mdr kronor avseende förvärv och beslutade investeringar för planerade nyproduktions- och vindkraftsprojekt. EGET KAPITAL Det egna kapitalet uppgår till Mkr (9 783), vilket motsvarar 57 kr per aktie (58). Soliditeten uppgår till 35 % (37). Det egna kapitalet har påverkats av periodens totalresultat, utbetald utdelning och återköp. UPPSKJUTEN SKATT I koncernen redovisas en nettoskatteskuld om Mkr. Denna består av en uppskjuten skattefordran om 960 Mkr och en uppskjuten skatteskuld om Mkr. Uppskjuten skattefordran avser värdet av underskottsavdrag i koncernbolag. Uppskjuten skatteskuld avser i huvudsak skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter. VÄRDETILLVÄXT PÅ NYPRODUKTION MKR vind- OCH Vattenkraft I drift 60% 2006 Effekt, MW 25 vindkraftverk i 11 parker 45,0 3 vattenkraftverk 0,7 Summa 45,7 Under byggnation Anskaffningskostnad Effekt, MW Middagsberget 9,0 Vettåsen 23,0 Summa 32,0 Kommande projekt 47% % % % Värdering Fr.o.m 2009 värderas pågående nyproduktions projekt till bedömt marknadsvärde utifrån hur stor del av projektet som övergått i förvaltning. Tidigare omvärderades projekteten vid färdigställande. Under har hittills ingen nyproduktion övergått i förvaltning. Effekt, MW 16 vindkraftverk 32,0 bindningstid medelräntor Skuld, Mkr Snittränta, % Andel, % < 3 mån ,51% 38,93% >3 mån <= 1år ,82% 15,99% >1 år <= 2 år ,86% 11,56% >2 år <= 3 år 875 3,81% 5,81% >3 år <= 4 år 620 3,78% 4,12% >4 år <= 5 år 600 3,38% 3,99% >5 år <= 6 år 820 4,01% 5,45% >6 år <= 7 år 600 3,73% 3,99% >7 år ,22% 10,16% Summa ,02% 100,00% I lånestocken finns endast lån i SEK. * Lån med ett ränteförfall inom 3 månader har en snittränta om 3,42 %. 4,51 % innefattar effekten av swapavtal och fasträntelån som förfaller inom tremånadersperioden. WALLENSTAM 5

