Bostadsförsörjning Lägesrapport för Örebro kommun 2018 2027 Örebro kommun Stadsbyggnad, 2018-10-04 orebro.se
2 Innehåll Syfte... 3 Historik och nuläge... 3 Befolkning... 3 Bostadsbestånd och nybyggnation... 4 Stor efterfrågan på bostäder... 7 Specifika grupper... 7 Framtid... 9 Befolkningsprognos... 9 Bostadsbehov... 10 Planreserv... 11 Projekt på gång... 11 Hur jobbar vi vidare... 15 Länkar... 17
3 Syfte Detta är en kortfattad lägesrapport om bostadsbyggandet i Örebro kommun i dagsläget och inför de kommande 10 åren. Syftet är att informera politiska beslutsfattare, fastighetsägare och företag inom bostadssektorn om kommunens bostadsförsörjning. Läs också Bostadsförsörjning Riktlinjer för Örebro kommun (Länk). Historik och nuläge Befolkning Örebro kommun hade den sista december 2017 ett invånarantal på 150 291 personer. Nedanstående tabell visar folkmängden och folkökningen på årsbasis de senaste 10 åren, vilket ger en genomsnittlig befolkningstillväxt på 1 986 personer per år under perioden. Med de stora ökningarna de senaste åren är vi en av de kommuner utanför storstadsregionerna som växer snabbast i Sverige. Årtal Folkmängd Befolkningsökning 2017 150 291 3 660 2016 146 631 2 431 2015 144 200 1 582 2014 142 618 2 019 2013 140 599 1 647 2012 138 952 1 831 2011 137 121 1 661 2010 135 460 1 454 2009 134 006 1 729 2008 132 277 1 848
4 Bostadsbestånd och nybyggnation I Örebro kommun finns det 74 802 lägenheter (=bostäder) 2017-12-31. I genomsnitt bor drygt två personer per lägenhet. I tabellen nedan presenteras det befintliga bostadsbeståndet uppdelat på hustyp och upplåtelseform 1. Förändring 2014-2015 Förändring 2015-2016 Förändring 2016 2017 Antal 2017 Procent 2017 Totalt 1172 1664 1787 74802 100% i småhus 245 117 418 23462 31% hyresrätt 69 6 50 1248 bostadsrätt 0 17 69 2213 äganderätt 194 91 299 19994 uppgift saknas -18 3 0 7 i flerbostadshus 692 1134 1250 44107 59% hyresrätt 426 700 508 34520 bostadsrätt 291 434 742 9587 äganderätt 0 0 0 0 uppgift saknas -25 0 0 0 i övriga hus 86 35-52 1526 2% hyresrätt 84 35-86 1303 bostadsrätt 2 0 34 223 äganderätt 0 0 0 0 uppgift saknas 0 0 0 0 i specialbostäder 149 378 171 5707 8% hyresrätt 148 378 155 5653 bostadsrätt 1 0 16 54 äganderätt 0 0 0 0 uppgift saknas 0 0 0 0 bostäder i hyresrätt 727 1119 627 42724 57% bostadsrätt 294 451 861 12077 16% äganderätt 194 91 299 19994 27% uppgift saknas -43 3 0 7 0% I nedanstående diagram kan man se att trenderna i bostadsbyggandet i Örebro län har följt trenderna i riket ganska väl. Under de senaste åren har dock byggnationstakten i Örebro kommun ökat i en markant högre takt än i riket. 1 Källa SCB. Småhus avser friliggande en- och tvåbostadshus samt par-, rad- och kedjehus (exklusive fritidshus). Flerbostadshus avser bostadsbyggnader innehållande tre eller flera lägenheter. Övriga hus avser byggnader som i första hand inte är avsedda för bostadsändamål, t.ex. byggnader avsedda för verksamhet eller samhällsfunktion. Specialbostäder avser bostäder för äldre/funktionshindrade, studentbostäder och övriga specialbostäder.
