Munkedals Bostäder AB Årsredovisning 2014
INNEHÅLLSFÖRTECKNING Förvaltningsberättelse 4 Resultaträkning 7 Balansräkning 8 Kassaflödesanalys 10 Noter 11 Revisionsberättelse 18 Granskningsrapport 19 Femårsöversikt 20 Fastighetsbestånd 21 3
förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Munkedals Bostäder AB, org. nr. 556434-5089, får härmed avge berättelse för 2014 års verksamhet. (Siffror inom parantes avser år 2013) Bolagets styrelse Styrelsen utses av kommunfullmäktige i Munkedals kommun. ORDINARIE LEDAMÖTER Said Lundin, ordf. Rolf Henriksson, v.ordf Jörgen Andersson Per-Arne Brink Lars Hansson SUPPLEANTER Rolf Berg Ove Göransson, fr.o.m. 2014-03-29 ARBETSTAGARREPRESENTANTER Runar Carlsson Sofia Samuelsson SUPPLEANTER Malin Andersson Fredrik Olsson Revisorer ORDINARIE Anders Bergman, auktoriserad revisor Henry Bäckström, lekmannarevisor Jan Hellsten, lekmannarevisor SUPPLEANTER Mats Scott, auktoriserad revisor Claes Hedlund, lekmannarevisor Nils Karlsson, lekmannarevisor (s) (m) (c) (s) (c) (s) (v) Verkställande direktör Verkställande direktör är Lars Johansson Sammanträden Styrelsen har under året haft 10 protokollförda sammanträden. Organisationsanslutning Munkedals Bostäder AB har under året varit ansluten till: SABO - Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag Fastigo - Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation HBV - Husbyggnadsvaror HBV Förening u.p.a. Allmänt om verksamheten Munkedals Bostäder AB är ett allmännyttigt bostadsbolag som ägs av Munkedals kommun. Bolaget äger och förvaltar bostadslägenheter och lokaler med en sammanlagd uthyrningsbar yta på 34 368 m² på tre orter i kommunen; Munkedal, Hedekas och Dingle. Bolagets huvudsakliga verksamhetsområden är - underhåll och skötsel av bolagets fastigheter för optimal livslängd och kundnytta - marknadsföring och uthyrning av bolagets lägenheter och lokaler - utveckling och anpassning av bolagets fastighetsbestånd till bostadsmarknadens efterfrågan. Fastighetsförvaltning INVESTERINGAR, AVYTTRINGAR OCH UN- DERHÅLL Bolaget har under året förvärvat fastigheten Foss 2:68 av Munkedals kommun och påbörjat 4
förvaltningsberättelse byggandet av ett hyreshus om 6 våningar innehållande totalt 32 stycken lägenheter. Totalentreprenör är NCC Construction AB. Byggstarten var i mars 2014 och inflyttning sker i mars 2015. Kalkylerad kostnad för projektet är 47,5 mkr. I Hedekas har genomförts fasadrenovering på fyra byggnader på Åkersbergsområdet och renovering av avloppsstammar och badrum fortgår på Torgvägen. I Munkedal drabbades flera byggnader av översvämning till följd av kraftigt skyfall under hösten. Sanering och återställning pågår. I november drabbades bolaget även av en brand på Jonsängsområdet. Tursamt nog begränsades branden till källaren och ingen person kom till skada. Även här pågår sanering och renovering. Projektering av rotrenovering på Jonsängsområdet har påbörjats och upphandling av entreprenaden planeras kunna genomföras under hösten 2015. Marknad Den genomsnittliga vakansgraden för året har ökat jämfört med föregående år och uppgår till 2,8% (2,3). En del av uppgång kan förklaras med en ökande andel vakanser på grund av renovering. Årets hyresbortfall för bostäder uppgår till 0,8 mkr (0,5) vilket motsvarar 2,7% (1,7) av grundhyran för bostäder. Det totala hyresbortfallet inklusive lokaler och garage ökade och uppgick till 0,8 mkr (0,6) vilket utgör 2,7% (1,9) av totala grundhyran. Flyttningsfrekvensen är för året 25,3% (22,6). Det innebär att ca 130 lägenheter fick nya hyresgäster 2014. Efterfrågan på lägenheter förväntas inte förändras i någon väsentlig grad under kommande år. GENOMSNITTLIG VAKANSGRAD 6,0 5,0 Bolaget har genomfört fastighetsunderhåll för 4,3 mkr (4,9) vilket motsvarar 126 kr/m² bostads- och lokalyta. Lägenhetsunderhållet svarar för 41% av den totala underhållskostnaden. 