Tjänsteutlåtande Utfärdat 2017-04-28 BN 2017-05-23 Diarienummer 0735/13 Planavdelningen Tore Hjelte Telefon 031-368 15 72 E-post: tore.hjelte@sbk.goteborg.se Anna Rudholm Telefon 031-368 18 33 E-post: anna.rudholm@sbk.goteborg.se Antagande av detaljplan för Bostäder och verksamheter vid Karlavagnsplatsen, inom stadsdelen Lindholmen Förslag till beslut Byggnadsnämnden föreslås besluta: att föreslå kommunfullmäktige att anta detaljplan för Bostäder och verksamheter vid Karlavagnsplatsen inom stadsdelen Lindholmen, upprättad den 7 februari 2017 och reviderad den 23 maj 2017. Nödvändiga avtal förutsätts vara tecknade innan detaljplanen antas i Kommunfullmäktige. Sammanfattning Planförslaget utgör en del i den övergripande idén om att långsiktigt utveckla Lindholmen och skapa en attraktiv blandstad. Detaljplanen ska möjliggöra byggnation av blandstadsbebyggelse i kvartersstruktur med bostäder, handel, hotell, förskola och kontor vid Karlavagnsgatan norr om Lindholmsallén. Kvarteren ska inrymma lokaler för verksamheter och butiker i bottenvåningarna. I förslaget ingår en ny ikonbyggnad, Karlatornet, som kan bli nordens högsta hus. Detaljplanen upprättas enligt PBL (SFS 2014:900). Förslaget överensstämmer med kommunens översiktsplan. Under granskningen har 50 yttranden inkommit. Planförslaget har reviderats. Revideringen innebär att några planbestämmelser samt planbeskrivningen har kompletterats i enlighet med synpunkter från remissinstanserna. Berörda fastighetsägare har informerats om revideringen. Eftersom revideringen inte innebär någon väsentlig ändring av förslaget erfordras inte någon ny granskning. Länsstyrelsen bedömer med hänsyn till ingripandegrunderna i 11 kap 10 PBL och nu kända förhållanden att planen inte kan accepteras och kan därför komma att prövas av Länsstyrelsen om den antas. Länsstyrelsen befarar att: Riksintresse, för kommunikation, kan komma att skadas påtagligt Bebyggelse blir olämplig för människors hälsa och säkerhet eller till risken för olyckor, översvämning eller erosion PROGRAM PLANBESKED UPPDRAG SAMRÅD GRANSKNING ANTAGANDE BYGGLOV X 1(7)
Trafikverket anser att det behövs fördjupade samråd mellan Staden och Trafikverket gällande trafikpåverkan och trafiksäkerheten på Lundbyleden, i Lundbytunneln samt vid Eriksbergsmotet innan planen förs till antagande. Vidare anser verket att det är mycket viktigt att föreslagna åtgärder enligt riskutredningen genomförs. Länsstyrelsen. Kontoret har stämt av alla synpunkter med Länsstyrelsen som nu anser att de krav som ställs på planen är uppfyllda. Trafikverket. Från det att granskningshandlingarna publicerades har trafikanalyserna fördjupats genom bl a fältstudier på plats med manuella trafikräkningar under högtrafiktimme vid två tillfällen. Fältstudierna visar att det i maxtimmen uppstår längre köbildning i Eriksbergsmotets avfart mot Kolhamnsgatan vid ett fåtal tillfällen. Dessa avvecklas snabbt och blir inte bestående. Utöver dialogen som sker inom ramen för detta planarbete så har även en process inletts mellan staden och trafikverket kring hur Lundbyleden ska hanteras på medellång och lång sikt i förhållande till den pågående och framtida stadsutvecklingen i området. Syftet är att uppnå samsyn kring hur stadens utbyggnad kan ske utan att riskera Lundbyledens funktion som viktig transportsled till Göteborgs hamn. Kontoret anser att remissinstansernas synpunkter är tillgodosedda. Kompletteringarna innebär inte några stora förändringar för genomförandet av planen, varför någon ny granskning av planen inte behövs. Stadsbyggnadskontoret Agneta Hammer Stadsbyggnadsdirektör Bilagor Planhandlingar 01. Plankarta med bestämmelser 02. Planbeskrivning Övriga handlingar 03. Grundkarta 04. Illustrationsritning 05. Samrådsredogörelse 06. Granskningsutlåtande 07. Fastighetsförteckning Birgitta Lööf Tf. planchef 08. BNs tidigare fattade beslut Utredningar 09. Bullerutredning 10. Buller-Pm 11. Riskutredning 12. MKB Göteborgs Stad stadsbyggnadskontoret, tjänsteutlåtande 2(7)
