KS 2014 428 2014-11-06 S T ART-PM EXPLOATERING 2014 Stensta-Ormsta OMFATTANDE ORMSTA 1:33 M. FL. FASTIGHETER I VALLENTUNA KOMMUN, STOCKHOLMS LÄN. EXPLOATERING SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN VALLENTUNA KOMMUN 186 86 VALLENTUNA BESÖKSADRESS: TUNA TORG 1 TFN: 08-58785000 FAX: 08-58785088 KOMMUN@VALLENTUNA.SE WWW.VALLENTUNA.SE Sida 1
Innehåll Startpromemoria för upprättande av detaljplan för Stensta-Ormsta.... 4 1. Bakgrund... 4 2. Mål... 4 3. Förutsättningar... 5 3.1 Tidigare ställningstaganden... 5 3.1.1 Översiktsplan 2010-2030... 5 3.1.2 Fördjupad översiktsplan för Norra Vallentuna... 6 3.1.3 Planbesked... 6 3.1.4 Bostadsbyggnadsprognos 2014-2023... 6 3.1.5 Detaljplaner... 6 3.1.6 Markavvattningsföretag... 7 3.2 Områdets läge... 7 3.3 Markägarförhållanden... 8 3.4 Befintlig miljö... 9 3.4.1 Bebyggelse... 9 3.4.2 Natur... 9 3.4.3 Markförhållanden/geotekniska förhållanden... 10 3.4.4 Risker... 10 3.5 Fornlämningar... 11 3.6 Teknisk försörjning... 11 3.7 Gällande planbestämmelser... 11 4. Förslag... 12 4.1 Bostäder... 12 4.2 Trafik... 12 4.3 Friytor... 12 4.4 Förskola/barnperspektiv... 12 4.5 Barnperspektiv... 12 4.6 Avfallshantering... 12 4.7 Teknisk försörjning... 13 Sida 2
5. Konsekvenser... 13 5.1 Kända konsekvenser... 13 6. Ekonomi... 13 7. Projektplanering... 14 7.1 Avtal... 14 7.2 Tidplan... 14 7.3 Organisation... 14 8. Sammanfattande bedömning... 14 8.1 Risker och åtgärder... 14 8.2 Frågor som särskilt bör studeras i planarbetet... 15 Sida 3
Startpromemoria för upprättande av detaljplan för Stensta-Ormsta. 1. Bakgrund Området har varit aktuellt för planläggningen sedan länge. Planområdet redovisas redan i Översiktsplan 90, då benämnt Ö Ormsta NV och har sedan dess varit föremål för förfrågningar om exploatering. I pågående bostadsbyggnadsprognosplanering BBP14B benämns området som Stensta-Ormsta (tidigare Ö Ormsta NV) med en planerad planstart 2014. Planläggningen stämmer med inriktningen i gällande översiktsplan. I översiktsplan 2010-2030 återfinns planområdet inom det schematiska område som har pekats ut som lämpligt för förtätning och utveckling av blandad bebyggelse vilket till exempel kan vara bostäder, arbetsplatser, service, handel, parker och närgrönområde. Området ingår även i pågående fördjupad översiktsplan för norra Vallentuna och Lindholmen. Exploatörerna Järntorget, Fastighets AB Skarpäng, KAMS, och BESQAB har tillsammans inkommit med ett initialt förslag om cirka 200 bostäder inom planområdet. Till detta ska det också tilläggas att det finns privata fastighetsägare som uttryckt en vilja att planlägga. Området tillhör de tätortsnära omvandlingsområdena och återfinns cirka 2 kilometer nordöst om Vallentuna centrum och cirka 1 kilometer från Ormsta och Molnby station. Området är i huvudsak oexploaterat. Befintlig bebyggelse återfinns längs med Lindholmsvägen och Nyponvägen. Bebyggelsen består i av fristående småhus. 2. Mål Målet med planläggningen är att skapa förutsättningar för bostadsbebyggelse inom planområdet. Planläggningen ska utreda möjligheterna för en väganslutning mellan Lindholmsvägen och en framtida förlängning av Arningevägen. Detaljplanearbetet ska också utreda möjligheterna för grönstråk utifrån översiktsplanens intentioner. Planläggning ska även möjliggöra för anslutning till det allmänna VA- nätet. Vidare ska detaljplaneringen ta hänsyn till dagvattenfrågor. Detaljplaneläggning ska inte medföra en ökad översvämningsrisk längs Ormstaån. Sida 4
