Global Fastighet Utbetalning 2007 AB Kvartalsrapport december 2013
innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Drift, förvaltning och finansiering 5 Allmänt om bolaget 6 Marknadskommentar 7 2 Kvartalsrapport december 2013
Huvudpunkter aktiekursen har det senaste kvartalet stigit med 1,1 procent. Senaste kurs per A-aktie är beräknad till en krona per aktie och senaste kurs per B-aktie är beräknad till 8,82 kronor per aktie. colonial-portföljen blev såld med verkan per den 27:e november för 307 miljoner amerikanska dollar som ger bolaget en netto likviditetseffekt på cirka 33 miljoner amerikanska dollar, motsvarande 12 öre per aktie. i Troubadourportföljen är det tills nu investerat cirka 5,5 miljoner euro i uppgraderingar av lägenheter och kommersiella lokaler, gemensamhetsarealer och fasader. Som en följd av detta är vakansen fallande och hyresnivån har fått ett lyft på flera orter. bolaget har sedan det etablerades haft en negativ avkastning på 52,3 procent, justerat för utbetalningar på totalt 0,60 kronor per aktie.* Nyckeltal för Global Fastighet Utbetalning 2007 AB Marknadsvärde av fastigheter (MNOK) 6 342 GEOGRAFISK FÖRDELNING Sverige 33 % Tyskland 38 % USA 10 % Norge 19 % SEGMENTFÖRDELNING Hotell 3 % Kontor 45 % Bostäder 21 % Industri/lager 14 % Annat 17 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MNOK) 619 Ekonomisk vakans 5,2 % Areal (Kvm) 966 873 FINANSIERING Totalt lån (MNOK) 4 906 Räntebindning 82 % Genomsnittlig låneränta 4,1 % Löptid lån (år) 1,3 Överkurs MNOK** -261,4 MANDAT Etableringsår 2007 Avvecklingsperiod 2018-2019 SENASTE BERÄKNADE AKTIEKURS (VÄRDEJUSTERAT EGENKAPITAL) PER 16.12.2013* Utveckling senaste kvartalet 1,12 % Utveckling senaste året 5,31 % Utveckling senaste tre åren -0,60 % Utveckling sedan start -52,25 % * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. ** 50 procent av överkursen är hänsyntagen i beräkningen av aktiekursen Historiska utbetalningar INLÖSEN AV B-AKTIER*** UTDELNING / AKTIE KRONOR / AKTIE**** 2008 8 % 0 0,4 2012 2 % 0 0,1 2013 2 % 0 0,1 Totalt 12 % 0 0,6 ****** Andel av ursprungligt antal B-aktier. Inlösenvärde är 10,00 kr per aktie. **** Kronor per ursprungligt antal aktier. Kvartalsrapport december 2013 3
Aktiekurs och utdelningar INLEDNING Aktiekursen har det senaste kvartalet stigit med 1,1 procent. De viktigaste förklaringarna till aktiekursutvecklingen är denna gång valutakursutveckling och kassaflöde. UTVECKLING AV LÅNEPORTFÖLJEN Global Fastighet Utbetalning 2007 AB har i all huvudsak fast ränta på bolagets lån, och en kombination av lån med långa och relativt korta återstående löptider. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation, över/underkurs på fasträntelån och valutakurser per den 30:e september. Värderingar av fastighetsportföljerna är inhämtade från externa bolag under augusti 2013. UTVECKLING AV VALUTA Bolaget har investeringar i Sverige, Norge, Tyskland och USA. Den amerikanska dollarn har under perioden försvagats mot den svenska kronan med cirka 4,7 procent, Euron har försvagats mot den svenska kronan med cirka 1,4 procent och den norska kronan har försvagats mot den svenska kronan med cirka 4,3 procent. Detta har bidragit negativt till aktiekursen för investerare i svenska kronor. Överkursen på bolagets fasträntelån är reducerad jämfört med föregående kvartal. Detta påverkar aktiekursen positivt. Beräknad överkurs är den kompensation bolaget skulle behöva betala för att infria alla fastränteavtal per den 30:e september 2013. Så länge bolagets lån löper som planlagt fram till avtalat förfall medför detta inte något kontantutlägg för bolaget. SAMMANFATTNING KURSUTVECKLING Senaste beräkning av NAV (aktiekurs) per den 15:e december ger en kurs per A-aktie på 1,00 krona och en kurs per B-aktie på 8,82 kronor. Total värdeutveckling för bolaget sedan uppstart är på -52,3 procent. Kurs per aktie * * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. 4 Kvartalsrapport december 2013
