FASTIGHETEN ASIEN 17 SÖDER, HELSINGBORGS STAD 1(7) Dnr 1793/2013 UNDERLAG FÖR PLANUPPDRAG SÖKANDE Fastighetsägaren Bacchant AB har ansökt om planändring den 27 december 2013. Förfrågan avser fastigheten Asien 17. SYFTE Planändringen syftar till att pröva möjligheten för skoländamål, kontor och centrumverksamhet inom det föreslagna planområdet. AVGRÄNSNING Planområdets läge i staden markerat med röd ring. Gåsebäcks industriområde markerat med röd streckad linje.
2(7) Dnr 1793/2013 Planområdet utgörs av fastigheten Asien 17 inom kvarteret Asien på Gåsebäcks industriområde. Planområdet avgränsas i norr och söder av angränsande fastigheter inom kvarteret Asien. I väster avgränsas planområdet av Kvarnstensgatan och i öster av Verkstadsgatan. Planområdets avgränsning. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktsplan Helsingborgs gällande översiktsplan, ÖP 2010, anger att planområdet ligger inom ett område som ett av stadens stora utvecklingsområden H+, samt i ett område med besöks- och personalintensiv centrumverksamhet. Östra Sandgatan pekas ut som cykelstråk och en primär sträckning för högkvalitativ och strukturbildande kollektivtrafik. Fördjupad översiktsplan Den fördjupade översiktsplanen för H+, FÖP H+, pekar ut Gåsebäck som ett område för blandad stad med inriktning mot boende och en successiv utveckling som präglas av boende blandat med kontor, verksamheter, service och kultur, och ett behov av små grönområden och pocket parks. Samtidigt betonar den fördjupade översiktsplanen vikten av att värna befintliga småskaliga verksamheter. Ansökan ligger i linje med intentionerna i de båda översiktliga plandokumenten.
3(7) Dnr 1793/2013 Riksintressen Området berörs av riksintresse för kustzonen enligt 4 kap. 4 miljöbalken. Stadsbyggnadsförvaltningen bedömer att detaljplanen är förenlig med riksintressets intentioner. Bevarandeplan Området omfattas av Bevarandeplan för Gåsebäck och Husarområdet, antagen av kommunfullmäktige i november 2012. Huvudbyggnaden på den aktuella fastigheten, hus A på kartbilden, utpekas i bevarandeplanen som särskilt värdefull bebyggelse enligt 8 kap. 13 plan- och bygglagen. Enligt den kulturhistoriska värderingen är byggnaden en av de mest framträdande på Gåsebäcks industriområde, dels sett till den ursprungliga funktionen och arkitekturen, dels sett till de förändringar som skett avseende användning och utseende. Utsnitt ur Bevarandeplan för Gåsebäck och Husarområdet. Planområde inom röd ram. Hus A anges som särskilt värdefull bebyggelse enligt 8 kap. 13 plan- och bygglagen. Förstudie Gåsebäck Styrgruppen för H+ har gett stadsbyggnadsförvaltningen i uppdrag att ta fram en förstudie för Gåsebäck. Syftet är att få en samlad bild inom staden hur olika processer kan medverka till att en utveckling av Gåsebäcks stadsdel från industriområde till blandad stad kan påbörjas och hur en etappvis utveckling kan genomföras samtidigt som befintliga värden och kvaliteter tillvaratas och förstärks. Enligt tidplanen ska förstudien vara färdig för godkännande av styrgruppen i oktober 2014. Detaljplan Fastigheten omfattas av detaljplan för del av kvarteret Asien m.m. (15079), laga kraft den 15 maj 2000. Detaljplanen anger att fastigheten får användas för handel (ej livsmedel), industri- samt kontorsändamål. Högsta byggnadshöjd är 12 meter. Tomtindelning Fastigheten omfattas av förslag till tomtindelningsplan inom kvarteret Asien (2967), laga kraft 15 augusti 1945.
