Fastighetskontoret Boende och byggande i Göteborg 218 Fakta om befolkning, boende samt planering och byggande av bostäder i Göteborg www.goteborg.se
Utgiven av: Fastighetskontoret, augusti 218 Skriften finns att hämta på: www.goteborg.se/statistik 2
Inledning Kommunen har, enligt lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar, det övergripande ansvaret för att skapa förutsättningar för alla att leva i goda bostäder. I Göteborgs Stad har fastighetsnämnden detta uppdrag. Kommunfullmäktige fattar en gång per mandatperiod beslut om riktlinjer för bostadsförsörjningen. Riktlinjerna är ett beslutsunderlag och är viktigt för kommunens planering för bostadsförsörjningen. För att lättare kunna följa och analysera utvecklingen tas detta faktablad fram en gång om året. Bostadsförsörjning och hur bostadsmarknaden fungerar innehåller komplexa samband och påverkas av många faktorer. Befolkningens utveckling och sammansättning och finansieringsmöjligheter driver behov och utbud av, och efterfrågan på, bostäder. Arbetsmarknad, utbildning, integration, hyreslagstiftning och ekonomi är exempel på viktiga områden som har effekter på hur väl bostadsmarknaden fungerar. De påverkar därför människors möjligheter att tillgodose sina bostadsbehov. 3
Befolkning Förändringen av antalet invånare i Göteborg är en grundläggande förutsättning för situationen på bostadsmarknaden. Därför presenteras en beskrivning av tidigare befolkningsförändringar och stadens befolkningsprognos. Befolkningsutveckling i Göteborg 197 217 samt prognos 218235 1 8 6 4 2 2 4 6 8 Göteborgs befolkning ökar enligt prognosen med 134 invånare fram till år 235. Vid slutet av 217 var antalet göteborgare 564. Den genomsnittliga årliga befolkningstillväxten förväntas vara 7 4 personer, vilket innebär att folkmängden förväntas vara cirka 7 år 235. Antal göteborgare 218: 564 Befolkningstillväxt 217: 7 4 4
Förändringar i folkmängden 9 Befolkningsökningen består av födelseöverskott och flyttningsnetto. En orsak till den ihållande befolkningsökningen är att antalet nyfödda i förhållande till antalet avlidna är positivt, det vill säga ett födelseöverskott. Det har dessutom varit fler som flyttar till Göteborg än som flyttar från Göteborg under hela 2talet. Det betyder att nettoflyttningen har varit positiv. 8 7 6 5 4 3 2 1 Nettoflyttning Födelseöversk ott Nettoflyttning till och från Göteborg, 2 217 8 Antal person er 6 4 2 Övriga Götebo rgs regio nen Övriga Sverige 2 4 Utlandet 6 Till Göteborg sker en kontinuerlig inflyttning av unga vuxna från övriga Göteborgsregionen samtidigt som det sker en utflyttning av barnfamiljer. Nettoutflyttningen från Göteborg till övriga Göteborgsregionen under 217 är den största sedan 1974. Hittills under 2talet har flyttningsnettot gentemot övriga Sverige och utlandet bidragit till ett överskott, medan flyttningar till och från kranskommuner och övriga kommuner i Göteborgsregionen gett ett underskott. Den ökade inflyttningen från utlandet beror huvudsakligen på ett ökat antal flyktingar på grund av krig och konflikter i omvärlden faktorer som är mycket svåra att förutse och som på kort tid kan påverka förändringar i folkmängden. Den ökande nettoinflyttningen gentemot utlandet förklaras också av en minskad utflyttning. 5
