Fastigheten Stockholm Vagnhallen 16
2017-04-09 2 (17) 1 Uppdragsbeskrivning 1.1 Värderingsobjekt Fastigheten Stockholm Vagnhallen 16. Inom värderingsobjektet finns en byggnad uppförd år 1953 som inrymmer 7 416 kvadratmeter uthyrbar area, mestadels kontor med inslag av gym, lager, industri och restaurang. 1.2 Uppdragsgivare Coeli, genom Jacob Pettersson. 1.3 Lagfaren ägare Gillesvik Vagnhallen 15 AB. 1.4 Syfte Värderingen syftar till att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde. Enligt uppdragsgivaren skall värderingen användas som beslutsunderlag vid ett eventuellt förvärv och inför kreditbedömning. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning på den öppna marknaden vid en viss given värdetidpunkt. All fastighetsvärdering är förenad med en viss osäkerhet varför marknadsvärdet inte kan bestämmas utan enbart bedömas. Bedömningen av marknadsvärdet har grundats på möjliga iakttagelser vid besiktningen och erfarenhetsmässiga slutledningar. 1.5 Värdetidpunkt Värdetidpunkt är april 2017. 1.6 Allmänna villkor För uppdraget gäller bilagda "Allmänna villkor för värdeutlåtande" om ej annat framgår nedan. De allmänna villkoren har utarbetats gemensamt av de ledande värderingsföretagen på den svenska marknaden och tillämpas alltid av dessa företag om inte annat särskilt anges i det enskilda fallet. De allmänna villkoren återger värderingsbranschens uppfattning om ett värderingsutlåtandes generella begränsning. De allmänna villkoren anger begränsningar i värdeutlåtandets omfattning, förutsättningar för värdeutlåtandet vad gäller datafångst och tillförlitlighet, hur miljöaspekter beaktas, besiktningens funktion, hur värderingsobjektets tekniska skick beaktas, värderarens ansvar, värdeutlåtandets aktualitet, hur redovisade bedömningar av framtida händelser och förutsättningar ska tolkas samt hur värdeutlåtandet får användas. De allmänna villkoren gäller i alla delar för såväl av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare som för icke auktoriserade värderare. Svefa AB ikläder sig ej ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av att av uppdragsgivaren/fastighetsägaren lämnade sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga. 1.7 Särskilda förutsättningar I värdebedömningen har inte hänsyn tagits till någon eventuell kostnad på grund av miljöbelastning (se vidare avsnitt 3 i bilaga Allmänna villkor för värdeutlåtande).
2017-04-09 3 (17) 1.8 Besiktning och värderingsunderlag Besiktning utfördes 2017-04-02 av undertecknad. Vid besiktningen har ett representativt urval av lokaler, allmänna utrymmen och tekniska installationer studerats. Följande offentliga källor och övrig information har använts: Fastighetsregistret Kommunens planarkiv Mäklarprospekt, Nordier Teknisk information erhölls vid besiktningstillfället Branschstatistik rörande drift- och underhållskostnader från REPAB Värderingsarkiv och hyresdatabas vid NAI Svefa Marknadsinformation vid NAI Svefa och från Datscha/Newsec NAI Svefas ortsprissystem Real Estate 15.0
2017-04-09 4 (17) 2 Värderingsobjekt 2.1 Omgivning och tomt Värderingsobjektet är beläget i Vällingby vid infarten till Vällingby City och Vällingbydepån med exponerings/skyltläge mot Bergslagsvägen (länsväg 275). Omgivningen utgörs främst av bostäder, lättare industri och verksamheter, samt handel (detaljist, dagligvaror, bilanknuten). Gatuadresserna är Jämtlandsgatan 151 m.fl. Se kartor i bilagt utdrag ur fastighetsregistret. Allmänna kommunikationer finns i form av buss och tunnelbana i närområdet. Större trafikleder (E4/E18) finns på ett par kilometers avstånd. Värderingsobjektet har en markareal av 4 610 kvadratmeter. På värderingsobjektet finns en byggnad som upptar cirka 2 000 kvadratmeter byggnadsarea (BYA). Den obebyggda delen av värderingsobjektet utgörs främst av parkerings- och kommunikationsytor. Värderingsobjektet är anslutet till kommunalt vatten och avlopp.
2017-04-09 5 (17) 2.2 Byggnadsbeskrivning Byggnaden inom värderingsobjektet inrymmer mestadels kontorslokaler. Byggnaden är uppförd år 1953 i fyra plan ovan mark. Den totala uthyrbara arean uppgår enligt hyresdebiteringslista till 7 416 kvadratmeter, fördelat enligt tabellen nedan: Lokaltyp Uthyrbar area m² % Antal Kontor 4 822 65 - Restaurang 328 4 - Fritid 1 408 19 - Lager 670 9 - Övrigt 1 188 3 - Garage/P-platser - - 6 Summa/Medel 7 416 100 6 KORTFATTAD TEKNISK BESKRIVNING Stomme Betong Bjälklag Betong Fasadmaterial Tegel m.m. Fönster 2-glas m.m. Yttertak Papp (omlagt år 2016) samt plåt Värmekälla Fjärrvärme (år 2008) Kyla Ja Ventilation T/F med värmeåtervinning Uppvärmningssystem Vattenburet m.m. Portar Ja, ett flertal Hissar Ja G- och P-platser 50-60 stycken p-platser Övrigt Ny fasadbelysning (LED) SKICK OCH STANDARD Byggnadens yttre och inre skick bedöms som normalt utifrån ålder och användning. Lokalerna håller en relativt normal standard. Lokalerna bedöms i sin utformning vara lämpade för nuvarande verksamhet. Inga direkta reparationsbehov noterades vid besiktningen. Någon kontroll av eventuella miljöbelastningar har inte genomförts. Värdebedömningen tar inte hänsyn till någon eventuell kostnad på grund av sanering/åtgärd (se vidare avsnitt 3 i bilaga Allmänna villkor för värdeutlåtande). 2.3 Rättsliga förhållanden I bilaga återfinns ett utdrag ur fastighetsregistret. Av denna bilaga framgår bland annat: Lagfaren ägare Adressuppgifter Planförhållanden Servitut med mera Inteckningar Taxeringsuppgifter
2017-04-09 6 (17) PLANFÖRHÅLLANDE Värderingsobjektet omfattas detaljplan, lagakraftvunnen 2013-09-20. Planbestämmelserna anger ändamålen handel, kontor (dock ej hotellverksamhet) och icke störande verksamheter med en högsta byggnadshöjd av 29,5, resp. 20,0 meter. Befintlig byggnad överensstämmer med planbestämmelserna. Byggrätten bedöms inte fullt utnyttjad, möjlighet till påbyggnation av ytterligare våningsplan bedöms finnas i byggnadens sydöstra del. TAXERING Värderingsobjektet har vid den senaste fastighetstaxeringen åsatts typkod 420 (industrienhet, industrihotell). Byggnaden har åsatts värdeår 1953. Taxeringsvärden (kr) Markvärde 5 800 000 Byggnadsvärde 17 149 000 Totalt 22 949 000 Varav bostad 0 Varav lokaler 22 949 000 Totalt 22 949 000
