Wallenstam bokslutskommuniké

Transkript

1 Wallenstam bokslutskommuniké 1 januari 31 december 2010 Hyresintäkterna för 2010 ökar med 7 % till Mkr (1 356). Årets resultat efter skatt uppgår till Mkr (489). Vinst per aktie uppgår till 27 kr (8). Värdeförändringar på fastigheter uppgår till Mkr (394) och på derivat instrument till 84 Mkr (-86). Investeringar i fastigheter uppgår till Mkr (1 932), varav förvärv uppgår till Mkr (1 195). Investeringar i vind- och vattenkraft uppgår till 457 Mkr (290). Substansvärde per aktie ökar till 225 kr (188). Styrelsen föreslår en höjd utdelning till 3,50 kr per aktie (3,25) samt en aktiesplit på 3:1. Kommentar från vd Hans Wallenstam: Vi levererar ett riktigt bra resultat för 2010 vilket främst är en effekt av en positiv marknadsutveckling med stigande fastighetspriser och ett ökat antal transaktioner. Vi har en bra och stabil utveckling av vår löpande verksamhet och vi investerar fortsatt i vår nyproduktion. Som en effekt av finanskrisen har styrelsen beslutat att förlänga affärsplanen med ett år utan att revidera vare sig mål eller ledstjärnor. Vi ligger bra till för att vara halvvägs i affärsplanen, med en hög uthyrningsgrad, stabil soliditet och ett bra tempo i nyproduktionen, vilket successivt ökar vårt substansvärde. Jag ser fram emot en fortsatt utmanande utveckling till koncernens utveckling i sammandrag 3 månader Helår okt-dec Hyresintäkter, Mkr Förvaltningsresultat, Mkr Resultat efter skatt, Mkr Totalresultat, Mkr Investeringar, Mkr Resultat per aktie, kr

2 INNEHÅLL Bokslutskommuniké 1 januari - 31 december Rapport över totalresultat, koncernen 9 Rapport över finansiell ställning, koncernen 10 Rapport över segment 11 Rapport över kassaflöde, koncernen 12 Resultat- och balansräkning, moderbolaget 13 Fastighetsbeståndet 14 Wallenstamaktien 16 Nyckeltal - Flerårsöversikt och kvartalsöversikt 17 Detta är Wallenstam 19 Definitioner och ordlista 20 Bokslutskommunikén har upprättats i enlighet med IAS 34. Moderbolagets redovisningsprinciper följer årsredovisningslagen och RFR 2:3. För information om Wallenstams redovisningsprinciper, se årsredovisningen 2009 sidan 74. Informationen i denna bokslutskommuniké är sådan som Wallenstam ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 23 februari 2011 klockan 14:00 (CET). Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. För definitioner se sista sidan i rapporten alternativt För information om Wallenstams värderingsmodell: 2 WALLENSTAM

3 bokslutskommuniké 1 januari 31 december 2010 VD kommenterar kvartalet Viktiga händelser för Wallenstam under fjärde kvartalet 2010 är att: Vi förvärvade en fastighet med 155 lägenheter i centrala Sundbyberg på kvm. Förvärvet inkluderar även en byggrätt där vi räknar med att starta byggnation av cirka 170 lägenheter i slutet av Vi vann en markanvisning i Nacka kommun med vårt förslag Följa berg som innebär nyproduktion av 100 lägenheter som vi räknar med att byggstarta Utöver det tecknade vi även ramavtal med Järfälla kommun om nybyggnation av 400 lägenheter i Barkarbystaden, varav 240 planeras byggstarta under Vi sålde även två bostadsfastigheter till bostadsrättsföreningar för totalt 211 Mkr. Varav den ena såldes till ett rekordpris på cirka kr/kvm. fjärde kvartalet i sammandrag Under fjärde kvartalet uppgick hyresintäkterna till 375 Mkr (345). Ökningen förklaras främst av ett större fastighetsbestånd samt en fortsatt hög uthyrningsgrad. Driftkostnaderna uppgick till 153 Mkr (137) och ökade främst med anledning av ett större fastighetsbestånd och en ovanligt kall avslutning på året. Driftnettot ökade till 221 Mkr (208). Värdeförändringar i fastigheter uppgick netto till 582 Mkr (404), ökningen är främst en effekt av högre driftnetton och höjda marknadsvärden för kommersiella fastigheter i Göteborgs innerstadslägen. Värdeförändringar i el- och räntederivat har främst påverkats av förändrat ränteläge och uppgår till 215 Mkr (13). Resultat 1 januari - 31 december Resultat efter skatt uppgår till Mkr (489) vilket innebär ett resultat per aktie om 27 kr (8). Resultatet har främst ökat som en effekt av positiv värdeförändring på koncernens fastigheter med Mkr (394). Värdeförändringar på derivatinstrument har påverkat resultatet med 84 Mkr (-86). Wallenstams totalresultat ökar till Mkr (631). HYRESINTÄKTER Koncernens hyresintäkter (nettoomsättning) för perioden ökar till Mkr (1 356). Av hyresintäkterna utgörs 809 Mkr (760) av hyresintäkter från affärsområde Bostad och 637 Mkr (592) av hyresintäkter från affärsområde Företag. Hyresökningarna i bostadsbeståndet är främst en effekt av förvärv, färdigställda projekt och hyreshöjningar i befintligt bestånd. I det kommersiella beståndet har en fortsatt hög uthyrningsgrad tillsammans med hyresförhandlingar och nyuthyrningar påverkat hyresintäkterna positivt. Efterfrågan på kommersiella lokaler i Göteborgsområdet bedöms som fortsatt god. driftkostnader Driftkostnaderna för perioden uppgår till 532 Mkr (471). Driftkostnaderna ökar främst som en effekt av ett större fastighetsbestånd och en ovanligt snöig och kall inledning såväl som avslutning av året som innebar ökade kostnader på cirka 25 Mkr. Driftnettot för perioden uppgår till 918 Mkr (885). FÖRVALTNINGS- & ADMINISTRATIONSKOSTNADER Förvaltnings- och administrationskostnader uppgår till 202 Mkr (161) och består i huvudsak av ökade personalkostnader med anledning av fler anställda. Sedan föregående år har 21 personer nyanställts. Därutöver har de administrativa kostnaderna påverkats av Wallenstams syntetiska optionsprogram. Programmet löper fram till och med juni 2013 och innebär vid ett maximalt utfall en beräknad total kostnad om 83 Mkr för bolaget. Hittills har drygt 22 Mkr kostnadsförts, varav 14 Mkr belastat VÄRDEFÖRÄNDRINGAR fastigheter Värdeförändringar i Wallenstams fastighetsbestånd uppgår till netto Mkr (394), varav realiserade värdeförändringar uppgår till 157 Mkr (34). Ökningen är främst en effekt av en påtagligt stabilare marknad och högre driftnetton. Mkr Avkastningsförändring Kapitalisering av driftnettoförändring Framtida investeringsbehov Färdigställda projekt Realiserade värdeförändringar Värdeförändingar förvaltningsfastigheter FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Finansiella intäkter uppgår till 28 Mkr (33) och finansiella kostnader till 447 Mkr (426). Wallenstam använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur samt elderivat för att hantera prisrisker i elhandeln. Avviker det överenskomna priset från marknadspris uppkommer ett teoretiskt över- respektive undervärde i resultaträkningen. Värdeförändringar på derivatinstrument har påverkat resultatet med 84 Mkr (-86), varav 80 Mkr (-79) är orealiserad värdeförändring. Värdet på derivaten har påverkats positivt av höjda marknadsräntor. WALLENSTAM 3

