Wallenstam. 1 januar i 30 juni 2010

Transkript

1 Wallenstam DELÅRSRAPPORT 1 januar i 30 juni 2010 Hyresintäkterna för perioden ökar med drygt 5 % till 711 Mkr (674). Periodens resultat efter skatt uppgår till 784 Mkr (100). Vinst per aktie uppgår till 13 kr (2). Värdeförändringar på fastigheter uppgår till Mkr (-8) och på derivat instrument till -166 Mkr (-17). Investeringar i fastigheter uppgår till 885 Mkr (1 932), varav förvärv uppgår till 371 Mkr (1 195). Investeringar i vind- och vattenkraft uppgår till 174 Mkr (290). Substansvärde per aktie ökar till 205 kr (188). Kommentar från vd Hans Wallenstam: Under 2010 har fastighetsmarknaden förbättrats påtagligt, vilket lett till justerade avkastningskrav med 0,25 % på i princip samtliga fastigheter. Det innebär att värdenedgången 2008 och 2009 nu har återhämtats. Även vår löpande verksamhet utvecklas positivt. Vi har dessutom genomfört flera fastighetsaffärer som bidrar positivt och har ökat vårt realiserade resultat till 310 Mkr. Vi fortsätter vår offensiva satsning på nybyggnation och har nu 400 lägenheter i produktion. Under året räknar vi med att starta produktionen av ytterligare 490 lägenheter i region Stockholm och Göteborg. koncernens utveckling i sammandrag 3 månader 6 månader Rullande 12 månader Helår april-juni jan-juni juli-juni Hyresintäkter, Mkr Förvaltningsresultat, Mkr Resultat efter skatt, Mkr Totalresultat, Mkr Investeringar, Mkr Resultat per aktie, kr

2 INNEHÅLL Delårsrapport 1 januari - 30 juni Rapport över totalresultat, koncernen 9 Rapport över finansiell ställning, koncernen 10 Rapport över segment 11 Rapport över kassaflöde, koncernen 12 Moderbolagets resultat- och balansräkning 13 Fastighetsbeståndet 14 Wallenstamaktien 16 Nyckeltal - Flerårsöversikt och kvartalsöversikt 17 Detta är Wallenstam 18 Definitioner 19 Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34. Moderbolagets redovisningsprinciper följer årsredovisningslagen och RFR 2:2. För information om Wallenstams redovisningsprinciper, se årsredovisningen 2009 sidan 74. Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Informationen i denna delårsrapport är sådan som Wallenstam ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 11 augusti 2010 klockan 08:00 (CET). Jämförelser angivna inom parantes avser motsvarande period föregående år, förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och finansiering där jämförelsetalen avser senaste årsskifte. För definitioner se sista sidan i rapporten alternativt För information om Wallenstams värderingsmodell: 2 WALLENSTAM

3 delårsrapport 1 januari 30 juni 2010 VD kommenterar kvartalet Viktiga händelser för Wallenstam under andra kvartalet 2010 är att: Fastighetsvärdena ökar. En påtagligt förbättrad fastighetsmarknad har medfört justerade avkastningskrav med 0,25 % och vi märker en ökad efterfrågan på fastigheter. Vårt realiserade resultat, som visar resultatet av vår löpande verksamhet, ökar som en effekt av genomförda fastighetsaffärer. Vi har tecknat avtal med Haninge kommun om köp av mark mitt i Haninge centrum för produktion av 190 hyreslägenheter med planerad byggstart i augusti/september En kommersiell fastighet har förvärvats i centrala Gårda i Göteborg, precis intill en annan fastighet som vi äger i området. Vi ser en god utvecklingspotential i förvärvet. Vi har under kvartalet dessutom sålt tre bostadsfastigheter, varav två till bostadsrättsföreningar. Samtliga försäljningar har genomförts till priser över värdering. I början av maj påbörjade vi byggnationen av 73 lägenheter i Älta, Nacka kommun. Ett första steg i våra ambitioner att påverka utvecklingen av Älta. Resultat Resultat efter skatt uppgår till 784 Mkr (100) och resultat per aktie till 13 kr (2), detta främst som en effekt av positiv värdeförändring på förvaltningsfastigheter. Resultatet har påverkats av värdeförändringar på derivatinstrument om -166 Mkr, vilket främst är en effekt av avslutad säkringsredovisning samt förändrat ränteläge. Totalresultatet ökar till 858 Mkr (194). Den resultateffekt som redovisas bland finansiella poster, som uppkom p g a avslutad säkringsredovisning, får ingen effekt på totalresultatet då den redovisningsmässigt möts av en återföring under övrigt totalresultat med motsvarande belopp. HYRESINTÄKTER Koncernens hyresintäkter (nettoomsättning) för perioden ökar till 711 Mkr (674). Av hyresintäkterna utgörs 400 Mkr (376) av hyresintäkter från affärsområde Bostad och 309 Mkr (295) av hyresintäkter från affärsområde Företag. Ökningarna i bostadsbeståndet är främst en effekt av föregående års förvärv, färdigställda projekt och hyreshöjningar i befintligt bestånd. I det kommersiella beståndet har en fortsatt hög uthyrningsgrad tillsammans med hyresförhandlingar och nyuthyrningar påverkat hyresintäkterna positivt. Uthyrningsgraden avseende yta för Wallenstams kommersiella fastigheter uppgår till 96 % och den ekonomiska uthyrningsgraden uppgår till 98 %. Efterfrågan på kommersiella lokaler i Göteborgsområdet bedöms som fortsatt god. driftkostnader Driftkostnaderna för perioden uppgår till 270 Mkr (239). Ökningen är en effekt av dels större fastighetsbestånd, dels ökade kostnader i samband med den onormalt snöiga och kalla vintern. Driftnettot för perioden uppgår till 441 Mkr (435). FÖRVALTNINGS- & ADMINISTRATIONSKOSTNADER Förvaltnings- och administrationskostnader uppgår till 94 Mkr (77) och består i huvudsak av ökade personalkostnader med anledning av fler anställda. Sedan föregående år har 16 personer nyanställts främst inom Wallenstams nya kundservice och inom Wallenstam NaturEnergi. Därutöver har de administrativa kostnaderna belastats med 1 Mkr (0) avseende Wallenstams syntetiska optionsprogram. Programmet löper fram till och med juni 2013 och innebär vid ett maximalt utfall en total kostnad om 86 Mkr för bolaget. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR fastigheter Värdeförändringar i Wallenstams fastighetsbestånd uppgår till netto Mkr (-8), varav realiserade värdeförändringar uppgår till 153 Mkr (15). Ökningen är främst en effekt av en påtagligt stabilare marknad som motiverar sänkta avkastningskrav. Wallenstam har därför sänkt avkastningskraven med 0,25 % i flera områden. Därutöver har en effekt av högre driftnetton och realiserade värdeförändringar i samband med försäljningar av fastigheter och bostadsrättsprojekt resulterat i positiva värdeförändringar. Mkr Avkastningsförändring 946 Kapitalisering av driftnettoförändring 111 Framtida investeringsbehov -147 Realiserade värdeförändringar 153 Värdeförändring förvaltningsfastigheter FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Finansiella intäkter uppgår till 14 Mkr (17). Finansiella kostnader uppgår till 218 Mkr (211). På boksluts dagen uppgick genomsnittsräntan till 3,73 % (3,87). Wallenstam använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur samt elderivat för att hantera prisrisker i elhandeln. WALLENSTAM 3

