Detaljplan för Dnr 14-SB0016 Del av Agneshögs verksamhetsområde, 2018-02-01 Motala kommun SAMRÅDSREDOGÖRELSE Ett detaljplaneförslag har tagits fram för del av Agneshögs verksamhetsområde. Syftet med detaljplanen är att modernisera planbestämmelserna och möjliggöra för handel med skrymmande varor, smådjursklinik, kontor, verksamheter och andra kompletterande verksamheter för turism och besöksnäring. Samrådsförslaget omfattar delar av Agneshögs verksamhetsområde i västra Motala. Detaljplaneförslaget har varit utsänt för samråd enligt reglerna för normalt planförfarande under tiden 16 maj 4 juli 2016. Samrådsmöte hölls måndagen 16 juni 2016 i KS-salen, Kommunhuset. Minnesanteckningar från mötet bifogas denna samrådsredogörelse. Under samrådet har planförslaget funnits tillgängligt i Kommunhusets foajé, på huvudbiblioteket i Folkets Hus samt på kommunens hemsida. Under samrådet har följande skrivelser inkommit: Vattenfall AB Värme 2016-05-27 ingen erinran ÖstgötaTrafiken 2016-06-08 ingen erinran Bildningsnämnden 2016-06-23 ingen erinran Motala-Vadstena vatten- och avfallsnämnd 2016-06-23 synpunkter Tekniska nämnden 2016-06-23 synpunkter Miljö- och hälsoskyddsenheten 2016-06-30 synpunkter Bostadsstiftelsen Platen 2016-05-30 synpunkter Trafikverket 2016-06-30 synpunkter Länsstyrelsen 2016-06-30 synpunkter Vattenfall Eldistribution AB 2016-06-30 synpunkter Ägare till fastigheten Norrskenet 4 & 5 2016-07-01 synpunkter Ägarna till fastigheterna Lyran 1, Zodiaken 3, 2016-07-01 synpunkter Vågen 8, Zodiaken 6 Lantmäterimyndigheten 2016-07-04 synpunkter Inkomna synpunkter redovisas nedan tillsammans med samhällsbyggnadsenhetens kommentarer i kursiv stil: Vattenfall AB Värme har inget att erinra mot detaljplaneförslaget. ÖstgötaTrafiken har inget att erinra mot detaljplaneförslaget. Sida 1
Bildningsnämnden har inget att erinra mot detaljplaneförslaget. Motala-Vadstena vatten- och avfallsnämnd har följande synpunkter: Det bör göras en ansökan om ledningsrätt för ledningar inom fastigheterna Karlavagnen 5 och Norrskenet 5. Vidare vill de att rubriken för Avfall i planbeskrivningen utvecklas ytterligare. Yttrandet i sin helhet bifogas samrådsredogörelsen. Kommentar: Planbeskrivningen har kompletterats med den text som framföres i yttrandet. Tekniska nämnden framför nedanstående synpunkter. Yttrandet i sin helhet bifogas samrådsredogörelsen. Fastighetsenheten önskar att planen ska medge möjlighet för en framtida eventuell avstyckning med egen infart på fastighet Orion 1. I övrigt informerar man att det inom Orion 1 finns en byggnad som överskriver angiven byggnadshöjd men som kan falla under bestämmelsen Byggnadsverk. Planbestämmelserna PARK och NATUR bör utredas utifrån användning och driftsnivå. Man bör även ta i beaktande parkområdet mot Drottninggatan närmast Riksväg 50 som utgör en viktig entré för området och gestaltningen kring Motalabron. Behovet av bättre tillgänglighet för gående och cyklister ska öka och då finner de det nödvändigt att kompromissa med utformningen av gaturummet då vissa avsteg behöver göras från standardmått. Vad gäller in- och utfarter är önskemålet att kunna begränsa antalet till som mest två eller mindre per verksamhet beroende på hur mycket samordning som kan åstadkommas mellan verksamheterna. Trots utfartsförbuden på plankartan kvarstår problematiken. Kommentar: Den nya detaljplanen medger en totalhöjd på max 12 meter för byggnadsverk vilket inrymmer byggnadsverket inom Orion 1. För Orion 1 finns möjlighet att i framtiden stycka av fastigheten. Lämpligast för denna del av området och med hänsyn till