KALMAR KOMMUN MARKNADSANALYS OCH FÖRSLAG PÅ ÅTGÄRDER FÖR ATT STÄRKA KALMAR CENTRUM SOM HANDELSPLATS *** RAPPORT U 300700 2008-06-19

KALMAR KOMMUN MARKNADSANALYS OCH FÖRSLAG PÅ ÅTGÄRDER FÖR ATT STÄRKA KALMAR CENTRUM SOM HANDELSPLATS *** RAPPORT U 300700 2008-06-19

INNEHÅLLSFÖRTECKNING SAMMANFATTNING 1 1 INLEDNING 3 1.1 Bakgrund, syfte 3 1.2 Avgörande faktorer 3 2 KALMAR CENTRUM 2006 4 2.1 Läget 4 2.2 Biltrafikvolymer 6 2.3 Centrumområdets avgränsning 7 2.4 Kalmar centrum Utbud 9 2.5 Ankarbutiker 9 2.6 Layout och funktion 9 2.7 Kommersiella lokalytor och omsättning 9 2.8 Öppettider 10 2.9 Parkering 10 2.10 Kollektivtrafiken 12 3 MARKNADSOMRÅDE OCH BEFOLKNING 13 3.1 Marknadsområdet 13 3.2 Befolkning och befolkningsprognos 14 3.3 Socioekonomiska data 15 3.4 Arbetstillfällen och arbetsplatser 16 4 DETALJHANDELSMARKNADENS STORLEK OCH UTVECKLING 17 4.1 Köpkraft 17 5 KALMAR CENTRUMS KONKURRENSSITUATION 18 5.1 Konkurrens mellan kommuner i regionen 18 5.2 Köpcentrumkonkurrens 21 5.3 Större livsmedelsbutiker 23 5.4 Framtida konkurrens 24 5.5 Kalmar Centrums styrkor och svagheter 26 6 MÖJLIGA MARKNADSANDELAR OCH OMSÄTTNINGSPOTENTIAL 2015 27 6.1 Analys och beräkningsmetod 27 6.2 Omsättningspotential och ytbehov 28 6.3 Slutsatser 31 7 CENTRUMS FRAMTIDA ROLL 33 7.1 Stadscentrums betydelse och roll 33 7.2 Tänkbara kompletterande branscher och hyresgäster (bruttolista) 34 7.3 Restauranger och kommersiell service 34 7.4 Andra verksamheter som skapar trafik 34 7.5 Framtida utformning och funktion 34 g:\uppdrag\2008\mfa\kalmar\rapport\kalmar rapport 080619.doc/2008-06-19/EJ

BILAGOR 1. Trafikflöden och kommentarer Trivectors utredning 2. Förteckning över samtliga butiker i centrum 3. Kartillustrationer butiker, restauranger och kommersiell service per branschgrupp 4. Karta Marknadsområdet för Kalmar kommun och Kalmar centrum 5. Karta Primärområdet för Kalmar centrum 6. Karta konkurrens livsmedel inom marknadsområdet 7. Karta konkurrens livsmedel inom primärområdet 8. Kalibrering Kalmar centrums omsättning 2006 9. Kalmar centrums omsättningspotential 2015 10. Sammanfattning utredningar om turismens betydelse för Kalmar g:\uppdrag\2008\mfa\kalmar\rapport\kalmar rapport 080619.doc/2008-06-19/EJ

