Wallenstam bokslutskommuniké

Transkript

1 Wallenstam bokslutskommuniké 1 januari 31 december Hyresintäkterna ökar med 6 % till Mkr (1 450). Hyresintäkterna för fjärde kvartalet uppgår till 393 Mkr (375). Årets resultat efter skatt uppgår till 736 Mkr (1 572), varav det för fjärde kvartalet uppgår till 439 Mkr (628). Vinst per aktie uppgår till 4 kr (9) och för fjärde kvartalet till 3 kr (4). Värdeförändringar på fastigheter uppgår till 907 Mkr (1 722) och på derivat instrument till -324 Mkr (84). Fastigheter har sålts under året för Mkr (940), till priser som översteg värdering med cirka 5 %. Investeringar i fastigheter uppgår till Mkr (2 100), varav förvärv utgör Mkr (1 053). Investeringar i vind- och vattenkraft uppgår till 414 Mkr (457). Substansvärde per aktie uppgår till 80 kr (75). Styrelsen föreslår en utdelning på 1,20 kr/aktie (1,17). Kommentar från vd Hans Wallenstam: Jag är nöjd med årets resultat. Substansvärde och hyresintäkter fortsätter att öka. Vi har under året haft en omfattande transaktionsvolym och trots oroliga tider sålt fastigheter för 1,3 Mdr, till priser som översteg värdering med 5 %. Samtidigt har vi förvärvat centralt belägna fastigheter för 1,9 Mdr. Fastigheter i rätt lägen är en viktig framgångsfaktor som enligt min uppfattning får allt större betydelse i ett osäkert marknadsläge. Vi har idag lanserat ett företagscertifikatprogram på 1 Mdr, vilket ger oss ytterligare ett finansieringsalternativ för fortsatt handlingskraft i linje med våra framtidsplaner. koncernens utveckling i sammandrag okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Hyresintäkter, Mkr Förvaltningsresultat, Mkr Resultat efter skatt, Mkr Totalresultat, Mkr Investeringar, Mkr Resultat efter skatt per aktie, kr* Substansvärde per aktie, kr* * Nyckeltal per aktie har omräknats efter split 3:1. Utspädningseffekter förekommer ej

2 INNEHÅLL Delårsrapport 1 januari 31 december 3 Rapport över totalresultat 9 Rapport över finansiell ställning 10 Rapport över förändring av eget kapital 11 Rapport över segment 11 Rapport över kassaflöde 12 Rapport moderbolaget 13 Fastighetsbeståndet 15 Wallenstamaktien 17 Nyckeltal 18 Detta är Wallenstam 20 Definitioner och ordlista 21 Bokslutskommunikén har upprättats i enlighet med IAS 34. Moderbolagets redovisningsprinciper följer årsredovisningslagen och RFR 2. För mer information om Wallenstams redovisningsprinciper, redovisningsprinciper Informationen i denna delårsrapport är sådan som Wallenstam ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 22 februari 2012 klockan 14:00 (CET). För definitioner etc. se sista sidan i rapporten alternativt 2 WALLENSTAM

3 bokslutskommuniké 1 januari 31 december Fjärde kvartalet i sammandrag Resultat efter skatt för fjärde kvartalet uppgår till 439 Mkr (628). Resultatförändringen, jämfört med motsvarande period föregående år, är främst en effekt av värdeförändringar på finansiella derivatinstrument om -41 Mkr (215) som har påverkats negativt av sänkta marknadsräntor. Hyresintäkterna ökar till 393 Mkr (375), vilket är en effekt av förändringar i fastighetsbeståndet, omförhandlingar och genomförda hyreshöjningar. Driftkostnaderna uppgår till 147 Mkr (153) och driftnettot ökar till 247 Mkr (221). Värdeförändringar på fastigheter uppgår netto till 578 Mkr (582). vd KOmmenterar kvartalet Viktiga händelser under fjärde kvartalet är att vi har fått en markanvisning i Norra Djurgårdsstaden för 150 studentlägenheter vilket är väldigt trevligt, behovet av mindre lägenheter anpassade till studenter är enormt. Vi är även utvalda till att medverka i utvecklingen av Östra Sala backe, som är vårt första projekt i Uppsala. Och vi hoppas på en roll i den fortsatta stadsutvecklingen här framöver. Vi har även fördjupat vårt samarbete med Stockholms bostadsförmedling som från och med årsskiftet förmedlar majoriteten av våra lediga lägenheter i Stockholmsregionen. Resultat 1 januari - 31 december Resultat efter skatt uppgår för till 736 Mkr (1 572), vilket motsvarar ett resultat per aktie om 4 kr (9). Resultatförändringen, jämfört med föregående år, är främst en effekt av värdeförändringar på fastigheter och derivatinstrument. Årets värdeförändring på fastigheter uppgår netto till 907 Mkr (1 722). Värdeförändringar på derivatinstrument har med anledning av sänkta marknadsräntor påverkat resultatet med -324 Mkr (84). Totalresultatet uppgår till 742 Mkr (1 634). HYRESINTÄKTER Koncernens hyresintäkter (nettoomsättning) ökar till Mkr (1 450). Av hyresintäkterna utgörs Mkr (914) av hyresintäkter från region Göteborg/Skåne och 505 Mkr (531) av hyresintäkter från region Stockholm. Förändringen i hyresintäkter för region Stockholm är främst en effekt av fastighetsförsäljningar. Färdigställda projekt samt hyreshöjningar i befintligt bestånd har påverkat hyresintäkterna positivt. I region Göteborg har genomförda förvärv, hyresförhandlingar och nyuthyrningar påverkat hyresintäkterna positivt. driftkostnader Driftkostnaderna uppgår till 529 Mkr (532) och är trots en genomsnittligt större förvaltad yta lägre än föregående år. En effektiv förvaltning gör att driftnettot ökar och nu uppgår till Mkr (918). säsongseffekter Säsongseffekterna för Wallenstam utgörs främst av varierande driftkostnader, dessa är som högst under kvartal ett och kvartal fyra då kostnaderna för fastigheternas uppvärmning och fastighetsskötsel är högre. Satsningen på egen produktion av förnybar energi gör att dessa kostnader på sikt förväntas minska. FÖRVALTNINGS- & ADMINISTRATIONSKOSTNADER Förvaltnings- och administrationskostnader uppgår till 201 Mkr (202). I dessa ingår kostnader för Wallenstams syntetiska optionsprogram. Programmet löper fram till och med juni 2013 och innebär vid ett maximalt utfall en beräknad totalkostnad om 76 Mkr. Hittills har cirka 21 Mkr skuldförts, varav 3 Mkr (14) har belastat resultatet. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR fastigheter Värdeförändringar i Wallenstams fastighetsbestånd uppgår till netto 907 Mkr (1 722). Värdeökningen är främst en effekt av färdigställda nyproduktionsprojekt och högre driftnetton. Någon generell förändring av avkastningskraven har inte gjorts under perioden. Mkr Avkastningsförändring Kapitalisering av driftnettoförändring Framtida investeringsbehov Färdigställda projekt Realiserade värdeförändringar Värdeförändringar förvaltningsfastigheter FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Finansiella intäkter uppgår till 37 Mkr (28) och finansiella kostnader till 526 Mkr (447). Wallenstam använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur samt elderivat för att hantera prisrisker i elhandeln. Avviker det överenskomna priset från marknadspris redovisas denna värdeförändring över resultaträkningen. Värdeförändringen i sig har ingen effekt på kassaflödet. Värdeförändringar på räntederivaten har påverkats negativt av sänkta marknadsräntor och uppgår till -324 Mkr (84). I övrigt totalresultat redovisas värdeförändringar på valutaterminer, omräkningsdifferenser avseende värdeförändringar på utländska dotterbolag samt skatteeffekter för dessa poster. WALLENSTAM 3

