STADS KON TORET BOSTADSFÖRSÖRJNING LÄGESRAPPORT April 2010 BYGG NADS förslag till fördjupad översiktsplan ÅRLIG OCH ANALYS AV ÖpUPPFÖLJNING 2025 BOSTADSFÖRSÖRJNINGEN Malmö Stadsbyggnadskontor Maj 2006 1 Malmö stad
Innehåll Sammanfattning... 3 1. Inledning... 3 2. Bostadsbyggandet i Malmö 2009... 4 2.1 Konjukturen vänder uppåt... 4 2.2 Få nya bostäder 2009... 4 2.3 Bostadsbyggandet och befolkningsökningen... 5 2.4 Bostadspriserna fortsatt höga... 6 2.5 Bostadsbyggandet i Malmö jämfört med andra städer i Sverige... 8 2.7 Sammanfattande reflektion...11 3. Särskilda bostadsfrågor i Malmö...12 3.1 Malmö alltmer boendetätt...12 3.2 Omvandlingen från hyresrätt till bostadsrätt fortsätter...14 3.3 Brist på studentbostäder...14 3.4 Sammanfattande reflektion...17 4. Handlingsplan för väsentligt ökat bostadsbyggande...18 4.1 Uppföljning av handlingsplanen...18 4.2 Sammanfattande reflektion...20 5. Prognoser för bostadsbyggande och planeringsläget...21 5.1 Byggstarterna ökar 2010...21 5.2 Många planer på gång...22 5.3 Sammanfattande reflektion...22 6. De bostadspolitiska målen...24 Lägesrapporten är framtagen av Inger Sellers, Philip Tanimura, Ann-Margret Rundqvist och Annika Reischmann Stadsbyggnadskontoret, Necmi Insegül Stadskontoret samt Christian Röder och Tina Mustelin Fastighetskontoret. Beställargrupp: Christer Larsson Stadsbyggnadskontoret, Inger Nilsson Stadskontoret samt Börje Klingberg Fastighetskontoret. Styrgrupp: Kerstin Åkerwall och Susanne Käsper Stadsbyggnadskontoret, Jan Haak Stadskontoret samt Håkan Thulin Fastighetskontoret. Bild på framsida: från Sundsprojekt AB 2
Sammanfattning 1. Inledning Bostadsmarknaden var under 2009 starkt präglad av finanskrisen och lågkonjunkturen. Bostadsbyggandet minskade, men bostadspriserna hölls uppe, på grund av de låga räntorna och det låga utbudet av nya bostäder. Malmö hade samtidigt en rekordstor befolkningsökning. Skillnaden mellan befolkningsökningen och det låga bostadsbyggandet har lett till ökad befolkningstäthet i Malmö. Boendetätheten är också ojämnt spridd i staden. Om inte bostadsbristen ska bli så allvarlig att Malmös attraktivitet påverkas måste byggandet bättre matcha befolkningstillväxten. Det behövs fortsatt analys av varför bostadsbyggandet är så lågt och ökad kunskap om sambandet mellan behov och efterfrågan. En grupp som har svårt att hitta bostad är studenterna, särskilt vid terminsstart. Malmös attraktionskraft som studentstad kan påverkas om läget förvärras. Antalet hyreslägenheter som 2009 ombildades till bostadsrätter ligger fortfarande på en hög nivå trots en minskning jämfört med de två tidigare åren. Under hösten 2009 tog kommunen fram en Handlingsplan för väsentligt ökat bostadsbyggande. De styrmedel som är tillgängliga för kommunen är planmonopolet, markpolitiken och ägandet av ett allmännyttigt bostadsföretag. Skelettplaner för en snabbare planprocess, avsiktsförklaringen med Peab och det förtydligade ägardirektiven till MKB är exempel på hur Malmö använder sina styrmedel på ett aktivt sätt. Det är dock ännu för tidigt att se vilken påverkan Handlingsplanen för väsentligt ökat bostadsbyggande har haft på bostadsbyggandet. Det kommunala ansvaret att planera för utvecklingen av boendet är en viktig strategisk fråga. I lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar regleras att kommunerna har ett ansvar att planera för bostadsförsörjningen så att alla i kommunen kan bo bra och att riktlinjer för bostadsförsörjningen ska tas fram varje mandatperiod och antas av kommunfullmäktige. Formerna för hur planeringen ska bedrivas eller hur riktlinjerna ska se ut finns det däremot inga krav på. I Malmö är det stadsbyggnadsnämnden som svarar för upprättandet av bostadsförsörjningsprogram efter de riktlinjer som kommunstyrelsen beslutar. Föreliggande rapport är en årlig uppföljning och analys av bostadsbyggandet i Malmö och en del av Malmös bostadsförsörjningsplanering. Andra uppföljningar är Kvartalsrapport uppföljning av bostadsplanering och byggande samt Planlägesrapport uppföljning av detaljplaner för bostäder. Bostadsförsörjningen har också en tydlig koppling till översiktsplaneringen. Arbetet med en ny kommunomfattande översiktsplan har påbörjats i Malmö, och i detta arbete är utrymmesbehovet för ett uthålligt högt bostadsbyggande en central fråga. Hösten 2009 gjorde kommunen en intervju med 24 byggherrar om marknadsläget. Enligt intervjuerna finns det en stark framtidstro på Malmös bostadsmarknad. Planberedskapen i Malmö är fortsatt god och det finns nu pågående detaljplanering för omkring 6000 nya bostäder. Bedömningen är att 1500-2000 nya bostäder kan byggstartas i Malmö under 2010 och lika många under 2011. 3
2. Bostadsbyggandet i Malmö 2009 2.1 Konjukturen vänder uppåt De mycket dystra konjunkturutsikterna i början av 2009 visade sig efterhand under året ha varit för pessimistiska. Många faktorer började vända uppåt medan andra visserligen fortsatte nedåt men i långsammare takt än förväntat. Lågkonjunkturen fick trots allt ett betydande genomslag med en svag utveckling av ekonomin. Framförallt tillverkningsindustrin, och inom denna i synnerhet fordonsindustrin, drabbades av den svaga konjunkturen med kraftiga produktionsbortfall och stigande arbetslöshet. Den svaga utvecklingen för industrin var huvudorsak till att BNP föll rekordartat med 4,5 % under 2009 och att även exporten fick en mycket svag utveckling med ett fall på uppemot 20 %. Bland positiva faktorer under året var att den privata konsumtionen och särskilt detaljhandelns omsättning visade sig få en betydligt gynsammare utveckling än förväntat. Detta berodde främst på att hushållen använde sina ökade disponibla inkomster till konsumtion och inte till ökat sparande som prognoserna hade förutspått. En betydande faktor för att bromsa nedgången i konjunkturen och i viss mån vända denna till en, visserligen osäker, uppgång var att arbetslösheten ökade betydligt mindre än förväntat. Under våren 2010 börjar arbetslösheten visa tendenser till att plana ut enligt AMS bedömning. Arbetslösheten ligger nu på en nivå av 9 % vilket är omkring 3 %-enheter högre än i toppen av högkonjunkturen. I början av 2009 sänkte Riksbanken successivt styrräntan ned till 0,25 %. Denna låga räntenivå innebar mycket låga boräntor, vilket fick stor betydelse för bostadspriserna, både för villor och bostadsrätter. Den förväntade nedgången i bostadspriserna uteblev och bostadsmarknaden fick istället en återhämtning och en inte oväsentlig uppgång av priserna. Under våren 2010 kommer flera indikationer på att konjunkturbotten är nådd och att utvecklingen hädanefter blir uppåtgående. Denna prognos är dock osäker. En viktig faktor för konjunkturens utveckling är att den svenska tillverkningsindustrin beräknas få en återhämtning främst till följd av en ökande efterfrågan från asiatiska och andra tillväxtländer. Då industrin och exporten spelar en viktig roll för BNP väntas i de flesta bedömningar denna därför stiga med 2 till 3 % under 2010 och 2011. Även byggmarknaden förväntas vända uppåt från den låga nivån 2009. Det är dock långt till en god konjunktur och det finns många inbyggda risker i utvecklingen vilket visat sig inte minst i den aktuella krisen för euro-länderna. Sveriges relativt goda ekonomi och begränsade underskott i stadsbudgeten ger dock förhoppningar om att Sverige inte skall drabbas lika hårt av dessa problem. 