PLANAVDELNINGEN SID 1 (13) 2009-04-06 Handläggare: Eva Strömbäck Tfn 08-508 282 52 Till Stadsbyggnadsnämnden STARTPROMEMORIA FÖR PLANLÄGGNING AV OMRÅDEN VID BRYGGVÄGEN I STADSDELEN GRÖNDAL (CA 240 LÄGENHETER) Förslag till beslut Stadsbyggnadsnämnden beslutar att planarbete påbörjas. Arne Fredlund tf Torsten Malmberg Malin Olsson tf Sammanfattning Som en del i en större stadsutvecklingsstrategi föreslås ca 240 nya lägenheter längs Bryggvägen och angränsande näraliggande fastigheter i Gröndal. ByggVesta AB har fått markanvisning och i projektet ingår även GE Real Estate som äger en fastighet i bebyggelseområdet. Det aktuella bebyggelseområdet utgörs i huvudsak av en kontorsfastighet samt parkmark och ett mindre område vatten. Det nya bostadsområdet får sin entré i söder längs Bryggvägen som sträcker sig norrut mot Mälaren. Bebyggelsen följer i stort terrängförhållandena med högre bebyggelse i söder som sedan trappar ner i höjd mot vattnet. Den nya bebyggelsen formar sig kring olika gårdsbildningar, utmed gator och längs en publik strandpromenad. Det offentliga rummet utgör en viktig del med mindre platser, torg, grönytor, bryggor och vattnet som ger identitet till området. Kontoret är mycket positivt till förslaget då det finns möjlighet att skapa en högkvalitativ boendemiljö samtidigt som nya fina publika ytor kan erbjudas. Box 8314, 104 20 Stockholm. Telefon 08-508 26 000. Fax 08-508 27 518. stadsbyggnadskontoret@sbk.stockholm.se Besöksadress Fleminggatan 4 www.stockholm.se/sbk
TJÄNSTEUTLÅTANDE 2 (13) Översiktsbild: Bebyggelseområdet markerat. Modellfoto: Ny bebyggelse längs Bryggvägen och vid vattnet
TJÄNSTEUTLÅTANDE 3 (13) Utlåtande BAKGRUND Inom stadsdelen Gröndal med angränsande stadsdelar Liljeholmen, Aspudden och Midsommarkransen pågår ett stort stadsutvecklingsarbete. Inom Liljeholmen Lövholmen kommer över 5 000 nya lägenheter att byggas, vid Telefonplan omkring 2 000 nya lägenheter. Staden arbetar medvetet med en utveckling av stadsstråken mellan Södermalm Liljeholmen Telefonplan Axelsberg Gröndal med syftet att binda samman stadsdelarna och skapa en tätare, sammanhållen stadsbygd, samt stärka Liljeholmens funktion som lokalt centrum och knutpunkt. Områden längs stråken kommer därmed att genomgå en förändring mot mer innerstadslika förhållanden. Områdena planeras därför utifrån samma förutsättningar som gäller för innerstaden vad gäller trafik, miljö, bebyggelsetäthet etc. Målet är att skapa stadsmässiga miljöer med alla dess komponenter, en helhet med bostäder, verksamheter, service, torg och parker m m. Illustration: Föreslagna bebyggelseområden i Gröndal, Liljeholmen, Aspudden och Midsommarkransen. Som ett led i utvecklingsstrategin har exploateringsnämnden beviljat Fastighetsbolaget Bygg Vesta AB markanvisning för uppförande av lägenheter längs Bryggvägen och Klyvarvägen i Gröndal. GÄLLANDE PLANER
4 (13) Gröndal anges i översiktsplanen, ÖP 99 som tät stadsbebyggelse där komplettering kan ske i enlighet med områdets egna förutsättningar, i första hand för lokala behov och genom byggande i goda kollektivtrafiklägen. Enligt översiktsplanens riktlinjer eftersträvas ett sammanhållet strandstråk mellan Årstaskogen och Vinterviken. Möjligheterna till strandpromenad längs Mälarstranden är på sina ställen begränsade, då arbetsplatser blockerar strandkanten. Gröndals centrala delar är i Byggnadsordningen redovisad som äldre förstad. De har med tiden vuxit samman med omgivande bebyggelse från 1930-40-talen. Enligt byggnadsordningen kan små kompletteringar ske utanför själva kärnan. Gällande detaljplaner för bebyggelseområdet anger, vattenområde, industri-, idrotts-, gatu- och