3. Förutsättningar 3.1 Tidigare ställningstaganden 3.1.1 Översiktsplan 2010-2030 Planläggningen stämmer med inriktningen i gällande översiktsplan. I översiktsplan 2010-2030 återfinns planområdet inom den nya stadsbygden i norra Vallentuna. Det nämns att en utveckling i Molnby/Ubby är angelägen med Roslagsbanans station som grund. I översiktsplanen återfinns planområdet inom det schematiska område som har pekats ut som lämpligt för förtätning och utveckling av blandad bebyggelse vilket till exempel kan vara bostäder, arbetsplatser, service, handel, parker och närgrönområde. Öster om planområdet återfinns en utredningskorridor för en förlängning av Arningevägen. Detaljplaneläggning ska inte omöjliggöra för framtida sträckning av Arningevägen. Det framgår också av översiktsplanen att planområdet återfinns i nära anslutning till en viktig grönkoppling, i sydvästlig riktning. Vidare studier kring grönkopplingar och vägreservat kommer att behövas. ( Aktuellt planområdet tillsammans med översiktsplan. Skrafferat område= utvecklingsområde, Grön pil= grönkoppling Svartstreckat= utredningskorridor för Arningevägen) Sida 5
3.1.2 Fördjupad översiktsplan för Norra Vallentuna Arbete pågår med att ta fram en fördjupad översiktsplan för norra Vallentuna (huvudsakligen för Molnby/Ubby) och Lindholmen. Aktuellt planområde ingår i områdesavgränsningen för den fördjupade översiktsplanen men detaljplaneläggningen kan med fördel ske parallellt med denna. Det är dels en fördel att översiktliga frågor som behandlar bland annat framtida vägreservat med väganslutningar, bostadsbebyggelse samt grönstråk tydliggörs i ett större sammanhang och dels kan arbetet med aktuell detaljplan få betydelse i ett större sammanhang. Tidplanen för aktuell detaljplan kan dock påverkas beroende på hur arbetet med den översiktliga planeringen fortskrider och vice versa. 3.1.3 Planbesked Planarbetet har inte initierats genom en planansökan. Planbesked har bland annat inkommit i syfte att tidigarelägga aktuell planläggning. För fastigheterna Ubby 1:24 och 1:27 inkom 2009 en ansökan om planläggning. Kommunen svarade i samband med bostadsbyggnadsprognosplaneringen att förfrågan om planläggning ska prövas utifrån den fördjupade översiktsplanen. Planområdet berörs av reservatet av Arningevägens förlängning. I och med att planläggningen föreslås ske parallellt med den fördjupade översiktsplanen kan fastigheternas lämplighet för bostadsbebyggelse prövas i aktuell planläggning. I föreliggande start PM förutsätts att kommande planläggningsarbete för Stensta- Ormsta innefattar att pröva fastigheterna Ubby 1:24-1:27 lämplighet för bostadsbebyggelse i enlighet med förfrågan. Särskilt beslut om detta krävs dock. Se tjänsteskrivelse. I denna startpromemoria behandlas inte fastigheten Ubby 1:26, skifte 2, (väster om Lindholmsvägen). Beroende av det framtida planarbetet kan fastigheten, om det bedöms lämpligt, att i ett senare skede inkluderas i planarbetet. 3.1.4 Bostadsbyggnadsprognos 2014-2023 Planområdet är i bostadsbyggnadsprognosen utpekad som bostadsutvecklingsområde (Stensta-Ormsta (f.d. Ö Ormsta NV)). Prognosen redovisar en planerad planstart 2014 med trolig byggstart 2018. I bostadsbyggnadsprognosen bedöms cirka 80 småhus i grupp och småhus på större tomter rymmas inom planområdet. I senare kontakter med exploatör har det framförts önskemål om cirka 200 bostäder. Kommande detaljplan utreder lämpligt antal bostäder inom planområdet. I bostadsbyggnadsprognosen nämns att detaljplanering ska ske parallellt med den fördjupade översiktsplanen. 3.1.5 Detaljplaner Planområdet omfattas inte av någon detaljplan. Befintlig bebyggelse söder samt väster om planområdet omfattas av gällande detaljplaner. Den sydöstra delen av planområdet, kvarteret runt Nyponvägen, är planlagt med avstyckningsplan A680 från 1940. Av planbeskrivningen till A680 framgår att förslaget avser en uppdelning av fastigheter för bostadsändamål med tomtplatser ej Sida 6