SAMMANFATTNING Resultatet av Centrumutvecklings uppdrag åt Kalmar kommun sammanfattas i nedanstående punkter. Kalmar kommuns marknadsområde omfattar totalt drygt 266 000 personer. Av dessa finns drygt 130 000 i primär- och sekundärområdet som är det huvudsakliga marknadsområdet för Kalmar kommun. Konsumtionsunderlaget för detaljhandelsvaror förväntas i primär- och sekundärområdet till Kalmar kommun öka med drygt 900 miljoner kronor fram t.o.m. år 2015. Totalt inom hela marknadsområdet är marknadstillväxen ca 1,9 miljarder kronor. Kalmar kommun har ett inflöde av köpkraft på ca 25 %. Inflödet har ökat med ca 10 % jämfört med föregående års mätning. Den huvudsakliga anledningen till detta är etableringen av Ikea i Kv. Bilen. Kalmar centrum är utsatt för hård konkurrens framför allt inom den egna kommunen. Övriga kommuner inom marknadsområdet har ett förhållandevis svagt utbud av sällanköpsvaror med undantag av Karlskona kommun. De största handelsplatserna inom kommunen förutom centrum är Giraffens Köpcentrum (totalt ca 40 000 m2 uthyrbar yta för detaljhandel) och Kv. Bilen (totalt ca 80 000 m2 uthyrbar yta för detaljhandel när det är fullt utbyggt) Det är av stor vikt för Kalmar att de olika handelsplatserna inom kommunen kan komplettera varandra och stärka Kalmars position som den största handels- och turiststaden inom marknadsområdet. Kalmar stadskärna som totalt omfattar 44 000 m2 uthyrbar yta för detaljhandel har potential att bemöta konkurrensen från planerade kommersiella projekt i kommunen. Planerade kommersiella projekt är framför allt av storbutikskaraktär och konkurrerar därmed inte direkt med stadskärnan även om vissa butiker inom vissa branscher kan påverkas. Planerat modehus i Kv. Bilen bedöms få effekter på stadskärnan men pga. modehusets storlek (totalt ca 12 500 m2 uthyrbar yta) kan stadskärnan med sitt betydligt större utbud inom beklädnad (totalt ca 22 000 m2 uthyrbar yta) om aktiva insatser görs bibehålla och stärka marknadspositionen. För att stärka centrum är det av stor vikt att Baronen som utgör ett ankare i södra delen av stadskärnan utvecklas (för närvarande planeras en utbyggnad på ca 3 500 m2 uthyrbar yta samt ett tillskott på p-platser) och att även handeln i norra delen av centrum utvecklas. I norra delen av centrum är det framför allt i Kv. Mästaren som det planeras för ytterligare ytor för kontor och handel. Förbättringar bör även genomföras när det gäller parkering, t.ex. genom att se över den tillåtna uppställningstiden m.m. Lokalt råder det i dag brist på parkering vid Baronen och i norra delen av stadskärnan (gula systemet enligt p-karta). De 130 centralt belägna bilplatser som man planerar att ta bort behöver ersättas.

I näsa skede föreslås att ett utvecklingsprogram tas fram för Kalmar stadskärna med utgångspunkt från genomförd kartläggning av befintligt utbud i stadskärnan och bedömningen av den framtida omsättningspotentialen baserat på den nuvarande och den framtida konkurrenssituationen. Stockholm den 19 juni 2008 CENTRUMUTVECKLING Håkan Karlsson AB Ann-Marie Johansson 2