4 skatt Wallenstam redovisar en skattekostnad på 577 Mkr (168). Den aktuella skatten för inkomståret 2010 har beräknats utifrån en bolagsskatt om 26,3 %. Nyttjande av underskottsavdrag gör att i princip ingen faktisk skattebetalning uppstår. Det innebär att största delen av koncernens skattekostnad utgörs av uppskjuten skatt. säsongseffekter Säsongseffekterna för Wallenstam utgörs främst av varierande driftkostnader, dessa är som högst under kvartal ett och kvartal fyra då kostnaderna för fastigheternas uppvärmning och fastighetsskötsel är högre. Wallenstams marknader Wallenstams fastighetsinnehav är koncentrerat till Stockholm, Göteborg och Helsingborg och består främst av bostäder, kontor och butiker om totalt kvm i attraktiva lägen. Av Wallenstams totala fastighetsvärde utgör andelen bostäder cirka 60 %, resterande 40 % utgörs av kommersiella fastigheter. Bostadsmarknaden Bostadsmarknaden på de orter där Wallenstam valt att vara etablerat präglas av en omfattande efterfrågan och låg nyproduktionstakt på hyresrätter. Wallenstams bostadsbestånd omfattar cirka lägenheter som utgör cirka 60 % av koncernens totala uthyrningsbara yta. Bostadsbeståndet är fullt uthyrt och endast en liten andel av lägenheterna blir lediga för uthyrning under året i samband med omflyttning. Under 2010 har hyresförhandlingarna resulterat i höjningar som i genomsnitt uppgår till 1,80 % i region Stockholm, 1,15 % i region Göteborg och 2,45 % i Helsingborg. På årsbasis beräknas detta tillföra drygt 10 Mkr i ökade hyror. Lokalmarknaden Wallenstams kommersiella fastighetsbestånd är beläget i Göteborgs innerstad samt i attraktiva företagslägen. Under perioden minskade nettouthyrningen något men uthyrningsgraden är stabil och uppgår till cirka 96 %. För Göteborgsmarknaden i genomsnitt uppgick uthyrningsgraden för kontorslokaler i Göteborg till 92 %, enligt Jones Lang LaSalle (JLL). Under året har Wallenstam hyrt ut drygt kvm kommersiell yta i Göteborgsområdet. Betalningsförmågan hos Wallenstams lokalhyresgäster är god och kundstrukturen stabil. Detta i kombination med fastigheternas attraktiva lägen ger en låg riskprofil. Fastighetsmarknaden Under 2010 har det enligt JLL genomförts fastighetstransaktioner i Sverige till ett värde om cirka 110 miljarder kronor vilket är mer än en fördubbling jämfört med föregående år. Under perioden har Wallenstam förvärvat fem fastigheter för Mkr, en i Sollentuna, en i Sundbyberg och tre i Göteborgs innerstad. Sammantaget har elva fastigheter sålts under perioden för 940 Mkr, varav sju till bostadsrättsföreningar. Samtliga till priser över värdering. FASTIGHETSBESTÅND GEOGRAFISK FÖRDELNING, YTA* Stockholm 42% Närområde 59% Helsingborg 5% LÄGESFÖRDELNING, YTA* * Total uthyrningsbar yta är kvm. FÖRDELNING LOKALTYP, HYRESVÄRDE Industri/ lager 3% Utbildn. 4% Butik 13% Kontor 24% Övrigt 6% Göteborg 53% Innerstad 41% Bostäder 50% de 10 största lokalhyresgästerna Hyresgäst yta, kvm Göteborgs Kommun Försäkringskassan Mölnlycke Health Care AB SF Bio AB Landsarkivet i Göteborg SCA Hygiene Products AB Göteborgs Universitet Folkuniversitetet Ernst & Young Härryda Kommun Summa Total kommersiell yta är cirka kvm. 4 WALLENSTAM

