Beslutet i webbversion 1 (8) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om journal, objektsbeskrivning, budgivning, anbudsförteckning och medhjälpare. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att föra anteckningar över förmedlingsuppdraget beträffande en bostadsrättslägenhet. Beslutet innehåller även en bedömning av om mäklaren har underlåtit att tillhandahålla den senast tillgängliga årsredovisningen för bostadsrättsföreningen. Mäklarens hantering av budgivningen har också prövats, liksom frågan om mäklaren har överlämnat anbudsförteckningen till köparen i samband med att förmedlingsuppdraget upphörde. I beslutet ingår även en bedömning av om mäklaren har åsidosatt sin omsorgplikt genom att överlämna vissa delar av förmedlingsuppdraget till en medhjälpare. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en köpare av en bostadsrätt riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av ett förmedlingsuppdrag. Anmälaren har gett in kopior av journalen, anbudsförteckningen och e postmeddelanden. NN har genom ombudet yttrat sig över anmälan. Hon har lämnat in kopior av uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, journalen, bostadsrättsföreningens stadgar och bostadsrättsföreningens årsredovisningar för 2012/2013 och för POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (8) 2013/2014. Anmälan Anmälaren har bland annat uppgett följande. När hon var på visningen av bostadsrätten bad hon NN om en kopia av den senaste årsredovisningen. NN lovade att skicka årsredovisningen till henne, men sa också att den fanns på internet. På internet fanns emellertid bara en tidigare årsredovisning. Ett par dagar senare ringde hon och bad på nytt om att få en kopia av årsredovisningen. Hon skickade även e-post om detta till NN, men någon årsredovisning kom aldrig. Den 5 december 2014 mötte hon säljaren på NNs kontor. De skulle skriva under köpekontraktet eftersom säljaren hade godtagit hennes bud på utgångspriset. När hon åter igen frågade efter den senaste årsredovisningen fick hon den av säljaren. Hon ville gå igenom föreningens ekonomi innan hon skrev under köpekontraktet. De kom därför överens om att hon skulle återkomma med besked vid en senare tidpunkt. Den 10 december 2014 ringde NN upp henne och berättade att det hade kommit in ett nytt bud. Den nye budgivaren ville slutföra affären senast den 12 december 2014. Säljaren erbjöd henne att köpa bostadsrätten för ett högre bud om de skrev under köpekontraktet den 11 december 2014, vilket hon godtog. Hon kände sig emellertid pressad av NN att skynda fram ett avslut. I samband med tillträdet var NN inte närvarande. I stället var det en sekreterare till NN som genomförde tillträdet. Hon har noterat att det i journalen är angett att hon skulle ha fått skriftlig dokumentation av alla bud den 11 december 2014. Detta stämmer inte. Anbudsförteckningen fick hon först den 13 februari 2015. Hon har även noterat att det i anbudsförteckningen står att den andre budgivaren lämnade ett bud den 10 december 2014, trots att budgivningen enligt journalen avslutades den 5 december 2014. Hon ifrågasätter om budet har kommit in i rätt tid.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (8) Handlingarna Uppdragsavtalet Uppdragsavtalet är undertecknat av uppdragsgivaren och NN den 21 november 2014. Av uppdragsavtalet framgår det bland annat följande. Ersättare Om fastighetsmäklaren på grund av semester, sjukdom eller annan orsak är förhindrad att utföra del av uppdraget, godkänner uppdragsgivaren att fastighetsmäklarkollega ensam biträder att utföra den aktuella delen av uppdraget. Årsredovisningarna Årsredovisningen för räkenskapsåret 2012/2013 är underskriven av bostadsrättsföreningens styrelse den 18 december 2013. Det framgår inte när årsredovisningen för räkenskapsåret 2013/2014 skrevs under av bostadsrättsföreningens styrelse. Köpekontraktet Köpekontraktet är underskrivet av parterna den 11 december 2014. Av kontraktet framgår det att tillträdet var den 27 februari 2015. I köpekontraktets 8 finns ett återgångsvillkor som har inneburit att köpet skulle återgå om köparen inte beviljades medlemskap i bostadsrättsföreningen. Journalen I journalen finns bland annat följande antecknat. 2014-11-21 Objektsbeskrivning har skapats och lämnats till tilltänkta köpare. [ ] 2014-11-25 Objektsbeskrivning har skapats. [ ] 2015-02-27 Likvidavräkning genomgången och överlämnad till parterna. Utförd av: NN