parkändamål. I generalplan från 1960 anges trafikområde för Essingeleden. NUVARANDE FÖRHÅLLANDEN I Gröndal finns exempel från i stort sett hela Stockholms stadsbyggnadstradition sedan mitten av 1800-talet. Stadsdelen har successivt byggts ut och har idag en blandning av intressanta och spännande hus från sekelskiftet och framåt vilket ger stadsdelen sin speciella karaktär. Här blandas den traditionella stenstaden med äldre arbetarvillor, stjärnhus, lamellhus, punkthus, terrasshus och bostadshus från 1980-talet. På senare år har även industri- och kontorsbyggnader byggts om till bostäder. Bostadsbeståndet i flerbostadshus består till 41 % av bostadsrätter, till 41 % av kommunala hyresrätter och till 18 % av privata hyresrätter. Andelen småhus understiger 1 %. (USK per 31 december 2005). Lägenheterna i stadsdelen är relativt små och nära hälften ägs av kommunala bolag. De fastigheter som berörs av bebyggelseförslaget är: Gröndal 1:1,1:16 samt Paddeln 1 vilka ägs av staden. Gröndal 1:18, 1:19, Storseglet 3 (ägs av GE capital) samt en mindre del av Storseglet 5 (Aromatic). Aktuellt område utgörs idag i väster av ett relativt brant skogsbevuxet bergsparti och en gata med vändplats och i öster av ett flackare skogsparti och en mer öppen gräsyta. I anslutning till området finns flerbostadshus i varierad skala. På fastigheten Storseglet 3 ligger en fabriks- och kontorsbyggnad som uppfördes 1985-1994. Intill Ekensbergsbryggan på fastigheten Paddeln 1 ligger Örnsbergs Kanotsällskaps klubbhus uppfört 1945. Kulturhistoriskt värdefulla miljöer och bebyggelse Byggnaden på fastigheten Storseglet 3 är gulklassad och har ett visst kulturhistoriskt värde och har positiv betydelse för stadsbilden. Kanotsällskapets klubbhus är grönklassat och är särskilt värdefull från kulturhistorisk synpunkt. Även topografin och grönskan bidrar till områdets karaktär
5 (13) Foto: Vy mot sydöst. Natur- och rekreationsvärden I området ligger den vegetationsklädda Ekensbergshöjden där naturmarken sluttar brant ned mot Mälaren på norra sidan och mot dalgången och Gröndalsvägen på södra sidan. På höjden slingrar sig parkvägar och från toppen har man en vidunderlig utsikt. Den skogsklädda förkastningsbranten mot Mälaren har stort värde för stads- och landskapsbilden. Foto: Utsikt från Ekensbergshöjden. Kontorsbyggnaden på fastigheten Storseglet 3 i förgrunden.
6 (13) Foto: Örnsbergs Kanotsällskap Foto: Strandpromenad vid Mälaren Det aktuella bebyggelseområdet ligger inom ett värdefullt kärnområde för ekar. Mälarstranden är viktig för rekreation och möjligheten att skapa ett sammanhängande gångstråk på brygga längs vattnet bör eftersträvas. Idag finns luckor i strandpromenaden vid Essingeleden och vid industriområdena. Ett sammanhängande gångstråk skulle ge möjlighet att promenera längs stranden från Hägersten till Årstaskogen, via Gröndal och Liljeholmen. Service Basservice med bl a två livsmedelsbutiker, post, bibliotek och vårdcentral finns i Gröndals centrum som ligger inom 700 meter från Bryggvägen. Kollektivtrafik Gröndal nås med tvärbanan mellan Alvik och Hammarby sjöstad. Gröndalsvägens trafikeras av busslinje 133 mellan Ekensberg och Liljeholmen samt av en närtrafiklinje, buss 907, mellan Gröndal och Axelsberg. PLANFÖRSLAGET Bebyggelseförslaget syftar till att skapa en god boendemiljö i detta attraktiva och vattennära läge. En viktig förutsättning är möjligheten till en successiv utbyggnad där en eller flera av de befintliga verksamheterna kan finnas kvar samtidigt som delar av området bebyggs med nya bostäder. Övergripande planeringsidé, bebyggelse, offentliga rum m m Området har sin entré i söder längs