1 INLEDNING 1.1 Bakgrund, syfte Kalmar kommun har ett ansvar för bebyggelsen, trafik- och gatumiljön samt parker och torg. Fastighetsägarna och köpmännen har ett ansvar för det kommersiella utbudet. Sedan ett antal år tillbaka finns det ett gott samarbete mellan fastighetsägare, köpmän och kommun för att utveckla centrum. För kommunens fortsatta planering av centrum i samverkan med övriga aktörer behöver kommunen få ett underlag för Kalmar centrums kommersiella förutsättningar. Syftet med uppdraget är att bedöma Kalmar centrums marknadspotential och ta fram en omsättningsprognos samt dimensionera ytbehov för detaljhandel och kommersiell service. Därefter skall Centrumutveckling översiktligt ta fram förslag på hur handeln i Kalmar centrum kan utvecklas i syfte att stärka kommunens handel med bättre butiksutbud, fler kedjeföretag, m.m. för att höja servicenivån för kommunens invånare. Uppdragsledare har varit Ann-Marie Johansson, affärsområdeschef Marknads- och fastighetsanalys. Faktainsamlingen har huvudsakligen genomförts av marknadsanalytiker Ann-Christine Johansson. Senioranalytiker Marcus Henrikson är ansvarig för avsnitten avseende trafik och parkering. Marknadsanalytiker Monica Bruvik är ansvarig för allt kartmaterial som har tagits fram i utredningen. 1.2 Avgörande faktorer Det är framför allt fem faktorer som avgör Kalmar centrums framtida omsättningspotential avseende detaljhandel. Rätt avgränsning och indelning av Kalmar centrums marknadsområde, med hänsyn till läge, tillgänglighet och konkurrens. Detaljha ndelsmarknadens absoluta storlek och tillväxt i kronor inom olika varugrupper. Konkurrenssituationen för Kalmar centrum i marknadsområdet inom olika detaljhandelsbranscher i dag och i framtiden. Kalmar centrums funktionella utformning vad gäller tillgänglighet, butikernas inbördes lokalisering samt bekväm och tillräcklig parkering. De enskilda detaljhandelsföretagens framtida konkurrenskraft inom sina respektive branscher i den rådande konkurrenssituationen. Marknadsanalysen kan kvantifiera, belysa och värdera de fyra förstnämnda faktorernas inverkan på Kalmar centrums omsättning i framtiden. Den sista faktorn butikernas konkurrenskraft förutsätts vid omsättningsbedömningen vara minst i nivå med de bästa branschföreträdarna i marknadsområdet, vilket gäller såväl befintliga som nytillkommande företag. 3

2 KALMAR CENTRUM 2006 2.1 Läget Kalmar ligger utanför huvudaxeln Stockholm-Göteborg-Malmö. Kalmar och Kvarnholmen är omgivna av hav på ena sidan, vilket teoretiskt halverar upptagningsområdet. En lokal lägesfördel är dock att man fungerar som port till Öland. Närmaste större städer är Karlskrona, ca 60 km längre söderut och Växjö, ca 100 km österut. Kalmar är på sommaren en turiststad och har en mycket unik stadsmiljö. Europaväg 22, som kommer från Norrköping och fortsätter mot Malmö, passerar i en båge relativt nära Kvarholmen. Det finns flera sätt att komma till Kvarholmen från E22 och övriga kommunen, dels i söder från två håll via järnvägsstationen, dels från tre håll i norr via antingen Esplanaden/Trädgårdsgatan, Fredrikskansgatan eller Ängöleden. Ölandsbor kan med fördel välja Ängöleden. 4

5

2.2 Biltrafikvolymer För att få en uppfattning om hur man rör sig mellan olika delar i kommunen har trafikflöden tagits fram. Siffrorna i kartan nedan visar flöden på Kvarnholmen i årsvardagsmedelsdygn och avser perioden 2006 07. 10233 8400 6656 6800 6007 Esplanaden och Trädgårdsgatan, vilka båda mynnar i rondellen över Fredriksskanskanalen (Kvarnholmens nordvästhörn), har trafikflöden på 9 613 respektive 2 439 fordon per vardagsmedelsdygn. En annan stor väg, Norra vägen, som förbinder Ölandsleden med bland annat Esplanaden, har ett trafikflöde på 11 955 fordon per vardagsmedelsdygn. De större vägarna som Vägverket är huvudman för har trafikvolymer på 12 760, 16 260 och 19 530 ÅDT (E22 i höjd med Kalmar på tre olika ställen), 10 980 (Ölandsleden) och 15 030 (Ölandsbron). Se vidare trafikflödeskartan i bilaga 1. Trafikvolymerna på de lokala gatorna runt Kvarnholmen och i snittet till Kvarnholmen är generellt sett lägre än på de större trafiklederna utanför tätorten. Det är annars normalt att lokaltrafiken är större än fjärrtrafiken. Detta kan bero på ett bra utbyggt lokaltrafiknät och på närheten till Ölandsbron som den enda länken mellan Öland och fastlandet. 6