Hur bor vi? Bostadsbeståndets sammansättning ser olika ut i olika delar av staden. Efterfrågan och behoven ser också olika ut bland grupper i befolkningen. Över tid kan ålder, inkomst och preferenser göra att behoven och efterfrågan förändras. Därför är det viktigt att det finns olika typer av bostäder som möter de skiftande behoven och en förändrad efterfrågan. Bostadsbeståndet stadsdelsvis, upplåtelseform i procentandelar Götebo rg, totalt Väst ra Göteborg Hyre srätt Norra H isin gen Väst ra Hising en Bost adsrätt Askim Frö lunda Högsbo Småhus Lun dby Centrum Studentbo städer Örgr yte Härla nda Majorn a Linné Övriga s pecialbostäder Östra Gö teborg Ang ered % 5% Antal bostäder i Göteborg: 276 5 Genomsnittlig hushållsstorlek: 2,18 personer/bostad 6 1 %
Folkmängdens åldersfördelning 14 21 6 1 Pro gnos 22 5 8 Pro gnos 23 5 6 4 2 Ålder Befolkningen fördelat efter ålder och boendeform 1 Småhus, Ä gande rätt 75 Procent Flerbost adshus, Bostadsrätt 5 Flerbost adshus, Hyre srätt Specia lbostad, totalt 25 5 1 15 2 25 3 35 4 45 5 55 6 65 7 75 8 85 9 95 1 Antal personer 12 En ökande folkmängd innebär ett ökat behov av bostäder. Befolkningen bedöms växa inom alla åldersgrupper. Det förväntas dock ske vissa förändringar av åldersstrukturen, där barn, ungdomar och äldre ökar sin andel av befolkningen. När de stora barnkullarna ska etablera sig på bostadsmarknaden från 225 och framåt kommer bostadsbehoven att öka markant. Att antalet äldre ökar leder inte på samma sätt till ett ökat behov av bostäder. De äldre har oftast en bostad, men ett ökat antal äldre kommer att leda till behov av fler alternativ för äldre att flytta till när de av olika skäl inte längre kan bo kvar i sin bostad. Den förändrade ålderssammansättningen leder även till ökade behov av kommunal service såsom förskolor, skolor och äldreboenden. Ålder Diagrammet ovan visar hur befolkningen fördelas efter ålder och upplåtelseform. Hyresrätten är den enskilt vanligaste upplåtelseformen genom livets alla skeden. Hyresrätten är samtidigt en viktig upplåtelseform för dem som ska etablera sig på bostadsmarknaden. Andelen som bor i bostadsrätt ökar successivt från 45 års ålder. Småhus är en populär boendeform för barnfamiljer. Specialbostäder består huvudsakligen av studentbostäder och olika former av äldrebostäder. Dessa typer av bostäder utgör en viktig del av bostadsförsörjningen för befolkningen i dessa åldersgrupper. 7
Behov och byggande Beroende på hur man räknar kan underskottet av bostäder uppskattas till mellan 7 och 2 bostäder.* En grov uppskattning är att det på sikt behöver skapas 4 till 5 nya bostäder per år under en längre period för att kunna möta behoven. Det årliga tillskottet av bostäder motsvarar knappt en procent av det befintliga beståndet. Bostadsbyggandet är viktigt för bostadsförsörjningen, men för många grupper i samhället finns lösningen oftast inom det befintliga beståndet eller utanför den ordinarie bostadsmarknaden. Nettotillskott av bostäder, befolkningsökning och lediga lägenheter inom allmännyttan (Göteborg) 1 8 6 4 2 2 4 6 8 1 Nettotillskott av bostäder Befolkningsförän dring Sedan år 2 har det i princip inte funnits några lediga hyreslägenheter inom allmännyttan. Detta beror på en ökande befolkning samtidigt som bostadsbyggandet har varit lågt. Bostadsbristen vi ser idag har därför i stor utsträckning en historisk förklaring. För att möta befolkningsökningen och den obalans som finns idag behöver det skapas 4 till 5 nya bostäder per år under en 8 Led iga lägenhe ter längre period. Då tas dock inte hänsyn till att efterfrågan varierar på olika typer av bostäder och storlekar, lägen i staden samt vad det kostar att bo i nya bostäder. Bostadsbehovet består även av förhållanden som är svåra att beräkna. Exempel på sådana förhållanden är trångboddhet, ungdomar som vill flytta hemifrån, eller att flera hushåll tvingas dela bostad. * Bostadsförsörjning i Göteborg nuläge och framtida inriktning (215)