4 Avviker det överenskomna priset från marknadspris uppkommer ett teoretiskt över- respektive undervärde som redovisas över resultaträkningen. Värdeförändring av derivaten uppgår till -166 Mkr (-17), varav 101 Mkr är en effekt av avslutad säkringsredovisning, motsvarande belopp har återförts från fond i eget kapital. Orealiserad värdeförändring på finansiella derivatinstrument uppgår till -169 Mkr (-19). Realiserad värdeförändring utgör 3 Mkr (2). FASTIGHETSBESTÅND GEOGRAFISK FÖRDELNING, YTA* Helsingborg 5% skatt Wallenstam redovisar en skattekostnad på 266 Mkr (38). Den aktuella skatten för inkomståret 2010 har beräknats utifrån en bolagsskatt om 26,3 %. Bolagsförsäljningar, avdrag, skattemässiga avskrivningar och nyttjande av underskottsavdrag gör att i princip ingen faktisk skattebetalning uppstår på resultatet. Stockholm 42% Göteborg 53% ANDRA kvartalet 2010 Under andra kvartalet uppgick hyresintäkterna till 359 Mkr (339). Ökningen förklaras främst av ett större fastighetsbestånd samt en fortsatt hög uthyrningsgrad. Driftkostnaderna uppgick till 117 Mkr (108), främst med anledning av ett större fastighetsbestånd. Driftnettot ökade till 242 Mkr (231). Säsongseffekterna för Wallenstam utgörs främst av varierande driftkostnader, dessa är som högst under kvartal ett och kvartal fyra då kostnaderna för fastigheternas uppvärmning är högre. Värdeförändringar i fastigheter uppgick netto till 966 Mkr (3). Ökningen är främst en effekt av sänkta avkastningskrav till följd av en påtagligt stabilare fastighetsmarknad, högre driftnetton och realiserade värdeförändringar i samband med försäljningar av fastigheter och bostadsrättsprojekt. Värdeförändringar i eloch räntederivat har främst påverkats av förändrat ränteläge och uppgår till -21 Mkr (-8). Wallenstams marknader Wallenstams fastighetsinnehav är koncentrerat till Stockholm, Göteborg och Helsingborg och består främst av bostäder, kontor och butiker om totalt kvm i attraktiva lägen. Av Wallenstams totala fastighetsvärde utgör andelen bostäder omkring 60 %, resterande 40 % utgörs av kommersiella fastigheter. Bostadsmarknaden Bostadsmarknaden på de orter där Wallenstam valt att vara etablerat präglas av en omfattande efterfrågan och låg nyproduktionstakt på hyresrätter. Wallenstams bostadsbestånd omfattar cirka lägenheter som utgör cirka 60 % av koncernens totala uthyrningsbara yta. Bostadsbeståndet är fullt uthyrt och endast en liten andel av lägenheterna blir lediga för uthyrning under året i samband med omflyttning. Under perioden har hyresförhandlingarna för Wallestams bostadsfastigheter blivit klara. Förhandlingarna har resulterat i höjningar som i genomsnitt uppgår till 1,68 % i region Stockholm, 1,15 % i region Göteborg och 2,45 % i Helsingborg. Vilket på årsbasis beräknas tillföra cirka 9 Mkr i ökade hyror. Efterfrågan på bostadsrätter är stabil både i Göteborg och Stockholm. När det gäller ombildningar av bostadsfastig- LÄGESFÖRDELNING, YTA* Närområde 59% * Total uthyrningsbar yta är kvm. FÖRDELNING LOKALTYP, HYRESVÄRDE Industri/ lager 3% Utbildn. 4% Butik 13% Kontor 24% Övrigt 6% Innerstad 41% Bostäder 50% de 10 största lokalhyresgästerna Hyresgäst yta, kvm Försäkringskassan Göteborgs Kommun Mölnlycke Health Care AB SF Bio AB Landsarkivet i Göteborg SCA Hygiene Products AB Göteborgs Universitet Törnskogen Utbildning AB Folkuniversitetet Härryda Kommun Summa Total kommersiell yta är cirka kvm. 4 WALLENSTAM

