Beslutet i webbversion 1 (11) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om närståendeförmedling, rådgivnings- och upplysningsskyldighet, anbudsförteckning, objektsbeskrivning, journal och omsorgsplikt. Prövning av om fastighetsmäklaren har agerat i strid mot förbudet att förmedla från en närstående när uppdragsgivaren var en verkställande direktör från en annan del av samma företagskoncern. Frågan om mäklaren på ett korrekt sätt har uppfyllt sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet om köparnas ansvar för att undersöka fastigheten har också behandlats. Det förhållandet att mäklaren inte har upprättat någon anbudsförteckning har prövats. Beslutet innehåller dessutom en bedömning av om mäklarens uppgifter i objektsbeskrivningen har lämnat tillräcklig information om gemensamhetsanläggningens art, omfattning och förvaltning. Anteckningarna i journalen har också granskats. Mäklarens omsorgsplikt har berörts i beslutet. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparna av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hennes agerande i ett förmedlingsuppdrag. Anmälarna har lämnat in kopior av e- postmeddelanden, ett besiktningsprotokoll, frågelistan, fotografier samt ett antal ljudfiler. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (11) NN har förelagts att yttra sig över anmälan samt att lämna in kopior av uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, den skriftliga informa tionen om köparens ansvar för att undersöka fastigheten, köpekontraktet, anbudsförteckningen, journalen, dokumentationen av åtgärder för att uppnå kundkännedom samt eventuella övriga handlingar som kan ha betydelse i sammanhanget. NN har yttrat sig i ärendet. Hon har lämnat in kopior av följande handlingar. Uppdragsavtalet Köpekontraktet Objektsbeskrivningen Depositionsavtalet Journalen Identitetskontrollerna av säljaren och köparen Den skriftliga informationen om köparens ansvar för att undersöka objektet Ett organisationsschema Besiktningsprotokollet Ett utlåtande över besiktningen Fastighetsinformation Anmälan Anmälarna har bland annat uppgett följande. Säljaren hade låtit besikta fastigheten innan den lades ut till försäljning. Han hade även en försäkring mot dolda fel. NN informerade dem vid flera tillfällen om att de fullgjorde sina juridiska åtaganden i samband med att de gjorde en köpargenomgång av besiktningsprotokollet med besiktningsmannen på telefon. NN sa även till dem att här är det bara att flytta in, här skulle jag själv vilja bo. De undersökte även fastigheten själva mycket noga i samband med visningen. Besiktningsprotokollet och dolda fel-försäkringen gjorde att de kände sig trygga med att lämna bud på fastigheten. Efter det att de hade skrivit på köpekontraktet har flera fel upptäckts som inte har bedömts som dolda och
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (11) därmed inte omfattas av dolda fel-försäkringen. Dessa fel har besiktningsmannen missat och de framgår således inte av besiktningsprotokollet. Besiktningsmannen anlitas inte av mäklarföretaget numera. De anser sig ha blivit felinformerade av NN om omfattningen av deras undersökningsplikt och hur de skulle agera. Det var svårt att få någon hjälp av NN om hur de skulle agera efter det att alla fel hade upptäckts. Det var först när den kommunikationsansvarige på mäklarföretaget kontaktade dem som de fick svar på sina frågor från NN.Köpekontraktet skrevs under den 6 april 2012. Först den 2 mars 2013 var det besiktningsmannen för mäklarföretagets dolda fel-försäkring som påtalade att de borde kontakta sitt försäkringsbolag och ansöka om rättsskydd. Eftersom det har gått så lång tid har de mycket sämre möjligheter att få ekonomisk ersättning. Efter att alla fel hade upptäckts har NN lovat att hon skulle reklamera sig själv i samband med ett möte den 9 april 2013. De skulle få ta del av reklamationen, men det har de trots flera påminnelser inte fått. Under hösten 2013 tog NN:s VD XX över kontakten med dem. I december 2013 lovade han dem en ersättning på 30 000 kr och reducerat försäljningsarvode vid tecknandet av ett nytt förmedlingsuppdrag. Han lovade dessutom att undersöka om mäklarföretaget kunde stå för deras juridiska omkostnader. Han drog senare tillbaka erbjudandet i januari 2014. Vid ett möte erbjöd mäklarföretaget sedan 10 000 kr i ersättning samt reducerat försäljningsarvode vid tecknandet av ett nytt förmedlingsuppdrag. Därefter bröts kommunikationen mellan dem och mäklarföretaget. Anmälarna har även uppgett att säljaren (uppdragsgivaren) av fastigheten var VD inom samma företag som NN arbetade på. Handlingar Fastighetsmäklarinspektionen har vid granskningen av handlingarna från förmedlingsuppdraget noterat följande. Objektsbeskrivningen