5 Antal lägenheter som färdigställts i Örebro kommun 2000 1500 1000 500 0 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 Antal lägenheter som färdigställts i hela riket 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 1900 1700 1500 1300 1100 900 700 500 300 100 Färdigställda bostäder i Örebro kommun och riket (index år 2000) Lägenheter som färdigställts i Örebro kommun Lägenheter som färdigställts i riket
6 2017 färdigställdes enligt SCB 2 042 lägenheter i Örebro kommun, med följande fördelning: Antal färdigställda lägenheter 2017 i småhus 361 i flerbostadshus 1681 äganderätt 114 bostadsrätt 1003 hyresrätt 925 totalt 2042 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Färdigställda 160 424 1 125 291 1 020 851 2 106 2 042 Slutbesked 975 1 131 2 179 2 005 Bygglov 800 450 612 951 1 245 3 256 2 445 1 145 Nya detaljplaner 455 450 1 095 507 775 350 1 044 638 Befolkningsförändring 1454 1661 1831 1647 2019 1582 2431 3660 Befolkningsförändring Nya detaljplaner Bygglov Slutbesked Färdigställda Grafen ovan visar befolkningsförändringen och utvecklingen i bostadsförsörjningen under de senaste åren. De turkosa staplarna visar det årliga befolkningsöverskottet i kommunen. I lila visas de detaljplaner som tillkommit under året och den ungefärliga mängd lägenheter (dvs bostäder i antingen småhus, radhus eller flerfamiljshus) som dessa nya detaljplaner ger utrymme för. De gröna staplarna visar hur många lägenheter som det har beviljats bygglov för. Efter beviljat bygglov har man 5 år på sig att påbörja byggnation. I blått visas antalet lägenheter i de projekt som fått slutbesked från kommunen och i rött visas antalet lägenheter som är rapporterade som färdigställda till SCB. I siffrorna återspeglas en högkonjunktur som varit rådande under de senaste åren. I slutet av perioden syns en tendens till avtagande byggtakt. Det är svårt att bedöma tillkommande
7 byggnation de närmsta åren eftersom det under de senaste åren har påbörjats och färdigställts rekordmånga bostäder i kommunen. Det är därför svårt att dra några slutsatser om den fortsatta utvecklingen. Läs mer om planberedskapen nedan. Efterfrågan på bostäder Under åren 2010 2017 ökade befolkningen med i genomsnitt 2036 personer per år. Under samma tidsperiod färdigställdes i genomsnitt ca 1 002 lägenheter/år. Sett utifrån att det i en genomsnittlig lägenhet ryms lite drygt 2 personer, innebär det att tillskottet av lägenheter har motsvarat behovet utifrån befolkningstillväxten. Det finns dock tendenser att byggnationstakten kommer att mattas av något under kommande år. Det finns flera indikationer på att efterfrågan börjar närma sig normala nivåer avseende bostadsrätter och hyresrätter. Historiskt sett är efterfrågan relativt hög. Statistik från Mäklarstatistik visar att priserna på bostadsrätter i Örebro kommun var oförändrade år 2017 jämfört med 2016. I riket skedde istället en ökning med knappt 7 procent. Utifrån kvantitativa mått råder det en balans på bostadsmarknaden i Örebro kommun eftersom behovet av bostäder motsvarar det befintliga utbudet i kommunen. För att säkerställa en fortsatt kvantitativ balans behöver bostäder tillkomma i takt med befolkningstillväxten. Att det råder en balans på Örebro kommuns bostadsmarknad innebär nödvändigtvis inte att utbudet matchar den efterfrågan som finns, utifrån bland annat upplåtelseform och boendetyp. I dagsläget finns en stor efterfrågan på mindre lägenheter, medan lägenheter med fyra rum och kök eller mer riskerar vakanser. Specifika grupper Bostadsbehovet ser olika ut för olika människor, bland annat beroende på om man bor ensam eller tillsammans med andra, om man är ung eller gammal, om man vill hyra eller äga sin bostad, om man har behov av stöd i sitt boende eller om man klarar sig själv. Specifika grupper, så som nyanlända, ungdomar, studenter och personer med behov av särskilt boende, har under ett antal år upplevt bostadsbrist. Detta av flera anledningar, till exempel att det saknas bostäder med rimlig hyresnivå eller att det finns för få tillräckligt stora lägenheter. Inom socialtjänsten är bristen på bostäder i kommunen ett stort problem. Detta gäller både bostäder i det vanliga beståndet och specialbostäder så som gruppbostäder och mindre hus i enskilt läge. Äldre Behovet av att utveckla nya bostäder för äldre kommer att vara stort framöver, bland annat med anledning av de demografiska förändringarna och den positiva medicinska utvecklingen. Fram till år 2027 bedöms drygt 300 nya platser i vård- och omsorgsboenden behövas. Fram till år 2040 uppskattas behovet till 750 800 platser. Efterfrågan på trygghetsbostäder är stor och det finns ett behov av ytterligare sådana bostäder framöver.