5 heter till bostadsrätter är intresset fortsatt stort bland våra hyresgäster, hittills i år har fyra fastigheter sålts till bostadsrättsföreningar bildade av hyresgästerna. Samtliga till priser över värdering. Lokalmarknaden Wallenstams kommersiella fastighetsbestånd är beläget i Göteborgs innerstad samt i attraktiva närområden. Uthyrningsgraden är stabil och uppgår till 96 %. För Göteborgsmarknaden i genomsnitt uppgick uthyrningsgraden för kontorslokaler under första kvartalet till cirka 92 %, enligt Jones Lang LaSalle (JLL). Under året har Wallenstam hyrt ut cirka kvm kommersiell yta i Göteborgsområdet, nettouthyrningen uppgår till 420 kvm. Betalningsförmågan hos Wallenstams lokalhyresgäster är god och kundstrukturen stabil. I kombination med fastigheternas attraktiva lägen ger det en låg riskprofil. Fastighetsmarknaden Under första halvåret 2010 genomfördes fastighetstransaktioner i Sverige till ett värde om cirka 46 miljarder kronor (15,8) enligt JLL. Generellt präglas perioden av en stark utveckling där även affärernas storlek ökat markant. 40 procent av den totala andelen transaktioner som genomfördes i Sverige under första halvåret 2010 genomfördes i storstadsregionerna. Investeringar Fastigheter Under perioden har 885 Mkr (1 932) investerats i fastigheter, varav förvärv uppgår till 371 Mkr (1 195) och ny- och ombyggnation till 514 Mkr (737). I mars tillträddes drygt 450 lägenheter och några mindre butiksytor i Sollentuna Centrum. Och i början av juni förvärvades en kommersiell fastighet i Gårda, Göteborg, precis intill fastigheter som ägs av Wallenstam sedan tidigare. De större pågående nyproduktionsprojekten för Wallenstam är Kungsholmsporten och Strandparken i Stockholmsområdet och Stärtered i Partille utanför Göteborg. Under året planeras dessutom byggstart för ytterligare 490 lägenheter i Stockholm, Haninge, Göteborg och Mölnlycke. VIND- och vattenkraft Hittills i år har 174 Mkr (290) investerats i vind- och vattenkraft. Enligt plan beräknas 13 vindkraftverk byggas och driftsättas under året. De beslutade investeringarna till och med rapportdatum uppgår till drygt 70 MW:s effekt, vilket motsvarar cirka 70 % av Wallenstams nuvarande behov för att bli självförsörjande på förnybar energi på månadsbasis. Finansiell ställning LÅN Lånen uppgår per bokslutsdagen till Mkr (12 185). Lånen har säkerställts med traditionella pantbrev samt spärrade bankmedel. Wallenstams belåningsgrad uppgår till 52 % (53). Av den totala låneportföljen har 53 % en ränte- FÖRSÄLJNINGSPRIS/VÄRDERING SÅLDA FASTIGHETER MKR % 21% 2006 Värdering % 2008 VÄRDETILLVÄXT PÅ NYPRODUKTION MKR % % 2007 Anskaffningskostnad 41% 2008 * Hittills har ingen nyproduktion färdigställts under vind- & Vattenkraft 2010 I drift 7 % 2009 Försäljningspris 34% 2009 Värdering * % 2010 effekt, MW 12 vindkraftverk i 8 parker 17,4 3 vattenkraftverk 0,7 Summa 18,1 Under byggnation effekt, MW Lyngby 3 2,0 Middagsberget 6,0 Rålanda 2 4,0 Rätans Digerberget 11,5 Stentjärnåsen 10,0 Vettåsen 20,0 Summa 53,5 Kommande projekt effekt, MW 19 vindkraftverk 38 WALLENSTAM 5