4 skatt Skatten för perioden har beräknats utifrån en bolagsskatt om 26,3 % medan den redovisade skatten är lägre bland annat med anledning av genomförda skattefria bolagsförsäljningar. Wallenstam redovisar en skattekostnad på 187 Mkr (577), varav den uppskjutna skattekostnaden utgör 186 Mkr (576). Därtill belastas totalresultatet med ytterligare 2 Mkr (22). GEOGRAFISK FÖRDELNING, YTA Helsingborg 5% Stockholm 33% Göteborg 62% Wallenstams segment Wallenstams fastighetsinnehav är koncentrerat till Stockholm, Göteborg och Helsingborg och består av bostäder, kontor och butiker om totalt kvm. Verksamheten är sedan organiserad i två fastighetssegment: region Göteborg/Skåne och region Stockholm. I Göteborg/Skåne består fastighetsbeståndet av både bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter medan det i Stockholm främst består av bostadsfastigheter. I segmentet övrigt redovisas koncerninterna administrativa tjänster och försäljning av förnybar el. Wallenstams marknader Wallenstam verkar på bostadsmarknaden, marknaden för kommersiella lokaler och fastighets- och transaktionsmarknaden. Bostadsmarknaden i de regioner Wallenstam valt att vara etablerat präglas av en omfattande efterfrågan och låg nyproduktionstakt på hyresrätter. Wallenstams bostadsbestånd omfattar drygt lägenheter och är fullt uthyrt. Endast en liten andel av lägenheterna blir lediga för uthyrning under året i samband med omflyttning. Marknaden för kommersiella lokaler hade under fjärde kvartalet i genomsnitt en uthyrningsgrad för kontorslokaler i Göteborg på 92,7 %, enligt Jones Lang LaSalle (JLL). Vårt kommersiella fastighetsbestånd är främst beläget i Göteborgs innerstad samt i attraktiva företagslägen, uthyrningsgraden är stabil och uppgår till cirka 95 % (96 ). Under har Wallenstam hyrt ut cirka kvm kommersiell yta i Göteborgsområdet. På fastighetsmarknaden i Sverige uppgick transaktionsvolymen totalt sett under till 105 Mdr enligt Jones Lang LaSalles bedömning. Det motsvarar en minskning med 5 % jämfört med föregående år. Det är framför allt under årets sista kvartal som transaktionsaktiviteten avtog. Samtliga tre storstadsområden har relativt sett haft en ökad aktivitet på marknaden, då deras respektive andel av den totala transaktionsvolymen ökat. Wallenstam har haft ett transaktionsintensivt år och totalt sett sålt fastigheter för Mkr (940). De större försäljningarna omfattar Husby med drygt lägenheter och Ormängen med drygt 350 lägenheter. Tre fastigheter har sålts till bostadsrättsföreningar, utöver det har ett 40-tal styckvisa lägenhetsförsäljningar genomförts. När det gäller ombildningar av bostadsfastigheter till bostadsrätter noteras ett fortsatt stort intresse bland våra hyresgäster. FÖRDELNING LOKALTYP, HYRESVÄRDE Industri/ lager 3% Utbildning 4% Butik 13% Kontor 29% Övrigt 7% Bostäder 44% de 10 största lokalhyresgästerna Hyresgäst Yta, kvm Försäkringskassan Göteborgs Kommun Mölnlycke Health Care AB SF Bio AB Landsarkivet i Göteborg SCA Hygiene Products AB Göteborgs Universitet Folkuniversitetet Västra Götalands läns landsting Ernst & Young AB Summa Total kommersiell yta i Göteborg är cirka kvm. 4 WALLENSTAM