Bryggvägen och sträcker sig norrut mot Mälaren. I områdets södra del vid Klyvarvägen föreslås två vinkelställda lameller. I korsningen Bryggvägen Klyvarvägen sparas ett par stora fina ekar. Bebyggelsen följer i stort terrängförhållandena med högre bebyggelse i söder som sedan trappar ner i höjd mot vattnet. Planförslaget inrymmer ca 240 lägenheter samt lokaler för en föreslagen restaurang vid torget och för kanotklubben. Den nya bebyggelsen formar sig kring olika gårdsbildningar, utmed gator och längs en publik strandpromenad. Det offentliga rummet utgör en viktig del i den
7 (13) nya bebyggelsestrukturen. Här bildar mindre platser och torg, grönytor, bryggor och vattnet en identitet till området. Byggnaderna har placerats så att utsikten från Ekensbergshöjden kan tas till vara. Utblicken bör kunna förbättras då avsikten är att föreslagna bostadshus på fastigheten Storseglet 3 ska göras lägre än befintligt kontorshus vilket ger sikt under Gröndalsbron. Hänsyn tas i viss mån till förkastningsbranten och i områdets västra del behålls klippans möte med stranden och Mälaren. Förslaget innebär att kontorshuset på fastigheten Storseglet 3 rivs och ersätts med ny bebyggelse längs Bryggvägen och Klyvarvägen, hus vid vattnet och kvarter vid torget. Husen längs Bryggvägen gör ett visst intrång i norra delen av Ekensbergshöjden. I områdets södra del vid Essingeleden prövas ett landmärke, en högre byggnad i 16 våningar. Situationsplan: Föreslagen ny bebyggelse i svart. Parkerings löses med 188 bilplatser i underliggande garage samt 8 platser på kvartersgatorna Även ett parkeringsdäck under Essingeleden föreslås. Det ger ett parkeringstal på ca 0,8 bp/lgh. De nya bostäderna har relativt nära till Gröndals centrum och både tvärbana och bussar går i områdets närhet.
8 (13) Modellfoto: Vy mot nordväst. Möjlighet till framtida exploatering I området ligger fastigheten Storseglet 5 bebyggd med en kontors- och fabriksbyggnad från 1945-50. Byggnaden uppfördes för Aromatic Industri AB som bl a tillverkar bageriprodukter men bedriver även forskning och utveckling. Diskusioner förs med ägarna till fastigheten om en eventuell framtida bostadsexploatering även på den fastigheten. I dagsläget ingår inte fastigheten i bebyggelseförslaget förutom en mindre del i söder som berörs av aktuellt planförslag. Avgörande är om och när ersättningsplats för industriverksamheten kan erbjudas av byggherrarna. Här skulle i så fall ca 70 tillkommande bostäder kunna uppföras. Situationsplan: Ett bebyggelseförslag med Aromatic-fastigheten utbyggd. (Ljusgrå)
9 (13) Gestaltning, utformning Byggnadernas höjd varierar i huvudsak mellan 5-7 våningar. Lägenheter högst upp har terrasser som genomgående tema. Fasaderna görs ljusa och med träinslag på vissa partier, fönster och dörrar. Loggiorna / inglasade balkonger är ofta en del av byggnadernas huvudvolym. För att ta tillvara det vattennära läget och den vackra utsikten föreslås stora glasade fönsterytor mot Mälaren. Illustration: Vy längs Bryggvägen ner mot Mälaren. Gator och strandpromenad Bryggvägen ligger kvar i sin nuvarande sträckning som allmän gata. Den nuvarande vändplanen ombildas till ett torg med något förskjuten placering. Från torget anläggs två kvartersgator mot öster och väster för angöring till bebyggelsen längre ner mot Mälaren. Den strandpromenad som löper utmed västra Gröndal, och som idag upphör vid Bryggvägen, föreslås byggas ut så att den fortsätter under Essingeleden och kopplas samman med strandpromenaden i östra delen av Gröndal. Befintliga gångvägar på Ekensbergshöjden blir kvar men dras om i vissa delar. Illustration: Torgbildning och bryggpromenad.