6 bindningstid överstigande ett år. Lånen löper utan valutarisk. Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 29 månader (29). Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgår på bokslutsdagen till Mkr (1 117). På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 3,73 % (3,87). EGET KAPITAL Det egna kapitalet uppgår per 30 juni till Mkr (8 454), vilket motsvarar 157 kr per aktie (145). Soliditeten uppgår till 37 % (37). Det egna kapitalet har påverkats av periodens totalresultat, utdelning och återköp. UPPSKJUTEN SKATT I koncernen redovisas en nettoskuld för uppskjuten skatt om Mkr. Denna består av en uppskjuten skattefordran om 999 Mkr och en uppskjuten skatteskuld om Mkr. Uppskjuten skattefordran avser värdet av underskottsavdrag i koncernbolag. Uppskjuten skatteskuld avser i huvudsak skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter. SUBSTANSVÄRDE Substansvärdet beräknas till 205 kr per aktie (188). Wallenstam säljer fastigheter både direkt och via bolag, varför skattebelastningen kan variera. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i första hand av att utföra koncerngemensamma tjänster, därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Den totala omsättningen för perioden uppgår till 145 Mkr (138), varav hyresintäkterna utgör 35 Mkr (35). Resultat efter skatt uppgår till 760 Mkr (520). Periodens resultat inkluderar utdelning från dotterbolag om 800 Mkr (490). Investeringar i anläggningstillgångar under perioden uppgår till 19 Mkr (29). Moderbolagets lån uppgår på bokslutsdagen till Mkr (6 048). Av övriga tillgångar utgörs Mkr (9 590) av fordringar på koncernbolag. Möjligheter och risker För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Wallenstams risker beskrivs i årsredovisningen på sid 53 och framåt. Wallenstam har tre kategorier av möjligheter och risker; förändring av kassaflöden, förändring av värden och övriga risker. kassaflöde Wallenstams belåningsgrad är låg och kassaflödet starkt, det i kombination med fastigheter i bra lägen, bra hyresgäster och ett fullt uthyrt bostadsbestånd ger Wallenstam en stabil grund i verksamheten. Mot bakgrund av detta bedöms risken för bindningstid medelräntor Skuld, Mkr Snittränta, % Andel, % < 3 mån ,67* 33,42 >3 mån <= 1år ,48 13,63 >1 år <= 2 år ,22 8,36 >2 år <= 3 år ,96 12,29 >3 år <= 4 år 875 3,81 6,98 >4 år <= 5 år 420 3,85 3,35 >5 år <= 6 år 600 3,38 4,79 >6 år <= 7 år 820 4,01 6,55 >7 år ,48 10,62 Summa , I lånestocken finns endast lån i SEK. * Lån med ett ränteförfall inom 3 månader har en snittränta om 1,66 %. 3,73 % innefattar effekten av swapavtal och fasträntelån som förfaller inom tremånadersperioden. framtida vakanser som låg. Bostadshyresintäkterna är förhållandevis säkra och förutsägbara. En procents förändring av bostadshyresintäkterna motsvarar cirka 8 Mkr på helårsbasis. En procents förändring av uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet motsvarar en intäktsförändring om cirka 6 Mkr på helårsbasis. Wallenstams tio största lokalhyresgäster motsvarar cirka 9 % av Wallenstams totala hyresvärde. Av Wallenstams hyresintäkter kommer cirka hälften från de kommersiella fastigheterna. Med ett fullt uthyrt bostadsbestånd, en hög uthyrningsgrad och god kontraktsstruktur för hyresavtal i det kommersiella beståndet samt attraktiva fastigheter i bra lägen ser Wallenstam ingen risk i kassaflödet. fastigheternas värde Wallenstam redovisar fastigheternas bedömda marknadsvärde i balansräkningen och värdefö rändringar i resultaträkningen. Fastigheternas värde är beroende av marknadens villkor och dessa förändras över tid. På bokslutsdagen uppgår det bedömda marknadsvärdet till Mkr. En prisförändring på +/-10 % motsvarar ett förändrat substansvärde på cirka 38 kr/aktie. Ett attraktivt fastighetsbestånd minskar risken för hyresbortfall och värdenedgång. Wallenstam verkar på orter där det råder stor bostadsbrist. Cirka 60 % av fastighetsbeståndet är bostäder, dessa ligger i attraktiva lägen i Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Wallenstams kommersiella fastigheter ligger i bra lägen i Göteborg. Direktavkastningskraven för värderingen av Wallenstams kommersiella fastigheter uppgår i genomsnitt till 6,7 % och för bostadsfastigheterna till 4,3 %. Fastighetsbeståndets struktur och fastigheternas attraktiva lägen samt en hög uthyrningsgrad i det kommer siella beståndet gör sammantaget att Wallenstams riskprofil är låg. För mer information om Wallenstams värderingsmodell se www. wallenstam.se/fastighetsvardering. finansiering Räntekostnaden är Wallenstams enskilt största kostnadspost och förutsättningarna på räntemarknaden kan förändras snabbt. Räntenivåerna på korträntorna är fortfarande låg. Lik- 6 WALLENSTAM