5 Efterfrågan på bostadsrätter är stabil både i Göteborg och Stockholm. När det gäller ombildningar av bostadsfastigheter till bostadsrätter är intresset fortsatt stort bland våra hyresgäster. Investeringar Fastigheter Under perioden har Mkr (1 932) investerats i fastigheter, varav förvärv uppgår till Mkr (1 195) och ny- och ombyggnation till Mkr (737). Totalt sett omfattar förvärven drygt kvadratmeter, varav cirka kvadratmeter utgör bostäder. De större nu pågående nyproduktionsprojekten är Kungsholmsporten, Strandparken och Poseidons Gränd i Stockholmsområdet, se sid 14. VIND- och vattenkraft Under 2010 har 457 Mkr (290) investerats i vind- och vattenkraft. De beslutade investeringarna till och med rapportdatum uppgår till 78 MW:s effekt, vilket motsvarar cirka 78 % av Wallenstams nuvarande behov för att bli självförsörjande på förnybar energi på månadsbasis. Finansiell ställning LÅN Lånen uppgår per bokslutsdagen till Mkr (12 185). Lånen har säkerställts med traditionella pantbrev samt spärrade bankmedel. Wallenstams belåningsgrad uppgår till 51 % (53). Av den totala låneportföljen har 47 % en räntebindningstid överstigande ett år. Lånen är i svenska kronor. Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 28 månader (29). Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgår på bokslutsdagen till Mkr (1 117). På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 3,81 % (3,87). I dagsläget har Wallenstam erhållit lånelöften på sammanlagt 2,2 Mdr kronor avseende förvärv och beslutade investeringar för planerade nyproduktions- och vindkraftsprojekt. EGET KAPITAL Det egna kapitalet uppgår till Mkr (8 454), vilket motsvarar 170 kr per aktie (145). Soliditeten uppgår till 37 % (37). Det egna kapitalet har påverkats av periodens totalresultat, utdelning och återköp. UPPSKJUTEN SKATT I koncernen redovisas en nettoskuld för uppskjuten skatt om Mkr. Denna består av en uppskjuten skattefordran om Mkr och en uppskjuten skatteskuld om Mkr. Uppskjuten skattefordran avser värdet av underskottsavdrag i koncernbolag. Uppskjuten skatteskuld avser i huvudsak skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter. FÖRSÄLJNINGSPRIS/VÄRDERING SÅLDA FASTIGHETER MKR % 21% 2006 Värdering % 2008 VÄRDETILLVÄXT PÅ NYPRODUKTION MKR % % % 2008 Anskaffningskostnad vind- & Vattenkraft 2010 I drift 7% 2009 Försäljningspris 34% % 2010 Värdering 23% 2010 * Från och med 2009 värderas pågående nyproduktionsprojekt till bedömt marknadsvärde med en riskpremie till dess att fastigheten övergått i förvaltning. effekt, MW 18 vindkraftverk i 9 parker 30,0 3 vattenkraftverk 0,7 Summa 30,7 Under byggnation effekt, MW Middagsberget 9,0 Rålanda 2 4,0 Rätans Digerberget 11,5 Vettåsen 23,0 Summa 47,5 Kommande projekt effekt, MW 17 vindkraftverk 34 WALLENSTAM 5

6 SUBSTANSVÄRDE Substansvärdet beräknas till 225 kr per aktie (188). Substansvärdet beskriver koncernens samlade värde, eget kapital samt fastigheternas obeskattade övervärde. Wallenstam säljer fastigheter både direkt och via bolag, varför skattebelastningen kan variera. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i första hand av att utföra koncerngemensamma tjänster, därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Den totala omsättningen för perioden uppgår till 301 Mkr (278), varav hyresintäkterna utgör 72 Mkr (70). Resultat efter skatt uppgår till 720 Mkr (545). Periodens resultat inkluderar utdelning från dotterbolag om 800 Mkr (490). Investeringar i anläggningstillgångar under perioden uppgår till 30 Mkr (36). Moderbolagets lån uppgår på bokslutsdagen till Mkr (6 048). Av övriga tillgångar som uppgår till Mkr (10 115) utgörs Mkr (9 590) av fordringar på koncernbolag. Möjligheter och risker I enlighet med god redovisningssed gör företagsledningen bedömningar och antaganden som påverkar de finansiella rapporterna. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Wallenstam har tre kategorier av möjligheter och risker; förändring av kassaflöden, förändring av värden och övriga risker. kassaflöde Wallenstams belåningsgrad är låg och kassaflödet starkt. Det i kombination med fastigheter i bra lägen, en total uthyrningsgrad på 98 %, bra hyresgäster och god kontraktstruktur för hyresavtal i det kommersiella beståndet utgör en stabil grund i verksamheten. Risken för framtida större vakanser bedöms som låg. Bostadshyresintäkterna är förhållandevis säkra och förutsägbara. En procents förändring av bostadshyresintäkterna motsvarar cirka 8 Mkr på helårsbasis. Av Wallenstams hyresintäkter kommer cirka hälften från de kommersiella fastigheterna. En procents förändring av uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet motsvarar en intäktsförändring om cirka 6 Mkr på helårsbasis. Wallenstams tio största lokalhyresgäster motsvarar cirka 7 % av Wallenstams totala hyresvärde. Dessa förutsättningar sammantaget gör att Wallenstam inte ser någon risk för större bortfall i kassaflödet. fastigheternas värde Wallenstam redovisar fastigheternas bedömda marknadsvärde i balansräkningen och värdefö rändringar i resultaträkningen. Fastigheternas värde är beroende av marknadens villkor och dessa förändras över tid. På bokslutsdagen uppgår det bedömda marknadsvärdet till Mkr. En prisförändring på +/-10 % motsvarar ett förändrat substansvärde på cirka 41 kr/aktie. Under 2010 har de fastigheter som sålts i genomsnitt resulterat i försäljningspriser som översteg värdering med cirka 23 %. bindningstid medelräntor Skuld, Mkr Snittränta, % Andel, % < 3 mån ,82* 46,97 >3 mån <= 1år 749 4,12 5,57 >1 år <= 2 år 600 4,45 4,46 >2 år <= 3 år ,96 11,45 >3 år <= 4 år 775 3,90 5,76 >4 år <= 5 år 520 3,72 3,87 >5 år <= 6 år ,73 8,18 >6 år <= 7 år 520 3,54 3,87 >7 år ,25 9,89 Summa , I lånestocken finns endast lån i SEK. * Lån med ett ränteförfall inom 3 månader har en snittränta om 2,65 %. 3,82 % innefattar effekten av swapavtal och fasträntelån som förfaller inom tremånadersperioden. Ett attraktivt fastighetsbestånd minskar risken för hyresbortfall och värdenedgång. Wallenstam verkar på orter där det råder stor bostadsbrist. Cirka 60 % av fastighetsbeståndet är bostäder i bra lägen i Göteborg, Stockholm och Helsingborg. De kommersiella fastigheterna är främst belägna i centrala lägen i Göteborg. Direktavkastningskraven för värderingen av Wallenstams kommersiella fastigheter uppgår i genomsnitt till 6,7 % och för bostadsfastigheterna till 4,3 %. Fastighetsbeståndets struktur, fastigheternas attraktiva lägen och en hög uthyrningsgrad gör sammantaget att Wallenstams riskprofil avseende fastigheternas värde är låg. finansiering Räntekostnaden är Wallenstams enskilt största kostnadspost och förutsättningarna på ränte- och kapitalmarknaden är i ständig förändring. Svensk ekonomi är inne i en ny fas. Krisen är till synes bakom oss men vissa osäkerhetsfaktorer kvarstår. Skuldproblematiken i Europa är ett exempel och nya finansiella regelverk ett annat som kan komma att påverka synsätt och prissättning på risk framöver. Riksbanken kommer att fortsätta höja styrräntan 2011, nivån är kopplad till såväl den inhemska utvecklingen som den globala utvecklingen. Räntehöjningar uppfattas ofta som negativa, men det brukar vara tecken på en god ekonomisk utveckling, vilket innebär att ökade räntekostnader också i allmänhet kompenseras med ökade intäkter. Finanspolicyn reglerar Wallenstams agerande på kreditmarknaden, låneportföljens struktur och fördelningen mellan antalet långivare. Arbetet med ränte- och kapitalbindning är prioriterat för att uppnå en över tiden bra genomsnittlig räntenivå på låneportföljen och låg refinansieringsrisk för verksamheten. Låneportföljen består av en mix av lån med olika löptider och fördelning från olika kreditgivare. Wallenstam arbetar inte med covenantsavtal utan har traditionella lån med fastighetsinteckningar som säkerhet. Finansiering av vindkraftsparker säkerställs genom överlåtelse av arrendeavtal samt pantsättning av aktier i vindkraftsbolag. Wallenstam är tryggt både avseende refinansiering och pris. Wallenstam har valt att arbeta till största delen med räntederi- 6 WALLENSTAM