6 SUBSTANSVÄRDE Substansvärdet beräknas till 76 kr per aktie (75). Substansvärdet beskriver koncernens samlade värde, eget kapital samt fastigheternas obeskattade övervärde. Det är också Wallenstams övergripande mål i affärplanen att uppnå ett substansvärde på 100 kr per aktie till och med Målet har reviderats efter genomförd split 3:1. Wallenstam säljer fastigheter både direkt och via bolag, varför skattebelastningen kan variera. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i första hand av att utföra koncerngemensamma tjänster, därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Den totala omsättningen för perioden uppgår till 168 Mkr (145), varav hyresintäkterna utgör 38 Mkr (35). Moderbolagets resultat har påverkats av värdeförändringar på finansiella derivatinstrument om -80 Mkr (0). Resultat efter skatt uppgår till 42 Mkr (760). Periodens resultat inkluderar utdelning från dotterbolag om 83 Mkr (800). Investeringar i anläggningstillgångar under perioden uppgår till 17 Mkr (19). Moderbolagets lån uppgår på bokslutsdagen till Mkr (7 212). Av övriga tillgångar utgörs Mkr (11 135) av fordringar på koncernbolag. Möjligheter och risker I enlighet med god redovisningssed gör företagsledningen bedömningar och antaganden som påverkar de finansiella rapporterna. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Wallenstam har tre kategorier av möjligheter och risker; förändring av kassaflöden, förändring av värden och övriga risker. Dessa presenteras mer i detalj i årsredovisningen för på sid kassaflöde Wallenstams belåningsgrad är låg och kassaflödet starkt. I kombination med fastigheter i bra lägen, en hög uthyrningsgrad, bra hyresgäster och god kontraktstruktur i det kommersiella beståndet bedöms risken för framtida större vakanser som låg. Bostadshyresintäkterna är förhållandevis säkra och förutsägbara. En procents förändring av bostadshyresintäkterna motsvarar cirka 8 Mkr på helårsbasis. Av Wallenstams hyresintäkter kommer cirka hälften från de kommersiella fastigheterna. En procents förändring av uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet motsvarar en intäktsförändring om cirka 6 Mkr på helårsbasis. Wallenstams tio största lokalhyresgäster motsvarar cirka 7 % av Wallenstams totala hyresvärde. Med det som utgångspunkt ser Wallenstam inte någon risk för större bortfall i kassaflödet. fastigheternas värde Wallenstam redovisar fastigheternas bedömda marknadsvärde i balansräkningen och värdefö rändringar i resultaträkningen. Fastigheternas värde är beroende av marknadens villkor och dessa förändras över tid. På bokslutsdagen uppgår det bedömda marknadsvärdet till cirka 26 Mdr. En prisförändring på +/-10 % motsvarar ett förändrat substansvärde på cirka 15 kr/aktie. Ett attraktivt fastighetsbestånd minskar risken för hyresbortfall och värdenedgång. Wallenstam verkar i tre orter där det råder stor bostadsbrist och de kommersiella fastigheterna är främst belägna i centrala Göteborg. Direktavkastningen för Wallenstams kommersiella fastigheter uppgår i genomsnitt till 6,7 % och för bostadsfastigheterna till 4,3 %. Fastighetsbeståndets struktur, fastigheternas attraktiva lägen och en hög uthyrningsgrad gör sammantaget att Wallenstams riskprofil avseende fastigheternas värde är låg. finansiering Räntekostnaden är Wallenstams enskilt största kostnadspost och förutsättningarna på ränte- och kapitalmarknaden är i ständig förändring. Wallenstam bedömer att Riksbanken kommer att fortsätta höja styrräntan, men att den globala finansiella oron kommer att avspegla sig i höjningstakten. Räntehöjningar uppfattas ofta som negativa, men det brukar vara tecken på en god ekonomisk utveckling, vilket oftast genererar ökade intäkter. Finanspolicyn reglerar Wallenstams agerande på kreditmarknaden, låneportföljens struktur och fördelningen mellan antalet långivare. Wallenstam arbetar inte med covenantsavtal utan har traditionella lån med fastighetsinteckningar som säkerhet. Finansiering av vindkraftsparker säkerställs genom överlåtelse av arrendeavtal samt pantsättning av aktier i vindkraftsbolag. Wallenstam är tryggt både avseende refinansiering och pris. Ett flexibelt och kostnadseffektivt sätt att förlänga lån med kort räntebindning är räntederivat, vilket Wallenstam till största delen har valt att arbeta med. Valutapolicyn styr Wallenstams agerande med handel i utländsk valuta. Lån i utländsk valuta får endast tas upp under förutsättning att de vid upplåningstillfället säkras på sådant sätt att valutarisken minimeras. Wallenstam har idag inga lån i utlänsk valuta. Inköp av vindkraftverk sker i euro. Wallenstam arbetar med terminssäkring av inköp för att minimera kursrisker och för att säkerställa investeringskalkylen. Skatteärende I det pågående skatteärende som beskrivs i årsredovisningen för (sid. 56) har förvaltningsrätten avslagit bolagets överklagande genom en dom meddelad den 2 maj. Bedömningen i årsredovisningen att andelsförsäljningarna har deklarerats enligt gällande regelverk kvarstår oförändrad. Någon ytterligare reservering utöver vad som framgår av årsredovisningen har därför inte gjorts. Domen har överklagats till kammarrätten och bolaget har fått förnyat anstånd med betalning av den tillkommande skatten. Ett slutligt avgörande kan sannolikt förväntas inom ett till två år. Wallenstamaktien Wallenstams B-aktie är noterad på Nasdaq OMX Stockholm, Mid Cap-listan. Under första halvåret har Wallenstamaktien ökat med 14 %, vilket kan jämföras med fastighetsindex OMX Stockholm Real Estate som minskat med 4 %. Vid periodens slut var Wallenstams aktiekurs 67,25 kr (59,00) och börsvärdet uppgick till Mkr (10 443) beräknat på antalet registrerade aktier. Substansvärde per aktie uppgick till 76 kr (75) och eget kapital per aktie till 57 kr (57). 6 WALLENSTAM