Delfinvägen är att det förblir en in- och utfart som man med hjälp av servitut kan lösa för nya fastigheter som bildas. En bestämmelse som möjliggöra detta läggs in på plankartan. Området mot Drottninggatan som utgörs av PARK i gällande plan ska delvis få kvarstå som parkmark enligt Tekniska nämndens motivering. Resterande yta ska säljas och övergå till kvartersmark. Detta åtgärdas i plankartan. Resterande gröna ytor som kvarstår på plankartan får betraktas som PARK. Detta efter diskussion med personal från Tekniska förvaltningens planenhet. Utfartsförbuden längs Vintergatan togs fram i syfte att försöka kontrollera och begränsa trafiken in- och ut till de olika verksamheterna. Trots detta så kvarstår problematiken. Samtidigt planeras en gång- och cykelväg längs hela Vintergatan. In- och utfartsförbuden har tillsvidare tagits bort med anledning att de endast begränsade fastigheternas framtida utveckling i det stadie de var. Förslagsvis bör man utanför detaljplanens ram se över Vintergatan och försöka samordna ett större arbete tillsammans med fastighetsägarna. Sida 2
Miljö- och hälsoskyddsenheten har följande synpunkter: Förorenad mark: En planbestämmelse bör införas om att mark- eller bygglov inte får ges förrän risken med föroreningar har avhjälpts och markens lämplighet har säkerställts. Planbeskrivningen bör uppdateras då MIFO fas 2 är genomförd och rapporten klar. Kommentar: En planbestämmelse enligt ovan har lagts till i plankartan och planbeskrivningen har uppdaterats. Dagvatten: Miljö- och hälsoskyddsenheten påpekar att en planbestämmelse om dagvattenhantering saknas. Detta med anledning av att Vintergatan är med i Tekniska förvaltningens översvämningskartering och att det är problem med översvämningar vid häftiga skyfall. Vidare saknas även en reglering för hur mycket hårdgjord yta respektive fastighet får ha. Dagvattenfrågan bör belysas. Kommentar: Samhällsbyggnadsenheten har i samråd med Nät-enheten sett över situationen i Agneshög med hänsyn till det pågående planarbetet samt den översvämningskartering som tagits fram. Frågan om dagvatten hanteras i planbeskrivningen och där lyfts det fram vart i Agneshög man kan vidta åtgärder, exempelvis parkmarken mellan fastigheterna Lyran 6 och Norrskenet 4. Komplettering sker även i plankartan där användningen PARK utökas med dagvattenlösning. Farligt gods och störningar: Det saknas bestämmelse utifrån den riskbedömning som genomförts med avseende farligt gods, exempelvis planbestämmelse gällande ventilation och friskluftsintag. I planbeskrivningen saknas bedömning av störningar från planområdet från ljud, transport, lukt och ljus till intilliggande bostäder. Inom planområdet finns en förskola som till stor till omges av naturmark. I planbeskrivningen saknas bedömning av störningar från övriga planområdet till förskolan. Kommentar: Plankartan har kompletterats med planbestämmelse gällande ventilation och friskluftsintag. Planbeskrivningen har efter samråd med Räddningstjänsten kompletterats med en närmare bedömning på omgivningspåverkan. Det bedöms inte förekomma störningar i form av ljud, transport, lukt eller ljus till intilliggande bostäder. Det får heller inte förekomma störande verksamheter till området varför bestämmelsen småindustri (J 1 ) ersatts med verksamheter (Z). Övrigt: Miljö- och hälsoskyddenheten bedömer att det är viktigt att spara naturmark i planområdet med hänsyn till dagvatten samt luftkvalitet. De anser även att naturmark bör skiljas åt från gång- och cykelväg för att tydliggöra skötselansvaret på gång- och cykelvägen. Beteckningen Småindustri (inte störande) bör förtydligas med vad som menas med inte störande, dvs vilka störningar som omfattas. Slutligen saknas en bedömning av trafiksituationen i och omkring planområdet i jämförelse med Motala kommuns stadsomfattande bullerkartläggning som genomfördes 2010. Kommentar: Samhällsbyggnadsenheten instämmer med synpunkten ovan vad gäller naturmark. Målet är att behålla så mycket grönområde som möjligt för att exempelvis hjälpa till med översvämningsproblematiken. Beteckning Småindustri har plockats bort och ersatts med Verksamheter (Z). Bedömning utifrån bullerkartläggning 2010 har kompletterats i planbeskrivningen. Bostadsstiftelsen Platen önskar att fastigheten Zodiaken 2 och kanske även grannfastigheten ges möjlighet att utöver föreslagna användningsområde även omfattas av den handelskombination som erbjuds i området (Handel med skrymmande varor ej livsmedel). Sida 3
Kommentar: Fastigheten Zodiaken 2 samt grannfastigheten får bestämmelsen Z. Enligt Boverkets allmänna råd rymmer bland annat Handel med skrymmande varor in här. Vattenfall Eldistribution AB har inom planområdet ett flertal el-anläggningar som till exempel transformatorstationer och kablar. För samtliga önskas att området utvidgas enligt deras föreskrifter. E-områden ska vara 8x8 meter för befintliga nätstationer. För u-område yrkas en bredd på 4 meter om den ligger inom kvartersmark. Kommentar: Plankartan ändras i enlighet med Vattenfalls påpekande. Trafikverket påpekar att de åtgärderna för utökade byggrätter längs riksväg 50 är olämpliga då mängden prickad mark minskas. Vidare anser Trafikverket att det föreslagna planket längs riksväg 50 ska utföras på tomtmark och att detta säkerställs i detaljplanen. Detta för att det ska kunna underhållas utan att trafiken på riksvägen påverkas. Vidare anser Trafikverket att den bestämmelse som medger skyltning på prickad mark innebär en säkerhetsrisk som negativt påverkar riksvägen. Skyltning ska vara restriktiv och att en zon på minst 30 meter från riksvägen ska vara fri från reklamskyltar. Intill en väg kan reklam som drar åt sig uppmärksamhet konkurrera med den uppmärksamhet som fordonsförarna måste ägna åt i sin köruppgift. Det finns en dokumenterad högre risk för olyckor när fordonsförare distraheras från den primära uppgiften att köra bil i två sekunder eller längre. Kommentar: Den minskade prickmarken kompenseras med korsad mark där endast förråd av en höjd på 5 meter får bebyggas samt att ingen stadigvarande vistelse är tillåtet. Bestämmelsen om plank tas bort och ersätts av en bestämmelse som medger korsad mark för förråd där stadigvarande vistelse inte är tillåtet. Bestämmelsen medger även att upplag ska förses med insynsskydd. Skyltning på prickmark var först menat till områdena mot vägarna inom Agneshög. En skylt är bygglovspliktig varför det alltid görs en bedömning huruvida det blir lämpligt ur exempelvis trafiksynpunkt. En planteknisk korrektur ska göras för att förhindra skyltning på prickad mark längs riksväg 50. Länsstyrelsen har följande synpunkter: Kulturmiljövård: I den södra delen som direkt ansluter till gränsen för planområdet finns ett antal fornlämningar registrerade som utgörs av boplatslämningar som inte är helt avgränsande. Innan några markarbeten genomförs ska en ansökan om tillstånd skickas till Länsstyrelsen, Kultur- och samhällsbyggnadsenheten. Kommentar: Planbeskrivningen kompletteras i enlighet med Länsstyrelsens påpekan. Miljö och riskaspekter; Länsstyrelsen anser att beskrivningen av föroreningar kan behöva nyanseras eftersom det inte går att veta att föroreningsnivån