Anna Breman, PhD Chefekonom +46 (0)70 314 95 87 anna.breman@swedbank.se Ingrid Wallin Johansson Ekonom +46 (0)8 700 92 95 ingrid.wallin-johansson@swedbank.se Svensk bostadsmarknad Stabilisering, prisfall eller fortsatt uppgång? Uppdaterad version 18 april 2018 Färdigställd: april 17, 2018, 12:00 Vänligen se ansvarsbegränsning i slutet av dokumentet, Distribuerad: april 18, 2018, 10:00
Svensk bostadsmarknad Stabilisering, prisfall eller fortsatt uppgång? Uppdatering 2018-04-18 Innehåll 1. Swedbank Makroanalys syn på bostadsmarknaden 3 2. Grafer: Prisutveckling, disponibla inkomster och befolkningsökning 13 3. Grafer: Utbud, nybyggnation och typ av bostäder 27 4. Grafer: Skuldsättning, sparande, räntekostnader och kredittillväxt 45 2
Svensk bostadsmarknad - sammanfattning Bostadsmarknaden stabiliseras med oförändrade priser för landet som helhet 2018 Skillnad mellan småhus och bostadsrätter samt mellan storstäder och övriga landet Högt utbud och skärpta amorteringskrav dämpar priserna under 2018 främst i storstadsregionerna Nedgång för bostadsrätter bottnar kring 10-15% från toppen i Stockholm- och Göteborgsregionerna under andra halvåret 2018 Småhus ökar något förutom i Stockholms- och Göteborgsregionen där en mild prisnedgång från toppen är att vänta Stor andel hyresrätter (drygt 50%) bland nyproduktion en lugnande faktor God befolkningsökning och brist på hyresbostäder i storstadsregionerna gör dessutom att delar av nyproduktionen omvandlas från tilltänka bostadsrätter till hyresrätter, vilket bidrar till att stabilisera bostadsrättsmarknaden under 2018 Bostadsinvesteringar dämpas, men tillväxten god tack vare stark omvärld och god inhemsk efterfrågan i övrigt Robust sysselsättning, historiskt lågt ränteläge och finanspolitiska stimulanser gör att hushållens nominella disponibla inkomster ökar med nära 5 procent 2018 Fortsatt stort behov av reformer för bättre fungerade bostadsmarknad Viktigt att ta ett helhetsgrepp om bostadsmarknadens strukturella problem 3
Amorteringskravets införande ger upphov till närtida störningar För tidigt att dra definitiva slutsatser om amorteringskravets långsiktiga påverkan på marknaden Per den 1 mars 2018 infördes det utökade amorteringskravet baserat på skuldkvot, vilket haft stor påverkan på bostadsmarknaden under 2018 Januari & februari: Stor omsättning, men i huvudsak stillastående priser. Mars: Lägre omsättning, men fortsatt stillastående priser. Betydande tecken på att både köpare och säljare velat hinna före de nya reglerna. Marknadspåverkan har varit betydande i storstadsområdena, som träffas hårdast av regelförändringar Kommer ta lite tid innan marknaden hinner cleara efter amorteringskravets införande, speciellt i ljuset av fortsatt stort utbud av nybyggnation Sannolikt är det först under sommaren eller t.o.m. tidigt under hösten som vi ser data som är ren från kortsiktiga störningar orsakade av införandet av det utökade amorteringskravet. 4
Nedgång för bostadsrätter men småhus kan öka Nedgång för BR (10-15% från topp) i storstäder trolig, men småhus utanför storstäder kan öka Priser på bostadsrätter har stigit betydligt mer än småhus, i såväl landet som helhet som på centrala delmarknader Nyproduktion av lägenheter betydligt större än av småhus, och påbörjade projekt samt beviljade bygglov pekar på fortsatt stort utbud av lägenheter under åtminstone 2018 Bostadsrättsbeståndet är koncentrerat till storstadsregioner Knappt 60% av samtliga bostadsrätter finns i Stor-Stockholm, Stor-Göteborg eller Stor-Malmö Stor andel av nyproduktionen är små och medelstora lägenheter, varför betydande nyproduktion av lägenheter inte kompenserar för brist på småhus. Detta är särskilt märkbart i storstadsområden där andelen småhus är lägre i det