2017-04-09 7 (17) 3 Fastighets- och hyresmarknaden 3.1 Generella marknadsförutsättningar Den svenska ekonomin är stark. Den expansiva finans- och penningpolitiken, i Sverige och i omvärlden, stimulerar efterfrågan på bred front. Läget på arbetsmarknaden fortsätter att förbättras och sysselsättningen ökar. Den globala konjunkturen väntas långsamt komma att stärkas under kommande år, om än från en låg nivå. Trots detta går den ekomiska återhämtningen trögt. Det råder fortsatt risk för fördjupad politisk oro (som följdeffekter av Brexit och den politiska ledningen i USA) och förnyad finansiell turbulens (som en inbromsning av den kinesiska ekonomin) vilket kan leda till en svagare utveckling. I Sverige har investeringarna ökat snabbt de senaste åren, bland annat i bostadssektorn. På grund av flyktingkrisen har även den offentliga konsumtionen skjutit i höjden. Både bostadsbyggandet och offentlig konsumtion väntas emellertid växa långsammare framöver. Exporten väntas emellertid öka och hushållens konsumtion väntas utgöra en viktig faktor bakom den fortsatta tillväxten. Tillväxten i svensk ekonomi väntas komma att dämpas under kommande år. Enligt Konjunkturinstitutets prognos väntas BNP uppgå till 2,5 procent 2017 och 2,1 procent 2018 (att jämföra med 3,2 procent under 2016). Riksbanken beslöt i februari att lämna reporäntan oförändrad på -0,5 procent. Konjunkturen stärks, men den politiska osäkerheten i omvärlden medför stor risk för bakslag. För att inflationen ska nå, och stabiliseras kring, 2 procent behöver penningpolitiken vara fortsatt expansiv. Först under 2018 väntas räntan långsamt börja höjas. Köpen av statsobligationer fortsätter, inklusive återinvestering av förfall och kupongbetalningar. Det låga ränteläget medför emellertid vissa risker, som hushållens höga skuldsättning, vilket motiverar riktade åtgärder inom bostadspolitiken, skattepolitiken och makrotillsynen. Sverige står inför stora demografiska utmaningar vilket talar för ökande offentlig konsumtion; i boende, undervisning, hälso- och sjukvård med mera. Efter många år av expansiv finanspolitik och fallande offentligt finansiellt sparande ökar trycket på finanspolitiken att gå in i en fas av åtstramningar. Den svenska arbetsmarknaden är fortsatt stark, men den goda utvecklingen bedöms avta. Under 2017 och 2018 väntas sysselsättningen öka med drygt 100 000 personer. Arbetslösheten minskar från 7,0 procent 2016 till 6,8 2017, men bedöms öka något under 2018 till 6,9 procent på grund av ett stort tillskott av arbetskraft. Storstadsregionerna står för den tydligaste jobbtillväxten på grund av en diversifierad arbetsmarknad, välutbildad arbetskraft och stark tjänstesektor. Både privata och offentliga arbetsgivare planerar för fler anställda. Bristen på utbildad arbetskraft ökar vilket begränsar möjligheter för tillväxt. Arbetsmarknaden blir allt mer polariserad där grupper med utsatt ställning på arbetsmarknaden får det fortsatt svårt att hitta anställning. Fullgjord gymnasieutbildning är i princip ett krav för alla jobb. Det krävs ökad rörlighet via utbildningsinsatser och omlokaliseringar för att skapa förutsättningar för fortsatt ökad sysselsättning och tillväxt. Det råder hög aktivitet på den svenska fastighetsmarknaden. Omsättningen under 2016 slog rekord med en volym som översteg 200 miljarder kronor. Bostäder och kontor står för den största andelen, men det råder god efterfrågan även inom andra segment. Köparna domineras av svenska investerare, medan andelen utländska investerare minskat under det senaste året.
2017-04-09 8 (17) Fastighetsmarknaden bedöms överlag vara fortsatt stark under 2017. Bostadsfastigheter, samhällsfastigheter och moderna kontor främst i storstads- och tillväxtregionerna ses fortfarande som attraktiva investeringar. Potentialen för fortsatt sjunkande direktavkastningskrav bedöms emellertid som begränsad. Investeringar i kontorsfastigheter utanför A-läge, bostadsfastigheter inom mindre orter, handelsfastigheter, lager/logistik och hotell kan därför ses som intressanta alternativ. Det finns även ett stort intresse för nyproduktion och byggrätter. Risk för stigande avkastningskrav bedöms främst finnas för objekt med investeringsbehov (moderniserings- /anpassningsbehov, eftersatt underhåll) på svaga delmarknader. Finansieringsmöjligheterna försämrades under slutet av 2016 för sämre objekt i mindre attraktiva lägen, men bedöms överlag fortfarande vara relativt goda. 3.2 Objektets marknadsförutsättningar Nedanstående karta visar NAI Svefas aktuella lägesindelning i Stockholm och marknadsdata för industri/lager i D-lägen: Bedömt läge Hyra (SEK/kvm/år) Vakans (%) Direktavkastningskrav (%) Min Median Max Min Median Max Min Median Max D Övriga kommun 500 700 900 5,00% 7,00% 11,00% 6,00% 7,00% 8,00% Källa: NAI Svefa Real Estate
2017-04-09 9 (17) Nedanstående karta visar NAI Svefas aktuella lägesindelning i Stockholm och marknadsdata för äldre kontor i D-lägen: Bedömt läge Hyra (SEK/kvm/år) Vakans (%) Direktavkastningskrav (%) Min Median Max Min Median Max Min Median Max D Övriga kommun 800 1 100 1 300 8,00% 10,00% 12,00% 5,75% 6,50% 7,75% Källa: NAI Svefa Real Estate
2017-04-09 10 (17) Nedanstående karta visar NAI Svefas aktuella lägesindelning i Stockholm och marknadsdata för butik i D-lägen: Bedömt läge Hyra (SEK/kvm/år) Vakans (%) Direktavkastningskrav (%) Min Median Max Min Median Max Min Median Max D Övriga kommun 800 1 000 1 500 3,00% 7,00% 9,00% 6,00% 6,50% 7,50% Källa: NAI Svefa Real Estate Värderingsobjektet har ett mindre bra läge för industri, kontor och handel (bedömt D-läge). En sannolik köpare bedöms vara mest intresserad av att förvärva fastigheten i exploateringssyfte, dvs. få igenom en detaljplan som medger bostadsändamål och därefter bebygga fastigheten med bostäder.