är måttlig utan att genomföra miljötekniska markundersökningar. Länsstyrelsen påpekar att det kan vara svårt att definitivt klarlägga om planen kan medföra risk för människors hälsa eller miljö enbart med hjälp av de utredningar som redovisats och den MIFO-fas 2-undersökningar som återstår att göra. Det bör vara säkerställt att detaljplanen är lämplig för föreslagna verksamheter ur miljö- och hälsosynpunkt innan den antas. Detta görs genom att riskbedömning genomförs samt att eventuella föroreningar avgränsas. Behovsbedömning för MKB bör ses över så det stämmer överens med genomförda utredningar och planbeskrivning. Sida 4
Kommentar: Planbeskrivning har kompletterats efter att resterande utredningar har genomförts och stämts av med Miljö- och hälsoskyddsenheten. Plankartan har också kompletterats med villkorliga bestämmelser för fastigheter där misstankar om föroreningar föreligger. Behovsbedömning för MKB har aktualiserats enligt Länsstyrelsens synpunkter. Miljökvalitetsnormer för vatten (MKN) - dagvattenhantering: I planbeskrivningen saknas bedömning av MKN kopplat till ytvattentäkten Vättern vilken förmodas utgöra recipient för uppkommet dagvatten från området. Det är viktigt att hanteringen av dagvattenfrågan i den fortsatta planprocessen inte bara syftar till att klara MKN, utan även om möjligt bidrar till att en förbättring av vattenkvaliteten sker. Kommentar: Frågan kring dagvatten har kompletterats i planbeskrivningen. Det har även förts dialog med kommunens NÄT-enhet om hur problematiken ska lösas och omhändertas i framtiden. Det pågår arbete vid sidan om där man arbetar för att hitta metoder och lösningar för dagvattenhantering i området. I detaljplanen ges det utrymme inom PARK att anlägga dagvattenlösningar. Exempel på en sådan åtgärd är mellan fastigheterna Lyran 6 och Norrskenet 4. Genomförande av detaljplanen bedöms medföra en förbättring i området. Ägare till fastigheten Norrskenet 4 & 5 anser att alla som deltar i planarbetet borde få markanvändningen HZKL 1 J 1 för att ge så många möjligheter som möjligt. Fastighetsägaren påpekar att befintlig byggnad på Norrskenet 4 idag är 9.6 meter vilket direkt strider mot planförslaget som endast medger en byggnadshöjd på högst 8 meter. Prickad mark mellan Norrskenet 4 och 5 tas bort då det idag används som en öppen helhetsyta mellan fastigheterna och med framtida önskemål om till- och nybyggnad på den öppna ytan. Prickad mark utmed Saturnusgatan tas bort alternativ dras ner till 1 meter för möjliggörande av skärmtak vid befintlig byggnad och framtida nybyggnation. Prickad mark utmed norra tomtgränsen Norrskenet 4 mot parkmarken tas bort helt för att möjliggöra för behov av skärmtak för befintligt upplag och parkeringsplatserna. Vidare bör byggrätterna utökas till 60% för hela området och ge möjlighet för avstyckning för att ge området chans till anpassning till nya verksamheter. Kommentar: Syftet med detaljplanen är att möjliggöra för handel med skrymmande varor i enlighet med kommunens Handelspolicy. Varför två fastigheter får H för Livsmedelsbutik beror på tidigare ställningstaganden som togs när den detaljplanen vann laga kraft. Handelspolicyn tillåter inte den typen av handel inom Agneshög. Samtliga fastigheter väster om Vintergatan får ytterligare två användningsområden; verksamhet för övernattning samt restaurang. Byggnadshöjden har justerats till 15 meter totalhöjd inom hela planområdet och uppdaterats i samtliga planhandlingar. Den prickade marken mellan fastigheterna Norrskenet 4 och 5 markerar ett så kallat u-område, det vill säga att platsen ska