befintliga beståndet. Fler städer än Stockholm sårbara gällande främst bostadsrätter: Priserna på bostadsrätter har procentuellt stigit mer i Göteborg och medelstora städer än i Stockholm Nyproduktion stor i flera medelstora städer Befolkningsökningen är inte lika kraftig som i Stockholmsregionen Skärpningen av amorteringskravet har dock störst effekt i storstadsområden, framför allt i Stockholm, där hushållens medianskuldkvoter är betydligt högre (Riksbanken, 2016) och kravet är bindande för stor del (30%) av bostadsköparna (Riksbanken, 2017) Viktigt att skilja mellan delmarknaders olika karakteristika. Detta gäller speciellt bostadsrätter och småhus, samt storstadsregioner och övriga landet. Samtidigt påverkar delmarknaderna varandra. 5
Bostäder som tillväxtmotor växlar ner trots högt färdigställande Påbörjade lägenheter minskar men BNP-bidrag hålls uppe av ökade ombyggnadsinvesteringar Påbörjade lägenheter minskar men BNP-bidraget from bostadsinvesteringar hålls uppe av ökade ombyggnadsinvesteringar Nybyggnation ~60% medan ombyggnation/renovering ~30% av nuvarande bostadsinvesteringar Ett neutralt BNP-bidrag 2018 blir något negativt 2019 Påbörjade lägenheter faller snabbare än färdigställda då betydande volymer är under produktion f.n. 6
Fortsatt stor befolkningsökning, speciellt i storstadsregioner Nedgång för BR (totalt 10-15%) i storstäder trolig, men småhus utanför storstäder kan öka 7
Stor andel hyresrätter bland nyproduktion en lugnande faktor Det byggs även främst mindre lägenheter, vilket matchar tillväxten i antal hushåll väl Stor andel hyresrätter bland nyproduktion en lugnande faktor i ljuset av stort byggande Uppdämt behov av att bygga hyresrätter, speciellt mindre och/eller billigare i storstadsområden 51 procent av färdigställda bostäder 2017 i flerfamiljshus uppläts med hyresrätt (SCB, 2018) Swedbanks bedömning är att andelen hyresrätter är stabil till stigande under prognosperioden. Även Boverket prognostiserar stigande andel hyresrätter bland påbörjade bostäder i flerfamiljshus under 2018 och 2019, vilket accentueras av en minskad prognos för bostadsrättsbyggandet (Boverkets prognos 2018-04-12). Sannolikt att viss pågående/planerad produktion av bostadsrätter kan konverteras till hyresrätter ifall det blir en tydligare sättning på bostadsrättsmarknaden. Störst absolut tillväxt i antal för mindre hushåll överensstämmer väl med nyproduktionen Även om det genomsnittliga hushållet ökat marginellt i storlek de senaste åren så sker den allra största absoluta ökningen av antalet hushåll i de mindre hushållssegmenten Antalet en- och tvåpersonshushåll ökade med nästan 150 000 2014-2017 Nyproduktionen av lägenheter är koncentrerad till 1:or, 2:or och 3:or 87 procent var 3:or eller mindre år 2016 knappt 66 000 färdigställda lägenheter 2014-2016 59 procent var 2:or eller mindre år 2016 drygt 43 000 färdigställda lägenheter 2014-2016 8
Stigande skuldsättning del av långsiktig trend Ett lägre ränteläge har möjliggjort högre belåning och gett stöd till bostadspriser 9
Svensk ekonomi klarar korrigering med 5-15 procent Starka ekonomiska fundamenta håller emot sysselsättning, ränteläge och statsfinanser Stark svensk tillväxt och tilltagande tillväxt i omvärlden gynnar hushållen och motverkar en nedgång på bostadsmarknaden Godartade externa förhållanden, främst euroområdets starkare konjunktur, stärker svensk tillväxt och speciellt näringslivets investeringar Sysselsättningen ökar starkt och spås öka även framöver, medan lönetillväxten tilltar Expansiv finanspolitik gör att hushållen kan se fram emot fortsatt goda disponibelinkomstökningar Fortsatt lågt ränteläge ger stöd åt hushållen och bostadsmarknaden Tidigare boprisfall har skett i samband med globala lågkonjunkturer (finanskrisen 2008 och eurokrisen, men även 90- talskrisen sammanföll med en global nedgång) Nyproduktion kommer att öka i långsammare takt, framför allt under 2019, vilket minskar utbudet av nyproducerade lägenheter men även bidrar till att BNP-tillväxten växlar ner från dagens höga nivåer Vill det sig illa har Sverige starka statsfinanser och kan använda dessa för att ge stöd åt hushållen och minska makroekonomiska effekter 10