8 Människor med funktionshinder Behovet av nya grupp- och servicebostäder kommer att öka kraftigt i Örebro kommun. Det beror på ett flertal faktorer, så som att målgruppens livslängd ökar, inflyttningen till kommunen ökar, personer med extern placering ska erbjudas boende i hemkommunen samt ett uppdämt behov av att verkställa beslut om boendeplacering. Behovet bedöms vara cirka två nya gruppbostäder med vardera sex till åtta lägenheter per år. Det finns även ett behov av att tillskapas fler boendeplatser för vuxna för att kunna frigöra platser i barn- och ungdomsverksamheterna, där behoven ökar. Studenter, ungdomar och unga vuxna Under de senaste åren har ett stort antal bostäder för studenter byggts, vilket innebär att kommunen bedömer att det råder en balans på den bostadsmarknaden. Kommande år planeras för ytterligare studentbostäder. Det äldre studentbostadsbeståndet har behov av renovering under kommande år. Ungdomar och unga vuxna som är nya på bostadsmarknaden kan av olika anledningar ha svårt att få tag på en bostad. Det kan handla om låga köpoäng hos bostadsbolag, begränsad betalningsförmåga samt en generellt hög konkurrens om små och billiga bostäder. Svårigheter som dessa kan bidra till att unga bor kvar hemma hos föräldrarna längre. Detta kan för den enskilde ge konsekvenser som att tvingas avstå utbildning eller arbete, vilket i förlängningen skulle kunna påverka samhället i stort genom en minskad rörlighet på arbetsmarknaden. Förutsättningarna för unga ser dock olika ut. Vissa unga har av olika anledningar bättre möjligheter att skaffa bostäder, exempelvis genom att med hjälp från föräldrar kunna köpa sitt första boende. Flyktingar och nyanlända Ett minskat kommuntal för anvisade platser för 2018, en avtagande och stabiliserad bosättningstrend i kommunen från Ebo, samt Migrationsverkets nedskrivningar av behovet av kommunplatser, leder till en väsentlig reducering av Örebroprognosen både för 2018 och 2019 20. En försiktig bedömning är att 100-150 personer årligen bosätts enligt Bosättningslagen med ett behov av 75-100 lägenheter per år för detta. Om kommunerna kommer att överta Migrationsverkets boendeansvar för asylsökande, vilket föreslås i en regeringsutredning, skulle det grovt räknat kunna innebära ett ytterligare behov av 100 lägenheter per år. Behovet av boendeplatser och boendeformer för ensamkommande flyktingbarn har förändrats mycket de senaste åren. Just nu sker en omställning med minskat behov av HVB-platser till fler stödboendeplatser och på sikt behövs färre stödboendeplatser men fler utslussplatser. Från och med maj 2018 till halvårsskiftet 2019 bedöms behovet ligga på mellan 10 15 nya utslussplatser för ensamkommande flyktingbarn. Baserat på nuläget och att det inte sker några stora förändringar framöver, ligger behovet på mellan 15 20 st nya utslussplatser per år 2019-2020. Därefter minskar behovet till 10 15 nya per år. Människor med bostadssociala behov Människor med bostadssociala behov består av personer som har svårigheter att etablera sig på bostadsmarknaden. I denna grupp ingår bland annat hemlösa, våldsutsatta kvinnor, personer med låg betalningsförmåga, människor med missbruksproblematik samt unga vuxna med