7 viditeten i marknaden fungerar normalt igen med undantag för att priset på risk har stigit och Wallenstam bedömer att det kommer att vara fortsatt högt under året. Osäkerheten kring finanspolitiska åtstramningar är fortsatt svåranalyserad. Wallenstam antar ett scenario att Riksbanken kommer med ytterligare räntehöjningar under hösten Räntehöjningar uppfattas ofta som negativt men brukar vara ett tecken att det går bättre för Sverige, ökade räntekostnader brukar i allmänhet kunna kompenseras med högre hyresintäkter. Wallenstams finanspolicy reglerar förhållandet mellan andelen rörliga respektive bundna lån i låneportföljen. För att minimera refinansieringsrisken reglerar finanspolicyn även fördelningen mellan antalet långivare samt förfallostrukturen på låneportföljen. Wallenstam arbetar aktivt både med ränte- och kapitalbindning för att uppnå en över tiden bra genomsnittlig räntenivå på låneportföljen och låg refinansieringsrisk för verksamheten. Kapitalbindningstiden bedöms efter prissättning samt refinansieringsrisken allmänt på kapitalmarknaden och för Wallenstam i synnerhet. Wallenstam arbetar inte med covenantsavtal utan har traditionella lån med säkerhet i fastigheter. Finansiering av vindkraftsparker säkerställs genom överlåtelse av arrendeavtal samt pantsättning av aktier i vindkraftsbolag. Wallenstam är tryggt både avseende refinansiering och pris. Wallenstam har valt att arbeta till största delen med räntederivat vilket är ett flexibelt och kostnads effektivt sätt att förlänga lån med kort räntebindning. För att minimera valutaexponeringen får lån i utländsk valuta endast tas upp under förutsättning att de vid upplåningstillfället säkras på sådant sätt att valutarisken minimeras. Wallenstam har idag inga lån i utländsk valuta. Inköp av vindkraftverk sker i utländsk valuta (EUR). Wallenstam arbetar med terminssäkring av inköp för att minimera kursrisker och för att säkerställa kalkylkursen. skattefri kapitalvinst Från och med 1 januari 2010 beskattas kapitalvinster på andelar i handelsbolag på samma sätt som för övriga näringsbetingade andelar. Om andelen har en negativ justerad anskaffningsutgift ska ett belopp motsvarande den negativa justerade anskaffningsutgiften tas upp som intäkt. För bolag i Wallenstamkoncernen bedöms detta ej uppgå till väsentliga belopp. Skatteärende Skatteverket har beslutat att upptaxera ett bolag inom Wallenstamkoncernen till följd av andelsförsäljningar under 2006 och 2007 som enligt Skatteverkets uppfattning inte omfattas av reglerna om skattefrihet vid försäljning av så kallade näringsbetingade andelar. Den sammanlagda upptaxeringen uppgår till Mkr innebärande ett skattekrav om 412 Mkr. Skatteverkets beslut har överklagats och anstånd har beviljats med betalning av den tillkommande skatten. Det är Wallenstams bestämda uppfattning att försäljningarna redovisats och deklarerats enligt gällande regelverk varför ingen reservering görs i balansräkningen. Wallenstams uppfattning delas av externa jurister som analyserat försäljningarna och Skatteverkets argumentation. Wallenstam räknar med att ärendena kommer att avgöras tidigast inom ett par år. Wallenstamaktien Wallenstams B-aktie är noterad på Nasdaq OMX Stockholm, Mid Cap-listan. Sedan årsskiftet har Stockholmsbörsens OMXSPI ökat med 4,5 % och Stockholms SX4040 fastighetsindex med 2,6 %. Vid periodens slut var Wallenstams aktiekurs 131,50 kr (128,75). Börsvärdet uppgick per den 30 juni till Mkr (7 596) beräknat på antalet registrerade aktier. Substansvärde per aktie beräknas till 205 kr (188). Eget kapital per aktie beräknas till 157 kr (145). Wallenstam har mandat från stämman att genomföra återköp. Under 2010 har aktier återköpts till en genomsnittskurs om 128,83 kr. Sedan Wallenstam startade återköp av aktier, augusti 2000, har aktier motsvarande cirka 36 % av det ursprungliga antalet återköpts. Årsstämma 2010 Vid årsstämma i Wallenstam AB (publ), den 28 april 2010 behandlades bland annat följande ärenden: Årsstämma fastställde bokslutet för 2009 och beslutade om ansvarsfrihet för styrelse och vd. Vidare beslutades att utdelningen blir 3,25 kr/aktie (3,00) enligt styrelsens förslag. Stämman omvalde Christer Villard såsom styrelsens ordförande samt styrelseledamöterna Anders Berntsson, Ulrica Jansson Messing och Erik Åsbrink. Utöver det valdes Agneta Wallenstam in som ny ledamot i styrelsen. Det beslutades att arvode till styrelsen ska utgå med totalt kronor, varav kronor till styrelsens ordförande, kronor till vice ordförande och kronor vardera till övriga ledamöter. Stämman omvalde sittande revisor Sven-Arne Gårdh och valde Anna Gullmarstrand som ny revisorssuppleant för tiden intill slutet av årsstämman Båda vid Ernst & Young AB. Stämman omvalde Christer Villard och Hans Wallenstam som ledamöter och Dick Brenner som ordförande i valberedningen. Stämman beslutade om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare enligt styrelsens förslag Stämman beslutade om ändring av bolagsordningens 9: För att snarast praktiskt möjligt kunna implementera de mer kostnadseffektiva regler för kallelse till bolagsstämma som kan komma att träda ikraft i anledning av förslag om ändring av aktiebolagslagens (2005:551) regler om kallelse till bolagsstämma, beslutades att första stycket 9 utgår samt att andra stycket erhåller följande, ändrade lydelse: Kallelse till bolagsstämma skall ske genom annonsering i Postoch Inrikes Tidningar samt på bolagets webbplats. WALLENSTAM 7