7 vat vilket är ett flexibelt och kostnads effektivt sätt att förlänga lån med kort räntebindning. Valutapolicyn styr Wallenstams agerande med handel i utländsk valuta. Lån i utländsk valuta får endast tas upp under förutsättning att de vid upplåningstillfället säkras på sådant sätt att valutarisken minimeras. Inköp av vindkraftverk sker i Euro. Wallenstam arbetar med terminssäkring av inköp för att minimera kursrisker och för att säkerställa investeringskalkylen. skattefri kapitalvinst Från och med 1 januari 2010 beskattas kapitalvinster på andelar i handelsbolag på samma sätt som för övriga näringsbetingade andelar. Om andelen har en negativ deklarerad justerad anskaffningsutgift ska ett belopp motsvarande den negativa justerade anskaffningsutgiften tas upp som intäkt. För bolag i Wallenstamkoncernen uppgår detta endast till obetydliga belopp. Skatteärende Skatteverket har beslutat att upptaxera ett bolag inom Wallenstamkoncernen till följd av försäljningar av andelar i dotterföretag och styckvisa andelar i bostadsrättsföreningar under 2006 och 2007, som enligt Skatteverkets uppfattning inte omfattas av reglerna om skattefrihet vid försäljning av så kallade näringsbetingade andelar. Den sammanlagda upptaxeringen uppgår till Mkr innebärande ett skattekrav om 412 Mkr. Därutöver har Skatteverket fattat beslut om upptaxering avseende andelsförsäljningar under 2008 med 245 Mkr, vilket inte medför något krav på betalning av skatt, eftersom bolaget kan kvitta upptaxeringen mot ett skattemässigt underskott. Skatteverkets beslut avseende 2006 och 2007 har överklagats och anstånd har beviljats med den tillkommande skatten. Bolaget avser att även överklaga beslutet avseende Såvitt avser bolagets försäljningar av styckvisa andelar i bostadsrättsföreningar under , vilka motsvarar totalt 49 Mkr av de ovannämnda beslutade upptaxeringarna, har Skatteverkets uppfattning dock visst stöd i två kammarrättsdomar. För det fall att Skatteverket skulle vinna framgång i denna del leder upptaxeringen för 2008 som framgår ovan inte till någon skattebetalning, utan istället till en minskning av underskott. Vidare är det Bolagets bedömning att upptaxeringar i denna del avseende 2006 och 2007 kan kvittas mot befintliga skattemässiga underskott i koncernen genom omklassificering av lämnad utdelning till koncernbidrag och att någon betalning av tillkommande skatt därför inte bör bli aktuell. Det är Wallenstams bestämda uppfattning att försäljningarna redovisats och deklarerats enligt gällande regelverk, vilket delas av externa jurister som analyserat försäljningarna och skatteverkets argumentation. Detta stöds även av flera rättsutlåtanden som lämnats in till förvaltningsrätten. Wallenstam räknar med att ärendena kommer att avgöras tidigast inom ett par år. Wallenstamaktien Wallenstams B-aktie är noterad på Nasdaq OMX Stockholm, Mid Cap-listan. Under 2010 har Wallenstamaktien ökat med 37 %, vilket är bättre än Stockholmsbörsens OMXSPI ökning på 21 % och i nivå med fastighetsindex SX4040 ökning på 39 %. Vid periodens slut var Wallenstams aktiekurs 177 kr (128,75) och börsvärdet uppgick till Mkr (7 596) beräknat på antalet registrerade aktier. Substansvärde per aktie uppgick till 225 kr (188) och eget kapital per aktie till 170 kr (145). Årets högsta betalkurs var 184,50 kr och den lägsta 116,50 kr. Totalt omsattes cirka 11 miljoner Wallenstamaktier (13) till ett värde av Mkr (1 183). Den genomsnittliga omsättningen av aktier uppgick till cirka aktier (50 000) per dag. Wallenstam har mandat från stämman att genomföra återköp. Under 2010 har aktier återköpts till en genomsnittkurs om 134,25 kr. Sedan Wallenstam startade återköp av aktier, augusti 2000, har aktier motsvarande cirka 36 % av det ursprungliga antalet återköpts. Förslag till utdelning, split och återköp Styrelsen kommer att föreslå årsstämman att besluta om: En höjd utdelning till 3,50 kr per aktie (3,25), vilket motsvarar en direktavkastning på cirka 2 %. Styrelsens grundprincip och Wallenstams utdelningspolicy föreskriver att det redovisade resultatet i första hand ska återinvesteras i rörelsen för en fortsatt utveckling och ökad substanstillväxt i bolaget. Vid bedömning av utdelningens storlek ska hänsyn tas till bolagets investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställning i övrigt samt bolagets framtida utveckling. Det utdelningsbara beloppet kan dock aldrig överstiga realiserat resultat efter skatt. Genomförande av aktiesplit med villkor 3:1. Det vill säga att antalet aktier ökar tre gånger. Beslutar stämman enligt styrelsens förslag innebär det att Wallenstams finansiella mål i affärsplanen blir att 2013 uppnå ett substansvärde per aktie på 100 kr. Bemyndigande för styrelsen att intill nästkommande årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om förvärv på OMX Nordiska Börs av högst så många B-aktier att bolagets eget innehav vid var tid inte överstiger 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Styrelsens arbete Wallenstams styrelse består av fem ledamöter. Under 2010 har styrelsen haft fem protokollförda möten utöver löpande kontakter. Styrelsens viktigaste uppgift är att fatta beslut i strategiska frågor. Generellt gäller att styrelsen behandlar frågor av väsentlig betydelse för koncernen. Huvudfrågorna under året har varit fastighetsaffärer, satsning på nybyggnation och förnybar energi. Under 2010 genomfördes också en utvärdering av styrelsens arbete. Arbetet bedöms fungera mycket väl. WALLENSTAM 7