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100-w 9 psykosocial problematik. Behoven av bostadssocialt stöd skiljer sig åt och har olika grund, men generellt kan sägas att boendesituationen för dem är svår. Framtid Befolkningsprognos Vid utgången av 2017 hade Örebro kommun 150 291 invånare. Till år 2027 beräknas antalet invånare öka med ca 25 000 till omkring 175 000. (Länk till befolkningsprognosrapport) Den kraftiga folkökningen består till största delen av ett inflyttningsöverskott (invandring samt att fler flyttar till Örebro än från) men även födelseöverskottet är betydande (antalet födda överstiger antalet döda). Bilden nedan visar en jämförelse över 2017 års åldersfördelning och den prognostiserade åldersfördelningen i kommunen om 10 år. 3500 Åldersfördelning i Örebro kommun 2017 och enligt prognos år 2027 3000 2500 2000 1500 2027 2017 1000 500 0 Nedan visas denna befolkningsprognos presenterad i tabellform.
10 Prognos: Folkmängd efter åldersklass vid årets slut Faktisk Prognos Ålder 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 0-5 11 277 11 305 11 399 11 477 11 672 11 904 12 186 12 428 12 662 12 877 13 085 6-9 7 534 7 655 7 735 7 830 7 851 7 861 7 890 7 919 8 031 8 187 8 378 10-12 5 115 5 378 5 601 5 745 5 863 5 966 6 016 6 090 6 107 6 140 6 121 13-15 4 814 4 952 5 073 5 311 5 576 5 800 5 953 6 074 6 181 6 237 6 316 16-18 4 941 4 990 5 071 5 168 5 321 5 452 5 698 5 959 6 180 6 336 6 460 19-24 14 095 13 936 13 947 13 981 14 110 14 404 14 772 15 089 15 404 15 820 16 249 25-44 41 103 41 737 42 271 42 957 43 748 44 431 45 218 45 967 46 645 47 575 48 432 45-64 34 380 34 761 35 283 35 548 35 973 36 400 36 893 37 442 38 121 38 565 39 052 65-79 20 316 20 668 20 959 21 201 21 444 21 612 21 577 21 547 21 502 21 499 21 593 80-100 6 716 6 798 6 947 7 203 7 445 7 790 8 215 8 704 9 207 9 705 10 150 Totalt 150 291 152 181 154 287 156 420 159 003 161 621 164 418 167 219 170 041 172 942 175 836 De exakta talen i tabellen ger en illusion av noggrannhet som inte finns. Prognosen bygger på en demografisk framskrivning av tidigare års trender för flyttningar, nativitet och dödlighet. Prognosen är osäker i lägre åldrar och ju längre fram i perioden man kommer, eftersom den kan innehålla slumpfel, fel i antaganden, fel beroende på avvikelser från planerat bostadsbyggande samt modellfel. Politiska viljeinriktningar på internationell, nationell och regional nivå påverkar också utvecklingen. Kommunen kan dock se till att skapa handlingsberedskap utifrån prognoserna. Bostadsbehov Utöver statistiken om befolkningen finns även statistik över kommunens hushåll och bostäder. Det gör det möjligt att utifrån befolkningsprognosen göra en prognos över hur många hushåll av olika typer det kommer att finnas. Det i sin tur indikerar behovet av olika bostadstyper. Befolkningsökningen fram till år 2027 motsvarar ett behov av ungefär 10 500 nya bostäder, i genomsnitt drygt 1000 lägenheter/år. I den siffran inkluderas både staden, mindre tätorterna och landsbygden, både småhus, radhus och lägenheter i flerfamiljshus. Utbyggnadsområden för bostäder finns i översiktsplanen (Länk). Utifrån hushållsprognosen kan en grov uppskattning av vilka olika bostadsstorlekar som kommer att behövas i kommunen göras. 2 Prognosen tar i möjligaste mån hänsyn till förändringar i befolkningsstrukturen, till exempel att andelen 80 år och äldre ökar. Behov av bostäder Lägenhetsstorlek till år 2027 Bostäder för personer 80- år ca 1100 Ettor ca 1200 Tvåor ca 2600 Treor ca 3300 Fyror ca 1000 2 Denna grova uppskattning baserar sig på flera antaganden och osäkerheter: Ett antagande att befolkningen idag totalt sett skulle vara nöjd med det befintliga bostadsbeståndet, osäkerheten i befolknings- och hushållsprognosen, samt antagande om vilka bostadsstorlekar som prognosens 7 hushållskategorier behöver.