2017-04-09 11 (17) 4 Värderingsmetodik DEFINITION AV MARKNADSVÄRDE OCH METODTILLÄMPNING Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning på den öppna marknaden. Marknadsvärdebedömningen sker genom en kombination av två metoder; ortsprismetod och avkastningsmetod. Utifrån resultaten av dessa metoder görs en sammanfattande bedömning av marknadsvärdet. ORTSPRISMETOD Ortsprismetoden innebär att värderingsobjektet jämförs med sålda fastigheter med liknande egenskaper, exempelvis utifrån objektstyp, läge, standard och hyresgäststruktur. Hänsyn tas till den värdeutveckling som skett mellan förvärvs- och värdetidpunkt. Köpeskillingarna jämförs direkt eller normeras med avseende på en eller flera värdebärande egenskaper, exempelvis uthyrbar area, hyra, driftnetto eller taxeringsvärde. AVKASTNINGSMETOD Avkastningsmetoden innebär att de betalningsströmmar samt det restvärde som fastighetsinnehavet förväntas ge upphov till nuvärdeberäknas med en kalkylränta baserad på de direktavkastningskrav som kan härledas från ortsprismetoden. Kassaflödesanalysen finns redovisad i bilaga 1:1. De faktiska värdefaktorer, exempelvis hyror, drift- och underhållskostnader, som finns tillgängliga används i den mån de kan anses spegla en marknadsmässig nivå. När faktiska uppgifter om värderingsobjektets betalningsströmmar inte är tillgängliga eller om de inte speglar marknadens förväntningar baseras kalkylen istället på värden som kan anses normala för det aktuella värderingsobjektet med hänsyn till den rådande marknadssituationen och marknadens framtidsbedömningar. METODTILLÄMPNING Värderingen görs normalt genom att ortsprismetoden och avkastningsmetoden används för att erhålla indikationer på fastighetens marknadsvärde. Metoderna är dock inte oberoende av varandra. De värdepåverkande faktorer (exempelvis inflation och förräntningskrav) som bedöms och marknadsanpassas i kalkylen härrör från marknadsdata i ortsprismaterialet. Direktavkastningskravet (som används dels för att räkna fram restvärdet och dels för att räkna fram kalkylräntan) har i ortsprismetoden härletts med utgångspunkt från på marknaden genomförda försäljningar av likvärdiga fastigheter. Slutligen vägs resultatet av dessa metoder ihop till en sammanfattande bedömning av marknadsvärdet.
2017-04-09 12 (17) 5 Värdering 5.1 Ortsprismetod INDUSTRIFASTIGHETER Det har 2013 totalt skett över 80 lagfarna försäljningar av industrifastigheter i norra Stockholm. Efter gallring med avseende på storlek, K/T > 1, köp med uppenbara partsrelationer och användning återstår 13 objekt. Objekten har sålts till priser som varierar mellan 7 814 och 18 072 kronor per kvadratmeter uthyrbar area med ett vägt medel av köpesummorna om 10 357 kronor per kvadratmeter. Direktavkastningarna är svåra att härleda ur ovanstående material, men bedöms med beaktande av marknadsmässiga parametrar, statistik och erfarenhet relaterat till jämförbara delmarknader i huvudsak variera mellan 6,00 och 7,75 procent. Nedan redovisas detaljerad information om intressanta köp av industrifastigheter: Tomträtten till Nyodlaren 2 i Hagsätra i Stockholm med adress Götlundagatan 34, 36 förvärvades under december 2016 av Nyfast aktiebolag till ett underliggande fastighetsvärde av 24 000 000 kronor. Säljare var Fövaltnings AB Nyodlaren. Objektet omfattar cirka 2 300 kvadratmeter och innehåller industri och kontorslokaler. Byggnaden på objektet uppfördes 1968 och byggdes till 1992. Objektet bedöms som helhet ha ett normalt skick och en normal standard. Priset motsvarar cirka 10 800 kronor per kvadratmeter och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 6,3 procent. Fastigheten Hanviken 9:8 i Södra Lindalens industriområde i Tyresö med adress Mediavägen 20 förvärvades under oktober 2010 av Ovento AB till ett underliggande fastighetsvärde av 10 000 000 kronor. Säljare var privatperson. Objektet omfattar cirka 600 kvadratmeter och innehåller lager. Byggnaden på objektet uppfördes 2013. Objektet bedöms som helhet ha ett bra skick och en bra standard. Priset motsvarar cirka 16 700 kronor per kvadratmeter och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 6,5 procent. I april 2015 förvärvades fastigheten Täby Passaren 1 till en köpskilling av 16 402 000 kronor. Fastigheten uppfördes 1998 och omfattar 866 kvadratmeter fördelat på främst lagerlokaler. Köpeskillingen motsvarar ett kvadratmeterpris om cirka 18 940 kronor per kvadratmeter. I november 2014 förvärvades fastigheten Upplands-Bro Viby 19:30 till en köpskilling av 31 201 000 kronor. Fastigheten uppfördes 2013 och omfattar 2 200 kvadratmeter fördelat på främst lagerlokaler, 1 665 kvadratmeter, men även produktionslokaler, 312 kvadratmeter. Köpeskillingen motsvarar ett kvadratmeterpris om cirka 14 200 kronor per kvadratmeter.