2.2 Få nya bostäder 2009 I finanskrisens spår förutspåddes byggandet bli lågt under 2009 och det har visat sig vara riktigt. Antalet byggstarter under 2009 har varit lägre än det redan låga antalet 2008, endast 323 bostäder påbörjades. Under 2009 färdigställdes totalt 793 bostäder, varav 515 flerbostadshus och 278 småhus, se diagram 1. Av de nyproducerade lägenheterna var 294 hyresrätter. Därmed halverades färdigställandet jämfört med 2008. Den sjunkande produktionen var en effekt av det låga antalet byggstarter under 2007 och 2008. Diagram 1. Färdigställda bostäder i nyproduktion i Malmö 2006-2009 1800 1600 1400 1200 Under större delen av 2009 hade Sverige en inflation som låg under 0 %, dvs en s.k. deflation. Inflationen steg i december till 0,6 % och har sedan dess varit stigande. Rensat för effekterna av den låga räntan har dock inflationsnivån varit omkring 2 % under hela perioden. 1000 800 600 400 200 0 2006 2007 2008 2009 Flerbos tads hus S m åhus 4
2.2.1 Byggstarter under 2000-talet Diagram 2 visar antalet byggstarter och befolkningsökningen i Malmö mellan 2000 och 2009. Man kan notera att antalet byggstarter i Malmö ökade fram till 2006 då hela 1919 nya bostäder påbörjades. Efter 2006 har dock byggstarterna sjunkit kraftigt och under 2008 och 2009 har det byggts få nya bostäder i Malmö. Det är intressant att ställa frågan hur mycket skillnaderna i byggstarter under denna period avspeglar konjunktursvängningar. Sett över hela 2000-talet har byggandet ofta legat på en nivå kring 400-700 nya bostäder per år. Det höga antalet byggstarter 2005, 2006 och 2007 liknar i detta sammanhang en tillfällig uppgång. Byggs det normalt ca 700 nya bostäder per år får stora enskilda projekt stort genomslag i statistiken. Detta är troligtvis en av orsakerna bakom det höga byggandet 2005, 2006 och 2007 då stora projekt i Västra Hamnen och Limhamn-Bunkeflo påbörjades. Runt 1000 av byggstarterna 2006 utgjordes t.ex. av nya hus i Västra Hamnen. Samtidigt sammanfaller dessa projekt med en period av god ekonomisk tillväxt för Malmö. Nedgången 2007, före finanskrisen, kan möjligtvis förklaras av en försiktighet hos byggherrarna i samband med oron för en kommande kollaps av ekonomin som redan då förutspåddes. Samtidigt är byggandet ändå relativt högt 2007 jämfört med andra år under 2000-talet. 2.2.2 Bostadsbyggandet under kommande år Det har visat sig vara svårt att öka antalet byggstarter, även om en viss ljusning skett under det årets sista månader. På grund av det låga påbörjandet av av nya projekt under 2008 och 2009 kommer antalet färdigställda bostäder att bli lågt även under de närmaste åren. Färdigställandet under år 2010 beräknas endast bli omkring 600 bostäder och öka något till 1 000 bostäder år 2011. Några större tillskott av bostäder på bostadsmarknaden förväntas inte förrän i slutet av 2011. Med de åtgärder som finns i Handlingsplan för väsentligt ökat bostadsbyggande kommer sannokikt antalet byggstarter öka framöver. 2.3 Bostadsbyggandet och befolkningsökningen Som diagram 2 visar så har Malmös rekordhöga befolkningsökning inte inneburit en ökad produktion av nya bostäder. Om man observerar hela tidsserien under 2000-talet så ser man att korrelationen mellan befolk- Diagram 2. Byggstarter och Byggstarter befolkningsökning och befolkningsökning i Malmö 2000-2009 i Malmö 2000-2009 8 000 7 442 7 000 6 000 5 734 5 000 4 973 4 557 Antal 4 000 Bef. ökning Byggstarter 3 000 2 818 3 084 2 000 2 005 1 690 1 971 2 129 1 919 1 000 914 517 300 777 747 1 290 1 073 515 323 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 År 5
ningsökningen och bostadsbyggandet är svag, sedan 2007 nästan negativ: Malmös befolkning ökar kraftigt men färre bostäder byggs. Eftersom denna nedgång började redan 2007, innan finanskrisen, är en intressant fråga vad orsaken till denna diskrepans mellan tillgång och efterfrågan på bostadsmarknaden i Malmö är. Under 2009 ökade befolkningen i Malmö med 7 400 personer, den största ökningen någonsin. Av dessa utgjordes nästan 2000 personer av ett födelseöverskott. Det är det åttonde året i rad som Malmö har ett födelseöverskott. Mest ökade befolkningen i Centrum och Limhamn- Bunkeflo (se diagram 3). Till viss del förklaras ökningen i befolkningen av bostadsbyggandet i dessa stadsdelar. I stadsdelarna Fosie, Södra Innerstaden, Hyllie och Västra Innerstaden ökade befolkningen med mellan 500 och 1 000 invånare utan att någon nämnvärd bostadsproduktion förekom i stadsdelen. Alla Malmös tio stadsdelar hade större befolkningsökning än vad som motiverades av bostadsbyggandet i respektive stadsdel. Malmö har under de första månaderna av 2010 haft en något lägre befolkningsökning än under motsvarande period 2009. Utvecklingen pekar emellertid fortfarande på en befolkningsökning i nivå med de senaste två årens. Skillnaden mellan efterfrågan på nyproduktion och befintligt bestånd kommer att innebära ett mycket pressat läge på bostadsmarknaden under de närmaste åren. Utbudet av bostäder i Malmö är otillräckligt i förhållande till efterfrågan och det har uppstått en alltmer besvärande bostadsbrist med sociala konsekvenser (se t.ex. sektion 3.1). Antalet bostäder i förhållande till befolkningen är nu lägre än det var 1980 och denna relation försämras snabbt med nuvarande befolkningsökning och låga bostadsbyggande. 2.4 Bostadspriserna fortsatt höga Diagram 4 och 5 visar prisutvecklingen för bostadsrätter respektive villor i Malmö under 2008 och 2009. Dessa diagram visar att finanskrisen inte har medfört någon kraftig minskning av bostadspriserna. Man kan notera en nedgång av priser under slutet av 2008 som sedan under 2009 gradvis åter stigit till nivåerna de låg på före finanskrisen. Sannolikt har den kraftigt sänkta räntan motverkat ett större prisfall. Diagram 3. Befolkningsökning och bostadsbyggande i Malmös stadsdelar 2009. 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 Centrum Södra Innerstaden Västra Innerstaden Limhamn- Bunkeflo Hyllie Fosie Oxie Rosengård Husie Kirseberg Befolkningsökning Bostadsbyggande 6