2.3 Centrumområdets avgränsning Var detaljhandelsbutikerna och övrig kommersiell service i Kalmar centrum är lokaliserade är illustrerat i kartan nedan. I bilaga 2 redovisas en förteckning över samtliga butiker i centrum per branschgrupp (galleriorna redovisas för sig i ett senare avsnitt i rapporten). Av kartan framgår vad som är Kalmar centrums absoluta kommersiella centrum ur detaljhandelssynpunkt. De mest besöksintensiva gatorna är Storgatan, Kaggensgatan, Skeppsbrogatan med Baronen Köpcentrum, Norra och Södra Långgatan. Övriga kringliggande parallellgator utgör fortfarande en del av kommersiella centrum men har väsentligt lägre dignitet på grund av färre butiker. Kartillustration 1 Butiksintensiteten i Kalmar centrum I bilaga 3 redovisas butiksintensiteten branschgruppsvis 7

Uthyrbar yta och omsättning för detaljhandel för de mest frekventa gatorna/stråken i Kalmar centrum Gata (inkl. köpcentrum) Total uthyrbar yta Omsättning mkr 2006 inkl. moms Summa Storgatan 14 246 575 Summa Kaggensgatan 9 846 361 Summa Skeppsbrogatan 9 295 327 Summa Norra Långgatan 4 047 104 Summa Södra Långgatan 2 513 87 Summa Larmgatan 1 115 32 Summa Fiskaregatan 686 12 Summa Västra Sjögatan 455 18 Summa Ölandsgatan 450 17 Summa Ölandskajen 400 11 Kartillustration 2 Kalmar centrums geografiska avgränsning 8

Den inre rödmarkerade streckade linjen illustrerar inom vilket område huvuddelen av detaljhandelsutbudet återfinns i dagsläget. Områdesindelningarna har genomförts av Centrumutveckling i samråd med företrädare för Kalmar kommun och Kvarnholmens Centrum. Den blåmarkerade linjen visar Centrumutvecklings bedömning av inom vilket område centrum har möjlighet att växa inom den närmaste 10-årsperioden. 2.4 Kalmar centrum Utbud Kedjeföretagen har i Sverige liksom internationellt, de senaste decennierna erövrat allt större marknadsandelar. I varje bransch finns ett antal större kedjor som konsumenterna förväntat sig skall finnas i större inköpsställen som stadskärnor och köpcentrumanläggningar. Finns inte just deras favoritkedja så åker de till nästa ställe där den finns. När det gäller Kalmar stadskärna är huvuddelen av de större kedjeföretagen representerade. 2.5 Ankarbutiker För att en stadskärna skall fungera ur kommersiell synpunkt, är det av stor betydelse, var de omsättnings- och besöksmässigt största butikerna är lokaliserade. Dessa s.k. ankarbutiker skapar den nödvändiga besöksfrekvens och trafikström, som flertalet mindre butiker behöver för att kunna fungera ekonomiskt lönsamt, men inte själva ensamma förmår skapa. I Kalmar centrum är de viktigaste ankarna Baronen Köpcentrum (södra delen av stadskärnan) och Kvasten (i mittersta/norra delen av stadskärnan) samt Åhléns i Mästaren. Kopparslagaren har för svaga butiker för att kunna fungera som ankare. Gallerian har en förhållandevis stark butiksmix men är för liten och ligger ett kvarter ifrån de mest trafikalstrande stråken (entré Norra Långgatan) för att kunna fungera som ankare. 2.6 Layout och funktion Kalmar stadskärna kan betraktas som kompakt. Inom en radie på knappt 500 meter återfinns i stort sett samtliga butiker med en tyngdpunkt till de delar av stadskärnan som har gångstråk. Korsningen Storgatan/Kaggensgatan kan sägas vara den kommersiellt sett absoluta mittpunkten. 2.7 Kommersiella lokalytor och omsättning Nedan listas uthyrbar detaljhandelsyta för Kalmar centrum och omsättning per bransch år 2006. Uppgifterna om uthyrbar yta har erhållits från de största fastighetsägarna i Kalmar och genom inventering på plats. I det senare fallet har de inventerade säljytorna justerats för tillkommande ytor för lager, personalutrymmen etc. för respektive bransch för att erhålla uppgifter om uthyrbar detaljhandelsyta. Även omsättningsuppgifter har erhållits från fastighetsägarna och från olika statistikdatabaser såsom SCB:s momsstatistik, Soliditet m.m. 9