8 Efter rapportperiodens utgång I slutet av januari tecknade Wallenstam avtal med Niam om förvärv av sju kommersiella innerstadsfastigheter i Göteborg för totalt 1,2 Mdr. Fastigheterna omfattar totalt kvm och tillträds den 1 juli. Wallenstams växande nyproduktionsvolym och fokus på stadsutveckling gör att verksamheten från och med den 1 mars 2011 kommer att organiseras i två regioner: Stockholm och Göteborg i vilken verksamheten i Helsingborg ingår. Framtid Mot bakgrund av finanskrisen och det vakuum som då uppstod på marknaden blev 2009 som ett förlorat år. Det gör att styrelsen har beslutat att förlänga affärsplanen till 2013 utan att revidera vare sig mål eller ledstjärnor. Det övergripande målet är att uppnå ett substansvärde per aktie som ska uppgå till 300 kr. Wallenstam planerar för ett ambitiöst nyproduktionsprogram av bostäder och då framför allt hyresrätter. Volymen av nyproduktioner ökar kontinuerligt vilket gör att verksamheten från och med mars 2011 kommer att vara organiserad i regioner. Värdetillväxten i bolagets nybyggnationer uppgår till cirka 50 %, vilket har möjliggjorts av en effektiv byggprocess och väl valda lägen. Wallenstams valda strategi med ett attraktivt fastighetsbestånd som är koncentrerat till Stockholm, Göteborg och Helsingborg ger en stabil grund för framtida tillväxt. 8 WALLENSTAM

9 rapport över totalresultat, Koncernen Mkr jan-dec jan dec okt-dec okt-dec Hyresintäkter Driftkostnader Förvaltnings- och administrationskostnader Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader Värdeförändring fastigheter Rörelseresultat Finansiella intäkter Finansiella kostnader Värdeförändring derivatinstrument Resultat före skatt (Not 1) Skatt Resultat efter skatt Övrigt totalresultat Värdejustering säkringsredovisade finansiella derivatinstrument Värdejustering aktier Omräkningsdifferens Skatt hänförlig till övrigt totalresultat Totalresultat Fördelning av periodens resultat Hänförligt till minoritetsintressen Hänförligt till innehavare av aktier i moderbolaget Resultat efter skatt per aktie, inga utspädningseffekter förekommer not 1. fördelning av resultat Mkr jan dec jan dec okt-dec okt-dec Hyresintäkter Driftkostnader Driftnetto Förvaltnings- och administrationskostnader Finansnetto Förvaltningsresultat Försäljningsresultat lägenheter Försäljningsresultat fastigheter Administrationskostnader Resultat från transaktioner Övriga intäkter och kostnader Realiserat resultat Orealiserade värdeförändringar fastigheter Orealiserade värdeförändringar derivatinstrument* Resultat från värdeförändringar Resultat före skatt *Här ingår värdeförändring av syntetiskt optionsprogram till personalen med -14 Mkr, varav under kvartalet -4 Mkr. WALLENSTAM 9