Större prisnedgångar får en märkbar effekt på ekonomin Boprisfall >15% för Sverige som helhet skulle ge en markant avmattning och risk för recession Ytterligare makrotillsynsåtgärder och/eller slopade ränteavdrag riskerar att stjälpa bostadsmarknaden på kort sikt om de införs för snabbt eller i för stor omfattning. Detta gäller trots att vissa förändringar kan vara strukturellt riktiga. Kraftigt högre räntor är en riskbild, men hushållen är väl förberedda för långsamt stigande räntor. Ränteutgifternas utveckling samvarierar med bostadsprisutvecklingen. Ett kraftigt boprisfall skulle ge en snabb nedgång i planerade bostadsinvesteringar, höja sparandet och dämpa hushållens konsumtion samt ge en svagare arbetsmarknad. Psykologiska effekter kan förstärka den negativa spiralen. Starka statsfinanser som kan mobiliseras för att stötta ekonomin samt en stark global konjunktur motverkar dock risken för ett betydande BNP-fall. Utrymmet för ytterligare reporäntesänkningar är begränsat, men Riksbanken skulle kunna utöka tillgångsköp, däribland att även inleda köp av säkerställda obligationer ( bostadsobligationer ). 11
Behov av reformer för bättre fungerade bostadsmarknad Viktigt att ta ett helhetsgrepp om bostadsmarknadens strukturella problem En avmattning i bostadspriserna ersätter inte reformer som leder till en bättre fungerande bostadsmarknad Det föreligger under kommande år fortsatt ett stort behov av nya bostäder (Boverket, Beräkning av behovet av nya bostäder till 2025, 2017) 2017-2025 behövs totalt ytterligare 600 000 bostäder och byggandet behöver ha en betydande tyngdpunkt i närtid (Boverkets indikatorer, nr 2, 2017, s.6 ) Utvecklingen på bostadsmarknaden de senaste åren är en konsekvens av att man under årtionden inte genomfört nödvändiga reformer samt att man inte byggt för att möta behoven av bostäder, främst i storstadsregioner Priserna riskerar att börja öka snabbt igen om nyproduktionen avstannar för hastigt då en kraftig befolkningsökning och urbanisering kommer fortsatt sätta press på bostadsmarknaden, främst i storstadsregionerna Nyproduktionen 2015-2018 innebär dock att marknaden i medelstora och mindre städer framöver, i genomsnitt, kommer att vara mer i balans 12
Grafer Prisutveckling, disponibla inkomster och befolkningsökning
Kraftig uppgång i bostadspriser senaste årtiondet Ökningstakten för bostadspriserna i riket som helhet har mattats sedan ungefär två år tillbaka Övergripande syn Priser Utbud Appendix Skuld 14
Kraftig uppgång i bostadspriser senaste årtiondet De procentuella ökningarna i Stockholmsregionen sticker inte ut jämfört med riket Övergripande syn Priser Utbud Appendix Skuld 15
Kraftig uppgång i bostadspriser senaste årtiondet De procentuella prisuppgångarna i Göteborgsområdet har varit högre än riksgenomsnittet Övergripande syn Priser Utbud Appendix Skuld 16
Kraftig uppgång i bostadspriser senaste årtiondet Malmöregionen påverkas i hög grad av Köpenhamn, har haft lägre procentuella prisökningar Övergripande syn Priser Utbud Appendix Skuld 17
Kraftig uppgång i bostadspriser senaste årtiondet Prisuppgångarna även stora i regioncentra och i medelstora städer. Notera att Stockholms kranskommuner väger tungt i bostadsrättsindexet. Övergripande syn Priser Utbud Appendix Skuld 18