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (11) Av objektsbeskrivningen framgår bland annat följande. Gemensamhetsanläggningar [Ortnamn] GA:3. Journalen Av journalen framgår bland annat följande. Framfört alla bud m m till säljaren (NN, 2012-04-05) Köparen lägger ett högr bud från sin förhandsvisning för att stoppa vidare visningar och försäljning köparen begrundar och ä medveten o att d kund fåt åde mindre och mer vid utgång p marknaden. Det saknas en anteckning i journalen om när uppdraget upphörde. Fastighetsmäklarens yttrande Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten Fastigheten var besiktad av säljaren. Han hade även tecknat en försäkring mot dolda fel. Vid visningen samt inför kontraktsskrivningen har hon informerat anmälarna om deras ansvar för att undersöka fastigheten. Anmälarna har även tagit del av den skriftliga informationen om köparens ansvar för att undersöka fastigheten. Hon har sagt till anmälarna att noga läsa igenom den. Den skriftliga informationen är även signerad av anmälarna. Hon redogjorde särskilt för anmälarna om betydelsen av en köpargenomgång av besiktningsprotokollet med besiktningsmannen och vad detta innebar för dem. Hon var noga med att poängtera att, för det fall att anmälarna inte kände sig trygga med den av säljaren genomförda besiktningen och den av säljaren valda besiktningsmannen, rekommenderade hon dem att själva genomföra en besiktning. Hon har inte sagt till anmälarna att de uppfyller sin undersökningsplikt genom att företa en köpargenomgång av besiktningsprotokollet. Den besiktningsman som säljaren hade anlitat hade ingen koppling till henne eller hennes arbetsgivare. Besiktningsmannen var auktoriserad och vald av säljaren utan att hon var inblandad.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (11) Omsorgsplikten En stor del av anmälarnas kritik mot henne har avsett påstådda fel i fastigheten samt krav på att få till stånd ett möte med henne eller någon annan person högre upp i mäklarföretaget. Efter alla klagomål från anmälarna sa hon till dem att hon skulle ge in en anmälan till Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd (FRN) för att få deras bedömning på hennes agerande. Hennes arbetsgivare var emellertid inte ansluten till FRN och någon anmälan gjordes därför inte. Eftersom säljaren hade en dolda fel-försäkring har hon sett till att denne anmälde anmälarnas påpekanden om fel till försäkringsbolaget. Försäkringsbolaget bedömde att inget av de påpekade felen utgjorde dolda fel. Trots detta har anmälarna blivit ersatta av säljaren. Hon har även kontaktat sitt eget försäkringsbolag där hon har sin ansvarsförsäkring. Försäkringsbolaget kom fram till att hon inte hade agerat fel. Hon har hela tiden informerat anmälarna om kontakterna med försäkringsbolagen och de bedömningar som de har gjort. Anmälarna var angelägna om att få till ett möte med hennes chef eller någon annan högre uppsatt person inom mäklarföretaget. Hon ansträngde sig för att se till att ett möte kom till stånd mellan anmälarna och hennes chef XX. Hon är informerad om att två sådana möten har ägt rum. Vad som avhandlades och vad som eventuellt har avtalats eller utfästs vid mötena känner hon inte till. Hon anser sig inte ha något ansvar för vad som diskuterades under dessa möten. Närståendeförmedling Hon arbetar på ett mäklarföretag som är franchisetagare inom en koncern som även bedriver annan verksamhet. I koncernen finns ett fastighetsförmedlingsbolag som är ett servicebolag, där själva varumärket ligger. I koncernen finns även 23 länsbolag som var och en för sig är franchisegivare till mäklarföretagen inom ett visst geografiskt begränsat område. Franchisetagarna har ingen insyn, kontroll eller möjlighet att påverka de övriga grenarna av koncernen.