Under 2009 steg priserna på bostadsrätter i Malmö enligt mäklarstatistik med 17 % medan villapriserna steg med 15 %. Motsvarande siffror för Stormalmö visar en prisuppgång med 19 % för bostadsrätter och 12 % på villor. Den högre prisökningstakten för bostadsrätter i Stormalmö beror på stora prisökningar i Lund. Motsvarande siffror för Storstockholm är 15 respektive 16 % och för Storgöteborg 20 respektive 14 %. Prisnivåerna är därmed högre än någonsin. Prisstegringen avspeglar att efterfrågan på bostäder i det befintliga beståndet har varit mycket stark under hela året. De låga räntorna har kraftigt bidragit till den ökade efterfrågan, men även det låga utbudet av bostäder har bidragit. Den starka efterfrågan på bostäder i det befintliga beståndet är intressant relativt det låga antalet byggstarter under perioden. 2.4.1 Kollaps på danska bostadsmarknaden Sedan Öresundsbrons invigning för tio år sedan har inflyttningen av danska medborgare till Malmö varit markant, se tabell 1. Danskarna har generellt varit en köpstark grupp som har varit viktig på Malmös bostadsmarknad. För de danska kunderna har det mycket höga prisläget på bostadsmarknaden i Köpenhamn varit en stark drivkraft att söka sig över Öresund. Finanskrisen och den allmänna lågkonjunkturen har drabbat den danska bostadsmarknaden mycket hårdare än den svenska. I Köpenhamn har bostadspriserna fallit med upp emot 30 % mellan 2006 och 2009 (se Tabell 2). Därmed har incitamentet att söka bostad i Malmö försvagats eftersom prisskillnaden har minskat. Att det dessutom har varit mycket svårt att sälja sin egen bostad på den danska marknaden, har för många danska kunder omöjliggjort en flytt till Malmö. Effekten av detta ses tydligt i statistiken över inflyttade danskar till Malmö. Marknaden för nyproducerade bostäder i Malmö har därmed gått miste om stora delar av en köpstark kundgrupp. Diagram 4. Prisförändring på bostadsrätter i Malmö. 20 000 18 000 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 M alm ö k om m un - B os tads rätt 0 200802 200805 200808 200811 200902 200905 200908 200911 Källa: www.mäklarstatistik.se, 05 mars 2010 Anmärkning: Bostadsrätt kr/kvm (3-månaders glidande medelvärde). Köpesumma per kvadratmeter bostadsyta. Diagram 5. Prisförändring på villor i Malmö. 2,5 2 1,5 1 0,5 M alm ö k om m un - V illa 0 200802 200805 200808 200811 200902 200905 200908 200911 Källa: www.mäklarstatistik.se, 05 mars 2010 Anmärkning: K/T (3-månaders glidande medelvärde) Köpesumma dividerat med taxeringsvärde. Tabell 1. Malmöbor födda i Danmark År Antal Förändring 1998 3 580-175 1999 3 461-119 2000 3 393-68 2001 3 613 220 2002 3 999 386 2003 4 590 591 2004 5 255 665 2005 5 815 560 2006 6 497 682 2007 7 826 1 329 2008 8 857 1 031 2009 9 042 185 Källa: Statistiska Centralbyrån Tabell 2. Prisindex för bostadsförsäljningar i Köpenhamn (2006=100) efter bostadskategori och tid (kvartal 3). 2006K3 2007K3 2008K3 2009K3 Småhus 101,4 96,1 90,1 77,7 Ägarlägenhet 104,4 91,8 80,7 71 Källa: Danmarks Statistik 7
2.5 Bostadsbyggandet i Malmö jämfört med andra städer i Sverige Hur många bostäder byggs det i Malmö jämfört med andra städer i Sverige? I detta avsnitt jämförs bostadsbyggandet i sju kommuner i Sverige: Stockholm, Göteborg, Malmö, Uppsala, Lund, Helsingborg och Örebro. Dessa kommuner har valts eftersom de, precis som Malmö, har haft en stark befolkningstillväxt under de senaste åren och är av en någorlunda jämförbar befolkningsmässig storlek. 2.5.1 Byggande relativt befolkningsstorlek Ett relativt bra mått på hur väl bostadsförsörjningen tillgodoser en stads mer långsiktiga bostadsbehov är hur många bostäder som byggs relativt befolkningsstorleken. Tabell 3 visar antalet färdigställda bostäder per 1000 inv i de sju kommunerna från 2000 till 2009. Städerna har i tabellen rangordnats från högst andel byggande till lägst, vänster till höger. Som tabellen visar har Malmö genomsnittligen byggt färre bostäder per capita 3,1 under denna period än genomsnittet för de sju kommunerna på 3,6. Under 2009 har bostadsbyggandet per capita sjunkit men ligger ändå högre än i början av 2000-talet. Det genomsnittliga bostadsbyggandet har haft en noterbar nedgång under 2009 jämfört med 2008. Undantagen är Stockholm, Uppsala och Göteborg som intressant nog Diagram 6. Antal färdigställda bostäder per 1000 bostäder. 6 5,7 5 5,1 4,8 4 4 3,5 4,2 3,9 3,6 4,3 3,9 Antal 3 2,8 2,7 2,6 3,1 2,7 M a lm ö Medel valda kommuner 2,3 2 1,8 1,9 1 1,1 0,8 0 2 0 0 0 2 0 0 1 2 0 0 2 2 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 7 2 0 0 8 2 0 0 9 År Tabell 3 Antal färdigställda bostäder/1000 inv. 2000-2009 Lund Uppsala Sthlm Gbg Malmö Hbg Örebro Medel 2000 3,0 1,5 1,5 2,4 1,1 2,4 1,0 1,8 2001 2,9 3,1 1,1 1,7 2,8 2,9 2,1 2,4 2002 3,1 4,1 3,8 2,6 1,9 2,1 2,9 2,9 2003 2,9 3,8 3,6 2,8 0,8 3,1 1,1 2,6 2004 4,6 6,1 2,2 4,2 4,0 3,2 3,0 3,9 2005 6,0 3,4 2,1 3,0 4,2 1,6 2,9 3,3 2006 1 0,0 7,3 5,4 4,2 3,9 4,2 3,9 5,6 2007 7,9 7,7 4,5 2,4 5,7 3,6 3,5 5,0 2008 5,2 3,2 6,4 4,7 3,6 4,3 5,1 4,6 2009 2,3 5,4 6,7 5,0 2,7 2,1 3,0 3,9 Medel 4,8 4,6 3,7 3,3 3,1 3,0 2,9 3,6 Källa: SCB & kommunerna 8
har ett högre byggande per capita 2009 än 2008. Diagram 6 visar att byggandet relativt befolkningsmängden i Malmö under 2000-talet fluktuerat ganska mycket jämfört med genomsnittet för de sju kommunerna. År 2000-2003 byggdes färre bostäder i Malmö än genomsnittet. 2004-2005 låg Malmö över genomsnittet för att sedan dess förutom 2007 åter ligga under. De senaste två åren har Malmö legat under genomsnittet och under 2009 byggdes färre bostäder per capita i staden än vad man gjort sedan 2003. 2.5.2 Byggande relativt befolkningsökning Malmö har under 2000-talet haft en av Sveriges snabbaste befolkningsökningar relativt sin befolkningsstor- lek. Ett mått som visar hur väl Malmö uppfyller det kortsiktiga men även framtida behovet av bostäder för befolkningen är byggande relativt befolkningsökningen. Tabell 4 visar denna variabel för de sju kommunerna mellan 2000 och 2007. Städerna har i tabellen rangordnats från högst andel byggande till lägst, vänster till höger. Som vi ser i tabellen har Malmö i genomsnitt byggt allra minst av de sju utvalda kommunerna mellan 2000 och 2009. I genomsnitt har det i de sju kommunerna byggts 0,40 bostäder för varje ny invånare medan det i Malmö endast byggts 0,27. Under 2008 och 2009 har Malmö även byggt minst nya bostäder relativt sin befolknings- Diagram 7. Bostadsbyggande relativt befolkningsökningen. 0,7 0,6 0,5 9 0,5 5 0,5 4 Färdiga bostäder/befolkningsökn. 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0,1 5 0,2 2 0,2 6 0,3 2 0,1 7 0,4 3 0,1 3 0,4 5 0,5 1 0,2 2 0,4 7 0,3 5 0,3 6 0,1 8 0,2 7 0,1 1 0,2 2 M a lm ö Medel valda kommuner 0 2 0 0 0 2 0 0 1 2 0 0 2 2 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 7 2 0 0 8 2 0 0 9 År Tabell 4. Antal färdigställda bostäder/ny invånare 2000-2009 Lund Uppsala Sthlm Örebro Gbg Hbg Malmö Medel 2000 0,4 7 0,2 6 0,1 7 0,1 8 0,2 5 0,3 3 0,1 5 0,26 2001 0,4 3 0,3 9 0,1 9 0,4 0 0,1 9 0,4 5 0,2 6 0,33 2002 0,4 0-0,9 1 0,5 6 0,3 4 0,2 8 0,1 7 0,44 2003 0,4 9 0,6 8 0,7 6 0,1 8 0,4 3 0,5 1 0,1 3 0,45 2004 1,0 8 0,7 9 0,5 2 0,5 5 0,6 0 0,3 8 0,5 5 0,64 2005 0,7 4 0,5 0 0,2 7 0,4 9 0,4 2 0,2 2 0,5 4 0,45 2006 1,0 0 0,7 2 0,3 6 0,4 1 0,4 2 0,3 9 0,2 2 0,50 2007 0,4 2 0,6 1 0,2 9 0,3 1 0,3 2 0,2 8 0,3 5 0,37 2008 0,2 7 0,1 9 0,3 5 0,3 6 0,3 5 0,3 1 0,1 8 0,29 2009 0,1 4 0,2 6 0,2 9 0,2 3 0,3 6 0,1 7 0,1 1 0,22 Medel 0,54 0,49 0,41 0,37 0,37 0,33 0,27 0,40 Källa: SCB & kommunerna 9