2017-04-09 13 (17) KONTORSFASTIGHETER Nedan redovisas detaljerad information om intressanta köp av kontorsfastigheter i C- och D-lägen: Fastigheten Stockholm Borgarfjord 3 i Kista med adress Kistagången 6 m.fl. förvärvades under april 2016 av Atrium Ljungberg till ett underliggande fastighetsvärde av 325 000 000 kronor. Säljare var Areim. Objektet omfattar cirka 13 550 kvadratmeter och innehåller i huvudsak kontor. Ericsson förhyr hela fastigheten. Byggnaderna på objektet uppfördes 1984 och byggdes om 2010. Objektet bedöms som helhet ha ett normalt skick och en normal standard. Priset motsvarar cirka 25 000 kronor per kvadratmeter och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 5,25 procent. Fastigheten Hornsberg 10 i Stockholm med adress Lindhagensgatan 133 förvärvades under september 2015 av Brostaden till ett underliggande fastighetsvärde av 421 000 000 kronor. Säljare var Hornsberg Förvaltning och projekt AB. Objektet omfattar cirka 14 900 kvadratmeter och innehåller i huvudsak kontor (ca 70 procent). Stora Hyresgäster är bl a Arbetsmiljöverket och Nordea samt Flinks Järn. Byggnaderna på objektet uppfördes 1948, 1965 och 1985 och har renoverats under den senaste tioårsperioden. Objektet bedöms som helhet ha ett bra skick och en normal standard. Fastigheten har potentiella utbyggnadsmöjligheter. Priset motsvarar cirka 28 300 kronor per kvadratmeter och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till knappt 5,0 procent. Sollentuna Terminalen 2 med adress Esbogatan 12 m.fl. förvärvades under juni 2015 av Kungsleden till ett underliggande fastighetsvärde av 285 000 000 kronor. Säljare var Humlegården. Objektet omfattar cirka 15 000 kvadratmeter och innehåller i huvudsak kontor. Huawei och Infor är största hyresgäster. Byggnaderna på objektet uppfördes 1988 och byggdes om 2011. Objektet bedöms som helhet ha ett bra skick och en bra standard. Priset motsvarar cirka 19 000 kronor per kvadratmeter och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 6,15 procent. Fastigheten Skogskarlen 2 i Bergshamra i Solna med adress Björnstigen 85 m.fl. förvärvades under april 2015 av Schroder till ett underliggande fastighetsvärde av 340 000 000 kronor. Säljare var DEKA. Objektet omfattar cirka 12 000 kvadratmeter och innehåller i huvudsak kontor samt 400 garageplatser. DHL är största hyresgäst. Byggnaderna på objektet uppfördes 2004. Objektet bedöms som helhet ha ett bra skick och en bra standard. Priset motsvarar cirka 28 300 kronor per kvadratmeter och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 6,75 procent. Fastigheten Styckjunkaren 2 i Solna, Huvudsta med adress Armégatan 40 förvärvades under oktober 2014 av Atlasmuren Fastigheter AB till ett underliggande fastighetsvärde av 125 000 000 kronor. Säljare var Vasakronan Holding AB. Objektet omfattar cirka 7 500 kvadratmeter och innehåller kontorslokaler. Caverion och Byggmax är största hyresgäster. Byggnaden på objektet uppfördes 1988. Objektet bedöms som helhet ha ett normalt skick och en normal standard. Priset motsvarar cirka 7 900 kronor per kvadratmeter och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 6,75 procent.
2017-04-09 14 (17) Fastigheten Storseglet 3 i Stockholm, Hägersten, med adress Bryggvägen 16,18 förvärvades under mars 2014 av NCC Boende AB till ett underliggande fastighetsvärde av 110 000 000 kronor. Säljare var Kungsleden Aktiebolag. Objektet omfattar cirka 6 000 kvadratmeter och innehåller kontorslokaler. Fastigheten är idag tomställd och är förvärvad med intentionen att bygga bostadsrätter, en detaljplan omfattandes 11 000 kvm ljus BTA är beslutad för fastigheten. Byggnaden på objektet uppfördes 1986. Objektet bedöms som helhet ha ett normalt skick och en normal standard. Priset motsvarar cirka 18 300 kronor per kvadratmeter och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 5,75 procent. RESULTAT Direktavkastningskravet för värderingsobjektet bedöms ligga i den nedre delen av ett normalt intervall för industri- och kontorsfastigheter med anledning av låga utgående hyror (hyrespotential) och framtida exploateringsmöjligheter. Med utgångspunkt från värderingsobjektets specifika egenskaper, såsom läge, skick och standard, lokalanvändning och fördelning, utgående hyresuttag jämfört med marknadsmässiga nivåer, framtida driftnetto etc., samt framtida exploateringsmöjligheter bedöms ett marknadsmässigt direktavkastningskrav för värderingsobjektet uppgå till mellan cirka 5,75 och 6,25 procent (viktat). Sammantaget bedöms ortsprismetoden ge ett värde mellan 7 500 och 8 500 kronor per kvadratmeter uthyrbar area, vilket motsvarar ett totalt värde inom intervallet cirka 55 600 000 till 63 000 000 kronor. 5.2 Avkastningsmetod KALKYLPERIODEN Kalkylperioden löper från och med april månad 2017 och tio år framåt. INFLATION Under 2017 har ett inflationsantagande om 1, 5 procent använts, därefter 2,0 procent. Inflationsantagandet är baserat på en samlad bedömning av prognoser från Riksbanken, Konjunkturinstitutet och de ledande bankerna. DIREKTAVKASTNINGSKRAV, KALKYLRÄNTA OCH RESTVÄRDE Direktavkastningskravet har i den mån möjligt bedömts med utgångspunkt från på marknaden genomförda försäljningar av likvärdiga fastigheter, kompletterat med marknadsmässiga parametrar, statistik och erfarenhet. De i värderingsobjektet ingående hyreskontrakten/lokalerna har åsatts differentierade direktavkastningskrav utifrån dess riskperspektiv, vilket sammantaget viktas till 5,9 procent. Teoretisk utgångspunkt för val av kalkylränta är den nominella ränta som gäller på andrahandsmarknaden för statsobligationer med en löptid motsvarande kalkylperiodens längd. Till detta läggs en fastighetsrelaterad risk som exempelvis beror på värderingsobjektets typ, storlek, läge och alternativa användningsmöjligheter. I praktiken bedöms kalkylräntan ofta genom att inflationsanpassa direktavkastningskravet, vilket också gjorts i detta värdeutlåtande. Restvärdet utgörs av marknadsvärdet som fastigheten bedöms ha i slutet av kalkylperioden. Restvärdet bedöms genom att dividera det prognostiserade driftnettot året efter kalkylperiodens slut med ett bedömt direktavkastningskrav, vilket för värderingsobjektet har bedömts till 5,9 procent.