DRIFT, FÖRVALTNING OCH FINANSIERING TRES (75 PROCENTS ÄGARANDEL) Uthyrningsarbetet på fastigheten i Västerås (14 106 kvadratmeter) där Posten flyttar ut under 2014 pågår för fullt. Posten betalar full hyra till den 31:a december 2014. Hittills har det inte identifierats någon ny hyresgäst som är intresserad av att hyra hela fastigheten, men flera hyresgäster har visat intresse för att hyra delar av fastigheten. HAMNAGALLERIAN Bolaget är i förhandlingar med en bilfirma som önskar hyra 900 kvadratmeter i den tidigare mässhallen på baksidan av fastigheten. Bolagets mål är att ha signerat ett avtal innan utgången av 2013, med påföljande inflyttning i april 2014. TROUBADOUR I Troubadourportföljen är det tills nu investerat cirka 5,5 miljoner euro i uppgraderingar av lägenheter och kommersiella lokaler, gemensamhetsarealer och fasader. Som en följd av detta är vakansen fallande och hyresnivån har fått ett lyft på flera ställen. Portföljen har 13,94 procents vakans, mot 16,39 procent under 2012 och ett mål om 8,45 procents vakans i slutet av 2014. COLONIAL Som beskrivet i bolagets årsrapport för 2012, skulle bolagets lån i denna portfölj komma till förfall i augusti 2014. Hög belåningsgrad på portföljen skulle krävt betydligt egenkapital för att få lånet refinansierat och till låg förväntad avkastning. Parallellt med att undersöka möjligheterna för refinansiering har bolaget och dess samarbetspartner Och Ziff arbetat strategiskt med uthyrningsarbetet i portföljen de senaste 2,5 åren för att maximera driftsresultat och fastighetsvärde innan låneförfall 2014. Med bakgrund i detta blev det tidigare i höst initierat en försäljningsprocess där flera budgivare kom på banan. En av dessa aktörer var villiga att öka priset för att kunna genomföra transaktionen under 2013. Brutto försäljningspriset på 307 miljoner amerikanska dollar ger en utbetalning till bolaget på cirka 33 miljoner amerikanska dollar, något som motsvarar cirka 215 miljoner svenska kronor. Styrelsen i bolaget har efter en totalvärdering kommit till att en försäljning av portföljen är ett bättre alternativ än en kapitalkrävande refinansiering. Försäljningen förbättrar likviditetssituationen i bolaget betydligt, något som är viktigt på grund av flera stora refinansieringar som kommer under 2014. Baserat på en löpande kontantström på cirka tre procent årligen från 2007 och det uppnådda försäljningspriset har investeringen i Colonialportföljen givit en avkastning på cirka minus tio procent. DENVER 633 Den ena statliga hyresgästen (Colorado Department of Personnel), har flyttat ut ur sina lokaler på cirka 7 000 kvadratmeter. Detta betyder att vakansen i fastigheten har ökat från cirka sex till 18 procent. Bolaget jobbar aktivt med uthyrning av de lediga arealerna tillsammans med lokala uthyrningsmäklare. WATERFRONT Ericsson investerar i fastigheten i form av anpassningar för ytterligare 500 medarbetare. ELISA Bolaget jobbar aktivt med en reförhandling av hyresavtalet med Curanum som är operatör och motpart i hyresavtalet. Målet är att få ett 20-årigt hyresavtal på samma hyresnivå som idag. För att få ett sådant avtal på plats kommer det att krävas betydliga medel för investeringar/anpassningar på fastigheten under en två till tre årsperiod. Det förväntas att ett slutligt avtal kommer att vara framförhandlat och signerat under det första halvåret 2014. INFORMATION OM AKTIEKÖP Primstaven AS, ett bolag ägt av Geir Inge Solberg, styrelseordförande i Global Fastighet Utbetalning 2007 AB och dess systerbolag Global Eiendom Utbetaling 2007 AS, har den 1:e oktober köpt 1 923 aktier i Global Eiendom Utbetaling 2007 AS. Solberg äger och kontrollerar efter detta 1 923 aktier i Global Eiendom Utbetaling 2007 AS. Kvartalsrapport december 2013 5
