Sida 1 av 10 Planbeskrivning Granskning Diarienummer: BN 2017/00072 Datum: 2017 11 20 Handläggare: Peter Jönsson för fastigheten Almen 2 m. fl. inom Grisbacka i, Västerbottens län Handlingar Plankarta Planbeskrivning Samrådsredogörelse Bullerutredning Planens syfte Syftet med detaljplanen är att inom området skapa planmässiga förutsättningar för bostäder samt bekräfta befintlig verksamhet på Almen 3. Plandata Planområdet är beläget på Grisbacka ca 2 km från Umeå Centrum och omfattas av fastigheterna Almen 1, 2, 3, 4, 5, 6 och 7. Planen avgränsas av Skiftesvägen i söder, Almvägen i väster samt Grubbevägen i öster. Området har en area på ca 14 800 m 2. Fastigheterna är privatägda. Planen handläggs med standardförfarande. Lagstiftning PBL 2010:900. Orienteringsfigurer Behovsbedömning En behovsbedömning enligt plan och bygglagen och MKB förordningen har gjorts av, ering. Planen innebär inte någon betydande miljöpåverkan. Någon miljökonsekvensbeskrivning enligt 6 kap. 11, 12 miljöbalken har därför inte upprättats. Länsstyrelsen har den 15 mars 2017 tagit del av beslutet och delar kommunens bedömning att planen inte innebär någon betydande miljöpåverkan. Postadress: Besöksadress: Telefon: Webbplats: 90184 Umeå Skolgatan 31A 090 16 10 00 (växel) www.umea.se/kommun ering Telefon: 090 16 13 61
Sida 2 av 10 Beslutet har offentliggjorts på kommunens anslagstavla under tiden 16 mars 2017 till och med 06 april 2017. Tidigare ställningstaganden Översiktsplanen förordar bostadsförtätning inom befintlig stads, och kollektivtrafikstruktur. en överensstämmer med översiktsplanens intentioner. Gällande detaljplan från 1960 medger för planområdet småindustri, lager samt fristående bostäder. Byggnadsordningen för Grisbacka Grubbe Västerhiske förordar som förhållningssätt att Grubbevägens lantliga karaktär ska bibehållas samt att inhägnader mot gatan med tidstypiska staket är att föredra framför häckar. Almen 1 Almen 2 Göllande detaljplan 1960 Almen 3 Almen 4, 5 Almen 6 Almen 7 Bilderna ovan visar befintliga förhållanden Förutsättningar Mark och vegetation Fastigheterna Almen 1, 2, 3, 4, 5 och 7 är bebyggda medan Almen 6 är obebyggd och gräsbevuxen. Geotekniska förhållanden Enligt Förenklad byggnadsgeologisk karta över Umeå, upprättad av Jacobson & Widmark 1988, är marken älvsediment, huvudsakligen sand överlagrande silt och lera. Förorenad mark Marken inom planområdet är inte förorenad. Radon Planområdet ligger inom lågriskområde avseende radon.