7 Wallenstam har mandat från stämman att genomföra återköp. Under har aktier återköpts till en genomsnittkurs om 60,18 kr. Sedan Wallenstam startade återköp av aktier, augusti 2000, har aktier motsvarande cirka 39 % av det ursprungliga antalet återköpts. Årsstämma Vid årsstämman i Wallenstam AB (publ) den 27 april behandlades bland annat följande ärenden: Årsstämman fastställde bokslutet för och beviljade styrelsen och den verkställande direktören ansvarsfrihet samt fastställde styrelsens förslag till kontant utdelning om 3,50 kr/aktie (3,25). Stämman omvalde enligt valberedningens förslag Christer Villard som styrelsens ordförande samt styrelseledamöterna Ulrica Jansson Messing, Agneta Wallenstam, Erik Åsbrink och Anders Berntsson. Det beslutades att arvode till styrelsen ska utgå med totalt kronor, varav kronor till styrelsens ordförande, kronor till vice ordförande och kronor vardera till övriga ledamöter. Stämman omvalde valberedningens ledamöter, Christer Villard, Hans Wallenstam och Dick Brenner (ordf.). Stämman beslutade om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare enligt styrelsens förslag. Stämman beslutade om en uppdelning av aktier (s.k. split) 3:1 samt justering av bolagsordningen som en följd därav. Stämman beslutade även att bolagets aktiekapital ska minskas med ,3333 kronor för avsättning till fond att användas enligt beslut av bolagsstämman. Minskningen ska genomföras genom indragning av av de aktier av serie B som bolaget självt är innehavare av efter tidigare genomförda förvärv. Beslutet är villkorat av att beslut om uppdelning av aktier fattats och registrerats hos Bolagsverket. Årsstämman bemyndigade styrelsen att intill nästkommande årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om förvärv på Nasdaq OMX Nordiska Börs av högst så många egna B-aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Årsstämman bemyndigade även styrelsen att - med eller utan företrädesrätt för aktieägarna - fatta beslut om överlåtelse av egna aktier på annat sätt än på Nasdaq OMX Nordiska Börs. Överlåtelse får ske mot kontant betalning, mot vederlag i annan egendom än kontanter eller genom kvittning av skuld på grund av bolagets överlåtelse mot fordran på bolaget. Styrelsens beslut om överlåtelse ska verkställas inom den tid styrelsen bestämmer. Överlåtelse får uppgå till högst det antal egna aktier som vid tiden för överlåtelsen innehas av bolaget. Efter rapportperiodens utgång Den 1 juli såldes vårt Husbybestånd med drygt lägenheter till ett fastighetsvärde om 875 Mkr. I affären ingick även möjlighet att förvärva en byggrätt i Tyresö för nyproduktion av cirka 200 lägenheter. Samma dag såldes även fastigheten Ormängen 3 för 300 Mkr. Avtal har tecknats om förvärv av fem kommersiella innerstadsfastigheter i Göteborg till ett fastighetsvärde om 585 Mkr med tillträde 1 september. Framtid Wallenstams övergripande mål är att uppnå ett substansvärde per aktie som ska uppgå till 100 kr år Wallenstam planerar för ett ambitiöst nyproduktionsprogram av bostäder och då framför allt hyresrätter. En effektiv byggprocess och väl valda lägen bidrar till en bra värdetillväxt i bolagets nybyggnationer. Wallenstams valda strategi med ett attraktivt fastighetsbestånd som är koncentrerat till Stockholm, Göteborg och Helsingborg ger en stabil grund för framtida tillväxt. Rapportens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Göteborg den 10 augusti Christer Villard Styrelseordförande Ulrica Jansson Messing Vice ordförande Anders Berntsson Styrelseledamot Agneta Wallenstam Styrelseledamot Erik Åsbrink Styrelseleledamot Hans Wallenstam Verkställande direktör WALLENSTAM 7

8 rapport över totalresultat, Koncernen Mkr april-juni april-juni / juli-juni jan-dec Hyresintäkter Driftkostnader Förvaltnings- och administrationskostnader Övriga rörelseintäkter och kostnader Värdeförändring förvaltningsfastigheter Rörelseresultat Finansiella intäkter Finansiella kostnader Värdeförändring derivatinstrument Resultat före skatt (Not 1) Skatt Resultat efter skatt Värdejustering säkringsredovisade finansiella derivatinstrument Värdejustering el-certifikat Värdejustering aktier Omräkningsdifferens Skatt hänförlig till övrigt totalresultat Totalresultat Fördelning av periodens resultat Periodens resultat hänförligt till minoritetsintressen Periodens resultat hänförligt till innehavare av aktier i moderbolaget Resultat efter skatt per aktie, inga utspädningseffekter förekommer 1,3 4,5 0,4 4,3 5,9 9,1 not 1. fördelning av resultat Mkr april juni april juni / juli-juni jan-dec Hyresintäkter Driftkostnader Driftnetto Förvaltnings- och administrationskostnader Finansnetto Förvaltningsresultat Försäljningsresultat lägenheter Försäljningsresultat fastigheter Administrationskostnader Resultat från transaktioner Övriga intäkter och kostnader Realiserat resultat Orealiserade värdeförändringar fastigheter Orealiserade värdeförändringar derivatinstrument* Resultat från värdeförändringar Resultat före skatt *Här ingår omvärdering av syntetiskt optionsprogram till personalen WALLENSTAM