Ny och ombyggnation av bostäder i Göteborg 3 2 5 2 1 5 1 5 28 29 21 211 212 21 3 21 4 21 5 21 6 21 7 Nybyggnat ion Under perioden 28 212 var nettotillskottet av bostäder cirka 9 7, vilket i genomsnitt motsvarar 1 94 bostäder per år. Under den senaste femårsperioden har bostadsbyggandet nått högre nivåer med ett genomsnittligt årligt nettotillskott på 2 4 bostäder. Det innebär att det under perioden har färdigställts totalt 12 bostäder. Ombyggnation Nybyggnation i Göteborgsregionen 5 4 3 2 1 28 29 21 211 212 21 3 21 4 21 5 21 6 21 7 Göteborg Bostadsbyggandet i Göteborgsregionen har mellan 213 och 217 i genomsnitt uppgått till drygt 4 1 bostäder, vilket är en markant ökning jämfört med föregående femårsperioden mellan 28 och 212. Då låg den genomsnittliga nybyggnationen av bostäder på cirka 2 9 bostäder om året. Övriga Göteborgsregionen Nettotillskott av bostäder 28 217 fördelat på upplåtelseform Studentbostäder 1 682 Äldre /gruppbostäder 17 Äganderätt 2 533 De senaste tio åren har det färdigställts 21 74 bostäder i Göteborg genom ny och ombyggnation. Cirka 61 procent av dessa är bostads eller äganderätter och resterande andel är olika former av hyresrätter. Vanliga hyresrätter utgör cirka 3 procent, studentbostäder utgör cirka 8 procent och olika former av äldrebostäder utgör cirka 1 procent. Bost adsrätt 1 715 Hyresrätt 6 64 9
Bedömning av bostadsbyggandet Stadens långsiktiga arbete för att öka bostadsbyggandet har bidragit till att antalet planerade och pågående byggande av bostäder har ökat. Ett ökat antal planer och prioriteringar av planer med stort bostadsinnehåll har bidragit till detta. Effekten syns dock ännu inte i antalet färdigställda bostäder. Bedömningen är att bostadsbyggandet kommer öka kommande år. Bedömning av bostadsbyggandet 218 227 8 6 4 2 Att faktiskt bygga bostäder i den mängd och takt som staden har planerat för är en stor utmaning. För att lyckas krävs tillgång till personal inom både privata och offentliga organisationer, tillgång till kapital samt en generellt hög efterfrågan på nybyggda bostäder. 1 Trots dessa osäkerheter bedömer fastighetskontoret att antalet färdigställda bostäder kan stiga till närmare 3 under 218 och stiga ytterligare till närmare 4 7 under 219. I ett längre tidsperspektiv är bedömningarna betydligt mer osäkra.
215 216 217 3 34 2 8 3 779 Antal påbörjade bostäder 3 494 3 665 5 61 Antal bostäder i pågående nybyggnation Bedömning av bostadsbyggande åren 218 219 fördelat på upplåtelseform Ej spec. 4% Studentbostäder 8% Specialbost äder 2% Hyresrätter 34% Äganderätt er 5% Bost adsrätter 47% Under 218 och 219 bedöms det färdigställas cirka 7 7 bostäder i Göteborg genom ny och ombyggnation. Cirka 52 procent av dessa är bostads eller äganderätter och resterande andel är hyresrätter, studentbostäder och specialbostäder. För en viss andel av bostäderna har upplåtelseform ännu inte specificerats. 11
Kommunens planering och marknadens byggande Uppskattningsvis tar det 6 8 år från idé till färdig bostad. Vägen är komplicerad och involverar många beslut och olika aktörer. I stort följer dock alla projekt samma övergripande skeden enligt bilden nedan. Bostadsprojekt grupperas i ett antal olika så kallade portföljer beroende på var i skedet de befinner sig. Behov Förplanering Detaljplanering Genomförande Tabellen på nästa sida ger en mer detaljerad bild av innehållet i de olika portföljerna. För att kommunens planerade bostäder ska färdigställas krävs marknadsmässiga förutsättningar. Bostadsbyggandet är alltså inte endast en effekt av hur många bostäder som kommunen har skapat planmässiga förutsättningar för. 12