Sida 3 av 10 Fornlämningar Det finns inga fornlämningar inom planområdet. Förändringar - planförslaget Bostäder Planområdet planeras att i sin helhet bebyggas med bostäder. Beskrivning av närområdet samt planerad bebyggelses förhållande till detta nedan under rubriken Byggnadskultur och gestaltning. Arbetsplatser På fastigheten Almen 3 bedrivs verksamhet i form av småindustri. Verksamheten bekräftas i detaljplanen samtidigt som bostäder medgives. Kontor i reglerad omfattning medgives inom planområdet. Offentlig service Grisbackaskolan i närområdet är en F 6 skola. Kommersiell service Närmaste livsmedelsbutik finns ca 150 meter från planområdet. Förväntad utveckling i närområdet Förtätningstrycket är högt i staden och så även i kvarteret Almens närområde. Kommunen behandlar för del av kvarteret Kattfoten söder om Backenvägen en detaljplan med högre exploatering än omgivande. Fastigheterna Syrenen7,8 och 9 är till försäljning och kommunens inställning där är att fastigheterna, när ansökan om planändring inkommer, ska utredas för användningarna bostäder med eventuellt inslag av centrumskapande verksamheter. Också här förväntas exploateringen bli högre än i övrigt inom kvarteret Syrenen. Något lägre västerut på Backenvägen inom kvarteren Dahlian och Begonian pågår planprocesser med inriktning på bostäder. För Begonian en före detta bensinstation som planläggs för bostäder. Planarbetet för Dahlian är inriktat på förtätning med bostäder. Exploateringsgraden för både Begonian och Dahlian förväntas bli högre än omgivande. Byggnadskultur och gestaltning Den kommunala ambitionen att växa genom förtätning inom befintlig stadsstruktur betonas i översiktsplanen. Det är effektivt och långsiktigt hållbart att nyttja befintlig infrastruktur och samtidigt ett sätt att minska bilberoendet genom att bygga nära kollektiva transportmedel och cykelleder. I detaljplanen medgiven exploatering innebär en högre exploatering än närområdets. Kvarteret Almen planläggs i sin helhet. Planområdet omges av vägar varför det kan ses som en enklav som tydligt avgränsar sig mot omgivningen. Närområdet kännetecknas av friliggande hus på relativt stora uppvuxna tomter som medger genomblickar genom kvarteren. Befintliga byggnader, förutom industrifastigheten på Almen 3, avses rivas Almen 3 är förutom parkeringsytor mot gatorna i sin helhet exploaterad med plåtklädd byggnad av verkstadskaraktär med en ungefärlig byggnadshöjd på 6 meter.
Sida 4 av 10 en bekräftar pågående verksamhet på Almen 3 men lägger dessutom till byggrätt för bostäder. Utmed Skiftesvägen medges byggrätt för maximalt fem (sex inklusive möjligheten för Almen 3 att bebyggas med bostäder) långsmala punkthus i sex våningar med gavel mot gatan och söder. Genom planbestämmelse bestäms lamellhusens gavlar till maximalt 11 meters bredd. Cirka 2 meter innanför gaveln får byggnaden breddas. Övriga byggnader norrut inom planområdet trappas höjdmässigt ner, från fyra våningar till två. Dessa volymer är uppdelade för att erbjuda genomblickar mot det inre av kvarteret och för att harmoniera med områdets struktur som är av den karaktären. Volymerna kan med fördel utformas individuellt, dvs. olika fasaduttryck och taklutningar, i syfte att skapa den variation som präglar närområdet. Byggrätterna är indragna från gatuliv för att anknyta till närområdets struktur. För att fasadmässigt anpassas till omgivningen ska fasader på byggnader i fyra till två plan utföras i träpanel alternativt tegel. Skivmaterial medges här inte. Friytor Friytan ska vara cirka en tredjedel av bruttoarean (BTA) ovan mark. Som friyta räknas inte uppställningsplatser för bilar och cyklar eller transportvägar. Vid exploatering med flerbostadshus inräknas eventuella carportar i BTA. Friytan ska erbjuda såväl sol som skugga och utformas med speciell hänsyn till barns behov. Viktigt är att funktioner som skyddade gemensamma uteplatser, lekplats, planteringar av träd och buskar inryms och redovisas i bygglovsskedet. Gårdsbjälklag, dvs. bjälklag ovan garage, ska till sin bärighet klara gräsytor, buskar, träd och räddningsfordon. Gator och trafik Gång, och cykelvägar Utmed Grubbevägen, direkt öster om planområdet, löper gång, och cykelväg som ansluter till stadens övergripande nät. Kollektivtrafik Närmaste busshållplats för lokaltrafikens stomlinjenät finns på Backenvägen ca 300 meter från planområdet. Parkering, utfarter Huvudsaklig parkering planeras ske under mark, med infart från Skiftesvägen. Två angöringar medges därutöver mot Almvägen samt en mot Grubbevägen för att klara minsta avstånd från bostadsentré till hc parkering. Buller Planområdet är potentiellt bullerutsatt utmed Grubbevägen. Dessutom kvarstår användningen småindustri för fastigheten Almen 3. En bullerutredning, daterad 17 04 10, har tagits fram av Tyréns. Utredningen visar att bostäder utmed Grubbevägen kan utföras och klara riktvärden för buller enligt medgiven byggrätt, dvs. med indrag från gatan. Dock bör uteplatser anordnas i bullerdämpad miljö på innergården.