Kraftig uppgång i bostadspriser de senaste 20 åren Redan 2000 stack Stockholms län ut för sina höga bostadspriser Övergripande syn Priser Utbud Appendix Skuld 19
Kraftig uppgång i bostadspriser de senaste 20 åren Stockholm är en klart dyrare marknad än riket i genomsnitt när det gäller småhus Övergripande syn Priser Utbud Appendix Skuld 20
Uppgången kraftig även i ljuset av goda disponibelinkomster Stockholm fortsatt klart dyrast, men i något mindre utsträckning än för absolutnivåer på priserna Övergripande syn Priser Utbud Appendix Skuld 21
Uppgången kraftig även i ljuset av goda disponibelinkomster Förhållandevis små relativförändringar mellan länen 2000-2016 Övergripande syn Priser Utbud Appendix Skuld 22
Uppgången kraftig även i ljuset av goda disponibelinkomster Situationen likartad i alla län. Bostäder har blivit dyrare jämfört med inkomsterna. Övergripande syn Priser Utbud Appendix Skuld 23
Uppgången kraftig även i ljuset av goda disponibelinkomster Situationen likartad i hela riket. Bostäder har blivit dyrare jämfört med inkomsterna. Övergripande syn Priser Utbud Appendix Skuld 24
Befolkningstillväxten ger ökad efterfrågan på bostäder Samtidigt har befolkningstillväxten i riket varit mycket ojämnt fördelat mellan olika landsdelar Övergripande syn Priser Utbud Appendix Skuld 25
Befolkningstillväxten ger ökad efterfrågan på bostäder Boverkets prognos från juni 2017 är att 600 000 nya bostäder behövs fram till 2025 Övergripande syn Priser Utbud Appendix Skuld 26
Grafer Utbud, nybyggnation och typ av bostäder
Fler bostäder i lägenhet än i småhus i befintligt bestånd Drygt 57 % av svenska bostäder är i flerfamiljshus och av dessa är 63% hyresrätter Övergripande syn Priser Utbud Appendix Skuld 28
I Stockholms län dominerar flerfamiljshusen ännu mer Endast 26 % av bostäder är småhus i Stockholms län. Av lägenheterna är 48% hyresrätter. 29
Bostadsrätter betydligt vanligare i storstadsregioner Stora skillnader mellan storstadsregionerna och landet i övrigt 30
Stort utbud ett skäl till viss oro? Indikationer på att utbudet av bostadsrätter ur befintligt bestånd återgår till mer normala nivåer 31
Stort utbud ett skäl till viss oro? Utbudet av småhus är lågt och stabilt jämfört med de senaste åren 32
Amorteringskrav (1 mars 2018) kastade om säsongsmönstret Betydligt fler transaktioner genomfördes i januari och februari än normalt, medan mars var lugnt 33
Amorteringskrav (1 mars 2018) kastade om säsongsmönstret Betydligt fler transaktioner genomfördes i januari och februari än normalt, medan mars var lugnt 34
Nybyggnation står för ett betydande tillskott till stocken Nyproduktion av lägenheter har fördubblats på ett fåtal år 35
Nybyggnation står för ett betydande tillskott till stocken Fortsatt stort utbud av nyproducerade lägenheter troligt, men fortsatt lågt byggande av småhus 36
Nybyggnation står för ett betydande tillskott till stocken Fortsatt stort utbud av nyproducerade lägenheter troligt, men få småhus, i Stockholms län 37
Nybyggnation står för ett betydande tillskott till stocken Även byggloven tyder på fortsatt stort utbud av speciellt bostäder i flerfamiljshus 38
Ägt boende (BR + äganderätt) står för ~2/3 av nyproduktionen Även med restriktioner för bolån kommer nybyggnation driva hushållens skuldsättning högre 39
Det byggs i huvudsak små och medelstora lägenheter Få lägenheter vars storlek är i linje med småhus, men storleken passar för ensamhushåll 40
Det byggs i huvudsak små och medelstora lägenheter Få lägenheter vars storlek är i linje med småhus, men storleken passar för ensamhushåll 41
Det byggs i huvudsak små och medelstora lägenheter De flesta hushåll har en eller två medlemmar 42
Det byggs i huvudsak små och medelstora lägenheter Profilen på byggandet matchar relativt väl hur antalet hushåll i olika kategorier utvecklas 43