vara tillgänglig för allmänna ledningar. I detta fall har Tekniska förvaltningens Nät-enhet ledningar där som de önskar ha kvar och bilda servitut för detta u-område. De har även meddelat att det inte är lämpligt med någon typ av bebyggelse över detta varför prickad mark måste kvarstå. Den prickade marken utmed Saturnusgatan kvarstår. Det beror på att området är av sådan karaktär med många utfarter och stora fordon som både kräver större svängradier samt siktlinjer. Prickade marken mot norra tomtgränsen kommer inte tas bort med anledning av att inte komma för nära allmän platsmark. Byggnad i tomtgräns skulle innebära att underhåll sköts från parkområdet (parkområde i norr om Norrskenet 4 och 5). Sida 5
Den bedömning som gjorts vad gäller byggrätterna är att 50% av den totala fastighetsytan får bebyggas på fastigheter väster om Vintergatan av den anledningen att nya användningsområden för samtliga som exempelvis Z där bland annat skrymmande handel rymmer in. En sådan användning ställer krav på parkeringsutrymme, plats för lastning av varor etc. Det är möjligt att stycka av fastigheter. Ägarna till fastigheterna Lyran 1, Vågen 8, Zodiaken 3 & 5 har följande synpunkter: Planbestämmelser: Byggnadshöjden i hela planområdet borde ökas till 12 meter då en del byggnader idag redan överstiger nuvarande förslag, 8 meter. Prickmarken borde ses över i området, den känns idag onödig mellan fastigheter och prickmark. Prickmark och ledningsrätt på Lyran 1 borde ses över och införa ny planbestämmelse där ledningsrättens byggnadsförbud upphävs om ledningen flyttas. Skyltningen i området hör inte hemma i detaljplanen anser man. Istället borde man skapa ett modernt skyltprogram för kommunen. Kommentar: Efter samrådet har det gjorts en bedömning att ersätta byggnadshöjden på 10 meter till totalhöjd 15 meter för hela planområdet. Prickmarken är idag utsatt efter gällande planer och kommer kvarstå i den kommande detaljplanen. Mängden prickmark beror på att området är av sådan karaktär med många utfarter och stora fordon som både kräver större svängradier samt siktlinjer. Det är därför viktigt att detta förblir på det viset. Prickmarken och ledningsrätten har setts över i fastigheten Lyran 1 enligt önskemål att införa en villkorlig planbestämmelse. Det finns idag en godkänd skyltpolicy från Kommunstyrelsen och är det dokument man i dagsläget utgår från. Trafik: I yttrandet menar man att en gång- och cykelbana på båda sidorna av Vintergatan är fel då flera fastigheter sköter lastning och lossning där. Att ha gång- och cykelbana på en sida av vägen för att sedan tillföra mark till fastigheter som har parkering ut mot Vintergatan. Detta för att kunna ordna in- och utfarter. Utfartsförbuden borde inte finnas i detaljplanen vilket är viktigt när fastigheterna byter ägare eller verksamheter utvecklas och byts ut. Kommentar: Att kommunen vill anordna en gång- och cykelväg längs Vintergatan är inte unikt för denna detaljplan. I samtliga projekt som kommunen genomför ser man över samtliga trafikslag och förutsättningar för en planering av då i detta fall gång och cykel. Kommunen vill även att Agneshög succesivt ska omvandlas till ett handelsområde varför det då ställs krav på att fler trafikslag än exempelvis bil byggs ut. Lastning och lossning ska i första hand hanteras inom respektive fastighet. Detaljplanen medger att detta är möjligt. Utfartsförbuden har tagits bort från plankartan då de snarare låste fast än gav möjlighet till utveckling i området. Parkeringsnorm gäller enligt Översiktsplan 2006. Det pågår även ett arbete med att ta fram ny parkeringspolicy. Övrigt: Planbestämmelse för plank borde tas bort och istället införa en bestämmelse om ej upplag kombinerad med att kunna skapa tilltalande avskärmning av enstaka containrar eller motsvarande. Planbestämmelsen Z bör i planbeskrivningen redogöras för dess innebörd och riskanalysen borde förtydligas vad gäller rekommendationer om utrymningsvägar. Sida 6