10 rapport över finansiell ställning, koncernen Mkr Tillgångar Fastigheter Vind- och vattenkraftverk Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Finansiella derivatinstrument Omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Uppskjuten skatt Räntebärande skulder Finansiella derivatinstrument Ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder rapport över förändring eget kapital, koncernen eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare aktiekapital Övrigt till- Andra Balanserad Minoritetens Summa Mkr skjutet kapital reserver vinst andel eget kapital Ingående eget kapital Resultat efter skatt Övrigt totalresultat Transaktioner med bolagets ägare Utdelning Återköp egna aktier Utgående eget kapital Resultat efter skatt Övrigt totalresultat Transaktioner med bolagets ägare Utdelning Återköp egna aktier Utgående eget kapital WALLENSTAM

11 Rapport över segment /affärsområde i sammandrag bostad Företag Övrigt Elim. Totalt Bostad Företag Övrigt Elim. Totalt Mkr jan dec jan dec jan-dec jan-dec jan dec jan dec jan dec jan-dec jan-dec jan dec Resultaträkning Hyresintäkter Driftkostnader Driftnetto Förvaltnings- och administrationskostnader Finansnetto Förvaltningsresultat Försäljningsresultat lägenheter Försäljningsresultat fastigheter Administrationskostnader Resultat från transaktioner Övriga intäkter och kostnader Realiserat resultat Orealiserade värdeförändringar fastigheter Orealiserade värdeförändringar derivatinstrument* Resultat från värdeförändringar Resultat före skatt Balansräkning Fastigheter Ofördelade tillgångar Summa tillgångar Eget kapital Lån Ofördelade skulder Summa eget kapital och skulder *Här ingår värdeförändring av syntetiskt optionsprogram till personalen med -14 Mkr. WALLENSTAM 11

12 rapport över kassaflöde, koncernen Mkr jan dec jan dec okt-dec okt-dec Rörelseresultat Justeringsposter ej kassaflödespåverkande Erhållna räntor Betalda räntor Betald skatt Kassaflöde före förändring av rörelsekapital Förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringar/Försäljningar Investering i fastigheter Investering i vindkraftverk/ materiella anläggningstillgångar Försäljning av fastigheter/ materiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamhet Finansiering Upptagna långfristiga skulder Amortering långfristiga skulder Utbetald utdelning Återköp egna aktier Minoritetens andel Investering av finansiella anläggningstillgångar Försäljning av finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från finansieringsverksamheten Förändring av likvida medel Kassa, bank vid periodens början Periodens kassaflöde Kassa, bank vid periodens slut Outnyttjad checkkredit vid periodens slut Disponibel likviditet WALLENSTAM

13 RESULTATRÄKNING, MODERBOLAGET Mkr jan dec jan-dec Intäkter Kostnader Finansnetto Resultat före skatt Skatt Resultat efter skatt BALANSRÄKNING, MODERBOLAGET Mkr Fastigheter Andelar i koncernföretag Övriga tillgångar Kassa och bank Summa tillgångar Eget kapital Räntebärande skulder Räntebärande skulder till koncernföretag Övriga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser WALLENSTAM 13

14 fastighetsbeståndet Fastighetsinnehavets struktur per industri/ Uthyrningsbar yta, kvm Bostäder Kontor Butik Lager Utbildning Övrigt Totalt Stockholm % Göteborg % Helsingborg % Totalt % 20 % 7 % 7 % 3% 6 % fastighetsbeståndets förändring B bokfört värde, Mkr kvm Fastighetsbestånd 1 januari Förvärv Byggnationer Försäljningar Orealiserad värdeförändring netto Fastighetsbestånd 31 dec nyproduktion pågående nyproduktion Beräknas Fastighetsbeteckning kvm Antal lgh färdigställt Stockholm Poseidons Torg Q Kungsholmsporten Q1 2011/ Q Södra Strandparken Q Summa planerad nyproduktion under affärsplanen beräknad Fastighetsbeteckning kvm Antal lgh byggstart avkastningskrav Avkastnings- Fastighetstyp Ort krav, % Bostäder göteborg 3,25-6,5 Bostäder Stockholm 3,25-6,0 Bostäder Helsingborg 3,25-6,5 Genomsnittlig avkastning bostäder 4,3 Kommersiella fastigheter 5,25-10,0 Genomsnittlig avkastning kommersiellt bestånd 6,7 Göteborg Kvillebäcken Mölnlycke C Stockholm Barlasten Riddaren Tuletorget, Sundbyberg Barkarbystaden Norra Djurgårdsstaden Solberga Följa Berg, Nacka Summa WALLENSTAM

15 Fastighetsförsäljningar under 2010 byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Stockholm Grönland 18 Nordenskiöldsgatan / Hälsokällan 6 Odengatan 35/Tulegatan / Järnlodet 23 Nybrogatan / Röda Rosen 3 Storskärsgatan Skärgårdsbåten 3 Fendergatan / Göteborg Kvillebäcken 37:3 Ögontröstgatan 1 A-C, Fryxellsgatan / Olskroken 11:9 Övre Olskroksgatan / Vasastaden 12:21 Mark Kvillebäcken 12:1, Orrekullen 1:2, Kolbäck 1:9-11 Änggården 18:2 Föreningsgatan 16 A-E/ Viktoriagatan / Totalt fastighetsförvärv under 2010 byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Stockholm Traktören 5 Tusbystråket oppegårdsstråket 5-9, Tingsv Lärkan 14 Koloniv. 2-4, Tuleg. 8-18, Vackra v. 2 Skogsbacken 1-3, Ängsstigen Göteborg Gårda 18:22 Drakegatan Heden 24:13 Sten Sturegatan Lorensberg 43:1 Kungsportsavenyen Markreglering Brämaregården 62:1 Kvillebäcken 3:1, 73:1, 74:1 Totalt färdigställd nyproduktion under 2010 byggår/ Bostad Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm Stockholm Skärgårdsbåten 3 Fendergatan / Göteborg Stärtered 1:28 Stärteredsvägen Totalt WALLENSTAM 15