Kostsamt att bygga nya bostäder Dessutom har markpriser, speciellt i storstadsområdena, stigit kraftigt 44
Grafer Skuldsättning, sparande, räntekostnader och kredittillväxt
Skuldsättningen har ökat i hushållssektorn Bättre tillgång till finansiella tjänster ( financial deepening ) en möjlig orsak 46
Skuldsättningen har ökat i hushållssektorn Ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter en bidragande faktor 47
Skuldstocken fortsätter öka, men i långsammare takt Kreditregleringar för bolån en möjlig orsak till stigande ökningstakt för konsumentkrediter 48
Skuldstocken fortsätter öka, men i långsammare takt Bostadslånen har länge ökat snabbare än total utlåning, ombildning sannolikt bidragande faktor 49
Hushållens skuldsättning består i huvudsak av bolån Lån utan säkerhet (dvs. konsumtionskrediter) endast en mindre del 50
Svenska hushåll sparar samtidigt i stor utsträckning Högt sparande minskar risk för kraftigt omslag i preferens för sparande över konsumtion Sparandet bedöms kvarstå på hög nivå under kommande år Läs mer i Swedbank Economic Outlook Hushållens i utgångsläget höga sparande minskar risken för kraftigt omslag till preferens för sparande över konsumtion Ett dylikt omslag tenderar vara viktig spridningskanal för makroekonomiska chocker från bostadsmarknad 51
Hushållen möter historiskt låga räntor För samma skuldnivå blir den löpande utgiften för bostaden lägre vid ett lägre ränteläge 52
Lägre bolåneräntor har gett stöd åt stigande bostadspriser För samma skuldnivå blir den löpande utgiften för bostaden lägre vid ett lägre ränteläge 53
Lägre bolåneräntor har gett stöd åt stigande bostadspriser Men den löpande utgiften påverkas även av hur stora amorteringar hushållen gör 54
Kontaktuppgifter Swedbank Analys Olof Manner olof.manner@swedbank.se Chef Swedbank Analys +46 8 700 91 34 Makroanalys Sverige Åke Gustafsson Liis Elmik Litauen Anna Breman ake.gustafsson@swedbank.se liis.elmik@swedbank.ee Nerijus Mačiulis anna.breman@swedbank.se Seniorekonom Seniorekonom nerijus.maciulis@swedbank.lt Chefekonom +46 8 700 91 45 +372 888 72 06 Chefekonom Litauen +46 8 700 91 42 +370 5258 22 37 Knut Hallberg Marianna Rõbinskaja Oscar Andersson knut.hallberg@swedbank.se marianna.robinskaja@swedbank.ee Laura Galdikiené oscar.andersson@swedbank.se Seniorekonom Ekonom laura.galdikiene@swedbank.lt Juniorekonom +46 8 700 93 17 +372 888 79 25 Seniorekonom +46 8 700 92 85 +370 5258 22 75 Alexandra Igel Lettland Martin Bolander alexandra.ext.igel@swedbank.se Mārtiņš Kazāks Vytenis Šimkus martin.bolander@swedbank.se Analysassistent martins.kazaks@swedbank.lv vytenis.simkus@swedbank.lt Seniorekonom +46 73 999 42 15 Vice gruppchefekonom/chefekonom Lettland Ekonom +46 8 700 92 99 +371 6744 58 59 +370 6945 71 95 Jörgen Kennemar Cathrine Danin jorgen.kennemar@swedbank.se Agnese Buceniece Norge cathrine.danin@swedbank.se Seniorekonom agnese.buceniece@swedbank.lv Øystein Børsum Ekonom +46 8 700 98 04 Ekonom ob@swedbank.no +46 8 700 92 97 +371 6744 58 75 Chefekonom Norge Ingrid Wallin Johansson +47 99 50 03 92 Jana Eklund ingrid.wallin-johansson@swedbank.se Lija Strasuna jana.eklund@swedbank.se Ekonom lija.strasuna@swedbank.com Ingvild Almestad Aasen Senior ekonometriker +46 8 700 92 95 Seniorekonom ingvild.aasen@swedbank.no +46 8 585 946 04 +371 6744 58 44 Ekonom Estland +47 481 263 30 Josefin Fransson Tõnu Mertsina Linda Vildava josefin.fransson@swedbank.se tonu.mertsina@swedbank.ee linda.vildava@swedbank.lv Kjetil Martinsen Assistent Chefekonom Estland Juniorekonom kjetil.martinsen@swedbank.no +46 8 585 903 05 +372 888 75 89 +371 6744 42 13 Seniorekonom +47 92 44 72 09 55