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (11) Uppdragsgivaren var VD för ett av de 23 länsbolagen. Han var inte VD för det länsbolag som var franchisegivare åt det mäklarföretag som hon arbetar för. Hon och uppdragsgivaren arbetade således inom två helt olika grenar av koncernen. Hon har inte haft någon kännedom om säljaren, förutom det som har anförts om anknytningen till samma koncern. Det fanns ingen ekonomisk gemensam intressesfär mellan dem. Något annat jävsförhållande har inte heller funnits. Anbudsförteckningen NN har förelagts att kommentera varför hon inte har gett in någon anbudsförteckning. Hon har uppgett att någon budgivning aldrig ägde rum samt att detta framgår av en notering i journalen. Objektsbeskrivningen Fastighetsmäklarinspektionen har förelagt NN att yttra sig över att det i objektsbeskrivningen finns uppgifter om att en det finns en gemensamhetsanläggning kopplad till fastigheten utan att det närmare framgår vad denna består av. Hon har svarat att det framgår av ett utdrag ur fastighetsregistret vad gemensamhetsanläggningen avser. Journalen Det ska finnas en ruta i journalen som anger när uppdraget är avslutat och som i praktiken i allt väsentligt är densamma som tillträdesdagen och då köpebrevet skrivs under. I journalen återfinns inte anteckningen uppdraget upphör. Emellertid finns en anteckning om att köpebrevet är påskrivet den 7 juni 2012. Hon har inte hittat något annat dokument som utvisar när uppdragsavtalet upphörde. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar inledningsvis att viss kritik som framförs i anmälan är riktad mot den företagskoncern som NN arbetar inom samt andra personer anställda inom koncernen. Inspektionen utövar inte tillsyn över mäklarföretagen och har därför ingen möjlighet att granska mäklarföretagets ansvar. Denna granskning avser endast NNs agerande som
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (11) ansvarig fastighetsmäklare i det aktuella förmedlingsuppdraget. Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten Av 16 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen. Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Mäklaren ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka fastigheten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta. Av utredningen framgår att anmälarna innan köpet har fått skriftlig information om deras ansvar för att undersöka fastigheten av NN. Ord står mot ord om vad de i övrigt har fått för råd och upplysningar av NN om vad ansvaret omfattar. Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om dessa kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83). Mot bakgrund av de uppgifter som NN har lämnat kan det inte anses otvetydigt fastställt att hon har brustit i sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet eller på något annat sätt handlat i strid mot god fastighetsmäklarsed i denna fråga. Närståendeförmedling Av 12 fastighetsmäklarlagen framgår det att en fastighetsmäklare inte får förmedla en fastighet till eller från 1. sin make eller sambo,
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (11) 2. sitt syskon eller sin släkting i rätt upp- eller nedstigande led, 3. någon som mäklaren är besvågrad med i rätt upp eller nedstigande led eller på sådant sätt att den ene är gift med den andres syskon eller, 4. någon annan sådan närstående som avses i 4 kap. 3 konkurslagen (1987:672). Om någon som är mäklaren närstående förvärvar en fastighet som mäklaren före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla, ska mäklaren genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarinspektionen. Av 4 kap. 3 konkurslagen framgår bland annat att som närstående till en näringsidkare eller en juridisk person anses den vara som 1. har en väsentlig gemenskap med näringsidkaren eller den juridiska personen som är grundad på andelsrätt eller därmed jämförligt ekonomiskt intresse, 2. inte ensam men tillsammans med en närstående till honom har sådan gemenskap med näringsidkaren eller den juridiska personen som sägs under 1, 3. genom en ledande ställning har ett bestämmande inflytande över verksamhet som näringsidkaren eller den juridiska personen bedriver, 4. är närstående till någon som enligt 1-3 är närstående. Mot bakgrund av de uppgifter som NN har lämnat om hennes anknytning till uppdragsgivaren finner Fastighetsmäklarinspektionen att de inte kan anses vara närstående till varandra. Någon otillåten förmedling till en närstående har därför inte ägt rum. Anbudsförteckningen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska mäklaren bland annat upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget har slutförts. Förteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (11) som har framförts till mäklaren också förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 sid. 36). Något undantag från fastighetsmäklarens skyldighet att upprätta och överlämna en anbudsförtekning finns inte. Den situationen att endast en budgivare har lämnat bud på fastigheten omfattas alltså också av denna skyldighet. Av anteckningen i journalen från den 5 april 2012 framgår att köparen har lagt åtminstone två bud på fastigheten. Även om det inte har förekommit någon budgivning med flera spekulanter anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN har haft en skyldighet att upprätta en anbudsförteckning med de bud som köparen har lämnat. Att inte upprätta en anbudsförteckning är varningsgrundande. Objektsbeskrivningen Enligt 18 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en objektsbeskrivning. Objektsbeskrivningen ska innehålla vissa obligatoriska uppgifter. Om förmedlingen avser en fastighet ska objektsbeskrivningen enligt 18 andra stycket fastighetsmäklarlagen bland annat innehålla uppgifter om gemensamhetsanläggningar. Av förarbetena till bestämmelsen (prop. 2010/11:15 s.31) framgår bland annat följande. Med andelar i en gemensamhetsanläggning följer inte endast rättigheter för fastighetsägaren utan det kan även följa förpliktelser. En rätt till väg kan t.ex. medföra en skyldighet att bistå med underhåll. Spekulanter på en fastighet har alltså i allmänhet ett intresse av att få kännedom om gemensamhetsanläggningar. Uppgiften [Ortnamn] GA:1 i objektsbeskrivningen ger ingen information om den aktuella anläggningens art, omfattning eller förvaltning. Genom att endast ange gemensamhetsanläggningens beteckning anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN inte i tillräcklig omfattning har tillgodosett spekulanternas intresse av att få kännedom om gemensamhetsanläggningen. NN kan därför inte anses ha lämnat uppgifter om gemensamhetsanläggningen på ett sådant sätt som lagstiftaren har åsyftat med bestämmelsen i 18 andra stycket fastighetsmäklarlagen. NN har uppgett att information om vad gemensamhetsanläggningen avser
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 10 (11) framgår av ett utdrag ur fastighetsregistret. Objektsbeskrivningen är en skriftlig beskrivning av fastigheten som ska innehålla en sammanställning av de obligatoriska uppgifterna. Det är alltså inte tillräckligt att sådana uppgifter har funnits tillgängliga på ett sätt som ställer krav på att tilltänkta köpare (spekulanter) tar del av olika handlingar för att få den föreskrivna informationen. Det framgår inte heller av den aktuella objektsbeskrivningen att uppgifter om gemensamhetsanläggningen fanns redovisade i en annan handling. Fastighetsmäklarinspektionen finner att uppgiften om gemensamhetsanläggningen i objektsbeskrivningen har varit bristfällig. Förseelsen kan inte anses vara av så enkel karaktär att den kan bedömas som ringa, men inte heller av så allvarligt slag att en varning bör komma ifråga. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att förseelsen ger anledning till en erinran. Journalen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare föra anteckningar över förmedlingsuppdraget i en så kallad journal. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås ska även uppdragsgivarens motpart få dokumentationen vid denna tidpunkt. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 61) anges bland annat följande. Det är förmedlingsuppdraget som ska dokumenteras. Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen, t.ex. utförandet av rådgivnings- och upplysningsskyldigheten (se 16 ), kontrollen av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden (se 17 ) samt tillhandahållandet av en objektsbeskrivning (se 18 ). I den journal som NN har lämnat in saknas en uppgift om när uppdragsavtalet upphörde. Bristen i journalen ger grund för en erinran. Det som NN har anfört förändrar inte bedömningen.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 11 (11) Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN meddelas en varning för att hon inte har upprättat någon anbudsförteckning i förmedlingsuppdraget. I denna varning ingår en erinran för att informationen om en gemensamhetsanläggning i objektsbeskrivningen har varit bristfällig samt för att journalen har saknat en anteckning om när uppdraget upphörde.