8 Att kallelse har skett skall annonseras i Svenska Dagbladet och Göteborgs Posten. Stämmans beslut och verkställigheten därav är villkorad av att en ändring av sättet för kallelse till bolagsstämma enligt aktiebolagslagen träder i kraft. Styrelsen bemyndigandes av årsstämman att intill nästkommande årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om förvärv på Nasdaq OMX Stockholm av högst så många egna B-aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 % av samtliga aktier i bolaget. Årsstämman bemyndigade även styrelsen att längst intill tiden för nästa årsstämma och vid ett eller flera tillfällen fatta beslut om överlåtelse av egna aktier. Styrelsen ska äga rätt att med eller utan företrädesrätt för aktieägarna fatta beslut om överlåtelse av egna aktier på annat sätt än på Nasdaq OMX Stockholm. Efter rapportperiodens utgång I juli förvärvades en av Göteborgs paradfastigheter, Kungsportsavenyen 1. En kommersiell fastighet som totalt omfattar kvm. Utöver det förvärvades under samma månad även en central bostadsfastighet på kvadratmeter på centralt belägna Sten Sturegatan i Göteborg. Framtid Wallenstams styrelse har fastställt en affärsplan som löper till och med 2012 och Wallenstams mål är att uppnå ett substansvärde per aktie som ska uppgå till 300 kr Wallenstam planerar för ett ambitiöst nyproduktionsprogram av bostäder och då framför allt hyresrätter. Värdetillväxten i bolagets nybyggnationer har under de senaste åren i genomsnitt överstigit 50 %, vilket har möjliggjorts av en effektiv byggprocess och väl valda lägen. Wallenstam fortsätter utveckla sina bostadsområden med fokus på hållbarhet. Utöver det planeras även för fortsatta investeringar i förnybar energi. Wallenstams valda strategi med ett attraktivt fastighetsbestånd som är koncentrerat till Stockholm, Göteborg och Helsingborg är en trygg plattform det ger en stabil grund för framtida tillväxt. Rapportens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Göteborg den 11 augusti 2010 Christer Villard Styrelseordförande Ulrica Jansson Messing Vice ordförande Anders Berntsson Styrelseledamot Agneta Wallenstam Styrelseledamot Erik Åsbrink Styrelseleledamot Hans Wallenstam Verkställande direktör 8 WALLENSTAM

9 rapport över totalresultat, Koncernen / Mkr jan-juni jan juni april-juni april-juni juli-juni jan-dec Hyresintäkter Driftkostnader Förvaltnings- och administrationskostnader Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader Värdeförändring fastigheter Rörelseresultat Finansiella intäkter Finansiella kostnader Värdeförändring derivatinstrument Resultat före skatt (Not 1) Skatt Resultat efter skatt Övrigt totalresultat Värdejustering säkringsredovisade finansiella derivatinstrument Värdejustering aktier Omräkningsdifferens Skatt hänförlig till övrigt totalresultat Totalresultat Fördelning av periodens resultat Hänförligt till minoritetsintressen Hänförligt till innehavare av aktier i moderbolaget Resultat efter skatt per aktie, inga utspädningseffekter förekommer not 1. fördelning av resultat / Mkr jan juni jan juni april-juni april-juni juni-juli jan-dec Hyresintäkter Driftkostnader Driftnetto Förvaltnings- och administrationskostnader Finansnetto Förvaltningsresultat Försäljningsresultat bostäder Försäljningsresultat fastigheter Administrationskostnader Resultat från transaktioner Övriga intäkter och kostnader Realiserat resultat Orealiserade värdeförändringar fastigheter Orealiserade värdeförändringar derivatinstrument Resultat från värdeförändringar Resultat före skatt WALLENSTAM 9

10 rapport över finansiell ställning, koncernen Mkr Tillgångar Fastigheter Vind- och vattenkraftverk Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Finansiella derivatinstrument Omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Uppskjuten skatt Räntebärande skulder Finansiella derivatinstrument Ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder Minoritetens andel av eget kapital uppgår till rapport över förändring eget kapital, koncernen aktiekapital Övrigt till- Andra Balanserad Summa Mkr skjutet kapital reserver vinst eget kapital Ingående eget kapital Totalresultat Utdelning Återköp egna aktier Utgående eget kapital Totalresultat Utdelning Återköp egna aktier Utgående eget kapital WALLENSTAM

11 Rapport över segment /affärsområde i sammandrag Bostad Företag Övrigt Elim. Totalt Bostad Företag Övrigt Elim. Totalt Mkr jan juni jan juni jan-juni jan-juni jan juni jan juni jan juni jan-juni jan-juni jan juni Resultaträkning Hyresintäkter Driftkostnader Driftnetto Förvaltnings- och administrationskostnader Finansnetto Förvaltningsresultat Försäljningsresultat bostäder Försäljningsresultat fastigheter Administrationskostnader Resultat från transaktioner Övriga intäkter och -kostnader Realiserat resultat Orealiserade värdeförändringar fastigheter Orealiserade värdeförändringar derivatinstrument Resultat från värdeförändringar Resultat före skatt Balansräkning Fastigheter Ofördelade tillgångar Summa tillgångar Lån Ofördelade skulder Summa skulder WALLENSTAM 11

12 rapport över kassaflöde, koncernen / Mkr jan juni jan juni april-juni april-juni juli-juni jan-dec Rörelseresultat Justeringsposter ej kassaflödespåverkande Erhållna räntor Betalda räntor Betald skatt Kassaflöde före förändring av rörelsekapital Förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringar/Försäljningar Investering i fastigheter Investering i vindkraftverk/ materiella anläggningstillgångar Försäljning av fastigheter/ materiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamhet Finansiering Upptagna långfristiga skulder Amortering långfristiga skulder Utbetald utdelning Återköp egna aktier Investering av finansiella anläggningstillgångar Försäljning av finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från finansieringsverksamheten Förändring av likvida medel Kassa, bank vid periodens början Periodens kassaflöde Kassa, bank vid periodens slut Outnyttjad checkkredit vid periodens slut Disponibel likviditet WALLENSTAM

13 RESULTATRÄKNING, MODERBOLAGET Mkr jan juni jan-juni jan-dec Intäkter Kostnader Finansnetto Resultat före skatt Skatt Resultat efter skatt BALANSRÄKNING, MODERBOLAGET Mkr Fastigheter Andelar i koncernföretag Övriga tillgångar Kassa och bank Summa tillgångar Eget kapital Räntebärande skulder Räntebärande skulder till koncernföretag Övriga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser WALLENSTAM 13

