Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om besiktningsklausul. Prövning av fastighetsmäklarens utformning av en besiktningsklausul. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparna av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN. NN har yttrat sig i ärendet och gett in kopior av uppdragsavtalet, köpekontraktet, en e-postkonversation, en sms-konversation och ett protokoll från en förhandsbesiktning. Anmälan Anmälaren har anfört i huvudsak följande. Han och hans fru köpte en fastighet som NN förmedlade i egenskap av ansvarig fastighetsmäklare. Några dagar före kontraktsskrivningen framförde de ett önskemål till NN om att de ville ha möjlighet att besiktiga fastigheten. NN svarade att det inte var något problem. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) Vid kontraktsskrivningen den 31 maj 2015 visade det sig att en besiktningsklausul hade skrivits in i köpekontraktet, men att det av klausulen inte följde någon möjlighet för dem att begära återgång av köpet. NN kunde inte själv vara med vid kontraktsskrivningen, utan en kollega till henne skötte den. Han kände en osäkerhet inför att ta upp besiktningsvillkoret till diskussion med en annan mäklare än den som han tidigare hade varit i kontakt med. Han tog senare upp problemet med NN som hänvisade till att säljaren själv bestämmer om han eller hon vill erbjuda köparen en möjlighet till återgång av köpet efter en besiktning. Han anser att NN har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Handlingarna Vid granskningen av de handlingar som har lämnats in i ärendet har följande uppmärksammats. Köpekontraktet I köpekontraktet anges följande. Köpekontraktets 16 Köparbesiktning Köparen erbjuds att med besiktningsman på plats genom föra en köparbesiktning senast den 16/6 och gå igenom besiktningsprotokollet från den överlåtelsebesiktning som tidigare genomförts av [namnet på ett företag]. Köparen anses där efter ha fullgjort sin undersökningsplikt av fastigheten. Sms-konversationen Av en sms-konversation mellan anmälaren och NN framgår följande. Anmälaren skriver i ett sms till NN. En sak till vi skulle vilja gå igenom besiktningsprotokollet med besiktningsmannen för att ta över den försäkringen,
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) NN svarar. skrivs det in i kontraktet så vi har rimlig tid att hinna göra det. Hej absolut, Jag kollar när första lediga tid för köpargenomgång med besiktningsmannen är och preliminärbokar denna tid åt er. E-postkonversationen Av en e-postkonversation mellan NN och en företrädare för det bolag som hade utfört förhandsbesiktningen framgår följande. NN skrev den 2 juni 2015 att en tid för köparbesiktningsgenomgång av fastigheten önskades för köparnas räkning så snart som möjligt. Hon angav att en preliminär tid hade bokats till den 16 juni 2015, men att köparna hade fått förhinder den aktuella tidpunkten. Företrädaren svarade att hon hade varit i kontakt med säljarna och att anmälaren skulle återkomma till henne om en ny tid. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Hon bestrider att hon har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Hon kunde själv inte närvara vid kontraktsskrivningen eftersom hon fick förhinder. En erfaren och registrerad mäklarkollega till henne höll därför i kontraktsskrivningen i stället. Inför kontraktsskrivningen frågade hon anmälaren per telefon och per sms om de som köpare hade några önskemål eller villkor för köpet. Anmälaren framförde då ett önskemål om att göra en genomgång med en besiktningsman av det besiktningsprotokoll som hade upprättats vid en förhandsbesiktning. Hon talade med säljarna om köparnas önskemål och återkopplade via telefon till anmälaren. Hon berättade att säljarna accepterade en genomgång av protokollet med en besiktningsman på plats, men att de inte var villiga att låta köpet vara beroende av om köparna godkände besiktningen. Anmälaren förklarade att de var nöjda om det skrevs in i avtalet att de som köpare hade möjlighet att utföra sin undersökningsplikt så snart som möjligt. Hon preliminärbokade en tid för genomgången till den 16 juni 2015.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) Hon skickade köpekontraktet till köparna och säljarna per e-post den 31 maj 2015 och kontraktsskrivningen ägde rum senare samma dag. Säljarna ville inte gå med på att en öppen besiktningsklausul skrevs in i kontraktet. Däremot gavs köparna en rätt att få en genomgång av besiktningsprotokollet med en besiktningsman. Anmälaren berättade för henne efter tillträdet att han under kontraktsskrivningen hade känt sig tvingad att skriva under köpekontraktet den 31 maj 2015. Hon anser att hon har gått köparna och säljarna till mötes genom att hon, för att köparna skulle kunna utföra sin undersökningsplikt, har bokat ett tillfälle för genomgång av besiktningen. Såväl säljarna som köparna har godkänt köpet och de överenskomna villkoren genom att de har signerat köpeavtalet. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Av 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår det att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarnas och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Av förarbetena till 8 (prop. 1910/11:15 s. 49) framgår att det åligger mäklaren att upplysa båda parter om vilka villkor, till exempel besiktningsklausuler, som kan tas in i överlåtelseavtalet, hur villkoren kan utformas och vilka följder eventuella villkoren kan få för var och en av parterna. Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten Det framgår av 16 fastighetsmäklarlagen att en fastighetsmäklare, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) Enligt 16 andra stycket fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka fastigheten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning. Fastighetsmäklarinspektionen har i ett beslut uttalat att utgångspunkten i 4 kap. 19 JB är att en köpare fullgör sin undersökningsplikt före köpet. Det är alltså inte förenligt med god fastighetsmäklarsed att rekommendera köparen att låta besiktiga fastigheten efter köpet annat än om det finns särskilda skäl för detta. Mäklaren bör i stället verka för att spekulanter ges möjlighet att undersöka fastigheten och vid behov genomföra en besiktning före köpet. För det fall att en besiktning inte kan ske före köpet kan parterna avtala om att en besiktningsklausul ska tas med i köpekontraktet (se beslutet 2006-06-07:5 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok 2006). Besiktningsklausulen Enligt 21 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare verka för att köparen och säljaren träffar en överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa parterna att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. Av förarbetena till den lagen (prop. 1983/84:16 s. 41) framgår att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas och bör lägga fram ett förslag till överenskommelse som kan tillfredsställa båda parter. Mäklaren har ett ansvar för att se till att klausulen blir tydligt formulerad i köpekontraktet och att noga klargöra klausulens innebörd för parterna för att undvika en framtida tvist om tolkningen av den. Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut framhållit att det åligger mäklaren att noga förklara innebörden av en återgångsklausul för parterna (jämför beslutet 2008-09-24:1 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok 2008). Om parterna ställer krav på att mäklaren medverkar till en besiktningsklausul
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) med begränsade möjligheter för köparen att begära återgång ska mäklaren uppmärksamma parterna på riskerna med en sådan klausul. Köparens undersökningsplikt är långtgående och av praxis följer att den inte nödvändigtvis är uppfylld genom att en besiktningsman anlitas. Vissa påpekanden i ett besiktningsprotokoll kan medföra en utökad undersökningsplikt för köparen (se NJA 1998 s. 407). I ett senare rättsfall hade köparna av en fastighet nöjt sig med att ta över en av säljaren beställd överlåtelsebesiktning i stället för att anlita en egen besiktningsman. I detta mål bedömde Högsta domstolen att köparna inte hade gjort vad de hade kunnat göra för att undvika eller minska sin risk till följd av undersökningsplikten (se NJA 2017 s. 113). Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att den aktuella besiktningsklausulen anger att köparen efter en genomgång av besiktningsprotokollet anses ha fullgjort sin undersökningsplikt. En sådan formulering är, om inte direkt vilseledande, så i vart fall så pass otydlig avseende köparens undersökningsplikt att klausulen ökar risken för en framtida tvist. Den aktuella besiktningsklausulen är också ofullständig på det sättet att den endast innehåller en upplysning om att köparen har rätt till en besiktningsgenomgång med besiktningsmannen av den förhandsbesiktning som tidigare hade utförts på uppdrag av säljarna. Det framgår inte om köparna hade rätt att begära köpets återgång. Inte heller framgår det vilka förutsättningar som ska vara uppfyllda för att den rätten i så fall skulle aktualiseras. NN har uppgett att hon har stämt av köparnas önskemål om en besiktningsklausul med säljarna, som inte ville acceptera en möjlighet till återgång av köpet. NN har alltså känt till att köparna och säljarna inte var överens i frågan. Den omständigheten visar vikten av att fastighetsmäklaren medverkar till en klausul som tillfredsställer båda parter. Dessutom ska den formuleras på ett tydligt sätt och klausulens innebörd ska noga klargöras för parterna för att undvika en framtida tvist om hur den ska tolkas. Detta har inte skett. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NNs underlåtenhet att medverka till en sådan besiktningsklausul är varningsgrundande.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.