Allmänt om bolaget OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2007 och har tio investeringar i Norge, Sverige, Tyskland och USA. Totalt sett består portföljen av cirka 965 000 kvadratmeter fastigheter. INVESTERINGSMANDAT Global Fastighet Utbetalning 2007 AB är ett onoterat svenskt aktiebolag, registrerat i Sverige. Bolaget har investerat i hyresbostäder och kommersiella fastigheter (kontorsbyggnader, hotell, lager- och industribyggnader samt handelsfastigheter) i huvudsakligen Europa och Nordamerika. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2018 och 2019, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst 9 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget har verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålet nås. PERIODISKA UTBETALNINGAR I enlighet med prospekt har bolaget en målsättning om årliga utbetalningar till aktieägarna. Baserat på bolagets ekonomiska situation värderar styrelsen om det kan göras årliga utbetalningar. Det är bolagsstämman som eventuellt beslutar om utbetalningar till aktieägarna. Det ges ingen garanti för att bolaget gör årliga utbetalningar till aktieägarna. Kartan visar den geografiska spridningen av bolagets investeringar. 6 Kvartalsrapport december 2013
Marknadskommentar Den Internationella Valutafonden (IMF) sänkte under oktober sin tillväxtprognos för världsekonomin från 3,1 till 2,9 procent under 2013. Det är framförallt tillväxtmarknaderna som bidrar negativt med sämre tillväxtutsikter under året. Samtidigt accelererar mogna ekonomier från tidigare låga nivåer. Störst förbättringar syns i Eurozonen som väntas gå från negativ tillväxt i år till att växa med en procent under 2014. Aktiemarknader inom de mogna ekonomierna har under kvartalet utvecklats positivt samtidigt som tillväxtmarknadsbörserna fortsatt att halka efter. MSCI World har hittills i år stigit med 20,7 procent i svenska kronor medan MSCI Emerging Markets har fallit med -2,5 procent. * Långa räntor har som helhet fallit under kvartalet för de större ekonomierna. Framförallt amerikanska räntor föll efter beskedet i september om att Centralbanken skulle avvakta med minskningen av stödköpen. Den senaste månaden har nivån stigit något igen när fokus åter riktats mot hur den amerikanska centralbanken ska agera framöver. USA Spekulationen om när och i vilken omfattning den amerikanska centralbanken (Fed) ska påbörja sin nedtrappning av de omfattande stödköpen på obligationsmarknaden fortsätter. Fed stödköper i dagsläget obligationer för ungefär 85 miljarder dollar per månad. Den amerikanska centralbanken har tidigare uttalat att utfasningen är beroende av en tydlig förbättring på arbetsmarknaden. Hittills har denna förbättring låtit vänta på sig och arbetslösheten ligger över centralbankens målsättning på 6,5 procent. Förväntningarna bland de flesta analytiker är att nedtrappningen påbörjas först i mars nästa år. Ett beslut om att gradvis avveckla de kvantitativa lättnaderna bör inte komma som någon överraskning för marknaden men det kan ändå leda till att långa räntor stiger. Något som isolerat sett kan komma att påverka tillväxten framöver. Tillväxten för USA förväntas under 2013 att hamna på 1,6 procent medan förväntningen för 2014 ligger på 2,6 procent. De utdragna budgetförhandlingarna i USA tilldrog sig stor uppmärksamhet under börjar av oktober. Efter långa förhandlingar kom de amerikanska politikerna till slut överens om att höja skuldtaket och därmed undvika inställda betalningar. Budgetavtalet är tillfälligt. Avtalet gör att administrationen kan fortsätta att arbeta som vanligt till den 15:e januari samt att skuldtaket är höjt till den 7:e februari nästa år. Utnämningen av Janet Yellen som ny chef för