14 fastighetsbeståndet Fastighetsinnehavets struktur per industri/ Uthyrningsbar yta, kvm Bostäder Kontor Butik Lager Utbildning Övrigt Totalt Stockholm % Göteborg % Helsingborg % Totalt % 20 % 7 % 7 % 3% 6 % nyproduktion pågående nyproduktion Beräknas Fastighetsbeteckning kvm Antal / lgh färdigställt planerad nyproduktion 2010 Fastighetsbeteckning antal / lgh Göteborg Stärtered Q Stockholm Kungsholmsporten Södra Strandparken Q Summa Göteborg Kvillebäcken 100 Mölnlycke C 100 Stockholm Barlasten 42 Haninge 190 Riddaren 61 Summa 493 fastighetsbeståndets förändring Bokfört värde, Mkr Fastighetsbestånd 1 januari Förvärv Byggnationer Försäljningar Orealiserad värdeförändring netto 910 Fastighetsbestånd 30 juni kvm avkastningskrav Avkastnings- Fastighetstyp Ort krav, % Bostäder Göteborg 3,25-6,5 Bostäder Stockholm 3,25-6,0 Bostäder Helsingborg 3,25-6,5 Kommersiella fastigheter 5,25-10,0 Genomsnittligt avkastningskrav kommersiellt bestånd 6,7 14 WALLENSTAM

15 Fastighetsförsäljningar under 2010 Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Stockholm Grönland 18 Nordenskiöldsgatan / Hälsokällan 6 Odengatan 35/Tulegatan / Röda Rosen 3 Storskärsgatan Göteborg Olskroken 11:9 Övre Olskroksgatan / Vasastaden 12:21 Föreningsgatan 16 A-E/ Viktoriagatan / Totalt fastighetsförvärv under 2010 Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Stockholm Traktören 5 Malmvägen Göteborg Gårda 18:22 Drakegatan Totalt WALLENSTAM 15

16 Wallenstamaktien KURSUTVECKLING BÖRSKURS - SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE B-aktien Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm_PI SX4040 Real Estate KR NASDAQ OMX Substansvärde per aktie Börskurs 2010 Aktieägarinnehav a-aktier B-aktier Kapital, % Röster, % Hans Wallenstam med bolag och familj ,76 58,32 Familjen Agneta Wallenstam ,08 4,31 Familjen Anders Berntsson med bolag ,91 3,15 Familjen Henrik Wiman ,92 2,09 Bengt Norman med bolag ,90 2,08 AMF - Försäkring och fonder ,93 1,56 Familjen U Wallenstam ,57 1,37 Familjen Brandström med bolag ,97 1,05 Livförsäkringsaktiebolaget Skandia ,73 0,92 Christian Wallenstam ,55 0,83 Övriga ägare ,35 23,08 Totalt Återköpta egna aktier ,33 1,24 Registrerade aktier Totalt registrerade ,00 100,00 Summa utestående aktier Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 32 procent av kapitalet och cirka 23 procent av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 6 procent av kapitalet och cirka 3 procent av rösterna. Källa: Euroclear Sweden AB 16 WALLENSTAM

17 NYCKELTAl - FLERÅRSÖVERSIKT juni 31 mars 31 dec 30 sep 30 juni 31 mars 31 dec 30 sep 30 juni Hyresintäkter, Mkr Driftnetto, Mkr Överskottsgrad, % Förvaltningsresultat, Mkr Realiserat resultat, Mkr Resultat efter skatt, Mkr Totalresultat, Mkr Räntabilitet på eget kapital, % Räntabilitet på totalt kapital, % Fastigheternas värde, Mkr Fastigheternas direktavkastning, % Fastigheternas totalavkastning, % Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,0 2,0 1,9 1,9 1,7 1,6 1,8 1,7 Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 3,73 3,93 3,87 3,96 4,02 3,90 4,23 5,28 4,42 Genomsnittlig räntebindningstid, månad Soliditet, % Eget kapital, Mkr Börsvärde, Mkr Antal kvm (tusental) Uthyrningsgrad - yta, % Antal anställda Data per aktie Resultat efter skatt, kr 13,3 0,7 8,4 2,1 1,7 0,5 6,3 1,3 3,3 Totalresultat, kr 14,5 1,9 10,8 4,6 3,3 0,5 1,4 0,1 4,3 P/E tal, ggr 6,5 16,2 15,4 15,7 17,2 13,2 10,8 11,4 8,1 Kassaflöde, kr -1,4-3,5 7,2 6,9 6,6 7,4 4,0 1,2 1,3 Eget kapital, kr Substansvärde, kr Börskurs, kr 131,50 138,00 128,75 110,75 79,50 68,25 67,50 86,50 104,50 Börskurs i % av eget kapital Börskurs i % av substansvärde Antal aktier i tusental vid periodens utgång Antal aktier i tusental, genomsnitt Resultatet baseras på genomsnittligt antal utestående aktier, övriga nyckeltal baseras på antal aktier vid periodens utgång. kvartalsöversikt april-juni jan-mars okt-dec juli-sept april-juni jan-mars okt-dec juli-sept april-juni Hyresintäkter (nettoomsättning), Mkr Förvaltningsresultat, Mkr Räntabilitet på eget kapital, % Fastigheternas direktavkastning, % Soliditet, % Resultat efter skatt per aktie, kr Kassaflöde per aktie, kr 2,1-3,5 0,3 0,3-0,8 7,4 2,8-0,1-0,1 Substansvärde per aktie, kr Börskurs i % av substansvärde Resultatbaserade nyckeltal beräknas på genomsnittligt antal utestående aktier, avkastningstal beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat. WALLENSTAM 17