11 Femmor och större ca 1300 Planreserv Örebro kommun strävar efter att ha en god planreserv av detaljplanelagd mark. För att hålla jämna steg med den starka befolkningstillväxten har kommunen de senaste åren prioriterat detaljplaneuppdrag som möjliggör en stor mängd bostäder. Kommunen har i dagsläget omkring 4000 bostäder i planreserv på både kommunal och privat mark. Under de närmaste åren prioriteras planarbete för Heden, Björklunda, Ormesta, Marieberg, Norra Lillån, Örnsro och Österplan. Projekt på gång Stadsbyggnad följer kontinuerligt pågående och möjliga bostadsprojekt, både sådana som planeras att byggas i närtid och sådana som kan byggas först om 10 20 år. Kartorna nedan är skapade utifrån en databastabell som är en bruttolista över alla pågående och möjliga projekt som Stadsbyggnad bedömer skulle kunna vara möjliga att genomföra inom 10 år. Totalt innehåller bruttolistan platser som kan rymma ca 20 000 bostäder. Observera att kartan innehåller nästan dubbelt så många lägenheter än vad som förmodligen kommer att byggas inom denna 10-årsperiod! Vi kan inte veta säkert vilka projekt som faktiskt kommer igång och när det sker. Några av projekten, vanligtvis de som planeras innevarande och kommande två år, vet vi vilken byggherre som kommer att genomföra. De flesta objekt i kartan är platser som håller på att detaljplaneläggas och där marken därför ännu inte är ute till försäljning. Här finns ännu ingen byggherre utsedd. Platsen finns med i kartan för att visa på möjligheten att bygga bostäder här. Stadsbyggnad gjorde i början av 2018 bedömningen att cirka 650 nya lägenheter skulle påbörjas under året. Vid halvårsskiftet hade cirka 270 lägenheter påbörjats enligt SCB:s statistik. Dessa siffror innebär att byggnadstakten är avsevärt lägre än vad den varit under de senaste åren, då byggnationstakten varit rekordhög.
12 Bygglov gavs för 1145 lägenheter under 2017. Prognosen för 2018 är att det under året kommer säljas kommunal mark för byggande av bostäder som genererar 350 lägenheter och 42 villor. Social välfärd identifierar behov av att låta bygga ett nytt vård- och omsorgsboende ungefär vartannat år och två nya gruppboenden per år. I Brickebacken och i Södra Bettorp finns plan för nya vård- och omsorgsbostäder de närmsta åren. Det finns också en planering och markberedskap för att kunna uppföra mindre hus i enskilt läge när det blir aktuellt.