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 2010 2011 2012 2013 2014 Fördelning av underhållskostnader: Tkr Bostäder 1 806 Lokaler 97 Gemensamma utrymmen 295 Mark & markinventarier 129 Värmeanläggningar 302 Ventilationsanläggningar 41 El- och teleinstallationer 40 Hissar 418 Utvändig byggnad 404 VA-anläggningar 364 Övrigt 352 Ekonomi HYRESFÖRHANDLINGAR Hyresförhandlingarna avseende 2014 års hyror resulterade i en höjning från och med den 1 januari av hyran för bostäder, lokaler och bilplatser med 1,87%. För 2015 har träffats en överenskommelse som innebär en höjning från och med 1 februari med 1,51% för samtliga förhandlingsbara hyror. 5
förvaltningsberättelse DRIFTKOSTNADER De totala driftkostnaderna ökade med 2,5% jämfört med föregående år. Det finns dock stora variationer inom kostnadsgruppen. FINANSIERING På grund av nybyggnationsprojektet på Centrumvägen 5 har bolaget ökat sin upplåning under 2014 med 28,6 mkr. Detta får till följd att bolagets soliditet sjunker jämfört med föregående år till 8,7% (10,5). Bolaget har föreslagit ägaren, Munkedals kommun, en nyemission på 0,5 mkr för att stärka det egna kapitalet. SOLIDITET 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 2010 2011 2012 2013 2014 Bolagets låneskuld till kreditinstitut uppgår den 31 december 2014 till 158,6 mkr. Nyupplåning består av byggkreditiv upptaget hos Kommuninvest i Sverige AB för finansiering av nybyggnationen på Centrumvägen 5. Hela kreditvolymen har kommunal borgen som säkerhet. Bolagets genomsnittliga låneränta uppgår den 31 december 2014 till 3,29% (3,57) med en genomsnittlig räntebindningstid på 6,16 år. Kommunens borgensavgift är för närvarande 0,25% på bolagets låneskuld. LIKVIDITET Kassabehållningen uppgår vid årsskiftet till 6,9 mkr och avtalade outnyttjade krediter till 26,4 mkr. Kassaflödet har varit negativt under året, på grund av att årets investeringar i ny- och ombyggnader till viss del finansierats med egna medel. Balanslikviditeten vid årets slut är 72% (136). RESULTAT Årets vinst uppgår till 48 tkr (489). Direktavkastningen, beräknat som driftnettot i förhållande till fastigheternas bokförda värde, uppgår för 2014 till 5,8% (5,7). DIREKTAVKASTNING 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 2010 2011 2012 2013 2014 Förslag till resultatdisposition Till årsstämmans förfogande står: Balanserade vinstmedel 13 878 072 Årets vinst 48 232 Totalt 13 926 304 Styrelsen och verkställande direktören föreslår årsstämman att i ny räkning balansera 13 926 304 kronor. 6
resultaträkning Not Nettoomsättning Hyresintäkter 1 30 325 495 29 935 886 Övriga förvaltningsintäkter 2 222 987 767 763 Summa nettoomsättning 30 548 482 30 703 649 Fastighetskostnader Driftskostnader 3, 4-17 421 746-16 997 079 Underhållskostnader -4 346 976-4 892 625 Fastighetsskatt -654 338-652 430 Avskrivningar 5-3 578 531-3 134 986 Summa fastighetskostnader -26 001 590-25 677 119 Rörelseresultat 4 546 892 5 026 529 Ränteintäkter och liknande resultatposter 55 053 64 568 Räntekostnader och liknande poster 6-4 553 714-4 601 824 Resultat efter finansiella poster 48 232 489 273 Årets resultat 48 232 489 273 7
balansräkning tillgångar T I L L G Å N G A R Not Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och markanläggningar 7 134 097 120 139 459 485 Mark 7 5 669 535 2 524 569 Maskiner och inventarier 8 701 218 971 986 Pågående ny- och ombyggnader 37 326 347 1 142 618 Summa materiella anläggningstillgångar 177 794 220 144 098 658 Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga värdepappersinnehav 9 40 000 40 000 Andra långfristiga fordringar 159 245 125 485 Summa finansiella anläggningstilllgångar 199 245 165 485 Summa anläggningstillgångar 177 993 465 144 264 143 Omsättningstillgångar Varulager mm. Bränslelager 0 29 309 Material 90 000 90 000 Summa varulager mm 90 000 119 309 Kortfristiga fordringar Hyresfordringar 342 925 393 949 Kundfordringar 65 429 18 912 Övriga fordringar 224 440 218 894 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 10 543 529 471 948 Summa kortfristiga fordringar 1 176 323 1 103 703 Kassa och bank 6 915 721 7 648 580 Summa omsättningstillgångar 8 182 044 8 871 591 SUMMA TILLGÅNGAR 186 175 509 153 135 734 8