18 Detta är Wallenstam Wallenstam grundades 1944 och är idag ett utvecklade fastighetsbolag som bygger, utvecklar och förvaltar fastigheter för hållbart boende och företagande i Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Ägandet fokuseras på bostadsfastigheter samt i Göteborg även på kommersiella fastigheter. Wallenstam uthyrningsbara yta som uppgår till kvm. Av fastighetsvärdet utgörs cirka 60 % av bostadsfastigheter. Wallenstam har också en omfattande projektportfölj för nyproduktion av bostäder och kommersiella lokaler. Wallenstam satsar på miljövänlig energi med målet att 2012 vara helt självförsörjande på fönybar energi på månadsbasis och täcka såväl eget som kunders behov. Wallenstams kriterier för att investera i vindkraft är att verken ska generera en avkastning som överstiger 7 % år ett och minst 15 % i genomsnitt per år över verkets ekonomiska livslängd. Koncernen omsätter cirka 1,4 miljarder kronor i hyror och har ett fas tighetsvärde om cirka 22 miljarder kronor. Wallenstams B-aktier är noterade på Nasdaq OMX Stockholm, Mid cap-listan. Börsvärdet uppgår till cirka 8 miljarder kronor. Affärsidé Att köpa, bygga, utveckla samt sälja fastigheter i utvalda storstadsregioner med långsiktig hållbarhet för människor och företag. Affärsprocess Grunden i Wallenstams affärsverksamhet är hållbar fastighetsförvaltning. Wallenstam köper och bygger fastigheter för människor och företag utifrån behoven från kunder, samhälle och aktieägare. Fastigheterna utvecklas och förvaltas på ett hållbart och lönsamt sätt vilket skapar värdetillväxt. Resultatet återinvesteras och utvecklar verksamheten vidare. Genom utdelning får aktieägare del av resultatet. VERKSAMHET OCH ORGANISATION Wallenstamkoncernen har 174 anställda. Huvudkontoret är beläget i Göteborg. Wallenstam är organiserat i två affärsområden: Bostad respektive Företag. Administrativa staber stöttar de affärsdrivande enheterna. Mål för verksamheten 2012 Substansvärde per aktie ska uppgå till 300 kr. Wallenstams ledstjärnor: Soliditeten ska årligen överstiga 25 %. Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet ska årligen överstiga 95 %. Under perioden ska nya lägenheter produceras till en direktavkastning som överstiger 7 %. Wallenstam ska ha en energiproduktion från förnybar energi som täcker eget och kunders behov räknat på kwh månadsbehov. En fortsatt positiv utveckling av verksamhetsresultatet. Ekonomisk rapportering Delårsrapport III 10 november 2010 Bokslutskommuniké februari 2011 På Wallenstams hemsida finns samlad information om Wallenstams verksamhet, ekonomisk rapportering samt pressmeddelanden. 18 WALLENSTAM

19 Definitioner Aktiens direktavkastning Aktieutdelning i procent av börskursen vid årets slut. Aktiens totalavkastning Aktiens kursutveckling under året inklusive utdelning, dividerat med börskurs vid årets början. Belåningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till balansomslutning. Driftnetto Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgälder och fastighetsskatt. Fastigheternas direktavkastning Driftnetto i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde, beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat. Fastigheternas totalavkastning Driftnetto plus/minus orealiserad värdeförändring fastigheter i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde, beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat. Fastigheternas redovisade värde Fastighetsbeståndets bedömda marknadsvärde enligt en internt utförd värdering. Förvaltningsresultat Driftnetto med tillägg av förvaltnings- och administrationskostnader och finansnetto. Kassaflöde per aktie Periodens förändring av likvida medel i förhållande till genomsnittligt antal utomstående aktier. Orealiserad värdeförändring fastigheter Resultat av förändring av bedömt marknadsvärde från årets början till rapportperiodens utgång. P/E-tal Börskurs vid årets slut, i förhållande till resultat efter skatt per aktie, för den senast löpande tolvmånadersperioden. Realiserad värdeförändring fastigheter Resultat av intäkter från årets fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas bedömda marknadsvärde vid årets början. Realiserat resultat Resultat före skatt exklusive orealiserade värdeförändringar. Realiserat resultat efter skatt Beräkningsunderlag för utdelning. Realiserat resultat efter schablonskatt 26,3 %. Resultat efter skatt per aktie Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. Resultat fastighetsrörelsen Resultat av intäkter från fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas bedömda marknadsvärde vid årets början, värdeförändring förvaltningsfastigheter och administrativa kostnader hänförliga till fastighetsförsäljningar. Räntabilitet på eget kapital Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital, beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat. Räntabilitet på totalt kapital Resultat före skatt med tillägg av räntekostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning, beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat. Räntetäckningsgrad Rörelseresultat exklusive orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter i förhållande till finansiella intäkter och kostnader. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning vid periodens utgång. Substansvärde Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatteskuld. Totalresultat Resultat efter skatt inklusive eget kapitaltransaktioner efter skatt som inte är transaktioner med ägare. Uthyrningsgrad - yta Uthyrd yta i förhållande till total yta. Verksamhetsresultat Realiserat resultat exklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Överskottsgrad Driftnetto i procent av hyresintäkterna. WALLENSTAM 19

20 20 WALLENSTAM Wallenstam AB ( publ ), org. nr Göteborg, Besöksadress : Kungsportsavenyen 2 Telefon , Fax ,