10 (13) Avfallshantering Frågan om avfallshantering har diskuterats med trafikkontorets avdelning för avfall. Hushållssopor föreslås hämtas maskinellt i enlighet med stadens riktlinjer, eventuellt genom ett mobilt sopsugningssystem. BEHOVSBEDOMNING Enligt Förordning om ändring i förordningen (1998:905) om miljökonsekvensbeskrivningar (MKB), SFS 2005:356", (bilaga 2 och 4) har stadsbyggnadskontoret gjort en behovsbedömning av planprojektet. Underlag till bedömningen har lämnats av miljöförvaltningen, stadsmuseum och brandförsvaret som var för sig anser att förslaget inte skulle innebära en så betydande miljöpåverkan att en MKB behöver göras. Stadsbyggnadskontoret bedömer med stöd av ovanstående att en miljöbedömning och därmed en miljökonsekvensbeskrivning enligt bestämmelserna i miljöbalken 6 kap11 eller PBL 5 kap 18 inte behöver göras då planens genomförande inte förväntas medföra betydande miljöpåverkan. Planens miljöpåverkan är främst lokal och av mindre omfattning och dess genomförande har liten betydelse för andra planers eller programs miljöpåverkan eller uppfyllande av miljömål. Kontorets bedömning har redovisats för länsstyrelsen som delar kontorets uppfattning. MILJÖFRÅGOR Miljöförvaltningen skriver att områdets naturvärden samt buller är de viktigaste miljöfrågorna att utreda i ett kommande planarbete. Övriga frågor att belysa är parkering för bil och cykel, omhändertagande av dagvatten, Mälarens vattennivå och risk för översvämningar samt eventuellt störande lukt och buller från Aromatics fabrik. Buller En tidig bullerutredning för väg- och spårtrafik har gjorts av Bernström Akustik. Området är exponerat för höga bullernivåer framför allt från trafiken på Essingeleden. I beräkningen har hänsyn tagits till befintlig skärm på Essingeleden söder om Gröndalsavfarten. Skärmen kommer att behöva förlängas med ca 300 m. Beräkningarna visar att alla lägenheter kan uppfylla stadens kvalitetskrav med avstegsfall B om högst 55 dba ekvivalent ljudnivå utanför minst hälften av boningsrummen i varje lägenhet, i vissa fall med skärm på balkong. För de tre lägre husen vid vattnet krävs särskild planlösning i lägenheterna. Godtagbar ljudnivå för uteplats uppfylls på balkonger med högst 55 dba ekvivalent ljudnivå och 70 dba maximal ljudnivå, eller på gemensam uteplats i marknivå som uppfyller samma ljudkrav. I ett fortsatt planarbete kommer frågan om buller att studeras vidare. Riskanalys En inledande riskanalys har gjorts av Brandskyddslaget i samråd med brandförsvaret. Den visar att den olyckshändelse som kan medföra skadliga
11 (13) konsekvenser för människor i exploateringsområdet är explosion och utsläpp av giftig gas på Essingeleden samt påsegling av större fartyg. I planarbetet kommer riskerna att belysas vidare. I framtagandet av bebyggelseförslaget har hänsyn tagits till risker från Essingeleden. Byggnader placeras inte närmare än 40 meter från Essingeleden. Åtgärder och anpassning av bebyggelsens utformning kommer att vara nödvändig för att hantera riskerna. I Mälaren går en farled för sjötransporter med större fartyg. En riskanalys avseende påseglingsrisken för vattennära bebyggelsen kommer att genomföras. Riskanalysen får visa om de tre lägre husen vid och i vattnet kan uppföras. Vattennivå för Mälaren Hänsyn till Mälarens översvämningsrisk har tagits med i föreslagen bebyggelse och frågan kommer att hanteras i ett fortsatt planarbete. Den globala uppvärmningen påverkar Mälarens vattennivå vilket innebär en generell risk för översvämning och skred då sättningar i marken kan uppstå när vattnet drar sig undan. Risken för översvämning av Mälaren är idag stor men den bedöms inte öka med klimatförändringen. Klimatförändringen förväntas dock att skapa ett mer extremt väder där höga och låga vattennivåer i Mälaren blir allt vanligare. Vattennivån i Mälaren regleras genom avtappning från Mälaren till Östersjön via Slussen och Södertäljekanal. För att minska risken för översvämningar i Mälaren planeras en ökning av avtappningsmöjligheterna genom en ombyggnad av Slussen och Södertälje kanal. Ett eventuellt plangenomförande väntas genomföras innan Slussen och Södertälje kanal byggs om. Park, rekreation, naturvärden Områdets natur- och rekreationsvärden har i ett tidigt skede diskuterats och utretts med stadens parkavdelning och med miljöförvaltning. Ekar, pilar och andra större träd inom bebyggelseområdet har mätts in. En tidig bedömning av ett för staden värdefullt kärnområde för ekar har medfört att de nya byggnaderna och gatorna placeras så att så många stora ekar som möjligt kan sparas. Den föreslagna exploateringen medför dock att i detta skede beräknas 