ökning av de sju kommunerna. Diagram 7 illustrerar byggande relativt befolkningsökningen i Malmö och genomsnittligt för de sju kommunerna visas nedan. Som diagrammet visar har Malmö legat under genomsnittet för byggda bostäder relativt befolkningsökningen under varje år på 2000-talet förutom 2005. 2009 byggdes endast hälften så många bostäder relativt befolkningsökningen i Malmö som genomsnittligt för de andra sju kommunerna. Frågan är om detta är en konsekvens av att det byggs ovanligt lite bostäder i Malmö eller att befolkningen ökar ovanligt snabbt? Diagram 8 visar bostadsbyggandet och befolkningsökningen i Malmö 2000 till 2009. Diagrammet illustrerar tydligt att det främst är befolkningsökningen som stigit kraftigt i Malmö sedan 2005. Bostadsbyggandet har legat på en relativt jämn nivå och därmed inte kunnat tillgodose det ökande behovet av bostäder som inflyttningen skapar. Finanskrisen har påverkat byggandet i Malmö och man ser att det totala antalet färdigställda bostäder minskat under 2009 jämfört med 2008. 2.5.3 Allmännyttiga bostäder Av det totala bostadsbyggandet i Malmö 2009 var 29 % producerat av allmännyttan. Motsvarande siffror för Göteborg är 7 % och Stockholm 32 % (se Tabell 5). Ser man på andelen över hela 2000-talet kan man notera att allmännyttans andel av byggandet i Malmö med 10 % legat under Göteborgs och Stockholms nivåer (19 respektive 25 %). Andelen varierar dock kraftigt från år till år och under vissa år som 2001 och 2009 står allmännyttan för en stor del av byggandet i Malmö. I Göteborg har allmännyttans andel av den totala bostadsproduktionen tydligt sjunkit under de senaste åren. Stockholm har överlag en högre andel allmännyttigt byggande än de andra två städerna. Tabell 5. Allmännyttans andel av byggandet 2000 2001 2002 2003 2004 Malmö 0% 29% 12% 0% 8% Göteborg 8% 15% 31% 33% 36% Stockholm 27% 15% 35% 20% 17% 2005 2006 2007 2008 2009 Medel Malmö 2% 17% 1% 0% 29% 10% Göteborg 25% 16% 9% 6% 7% 19% Stockholm 16% 34% 37% 20% 32% 25% Diagram 8. Färdigställda bostäder och befolkningsökning i Malmö Andel 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Nya bostäder/1000 inv Malmö Nya bostäder/1000 inv Övriga Bef ökning/totala bef Malmö Bef ökning/ totala bef Övriga 2.6 Varför byggs det så lite när befolkningen ökar så mycket? Malmös befolkningsutveckling och bostadsbyggande indikerar en intressant frågeställning: varför byggs det så få nya bostäder i Malmö trots den mycket kraftiga befolkningsökningen under 2000-talet? Ett nytt arbete med syfte att öka kunskapen om denna fråga inleddes i Malmö stad i början av 2010. Utredningen handlar framförallt om hur det totala bostadsbehovet förhåller sig till efterfrågan av bostäder (i det befintliga beståndet och i nybyggnationer). Dessa begrepp tenderar idag ofta att blandas samman vilket gör det svårt att sätta rätt förväntningar både på marknaden och politiken. En bättre kunskap om relationen mellan bostadsbehovet och efterfrågan på bostäder skulle underlätta förståelsen av vad marknaden kan förväntas leverera. Bland annat vill man i arbetet försöka härleda efterfrågan av bostäder genom att över tid studera befolkningsförändringen utifrån demografi, inkomster m.m. och 10
koppla detta till vad som krävs för att bygga och vad som krävs för att efterfråga nyproduktion. Bostadsbyggande, attraktivitet och tillväxt är inte givet av historisk utveckling utan går att påverka. En planering för framtida utveckling handlar också om att skapa visionära målbilder och en kunskap om vad som krävs av olika aktörer för att lyckas uppnå denna målbild kopplad till bland annat bostadsbyggande. Förhoppningen är att analysen av behov och efterfrågan på bostadsmarknaden skall leda till kunskap som kan fungera som underlag i dialogen med bostadsmarknadens aktörer om Malmös framtid. 2.7 Sammanfattande reflektion Det är ett tydligt faktum att bostadsbyggandet i Malmö under de senaste åren inte kunnat tillgodose det stora bostadsbehov som skapats av den höga befolkningsökningen. Man kan visserligen på goda grunder säga att det inte är rimligt att förvänta sig att bostadsbyggandet skulle kunna matcha befolkningsökningen på så kort tid. Samtidigt går det inte att förbise att det på lång sikt blir problematiskt om staden fortsätter att ligga kring den låga andel färdigställda bostäder relativt befolkningsökning, som den gjort under de senaste åren. De kortsiktiga behoven blir med tiden långsiktiga och kommer då även att få utslag i statistiken över byggande relativt den totala befolkningen. Sammanfattningsvis visar statistiken att Malmö jämfört med kommuner med någorlunda liknande situation ligger på en medel till låg nivå vad gäller bostadsbyggande relativt sin totala befolkningsstorlek. Man har dock inte kunnat möta det stora behovet som uppkommit på grund av den kraftiga befolkningsökningen. Det är främst sedan 2006 situationen förvärrats eftersom befolkningsökningen detta år steg med nästan 3000 personer mer än under 2005. Befolkningsökningen har sedan dess legat kvar på denna höga nivå och ökat ytterligare sedan 2007 och bostadsbyggandet har inte kunnat matcha denna kraftiga stigning. befolkningen så ligger Malmö på en medelnivå och kan inte anses ha ett ovanligt lågt bostadsbyggande. Detta är långsiktigt ett bättre mått på hur väl staden klarar sin bostadsförsörjning. Man kan även notera att Malmö har en rimlig andel bostäder som byggts av allmännyttan. Unikt för Malmö i jämförelsen med andra svenska kommuner är dock påverkan av den danska bostadsmarknaden. De danska kunderna har varit en betydelsefull drivkraft för nyproduktionen av bostäder i Malmö och kan troligen vara en bakomliggande orsak till