5 Investeringar Fastigheter Under perioden har vi investerat Mkr (2 100) i fastigheter, varav förvärv uppgår till Mkr (1 053) och ny- och ombyggnation till Mkr (1 047). Totalt sett omfattar förvärven cirka kvadratmeter främst i centrala Göteborg. De större nu pågående nyproduktionsprojekten är Kungsholmsporten etapp två, Poseidons Gränd och Riddaren 24 i Stockholm samt Mölnlycke Centrum och Kvillebäcken i Göteborg. VIND- och vattenkraft Under har vi investerat 414 Mkr (457) i vind- och vattenkraft. Den installerade effekten uppgår till cirka 46 MW:s effekt, vilket motsvarar cirka 46 % av Wallenstams nuvarande behov för att bli självförsörjande på förnybar energi på månadsbasis. I dagsläget pågår provdrift för projektet Vettåsen vars kapacitet uppgår till 23 MW, denna park beräknas tas i drift under början av Driftsatta vindkraftsparker tillsammans med beslutade investeringar motsvarar det en produktionskapacitet om cirka 75 % av Wallenstams behov för att bli självförsörjande på förnybar energi. Finansiell ställning EGET KAPITAL och SUBSTANSVÄRDE Det egna kapitalet uppgår till Mkr (9 783), vilket motsvarar 60 kr (57) per aktie. Soliditeten uppgår till 36 % (37). Det egna kapitalet har påverkats av periodens totalresultat, utbetald utdelning och återköp. Substansvärdet, som beskriver koncernens samlade värde och innefattar eget kapital samt fastigheternas obeskattade övervärde, beräknas till 80 kr per aktie (75). Wallenstam säljer fastigheter både direkt och via bolag, varför skattebelastningen kan variera. Det är Wallenstams mål i affärsplanen att uppnå ett substansvärde på 100 kr per aktie vid utgången av Målet har under omräknats efter genomförd split 3:1. kr Eget kapital Effekt uppskjuten skatteskuld Substansvärde per aktie nettoskatteskuld I koncernen redovisas en nettoskatteskuld om Mkr (2 135). Denna består av en uppskjuten skattefordran om Mkr (1 017) och en uppskjuten skatteskuld om Mkr (3 152). Uppskjuten skattefordran avser värdet av underskottsavdrag i koncernbolag. Uppskjuten skatteskuld avser i huvudsak skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter. VÄRDERING/FÖRSÄLJNINGSPRIS SÅLDA FASTIGHETER MKR % % % % 5% Värdering Försäljningspris Försäljningspris jämfört med värdering vid närmast föregående årsskifte. VÄRDETILLVÄXT PÅ NYPRODUKTION MKR vind- OCH Vattenkraft I drift 47% 2007 Effekt, MW 25 vindkraftverk i 11 parker 45,0 3 vattenkraftverk 0,7 Summa 45,7 Under byggnation 41% % 2009 Anskaffningskostnad 31% 37% Värdering Fr.o.m 2009 värderas pågående nyproduktions projekt till bedömt marknadsvärde utifrån hur stor del av projektet som övergått i förvaltning. Före 2009 omvärderades projekteten vid färdigställande. Effekt, MW Middagsberget 9,0 Vettåsen 23,0 Summa 32,0 WALLENSTAM 5

6 skulder till kreditinstitut / LÅN Wallenstams låneportfölj uppgår till Mkr (13 460) varav finansiering av pågående projekt utgör cirka Mkr. Lån i vindkraftsparker uppgår till 718 Mkr (438). Lånen har säkerställts med traditionella pantbrev i fastigheter och säkerhet i vindkraftverk samt spärrade bankmedel. Wallenstams belåningsgrad uppgår till 53 % (51). Av den totala låneportföljen har 53 % en räntebindningstid överstigande ett år. Lånen är i svenska kronor och den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 33 månader (28). På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 3,92 % (3,81) och omfattar finansiering av såväl förvaltningsfastigheter som nyproduktionsprojekt och vindkraftsinvesteringar. bindningstid medelräntor Skuld, Mkr Snittränta, % Andel, % < 3 mån ,55%* 40,03% >3 mån<=1 år 997 4,15% 6,52% >1 år<=2 år ,48% 15,42% >2 år<=3 år 896 3,52% 5,86% >3 år<=4 år 520 3,72% 3,40% >4 år<=5 år 950 3,58% 6,21% >5 år<=6 år 520 3,54% 3,40% >6 år<=7 år 500 3,68% 3,27% >7 år<=8 år 530 3,05% 3,47% >8 år<=9 år 700 3,08% 4,58% >9 år ,14% 7,85% ,92% 100,00% * Lån med ett ränteförfall inom tre månader har en snittränta om 3,57 %. 4,55 % innefattar effekter av swapavtal och fasträntelån som förfaller inom tremånadersperioden. disponibel likviditet Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgår på bokslutsdagen till 435 Mkr (1 049). Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i första hand av att utföra koncerngemensamma tjänster, därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Den totala omsättningen för perioden uppgår till 331 Mkr (301), varav hyresintäkterna utgör 77 Mkr (72). Marknadsräntorna har sjunkit under perioden vilket påverkar värdet på våra räntederivat negativt. Resultatet har påverkats av värdeförändringar på finansiella derivatinstrument om -422 Mkr (0). Resultat efter skatt uppgår till -416 Mkr (720). Periodens resultat inkluderar utdelning från dotterbolag om 83 Mkr (800). Investeringar i anläggningstillgångar under perioden uppgår till 23 Mkr (30). Moderbolagets lån uppgår på bokslutsdagen till Mkr (7 212). närståendetransaktioner Wallenstams transaktioner med närstående utgörs främst av administrativa arvoden och lokalhyror till koncernbolag. Därutöver är även styrelseledamöter, företagsledning med familjer samt bolag som kontrolleras av dessa närstående. Närstående bolag till styrelseledamöter hyr lokaler till marknadsmässiga villkor. Sammantaget uppgår detta ej till väsentliga belopp vare sig för Wallenstam eller för respektive motpart. Möjligheter och risker I enlighet med IFRS gör företagsledningen bedömningar och antaganden som påverkar innehållet i de finansiella rapporterna. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Wallenstam har definierat möjligheter och risker inom följande områden; verksamhet, omvärld och finansiering. VERKSAMHET Med verksamhetsrisker avses risker som är relaterade till kärnverksamheten, affärsutveckling och fastighetsförvaltning. När nya bostäder byggs gör vi det i bra lägen där efterfrågan är hög, det ger en god avkastning och bra värdetillväxt. Med en gedigen kompetens och god detaljstyrning skapas goda förutsättningar att bygga attraktiva bostäder till en rimlig hyra och god värdetillväxt. Wallenstams kassaflöde är starkt och i kombination med fastigheter i bra lägen, har en hög uthyrningsgrad, bra hyresgäster och god kontraktstruktur i det kommersiella beståndet bedöms risken för framtida större vakanser som låg. Bostadshyresintäkterna är förhållandevis säkra och förutsägbara. En procents förändring av bostadshyresintäkterna motsvarar cirka 8 Mkr på helårsbasis. Av Wallenstams hyresintäkter kommer cirka hälften från de kommersiella fastigheterna. En procents förändring av uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet motsvarar en intäktsförändring om cirka 7 Mkr på helårsbasis. Wallenstams tio största lokalhyresgäster motsvarar cirka 8 % av Wallenstams totala hyresvärde. Baserat på ovanstående ser Wallenstam inte någon risk för större bortfall i kassaflödet. Vi arbetar aktivt med kostnadsuppföljning och har väl utvecklade rutiner för uppföljning. omvärld Omvärldsrisker är främst kopplade till risker som ligger utanför vår verksamhet som exempelvis förändrade marknadsförutsättningar. Värdet på fastigheterna påverkas både av vårt agerande i fastighetsförvaltningen och det allmänna marknadsläget. Små förändringar i avkastningskrav ger stora förändringar på värdet. Vi redovisar fastigheternas bedömda marknadsvärde i balansräkningen och periodens värdefö rändringar i resultaträkningen. Ett attraktivt fastighetsbestånd minskar risken för hyresbortfall och värdenedgång. Wallenstam verkar i tre orter där det råder stor bostadsbrist och de kommersiella fastigheterna är främst belägna i centrala Göteborg. Direktavkastningen för Wallenstams kommersiella fastigheter uppgår 6 WALLENSTAM