9 rapport över finansiell ställning, koncernen Mkr Tillgångar Fastigheter Vind- och vattenkraftverk Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Finansiella derivatinstrument Omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Uppskjuten skatt Räntebärande skulder Finansiella derivatinstrument Ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder rapport över förändring eget kapital, koncernen Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Andra reserver Balanserad vinst Minoritetens andel Summa eget kapital Ingående eget kapital Resultat efter skatt Övrigt totalresultat Skatt hänförligt till övrigt totalresultat Transaktioner med bolagets ägare Utdelning Återköp egna aktier Utgående eget kapital Resultat efter skatt Övrigt totalresultat Skatt hänförligt till övrigt totalresultat Transaktioner med bolagets ägare Utdelning Återköp egna aktier Utgående eget kapital WALLENSTAM 9

10 Rapport över segment /affärsområde i sammandrag Mkr Stockholm jan juni Gbg/Skåne jan juni Övrigt Elim. Totalt jan juni Stockholm jan juni Gbg/Skåne jan juni Övrigt Elim. Totalt jan juni Resultaträkning Hyresintäkter Driftkostnader Driftnetto Förvaltnings- och administrationskostnader Finansnetto Förvaltningsresultat Försäljningsresultat lägenheter Försäljningsresultat fastigheter Administrationskostnader Resultat från transaktioner Övriga intäkter och kostnader Realiserat resultat Orealiserade värdeförändringar fastigheter Orealiserade värdeförändringar derivatinstrument* Resultat från värdeförändringar Resultat före skatt Balansräkning Fastigheter Ofördelade tillgångar Summa tillgångar Eget kapital Fördelade lån Ofördelade skulder Summa eget kapital och skulder *Här ingår värdeförändring av syntetiskt optionsprogram till personalen med -10 Mkr (-1). 10 WALLENSTAM

11 rapport över kassaflöde, koncernen / Mkr jan juni jan juni april-juni april-juni juli-juni jan-dec Rörelseresultat Justeringsposter ej kassaflödespåverkande Erhållna räntor Betalda räntor Betald skatt Kassaflöde före förändring av rörelsekapital Förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringar/Försäljningar Investering i fastigheter Investering i vindkraftverk/materiella anläggningstillgångar Försäljning av fastigheter/materiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamhet Finansiering Upptagna långfristiga skulder Amortering långfristiga skulder Utbetald utdelning Återköp egna aktier Minoritetens andel Investering av finansiella anläggningstillgångar Försäljning av finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från finansieringsverksamheten Förändring av likvida medel Kassa, bank vid periodens början Periodens kassaflöde Kassa, bank vid periodens slut Outnyttjad checkkredit vid periodens slut Disponibel likviditet WALLENSTAM 11

12 RESULTATRÄKNING, MODERBOLAGET Mkr jan juni jan juni jan-dec Intäkter Kostnader Finansnetto Värdeförändring derivatinstrument Resultat före skatt Skatt Resultat efter skatt Värdejustering säkringsredovisade finansiella derivatinstrument Skatt hänförlig till övrigt totalresultat Totalresultat BALANSRÄKNING, MODERBOLAGET Mkr Tillgångar Fastigheter Andelar i koncernföretag Finansiella derivatinstrument Övriga tillgångar Kassa och bank Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Räntebärande skulder Räntebärande skulder till koncernföretag Finansiella derivatinstrument Övriga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser WALLENSTAM