Detaljhandel Centrum Totalytor och omsättning mkr % Uthyrbar % detaljh.yta m2 Dagligvaror 160 10% 4 800 11% Beklädnad 775 50% 22 000 51% Hemutrustning 140 9% 5 550 13% Byggvaror 75 5% 1 600 4% Fritidsvaror 400 26% 9 500 22% Totalt detaljhandeln 1 550 100% 43 500 100% Källa: SCB, fastighetsägare, kommunens uppgifter, Centrumutvecklings bedömning 2.8 Öppettider Öppettiderna för fackhandelsbutikerna i stadskärnan är vardagar 10 18, lördagar 10 16 och söndagar stängt. Undantag är de större köpcentrumen i stadskärnan som i stort sett har samma öppethållandetider som huvudkonkurrenten Giraffen. Detta ligger i linje med många andra orter. Livsmedelsbutikerna har längre öppethållandetider i stadskärnan även om man inte håller öppet lika länge som livsmedelsbutikerna i Giraffen. I Giraffen har Maxi ICA Stormarknad och COOP Forum under alla veckans dagar öppet ända till kl. 22:00. 2.9 Parkering Det totala antalet parkeringsplatser på Kvarnholmen uppgår till 2 600 enligt Trivectors utredning från 2007. I nära anslutning till det av Centrumutveckling i samråd med olika intressenter i stadskärnan definierade centrumområde återfinns 1 400 p-platser allmänt tillgängliga för handeln. De flesta köpcentrumanläggningar har högsta beläggning på fredagar 16 18 och på lördagar 12 14 en gång i månaden efter avlöning. Dessa tider blir dimensionerande för parkeringsbehovet. I stadskärnor brukar den högsta beläggningen vara lika stor på vardagar som på lördagar och inträffar mellan lunch och kl. 14. På Kvarnholmen är den högsta beläggningen högre på lördagen (80 %) än på vardagen (60 %) och inträffar mellan kl. 12 och 13. Orsaken till det är sannolikt att mycket av kontorsparkeringen återfinns i det gröna systemet (se parkeringskartan nedan). 10

Förutom handeln nyttjar även besökare till kommersiell och offentlig service, kontor och boende i stadskärnan de allmänt tillgängliga parkeringsplatserna. Kommunala p-behovstal för orter i Kalmars storlek ligger vanligen mellan 20 30 bpl per 1 000 m2 handelsyta i centrumläge. Var i intervallet man hamnar beror på samnyttjandegrad. Planeringsnormen ligger 15 % högre. Med planeringsnorm menas att man även vill ta höjd för framtida ökat bilnyttjande 15 år framåt i tiden. Då Kvarnholmen ligger på en ö (stort avstånd att gå och cykla dit) kan man förmoda att bilkundsandelen är relativ hög med åtföljande större behov av parkering. För Kvarnholmens centrumområde är p-talet avseende antalet allmänt tillgängliga p-platser 32 per 1 000 m2 uthyrbar detaljhandelsyta. Detta är utan hänsyn till de krav som övriga verksamheter i centrum ställer och eventuellt samnyttjande av p-platser etc. (det verkliga p-talet är alltså något lägre). I Kalmars fall visar även lördagens maximala beläggning på 80 % att det totalt sett råder balans mellan utbud och efterfrågan på parkering, men marginalen är liten. Lokalt råder det i dag brist på parkering vid Baronen och i det gula systemet. De 130 centralt belägna bilplatser som man planerar att ta bort behöver ersättas. För att höja beläggningen i det röda systemet (kantstensparkering på gatumark) på lördagar (som högst 65 %), måste den tillåtna uppställningstiden förlängas från 1 till 2 timmar (till detta fogas en bra övervakningsstrategi, det vill säga den skall vara lagom "hård"). Dessutom behöver den ljusblå parkeringen marknadsföras bättre genom information och skyltning för att öka beläggningen på lördagar. 11