Viktig information Detta dokument har sammanställts av analytiker på Swedbank Large Corporates & Institutions (LC&I) Makro Research. Makro Research består av research-avdelningar i Estland, Lettland, Litauen, Norge och Sverige, och de är ansvariga för att förbereda rapportering om den ekonomiska utvecklingen på globala och hemmamarknader. Vad vår research är baserad på Swedbank Makroanalys grundar sin analys på mångsidig information och olika aspekter. Till exempel: grundläggande analys av cyklisk och strukturell ekonomisk utveckling, aktuellt eller förväntat marknadssentiment, förväntade eller faktiska ändringar i kreditvärdighet, samt interna eller externa förhållanden som påverkar priserna på utvalda valuta- och ränteinstrument. Beroende på typen av investeringsrekommendation kan tidshorisonten variera mellan kort sikt och upp till 12 månader. Rekommendationsstruktur Rekommendationer i valuta- och ränteinstrument görs både på spotmarknaden och i derivatinstrument. Rekommendationer kan uttryckas i absoluta termer, till exempel attraktiva pris-, ränte- eller volatilitetsnivåer. De kan också uttryckas i relevanta termer, till exempel långa positioner kontra korta positioner. När det gäller spotmarknaden, innehåller våra rekommendationer en inträdenivå, medan rekommendationsuppdateringar inkluderar vinst samt oftast, men inte alltid, en föreslagen utträdesnivå. När det gäller rekommendationer i derivatinstrument, innehåller våra rekommendationer föreslagen inträdeskostnad, lösenpris och löptid. I rekommendationer gällande valutamarknaden använder vi optioner endast som för att ta ställning till marknadsutvecklingens riktning och volatilitet, med begränsningen att vi inte rekommenderar nettoförsäljning av optionalitet. Detta innebär att vi endast rekommenderar strukturer som har en fastslagen maximal förlust. Analytikern intygar Analytikern(a) som är ansvarig(a) för innehållet i detta dokument intygar att det reflekterar deras personliga åsikt/er om de företag och värdepapper som de täcker. Detta oavsett om det kan finnas sådana intressekonflikter som det refereras till nedan. Analyserna är självständiga och baseras endast på publik tillgänglig information. Utgivare, distribution och mottagare Detta dokument har sammanställts av Makro Research analytiker på LC&I och ges ut av affärsområdet Swedbank LC&I inom Swedbank AB (publ) ( Swedbank ). Swedbank AB står under tillsyn av Finansinspektionen i Sverige. Distributörerna har inte rätt att göra några ändringar i dokumentet innan distribution. I Finland distribueras dokumentet av Swedbanks filial i Helsingfors, som står under tillsyn av Finlands finansiella tillsynsmyndighet (Finanssivalvonta). I Norge distribueras dokumentet av Swedbanks filial i Oslo, som står under tillsyn av Norges finansiella tillsynsmyndighet (Finanstilsynet). I Estland distribueras dokumentet av Swedbank AS, som står under tillsyn av Estlands finansiella tillsynsmyndighet (Finantsinspektsioon). I Litauen distribueras dokumentet av Swedbank AB, som står under tillsyn av Republiken Litauens centralbank (Lietuvos bankas). I Lettland distribueras dokumentet av Swedbank AS, som står under tillsyn av Finans- och kapitalmarknadsinspektionen i Lettland (Finanšu un kapitala tirgus komisija). I USA distribueras dokumentet av Swedbank AB (publ) och i vissa fall av Swedbank Securities U.S. LLC ( Swedbank LLC ) som ikläder sig ansvar för innehållet. Dokumentet får endast distribueras till institutionella investerare. Om du inte är en institutionell investerare får du ej agera utifrån, reproducera eller lita på detta dokument. Institutionella investerare i USA som får detta dokument, och som önskar genomföra en transaktion i något av de värdepapper som nämns i dokumentet, ska endast göra detta via Swedbank LLC. Swedbank LLC är en USA-baserad