13 fastighetsbeståndet Fastighetsinnehavets struktur per Uthyrningsbar yta, kvm Bostäder Kontor Butik Industri/ Lager Utbildning Övrigt Totalt Stockholm % Göteborg % Helsingborg % Totalt % 21% 8% 7% 3% 6% 100% fastighetsbeståndets förändring Bokfört värde, Mkr Kvm Fastighetsbestånd 1 januari Förvärv Byggnationer Försäljningar Orealiserad värdeförändring netto Fastighetsbestånd 30 juni fastighetsförvärv under Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Göteborg Hulebäck 1:24 Biblioteksg. 7-15, Centralv. 14, Ekdalav. 3, Råda Torg / Inom Vallgraven 32:1 Kaserntorget 6, Vallgatan Inom Vallgraven 35:12 Kaserntorget 1-2, Kungsg Inom Vallgraven 60:8 Ekelundsg. 1-3, Otterhälleg Inom Vallgraven 60:9-10 Ekelundsg. 5-11, Kungsg Otterhälleg. 6-8, Käppslängarel. 2 Inom Vallgraven 69:5 Rosenlundsg. 6-8, Rosenlundspl Masthugget 10:3 Första Långg Totalt fastighetsförsäljningar under Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Göteborg Olivedal 7:4 Nordhemsgatan 63 A Totalt WALLENSTAM 13

14 nyproduktion pågående nyproduktion planerad nyproduktion under affärsplanen Fastighetsbeteckning Kvm Antal lgh Beräknas färdigställt Fastighetsbeteckning Kvm Antal lgh Beräknad byggstart Stockholm Södra Strandparken Q3 Poseidons gränd Q Kungsholmsporten Q Göteborg Mölnlycke Centrum /2012 Summa Göteborg Kvillebäcken Stockholm Riddaren, Östermalm Tuletorget, Sundbyberg Barkarbystaden Barlasten, Gröndal Norra Djurgårdsstaden Solberga Nacka Strand/Jarlaberg Summa avkastningskrav Ort Fastighetstyp Avkastningskrav, % Stockholm Bostäder 3,25-6,00 Göteborg Bostäder 3,25-6,50 Kommersiellt 5,25-10,00 Helsingborg Bostäder 3,25-6,50 Genomsnittlig avkastning bostäder 4,3 Genomsnittlig avkastning kommersiellt bestånd 6,7 14 WALLENSTAM

15 Wallenstamaktien KURSUTVECKLING BÖRSKURS SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE KR B-aktien OMX Stockholm_PI OMX Stockholm Real Estate Substansvärde per aktie NASDAQ OMX Börskurs Aktieägarinnehav A-aktier B-aktier Kapital, % Röster, % Hans Wallenstam med bolag och familj ,07 58,48 Familjen Agneta Wallenstam ,19 4,36 AMF - Försäkring och fonder ,89 3,14 Familjen Anders Berntsson med bolag ,89 3,14 Bengt Norman med bolag ,90 2,08 Familjen Henrik Wiman ,70 1,97 Familjen U Wallenstam ,13 1,13 Familjen Brandström med bolag ,07 1,10 Christian Wallenstam ,56 0,83 David Wallenstam ,42 0,75 Övriga ägare ,25 21,46 Totalt Återköpta egna aktier ,93 1,56 Registrerade aktier Totalt registrerade ,00 100,00 Summa utestående aktier Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 50 procent av kapitalet och 73 procent av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 8 procent av kapitalet och 4 procent av rösterna. Källa: Euroclear Sweden AB WALLENSTAM 15