Baronen köpcentrum planerar en utbyggnad på 3 500 m2 samt att även utöka antalet bilplatser för handel, kontor och hotellverksamhet. Detta stärker ett redan starkt Baronen i dess roll som ett halvexternt köpcentrum och magnet på Kvarnholmens södra del. En mer utförlig beskrivning av parkeringssituationen på Kvarnholmen redovisas i bilaga 1, där bland annat Trivectors parkeringsutredning kommenteras. 2.10 Kollektivtrafiken Många orter har en stor andel besökare som går eller cyklar till stadskärnan, vilket generellt minskar trafiktrycket på denna. För Kvarnholmen bedöms dock tillgängligheten med bil och busstrafiken vara extra viktig eftersom Kvarnholmen ligger framför allt för de gående isolerad från övriga staden genom Systraströmmen och Fredriksskanskanalen. Samtidigt har Kvarnholmen har en mycket unik miljö som är speciellt känslig för biltrafik. Generellt bedöms kollektivtrafiken vara vikigare ju större en ort är. Kalmar är med sina 60 000 invånare en ort mellan små och mellanstora orter, vilket innebär att god tillgänglighet med bil är viktigare än motsvarande för andra transportmedel. Från ett handlarperspektiv är det även enligt studier så att snittköpen är högre bland bilkunder och bilkunderna är dessutom betydligt mer känsliga för långa gångavstånd mellan p-plats och besöksmål än besökare via kollektiva trafikmedel. 12

3 MARKNADSOMRÅDE OCH BEFOLKNING 3.1 Marknadsområdet En stadskärnas kommersiella utbud och kommersiella attraktionskraft samvarierar i hög grad med antalet boende i framför allt det primära marknadsområdet. Stadskärnan i Kalmar är utsatt för hård konkurrens framför allt från Giraffen och nytillkommande detaljhandelsytor i Kv. Bilen (framför allt Modehuset). Marknadsområdet för hela Kalmar kommun inkl. Kv. Bilen med Ikea, Citygross m.m. illustreras i nedanstående karta och i bilaga 4. 13

3.2 Befolkning och befolkningsprognos Befolkning och befolkningsprognoser Marknadsområde 2006 2015 Förändring 2006-2015 Antal % Primärområde 1 2 683 3 000 317 12% Primärområde 2 6 421 6 900 479 7% Primärområde 3 11 446 12 300 854 7% Primärområde 4 38 715 40 047 1 332 3% Sekundärområde 1 24 525 23 937-588 -2% Sekundärområde 2 46 666 45 239-1 427-3% Tertiärområde 1 32 873 31 757-1 116-3% Tertiärområde 2 103 491 105 560 2 069 2% Totalt 266 820 268 740 1 920 1% Källa: SCB, Centrumutvecklings bedömning baserat på befolkningsprognoser för Kalmar kommun och övriga i marknadsområdet ingående kommuner. = Inom hela marknadsområdet bor drygt 266 000 personer. Av dessa finns drygt 130 000 i primär- och sekundärområdet som är det huvudsakliga marknadsområdet för Kalmar kommun. Det är främst inom primärområdet som den kraftigaste befolkningstillväxten väntas ske både enligt officiella befolkningsprognoser och enligt en bedömning genomförd av Centrumutveckling baserat på utvecklingen under den senaste 10-årsperioden. Kalmar kommun har en vision att på lång sikt öka med minst 1 000 personer per år. Centrumutveckling bedömning är dock mer försiktig och baseras på en befolkningstillväxt på närmare 500 personer per år. 14