balansräkning eget kapital & skulder E G E T K A P I T A L O C H S K U L D E R Not Eget kapital 11 Bundet eget kapital Aktiekapital 1 820 000 1 820 000 Reservfond 364 000 364 000 Summa bundet eget kapital 2 184 000 2 184 000 Fritt eget kapital Balanserade vinstmedel 13 878 072 13 388 799 Årets resultat 48 232 489 273 Summa fritt eget kapital 13 926 304 13 878 072 Summa eget kapital 16 110 304 16 062 072 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 12 Fastighetslån 158 600 000 130 000 000 Summa långfristiga skulder 158 600 000 130 000 000 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 6 944 532 1 941 263 Övriga kortfristiga skulder 13 358 984 333 498 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 14 4 161 689 4 798 900 Summa kortfristiga skulder 11 465 205 7 073 662 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 186 175 509 153 135 734 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Panter som ställts för egna skulder 0 0 (Panter i eget förvar uppgår till 27 312 225 kr) Ansvarsförbindelser Fastigo 77 324 70 780 9
kassaflödesanalys Not Den löpande verksamheten Rörelseresultat före finansiella poster 4 546 892 5 026 529 Avskrivningar 3 578 531 3 134 986 Erhållen ränta 55 053 64 568 Erlagd ränta -4 553 714-4 601 824 Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital 3 626 762 3 624 259 Ökning/minskning varulager 29 309 43 223 Ökning/minskning kundfordringar -46 517 9 681 Ökning/minskning kortfristiga fordringar -26 104-464 299 Ökning/minskning leverantörsskulder 5 003 268-588 615 Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder -611 726 496 937 Kassaflöde från den löpande verksamheten 7 974 993 3 121 186 Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar -37 274 092-1 744 070 Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar -33 760 72 774 Kassaflöde från investeringsverksamheten -37 307 852-1 671 296 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 28 600 000 0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 28 600 000 0 Årets kassaflöde -732 859 1 449 891 Likvida medel vid årets början 7 648 580 6 198 689 Likvida medel vid årets slut 15 6 915 721 7 648 580 10
noter REDOVISNINGSPRINCIPER Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med Kassaflödesanalys årsredovisningslagen och BFNAR 2008:1. Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transak- Kortfristiga fordringar upptas till det belopp, som efter tioner som medför in- eller utbetalningar. individuell prövning beräknas bli betalt. Någon särredo- Som likvida medel klassificeras, förutom kassa- och visning av centrala administrations- och försäljningskost- banktillgodohavanden, kortfristiga finansiella placnader har inte gjorts då de bedömts vara av ringa betydelse eringar som dels är utsatta för endast en obetydlig med hänsyn till kravet på rättvisande bild. risk för värdefluktuationer, dels - handlas på öppen marknad till kända belopp eller Avskrivningar - har en kortare återstående löptid än tre månader Byggnader skrivs av enligt linjär metod med 1,7% från anskaffningstidpunkten. av anskaffningsvärdet reducerat med nedskrivningar utöver plan. Markanläggningar skrivs av med 5%. Maskiner och inventarier skrivs av med 20%. NOT 1. HYRESINTÄKTER Hyres- Hyres- Grundhyra bortfall Netto Grundhyra bortfall Netto Bostäder 28 319 283-780 777 27 538 506 27 672 063-483 173 27 188 890 Lokaler 2 551 256-40 361 2 510 895 2 538 700-62 216 2 476 484 Garage, p-platser 300 649-24 555 276 094 293 311-22 799 270 512 31 171 188-845 693 30 325 495 30 504 074-568 188 29 935 886 NOT 2. ÖVRIGA FÖRVALTNINGSINTÄKTER 2014 2013 Skadeersättning 100 487 54 734 Kraversättningar 2 808 4 245 Återvunna hyresfordringar 25 491 33 182 Sålda tjänster till lokalhyresgäster 48 265 502 707 Övrigt 45 936 172 894 Summa övriga förvaltningsintäkter 222 987 767 762 11