det höga byggandet kring 2005-2007. Kollapsen på den danska bostadsmarknaden får därmed också negativa effekter på bostadsbyggandet i Malmö. Malmös attraktivitet som stad har ökat, och med den även bostadsbehovet. Ifall den höga befolkningsökningen håller i sig måste även bostadsbyggandet öka för att matcha behovet om bostadsbristen i Malmö inte på sikt skall bli allvarlig. Några slutsatser: Bostadsbyggandet var under 2009 starkt präglat av spåren av finanskrisen och den allmänna lågkonjunkturen. Samtidigt har Malmö under samma period haft en rekordstor befolkningsökning. Låga räntor och litet utbud av bostäder har hållit bostadspriserna uppe, trots lågkonjunkturen. Diskrepansen mellan en hög befolkningsökning och ett lågt byggande leder till en ökande befolkningstäthet i Malmö. Frågan om varför bostadsbyggandet är så lågt när befolkningen ökar så kraftigt måste analyseras. Särskilt kunskapen om sambandet mellan det totala bostadsbehovet och efterfrågan av bostäder behöver förbättras. I ett längre tidsperspektiv måste bostadsbyggandet bättre matcha befolkningsökningen för att undvika en allvarlig bostadsbrist i Malmö som kan påverka hela stadens attraktivitet. Hur väl Malmö lyckats med sitt bostadsbyggande relativt de andra jämförda kommunerna är svårt att entydigt besvara. Ser man på byggandet relativt den totala 11
3. Särskilda bostadsfrågor i Malmö I detta kapitel görs lägesbeskrivningar av tre bostadsfrågor som anses särskilt viktiga för Malmö just nu: utvecklingen av boendetäthet och trångboddhet i staden, omvandling av hyresrätter till bostadsrätter samt studentbostäder. 3.1 Malmö alltmer boendetätt Malmö har under de senaste fem åren haft bland Sveriges snabbaste relativa befolkningsökningar. Statistik för byggande visar även att det i Malmö byggs lite, relativt befolkningsökningen i jämförelse med andra snabbväxande städer (se sektion 2.5). Slutsatsen av detta borde rimligtvis vara en växande boendetäthet i staden och statistiken visar att Malmö blivit mer boendetätt under de senaste 20 åren. 3.1.1 Boendetäthet i Malmö 1997-2009 Stadsbyggnadskontorets rapport Boendetäthet och trångboddhet i Malmö från 2009 kartlägger utvecklingen av boendetätheten i staden mellan 1997 och 2007. Denna rapport visar att boendetätheten i hela Malmö stad har ökat under denna period men framförallt att ökningen varit mycket ojämnt spridd i staden (se Diagram 9). Medan stadens västra delar och villaområden haft en relativt låg ökning i boendetäthet har särskilt stadens centrala, östra och södra delar haft en kraftig ökning. En mer nedbruten analys visar även stora skillnader inom många stadsdelar, som är tydligt knuten till byggnadstyp och upplåtelseform. För en mer djupgående analys av boendetätheten i Malmö hänvisar vi till nämnda rapport. Som Diagram 9 visar har Rosengård den i särklass högsta boendetätheten i Malmö. Tre andra stadsdelar, Södra Innerstaden, Fosie och Kirseberg ligger över Malmös genomsnittliga boendetäthet. I alla dessa tre stadsdelar är dock skillnaderna inom stadsdelen stora och särskilt vissa delområdena har en hög boendetäthet medan Diagram 9. Boendetäthet i Malmös stadsdelar 1997-2009 1 Boende/rum 0,9 0,8 0,7 R o s e n g å rd Södra Innerstaden F o s ie K irs e b e rg M a lm ö C e n tru m H yllie O x ie Lim ham n -Bunkeflo H u s ie Västra Innerstaden 0,6 0,5 1 9 9 7 2 0 0 2 2 0 0 7 2 0 0 9 År 12 Diagrammet visar att boendetätheten i Malmö som helhet har ökat över perioden men ökningen i vissa stadsdelar har varit mycket högre. Skillnaderna i boendetäthet mellan stadsdelarna har ökat. Även Rosengårds noterbart höga boendetäthet relativt de andra stadsdelarna är tydlig.
andra har en mycket lägre nivå. Diagrammet visar tydligt den geografiska dimensionen i boendetäthet, där de stadsdelar med högst nivåer alla ligger i östra eller sydöstra Malmö. 3.1.2 Utvecklingen av boendetäthet de senaste två åren En analys över utvecklingen sedan 2007 visar att boendetätheten i Malmö fortsätter att öka. I genomsnitt har andelen boende per rum ökat från 0,66 till 0,69, d v s med 4,5 %. Till skillnad från föregående period har det varit en ganska jämnt spridd ökning i alla stadsdelar (se Diagram 10). Ingen stadsdel har haft en noterbart högre ökning än de andra och de stadsdelar med de högsta ökningarna är, Fosie undantaget, inte de som redan är mest boendetäta. Skillnaderna i boendetäthet mellan de tio stadsdelarna har därmed inte ökat nämnvärt under de senaste två åren, främst har det skett en nivåhöjning i hela staden. De redan existerande skillnaderna i boendetäthet mellan stadsdelarna kvarstår dock som Diagram 9 tydligt visar. 3.1.3++ Trångboddhet Sedan den senaste Folk- och bostadsräkningen 1990 har ingen officiell statistik över boendetätheten i enskilda lägenheter förts. Kunskapen om hur trångboddheten faktiskt ser ut i Malmö är därmed liten. Hyresvärdar och tjänstemän i staden rapporterar ibland om trångboddhetsproblematik i vissa delar av staden. Man vet därmed att Malmö har trångbodda hushåll men det är okänt hur utbredd eller stor problematiken är. Befolkningstäthet och trångboddhet i Malmö visar att det, inklusive EBO, fanns tre delområden med en boendetäthet som i genomsnitt överstiger Boverkets definition av trångboddhet (fler än en boende/rum): Herrgården, Örtagården och Törnrosen, alla i Rosengård. Utöver dessa finns delområden i främst Fosie, Södra Innerstaden och Hyllie som har en hög nivå av boendetäthet. Diagram 10. Ökning; boende/rum 2007-2009 i Malmös stadsdelar 0,0 5 0,0 4 Ökning i boende/rum 0,0 3 0,0 2 0,0 1 0 Centrum S. Inner V. Inner Lim h -Bunke Hyllie Fosie Oxie Rosengård Husie Kirseberg Malm ö Ökningen i boendetäthet i Malmö 2007-2009 har varit relativt jämnt spridd. Ingen stadsdel har haft en noterbart högre ökning. De största ökningarna skedde i Centrum, Limhamn-Bunkeflo och Fosie. 13