20 ekar varav 14 med kronradie över 5 m behöva fällas. Längs strandkanten växer pilar. Även här har hänsyn tagits till att kunna spara så många av pilarna som möjligt men 9 pilar beräknas i dagsläget behöva tas ner. Återplantering av pilar kan bli aktuellt på lämpliga ställen. Den allmänna båtbrygga som finns på platsen förstärks och förbereds för kollektiv båttrafik. Kanotklubbens verksamhet föreslås bli kvar i nya lokaler. Miljöprövning av vattenintrång I projektet ingår att åtgärda stranderossion och grundlägga för gator och hus. Även bryggsystem med allmän brygga samt kanotklubbens verksamhet berör strandlinjen och vattenområden. Enligt miljöbalken kräver sådan vattenverksamheter tillstånd från miljödomstolen. För vissa mindre verksamheter räcker det dock med en anmälan till länsstyrelsen. För vattenverksamheter där det är helt
12 (13) uppenbart att de inte påverkar vare sig allmänna eller enskilda intressen krävs det varken anmälan eller tillstånd. Enligt Länsstyrelsen klassas vattenverksamhet som mindre verksamhet om den understiger 3000 kvm. Aktuellt bebyggelseförslag tar ca 1850 kvm vattenområde i anspråk. I ett fortsatt planarbete kommer frågan om intrång i vattenrummet att hanteras. Kulturhistoriska värden Stadsmuseet värnar den för Gröndal så karakteristiska kuperade terrängen med berg i dagen och stora ekar. Den naturliga strandlinjen med pilar utgör en viktig front mot vattnet och är typisk för stadsdelen, liksom övriga strandnära ytterstadsstadsdelar längs Mälaren. Stadsmuseet anser att den föreslagna exploateringen radikalt kommer att ändra områdets karaktär och kan inverka negativt på de stadsbildsmässiga värdena. Stadsmuseet påpekar att Kanotsällskapets klubbhus har ett stort kulturhistoriskt värde och en rivning innebär en förvanskning av kulturhistoriska värden. TILLGÄNGLIGHET Området är relativt kuperat varför stadens mål för tillgänglighet i utomhusmiljön särskilt kommer att studeras i ett fortsatt planarbete. DAGHEM Hägersten-Liljeholmens stadsdelsförvaltning har framfört önskemål om fyra daghemsavdelningar i område. Var och hur daghemsbehovet kan tillgodoses kommer att diskuteras med stadsdelsförvaltningen i ett fortsatt planarbete. GENOMFÖRANDE OCH EKONOMI Kontoret föreslår att projektet genomförs med normalt planförfarande utan programsamråd då projektet överenstämmer med stadens översiktsplan (Öp 99) där Gröndal är redovisad som stadsdel med tät stadsbebyggelse. Preliminär tidplan Start-Pm i SBN april 2009 Samråd och remiss hösten/vintern 2009-2010 Ställningstagande SBN våren 2010 Utställning sommaren/hösten 2010 Antagande i SBN hösten 2010 Andelen bostadsrätter/hyresrätter kommer att fördelas relativt jämnt på stadens mark. På övrig mark uppförs troligtvis i huvudsak bostadsrätter. Den del av stadens mark som ska bebyggas med bostadsrätter kommer att säljas och den del som ska bebyggas med hyresrätter kommer att upplåtas med tomträtt. Byggherrarna ansvarar för och bekostar exploateringen på kvartersmark. Genomförandet av exploateringen i sin helhet kommer att regleras i avtal mellan byggherrarna och staden. Stadsdelsförvaltningens kostnader för eventuell utbyggnad av daghem är i dagsläget ej beräknat.
13 (13) Ledningar Ledningar för vatten, avlopp, el, tele och gas finns i Bryggvägen. Fjärrvärme finns i Gröndalsvägen och Klyvarvägen. Om intilliggande industri ligger kvar finns eventuellt möjlighet att återvända energi från denna i tillkommande bebyggelse. Befintlig elnätstation vid Bryggvägen föreslås flyttas. Befintlig pumpstation vid Bryggvägen föreslås ligga kvar i befintligt läge och inordnas i bebyggelsen. STADSBYGGNADSKONTORETS SYNPUNKTER Den föreslagna exploateringen ska ses som en del i ett större sammanhang med utgångspunkten att bygga staden inåt och länka samman stadens olika stadsdelar. Det aktuella bebyggelseförslaget ger möjlighet att skapa mycket goda boendekvaliteter och tillför Gröndal en ny typ av boendemiljö. Bebyggelsen integrerar befintliga strukturer och viktiga publika stråk vilket gör att området har bra potential att bli en del av en sammanhängande stadsstruktur. Det vattennära läget har nyttjats för att skapa intressanta utblickar mellan husen och från gaturummen ut mot vattnet. De flesta lägenheter kommer att ha vattenutsikt. Den dramatiska topografin har tagits tillvara genom att bebyggelsen höjdmässigt följer terrängen. Den täta bebyggelsestrukturen och den högkvalitativa boendemiljö som kan erbjudas samt möjligheten att skapa det nya torget och den förlängda strandpromenaden anser kontoret motiverar det intrång i naturvärden som förslaget medför. HANDLÄGGARE Ärendet handläggs av Eva Strömbäck.