noter NOT 3. DRIFTSKOSTNADER Fastighetsskötsel och städ inkl. köpta tjänster 4 982 402 4 662 283 Uppvärmning 4 300 418 4 666 892 Vatten 2 206 498 2 006 309 El 1 081 936 1 057 342 El pga outhyrt 93 170 71 789 Adminstration 2 804 198 2 462 519 Försäkringar 259 828 260 178 Renhållning 894 048 831 873 Hyresgästföreningen 138 988 187 940 Marknadsföring 101 795 163 482 Kundförluster 101 358 55 493 Kabel-TV 350 111 420 095 Övriga driftskostnader 106 997 150 884 Summa driftskostnader 17 421 746 16 997 079 NOT 4. PERSONAL Medelantalet anställda Administration 2,75 2,75 Fastighetsarbetare & städ 7,52 7,52 Summa 10,27 10,27 Fördelningen mellan män och kvinnor har varit 79% resp. 21%. Löner och andra ersättningar har utgått med: Arvoden mm, styrelse 40 600 47 932 Löner mm. administrativ personal 1 068 332 1 120 589 Löner mm. fastighetsarbetare (inkl. städpersonal) 2 728 433 2 527 430 Summa 3 837 366 3 695 951 Sociala avgifter enligt lag och avtal 1 285 683 1 206 922 varav pensionskostnader till Vd och styrelse 0 0 varav pensionskostnader till övriga anställda 0 0 Summa 1 285 683 1 206 922 12
noter NOT 5. PLANENLIGA AVSKRIVNINGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader 3 151 471 2 719 645 Markanläggningar 30 550 30 549 Maskiner och inventarier 396 510 384 792 Summa avskrivningar 3 578 531 3 134 986 Bolaget tillämpar linjär avskrivningsmetod. NOT 6. RÄNTEKOSTNADER OCH LIKNANDE POSTER Fastighetslån 4 677 604 4 725 773 Borgensavgift 325 000 325 000 Periodiserad realisationsvinst på räntederivat -449 280-449 280 Övriga räntekostnader 390 331 Summa 4 553 714 4 601 824 Not 7. BYGGNADER OCH MARK Byggnader Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 225 799 245 224 874 477 Årets investeringar 964 621 924 768 Omföring av anskaffningsvärde från byggnad till mark -3 144 966 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 223 618 900 225 799 245 Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan -49 476 732-46 757 087 Årets avskrivning -3 151 471-2 719 645 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan -52 628 203-49 476 732 Ackumulerade nedskrivningar utöver plan -37 387 090-37 387 090 Utgående bokfört värde, byggnader 133 603 607 138 935 423 13
noter Not 7. BYGGNADER OCH MARK forts. Markanlägningar Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 610 990 610 990 Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan -86 927-56 378 Årets avskrivning -30 550-30 549 Utgående bokfört värde, markanläggningar 493 513 524 062 Mark Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 2 524 569 2 524 569 Omföring av anskaffningsvärde från byggnad till mark 3 144 966 0 Utgående bokfört värde, mark 5 669 535 2 524 569 NOT 8. INVENTARIER Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 4 251 524 4 353 354 Utrangerade & sålda inventarier -202 587-233 000 Årets anskaffningar 125 742 131 170 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 4 174 679 4 251 524 Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan -3 279 538-3 127 746 Ackumulerade avskrivningar utrangerade & sålda inventarier 202 587 233 000 Årets avskrivning -396 510-384 792 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan -3 473 461-3 279 538 Utgående bokfört värde 701 218 971 986 NOT 9. ANDRA LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV Aktier och andelar HBV 40 000 40 000 Summa 40 000 40 000 14