7 i genomsnitt till 6,1 % och för bostadsfastigheterna till 4,0 %. Fastighetsbeståndets struktur, fastigheternas attraktiva lägen och en hög uthyrningsgrad gör sammantaget att Wallenstams riskprofil är låg. På bokslutsdagen uppgår det bedömda marknadsvärdet till cirka 26 Mdr. En prisförändring på +/- 10 % motsvarar en värdeförändring om cirka 2,6 Mdr och ett förändrat substansvärde på cirka 15 kr/aktie. finansiering Med finansiella risker avses risken att inte kunna tillgodose behovet av nytt kapital vilket är en nödvändig resurs för verksamheten. En trygg kapitaltillförsel är en förutsättning för att kunna utveckla verksamheten. Wallenstams finanspolicy reglerar bolagets agerande på kreditmarknaden, låneportföljens struktur och fördelningen mellan antalet långivare. Wallenstam arbetar främst med traditionella lån och fastighetsinteckningar som säkerhet. Finansiering av vindkraftsparker säkerställs genom överlåtelse av arrendeavtal samt pantsättning av aktier i vindkraftsbolag. Räntekostnaden är Wallenstams enskilt största kostnadspost och förutsättningarna på ränte- och kapitalmarknaden är i ständig förändring. Wallenstam använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett över- eller undervärde. Denna värdeförändring, som inte påverkar kassaflödet, redovisas i rapport över totalresultatet och rapport över finansiell ställning. Den finansiella marknaden har under inledningen av första kvartalet 2012 präglats av bl.a fortsatt oro kring statsskuldsproblematiken i såväl Europa som USA och de nya regleringarna för banksystemet. Tillväxten minskar, samtidigt som bankerna kommer att behöva krympa sina balansräkningar. Det innebär att Riksbanken, enligt vår bedömning, kommer att fortsätta att sänka styrräntan under Priset på pengar (marginalerna) tenderar dock att stiga med ökade regleringar för bankerna och osäkerheten kring statsskulderna i framförallt Europa. En förändring av räntenivån om 1 %-enhet i början av året innebär en kostnadsförändring om cirka 62 Mkr. Ett flexibelt och kostnadseffektivt sätt att förlänga lån med kort räntebindning är räntederivat, vilket Wallenstam till största delen har valt att arbeta med. Valutapolicyn styr Wallenstams agerande med handel i utländsk valuta. Lån i utländsk valuta får endast tas upp under förutsättning att de vid upplåningstillfället säkras på sådant sätt att valutarisken minimeras. Wallenstam har idag inga lån i utländsk valuta. Inköp av vindkraftverk samt elhandel på NordPool sker i euro. Wallenstam arbetar med terminssäkring både vid inköp av vindkraftverk och i elhandeln för att minimera kursrisker och för att säkerställa investeringskalkylerna. Skatteärende, eventualförpliktelse Ett bolag inom Wallenstamkoncernen har under sålt ett antal fastigheter genom så kallad paketering, det vill säga genom koncerninterna fastighetsförsäljningar till bolagets dotterföretag följt av försäljningar till utomstående part av andelarna i dotterföretagen. Skatteverket anser att de sålda andelarna i dotterföretag utgör lagertillgångar och att de uppkomna försäljningsvinsterna därför inte ska omfattas av den skattefrihet som gäller för näringsbetingade andelar. Till följd härav har Skatteverket beslutat att höja bolagets taxerade inkomst för taxeringsåren Skatteverkets beslut har överklagats till förvaltningsrätten, som avslog överklagandet, och förvaltningsrättens dom har överklagats till kammarrätten. Bolaget har medgivits anstånd med att betala den tillkommande skatt som är hänförlig till försäljningarna av dotterföretagssandelar till dess att kammarrätten har avkunnat dom i målen. Det är Wallenstams bedömning att försäljningarna redovisats och deklarerats enligt gällande regelverk. Bedömningen delas av externa jurister som analyserat försäljningarna och Skatteverkets argumentation och stöds även av flera rättsutlåtanden som lämnats in till domstolarna. Wallenstam räknar med att målen kommer att avgöras inom ett till två år. Vid ett eventuellt negativt domstolsbeslut belastas resultatet med en ökad skattekostnad om cirka 0,4 Mdr, vilket motsvarar cirka 2,4 kr per aktie. Det är vår bedömning att skatteutbetalningen i så fall endast kommer att uppgå till cirka 0,1 Mdr, då resterande del av skattekostnaden kan hanteras genom befintliga förlustavdrag. Wallenstamaktien Wallenstams B-aktie är noterad på Nasdaq OMX Stockholm, och från och med januari 2012 på Large Cap-listan. Vid Wallenstams årsstämma den 27 april beslutades om aktiesplit med villkor 3:1, varigenom en gammal aktie delades upp i tre aktier av samma slag. Enligt beslut från stämman justerades även antalet aktier genom indragning av B-aktier och uppgår nu till registrerade aktier. Wallenstamaktien har under ökat med 8 %, vilket kan jämföras med fastighetsindex OMX Stockholm Real Estate och OMX Stockholm PI som minskat med 16% respektive 17 %. Vid periodens slut var Wallenstams aktiekurs 63,50 kr (59,00) och börsvärdet uppgick till Mkr (10 443) beräknat på antalet registrerade aktier. Substansvärde per aktie uppgick till 80 kr (75) och eget kapital per aktie till 60 kr (57). Årets högsta betalkurs var 72,75 kr och den lägsta 48,50 kr. Totalt omsattes cirka 35,6 miljoner Wallenstamaktier (11) till ett värde av Mkr (1 639). Den genomsnittliga omsättningen per dag uppgick till cirka aktier (45 000). Wallenstam har mandat från stämman att genomföra återköp. Under har aktier återköpts till en genomsnittkurs om 60,26 kr. Sedan Wallenstam startade återköp av aktier, augusti 2000, har aktier motsvarande cirka 39 % av det ursprungliga antalet återköpts. WALLENSTAM 7