Planering och genomförande Process Startportfölj Pågående portfölj Bygglov Genomförandeportfölj Bostadsbyggande Bostad 221 Byggande och färdigställande 214 215 216 217 218 Antal markanvisade projekt Antal markanvisningar/markreservationer Antal exploatörer 17 Antal bostäder i markanvisade projekt/markreservationer 1 3 Antal markanvisade hyresrätter Varav med villkorad hyra Antal markanvisade BmSS Antal markanvisade studentbostäder Antal äldreboendeplatser i markanvisningar Antal markanvisade trygghetsbostäder Antal bostäder i bo och byggemenskaper Bostäder i ansökningar om planbesked på kommunal mark (ca)* 2 2 Varav bostäder i senare lämnade positiva planbesked (ca)* 1 8 Antal bostäder i Startplan 15 27 23 2 95 96 1 3 1 3 37 51 25 4 5 1 1 1 5 1 4 22 38 26 4 2 2 28 37 64 15 6 3 5 2 4 45 5 4 3 Mått Antal bostäder i startade detaljplaner (år) Antal bostäder i pågående detaljplaner (exkl. Bostad 221) Varav antal bostäder i detaljplaner i samrådsskede (aug) Varav antal bostäder i detaljplaner i granskningsskede (aug) Varav antal bostäder i antagningsskede detaljplaner (aug) Varav antal bostäder i lagakraftskede (aug) 7 2 1 75 2 6 1 7 18 8 8 9 4 3 2 6 3 Antal bostäder i beviljade bygglov 2 637 2 868 3 22 5 984 Antal bostäder i lagakraftvunna detaljplaner, ej byggstartade (exkl. Bostad 221) Antal projekt med bostadsinnehåll i genomförandeskedet Staden bygger ut allmän plats Antal bostäder i planer där projektering allmän plats pågår Antal bostäder i planer där utbyggnad allmän plats pågår Antal bostäder i planer som ej resursatts av staden Antal bostäder utan utbyggnad av allmän plats Antal bostäder där exploatörer bygger ut allmän plats 13 85 162 1 6 2 3 5 8 2 5 3 2 95 Antal bostäder i lagakraftvunna detaljplaner, Bostad 221 6 2 2 622 3 139 824 1 884 199 232 2 17 671 799 237 28 58 224 584 392 3 34 3 494 555 2 298 351 29 2 553 611 1 215 24 25 27 255 442 45 2 8 3 665 929 2 422 289 25 2 68 314 1 221 414 35 417 279 475 345 3 779 5 61 1 89 2 68 29 282 2 21 324 1 328 35 25 174 44 35 6 938 2 445 3 587 4 56 Antal påbörjade bostäder Antal bostäder i pågående nybyggnation (dec 214 jun 218) Flerbostadshus, hyresrätt Flerbostadshus, bostadsrätt Småhus/äganderätter Specialbostäder Antal färdigställda bostäder Hyresrätter Bostadsrätter Småhus/äganderätter Gruppbostäder/BmSS Studentbostäder Äldrebostäder Ombyggnad, netto Färdigställda bostäder på kommunal mark (markanvisade) Antal färdigställa bostäder genom om och nybyggnation. Allmännyttan * Avser endast den mark som förvaltas genom fastighetsnämnden. Härutöver tillkommer bostäder i planer som startats i enlighet med godkända program samt kommunägd tillskottsmark vid plan besked till andra fastighetsägare. 13
Stadens planberedskap Under senare år har det skett en kraftig ökning av antalet bostäder i färdiga planer och planberedskapen har därför vuxit. I december 217 fanns i lagakraftvunna planer cirka 17 bostäder som återstod att byggstarta. Kartan visar storleken och den geografiska fördelningen av bostäder i detaljplaner som har vunnit laga kraft och som nu befinner sig i olika utbyggandsskeden. Planberedskap, december 217 Lagakraftvunna planer där alla bostäder ännu inte färdigställts, skede i antal Väst ra Hising en Lun dby Örgr yte Härla nda Ang ered Majorn a Linné Centrum Askim Fröl. Högsbo Östra Gö teborg Norra H isin gen Väst ra Göteborg 1 2 Återstå ende, ej påbörja de bostäde r 3 4 5 Påg ående bygga nde av bostäder Diagrammet visar hur många bostäder som finns i detaljplaner som vunnit laga kraft, hur många av dessa som håller på att byggas samt hur många av dessa som har färdigställts. Vid årsskiftet 217/218 pågick byggandet av drygt 5 bostäder. 14 6 7 8 9 Färdigställda bostäder