Statistiken i denna rapport inkluderar dock inte inneboende mm. och boendetätheten kan därmed i verkligheten vara högre. Fastighetsbolaget Newsec gjorde nyligen en räkning av antalet sängplatser i sina fastigheter i Herrgården och resultatet visade att det bodde ca 3000 personer bara i Newsecs fastigheter. Antalet skrivna i hela delområdet är 4800. Antalet boende hos Newsec översteg Boverkets rekommendation med nästan 50 procent. Vidare är spridningen av boendetäthet mellan olika lägenheter okänd. Slutsatsen av detta är att det i alla delområden som börjar närma sig ett genomsnitt på en boende/rum troligen finns problem med trångbodda hushåll. 3.2 Omvandlingen från hyresrätt till bostadsrätt fortsätter Fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt har under 2009 skett av 26 hyresfastigheter med sammanlagt 828 lägenheter (se Diagram 11). Antalet ombildade lägenheter ligger i nivå med 2006, men c:a 35 % lägre än toppåren 2007 och 2008. Under 2010 hade fem fastigheter med sammanlagt 236 lägenheter ombildats t o m 2010-02-19. Det närmar sig siffrorna för 2009 då nio fastigheter med sammanlagt 308 lägenheter ombildades under första kvartalet. Här får tas i beaktning att första kvartalet 2010 inte är slutrapporterat då denna rapport skrivs och möjligheten för fler ombildningar finns. Precis som under 2008 skedde ombildningarna framför allt i Centrum och Västra Innerstaden. (Se karta på sid 15) 3.2.1 Utvecklingen av ombildandet Allt sedan 1999 har antalet ombildningar i princip ökat för varje år (2006 undantaget). 2009 bröts denna trend och antalet ombildningar minskade med c:a 1/3 jämfört mot 2008. Totalt har 270 hyreshus och 7756 lägenheter ombildats under perioden 1999-2009. Av Malmös 146 750 bostäder 2005 var 46 % hyresrätter och 39 % bostadsrätter. 3.2.2 Genomsnittspris i Malmö Utifrån köpehandlingarna och bostadsrättsföreningarnas ekonomiska plan, i de fall då förvärvet skett genom bolagstransaktion, var genomsnittspriset 2008 ca 16 216 kr/m2 lägenhetsyta (ly). 2009 skedde en viss ökning av genomsnittspriset som hamnade på c:a 17 322 kr/m2 ly. 3.2.3 Förköpslagen och förvärvslagen upphävs Lagen om förvärv av hyresfastighet (1975:1132) upphävdes 1 mars 2010 och Förköpslagen (1967:868) upphävs 1 maj 2010. Det innebär att kommunen inte längre kommer att göra någon prövning av de fastigheter som överlåts i Malmö, vilket medför att möjligheten att få fram statistik över ombildningar av hyreslägenheter till bostadsrätter försvinner. I samband med upphävandet av Lagen om förvärv av hyresfastighet förstärks dock bostadsförvaltningslagen och reglerna för tvångsförvaltning av hyreshus skärps. Fastighetskontoret kommer att göra en utvärdering av bostadsförvaltningslagens tillämpning tillsammans med Stadsbyggnadskontoret och Miljöförvaltningen i september 2010. 3.3 Brist på studentbostäder Precis som många andra städer i Sverige har Malmö brist på studentbostäder. Malmö är en ung universitetsstad och boendesituationen för de studerande på Malmö Högskola (MaH) präglas till viss del av detta. Till skillnad från en gammal, etablerad studentstad som t.ex. Lund, så har inte ett bestånd av studentbostäder och ett heltäckande förmedlingssystem likt det AF-Bostäder erbjuder etablerats i Malmö. Till viss del kan detta hänga ihop med att MaH från början främst lockade studenter i den närliggande regionen vid MaH:s första år kom 80 % av studenterna från Skåne och man räknade med att denna grupp hade en bättre förankring i det ordinarie bostadssystemet än de studerande i mer traditionella studentorter. Med tiden har dock MaH etablerats och lockar idag studenter både nationellt och internationellt. 40 % av MaH:s studenter är idag folkbokförda utanför pendlingsavstånd, d.v.s. utanför Skåne. I och med detta har behovet av studentbostäder i Malmö ökat. 3.3.1 Befintliga och planerade studentbostäder i Malmö Vårterminen 2010 hade Malmö Högskola ca 24 000 studenter inskrivna, 11 900 av dessa är heltidsstuderande. Samtidigt fanns ca 1900 studentbostäder (se Tabell 6). 14
Diagram 11. Antalet ombildade hyreslägenheter i Malmö 1999-2009 Antal lägenheter 1500 1400 1300 1200 1100 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 15 100 0 1999 1 1257 1198 1283 1058 878 481 89 114 2000 2 2001 3 2002 4 828 555 2003 5 2004 6 2005 7 2006 8 2007 9 2008 10 2009 11 Kartan visar var ombildningarna skett under 2009 15
De studerande som inte bor i studentlägenhet hänvisas till den ordinarie bostadsmarknaden. Denna kan dock vara svår att etablera sig i för studenter då en inkomst ofta krävs för hyreskontrakt och ett sparat kapital krävs för köp av bostadsrätt. Konsekvensen av detta är att många av MaH:s studenter bor hos föräldrar, i 2:a hand, i kollektiv, som inneboende eller pendlar. Ur ett långsiktigt perspektiv påverkar detta högskolans attraktivitet, vilket är negativt för stadens utveckling. Den förmedling av studentlägenheter som finns i Malmö sköts av Boplats Syd. I deras förmedling ingår de större aktörerna MKB och HSB som tillsammans bidrar med ca 1100 studentlägenheter. Resterande studentbostäder finns hos privata aktörer och förmedlas via andra kanaler. Registrerar man sig hos Boplats Syd kan man söka bostad även i det ordinarie bostadssystemet. Trots behovet byggs väldigt få studentbostäder i Malmö (se Tabell 6). Under 2010 planeras 387 nya studentbostäder. Enligt Malmö Högskolas estimering skulle det behöva byggas 10-15 procent fler studentbostäder per år än vad som byggs idag. 3.3.2 Nytänkande för fler studentbostäder Det finns idag ett behov av att det byggs fler bostäder som passar studerande och unga i Malmö. Det gäller dels studentbostäder men även vanliga bostäder som är lite billigare. Det kan behövas mer nytänkande kring studentbostäder från alla inblandade aktörer men även mer samarbete över gränser. Att se över alternativa boendeformer som t.ex. kollektivboende eller tillfälliga bygglov kan vara intressant. Det är dock även viktigt att tänka på att planera in studentbostäder bland den vanliga bebyggelsen, studenter behöver inte alltid bo tillsammans i isolerade komplex. Malmö Högskola har idag en projektanställd medarbetare som arbetar med studentbostäder trots att högskolan egentligen inte har något ansvar för bostäder. I Lund finns en gemensam tjänst som samfinasieras av Lunds universitet och Lunds kommun. På grund av studentbostädernas lite speciella roll inom bostadsmarknaden är detta en bra modell för att samordna behov, kontaktnät och befogenheter mellan kommunen och universitet. Det finns ett behov av en liknande tjänst i Malmö för att mer samordnat kunna arbeta med boende för studenter i staden. Precis som i den ordinarie bostadsmarknaden är det viktigt att se på tillgången av studentbostäder i ett regionalt perspektiv. I och med de korta pendlingsavstånden inom Skåne är det möjligt att studera i Malmö och Tabell 6. Befintliga och planerade studentbostäder våren 2010 Fastighetsägare Befintliga Planerade Vakant vt 10, terminsstart 2010 2011 MKB (f d Stadsfastigheter) 283 92 24 MKB Fastighets AB 583 26 HSB 212 0 Heimstaden 146 3 Keo Domino Norrköping AB 382 288 15 Förvaltnings AB Bostaden 67 0 M2-gruppen 38 3 Axcon AB 44 0 Newsec 140 7 Mindre fastighetsägare 41 7 5 Akelius 68 Granen 50 Totalt 1936 387 118 83 16