den amerikanska centralbanken togs emot positivt av marknaderna som väntar sig att Yellen följer i Bernankes fotspår genom att bedriva en expansiv penningpolitik. Amerikanska bostadspriser, mätt genom Case Shiller index, steg med 0,7 procent vid den senaste mätningen. Sedan botten i januari 2012 har indexnivån stigit med 22,5 procent. Även antalet nya bygglov ökade och ligger nu på sin högsta nivå sedan i april 2008. Signalerna är positiva för aktiviteten på fastighetsmarknaden framöver. Europa Tillväxten i Eurozonen stiger. IMF ger indikationer på en tillväxt på en procent under nästa år. Nivån är fortsatt låg men med tanke på att regionen i år väntas sluta med en negativ tillväxt på -0,4 procent så är vändningen tydlig. Accelerationen är betydligt kraftigare än vad som förväntas i andra länder. Den Europeiska centralbanken (ECB) valde i samband med sitt räntemöte i november att oväntat sänka räntan med 25 räntepunkter till 0,25 procent. Centralbankchef Mario Draghi motiverade räntesänkningen med bland annat den låga inflationsnivån. Inflationen steg med 0,8 procent i november, något som är långt under ECBs inflationsmålsättning på omkring 2 procent. Genom räntesänkningen till 0,25 procent har ECB använt en stor del av räntevapnet. Draghi uttalade dock i samband med beskedet att ECB är beredda att använda andra åtgärder om det skulle bli nödvändigt för att hålla igång efterfrågan och förhindra deflation. Från den hårt drabbade Europeiska arbetsmarknaden kommer nu små tecken på ljusning. Ökad produktivitet och minskade lönekostnader har förbättrat konkurrenskraften och i samband med den senaste mätningen i november föll arbetslösheten inom Eurozonen för första gången på länge. Trots fallande siffror är nivåerna höga och över 19 miljoner personer står fortsatt utan fast arbete, motsvarande 12,1 procent. Kvartalsrapport december 2013 7
Norden ECB:s senaste räntesänkning har satt ytterligare press på den svenska Riksbanken att sänka räntan vid kommande möte i december. Inflationstalen är betydligt lägre än Riksbankens målsättning på omkring två procent. Enligt Konjunkturinstitutet förväntas KPI under 2013 att hamna kring 0,1 procent men växa till 0,8 procent för 2014. Samtidigt har Riksbanken stort fokus på skuldsituationen hos svenska hushåll vilket gör att nästa besked är svårt att förutspå. Analytikernas meningar är delade om det blir en oförändrad eller sänkt ränta i samband med mötet den 17:e december. Ränteskillnaden mellan Sverige och Eurozonen har lett till att den svenska kronan stärkts vilket ger negativa effekter för exportindustrin. Gällande tillväxt så förväntas det att Sverige för helåret 2013 skall hamna på 0,9 procent men öka till 2,3 procent under 2014. Enligt Norges Bank väntas tillväxten i Norge bli lägre den närmaste tiden än vad centralbanken tidigare trott. Även inflationen väntas bli lägre än väntat, med förväntad KPI under 2013 på 2,1 procent och 2,0 procent 2014. Norges Banks besked om att låta räntan vara oförändrad på 1,5 procent i samband med det senaste mötet samt indikationerna om att räntan väntas höjas senare än vad som kommunicerats har spätt på effekten av en fallande norsk krona. Den norska kronan nådde under början av december sin svagaste nivå i förhållande till svenska kronor på nästan tio år. Gällande tillväxt så förväntas det att Norge för helåret 2013 skall hamna på 1,6 procent men öka till 2,3 procent under 2014. * Kurser per 9/12 8 Kvartalsrapport december 2013
Om rapporten Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget Global Fastighet Utbetalning 2007 AB. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i Global Fastighet Utbetalning 2007 AB. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. Kvartalsrapport december 2013 9
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no