Sida 5 av 10 På industrifastigheten Almen 3 finns en ventilationsöppning på byggnadens östra fasad. Öppningen genererar visst buller vilket bör åtgärdas genom bullerskärm utanpå gallret. Skuggning Skuggningsillustrationerna redovisar skuggningssituationen för maximal exploatering och dessutom med en täckning av hela den area inom vilken byggrätten är medgiven, det vill säga en något mer påverkande skuggbild än det verkliga utfallet vid exploatering. Skuggningsbilden är lika för datumen 20/3 och 20/9 varför de bilderna visas som en. Boverkets skrift Solljus anger ett önskat värde på solighet i bostaden om minst fem timmar mellan 09.00 och 17.00, vid vår, och höstdagjämning. 20/3, 20/9 kl. 09.00 20/3, 20/9 kl. 12.00 20//3, 20/9 kl 13.00 20//3, 20/9 kl 14.00
Sida 6 av 10 20/3, 20/9 kl. 15.00 20/3, 20/9 kl. 17.00 Vår, och höstdagjämning (bilderna ovan) skuggas vissa fastigheter på Almvägen någon timme på morgonen. Fastigheter på östra sidan av Grubbevägen skuggas delvis från cirka kl 13.00 för att helt ligga i skugga från cirka kl 17.00. Befintligt förhållande 20/3, 20/9 kl 17.00 Skuggningsbilden ovan som illustrerar skuggbilden vid befintligt förhållande kl 17.00, dvs innan rivning av befintliga byggnader, visar en i stort sett lika skuggverkan som efter genomförd detaljplan.
Sida 7 av 10 Skuggningsbilderna nedan visar skuggpåverkan vid valda klockslag 20/6 20/6 kl. 09.00 20/6 kl. 12.00 20/6 kl. 15.00 20/6 kl. 17.00 Skuggningsbilderna 20/6 visar liten eller ingen påverkan utanför planområdet. Totalt bedöms detaljplanens påverkan på närområdet inte ha större negativ påverkan än vad som kan förväntas inom staden. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Vatten, dagvatten och avlopp ansluts till kommunalt nät. Avfall Där så är möjligt rekommenderas att avfall ska kunna tas omhand via källsortering och kompostering av köks och trädgårdsavfall. Vakins gällande anvisningar för ny eller ombyggnationer av avfallsutrymmen (NOA) ska följas. Underjordsbehållare för avfall planeras placerade vid i plan medgivna lägen för ramp till underjordiskt garage. Avstånd från bostadsentré kan överstiga 50 meter om underjordsbehållare utförs. Möjligt
Sida 8 av 10 avsteg motiveras främst av rationell hämtning vilket innebär arbetsmiljömässiga och miljömässiga fördelar. El Bebyggelsen ansluts till det kommunala elnätet. Ett femledarsystem för el rekommenderas. Värme Uppvärmningssystemet ska kunna anslutas till fjärrvärme eller andra ur miljösynpunkt godtagbara energiformer. En energiförbrukning för värme och ventilation som är lägre än gällande föreskrifter enligt BBR bör eftersträvas. Byggteknik För att kunna uppfylla kommunens långsiktiga mål för en hållbar utveckling vid planeringen för det framtida Umeå, rekommenderas för bostadsbyggnaders uppförande att byggmaterial väljs som ger sunda bostäder. För att få sunda bostäder måste även byggmetoder användas som förhindrar att fukt tillförs under byggskedet. Val av material och byggmetoder ska göras med hänsyn till framtida återvinning och återanvändning. För installationer rekommenderas att energisnåla system för vatten, uppvärmning och ventilation installeras. Genomförandefrågor Genomförandetid Genomförandetiden för detaljplanen är fem år och under denna tid garanteras fastighetsägare rätt att bygga enligt detaljplanen. Ansvarsfördelning och huvudmannaskap Planen omfattar endast kvartersmark, inom vilken fastighetsägaren svarar för alla åtgärder och ändringar av fastighetsindelningen. Kommunen är huvudman för angränsande allmän plats. Ingen förändring av omfattningen av kvartersmark jämfört med nu gällande detaljplan. Inga frågor om ansvarsfördelning och huvudmannaskap aktualiseras därför med denna detaljplan. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Kvarteret är tänk att utformas med hus längs med ytterkanterna och ha gemensamma utrymmen på innergården samt ett underjordiskt garage. Den gemensamma ytan i mitten av kvarteret och garaget kan inrättas som gemensamhetsanläggning. Detta betyder att fastigheterna som använder området eller garaget är delägare i anläggningen och ansvarar för dess kostnader och underhåll. En gemensamhetsanläggning bildas genom en lantmäteriförrättning hos Lantmäterimyndigheten. Hur stor del varje fastighet skall betala för underhåll och drift bestäms av andelstalet som bestämt i lantmäteriförrättningen. Andelstalet sätts
Sida 9 av 10 utifrån nyttan och hur mycket fastigheten använder anläggningen. Det är markägaren som ansöker om att bilda en gemensamhetsanläggning hos Lantmäterimyndigheten. Det får endast vara två utfarter mot Almvägen och en mot Grubbevägen. Dessa utfarter är för besöks, respektive hc parkering. Detta betyder att fastigheterna inom kvarteret som behöver utfart kan behöva anordna gemensam utfart för att inte överskrida antalet utfarter. Dessa utfarter kan inrättas som gemensamhetsanläggning, se ovan, eller så kan fastigheternas rätt säkerställas med servitut. Ett servitut ger en fastighet rätt att använda en annan fastighet enligt de specifika begränsningar som anges i servituttexten. Servitutet kan bildas som ett officialservitut hos Lantmäterimyndigheten och gäller då i all framtid oberoende om fastigheterna byter ägare. Utfarten kan även inrättas som ett avtalsservitut mellan ägarna till de två fastigheterna som är berörda, och detta avtal skriver de själva. Beroende på framtida utformning och fastighetsindelning kan det bli aktuellt med ledningar som måste korsa andra fastigheter inom kvarteret. Dessa ledningar kan tryggas med ledningsrätt om det är allmänna ledningar. Ledningsrätt bildas genom en lantmäteriförrättning och ledningsägaren ansöker hos Lantmäterimyndigheten på. Är det privata ledningar som skall tryggas kan detta göras genom ett officialservitut eller ett avtalsservitut, se ovan. Almen 1 ägs av Nemla Bostäder AB. Med den nya detaljplanen kommer byggrätten utökas. Någon förändring av fastighetens utformning aktualiseras inte i och med detaljplanen men hindrar inte framtida utökningar eller minskningar. Almen 2, 4, 5 och 6 ägs av Grisbacka Bostäder AB. I och med detaljplanen kommer endast bostäder kunna byggas i framtiden. en medför inget behov av ändrad fastighetsindelning mer hindrar inte om sådan vill göras i framtiden förutsatt att övriga bestämmelser i detaljplanen följs. Almen 3 ägs av Skiftesvägens Fastigheter AB. På fastigheten kommer det vara småindustri alternativt bostäder och någon förändring av fastigheten behöver inte göras. Almen 7 ägs av. Även denna fastighet skall köpas av Nemla Bostäder AB. I och med detaljplanen kommer bostäder kunna byggas på fastighet. en medför inget behov av ändrad fastighetsindelning. Fastighetsrättslig konsekvensbeskrivning Fastighet Almen 1 Konsekvenser Någon ändringa av fastigheten aktualiseras inte. Nya rättigheter kan komma att behöva upplåtas i fastigheten för tillkommande eller befintliga ledningar.