2017-04-09 15 (17) HYROR Tabellen nedan visar utgående hyra samt marknadshyra per lokaltyp. Utgående hyresnivåer bedöms understiga marknadsmässiga nivåer. Lokaltyp Utgående hyra Uthyrd area Marknadsmässig hyra Vakanta ytor Totalt Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Kontor 3 711 877-3 892 920-505 856-4 397 912 - Restaurang 294 896-294 896 - - 294 896 - Fritid 980 696-1 095 778 - - 1 095 778 - Lager 414 618-445 664 - - 445 664 - Övrigt 1 117 622-122 650 - - 122 650 - Garage/P-platser 49-8 167 49-8 167-49 - 8 167 Summa/Medel 5 565 808 8 167 5 898 857 8 167 505 856 6 403 857 8 167 Hyrorna är redovisade inklusive indexuppräkning. Ersättning för fastighetsskatt är exkluderad från hyrorna. Hyresutvecklingen bedöms följa förväntad inflationsutveckling. I hyresgästförteckningen (se bilaga 1:2) framgår exempelvis om lokalerna är registrerade för moms, utgående hyresnivåer, bedömda marknadsmässiga hyresnivåer, fastighetsskatt samt indexering. VAKANSER Värderingsobjektet har idag en vakansgrad på omkring 8 procent. Återstående genomsnittlängd på kontraktsstocken uppgår till 24,3 månader Lokaltyp Uthyrbar area Uthyrd area Outhyrd area Ekonomisk vakans Aktuell Marknad m² % Antal m² % Antal m² % Antal % % Kontor 4 822 65-4 232 88-590 12-10,8% 10,0% Restaurang 328 4-328 100 - - 7,0% Fritid 1 408 19-1 408 100 - - 7,0% Lager 670 9-670 100 - - 8,0% Övrigt 1 188 3-188 100 - - 10,0% Garage/P-platser - - 6 - - 6 - - 5,0% Summa/Medel 7 416 100 6 6 826 92 6 590 8 7,5% 9,2% Med beaktande av befintlig hyresgästsstruktur och värderingsobjektets egenskaper bedöms risken för långsiktiga vakanser och hyresförluster som relativt normala. Den långsiktiga vakans-/hyresrisken har i genomsnitt bedömts till mellan 5,0 till 10,0 procent. DRIFT OCH UNDERHÅLL Kostnader avseende värme, fastighetsel, vatten och avlopp samt sophämtning har erhållits från fastighetsägaren. Resterande kostnader har bedömts genom statistik och erfarenhet. Drift- och underhållskostnader (kr/kvm, år) Kostnadsslag Kommentar A A Kommentar B B B (%) Administration 25 7% Försäkring 5 1% Värmeförbrukning 133 133 39% Elförbrukning (fastighet) 55 55 16% Kyla 0 0% Vattenförbrukning 13 13 4% Tillsyn och skötsel 25 7% Reparationer 10 3% Sophämtning 2 2 1% Städning (fastighet) 11 3% Planerat underhåll 59 17% Totalt 337 100% A) Uppdragsgivarens uppgifter (utfall/budget) B) NAI Svefas bedömning
2017-04-09 16 (17) Lokaltyp Bedömd D&U-kostnad Drift och löpande underhåll Varav Periodiskt underhåll Administration Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Kontor 1 726 358-1 244 258-362 75-121 25 - Restaurang 109 333-85 258-16 50-8 25 - Fritid 413 293-342 243-35 25-35 25 - Lager 196 293-163 243-17 25-17 25 - Övrigt 1 55 293-46 243-5 25-5 25 - Garage/P-platser 8-1 383 7-1 107-2 - 277 Summa/Medel 2 508 337 1 383 1 886 253 1 107 435 59 187 25 277 Lokaltyp Bedömd initial D&U Bedömd långsiktig D&U Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Kontor 1 726 358-1 522 316 - Restaurang 109 333-95 291 - Fritid 413 293-356 253 - Lager 196 293-169 253 - Övrigt 1 55 293-48 253 - Garage/P-platser 8-1 383 7-1 176 Summa/Medel 2 508 337 1 383 2 197 295 1 176 Kostnaden för periodiskt underhåll avser en schabloniserad annuitetsberäkning över värderingsobjektets livslängd. Kostnadsutvecklingen har under kalkylperioden bedömts följa förväntad inflationsutveckling. INVESTERINGAR/HYRESGÄSTANPASSNINGAR Inga investeringar, utöver periodiskt underhåll, har bedömts nödvändiga under kalkylperioden. FASTIGHETSSKATT För industrifastigheter utgår fastighetsskatt med 0,5 procent av taxeringsvärdet. Fastighetsskatt utgår därmed under år 2017 med cirka 115 000 kronor. För närvarande återfås cirka 90 procent av fastighetsskatten från hyresgästerna. RESULTAT Det marknadsbaserade avkastningsvärdet för värderingsobjektet bedöms till cirka 8 090 kronor per kvadratmeter markareal, vilket motsvarar ett totalt värde om cirka 60 000 000 kronor (se bilaga 1:1).