understigande 2500 kvm. Planläggningen kommer att ersätta avstyckningsplan A680. 3.1.6 Markavvattningsföretag Planområdet berörs delvis av markavattningsföretag, Weda Ubby m.fl. (AB_1_0056). Del av markavvattningsföretaget bör upphävas i och med planläggning. Detta görs i en separat ansökan till Länsstyrelsen. Ansökan tas fram parallellt med detaljplaneprocessen. Markavvattningsföretag är rättsligt gällande. Beroende på planområdets slutgiltiga utformning kan även markavvattningsföretag AB_3_0518 komma att beröras. (Planområde (röd ellips) samt markavattningsföretag (blåmarkerat samt blåskrafferat)) 3.2 Områdets läge Planområdet finns öster om Lindholmsvägen strax norr om Ormsta. Planområdet avgränsas i öster och norr av fastigheterna Vallenuna-Veda 1:1 samt Ormsta 1:48 och i söder av detaljplanerade bostadsområden. Lindholmsvägen ska ingå i planläggningen. Avståndet, fågelvägen, till Roslagsbanans hållplats i Ormsta är cirka 1 kilometer. Avståndet till Vallentuna centrum är cirka 2 kilometer. Områdets storlek uppgår till ungefär 20 hektar. Planområdets storlek kan komma att ändras i och med planläggning. Sida 7
(Översiktskarta) 3.3 Markägarförhållanden Vallentuna kommun: Vallentuna-Veda 1:1, Ormsta 1:38, 1:41, 1:48. Järntorget: Ormsta 1:35. Fastighets AB Skarpäng: Ormsta 1:36, 1:127, 1:264 KAMS: Ormsta 1:40 BESQAB: Ubby 1:24 1:27 Övriga fastigheter ägs av privata fastighetsägare. Inom planområdet återfinns två samfälligheter Ubby S:3 samt Ubby S:4 Sida 8
3.4 Befintlig miljö 3.4.1 Bebyggelse Huvuddelen av planområdet är sedan tidigare oexploaterat. Befintlig bebyggelse återfinns längs med Lindholmsvägen och Nyponvägen. Bebyggelsen består i huvudsak av fristående småhus. Bebyggelsen karaktäriseras av stora fastigheter med låg exploateringsgrad. Bebyggelsen längs Lindholmen har i huvudsak in- och utfarter direkt mot Lindholmsvägen medan bebyggelsen längs Nyponvägen ansluter till befintlig lokalgata söder om planområdet. Avståndet till både Molnby och Ormsta tågstation är cirka en kilometer. Lindholmsvägens trafikeras idag av busstrafik. Väster om Lindholmsvägen återfinns åkermark och friliggande småhusbebyggelse, som i sydvästlig riktning övergår till radhusbebyggelse. Söder om planområdet finns rad- samt parhus och friliggande villabebyggelse. Öster om planområdet återfinns orörd skogsmark som i nordlig riktning övergår till öppen ängsmark. Norr om planområdet öster om Lindholmsvägen finns åkermark och väster om Lindholmsvägen finns skogsmark. Kulturmiljöer Inom fastigheten Ormsta 1:959 återfinns bebyggelse som enligt fastighetsregistret uppförts år 1800. Bebyggelsen bevarandevärde utreds i det fortsatta detaljplanearbetet. 3.4.2 Natur Vegetationen i planområdet består i huvudsak av barrblandskog men omfattas även av tidigare jordbruksmark, i dagsläget obrukad ängsmark. Skogen på fastighet Ormsta 1:40 avverkades 2014. I planområdets norra del skär Ormstaån området i östvästig riktning. Orthofoto Sida 9
3.4.3 Markförhållanden/geotekniska förhållanden Marken i planområdet består enligt den översiktliga karteringen i huvudsak av morän med inslag av berg och lera-silt. Lera- och siltområdet återfinns som ett fält i nordsydlig riktning samt längs Ormsta ån. (Markförhållanden. Gult=lera-silt, blått=morän orange= sand) Marken sluttar generellt i nordlig riktning mot Ormsta ån där planområdets höjd över havet är som lägst. Norr om Ormstaån sluttar området uppåt. Nivåskillnaderna inom planområdet uppgår till cirka 20 meter. Marklutningen är som störst söder om ängsmarken. I det fortsatta planarbetet bör hänsyn tas till nivåskillnaderna då dessa kan utnyttjas för att ge området en egen karaktär och skapa intressanta variationer i gestaltningen. 3.4.4 Risker Föroreningar Inom planområdet finns en nedlagd bilverkstad. Objektet är klassat som ett MIFOobjekt vilket innebär att det kan finnas markföroreningar på grund av den tidigare verksamheten. I planläggningen kommer krav att ställas på markundersökningar som utreder förekomsten av markföroreningar. Slutrecipienten för dagvattnet är Vallentunasjön och det är betydelsefullt att lämpliga åtgärder vidtas så att föroreningar från exempelvis parkeringsplatser renas innan de leds från planområdet. Reningsåtgärder bör säkerställas i planområdet. (Ras- och skredrisk (rött och gult) samt översvämningsrisk (svartskrafferat)) Översvämning I planområdet föreligger det översvämningsrisk längs Ormstaån. Vidare innebär planläggning att mark som idag har goda infiltrationsmöjligheter hårdgörs och bebyggs. Detta kommer öka dagvattenflödet från plan- Sida 10