pendla från en annan ort och vice versa. I detta avseende är det intressant att se på hur samordning vad gäller studentbostäder fungerar i hela regionen. Ett exempel på en sådan fråga är t.ex. vilka studerande som får ställa sig i kö för studentbostäder i olika orter. Till exempel kan studerande i Lund söka studentbostad i Malmö men endast studenter vid Lunds Universitet kan ställa sig i kö hos AF Bostäder i Lund. Malmö stad har tagit initiativ till en samordningsgrupp mellan de största studentbostadsföretagen, Malmö Högskola, studentkåren, berörda kommunala förvaltningar samt studentbostadssamordnarna i Lund. Denna grupp träffas regelbundet, särskilt inför terminsstart, för att diskutera och lösa problem som kan uppstå med studentboendet. 3.4 Sammanfattande reflektion En ökande boendetäthet är en tydlig konsekvens av att antalet nybyggda bostäder under de senaste åren inte kunnat motsvara befolkningsökningen i Malmö. En ökande boendetäthet i sig är inte nödvändigtvis problematisk. Det kan i vissa fall avspegla ett naturligt skede av Malmös utveckling mot ett mer urbant boende och en föryngring av Malmös befolkning med fler barnfamiljer och unga inflyttare. Boendetätheten är dock sällan jämnt spridd i staden och har tydliga socioekonomiska kopplingar. Ökad konkurrens om de befintliga bostäderna tenderar därmed att drabba de mer betalningssvaga hushållen mest. Malmös attraktionskraft som studentstad kan även påverkas negativt när studenter får allt svårare att hitta bostad. I vissa delar av Malmö är trångboddhet ett problem som ger allvarliga konsekvenser för de boende. Det är särskilt för hyreslägenheter i centrala och halvperifera delar av staden som problemet är utbrett. Omvandling av hyresrätter till bostadsrätter kan förstärka dessa problem i det hyresbestånd som kvarstår. Trångboddhet är ett komplext problem och kräver därmed komplexa motåtgärder. Dessa innefattar även aspekter utanför bostadsförsörjningen som att minska arbetslösheten och skapa en bättre ekonomisk situation för stadens invånare. Det är en stor utmaning att skapa eller frigöra fler bostäder som kan efterfrågas av mer betalningssvaga grupper. Många menar att det är svårt att bygga nya bostäder till så låga kostnader att hyran blir tillräckligt låg för dessa grupper. Istället kan man då koncentrera sig på det man brukar kalla för flyttkedjor eller vakanskedjor. Forskaren Lena Magnusson Turner på Institutet för bostads- och urbanforskning vid Uppsala universitet menar att all nyproduktion skapar dynamik på bostadsmarknaden och att nyproduktion av hyresrätter skapar de längsta vakanskedjorna, även om nyproduktionen är dyr. Hennes studier av Stockholms bostadsmarknad har dock också visat att vakanskedjorna inte rör sig över olika delbostadsmarknader, t ex mellan förort och innerstad och att de längsta kedjorna fanns i förorter med blandad bebyggelse. Undersökningen av boendetätheten i Malmö vidareutvecklas med en jämförande studie med andra städer. En kompletterande rapport kan presenteras efter sommaren. Frågeställningen är om boendetätheten i Malmö skiljer sig från den i t ex Göteborg och Stockholm och om detta kan betyda att Malmö närmar sig en mer storstadsmässig täthet. För att belysa städernas olika förutsättningar bör en jämförelse också göras av in- och utflyttningen i relation till bostadsbyggandet under en längre tid bakåt, som t ex tiden för miljonprogrammet. Några slutsatser: Boendetätheten i Malmö ökar. Boendetätheten är ojämnt spridd i staden och har tydliga socioekonomiska kopplingar. Malmös attraktionskraft som studentstad kan drabbas om studenter får allt svårare att hitta bostad. Omvandling av hyresrätter till bostadsrätter kan förstärka konkurrensen på bostadsmarknaden. Nyproduktion skapar dynamik på bostadsmarknaden. 17
4. Handlingsplan för väsentligt ökat bostadsbyggande 4.1 Uppföljning av handlingsplanen På Kommunstyrelsens uppdrag tog Stadsbyggnadsnämnden under hösten 2009 fram en handlingsplan för hur bostadsbyggandet skulle kunna öka väsentligt i Malmö. Bakgrunden till uppdraget var det mycket låga igångsättandet av bostadsbyggen under den senaste tiden. En första uppföljning av åtgärderna från handlingsplanen delges nedan. 1. Förtydligat ägardirektiv till MKB MKB:s uppdrag som kommunens instrument inom bostadsförsörjningen förtydligas genom nya ägardirektiv. MKB avser påbörja byggandet av 500 bostäder per år under en femårsperiod. Uppföljning: MKB Fastighets AB räknar med att påbörja ungefär 500 bostäder under 2010. Redan nu finns bygglov för Kv. Draken med 80 lgh, Gyllins trädgård med 87 lgh, Sundholmen med 72 lgh samt ombyggnader av tvättstugor till bostäder i Törnrosen. En samarbetsgrupp har bildats med syfte att hitta nya möjliga bostadsprojekt. I denna ingår förutom MKB även representanter för fastighetskontoret och stadsbyggnadskontoret. 2. Avsiktsförklaring med Peab AB Peab åtar sig att bygga 3000 bostäder under en sexårsperiod. Dessa ska i huvudsak finnas i flerbostadshus och upplåtas med hyresrätt. Peab ska använda sitt system för industriellt byggande och bostäderna ska erbjudas en bred målgrupp med projektsnitthyror från 1300 kvm/år. Uppföljning: En samarbetsorganisation har bildats för att identifiera nya lägen för bostadsbyggen. I denna ingår förutom Peab också representanter för fastighetskontoret, gatukontoret, miljöförvaltningen och stadsbyggnadskontoret. 3. Dialoger med fastighetsägare och byggherrar! Stadsbyggnadskontoret och fastighetskontoret har regelbunda träffar med både byggherrar och fastighetsägare. I början på hösten 2009 gjordes en intervjuundersökning då 24 byggherrar tillfrågades om sina kontakter med kommunen och vad man tänkte bygga framöver. Denna undersökning visar att det finns ett stort intresse från byggherrarnas sida att bygga i Malmö (se tabell 7 på sidan 21). Undersökningarna med byggherrar kommer i framtiden att ske löpande några gånger per år. Uppföljning: Malmö stad bjöd den 25 mars in byggherrar och fastighetsägare till ett möte för att inspirera till nya bostadsbyggen i Malmö. 4. Ny webbportal En ny lättillgänglig webbingång på Malmö stads hemsida där all aktuell information om bostadsbyggande och alla analyser presenteras. Uppföljning: Den nya webbingången presenterades i början av mars: För dig som är byggherre. Här finns information om planerat bostadsbyggande, planer, mark, miljö, bygglov samt annan relaterad information som Boplats Syd. 5. Nytt register Stadsbyggnadskontoret har ett nytt register för tydligare uppföljning av processen från planarbetets början till byggandet av bostaden. Uppföljning: Registret uppdateras regelbundet. Den kommer att vidareutvecklas genom att flyttas över till en databas och kopplas till stadsatlasen. 6. Befintliga byggrätter En inventering har gjorts av outnyttjade byggrätter i gamla detaljplaner och beräkning av potentialen för möjliga byggrätter. Uppföljning: Inventeringen kommer att följas upp bl a genom att noggrannare studera varje outnyttjad byggrätt för att bedöma om platsen fortfarande är lämplig för bostadsbyggande. 18