2017-04-09 17 (17) 6 Slutsatser 6.1 Resultat Ortsprismetoden Avkastningsmetoden cirka 55 600 000 63 000 000 kronor cirka 60 000 000 kronor I den sammanlagda marknadsvärdebedömningen läggs i detta fall störst tonvikt vid resultatet från avkastningsanalysen på grund av bristfälligt ortsprismaterial. 6.2 Marknadsvärde Mot bakgrund av vad som redovisats i värdeutlåtandet bedöms marknadsvärdet av värderingsobjektet Stockholm Vagnhallen 16 vid värdetidpunkten april 2017 till: 60 000 000 kronor Sextio miljoner kronor vilket ger följande beräknade nyckeltal: Marknadsvärde / m² 8 091 Marknadsvärde / taxeringsvärde 2,61 Bruttokapitalisering, år 1 10,7 (marknadsvärde / årshyra år 1) Direktavkastning, initial 5,1% (aktuellt driftnetto / marknadsvärde) Direktavkastning, år 1 5,1% (driftnetto år 1 / marknadsvärde) Marknadsmässig direktavkastning 6,0% Stockholm/Örebro 2017-04-09 John Eriksson Av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Bilagor Bilaga 1 Bilaga 2 Bilaga Bilaga Kassaflödesanalys, hyresgästförteckning samt tabeller Foton Utdrag ur fastighetsregistret, inklusive kartor Allmänna villkor för värdeutlåtande
2017-04-09 Bilaga 1 KASSAFLÖDESANALYS Fastighet: Stockholm Vagnhallen 16 Bilaga 1:1 Kalkylantaganden Start kalkyl: 2017-04-01 Värdeår: 1967 Tax. värde: 22 949 Typkod: 420 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 Inflation 1,5% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Jämkad direktavkastning 5,9% 5,9% 5,9% 5,9% 5,9% 5,9% 5,9% 5,9% 5,9% 5,9% 5,9% Kalkylränta 7,4% 8,0% 8,0% 8,0% 8,0% 8,0% 8,0% 8,0% 8,0% 8,0% 8,0% Direktavkastning för restvärdeberäkning: 5,9% Ekonomisk vakans Bostäder Lokaler 7,5% 7,8% 8,9% 9,2% 9,2% 9,2% 9,2% 9,2% 9,2% 9,2% 9,2% Garage / P-platser 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% Totalt 7,5% 7,8% 8,8% 9,2% 9,2% 9,2% 9,2% 9,2% 9,2% 9,2% 9,2% Delår Delår Kassaflöde (tkr) År 1 (kr/m², styck) 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 Hyra bostäder (+) Hyra lokaler (+) (809) 4 506 6 244 6 538 6 710 6 844 6 981 7 120 7 263 7 408 7 556 1 922 Hyra garage mm (+) (8 167) 37 50 51 52 53 54 55 56 57 58 15 Hyresrisk/vakans bostäder (-) Hyresrisk/vakans lokaler (-) -(61) -340-486 -580-618 -630-642 -655-668 -682-695 -177 Hyresrisk/vakans garage mm (-) -2-3 -3-3 -3-3 -3-3 -3-1 Netto tillägg och rabatter Effektiv hyra (755) 4 202 5 805 6 006 6 141 6 264 6 389 6 517 6 647 6 780 6 916 1 759 Drift och underhåll (-) -(338) -1 883-2 545-2 596-2 319-2 366-2 414-2 462-2 511-2 561-2 612-664 Fastighetsskatt (-) -(15) -86-117 -119-122 -124-127 -129-132 -134-137 -35 Fastighetsskatt åter (+) (14) 78 106 108 110 112 114 116 119 121 124 31 Tomträttsavgäld (-) Driftnetto före investeringar (415) 2 311 3 248 3 398 3 810 3 886 3 963 4 043 4 123 4 206 4 290 1 091 Återstående investeringar Driftnetto efter investeringar (415) 2 311 3 248 3 398 3 810 3 886 3 963 4 043 4 123 4 206 4 290 1 091 Nuvärde driftnetto Nuvärde restvärde Marknadsbaserat avkastningsvärde 25 264 34 735 59 999 Nyckeltal: Avkastningsvärde / m² 8 090 Avkastningsvärde / taxeringsvärde 2,61 Bruttokapitalisering, år 1 10,7 Direktavkastning, initial 5,1% Direktavkastning, år 1 5,1% Marknadsmässig direktavkastning 6,0%
2017-04-09 Bilaga 1 Hyresgästförteckning Fastighet: Stockholm Vagnhallen 16 Bilaga 1:2 Hyresgäst Lokaltyp Area Löptid Löptid Utgående hyra Marknadshyra Fastighetsskatt åter m², st Fr o m T o m Tkr Kr/m² Index Tkr Kr/m² Index Tkr Kr/m² (J / N) (J / N) (J / N) Cromtryck AB K 2 542 2017-04-01 2019-08-31 2 357 927 100% 2 415 950 100% 47 19 J J N Harmoni Gym AB F 846 2017-04-01 2018-11-30 702 830 100% 702 830 100% 14 16 J J N Liljemark Consulting AB K 300 2017-04-01 2022-09-30 378 1 260 100% 378 1 260 100% 7 25 J J N Restaurang RSR AB R 328 2017-04-01 2019-12-31 294 896 100% 294 896 100% 6 18 J J N Vakant K 380 2017-04-01 2017-12-31 0 0 100% 342 900 100% 0 0 J J N East Stone AB La 324 2017-04-01 2017-12-31 284 877 100% 284 877 100% 6 17 J J N Sportgarden F 562 2017-04-01 2018-12-31 278 495 100% 393 700 100% 8 14 J J N Hässelby-Vällingby Stadsförvaltning K 300 2017-04-01 2018-10-01 263 877 100% 263 877 100% 5 17 J J N Vakant K 335 2017-04-01 2017-12-31 259 773 100% 285 850 100% 6 17 J J N Hässelby-Vällingby Stadsförvaltning K 304 2017-04-01 2018-10-01 232 763 100% 258 850 100% 5 17 J J N Mandeiska Föreningen K 335 2017-04-01 2017-06-30 169 504 100% 218 650 100% 0 0 J J N Vakant K 210 2017-04-01 2017-12-31 0 0 100% 163 776 100% 0 0 J J N Vinsta Hundcenter Ö1 188 2017-04-01 2017-12-31 117 622 100% 122 650 100% 0 0 J J N Gummicentralen i Vällingby AB La 150 2017-04-01 2018-09-30 84 560 100% 84 560 100% 0 0 J J N Mandeiska Föreningen K 116 2017-04-01 2017-06-30 53 457 100% 75 650 100% 0 0 J J N Robert Eckerstedt La 121 2017-04-01 2017-12-31 27 223 100% 45 375 100% 0 0 J J N Hässelby-Vällingby Stadsförvaltning G 1 2017-04-01 2018-10-01 15 15 000 100% 15 15 000 100% 0 0 J J N Sportgarden G 1 2017-04-01 2018-12-31 15 15 000 100% 15 15 000 100% 0 0 J J N Sportgarden La 55 2017-04-01 2018-12-31 12 218 100% 21 375 100% 0 0 J J N Reflex Autolack AB G 1 2017-04-01 2017-10-01 6 6 000 100% 6 6 000 100% 0 0 J J N Sportgarden La 11 2017-04-01 2018-12-31 6 545 100% 6 545 100% 0 0 J J N Restaurang RSR AB G 1 2017-04-01 2019-12-31 5 5 000 100% 5 5 000 100% 0 0 J J N Hässelby-Vällingby Stadsförvaltning G 1 2017-04-01 2018-10-01 4 4 000 100% 4 4 000 100% 0 0 J J N Hässelby-Vällingby Stadsförvaltning G 1 2017-04-01 2018-10-01 4 4 000 100% 4 4 000 100% 0 0 J J N Mandeiska Föreningen La 9 2017-04-01 2017-06-30 1 111 100% 5 550 100% 0 0 J J N Summa/Medel 7 416 5 565 808 6 403 857 103 14 Egenanvändare Momspliktig HG Ingår värme