3.3 Socioekonomiska data Ålderssammansättning Ålderssammansättning fördelning i procent Marknadsområde 0-15 år 16-24 år 25-44 år 45-64 år 65 år + Befolkn. Antal Primärområde 1 8% 14% 30% 30% 17% 2 683 Primärområde 2 11% 20% 30% 22% 17% 6 421 Primärområde 3 12% 18% 28% 23% 19% 11 446 Primärområde 4 20% 12% 25% 26% 17% 38 715 Sekundärområde 1 17% 9% 20% 30% 22% 24 525 Sekundärområde 2 17% 10% 22% 28% 21% 46 666 Tertiärområde 1 18% 10% 24% 28% 20% 32 873 Tertiärområde 2 17% 10% 25% 27% 20% 103 491 Totalt 17% 11% 24% 27% 20% 266 820 Riket 18% 11% 27% 26% 17% Källa: SCB I de primära delarna av marknadsområdet (P1 P3) är det en något högre andel av befolkningen i åldersklasserna 16 24 år och 25 44 jämfört med riket som helhet medan andelen barnfamiljer är lägre. För marknadsområdet totalt är det inga större skillnader i åldersstruktur jämfört med riksgenomsnittet. Även när det gäller övriga socioekonomiska data skiljer sig framför allt (P1 P3) från övriga delar av marknadsområdet. 15

Övriga socioekonomiska data Område Disponibel inkomst per person Antal personer per hushåll Andel invånare med utländsk härkomst Primärområde 1 178 325 1,4 4% Primärområde 2 151 318 1,5 4% Primärområde 3 130 311 1,5 5% Primärområde 4 122 956 2,1 4% Sekundärområde 1 122 446 2,0 1% Sekundärområde 2 119 941 2,0 3% Tertiärområde 1 124 797 2,0 4% Tertiärområde 2 125 601 1,9 4% Totalt 125 162 1,9 4% Riket 133 327 1,9 8% 3.4 Arbetstillfällen och arbetsplatser Område Sysselsatta, boende i marknadsområdet Antal arbetsplatser i marknadsområdet Nettopendling (ineller utpendling) av arbetskraft) Primärområde 1 1 446 5 317 3 871 Primärområde 2 3 134 3 222 88 Primärområde 3 5 041 8 323 3 282 Primärområde 4 16 853 9 542-7 311 Sekundärområde 1 10 377 7 259-3 118 Sekundärområde 2 20 015 16 125-3 890 Tertiärområde 1 14 741 13 457-1 284 Tertiärområde 2 44 611 40 414-4 197 Totalt 116 218 103 659-12 559 Primärområde 1 3 har en inpendling av arbetskraft på över 7 000 personer jämfört med antalet boende i dessa delar av marknadsområdet. I övriga delar av marknadsområdet är det ett utflöde av arbetskraft. 16

4 DETALJHANDELSMARKNADENS STORLEK OCH UTVECKLING 4.1 Köpkraft Med utgångspunkt från kommunernas befolkningsuppgifter och Konsumtionsprognosgruppens (KPG:s) bedömning av den framtida konsumtionen har konsumtionsunderlaget för åren 2006 och 2015 beräknats. KPG:s prognoser över detaljhandelns omsättning baseras på antaganden om den privata konsumtionens utveckling. Centrumutveckling är medlem i KPG-gruppen tillsammans med ett tiotal av de största intressenterna inom handelns område. Prognosen för detaljhandelns varor är uppdelad på fem varugrupper och redovisas nedan i sammandrag (mkr, inkl. moms, 2006 års priser). En mer detaljerad redovisning, uppdelad på marknadsområdets olika delar samt för år 2015 återfinns i bilaga 8 och 9. Köpkraft/marknadsunderlag fördelat på olika varugrupper Hela marknadsområdet/varugrupp Konsumtion totalt, mkr Förändring 2006 2015 2006 2015 mkr % Dagligvaror 6 396 6 902 506 8% Beklädnad 1 999 2 360 360 18% Hemutrustning 1 189 1 517 328 28% Byggvaror 937 1 202 265 28% Fritidsvaror 1 781 2 229 448 25% Detaljhandel totalt 12 301 14 209 1 907 16% Totalt beräknas konsumtionsunderlaget inom Kalmar kommuns upptagningsområde att växa med 1,9 miljarder kronor fram t.o.m. år 2015 (fasta 2006 års priser). Inom primäroch sekundärområdet som är det huvudsakliga marknadsområdet för Kalmar centrum växer marknaden med drygt 900 miljoner kronor fram t.o.m. år 2015. 17