16 NYCKELTAl - FLERÅRSÖVERSIKT 30 juni 31 mars 31 dec 30 sep 30 juni 31 mars dec sep juni Hyresintäkter, Mkr Driftnetto, Mkr Överskottsgrad, % Förvaltningsresultat, Mkr Realiserat resultat, Mkr Resultat efter skatt, Mkr Totaltresultat, Mkr Räntabilitet på eget kapital, % Räntabilitet på totalt kapital, % Fastigheternas värde, Mkr Fastigheternas direktavkastning, % Fastigheternas totalavkastning, % Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 1, 6 2, 2 2, 4 2, 5 2, 0 2, 0 1, 9 1, 9 Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 4,02 3, 9 8 3, 81 3,76 3,7 3 3, 9 3 3, 8 7 3, 9 6 4, 0 2 Genomsnittlig räntebindningstid, månader Soliditet, % Eget Kapital, Mkr Substansvärde, Mkr Börsvärde, Mkr Antal kvm (tusental) Uthyrningsgrad - yta, % Antal anställda Data per aktie (kr) * Resultat efter skatt 1,3 0, 9 9,1 5, 4 4, 5 0, 2 2, 8 0,7 0, 6 P/E-tal, ggr 11,4 6,7 6, 5 7, 6 6, 5 16, 2 15, 4 15,7 17, 2 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1,3 0, 4 2, 3 1, 5 0, 5 0, 3 2, 9 2, 2 1, 5 Eget kapital Substansvärde Börskurs 67,25 6 5, ,00 5 7, , , , , , 5 0 Borskurs i förhållande till eget kapital, % Börskurs i förhållande till substansvärde, % Utdelning - - 1, , Antal aktier i tusental vid periodens utgång Antal aktier i tusental, genomsnitt *Resultatet baseras på genomsnittligt antal utestående aktier, övriga nyckeltal baseras på antal aktier vid periodens utgång. Nyckeltal per aktie har räknats om efter split 3:1. kvartalsöversikt april-juni jan-mars okt-dec juli-sep april-juni jan-mars 2009 okt-dec 2009 juli-sep 2009 april-juni Hyresintäkter (nettoomsättning), Mkr Förvaltningsresultat, Mkr Räntabilitet på eget kapital, % Fastigheternas direktavkastning, % Soliditet, % Resultat efter skatt per aktie, kr 0,4 0,9 3,3 0,9 4,3 0,3 2,0 0 0,3 Kassaflöde per aktie från löpande verksamhet, kr 0,9 0,4 0,8 1,0 0,2 0,3 0,7 0,7 0,5 Eget kapital per aktie, kr Substansvärde per aktie, kr Börskurs i % av substansvärde Resultatbaserade nyckeltal beräknas på genomsnittligt antal utestående aktier, avkastningstal beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat. Nyckeltal per aktie har räknats om efter split 3:1. 16 WALLENSTAM

17 Detta är Wallenstam Wallenstam grundades 1944 och är idag ett utvecklande fastighetsbolag som bygger, utvecklar och förvaltar fastigheter för hållbart boende och företagande i Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Ägandet fokuseras på bostadsfastigheter samt i Göteborg även på kommersiella fastigheter. Wallenstams uthyrningsbara yta uppgår till drygt kvm. Wallenstam har också en omfattande projektportfölj för nyproduktion av bostäder och kommersiella lokaler. Wallenstam satsar på miljövänlig energi med målet att 2013 vara självförsörjande på förnybar energi på månadsbasis och täcka såväl eget som kunders behov. Wallenstams kriterier för att investera i vindkraft är att verken ska generera en avkastning som överstiger 7 % år ett och minst 15 % i genomsnitt per år över verkets ekonomiska livslängd. Koncernen omsätter cirka 1,5 miljarder kronor i hyror och har ett fas tighetsvärde om cirka 26 miljarder kronor. Wallenstams B-aktier är noterade på Nasdaq OMX Stockholm, Mid cap-listan. Börsvärdet uppgår till 11,8 miljarder kronor. Affärsidé Att köpa, bygga, utveckla samt sälja fastigheter i utvalda storstadsregioner med långsiktig hållbarhet för människor och företag. Affärsprocess Grunden i Wallenstams affärsverksamhet är hållbar fastighetsförvaltning. Wallenstam köper och bygger fastigheter för människor och företag utifrån behoven från kunder, samhälle och aktieägare. Fastigheterna utvecklas och förvaltas på ett hållbart och lönsamt sätt vilket skapar värdetillväxt. Resultatet återinvesteras och utvecklar verksamheten vidare. Genom utdelning får aktieägare del av resultatet. strategier och värdeskapande faktorer Wallenstams verksamhet styrs utifrån affärsplaner, mål och strategier. Övergripande strategier har utarbetats inom följande områden: affärsstrategi, aktieägarstrategi, förvaltningsstrategi, hållbarhetsstrategi, organisationsstrategi och personalstrategi. De värdeskapande faktorerna för verksamheten utgörs i grunden av koncernens affärsprocess med fokus på en hållbar och lönsam utveckling och förvaltning av fastigheter vilket skapar värdetillväxt. Det i kombination med Wallenstams övergripande strategier och ledstjärnor utgör sammantaget de viktigaste verktygen för att bidra till en positiv utveckling av såväl resultat som verksamhet över tid. VERKSAMHET OCH ORGANISATION Wallenstamkoncernen har cirka 190 anställda. Huvudkontoret är beläget i Göteborg. Från och med 1 mars är Wallenstam organiserat i två geografiska regioner; Stockholm och Göteborg i vilken verksamheten i Helsingborg även ingår. Administrativa staber stöttar de affärsdrivande enheterna. Mål för verksamheten 2013 Substansvärde per aktie ska uppgå till 100 kr.* Wallenstams ledstjärnor: Soliditeten ska årligen överstiga 25 %. Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet ska årligen överstiga 95 %. Under perioden ska nya lägenheter produceras till en direktavkastning som överstiger 7 %. Wallenstam ska ha en energiproduktion från förnybar energi som täcker eget och kunders behov räknat på kwh månadsbehov. En fortsatt positiv utveckling av verksamhetsresultatet. *Målet har reviderats efter genomförd split 3:1. Ekonomisk rapportering Delårsrapport lll 9 november Bokslutskommuniké 22 februari 2012 På Wallenstams hemsida finns samlad information om Wallenstams verksamhet, ekonomisk rapportering samt pressmeddelanden. WALLENSTAM 17