2017-04-09 Bilaga 1 Fastighet: Stockholm Vagnhallen 16 Bilaga 1:3 Lokaltyp Uthyrbar area Uthyrd area Outhyrd area Ekonomisk vakans Aktuell Marknad m² % Antal m² % Antal m² % Antal % % Kontor 4 822 65-4 232 88-590 12-10,8% 10,0% # Restaurang 328 4-328 100 - - 7,0% # Fritid 1 408 19-1 408 100 - - 7,0% # Lager 670 9-670 100 - - 8,0% # Övrigt 1 188 3-188 100 - - 10,0% # Garage/P-platser - - 6 - - 6 - - 5,0% # Summa/Medel 7 416 100 6 6 826 92 6 590 8 7,5% 9,2% # # # Lokaltyp Utgående hyra Marknadsmässig hyra # Uthyrd area Vakanta ytor Totalt # # Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats # Kontor 3 711 877-3 892 920-505 856-4 397 912 - # Restaurang 294 896-294 896 - - 294 896 - # Fritid 980 696-1 095 778 - - 1 095 778 - # Lager 414 618-445 664 - - 445 664 - # Övrigt 1 117 622-122 650 - - 122 650 - # Garage/P-platser 49-8 167 49-8 167-49 - 8 167 # Summa/Medel 5 565 808 8 167 5 898 857 8 167 505 856 6 403 857 8 167 # # # Lokaltyp Bedömd D&U-kostnad Varav # Drift och löpande underhåll Periodiskt underhåll Administration # # Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats # Kontor 1 726 358-1 244 258-362 75-121 25 - # Restaurang 109 333-85 258-16 50-8 25 - # Fritid 413 293-342 243-35 25-35 25 - # Lager 196 293-163 243-17 25-17 25 - # Övrigt 1 55 293-46 243-5 25-5 25 - # Garage/P-platser 8-1 383 7-1 107-2 - 277 # Summa/Medel 2 508 337 1 383 1 886 253 1 107 435 59 187 25 277 # # # Lokaltyp Bedömd initial D&U Bedömd långsiktig D&U # # Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats # Kontor 1 726 358-1 522 316 - # Restaurang 109 333-95 291 - # Fritid 413 293-356 253 - # Lager 196 293-169 253 - # Övrigt 1 55 293-48 253 - # Garage/P-platser 8-1 383 7-1 176 # Summa/Medel 2 508 337 1 383 2 197 295 1 176 #
2017-04-09 Bilaga 2
2017-04-09 Bilaga 2
2017-04-09 Bilaga 2
2017-04-09 Bilaga 2
2017-04-09 Bilaga 2
2017-04-09 Bilaga 2
2017-04-09 Bilaga 2
2017-04-09 Bilaga 2
2017-04-09 Bilaga 2
2017-04-09 Bilaga 2
2017-04-09 Bilaga 2
FASTIGHET Beteckning STOCKHOLM VAGNHALLEN 16 Nyckel: 010130680 Senaste ändringen i Senaste ändringen i Aktualitetsdatum i allmänna delen inskrivningsdelen inskrivningsdelen 2003-11-26 2008-11-14 2017-03-29 Församling Okänd ADRESS Adress Jämtlandsgatan 151, 151, 151, 151, 151 162 60 Vällingby LÄGE, KARTA Område N(SWEREF 99) E(SWEREF 99) N(Lokalt) E(Lokalt) Registerkarta 1 6583468.8 663443.1 STOCKHOLM AREAL Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal Totalt 4610 kvm 4610 kvm 0 kvm LAGFART Ägare Andel Inskrivningsdag Akt 556372-4961 Gillesvik Vagnhallen 15 AB BOX 19065 167 19 BROMMA Köp: 2008-07-01 Köpeskilling: 22 100 000 SEK, Avser hela fastigheten. 1/1 2008-11-14 08/23082 ANTECKNINGAR och INSKRIVNINGAR Fastigheten besväras inte av sökt eller beviljad anteckning eller inskrivning. INTECKNINGAR Totalt antal inteckningar: 1 Totalt belopp: 2 800 000 SEK Nr Information Belopp Inskrivningsdag Akt 1 Datapantbrev 2 800 000 SEK 1998-03-17 98/10521 PLANER, BESTÄMMELSER OCH FORNLÄMNINGAR Planer Datum Akt Detaljplan: VAGNHALLEN 15 OCH 16 Populärnamn: RÅCKSTA Ändamål: HANDEL OCH KONTOR 2013-08-15 Genomf. start: 2013-09-21 Genomf. slut: 2018-09-20 Laga kraft: 2013-09-20 Registrerad: 2010-09-06 0180K-P2010-11167 Arkivplats: B2 Naturvårdsbestämmelser Datum Akt Ytvattenskydd: ÖSTRA MÄLAREN 2008-11-25 Laga kraft: 2008-11-25 Registrerad: 2011-09-21 0180K-P2011-14147 Objektnummer: 2026890 0180 5210-2001-65713 Anmärkning del av plan: BERÖRKRETS EJ FULLSTÄNDIG RÄTTIGHETER Redovisning av rättigheter kan vara ofullständig. Ändamål Rättsförhållande Rättighetstypberörkrets Rättighetsbeteckning VATTEN,SPILLVATTEN OCH DAGVATTEN Last Ledningsrätt 0180K-2003-07724.2 TAXERINGSINFORMATION Taxeringsenhet Uppgiftsår Taxeringsår INDUSTRIENHET, INDUSTRIHOTELL 2016 2013 (420) 177632-5 Utgör taxeringsenhet och omfattar hel registerfastighet. Taxvärde Taxvärde byggnad Taxvärde mark 22 949 000 SEK 17 149 000 SEK 5 800 000 SEK Taxerad ägare Andel Ägartyp Juridisk form 556372-4961 1/1 Lagfaren/Tomträttsinneh. Övriga aktiebolag Gillesvik Vagnhallen 15 AB BOX 19065 167 19 BROMMA Värderingsenhet produktionslokaler värderad enligt avkastningsmetoden 120427045 Taxvärde Värde före ev. justering Justeringsorsak 9 600 000 SEK Okänd Källa: Lantmäteriet; ALLMÄN+TAXERING STOCKHOLM VAGNHALLEN 16 NAI Svefa, Drottninggatan 78, 3 tr, 103 66 STOCKHOLM, Tel: 08-441 15 50 Sidan 1 av 6 2017-04-02 15:51