8 Förslag till utdelning och återköp Styrelsen kommer att föreslå stämman att besluta om: En utdelning på 1,20 (1,17), vilket motsvarar en direktavkastning på cirka 2 %. Styrelsens grundprincip och Wallenstams utdelningspolicy föreskriver att det redovisade resultatet i första hand ska återinvesteras i rörelsen för en fortsatt utveckling och ökad substanstillväxt i bolaget. Vid bedömning av utdelningens storlek ska hänsyn tas till bolagets investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställning i övrigt samt bolagets framtida utveckling. Det utdelningsbara beloppet ska dock aldrig överstiga realiserat resultat efter skatt. Bemyndigande för styrelsen att intill nästkommande årsstämma vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om förvärv på OMX Nordiska börs av högst så många B-aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Framtid Wallenstams mål är att uppnå ett substansvärde per aktie om 100 kr år Wallenstam planerar för ett ambitiöst nyproduktionsprogram av bostäder och då framför allt hyresrätter. En effektiv byggprocess och väl valda lägen bidrar till en bra värdetillväxt i bolagets nybyggnationer. Vi fortsätter vår nyproduktion i ett offensivt tempo. Under 2012 planerar vi byggstart av 900 lägenheter. Wallenstams valda strategi med ett attraktivt fastighetsbestånd som är koncentrerat till Stockholm, Göteborg och Helsingborg ger en stabil grund för framtida tillväxt. Styrelsens arbete Wallenstams styrelse består av fem ledamöter. Under har styrelsen haft sex protokollförda möten utöver löpande kontakter. Styrelsens viktigaste uppgift är att fatta beslut i strategiska frågor. Generellt gäller att styrelsen behandlar frågor av väsentlig betydelse för koncernen. Huvudfrågorna under året har varit fastighetsaffärer, satsningen på nybyggnation och förnybar energi. Under året genomfördes också en utvärdering av styrelsens arbete som bedöms fungera mycket väl. Efter rapportperiodens utgång Efter årsskiftet ingår Wallenstam AB i Stockholmsbörsens (Nasdaq OMX Stockholm) Large Cap-segment, Stockholmsbörsens lista över Sveriges största bolag med ett börsvärde överstigande 1 miljard euro. I början av januari genomfördes en närståendetransaktion då Wallenstam sålde fastigheten Älvsborg 655:325 i Göteborg till Thomas Dahl, vice vd med ansvar för region Göteborg/ Skåne och medlem i företagsledningen, till marknadspris om 7,25 Mkr. Den 1 februari förvärvades fastigheten Göteborg Lorensberg 53:5. Fastighetsvärdet uppgår till 65 Mkr. Wallenstam har tecknat avtal med Handelsbanken Capital Markets om ett företagscertifikatsprogram på 1 Mdr. Medverkande emissionsinstitut är Handelsbanken Capital Markets och Swedbank Markets. Programmet beräknas träda i kraft under februari 2012 och innebär ytterligare ett finansieringsalternativ för bolaget. Wallenstam har undertecknat en avsiktsförklaring med Helsingborgs stad avseende nyproduktion av cirka 100 bostäder per år under en sexårsperiod. Avsiktsförklaringen är villkorad av beslut i kommunfullmäktige. 8 WALLENSTAM

9 rapport över totalresultat, Koncernen Mkr jan-dec jan-dec okt-dec okt-dec Hyresintäkter Driftkostnader Förvaltnings- och administrationskostnader Övriga rörelseintäkter och -kostnader Värdeförändring förvaltningsfastigheter Rörelseresultat Finansiella intäkter Finansiella kostnader Värdeförändring derivatinstrument Resultat före skatt (Not 1) Skatt Resultat efter skatt Värdeförändring kassaflödessäkring av finansiella derivatinstrument Värdejustering el-certifikat Värdeförändring aktier Omräkningsdifferens Skatt hänförlig till övrigt totalresultat Totalresultat Fördelning av periodens resultat Periodens resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande Periodens resultat hänförligt till innehavare av aktier i moderbolaget Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental Resultat efter skatt kr per aktie, utspädning förekommer ej 4,3 9,1 2,6 3,6 not 1. fördelning av resultat Mkr jan-dec jan-dec okt-dec okt-dec Hyresintäkter Driftkostnader Driftnetto Förvaltnings- och administrationskostnader Finansnetto Förvaltningsresultat Försäljningsresultat lägenheter Försäljningsresultat fastigheter Administrationskostnader Resultat från transaktioner Övriga rörelseintäkter och kostnader Realiserat resultat Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Orealiserad värdeförändring derivatinstrument * Resultat från värdeförändringar Resultat före skatt *Här ingår omvärdering av syntetiskt optionsprogram till personalen WALLENSTAM 9

10 rapport över finansiell ställning, koncernen Mkr Tillgångar Anläggningstillgångar Fastigheter Vind- och vattenkraftverk Finansiella anläggningstillgångar Övriga anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Övriga omsättningstillgångar Kassa och Bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Avsättningar Avsättningar för uppskjuten skatt Övriga avsättningar 18 0 Summa avsättningar Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Finansiella derivatinstrument Övriga långfristiga skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Finansiella derivatinstrument Övriga kortfristiga skulder Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 1 1 Ställda säkerheter Eventualförpliktelser* * Se sid 7. avsnitt Skatteärende, eventualförpliktelse 10 WALLENSTAM

11 rapport över förändring eget kapital, koncernen Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Övrigt till- Aktiekapital skjutet kapital Andra reserver Balanserad vinst Mkr Innehav utan bestämmande inflytande Summa eget kapital Ingående eget kapital Resultat efter skatt Övrigt totalresultat Skatt hänförligt till övrigt totalresultat Transaktioner med bolagets ägare Utdelning Återköp egna aktier Utgående eget kapital Ingående eget kapital Resultat efter skatt Övrigt totalresultat 8 8 Skatt hänförligt till övrigt totalresultat -2-2 Transaktioner med bolagets ägare Utdelning Nedsättning av aktiekapital Återköp egna aktier Utgående eget kapital Rapport över segment Mkr Stockholm jan dec Gbg/Skåne jan dec Övrigt jan-dec Elim. jan-dec Totalt Stockholm jan dec jan dec Gbg/Skåne jan dec Övrigt jan-dec Elim. jan-dec Totalt jan dec Resultaträkning Hyresintäkter Driftkostnader Driftnetto Förvaltnings- och adm.kostnader Finansnetto Förvaltningsresultat Försäljningsresultat lägenheter Försäljningsresultat fastigheter Administrationskostnader Resultat från transaktioner Övriga intäkter och kostnader Realiserat resultat Orealiserade värdeförändringar fastigheter Orealiserade värdeförändringar derivatinstrument* Resultat från värdeförändringar Resultat före skatt Balansräkning Fastigheter Ofördelade tillgångar Summa tillgångar Eget kapital Lån Ofördelade skulder Summa eget kapital och skulder *Här ingår värdeförändring av syntetiskt optionsprogram till personalen med -3 Mkr (-14). WALLENSTAM 11