området. Eftersom det redan föreligger risk för översvämning i Ormstaån ska lämpliga åtgärder för fördröjning och infiltration aktualiseras i planarbetet. Ras och skred I anslutning till lera-silt marken finns ras- och skredriskområden. Planläggningen kommer att kräva geotekniska utredningar som utreder möjligheter för bebyggelse i planområdet. Buller och störningar Bebyggelse i anslutning till Lindholmsvägen ska uppföras på lämpligt avstånd. Eventuella bullerutredningar och flödesanalyser tas fram i samband med planarbetet. Bullerutredningar samt flödesanalyser kan även bli aktuella för Arningevägens eventuella förlängning och tillhörande anslutningsvägar. Farligt gods Lindholmsvägen utgör sekundär transportled för farligt gods. Lämpliga skyddsavstånd utreds i planarbetet. 3.5 Fornlämningar I dagsläget finns en fast fornlämning registrerad inom planområdet, RAÄ 319:1. Detta är ett röse som sannolikt kan dateras till bronsåldern. I planområdet återfinns tidigare strandlinjer från sten- och bronsåldern. Behovet av en arkeologisk utredning aktualiseras i och med planläggning. Fornlämningar är skyddade enligt Kulturmiljölagens 2 kap. 3.6 Teknisk försörjning Vatten och spill Det finns verksamhetsområden för spillvatten längs Lindholmsvägen och i planområdets södra delar. Verksamhetsområde för vatten finns i bostadsområdena väster och söder om planområdet. El/värme Det finns varken transformatorstationer eller kraftledningar inom planområdet. Fjärrvärme återfinns söder om planområdet. Avfallshantering Planområdet saknar återvinningscontainrar och miljöstationer. 3.7 Gällande planbestämmelser Avstyckningsplan A 680 finns för Ormsta 1:252-2:256, 1:41. I planbeskrivningen anges en minsta tomtstorlek om 2500 kvm. Sida 11
4. Förslag 4.1 Bostäder Inom planområdet bedöms 150 till 200 bostäder i varierande utförande (rad- samt parhus och friliggande villor) kunna uppföras. Mer precis exploatering och utformning studeras i det kommande planarbetet. Detaljplanen ska även utreda möjligheterna att vid strategiska platser möjliggöra för flerbostadshus i begränsade volymer. 4.2 Trafik Planeringen ska begränsa antalet väganslutningar mot Lindholmsvägen. Vad det gäller Arningevägens förlängning med tillhörande anslutningsvägar ska vägsträckningar studeras parallellt med översiktsplanarbetet. Planläggning kommer att innebära ökade trafikflöden. Planering av busstation kan bli aktuell. Lämplig placering utreds i planarbetet. 4.3 Friytor Detaljplanen ska säkerställa lämpliga friytor och närrekreationsstråk. Planläggningen ska eftersträva att befintliga stigar och stråk utanför planområdet ansluter till grönområden inom planområdet. Ifråga om gröna kopplingar, utpekade i översiktsplanen, ska dessa studeras vidare inom ramen för arbetet med den fördjupade översiktsplanen samt denna detaljplan. Kontroll av biotopskyddsområden ska göras i detaljplanutredningsarbetet. 4.4 Förskola/barnperspektiv Utifrån bostadsbyggnadsprognosen är bedömningen att en förskola kommer att behövas i planområdet. Då planområdet sannolikt kommer att innehålla fler än 80 bostäder kan det finnas behov av att reservera mark för en ytterligare förskola. Frågan utreds vidare i planarbetet tillsammans med barn- och utbildningsförvaltningen. 4.5 Barnperspektiv Vid detaljplaneläggning ska barnens behov av trygghet vara tillgodosett såväl inom de enskilda fastigheterna som på allmän platsmark inom planområdet. 4.6 Avfallshantering Kommunens rekommendationer och krav för avfallshantering ska följas. Planering sker i samarbete med renhållningshandläggare. Sida 12