7. Ökad kunskap om bostadsmarknaden Den mer långsiktiga kunskapen om bostadsmarknaden behöver utvecklas genom byggandet av modeller för skattning av betalningsviljan och prisförändringar. Det finns ett behov av att analysera varför det faktiskt inte byggdes fler bostäder i Malmö under den senaste högkonjunkturen. Uppföljning: Nya uppdrag kommer att kunna påbörjas under 2010. Ett konsultuppdrag om behov och efterfrågan genomförs under 2010 och kommer att behandlas i bostadsgruppen, innan det presenteras i en vidare krets. 8. Förstärkt bostadsförsörjning En mer genomförandeinriktad arbetsgrupp inrättas för att förstärka och fokusera på bostadsförsörjningen. Uppföljning: Diskussionen om hur kommunen ska arbeta med bostadsförsörjningen och vilka resurser som ska tillsättas fortsätter. 9. Inredning av vindar Stadsbyggnadskontoret har inrättat en vindsakut som särskilt tar hand om ärenden som handlar om bostadstillskott på vindar. MKB har möjlighet att inreda cirka 200 bostäder på vindar i sina hus. Uppföljning: Information om stadsbyggnadskontorets vindsakut har gått ut till fastighetsägarna i kommunen. MKB och två andra fastighetsägare har påbörjat diskussionen med handläggarna på vindsakuten om att inreda vindar till bostäder. 10. Omvandling av lokaler till bostäder Stadsbyggnadskontoret handlägger denna typ av ärenden i den ordinarie bygglovprocessen och ser dem som ett positivt tillskott på bostadsmarknaden. Uppföljning: Information om att stadsbyggnadskontoret ser omvandling av lokaler till bostäder som ett positivt tillskott har gått ut till fastighetsägarna i kommunen. 11. God planberedskap Stadsbyggnadskontorets utvecklingsarbete med skelettplaner fortsätter. Uppföljning: Den första s k skelettplanen togs fram 2009 av stadsbyggnadskontoret (Dp 5043 del av Bilen 7 i Västra hamnen). Syftet med planen var att låsa fast de övergripande strukturerna för storkvareret genom att styra allmänna ytor, i detta fall lokalgator i området. Efterföljande detaljplaner kommer att reglera kvartersmarkens innehåll. Avsikten är att dessa planer ska göras utan att de är beställda av en exploatör och när en byggherre är intresserad kan resterande del av planprocessen bli kortare. Efterhand fylls kvarteren i med nya detaljplaner som då kan göras med s k enkelt planförfarande. Utifrån en skelettplan kan exploateringsavtal träffas. 12. Aktiv markpolitik Fastighetskontorets arbete med att vidareutveckla markpolitiken fortsätter. Totalt ska fler byggrätter fördelas. Uppföljning: Fastighetskontoret har i sin verksamhetsplan angett att ett varierat utbud av mark för bostadsbyggande ska kunna tillhandahållas och att bostadsområdena ska innehålla blandade upplåtelseformer. För lägenheter som påbörjas på av kommunen tilhandahållen mark ska hyresrätter vara prioriterade. Genom markanvisning ska konkurrens som leder till nyproduktion av bostäder med god kvalitet till rimliga kostnader för nyttjarna gynnas. Fastighetskontoret har dessutom målsättningen att varje år möjliggöras byggstart av 1500 nya bostäder på mark som tillhandahålls av Malmö stad. Genom markanvisningsavtal och exploateringsavtal ska lägenheter för bostadssocial verksamhet anskaffas samt behov av kommunala servicelokaler tillgodoses. En reviderad markanvisningspolicy kommer att tas fram under 2010. Stadens förtätning är en utmaning för markpolitiken, och detta blir en viktig fråga framöver. 19
4.2 Sammanfattande reflektion Handlingsplanen för väsentligt ökat bostadsbyggande togs fram under hösten 2009 och det är ännu för tidigt att se vilken påverkan denna haft på bostadsbyggandet. En av tankarna när den togs fram var att kartlägga vilka medel kommunen egentligen har för att styra bostadsproduktionen. Ambitionen var att handlingsplanens åtgärder skulle vara konkreta och handlingskraftiga för att leda till omedelbara resultat. Det visade sig emellertid att mycket av det arbete kommunen gör inom bostadsförsörjningen är av mer långsiktig natur. Kommunen behöver fortsätta att utveckla arbetet med bostadsförsörjningen. Detta gäller både de mer genomförandeinriktade, kortare insatserna och de mer långsiktiga. De styrmedel som är tillgängliga för kommunen är i korthet planmonopolet, markpolitiken och ägandet av ett allmännyttigt bostadsföretag. En av de grundläggande uppgifterna för kommunen är att se till att det finns tillräckligt med detaljplaner att bygga efter och att bygglovhanteringen sköts smidigt. Samtidigt är det viktigt att kommunen också sköter den långsiktiga planeringen så att framtida behov av bostadsbyggande tryggas. Det handlar då om att kommunen effektivt och smidigt underlättar för byggherren innan ett projekt kommer igång. Markpolitiken kan genom det kommunala markägandet mer direkt påverka bostadsbyggande och är framför allt ett effektivare styrmedlen eftersom det är där de konkreta kraven kan ställas som går utöver detaljplanens styrning. Avsiktsförklaringen med Peab är ett exempel på ett konkret resultat av markpolitiken. Slutligen kan kommunen genom sitt ägande av MKB Fastighets AB ge direkta direktiv om hur bostadsföretaget ska agera när det gäller bostadsförsörjningen. För att underlätta så mycket som möjligt är det nödvändigt att utveckla samarbetsformer mellan kommunen och aktörerna och detta arbetet har påbörjats. Förutom de ovanstående, mer operativa, styrmedlen så måste kommunen fortsätta att arbeta med kunskapsunderlag och analyser. Trots en stor befolkningsökning och därmed ett stort bostadsbehov har lågkonjunkturen lett till att bostadsbyggandet gått ner i Malmö liksom i övriga landet. Det finns en risk att detta förhållande kan ha stor påverkan på den framtida välfärden i Malmö. För att närmare försöka komma underfund med vilka faktorer som styr den efterfrågan som bostadsmarknaden kan bygga för och vilket behov av bostäder som egentligen finns har bostadsförsörjningsgruppen under våren 2010 påbörjat ett arbete där man närmare försöker tränga in i dilemmat. Utredningen beskrivs kort under kapitel 2. Några slutsatser: De styrmedel som är tillgängliga för kommunen är planmonopolet, markpolitiken och ägandet av ett allmännyttigt bostadsföretag. Skelettplaner för snabbare planprocess, avsiktsförklaringen med Peab och det förtydligade ägardirektivet till MKB är exempel på hur Malmö stad har använt sina styrmedel på ett aktivt sätt. Det är dock ännu för tidigt att se vilken påverkan Handlingsplan för väsentligt ökat bostadsbyggande haft på bostadsbyggandet. 20