18 Definitioner Aktiens direktavkastning Aktieutdelning i procent av börskursen vid årets slut. Aktiens totalavkastning Aktiens kursutveckling under året inklusive utdelning, dividerat med börskurs vid årets början. Belåningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till balansomslutning. Driftnetto Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgälder och fastighetsskatt. Fastigheternas direktavkastning Driftnetto i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde, beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat. Fastigheternas totalavkastning Driftnetto plus/minus orealiserad värdeförändring fastigheter i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde, beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat. Fastigheternas redovisade värde Fastighetsbeståndets bedömda marknadsvärde enligt en internt utförd värdering. Förvaltningsresultat Driftnetto med tillägg av förvaltnings- och administrationskostnader och finansnetto. Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal utomstående aktier. Orealiserad värdeförändring fastigheter Resultat av förändring av bedömt marknadsvärde från årets början till rapportperiodens utgång. P/E-tal Börskurs vid periodens slut, i förhållande till resultat efter skatt per aktie för den senast löpande tolvmånadersperioden. Realiserad värdeförändring fastigheter Resultat av intäkter från årets fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas bedömda marknadsvärde vid årets början. Realiserat resultat Resultat före skatt exklusive orealiserade värdeförändringar. Realiserat resultat efter skatt Beräkningsunderlag för utdelning. Realiserat resultat efter schablonskatt 26,3 %. Resultat efter skatt per aktie Periodens resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. Resultat fastighetsrörelsen Resultat av intäkter från fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas bedömda marknadsvärde vid årets början, värdeförändring förvaltningsfastigheter och administrativa kostnader hänförliga till fastighetsförsäljningar. Räntabilitet på eget kapital Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital, beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat. Räntabilitet på totalt kapital Resultat före skatt med tillägg av räntekostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning, beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat. Räntetäckningsgrad Rörelseresultat för perioden exklusive orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter i förhållande till finansiella intäkter och kostnader. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning vid periodens utgång. Substansvärde Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatte skuld. Totalresultat Resultat efter skatt inklusive eget kapitaltransaktioner efter skatt som inte är transaktioner med ägare. Uthyrningsgrad yta Uthyrd yta i förhållande till total yta. Verksamhetsresultat Realiserat resultat exklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Överskottsgrad Driftnetto i procent av hyresintäkterna. Ordlista Covenantsavtal Ett avtal mellan en kreditgivare och kredittagare kopplat till att kredittagaren garanterar att uppfylla vissa nyckeltal, exempelvis en viss nivå av soliditet som en förutsättning för krediten. Derivatinstrument Ett värdepapper vars värde är relaterat till en underliggande egendom. Används för att skapa ett skydd mot oönskad prisutveckling på den underliggande egendomen. Exempel på vanliga derivatinstrument är terminer och swapavtal. Förnybar energi Energi som kommer från förnybara källor som vind- och vattenkraft samt biobränsle. kwh månadsbehov En energienhet baserad på hur många kw som förbrukas under en timme beräknat utifrån månatligt behov. Syntetiskt optionsprogram Ett aktierelaterat opitionsprogram riktat till de anställda. Syntetiska optioner ger innehavaren rätt till en kontant slutreglering vid en bestämd tidpunkt beräknat utifrån aktiens börsvärde. För mer information: 18 WALLENSTAM

19 Wallenstam AB ( publ ), org. nr Göteborg, Besöksadress : Kungsportsavenyen 2 Telefon , Fax ,