4.7 Teknisk försörjning Planområdet ska ingå i verksamhetsområdet för vatten, spillvatten och dagvatten och därmed anslutas till det allmänna VA-nätet. 5. Konsekvenser I detaljplanen ska områdets befintliga miljö belysas liksom hur planförslaget inverkar på och påverkas av bland annat naturmiljö, kulturmiljö, befintlig bebyggelse och närmiljö, trafikförhållanden, teknisk försörjning inkl. dagvatten, buller, luftföroreningar och andra risker. För att avgöra om en miljökonsekvensbeskrivning behöver göras för planen kommer en behovsbedömning tas fram. Behovsbedömningen görs utifrån krav i 6 kap 11 miljöbalken, 4 kap 34 PBL samt kriterier i bilaga 2 och 4 till MKB-förordningen. 5.1 Kända konsekvenser Bostadsbebyggelsen bedöms inte medföra några betydande negativa konsekvenser för kringliggande fastigheter eller för boende i planområdets närhet. I och med planläggning kommer det ekonomiska värdet på marken att öka. Antalet bostäder och trafiken i området kommer att öka vilket kan uppfattas som störande för de som bor i området idag. Planläggningen innebär också att tidigare naturmark ianspråktas för bostadsändamål och annan infrastruktur. Planläggning medför att befintliga bostäder kommer att kunna anslutas till det allmänna VA-nätet. Planen kommer att ianspråkta ytor för allmänt ändamål, som exempelvis natur-, park- och gatumark. I och med planläggning ska dessa fastighetsregleras till Vallentuna kommun. Dikesföretagen kommer att upplösas antingen i sin helhet eller i delar av. 6. Ekonomi I framtagandet av en ny detaljplan ingår att ta fram grundkarta, fastighetsförteckning, planhandlingar, utföra utredningar som behövs som underlag för detaljplanen samt svara för detaljplanens formella handläggning fram till antagande. Kostnader förenade med framtagandet av detaljplanen kommer att finansieras genom uttag av plankostnader. Det fortsatta planarbetet kommer att utreda bland annat vilka åtgärder som kan krävas på allmän plats inom eller i anslutning till planområdet. Det kan exempelvis handla om åtgärder på allmän gata för att skapa bra in- och utfarter eller hantera en ökad trafikering. Kostnader för iordningställande av allmänna platser kommer att utredas i en gatukostnadsutredning och finansieras genom uttag av gatukostnader. Kostnader för bygglov debiteras via bygglovsavgift i samband med beviljat bygglov enligt vid debiteringstillfället gällande taxa. Vallentunavatten AB ombesörjer åtgärder på det allmänna VA-nätet inom planområdet. Anslutningsavgift betalas enligt vid debiteringstillfället gällande taxa. Sida 13
7. Projektplanering 7.1 Avtal Vallentuna kommun har i augusti 2014 tecknat ett planavtal med samtliga exploatörer inom området, Järntorget Bostad AB, Fastighets AB Skarpäng, KAMS Ormsta AB och BESQAB projektutveckling AB. I senare skede ska exploateringsavtal tecknas med samtliga exploatörer som reglerar genomförandet av planen. 7.2 Tidplan Detaljplanen handläggas med normalt planförfarande enligt 5 kap. plan- och bygglagen. Planprogram kommer inte att tas fram. Planläggningen kommer att ske parallellt med framtagande av fördjupad översiktsplan för norra Vallentuna och Lindholmen. Planskede Planuppdrag: 2014-11-20 Samråd: kvartal 1-2, 2016 Granskning: kvartal 3-4, 2016 Antagande: kvartal 1-2, 2017 Laga kraft: tre veckor efter antagande om ej överklagat 7.3 Organisation Ansvaret för framtagande av detaljplan och genomförande inom allmän plats åligger samhällsbyggnadsförvaltningen. Beställare: Anna-Carin Matsson Projektledare: Camilla Backman Exploateringsinspektör: Camilla Backman Planarkitekt: Ola Magnusson Projektledare väg: Emma Zigliara Trafikplanerare: Katharina Staflund Miljöplanerare: Anna Winnersjö Edholm Roslagsvatten: Christina Vendel Kommunplanerare: Daniel Jarl 8. Sammanfattande bedömning 8.1 Risker och åtgärder Det finns alltid risk att en detaljplan försenas på grund av överklaganden eller komplikationer av olika slag. I planläggningen kommer krav att ställas på markundersökningar som utreder markförutsättningar vad det gäller exempelvis risker för markföroreningar, översvämning samt ras- och skredrisk. Sida 14
8.2 Frågor som särskilt bör studeras i planarbetet Arningevägens förlängning med tillhörande anslutningsvägar och buller Översiktliga grönstråk Undanröjande av markavattningsföretag Samhällsbyggnadsförvaltningen Planeringschef Mats Eriksson Planarkitekt Ola Magnusson Sida 15