Angered Norra Hisingen Västra Hisingen Östra Göteborg Lundby Centrum ÖrgryteHärlanda MajornaLinné Antal bostäder 3 3 1 5 Västra Göteborg 5 AskimFrölundaHögsbo Bostäder i lagakraftvunna planer där alla bostäder ännu inte färdigställts Per primärområde Färdigställda bostäder Pågående bygg. av bostäder Återstående, ej påbörjade bostäder I kartan visas, per primärområde, stadens planberedskap. Den består av lagakraftvunna detaljplaner för bostäder som inte är färdigbyggda. Cirklarnas storlek visar antalet bostäder. I grönt visas andelen bostäder som är kvar att byggstarta i detaljplanerna, i gult visas andelen byggstartade bostäder och i rött andelen bostäder som redan är färdigställda. 15
Bostadsmarknaden i Göteborg Som tidigare nämnts tillgodoses de flesta människors bostadsbehov i det befintliga beståndet. Utöver nyproduktion och detaljplanering är omsättningen i det befintliga bostadsbeståndet, pris och hyresnivåer exempel på mått som kan hjälpa till att förklara situationen på bostadsmarknaden i Göteborg. Tabellen på nästa sida innehåller en uppsättning mått som tillsammans kan bidra till en bättre förståelse av hur läget är på bostadsmarknaden. 16
Bostad i Göteborg 214 215 216 217 218 Antal överlåtelser av bostadsrätter 6 658 7 378 7 826 7 712 Antal överlåtelser av småhus 1 76 1 817 1 716 1 729 14% 21% 9% 16% 7% Prisutveckling de 12 senaste månaderna (juli), bostadsrätt (%) Prisutveckling de 12 senaste månaderna (juli), småhus (%) Antal lägenheter, Förvaltnings AB Framtiden Vakansgrad, Förvaltnings AB Framtiden (%) Antal annonserade lägenheter på Boplats Andel lägenheter på Boplats från övriga kommuner i GR Antal registrerade bostadssökande på Boplats 5% 17% 9% 11% 6% 7 942 71 345 72 33 72 466,1,1,1,1 8 299 7 832 7 241 6 825 2% 1% 9% 12% 131 512 165 266 191 493 218 2 231 76 83 Antal bostadssökande i osäker boendesituation 34 27 Personer boende i Göteborg som saknar fast bostad (sökande på Boplats) 16 797 16 779 6 351 6 343 1 375 1 365 71 71 3,3 4,1 4,4 4,6 6,3 6,8 Antal aktivt sökande Boplats, totalt Varav boende i andrahandsbostad Varav inneboende Varav boende på hotell eller vandrarhem Genomsnittlig registreringstid för kontrakt (år, samtliga hyresvärdar) Varav i område med längst väntetid Varav i område med kortast väntetid Genomsnittligt antal ansökningar/annonserad lägenhet Andel jasvar efter erbjudande om lägenheter 3,3 3,4 829 78 847 1 54 36% 42% 49% 47% Antal hemlösa personer per 1 invånare 7,58 71,6 67, Antal hemlösa hushåll 3 321 3 435 3 329 Strukturellt hemlösa hushåll 814 886 871 Hemlösa barnfamiljer 672 712 661 Kostnader för socialt boende inom SDN (mkr) 615 727 819 92 Antal anvisade kommunala kontrakt 314 49 69 995 255 542 Antal övertagna kommunala kontrakt 266 277 273 38 Antal kommunala kontrakt 859 885 1 36 1 681 383 746 79 86 12 13 77 Varav anvisade till nyanlända enligt bosättningslagen Varav anvisade till nyanlända enligt bosättningslagen (totalt) Genomsnittlig väntetid för accepterad äldreboendeplats/lägenhet (dagar) 17
Utgiven av: Fastighetskontoret, augusti 218 Skriften finns att hämta på: www.goteborg.se/statistik Göteborgs Stad 1832322 Augusti 218 Källor: Fastighetskontoret Stadsledningskontoret Stadsbyggnadskontoret SDF ÖrgryteHärlanda Boplats AB Göteborg Förvaltnings AB Framtiden Statistiska centralbyrån Valueguard HOX index