16 Wallenstamaktien KURSUTVECKLING BÖRSKURS - SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE B-aktien Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm_PI SX4040 Real Estate KR NASDAQ OMX Substansvärde per aktie Börskurs 2010 Aktieägarinnehav a-aktier b-aktier Kapital, % Röster, % Hans Wallenstam med bolag och familj ,80 58,34 Familjen Agneta Wallenstam ,08 4,31 Familjen Anders Berntsson med bolag ,79 3,08 Familjen Henrik Wiman ,92 2,09 Bengt Norman med bolag ,90 2,08 AMF - Försäkring och fonder ,00 1,60 Familjen U Wallenstam ,44 1,30 Länsförsäkringar fondförvaltning ,19 1,16 Familjen Brandström med bolag ,97 1,05 Livförsäkringsbolaget Skandia ,72 0,92 Övriga ägare ,53 22,65 Totalt Återköpta egna aktier ,66 1,42 Registrerade aktier Totalt registrerade ,00 100,00 Summa utestående aktier Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 39 procent av kapitalet och 27 procent av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 6 procent av kapitalet och 3 procent av rösterna. Källa: Euroclear Sweden AB 16 WALLENSTAM

17 NYCKELTAl - FLERÅRSÖVERSIKT dec 30 sep 30 juni 31 mars 31 dec 30 sep 30 juni 31 mars 31 dec Hyresintäkter, Mkr Driftnetto, Mkr Överskottsgrad, % Förvaltningsresultat, Mkr Realiserat resultat, Mkr Resultat efter skatt, Mkr Totalresultat, Mkr Räntabilitet på eget kapital, % Räntabilitet på totalt kapital, % Fastigheternas värde, Mkr Fastigheternas direktavkastning, % Fastigheternas totalavkastning, % Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,4 2,5 2,0 2,0 1,9 1,9 1,7 1,6 Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 3,81 3,76 3,73 3,93 3,87 3,96 4,02 3,90 4,23 Genomsnittlig räntebindningstid, månad Soliditet, % Eget kapital, Mkr Substansvärde, Mkr Börsvärde, Mkr Antal kvm (tusental) Uthyrningsgrad - yta, % Antal anställda Data per aktie Resultat efter skatt, kr 27,1 16,3 13,3 0,7 8,4 2,1 1,7 0,5 6,3 Totalresultat, kr 28,2 17,5 14,8 1,9 10,8 4,6 3,3 0,5 1,4 P/E tal, ggr 6,5 7,6 6,5 16,2 15,4 15,7 17,2 13,2 10,8 Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr 7,0 4,5 1,6 1,0 8,6 6,6 4,5 3,0 3,5 Eget kapital, kr Substansvärde, kr Börskurs, kr 177,00 172,00 131,50 138,00 128,75 110,75 79,50 68,25 67,50 Börskurs i % av eget kapital Börskurs i % av substansvärde Utdelning 3,50 * 3,25 3,00 Antal aktier i tusental vid periodens utgång Antal aktier i tusental, genomsnitt Resultatet baseras på genomsnittligt antal utestående aktier, övriga nyckeltal baseras på antal aktier vid periodens utgång. *Föreslagen utdelning kvartalsöversikt okt-dec juli-sep april-juni jan-mars okt-dec juli-sep april-juni jan-mars okt-dec Hyresintäkter (nettoomsättning), Mkr Förvaltningsresultat, Mkr Räntabilitet på eget kapital, % Fastigheternas direktavkastning, % Soliditet, % Eget kapital per aktie, kr Kassaflöde per aktie löpande verksamheten, kr 2,5 2,9 0,6 1,0 2,0 2,1 1,4 3,0-0,1 Resultat efter skatt per aktie, kr Substansvärde per aktie, kr Börskurs i % av substansvärde Resultatbaserade nyckeltal beräknas på genomsnittligt antal utestående aktier, avkastningstal beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat. WALLENSTAM 17

18 Rapportens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att bokslutskommunikén ger en rättvisande översikt av moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Göteborg den 23 februari 2011 Christer Villard Styrelseordförande Agneta Wallenstam Styrelseledamot Ulrica Jansson Messing Vice ordförande Erik Åsbrink Styrelseledamot Anders Berntsson Styrelseledamot Hans Wallenstam Verkställande direktör 18 WALLENSTAM