Värdeår Nybyggnadsår Tillbyggnadsår Tillbyggnadskostnad 1967 1957 1992 Lokalyta Standardpoäng 4467 kvm 16 Återstående ekonomiska livslängd N år Värderingsenhet kontor värderad enligt avkastningsmetoden 120428045 Taxvärde Värde före ev. justering Justeringsorsak 4 228 000 SEK Okänd Värdeår Nybyggnadsår Tillbyggnadsår Tillbyggnadskostnad 1967 1957 1992 Lokalyta Standard Återstående ekonomisk livslängd < 10 år 1258 kvm N år Värderingsenhet lager värderad enligt avkastningsmetoden 120429045 Taxvärde Värde före ev. justering Justeringsorsak 3 321 000 SEK Okänd Värdeår Nybyggnadsår Tillbyggnadsår Tillbyggnadskostnad 1967 1957 1992 Yta lagerutrymme Standard Återstående ekonomiska livslängd < 10 år 1661 kvm Normala Värderingsenhet industrimark 120426045 Taxvärde Riktvärdeområde Värde före ev. justering Justeringsorsak 5 800 000 SEK 180072 Okänd Areal Riktvärde tomtareal 4610 kvm 1 300 SEK/kvm ÅTGÄRDER Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt Tomtmätning 1969-06-18 0180-A349/1969 Sammanläggning 1970-03-04 Ledningsåtgärd 2003-11-26 0180K-2003-07724 URSPRUNG STOCKHOLM GRIMSTA 1:2 STOCKHOLM VAGNHALLEN 5 TIDIGARE BETECKNING Beteckning Omregistreringsdatum Akt A-STOCKHOLM VAGNHALLEN 16 1980-04-01 0180-15/1980 Källa: Lantmäteriet; ALLMÄN+TAXERING STOCKHOLM VAGNHALLEN 16 NAI Svefa, Drottninggatan 78, 3 tr, 103 66 STOCKHOLM, Tel: 08-441 15 50 Sidan 2 av 6 2017-04-02 15:51
KARTA DIREKT Alla områden; Sverigekartan; 1:1000000; topowebb-skikt:administrativ_indelning; A4, Portrait Källa: Lantmäteriet; ALLMÄN+TAXERING STOCKHOLM VAGNHALLEN 16 NAI Svefa, Drottninggatan 78, 3 tr, 103 66 STOCKHOLM, Tel: 08-441 15 50 Sidan 3 av 6 2017-04-02 15:51
KARTA DIREKT Alla områden; Vägkartan; 1:100000; A4, Portrait Källa: Lantmäteriet; ALLMÄN+TAXERING STOCKHOLM VAGNHALLEN 16 NAI Svefa, Drottninggatan 78, 3 tr, 103 66 STOCKHOLM, Tel: 08-441 15 50 Sidan 4 av 6 2017-04-02 15:51
KARTA DIREKT Alla områden; Fastighet; 1:10000; fastighet:text,fastighet:granser; A4, Portrait Källa: Lantmäteriet; ALLMÄN+TAXERING STOCKHOLM VAGNHALLEN 16 NAI Svefa, Drottninggatan 78, 3 tr, 103 66 STOCKHOLM, Tel: 08-441 15 50 Sidan 5 av 6 2017-04-02 15:51
KARTA DIREKT Alla områden; Fastighet; 1:2000; fastighet:text,fastighet:granser; A4, Portrait Källa: Lantmäteriet; ALLMÄN+TAXERING STOCKHOLM VAGNHALLEN 16 NAI Svefa, Drottninggatan 78, 3 tr, 103 66 STOCKHOLM, Tel: 08-441 15 50 Sidan 6 av 6 2017-04-02 15:51
ALLMÄNNA VILLKOR FÖR VÄRDEUTLÅTANDE Dessa allmänna villkor är gemensamt utarbetade av CBRE Sweden AB, Cushman & Wakefield Sweden AB, Forum Fastighetsekonomi AB, FS Fastighetsstrategi AB, Newsec Advice AB, Savills Sweden AB och Svefa AB. De är utarbetade med utgångspunkt från God Värderarsed, upprättat av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna och är avsedda för auktoriserade värderare inom Samhällsbyggarna. Villkoren gäller från 2010-12-01 vid värdering av hela, delar av fastigheter, tomträtter, byggnader på ofri grund eller liknande värderingsuppdrag inom Sverige. Såvitt ej annat framgår av värdeutlåtandet gäller följande; 1 Värdeutlåtandets omfattning 1.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom eller motsvarande med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsregistret hänförligt till värderingsobjektet. 1.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 1.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från Fastighetsregistret. Den information som erhållits genom Fastighetsregistret har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av Fastighetsregistret har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från Fastighetsregistret samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 2 Förutsättningar för värdeutlåtande 2.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetsbedömning. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar, men areorna har kontrollerats genom en rimlighetsbedömning. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. 2.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömningen i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta villkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.4 Värderingsobjektet förutsätts dels uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och för fastigheten gällande villkor, såsom planförhållanden etc, dels ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 3 Miljöfrågor 3.1 Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 3.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 4 Besiktning, tekniskt skick 4.1 Den fysiska konditionen hos de anläggningar (byggnader osv) som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 4.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter. 5 Ansvar 5.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värderingen). 5.2 Det maximala skadestånd som kan utgå för påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet är 25 prisbasbelopp vid värderingstidpunkten. 6 Värdeutlåtandets aktualitet 6.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 6.2 Framtida in- och utbetalningar samt värdeutveckling som redovisas i utlåtandet i förekommande fall, har gjorts utifrån ett scenario som, enligt värderarens uppfattning, återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Värdebedömningen innebär inte någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes- och värdeutveckling. 7 Värdeutlåtandets användande 7.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 7.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 7.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 7.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges. 2017-01-18 Ver 3