Ärendet Byggnadsnämnden gav den 7 februari 2017 kontoret i uppdrag att genomföra granskning av detaljplanen. Planförslaget utgör en del i den övergripande idén om att långsiktigt utveckla Lindholmen och skapa en attraktiv blandstad. Ambitionen är att förstärka attraktionskraften och erbjuda mer bostäder och verksamheter i detta kollektivtrafiknära läge. Den nya bebyggelsen ska bidra till stadsmässighet i området och planen är ett steg på vägen i att överbrygga befintliga fysiska barriärer som Lindholmsallén, men även på sikt Hamnbanan och Lundbyleden. Lindholmen ska inte bara vända sig mot Göta älv utan vara en del i en stadsväv som sträcker sig bort mot Kvilletorget och övriga Hisingen. Området ligger ca 3,5 km från Göteborgs centralstation. Syftet med planförslaget är att ge möjlighet att uppföra 8 kvarter med blandad bebyggelse. Planförslaget medger bostäder, handel, förskola, hotellverksamhet och kontor. Bostäderna inom planområdet erbjuder en variation i storlek och upplåtelseformer. Exempelvis bostadsrätter, hyresrätter, studentlägenheter och äldreboende. Kvarteren ska inrymma lokaler för verksamheter och butiker i bottenvåningarna. Under marknivå planeras ett garage. Inom området ska det finnas förskolor för ca 216 barn med ca 12 avdelningar. Varje kvarter föreslås innehålla byggnadsvolymer i varierande höjder. Alla de högre byggnadsvolymerna möter marken med s.k. podiebyggnader som ger ett större fotavtryck på marken. Förslaget medger fyra höga ikonbyggnader i en trappande skala med ca 27, 36, 43 och 72 våningar. Det sistnämnda är det så kallade Karlatornet som föreslås få en höjd av ca 245 meter. Detaljplanen ger möjlighet till en mycket hög exploatering. Vid en så hög exploatering finns det en risk att boendemiljön inte blir tillräckligt bra och att vi inte uppnår de hållbarhetsmål som staden antagit. Det krävs därför särskilda åtgärder för att säkerställa en god boendemiljö, inte minst för barn. Inom ramen för planarbetet har ett ambitiöst arbete gjorts utifrån barnperspektivet. Där har man bland annat tittat på hur man kan få en gatu- och torgmiljö inom planområdet som uppmuntrar till vistelse, lek och upplevelse. I planområdet föreslås även en större lekplats som delvis ska ligga väderskyddad under tak. I en tät blandstad krävs ett nytänk kring förskolors lokalisering och utemiljö. Förskolornas placering samt utemiljö har studerats särskilt för att säkerställa att de blir enligt de riktlinjer som finns i staden. Planen innebär också anläggande av ett nytt grönområde söder om Hamnbanan. Inom detta område planeras inga större anläggningar för lek och idrott utan tanken är ett parkområde med olika ytor för spontana aktiviteter. Ett stadsutvecklingsprogram för hela Lindholmen har inletts. I detta program kommer en övergripande grönstruktur för hela området att studeras. Detaljplanen upprättas enligt PBL (SFS 2014:900). Förslaget överensstämmer med kommunens översiktsplan. Gällande detaljplaner aktnummer E2291, E2621, F2441, E2530, E2889, F2158, E2638, DP/4554, DP/4779, DP/4716 anger industri och järnvägsändamål. Genomförandetiden har gått ut. Planen bedöms vara av den karaktären att den skall hanteras med utökat planförfarande och antas av Kommunfullmäktige. Detaljplanen ingår i produktionsplanen för 2015 som Norr om Karlavagnsgatan, bostäder mm (SBK1214). Planavtal har tecknats med intressenten. Övrigt material i ärendet går att läsa på www.goteborg.se/planochbyggprojekt Göteborgs Stad stadsbyggnadskontoret, tjänsteutlåtande 3(7)