19 Detta är Wallenstam Wallenstam grundades 1944 och är idag ett utvecklande fastighetsbolag som bygger, utvecklar och förvaltar fastigheter för hållbart boende och företagande i Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Ägandet fokuseras på bostadsfastigheter samt i Göteborg även på kommersiella fastigheter. Wallenstams uthyrningsbara yta uppgår till cirka kvm. Av fastighetsvärdet utgörs cirka 60 % av bostadsfastigheter. Wallenstam har också en omfattande projektportfölj för nyproduktion av bostäder och kommersiella lokaler. Wallenstam satsar på miljövänlig energi med målet att 2013 vara självförsörjande på fönybar energi på månadsbasis och täcka såväl eget som kunders behov. Wallenstams kriterier för att investera i vindkraft är att verken ska generera en avkastning som överstiger 7 % år ett och minst 15 % i genomsnitt per år över verkets ekonomiska livslängd. Koncernen omsätter cirka 1,5 miljarder kronor i hyror och har ett fas tighetsvärde om cirka 24 miljarder kronor. Wallenstams B-aktier är noterade på Nasdaq OMX Stockholm, Mid cap-listan. Börsvärdet uppgår till 10,4 miljarder kronor. Affärsidé Att köpa, bygga, utveckla samt sälja fastigheter i utvalda storstadsregioner med långsiktig hållbarhet för människor och företag. Affärsprocess Grunden i Wallenstams affärsverksamhet är hållbar fastighetsförvaltning. Wallenstam köper och bygger fastigheter för människor och företag utifrån behoven från kunder, samhälle och aktieägare. Fastigheterna utvecklas och förvaltas på ett hållbart och lönsamt sätt vilket skapar värdetillväxt. Resultatet återinvesteras och utvecklar verksamheten vidare. Genom utdelning får aktieägare del av resultatet. strategier och värdeskapande faktorer Wallenstams verksamhet styrs utifrån affärsplaner, mål och strategier. Övergripande strategier har utarbetats inom följande områden: affärsstrategi, aktieägarstrategi, förvaltningsstrategi, hållbarhetsstrategi, organisationsstrategi och personalstrategi. För mer information: De värdeskapande faktorerna för verksamheten utgörs i grunden av koncernens affärsprocess med fokus på en hållbar och lönsam utveckling och förvaltning av fastigheter vilket skapar värdetillväxt. Det i kombination med Wallenstams övergripande strategier och ledstjärnor utgör sammantaget de viktigaste verktygen för att bidra till en positiv utveckling av såväl resultat som verksamhet över tid. VERKSAMHET OCH ORGANISATION Wallenstamkoncernen har 184 anställda. Huvudkontoret är beläget i Göteborg. Från och med 1 mars 2011 är Wallenstam organiserat i två regioner; Stockholm och Göteborg i vilken verksamheten i Helsingborg även ingår. Administrativa staber stöttar de affärsdrivande enheterna. Mål för verksamheten 2013 Substansvärde per aktie ska uppgå till 300 kr. Wallenstams ledstjärnor: Soliditeten ska årligen överstiga 25 %. Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet ska årligen överstiga 95 %. Under perioden ska nya lägenheter produceras till en direktavkastning som överstiger 7 %. Wallenstam ska ha en energiproduktion från förnybar energi som täcker eget och kunders behov räknat på kwh månadsbehov. en fortsatt positiv utveckling av verksamhetsresultatet. Ekonomisk rapportering Årsredovisning prel. 30 mars 2011 Delårsrapport I 27 april 2011 Årsstämma 2011 i Göteborg 27 april 2011 Delårsrapport II 10 augusti 2011 Delårsrapport lll 9 november 2011 Bokslutskommuniké februari 2012 På Wallenstams hemsida finns samlad information om Wallenstams verksamhet, ekonomisk rapportering samt pressmeddelanden. WALLENSTAM 19

20 Definitioner Aktiens direktavkastning Aktieutdelning i procent av börskursen vid årets slut. Aktiens totalavkastning Aktiens kursutveckling under året inklusive utdelning, dividerat med börskurs vid årets början. Belåningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till balansomslutning. Driftnetto Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgälder och fastighetsskatt. Fastigheternas direktavkastning Driftnetto i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde, beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat. Fastigheternas totalavkastning Driftnetto plus/minus orealiserad värdeförändring fastigheter i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde, beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat. Fastigheternas redovisade värde Fastighetsbeståndets bedömda marknadsvärde enligt en internt utförd värdering. Förvaltningsresultat Driftnetto med tillägg av förvaltnings- och administrationskostnader och finansnetto. Kassaflöde per aktie Periodens förändring av likvida medel i förhållande till genomsnittligt antal utomstående aktier. Orealiserad värdeförändring fastigheter Resultat av förändring av bedömt marknadsvärde från årets början till rapportperiodens utgång. P/E-tal Börskurs vid årets slut, i förhållande till resultat efter skatt per aktie, för den senast löpande tolvmånadersperioden. Realiserad värdeförändring fastigheter Resultat av intäkter från årets fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas bedömda marknadsvärde vid årets början. Realiserat resultat Resultat före skatt exklusive orealiserade värdeförändringar. Realiserat resultat efter skatt Beräkningsunderlag för utdelning. Realiserat resultat efter schablonskatt 26,3 %. Resultat efter skatt per aktie Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. Resultat fastighetsrörelsen Resultat av intäkter från fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas bedömda marknadsvärde vid årets början, värdeförändring förvaltningsfastigheter och administrativa kostnader hänförliga till fastighetsförsäljningar. Räntabilitet på eget kapital Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital, beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat. Räntabilitet på totalt kapital Resultat före skatt med tillägg av räntekostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning, beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat. Räntetäckningsgrad Rörelseresultat exklusive orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter i förhållande till finansiella intäkter och kostnader. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning vid periodens utgång. Substansvärde Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatteskuld. Totalresultat Resultat efter skatt inklusive eget kapitaltransaktioner efter skatt som inte är transaktioner med ägare. Uthyrningsgrad - yta Uthyrd yta i förhållande till total yta. Verksamhetsresultat Realiserat resultat exklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Överskottsgrad Driftnetto i procent av hyresintäkterna. Ordlista Covenantsavtal Ett avtal mellan en kreditgivare och kredittagare kopplat till att kredittagaren garanterar att uppfylla vissa nyckeltal, exempelvis en viss nivå av soliditet som en förutsättning för krediten. Derivatinstrument Ett värdepapper vars värde är relaterat till en underliggande egendom. Används för att skapa ett skydd mot oönskad prisutveckling på den underliggande egendomen. Exempel på vanliga derivatinstrument är terminer och swapavtal. Förnybar energi Energi som kommer från förnybara källor som vind- och vattenkraft samt biobränsle. kwh månadsbehov En energienhet baserad på hur många kw som förbrukas under en timme beräknat utifrån månatligt behov. Syntetiskt optionsprogram Ett aktierelaterat opitionsprogram riktat till de anställda. Syntetiska optioner ger innehavaren rätt till en kontant slutreglering vid en bestämd tidpunkt beräknat utifrån aktiens börsvärde. För mer information: 20 WALLENSTAM

21 Wallenstam AB ( publ ), org. nr Göteborg, Besöksadress : Kungsportsavenyen 2 Telefon , Fax , WALLENSTAM 21