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (8) 2015-02-27 Lagstadgad mäklarjournal överlämnad till parterna. Utförd av: NN Det saknas anteckningar om att NN har följt upp återgångsvillkoret i köpekontraktet och tidpunkten för när uppdragsavtalet upphörde. Fastighetsmäklarens yttrande NN har bland annat uppgett följande. Journalen Anteckningen i journalen om att en objektsbeskrivning har upprättats och överlämnats till den tilltänkta köparen den 21 november 2015 är felaktigt införd. Objektsbeskrivningen har skapats den 25 november 2014. Hon har följt upp återgångsvillkoret fortlöpande under förmedlingsuppdraget med en slutlig avstämning den 21 februari 2015. Det är en brist att det saknas en anteckning om detta i journalen. Förmedlingsuppdraget upphörde i samband med tillträdet. Hon har förbisett att ange detta i journalen, vilket är en brist. Hon ansvarar för journalföringen och anges per automatik som den person som har vidtagit de åtgärder som har införts i journalen. Hon har missat att särskilt ange att det var hennes kollega MM som har vidtagit åtgärderna i samband med tillträdet. Årsredovisningen Av anmälan framgår det att anmälaren har fått del av årsredovisningen för räkenskapsåret 2012/2013. Bostadsrättsföreningen har ett brutet räkenskapsår, dvs. från den 1 juli 2012 till och med den 30 juni 2013. Hon hade fått besked från säljaren och föreningen om att årsredovisningen 2012/2013 var den senaste. Hon hade ingen anledning att betvivla dessa uppgifter. Av bostadsrättsföreningens stadgar framgår det att årsredovisningen ska vara klar före december månads utgång. Årsredovisningen för 2012/2013 var klar
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (8) den 18 december 2013. Hon har därför inte haft anledning att misstänka att det existerade en årsredovisning för räkenskapsåret 2013/2014 förrän säljaren vid mötet den 5 december 2014 tog fram årsredovisningen. Det är även oklart när årsredovisningen faktiskt upprättades, eftersom det saknas en datumnotering för när bostadsrättsföreningens styrelse undertecknade årsredovisningen. Det är möjligt att anmälaren har uppfattat det som om hon inte har tillhandahållit den senaste årsredovisningen. Hennes uppfattning är emellertid att hon troligtvis har gjort det. Hon har i vart fall tillhandahållit den årsredovisning som enligt hennes vetskap varit den senaste vid tidpunkten för tillhandahållandet. Budgivningen Budgivningen avslutades den 5 december 2014. Hon har därför gjort en anteckning om detta i journalen. Den 10 december 2014 kom ett nytt bud in. I enlighet med god fastighetsmäklarsed har hon framfört budet till säljaren. Hon anser inte att hon har pressat anmälaren till att skriva under köpekontraktet. Säljaren ville att kontraktsskrivningen skulle ske så snart som möjligt. Anmälaren hade redan den 5 december 2014 varit villig att skriva under kontraktet och måste således redan ha kommit en bra bit i sin beslutsprocess. Det enda hon har gjort är att informera anmälaren om att säljaren avsåg att skriva kontrakt med den nya budgivaren snarast om inte anmälaren ville godta säljarens erbjudande om att få köpa i stället. Anbudsförteckningen Hennes uppfattning är att hon har överlämnat anbudsförteckningen till anmälaren den 11 december 2014. När anmälaren via e-post den 13 februari 2015 begärde att anbudsförteckningen skulle lämnats över har hon på nytt gett den till anmälaren. Medhjälpare Som framgår av uppdragsavtalet har uppdragsgivaren gått med på att en fastighetsmäklarkollega skulle kunna utföra delar av uppdraget om hon var