4(7) Dnr 1793/2013 Miljöstörningar och risker Planområdet ligger inom uppmärksamhetsavstånd från flera B-, C-, och U- verksamheter, varav en är Seveso-klassad. B-verksamheter är tillståndspliktiga miljöfarliga verksamheter där länsstyrelsen utfärdar tillstånd. C-verksamheter är anmälningspliktiga miljöfarliga verksamheter som anmäls till den kommunala miljönämnden. U-verksamheter är verksamheter som varken är tillstånds- eller anmälningspliktiga, men som ändå omfattas av miljöbalkens bestämmelser. Seveso-klassning regleras i ett EU-direktiv, och lagstiftningen är till för att begränsa följderna vid allvarliga kemikalieolyckor. Avgörande för om en verksamhet Seveso-klassas är om farliga ämnen vid ett och samma tillfälle förekommer i vissa mängder. För olika ämnen finns olika gränsvärden. B-, C-, och U-verksamheter med uppmärksamhetsavstånd som påverkar planområdet markerade med namn. De röda prickarna motsvarar verksamheter som hanterar och/eller förvarar bildäck i närområdet. Planområdet inom röd ram. Verksamheterna Preem och Southcoat, är klassade som B-verksamheter. Preem är klassat som en Seveso-anläggning, och i Southcoats miljötillstånd ingår buller, stoft och lösningsmedel. Verksamheterna Öresunds Järn & Metall, Linde Metallteknik och PEAB Sverige Drift och underhåll i Helsingborg, är klassade som C-verksamheter. I deras tillstånd ingår buller, lukt, stoft och ljus. På andra sidan Kvarnstensgatan ligger verksamheten Swemaint, som är en U- verksamhet enligt miljöbalken. Swemaint påverkar omgivningen genom buller och stoft. Det finns inga riskobjekt i fastighetens direkta närhet enligt stadens riskdatabas. Dock ligger verksamheter inom Gåsebäcks industriområde som hanterar och
5(7) Dnr 1793/2013 förvarar däck, vilket utgör en risk vid brandolyckor. Fördjupade studier krävs under detaljplanearbetet. Markföroreningar Det finns inga kända markföroreningar inom fastigheten. Med tanke på fastighetens tidigare användning och på förekomsten av markföroreningar i närområdet bedömer stadsbyggnadsförvaltningen dock att det finns en risk för okända markföroreningar. Markundersökningar bör genomföras inom ramen för detaljplanen. Buller Den inre delen av aktuell fastighet utsätts för ekvivalenta bullernivåer på upp till 59 db(a) från väg- och järnvägstrafik. Därtill kommer externt industribuller. Väg- och järnvägsbuller för berört område. Föreslaget planområde inom vit ram. Enligt riksdagens proposition 1996/97:53 är gällande riktvärden för trafikbuller berörande undervisningslokaler 55 db(a) ekvivalent nivå vid fasad och uteplats samt 30 db(a) ekvivalent nivå inomhus. Buller från trafik och industrier behöver studeras inom ramen för detaljplanen. Trafik och parkering Närmsta busshållplats ligger inom 400 meter från aktuell fastighet. Trafiksituationen i området, anslutningen vid fastigheten och parkeringen är i dagsläget inte anpassade för skoländamål, och måste studeras inom ramen för detaljplanen. Dagvatten och översvämningsrisker Fastigheten omfattas av en utpekad lågpunkt, och är därmed utsatt för förhöjd översvämningsrisk.
FÖRSLAG 6(7) Dnr 1793/2013 Förslaget är att pröva om fastigheten är lämplig att använda för skoländamål och centrumverksamhet. Särskild hänsyn bör tas till omgivande verksamheters uppmärksamhetsavstånd, industri- och trafikbuller samt trafiksituationen i hela Gåsebäcks industriområde. Lämpliga preciseringar av centrumverksamhet och skoländamål, såsom årskurser och lämplig inriktning på skola, ska prövas utifrån hälso- och säkerhetsaspekter liksom möjlighet att anordna en skolgård. Enligt ett skissförslag från fastighetsägaren, framtaget av Karavan arkitektur & landskap, föreslås skolverksamheten inhysas i de befintliga byggnaderna A, B och F på fastigheten. En del mindre byggnader föreslås rivas, och skolgård föreslås anordnas mot Verkstadsgatan i öst. Lämpliga skyddsbestämmelser föreslås utformas för att säkra huvudbyggnadens kulturmiljövärden. Skiss framtagen av Karavan arkitektur & landskap
7(7) Dnr 1793/2013 BEDÖMNING AV MILJÖPÅVERKAN Platsen Fastigheten är ianspråktagen och kan användas för handel (ej livsmedel), industrisamt kontorsändamål. Planen Förslaget är att pröva om fastigheten är lämplig att användas för skoländamål och centrumverksamhet, med hänsyn taget till hälso- och säkerhetsaspekter och möjlighet till skolgård. Påverkan Skoländamål är till viss del är oförenligt med rådande markanvändning i närområdet, men den förändrade markanvändningen bedöms inte medföra den någon betydande miljöpåverkan som avses i 4 kap 34 plan- och bygglagen eller 6 kap 11 miljöbalken. Stadsbyggnadsförvaltningen bedömer därför att det inte föreligger något behov av att utarbeta en miljökonsekvensbeskrivning. FÖRSLAG TILL PROCESS Planarbetet föreslås som normalt planförfarande då det handlar om frågor av principiell betydelse där allmänheten kan tänkas ha ett intresse. Planen föreslås kunna påbörjas sista kvartalet 2014, under förutsättning att pågående förstudie för Gåsebäck har godkänts, och bedöms kunna vara klar sista kvartalet 2015. Då förfrågningar tidigare har inkommit för andra fastigheter inom kvarteret Asien, och då fastigheten Asien 17 utsätts för omgivningspåverkan från omkringliggande fastigheter föreslås att planområdet kan utvidgas till att omfatta hela kvarteret Asien under planarbetet. Generellt gäller samma förutsättningar för hela kvarteret Asien som för fastigheten Asien 17. STADSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN Björn Bensdorp-Redestam Planchef Tobias Röös Planarkitekt