12 rapport över kassaflöde, koncernen Mkr jan dec jan dec okt-dec okt-dec Rörelseresultat Värdeförändring förvaltningsfastigheter Övriga ej kassafödespåverkande poster Erhållna räntor Betalda räntor Betald skatt Kassaflöde före förändring av rörelsekapital Förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringar/Försäljningar Investering i fastigheter Investering i vindkraftverk/materiella anläggningstillgångar Försäljning av fastigheter/ materiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansiering Upptagna långfristiga skulder Amortering långfristiga skulder Utbetald utdelning Återköp egna aktier Minoritetens andel Investering av finansiella anläggningstillgångar Försäljning och amortering av finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från finansieringsverksamheten Förändring av likvida medel Kassa, bank vid periodens början Periodens kassaflöde Kassa, bank vid periodens slut Outnyttjad checkkredit vid periodens slut Disponibel likviditet WALLENSTAM

13 RESULTATRÄKNING, MODERBOLAGET Mkr jan dec jan dec okt-dec okt-dec Intäkter Kostnader Finansnetto Värdeförändring derivatinstrument Resultat före skatt Skatt Resultat efter skatt Värdejustering säkringsredovisade finansiella derivatinstrument Skatt hänförlig till övrigt totalresultat Totalresultat BALANSRÄKNING, MODERBOLAGET Mkr Tillgångar Fastigheter Andelar i koncernföretag Finansiella derivatinstrument 3 - Fordringar på koncernbolag Övriga tillgångar Kassa och bank Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Räntebärande skulder Skulder till koncernföretag Finansiella derivatinstrument Övriga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser WALLENSTAM 13

14 kassaflödesanalays, MODERBOLAGET Mkr Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflöde från finansieringsverksamheten Förändring av likivida medel Kassa, bank vid periodens början Periodens kassaflöde Kassa, bank vid periodens slut Outnyttjad checkkredit vid periodens slut Disponibel likviditet förändring eget kapital, MODERBOLAGET Mkr Aktiekapital Reservfond Balanserat resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital Resultat efter skatt Övrigt totalresultat Skatt hänförligt till övrigt totalresultat Koncernbidrag Skatteeffekter koncernbidrag Transaktioner med bolagets ägare Utdelning till aktieägare Återköp egna aktier Utgående eget kapital Ingående eget kapital Resultat efter skatt* Transaktioner med bolagets ägare Utdelning till aktieägare Nedsättning aktiekapital Återköp egna aktier Utgående eget kapital * koncernbidrag redovisas över resultaträkningen. 14 WALLENSTAM

15 fastighetsbeståndet Fastighetsinnehavets struktur per Uthyrningsbar yta, kvm Bostäder Kontor Butik Industri/ Lager Utbildning Övrigt Totalt Stockholm % Göteborg % Helsingborg % Totalt % 24% 8% 8% 3% 7% 100% fastighetsbeståndets förändring Bokfört värde, Mkr Fastighetsbestånd 1 januari * * +Förvärv Byggnationer Försäljningar Orealiserad värdeförändring netto Fastighetsbestånd 31 december Kvm avkastningskrav Ort Fastighetstyp Avkastningskrav, % Stockholm Bostäder 3,25-6,00 Göteborg Bostäder 3,25-6,50 Kommersiellt 5,25-8,50 Helsingborg Bostäder 3,25-6,50 Genomsnittlig avkastning bostäder 4,0 Genomsnittlig avkastning kommersiellt bestånd 6,1 *justerad för rivning av Riddaren 24 och Hulebäck 4:97 samt ommätning fastighetsförvärv under Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Göteborg Gårda 20:1 Fabriksg. 15/Gårdav Gårda 22:24 Vädursg. 5/Fabriksg Hulebäck 1:23 Biblioteksg. 7-15, Centralv. 14, Ekdalav. 3, Råda Torg / Inom Vallgraven 32:1 Kaserntorget 6, Vallgatan Inom Vallgraven 35:12 Kaserntorget 1-2, Kungsg Inom Vallgraven 60:8 Ekelundsg. 1-3, Otterhälleg Inom Vallgraven 55:1 Drottningg. 2, Ekelundsg. 2, 1850/ Magasinsg. 1, Otterhälleg. 2 Inom Vallgraven 57:7 V. Hamngatan 7A-C/Kyrkog / Inom Vallgraven 60:9-10 Ekelundsg. 5-11, Kungsg Otterhälleg. 6-8, Käppslängarel. 2 Inom Vallgraven 69:5 Rosenlundsg. 6-8, Rosenlundspl Inom Vallgraven 20:9 Kungsg. 52, Ö Hamng / Masthugget 10:3 Första Långgatan Mark Söderbymalm 3:518 Totalt WALLENSTAM 15

16 fastighetsförsäljningar under Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Stockholm Bergen 1 Bergeng. 2-12, Oslogatan 1, Edvard Griegsgången 12 Halden 3 Nordkapsgatan Holmenkollen 1 Nidarosgatan Telemark 1 Nidarosgatan 3-17, Tönsberg 2 Tönsbergsg. 1-15, 2-10, Ormängen 3 Olle Engkvists väg 10-12, 20-28, Ormängsg , Göteborg Olivedal 7:4 Nordhemsgatan 63 A Helsingborg Samson 7 Helmfeltsgatan / Samson 8 Helmfeltsgatan / Totalt färdigställd nybyggnation Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Stockholm Förtjusningen 1 Hornsbergs Strand 27A, Nordenflychtsvägen 76-78, Franzengatan 16 Älta 14:104 Stensövägen Totalt Pågående nyproduktion Planerad nyproduktion Fastighetsbeteckning Kvm Antal lgh Beräknas färdigställt Projekt Antal lgh, cirka Beräknad byggstart Stockholm Poseidons gränd, Söderbymalm 3: Q Kungsholmsporten, Glädjen Q Riddaren Q Göteborg Mölnlycke C, Härryda Hulebäck 4: Q Kvillebäcken, lott A Q Kvillebäcken, lott F Q Summa Stockholm Barkarbystaden, Järfälla Kv. Barlasten, Stockholm Jarlaberg, Nacka Svanhöjden, Älta Tuletorget, Sundbyberg Solberga, Stockholm Larsboda, Farsta Storängsbotten, Norra Djurgårdsstaden, Stockholm Norra Djurgårdsstaden, Stockholm Östra Sala backe, Uppsala Barkarbystaden, etapp 3, Järfälla Göteborg/Skåne Vita Björn, Majorna Vildvinet 1 & 2, Helsingborg Kvillebäcken, Lott H Kvillebäcken, Lott L Summa WALLENSTAM