brokerdealer, registrerad hos the Securities and Exchange Commission, och medlem i the Financial Industry Regulatory Auhtority samt the Securities Investor Protection Corporation. Swedbank LLC är en del av Swedbank. För viktiga upplysningar i USA, hänvisas till: http://www.swedbankfs.com/disclaimer/index.htm I Storbritannien får detta dokument endast distribueras till relevanta personer. De som ej är relevanta personer får ej agera utifrån eller lita på detta dokument. Endast relevanta personer får ges tillgång till och delta i de investeringar eller investerings-aktiviteter som nämns i detta dokument. Med relevanta personer, avses personer som: Har yrkeserfarenhet av den typ av investeringar som avses i artikel 19(5) i the Financial Promotions Order. Är personer som avses i artikel 49(2)(a) till (d) i the Financial Promotion Order ( high net worth companies, unicorporated associations etc ). Är personer till vilka en inbjudan eller uppmuntran att delta i investeringsaktiviteter (i enlighet med avsnitt 21 i the Financial Services and Markets Act 2000) i samband med utgivning eller försäljning av värdepapper annars lagligen kan kommuniceras, direkt eller indirekt. Ansvarsbegränsningar All information i detta dokument är sammanställt i god tro från källor som anses vara tillförlitliga. Swedbank påtar sig dock inte något ansvar för dess fullständighet eller riktighet. Du rekommenderas därför att bilda dig din egen uppfattning och inte enbart förlita dig på information från detta dokument. Observera att analysen kan vara subjektiv. Analytikern baserar sin analys på den information som finns tillgänglig just nu och att analytikern kan ändra åsikt om förutsättningarna förändras. Om analytikern ändrar åsikt eller om en ny analytiker med en annan åsikt blir ansvarig för att täcka ett företag, strävar vi efter att informera om detta så snart det är möjligt med tanke på eventuella regleringar, lagar, interna procedurer eller andra omständigheter. Detta dokument är framställt i informationssyfte för allmän spridning till behöriga mottagare och är inte avsett att vara rådgivande. Dokumentet utgör inte ett erbjudande om att köpa eller sälja finansiella instrument. Swedbank påtar sig inte något ansvar för direkt eller indirekt förlust eller skada av vad slag det än må vara, som grundar sig på användande av detta dokument. Intressekonflikter På Swedbank LC&I har interna riktlinjer implementerats för att säkerställa integriteten och oberoendet av analytikerna. Riktlinjerna innehåller regler för, men inte begränsat till: kontakter med de företag som bevakas; personligt engagemang i de bolag som bevakas; deltagande i investment banking verksamhet och tillsyn och granskning av research produkter. Till exempel: Research produkter baseras enbart på publik information. Analytikerna tillåts i allmänhet inte ha några innehav eller positioner (långa eller korta, direkt eller via derivat) avseende aktier eller aktierelaterade instrument i företag de analyserar. Ersättningen till personalen inom Makro Research kan innefatta diskretionära utmärkelser baserade på företagets totala intäkter, inklusive intäkter för investment banking. Dock ska ingen sådan personal få ersättning baserat på specifika investment banking transaktioner. Mångfaldigande och spridning Materialet får inte mångfaldigas utan Swedbank LC&I:s medgivande. Dokumentet får inte spridas till fysiska eller juridiska personer som är medborgare eller har hemvist i ett land där sådan spridning är otillåten enligt tillämplig lag eller annan bestämmelse. Mångfaldigad av Swedbank Large Corporates & Institutions, Stockholm 2014. Address Swedbank LC&I, Swedbank AB (publ), SE-105 34 Stockholm Besöksadress: Malmskillnadsgatan 23, 111 57 Stockholm 56