Bakgrund Projektet startade med en arkitekttävling som utlystes 2014 av SEFA AB (numera Serneke) i samråd med Sveriges Arkitekter, Stadsbyggnadskontoret i Göteborg samt det kommunala bolaget Älvstranden Utveckling AB. Det vinnande förslaget Polstjärnan ritades av arkitekterna Skidmore, Owings & Merrill (SOM) i samarbete med arkitekterna Entasis. Tidigare fattande beslut av byggnadsnämnden: 2014-11-25 uppdrag att upprätta detaljplan 2016-01-19 att genomföra samråd 2016-01-19 yrkande från S, MP, V 2016-12-20 yrkande från S, MP, V 2017-02-07 uppdrag att låta granska detaljplan Stadsbyggnadskontorets bedömning Stadsbyggnadskontoret anser att planförslaget kommer att bli ett viktigt första steg i att utveckla Lindholmen till en mer komplett stadsdel med ytterst goda möjligheter till att bygga en fungerande modern blandstad. Genom områdets unika karaktär och med det nya landmärket, Karlatornet, kommer planens byggnation att förstärka stadsdelens roll som kunskapsnod och verkligen synliggöra Lindholmen och sätta fokus på Älvstaden. Kontoret har gjort en behovsbedömning för aktuell detaljplan enligt PBL (2010:900) 4 kap. 34 och Miljöbalken 6 kap. 11. Vid behovsbedömningen konstaterades att ett genomförande av planen kan komma att innebära betydande miljöpåverkan, varför en miljöbedömning med särskild miljökonsekvensbeskrivning har gjorts. I denna miljökonsekvensbeskrivning har det konstaterats att föreslagen byggnation inte ger någon påtaglig skada på riksintressena för kulturmiljö och riksintresset för kommunikation. Kontoret anser att remissinstansernas synpunkter är tillgodosedda. Kompletteringarna innebär inte några stora förändringar för genomförandet av planen, varför någon ny granskning av planen inte behövs. Ekonomiska konsekvenser Planarbetet kan utföras inom kontorets budget. Planavtal har tecknats med intressenterna Fastighets AB Kratos och Serneke Projektstyrning AB. Serneke har förvärvat Fastighets AB Kratos och är nu ensam avtalspart. Trafiknämnden bedöms få utgifter om ca 10-15 mnkr för genomförandet av nya Polstjärnegatan och ny cirkulation öster om planområdet. Fastighetskontoret får utgifter för del av gatukostnad och iordningställande av kvartersmark. I övrigt bedöms exploatören stå alla kostnader. Fastighetskontorets försäljning av kvartersmark bedöms generera ett överskott till kommunen. Barnperspektivet (FN:s barnkonvention) En barnkonsekvensanalys (BKA) har utförts inom projektet med hjälp av Göteborgs stads verktyg. I arbetsgruppen ingick representanter från olika förvaltningar (Stadsbyggnadskontoret, Fastighetskontoret, Park och natur, Trafikkontoret och Lundby SDF), Älvstranden Utveckling AB samt exploatören Serneke och deras arkitekt. Ur ett barnperspektiv är behovet av tillräckligt stora och nåbara grönområden av central betydelse, både för rörelse och fysisk aktivitet, liksom för motorik, inlärning och koncentrationsförmåga. Planen föreslår en kommunal lekplats, delvis under tak, och en all- Göteborgs Stad stadsbyggnadskontoret, tjänsteutlåtande 4(7)
mänt tillgänglig takterrass på den större paviljongen som blir viktiga målpunkter och rekreationsytor. Utöver dessa föreslås ett större parkområde i planområdets norra del. Lågfartsgator och bilfria stråk är viktiga för attraktiviteten och skapa en trygg miljö för barn att vistas i. Gatumiljön är tänkt att användas för vistelse, lek, rörelse och upplevelse varför det är viktigt att utforma gatorna så att konflikter och farliga situationer undviks Flera bostads- och förskolegårdar placeras uppe på takterrasser. Noggrann gestaltning krävs för att skapa kvalitativa gårdsmiljöer för bostäder och förskola. För att möta dessa utmaningar ska särskilt fokus ges utformningen av lek- och vistelseytor samt stråk till angränsande områden. Utemiljöerna ska vara högkvalitativa, kreativa och stimulerande och främja barns motoriska och mentala utveckling utifrån deras olika behov och funktioner. Ytorna ska kunna användas av såväl boende som besökare från övriga staden. Senast tillgängliga kunskap och ny forskning ska tillämpas för att hitta lösningar som kompenserar brist på yta med högkvalitativa lek- och vistelsemiljöer och möjligheten att utveckla platser baserat på åldersoptimering ska undersökas. Stor vikt ska läggas på att skapa en intressant och inbjudande stad i ögonhöjd som tillgängliggör området. Kvaliteter och funktioner som bidrar till inkluderande och trygga miljöer ska identifieras och omsättas