13
14 Punkter utanför tätorter representerar byggnation i ett större geografiskt område.
15 Hur jobbar vi vidare Kommunen behöver kontinuerligt jobba med en rad olika åtgärder för att bidra till ett bra bostadsbyggande. Riktlinjer för bostadsförsörjningen I Sverige finns en lag som reglerar det kommunala ansvaret för bostadsförsörjning: Lag (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar. År 2016 tog Örebro kommun fram riktlinjer för bostadsförsörjningen, med anledning av ändringar i lagen. Sedan hösten 2018 har Örebro kommun nya riktlinjer för bostadsförsörjningen. En översyn har nyligen gjorts av lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar som har landat i ett förslag till ny lagstiftning. Den nya lagstiftningen syftar till att skapa förutsättningar för att trygga invånarnas rätt till bostad. Det nya lagförslaget ger Boverket, länsstyrelserna, regionerna och kommunerna ansvar och uppgifter som syftar till att gemensamt förbättra arbetet med bostadsförsörjning. Långsiktiga planer och ambitioner Örebro kommun har en ny översiktsplan sedan 25 april 2018. I översiktsplanen visar kommunen vilka nya markområden som vi i ett drygt 20-årigt perspektiv anser lämpliga att bebygga med bostäder. I översiktsplanen pekas sex utvecklingsområden i staden ut som särskilt strategiska för tillväxt och utveckling. På motsvarande sätt finns det orter och utvecklingsområden på landsbygden som översiktsplanen pekar ut för utveckling. I dokumentet Strategi för arkitektur och byggande anges vilken karaktär som olika stadsdelar kan utvecklas mot. Tillräcklig planreserv En god planreserv är ett viktigt verktyg för att säkerställa bostadsförsörjningen i kommunen. Örebro kommun arbetar kontinuerligt med att bibehålla planreserven i takt med att nybyggnation sker. Smidigare processer Kommunen gör stegvis förbättringar av sina processer. Särskilt bygglovsprocessen har förbättrats mycket under ett antal år. Kommunen har arbetat med s.k. fokusgrupper, där marknadens aktörer medverkar och bidrar till vårt förbättringsarbete. Kommunen jobbar med utveckling av medborgardialog för att förankra planer och har en förhållandevis låg andel planer som överklagas. Vi utvecklar också rutinerna kring den databas vi använder för att följa bostadsbyggandet, för att kunna göra bättre prognoser. Vid markanvisning och försäljning av mark arbetar Örebro kommun enligt den så kallade Örebromodellen, vilket innebär att kommunen endast markanvisar redan planlagd mark. På så sätt elimineras planrisken för projekten och den samlade tidsåtgången från markanvisning till inflytt minskas. Kommunen tillämpar fasta markpriser, vilket skapar en förutsägbarhet för marknadens aktörer. Kommunen har också genom en aktiv markpolitik haft en av Sveriges största bostadsproduktion de senaste åren. Utåtriktat arbete
16 Kommunen deltar på mässor och i andra sammanhang där vi träffar företag och marknadsför Örebro för att få fler aktörer att investera i Örebro. Vi har förbättrat vår information på webben, exempelvis kartan där man kan se ledig mark och pågående förstudier och reservationsavtal, för att ha en transparent exploateringsprocess, men behöver arbeta mer med marknadsföring. Samverkan För att säkerställa och utveckla kommunens bostadsförsörjningsarbete krävs samordning mellan flera funktioner i och utanför kommunen, där Stadsbyggnad har en viktig roll för samordningen. Även på regional nivå behöver arbetet samordnas. Kommunen deltar i regionens samverkansråd för bostadsförsörjning. En växande kommun Fler bostäder och en ökad befolkningsmängd genererar behov av andra funktioner, så som skolor, service, infrastruktur, rekreationsområden med mera. För kommunen är det viktigt att se till att dessa funktioner utvecklas i samma takt som befolkningsökningen.
17 Länkar Riktlinjer för bostadsförsörjningen Länk Örebro kommuns översiktsplan Länk Utbyggnadsområden för bostäder i översiktsplanen Länk Strategi för arkitektur och byggande Länk Befolkningsprognos Länk Kommunala tomter för bostäder till salu Länk Kommunens markanvisningsprocess Länk Lag om kommunens bostadsförsörjningsansvar Länk Denna rapport är sammanställd av Christin Gimberger och Marie Pettersson, Örebro Stadsbyggnad, i september 2018.