17 Wallenstamaktien KURSUTVECKLING B-aktien OMX Stockholm_PI OMX Stockholm Real Estate BÖRSKURS SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE KR NASDAQ OMX Substansvärde per aktie Börskurs Aktieägarinnehav A-aktier B-aktier Kapital, % Röster, % Hans Wallenstam med bolag och familj ,76% 59,41% Familjen Agneta Wallenstam ,43% 4,43% Familjen Anders Berntsson med bolag ,06% 3,19% AMF - Försäkring och fonder ,81% 3,05% Bengt Norman med bolag ,90% 2,05% Familjen Henrik Wiman ,47% 1,82% Familjen U Wallenstam ,19% 1,15% Familjen Brandström med bolag ,09% 1,10% Christian Wallenstam ,60% 0,84% JPM Chase NA ,60% 0,84% Övriga ägare ,97% 22,06% Totalt antal aktier Återköpta egna aktier ,12% 0,06% Registrerade aktier Totalt registerade ,00% Summa utestående aktier Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 49 procent av kapitalet och 73 procent av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 9 procent av kapitalet och 5 procent av rösterna. Källa: Euroclear Sweden AB WALLENSTAM 17

18 NYCKELTAl - FLERÅRSÖVERSIKT 31 dec 30 sept 30 juni 31 mars 31 dec 30 sep 30 juni 31 mars dec Hyresintäkter, Mkr Driftnetto, Mkr Överskottsgrad, % Förvaltningsresultat, Mkr Realiserat resultat, Mkr Resultat efter skatt, Mkr Totaltresultat, Mkr Räntabilitet på eget kapital, % Räntabilitet på totalt kapital, % Fastigheternas värde, Mkr Fastigheternas direktavkastning, % Fastigheternas totalavkastning, % Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,9 1,7 2,1 2,2 2,4 2,5 2,0 2,0 Räntetäckningsgrad, realiserad, ggr 2,5 2,5 1,9 2,4 2,7 2,9 2,9 2,6 2,4 Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 3,92 4,00 4,02 3,98 3,81 3,76 3,73 3,93 3,87 Genomsnittlig räntebindningstid, månader Soliditet, % Eget Kapital, Mkr Substansvärde, Mkr Börsvärde, Mkr Antal kvm (tusental) Uthyrningsgrad - yta, % Antal anställda Data per aktie (kr) * Resultat efter skatt 4,3 1,7 1,3 0,9 9,1 5,4 4,5 0,2 2,8 P/E-tal, ggr 14,8 11,7 11,4 6,7 6,5 7,6 6,5 16,2 15,4 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1,8 1,6 1,3 0,4 2,3 1,5 0,5 0,3 2,9 Eget kapital Substansvärde Börskurs 63,50 63,00 67,25 65,33 59,00 57,33 43,83 46,00 42,92 Börskurs i förhållande till eget kapital, % Börskurs i förhållande till substansvärde, % Utdelning 1,20* , ,08 Antal aktier i tusental vid periodens utgång Antal aktier i tusental, genomsnitt *Föreslagen utdelning för verksamhetsåret. Resultatbaserade nyckeltal beräknas på genomsnittligt antal utestående aktier, avkastningstal beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat. Nyckeltal per aktie har räknats om efter split 3:1. kvartalsöversikt okt-dec juli-sept april-juni jan-mars okt-dec juli-sept april-juni jan-mars 2009 okt-dec Hyresintäkter (nettoomsättning), Mkr Förvaltningsresultat, Mkr Räntabilitet på eget kapital, % Fastigheternas direktavkastning, % Soliditet, % Resultat efter skatt per aktie, kr 2,6 0,4 0,4 0,9 3,3 0,9 4,3 0,3 2,0 Kassaflöde per aktie från löpande verksamhet, kr 0,2 0,3 0,9 0,4 0,8 1,0 0,2 0,3 0,7 Eget kapital per aktie, kr Substansvärde per aktie, kr Börskurs i förhållande till substansvärde, % Resultatbaserade nyckeltal beräknas på genomsnittligt antal utestående aktier, avkastningstal beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat. Nyckeltal per aktie har räknats om efter split 3:1. 18 WALLENSTAM

19 Rapportens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att bokslutskommunikén ger en rättvisande översikt av moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Göteborg den 22 februari 2012 Christer Villard Styrelseordförande Agneta Wallenstam Styrelseledamot Ulrica Jansson Messing Vice ordförande Erik Åsbrink Styrelseledamot Anders Berntsson Styrelseledamot Hans Wallenstam Verkställande direktör WALLENSTAM 19