i strategier för den fysiska miljön. Utformningen av vissa platser såsom specifika torg- och lekytor, entréer, stråk och kopplingar till närliggande område är av särskild betydelse. Projektet ska också bidra till en stor variation av bostäder och upplåtelseformer som möjliggör för fler att bosätta sig i Älvstaden. BKA-analysen lyfter farhågor kring förskolans utemiljö, brist på grönytor, lokalklimat och vikten av att utforma icke-kommersiella målpunkter för alla åldrar som komplement till caféer, butiker etc. Jämställdhetsperspektivet Planförslagets täta exploatering och blandade innehåll ger närhet och god tillgång till kommunal och kommersiell service, så som förskola, dagligvaruhandel och god kollektivtrafik, vilket skapar förutsättningar för socialt och ekonomiskt integrerade stadsdelar. Stor vikt ska läggas på att skapa en intressant och inbjudande stad i ögonhöjd som tillgängliggör området. Levande bottenvåningar ska utvecklas med ett varierat utbud, flera entréer mot gatan, gestaltnings- och belysningsstrategi samt materialval som bidrar till att skapa tydligt publika och samtidigt intima stadsrum som kontrast till de storskaliga höga husen. Kvaliteter och funktioner som bidrar till inkluderande och trygga miljöer ska identifieras och omsättas i strategier för den fysiska miljön. Områdets befintliga identitet och sociala funktioner är av stor vikt och ett normkritiskt förhållningssätt ska tillämpas. Utformningen av vissa platser såsom Göteborgs unika nya utkiksplats i Karlatornet, specifika torg- och lekytor, entréer, stråk och kopplingar till närliggande område är av särskild betydelse. Projektet ska också bidra till en stor variation av bostäder och upplåtelseformer som möjliggör för fler att bosätta sig i Älvstaden. Otrygga områden och gatumiljöer byggs bort och ersätts av kvarter och levande gaturum. Det ska vara attraktivt och tryggt att röra sig i området under hela dygnet. Planområdet innehåller allmän plats i form av parkytor, gångfartsgator, bilfria stråk och torg. Ur ett jämlikhetsperspektiv (där både begreppen jämställdhet och mångfald ingår) är tillgång till allmänt tillgängliga offentliga rum av central betydelse. Icke kommersiella ytor bidrar till möten mellan människor från olika sociala grupper. Att ha möjlighet att se varandra och mötas är betydelsefullt ur ett integrationsperspektiv. Jämlikhet och mångfald. Göteborgs Stad stadsbyggnadskontoret, tjänsteutlåtande 5(7)
Mångfaldsperspektivet Stora delar av Lindholmen utgörs idag av verksamheter, handel, kontor och offentlig service medan endast en mindre del utgörs av bostäder. Tillskottet av bostäder i planförslaget föreslås få en blandad upplåtelseform av både hyresrätter och bostadsrätter. Allmän plats i det aktuella området ska tydligt upplevas vara till för alla och uppmuntra till möten mellan människor. Ett mer befolkat område med fler bostäder med god kollektivtrafik och god tillgång till service bidrar till en ökad trygghet och attraktivitet i området. Miljöperspektivet Miljömålen Bara naturlig försurning, Giftfri miljö, Ingen övergödning, Hav i balans delmål hög tillgänglighet, God bebyggd miljö och Ett rikt växt- och djurliv påverkas positivt då området saneras och mindre föroreningar släpps ut i Göta älv. Tillgängligheten till älven tas tillvara. Området får god tillgång till kollektivtrafik och cykelstråk och i arbetet planeras åtgärder för att påverka människors resvanor vilket antas medföra att bilanvändningen kan hållas nere. Inom området erbjuds också ett stort utbud av verksamheter, handel och service så som förskola vilket kan bidra till färre bilresor. Miljömålen Begränsad klimatpåverkan, Frisk luft, Bara naturlig försurning - delmål utsläpp kväveoxider, God bebyggd miljö delmål avfall och energi bedöms påverkas negativt av förslaget. Detta på grund av fler trafikrörelser. I planarbetet har även exploatören tagit fram en särskild mobilitetsutredning1 för att utreda möjligheten att reducera bilalstringen och