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (8) förhindrad. På tillträdesdagen var hon bortrest på semester. Tillträdet hanterades i stället av hennes kollega MM, som också är en registrerad fastighetsmäklare. Att MM skulle vara hennes sekreterare stämmer inte. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Journalen Fastighetsmäklaren ska enligt 20 fastighetsmäklarlagen (2011:666) föra anteckningar över förmedlingsuppdraget en så kallad journal. Skälen till att en fastighetsmäklare ska föra en journal är enligt förarbetena till fastighetsmäklarlagen bland annat att journalen kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ges också möjlighet att kontrollera att uppgifterna i journalen är korrekta (prop. 2010/11:15 s. 35). Fastighetsmäklarinspektionen har konstaterat följande brister i journalen. En felaktig anteckning om att en objektsbeskrivning har upprättats och överlämnats till den tilltänkta köparen den 21 november 2015. Det saknas en anteckning om att NN har följt upp återgångsvillkoret i köpekontraktet. Felaktiga uppgifter om att NN har vidtagit åtgärder i samband med tillträdet den 27 februari 2015. Det saknas en anteckning om när förmedlingsuppdraget upphörde. NN har medgett att journalen är bristfällig på de punkter som inspektionen har uppmärksammat. Bristerna i journalen är grund för en erinran. Årsredovisningen Enligt 18 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). I bestämmelsens tredje stycke anges bland annat att om förmedlingen avser en bostadsrätt, ska mäklaren även tillhandahålla den senast tillgängliga årsredovisningen för bostadsrättsföreningen och föreningens registrerade
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (8) stadgar. Anmälaren har gjort gällande att NN inte har tillhandahållit den senast tillgängliga årsredovisningen för bostadsrättsföreningen. NN har uppgett att årsredovisningen för 2012/2013 enligt säljaren och föreningen var den senaste vid tidpunkten för tillhandahållandet. Enligt ett avgörande från Regeringsrätten (RÅ 1996 ref. 83) måste omständigheter som är graverande för en fastighetsmäklare kunna slås fast otvetydigt, för att kunna läggas till grund för en disciplinär åtgärd. Mot bakgrund av de uppgifter som NN har lämnat finner Fastighetsmäklarinspektionen att det inte kan anses otvetydigt fastställt att hon inte har tillhandahållit bostadsrättsföreningens senast tillgängliga årsredovisning. NN kan därför inte anses ha agerat i strid med bestämmelserna i fastighetsmäklarlagen i denna fråga. Budgivningen Av 8 fastighetsmäklarlagen framgår det att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Anmälaren har ifrågasatt om budet från den andra budgivaren lämnades i rätt tid. Eftersom det är säljaren som avgör om ett bud är intressant eller inte är fastighetsmäklaren skyldig att ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren. Mäklarens skyldigheter gäller till dess att säljaren och köparen har undertecknat ett köpekontrakt. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att NN har agerat i enlighet med god fastighetsmäklarsed vid hanteringen av budgivningen. Anbudsförteckningen Av 20 fastighetsmäklarlagen framgår bland annat att fastighetsmäklaren ska upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (8) Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget har slutförts. Mäklaren är skyldig att överlämna anbudsförteckningen senast i samband med att uppdraget upphör. Uppdraget upphörde den 27 februari 2015. Det är utrett att köparen (anmälaren) har fått ta del av anbudsförteckningen i vart fall den 13 februari 2015. NN har därmed uppfyllt sin skyldighet att överlämna anbudsförteckningen till köparen i god tid innan uppdraget upphörde. Medhjälpare Av uppdragsavtalet framgår det att NN har avtalat med uppdragsgivaren om att en fastighetsmäklarkollega skulle kunna utföra delar av uppdraget. Den kollega till NN som har ersatt henne vid tillträdet har varit en registrerad fastighetsmäklare. Fastighetsmäklarinspektionen finner ingen anledning till att kritisera NN i denna fråga. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN meddelas en erinran för att hon har upprättat en bristfällig journal.