20 Detta är Wallenstam Wallenstam grundades 1944 och är idag ett utvecklande fastighetsbolag som bygger, utvecklar och förvaltar fastigheter för hållbart boende och företagande i Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Ägandet fokuseras på bostadsfastigheter samt i Göteborg även på kommersiella fastigheter. Den uthyrningsbara ytan uppgår till kvm och utöver det finns också en omfattande projektportfölj för nyproduktion av bostäder och kommersiella lokaler. Wallenstam satsar på miljövänlig energi med målet att 2013 vara självförsörjande på förnybar energi på månadsbasis och täcka såväl eget som kunders behov. Wallenstams kriterier för att investera i vindkraft är att verken ska generera en avkastning som överstiger 7 % år ett och minst 15 % i genomsnitt per år över verkets ekonomiska livslängd. Koncernen omsätter cirka 1,5 miljarder kronor i hyror och har ett fas tighetsvärde om cirka 26 miljarder kronor. Wallenstams B-aktier är noterade på Nasdaq OMX Stockholm, Large cap-listan. Börsvärdet uppgår till cirka 12 miljarder kronor. Affärsidé Att köpa, bygga, utveckla samt sälja fastigheter i utvalda storstadsregioner med långsiktig hållbarhet för människor och företag. Affärsprocess Grunden i Wallenstams affärsverksamhet är hållbar fastighetsförvaltning. Wallenstam köper och bygger fastigheter för människor och företag utifrån behoven från kunder, samhälle och aktieägare. Fastigheterna utvecklas och förvaltas på ett hållbart och lönsamt sätt vilket skapar värdetillväxt. Resultatet återinvesteras och utvecklar verksamheten vidare. Genom utdelning får aktieägare del av resultatet. strategier och värdeskapande faktorer Wallenstams verksamhet styrs utifrån affärsplaner, mål och strategier. Övergripande strategier har utarbetats inom följande områden: affärsstrategi, aktieägarstrategi, förvaltningsstrategi, hållbarhetsstrategi, organisationsstrategi och personalstrategi. De värdeskapande faktorerna för verksamheten utgörs i grunden av koncernens affärsprocess med fokus på en hållbar och lönsam utveckling och förvaltning av fastigheter vilket skapar värdetillväxt. Det i kombination med Wallenstams övergripande strategier och ledstjärnor utgör sammantaget de viktigaste verktygen för att bidra till en positiv utveckling av såväl resultat som verksamhet över tid. VERKSAMHET OCH ORGANISATION Wallenstamkoncernen har 194 anställda. Huvudkontoret är beläget i Göteborg. Från och med 1 mars är Wallenstam organiserat i två geografiska regioner; Stockholm och Göteborg/ Skåne. Administrativa staber stöttar de affärsdrivande enheterna. Mål för verksamheten 2013 Substansvärde per aktie ska uppgå till 100 kr.* Wallenstams ledstjärnor: Soliditeten ska årligen överstiga 25 %. Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet ska årligen överstiga 95 %. Under perioden ska nya lägenheter produceras till en direktavkastning som överstiger 7 %. Wallenstam ska ha en energiproduktion från förnybar energi som täcker eget och kunders behov räknat på kwh månadsbehov. En fortsatt positiv utveckling av verksamhetsresultatet. *Målet har omräknats efter genomförd split 3:1. Ekonomisk rapportering Årsredovisning vecka Delårsrapport I 25 april 2012 Årsstämma 2012, Bergakungen i Göteborg 25 april 2012 Delårsrapport II 8 augusti 2012 Delårsrapport III 7 november 2012 Bokslutskommuniké 20 februari 2013 På Wallenstams hemsida finns samlad information om Wallenstams verksamhet, ekonomisk rapportering samt pressmeddelanden. 20 WALLENSTAM

21 Definitioner Aktiens direktavkastning Aktieutdelning i procent av börskursen vid årets slut. Aktiens totalavkastning Aktiens kursutveckling under perioden inklusive utdelning, dividerat med börskurs vid årets början. Antalet aktier Antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt. Utestående antal aktier antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt. Genomsnittligt antal aktier vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period. Belåningsgrad Räntebärande skulder i procent av balansomslutning. Driftnetto Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgälder och fastighetsskatt. Fastigheternas direktavkastning Driftnetto i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde. Fastigheternas totalavkastning Driftnetto plus/minus orealiserad värdeförändring fastigheter i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde. Fastigheternas redovisade värde Fastighetsbeståndets bedömda marknadsvärde enligt en internt utförd värdering. Förvaltningsresultat Driftnetto med tillägg av förvaltnings- och administrationskostnader och finansnetto. Hyresvärde Hyresintäkter samt bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Kassaflödeper aktie Periodens förändring av likvida medel i förhållande till genomsnittligt antal utomstående aktier. Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal utomstående aktier. Orealiserad värdeförändring fastigheter Resultat av förändring av bedömt marknadsvärde från årets början till rapportperiodens utgång. P/E-tal Börskurs vid periodens slut, i förhållande till resultat efter skatt per aktie för den senast löpande tolvmånadersperioden. Realiserad värdeförändring fastigheter Resultat av intäkter från årets fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas bedömda marknadsvärde vid årets början. Realiserat resultat Resultat före skatt exklusive orealiserade värdeförändringar. Realiserat resultat efter skatt Beräkningsunderlag för utdelning. Realiserat resultat efter schablonskatt 26,3 %. Resultat efter skatt per aktie Periodens resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. Resultat från transaktioner Resultat av intäkter från fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas bedömda marknadsvärde vid årets början, värdeförändring förvaltningsfastigheter samt av- och nedskrivningar av rörelsefastigheter och administrativa kostnader hänförliga till fastighetsförsäljningar. Räntabilitet på eget kapital Resultat efter skatt på årsbasis i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Räntabilitet på totalt kapital Resultat före skatt med tillägg av räntekostnader på årsbasis i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Räntetäckningsgrad Rörelseresultat för perioden exklusive orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter i förhållande till finansiella intäkter och kostnader. Räntetäckningsgrad, realiserad Rörelseresultat för perioden exklusive värdeförändringar på förvaltningsfastigheter med tillägg av resultat från fastighetsförsäljningar, beräknat utifrån försäljningsintäkt med avdrag för anskaffningsvärde och övriga omkostnader i förhållande till finansiella intäkter och kostnader. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning vid periodens utgång. Substansvärde Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatte skuld. Totalresultat Resultat efter skatt inklusive eget kapitaltransaktioner efter skatt som inte är transaktioner med ägare. Uthyrningsgrad yta Uthyrd yta i förhållande till total yta. Verksamhetsresultat Realiserat resultat exklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Överskottsgrad Driftnetto i procent av hyresintäkterna. Ordlista Covenantsavtal Ett avtal mellan en kreditgivare och kredittagare kopplat till att kredittagaren garanterar att uppfylla vissa nyckeltal, exempelvis en viss nivå av soliditet som en förutsättning för krediten. Derivatinstrument Ett värdepapper vars värde är relaterat till en underliggande egendom. Används för att skapa ett skydd mot oönskad prisutveckling på den underliggande egendomen. Exempel på vanliga derivatinstrument är terminer och swapavtal. Förnybar energi Energi som kommer från förnybara källor som vind- och vattenkraft samt biobränsle. kwh månadsbehov En energienhet baserad på hur många kw som förbrukas under en timme beräknat utifrån månatligt behov. Syntetiskt optionsprogram Ett aktierelaterat opitionsprogram riktat till de anställda. Syntetiska optioner ger innehavaren rätt till en kontant slutreglering vid en bestämd tidpunkt beräknat utifrån aktiens börsvärde. För mer information: WALLENSTAM 21