parkeringsbehovet. För att minska alstringen av biltrafik i området och kunna reducera behovet av parkeringar är exploatören villig att stödja mobility management-åtgärder, för de boende, som exempelvis: skriva långsiktigt avtal med bilpoolsföretag skriva långsiktigt avtal med lastcykelspool/elcykelpool så att dessa finns etablerade med reserverade parkeringsplatser i gynnsamma lägen redan från första inflyttningsdatum. subventionering av exploatören av medlemsavgift i bilpool och lastcykelspool Exploatören kan även bidra till ett högt utnyttjande av kollektivtrafiken genom att kollektivtrafikkort inkluderas i hyra eller avgift för de boende i området. För att optimera parkeringen måste parkeringslösningen bygga på ett flytande system, utan några reserverade parkeringsplatser. Ur ett regionalt perspektiv ger en exploatering av ett centralt område med goda möjligheter till kollektivtrafik, cyklande och hållbart resande i övrigt mycket bättre förutsättningar för att minska det totala bilåkandet jämfört med om motsvarande exploatering planerades i ett mer perifert läge eller i ett läge med sämre förutsättningar för kollektivtrafik. Befintlig sopsugsanläggning ersätts av en ny i/under parkområdet söder om Hamnbanan. Den nya sopsugsanläggningen får fler sorteringsmöjligheter genom ett nytt system med optisk sortering. Sopsugsanläggningen kompletteras med ett större avfallsrum för de fraktioner som sopsugen inte kan hantera. Dessa fraktioner föreslås sedan att köras med interna miljöfordon till sopsugsanläggningen. Planförslaget bedöms ligga i linje med nationella och regionala miljömål i stort. För miljömål God bebyggd miljö och Ett rikt växt- och djurliv finns det dock farhågor för 1 Mobilitetsutredning, Norconsult, 2015-11-30 Göteborgs Stad stadsbyggnadskontoret, tjänsteutlåtande 6(7)
uppfyllelse av lokala miljömål avseende tillgång till grönytor i stadsmiljön. Planen säkrar inte tillgång tillgrönyta enligt miljömål eller stadens grönstrategi. Omvärldsperspektivet I förslaget ingår en ny ikonbyggnad, Karlatornet, som kan bli nordens högsta hus med sina ca 72 våningar. Karlatornet kommer med sin höga höjd att synas från många platser i Göteborg och blir ett nytt landmärke. Tornet kommer ändra skalan i hela Göteborgsregionen och visuellt blir tyngdpunkten i staden förskjuten, vilket kan bidra till att knyta ihop staden över älven. Utöver Karlatornet så medger förslaget ytterligare tre höga ikonbyggnader i en trappande skala med ca 27, 36 och 43 våningar. De höga husens exponering ställer krav på en estetiskt tilltalande utformning med hög kvalitet i det som byggs. Förutom de höga byggnaderna och höga tätheten i projektet så är en stor del i dess unicitet blandningen av bostäder och verksamheter, blandstad på höjden. Den höga exploateringen medför att det finns ett stort lokalt underlag till föreslagna verksamheter i bottenvåningarna vilket gör att det kan bli en blandstad med kommersiellt gångbra verksamheter. Det pågår en stor debatt i Sverige, angående barns utemiljöer. Byggnadsprojekt i Stockholm som helt saknar förskolegårdar har medfört att förskolebarn blir hänvisade till närliggande allmänna parkytor. Detta har visat sig medföra ett stort slitage på offentliga platser och en begränsad möjlighet för andra besökare att nyttja ytorna. Att hitta fungerande former för samutnyttjande är en utmaning som kräver nytänk och samarbete över gränserna. Kontoret har därför arbetat med dessa frågor kontinuerligt tillsammans med berörda förvaltningar. I planen prövas delvis nya lösningar. Flera bostads- och förskolegårdar placeras uppe på takterrasser. Som ett komplement planläggs en del av grönområdet söder om Hamnbanan för att kunna utgöra rekreationsområde i direkt anslutning till planområdets kvarter. Ett nytt grönområde är viktigt för hela stadsdelen men ytan är inte tillräckligt stor för att kunna räknas som en stadsdelspark enligt Göteborgs stads grönstrategi. Göteborgs Stad stadsbyggnadskontoret, tjänsteutlåtande 7(7)