Vidare undrar man kring parkeringsnormen inom området och en önskan att hela fastigheten Lyran 1 tas med i planarbetet tillsammans med Orion 10. Kommentar: Det har i planbeskrivningen redogjorts för vad som menas med bestämmelsen Z. Även avsnittet som berör riskanalys förtydligas. Hela fastigheten Lyran 1 ingår nu i planarbetet, men inte Orion 10. Kommunens miljö- och hälsoskyddsenhet har rapporterat att tri har använts inom fastigheten vilket leder till att markmiljöundersökningar måste göras. Det togs en kontakt med fastighetsägaren som till slut valde att inte fortsätta. Räddningstjänsten påpekar att avsnittet som Störningar ska ses över. De nämnda riskreducerande åtgärderna ska ses som förutsättning för eventuell nyetablering och inte rekommendation. Räddningstjänsten konstaterar att fastigheten Orion 1 försetts med planbestämmelsen J 1 vilket innefattar inte störande småindustri. Inom fastigheten hanteras större mängder fordonsgas och diesel vilket enligt deras mening bör falla in under störande verksamhet. Kommentar: Avsnittet Störningar har ändrats utifrån Räddningstjänstens yttrande. Lantmäterimyndigheten föreslår att nuvarande tomindelningsbestämmelser upphävs för de fastigheter som berörs av detta planförslag. Anledningen är att tomtindelningsbestämmelserna riskerar utgöra ett hinder mot vidare utveckling av näringsverksamheten inom Agneshög. Prövning av fastigheternas och verksamheternas lämplighet prövas då istället vid ansökan om bygglov samt lantmäteriförrättning. Kommentar: Tomtindelningsbestämmelser upphävs per automatik när ny detaljplan börjar gälla. MILJÖBEDÖMNING Länsstyrelsen har i sitt samrådsyttrande inte framfört några invändningar mot plan- och miljönämndens tidigare bedömning att detaljplanen inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan. Någon miljökonsekvensbeskrivning behöver därför inte upprättas. SAMMANFATTNING Genomfört samråd föranleder följande ändringar på plankartan: Byggnadshöjden ersätts med totalhöjd (15 meter). Användningsområdena Restaurang och Hotell har lagts till (exkluderat fastigheter mellan Vintergatan och Riksväg 50). Bestämmelsen om plank har justerats till korsad mark med lov för förråd till begränsad höjd samt insynsskydd för upplag. J 1 tas bort från plankartan. Fastigheten Karlavagnen 4 har lagts till i planarbetet och därmed plankartan. Genomfört samråd föranleder följande kompletteringar i planbeskrivningen Användningen Verksamheter utvecklas (Z). Sida 7
Planbeskrivningen kompletteras med information avseende förorenad mark och genomförd markundersökning. Avsnitten för tekniska frågor utvecklas Efter samrådet har det framkommit att fastigheten Vågen 8 inte längre önskar delta i planarbetet. Anledningen beror på situationen kring markföroreningar i fastigheten. I övrigt justeras och kompletteras plan- och genomförandebeskrivningarna i enlighet med denna samrådsredogörelse och med övriga synpunkter framkomna under och efter samrådet om detaljplaneförslaget. Mergim Hajdari Planeringsarkitekt Följande sakägare/berörda har, helt eller delvis, inte fått sina synpunkter tillgodosedda: Fastighetsägare, Norrskenet 4 & 5 Fastighetsägarna till fastigheterna Lyran 1, Vågen 8, Zodiaken 3 & 5 Sida 8