noter NOT 10. FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER 2014 2013 Försäkringskostnader 343 639 270 557 Div förutbet kostnader och upplupna intäkter 199 890 201 391 Summa 543 529 471 948 NOT 11. FÖRÄNDRING AV DET EGNA KAPITALET Aktie- Reserv- Balanserad Årets kapital fond vinst/förlust resultat Eget kapital 2014-01-01 1 820 000 364 000 13 388 799 489 273 Resultatdisposition enl. beslut av bolagsstämma 489 273-489 273 Årets resultat 48 232 Eget kapital 2013-12-31 1 820 000 364 000 13 878 072 48 232 Villkorlig återbetalningsskyldighet för aktieägartillskott: 73 105 141 NOT 12. SPECIFIKATION AV LÅNESTRUKTUR OCH RÄNTEBINDNINGSTID Kapitalbindning Räntebindning Lånebelopp tkr Lånebelopp, tkr Lånebelopp, tkr Lånebelopp, tkr 2014-12-31 2013-12-31 2014-12-31 2013-12-31 0-1 år 158 600 90 000 7 600 4 000 1-2 år 0 40 000 0 0 2-3 år 0 0 25 000 0 3-4 år 0 0 16 000 25 000 4-5 år 0 0 0 16 000 5-10 år 0 0 110 000 85 000 Totalt 158 600 130 000 158 600 130 000 15
noter NOT 13. ÖVRIGA SKULDER Mervärdesskatt 69 540 50 735 Löneskatt 5 000 5 000 Uttagsbeskattning 199 471 192 419 Personalens källskatt 84 973 85 344 Summa övriga skulder 358 984 333 498 NOT 14. UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Förskottsbetalda hyror 2 278 997 2 536 504 Upplupna räntekostnader 1 208 585 829 389 Semesterlöneskuld 272 941 221 577 Arbetsgivaravgifter 193 609 173 123 Upplupna löner och avgifter 45 877 42 674 Förutbetalda ränteintäkter 87 332 536 612 Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 74 348 459 022 Summa 4 161 689 4 798 900 NOT 15. LIKVIDA MEDEL, KASSAFLÖDESANALYS Kassa och bank 6 915 721 7 648 580 Summa likvida medel 6 915 721 7 648 580 Outnyttjade krediter uppgick vid årets slut till 26 400 000 kronor varav 21 400 000 utgör byggkreditiv för pågående nybyggnation. 16
Munkedal den 23 februari 2015 Said Lundin Rolf Henriksson Jörgen Andersson Ordförande Vice ordförande Per-Arne Brink Lars Hansson Lars Johansson Verkställande direktör Min revisionsberättelse har avgivits den 24 februari 2015 Anders Bergman Auktoriserad revisor 17
revisionsberättelse 18
granskningsrapport 19
femårsöversikt 2012 2011 2010 Fastighetsbestånd den 31/12 Bostäder, antal 513 513 513 513 515 Bostäder, m² 31 433 31 433 31 433 31 371 31 371 Lokaler, antal 41 41 41 42 41 Lokaler, m² 2 935 2 935 2 935 3 030 2 963 Garageplatser, antal 80 80 80 80 81 Bokfört värde fastigheter, kr/m² 4 067 4 131 4 184 4 232 3 653 Förvaltning Genomsnittshyra bostäder, kr/m² den 31/12 901 880 857 842 804 Genomsnitt vakanser, % av antal lgh 2,8 2,3 2,7 4,0 5,6 Anställda, antal årsarbetare 10,3 10,3 9,8 9,8 9,3 Driftnetto, kr/m² 236 237 236 197 204 Underhållskostnader, kr/m² 126 142 109 130 116 Ekonomi Soliditet, % 8,7 10,5 11,6 11,2 11,7 Balanslikviditet, % 72 136 113 92 114 Direktavkastning, % 5,8 5,7 5,6 4,7 5,6 Avkastning på tot. kapital, % 2,7 3,3 3,3 2,5 2,9 Avkastning på eget kapital, % 0,3 2,9 2,4-4,6 3,9 Låneskuld, kr/m² (exkl. byggkreditiv) 3 783 3 783 3 783 3 779 3 786 Genomsnittsränta, % 3,0 3,4 3,1 3,1 2,4 Skuldränta brutto, kr/m² 132 134 123 123 93 Driftnetto: Bruttoresultat exklusive avskrivningar. Soliditet: Eget kapital i förhållande till balansomslutningen. Balanslikviditet: Omsättningstillgångar i förhållande till kortfristiga skulder. Direktavkastning: Driftnetto i förhållande till fastigheternas bokförda värde. Avkastning på tot. kapital: Resultat före finansiella kostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutningen. Avkastning på eget kapital: Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Genomsnittsränta: Räntekostnaden i förhållande till genomsnittlig lång- och kortfristig skuld. 20
fastighetsbeståndet 2014-12-31 Område Byggnadsår Ombyggnadsår 1&1,5 rok 2&2,5 rok 3&3,5 rok 4&5 rok Antal lägenheter Bostadsyta, m² Antal lokaler Lokalyta, m² Antal garageplatser Tot. Årshyra Vadholmen 1954 5 1 7 13 620 7 583 780 Centrum 1959-65 1990-93 32 88 28 1 149 8 498 14 1 932 20 10 597 027 Jonsäng 1965-69 48 82 25 6 161 9 500 21 439 29 9 199 467 Brudås 1973-76 29 33 27 10 99 6 333 5 459 24 5 434 154 V. Jonsäng 1990 12 12 792 810 036 Lantgårdsgatan 1991 7 3 10 714 709 010 Torgvägen 1974 6 2 8 376 281 992 Dinglevägen 1978 3 2 1 6 328 230 901 Åkersberg 1972-90 6 13 25 11 55 4 272 1 105 3 207 794 Totalt 129 240 116 28 513 31 433 41 2 935 80 31 054 161 21