Köpkraft/marknadsunderlag fördelat på olika delar av marknadsområdet Hela marknadsområdet/varugrupp Konsumtion totalt, mkr Förändring 2006 2015 Primärområde 1 Primärområde 2 Primärområde 3 Primärområde 4 Sekundärområde 1 Sekundärområde 2 Tertiärområde 1 Tertiärområde 2 TOTALT 2006 2015 mkr % 126 162 36 28% 302 371 70 23% 538 662 125 23% 1 818 2 156 338 19% 1 078 1 205 127 12% 2 123 2 359 236 11% 1 529 1 694 166 11% 4 789 5 600 811 17% 12 301 14 209 1 907 16% 5 KALMAR CENTRUMS KONKURRENSSITUATION 5.1 Konkurrens mellan kommuner i regionen För att bedöma konkurrenssituationen har den faktiska detaljhandelsomsättningen i kommunerna i regionen jämförts med försäljningsunderlaget i respektive kommun. På så vis erhålls en bild av försäljningsströmmarna mellan kommunerna och konkurrenssituationen i stort. Detaljhandeln i Kalmar kommun omsatte 3,9 miljarder kronor (inkl. moms) år 2006*, vilket jämfört med marknadsunderlaget på 3,1 miljarder innebär ett inflöde av detaljhandelsomsättning på 770 mkr eller 25 %. När det gäller egentlig detaljhandel totalt har samtliga kommuner i marknadsområdet ett utflöde av köpkraft med undantag av Kalmar kommun och Borgholms kommun. Det är dock markanta skillnader när det gäller dagligvaror och sällanköpsvaror. Flödet av köpkraft för Kalmar kommun med kranskommuner avseende dagligvaror och sällanköpsvaror samt för egentlig detaljhandel totalt återfinns mer i detalj i följande tabeller. * Omsättningen för Ikea som etablerade i Kalmar kommun år 2006 ingår i försäljningsstatistiken avseende år 2006 18

Försäljningsströmmar Dagligvaror Område Omsättning mkr inkl. moms Försäljningsunderlag mkr inkl. moms In-/utflöde mkr % Täckningsgrad index Kalmar 1 505 1 450 55 4% 104 Torsås 126 169-43 -26% 74 Emmaboda 161 223-62 -28% 72 Nybro 489 465 24 5% 105 Mönsterås 267 310-43 -14% 86 Högsby 125 143-18 -12% 88 Hultsfred 286 338-52 -15% 85 Borgholm 413 260 153 59% 159 Mörbylånga 354 320 34 11% 111 Oskarshamn 680 620 60 10% 110 Ronneby 603 672-69 -10% 90 Lessebo 143 191-48 -25% 75 Karlskrona 1 311 1 462-151 -10% 90 Källa: Centrumutveckling och Handeln i Sverige 2007 19

Försäljningsströmmar Sällanköpsvaror Område Omsättning mkr inkl. moms Försäljningsunderlag mkr inkl. moms In-/utflöde mkr % Täckningsgrad index Kalmar 2 355 1 641 714 44% 144 Torsås 71 191-120 -63% 37 Emmaboda 147 252-105 -42% 58 Nybro 399 527-128 -24% 76 Mönsterås 144 351-207 -59% 41 Högsby 122 161-39 -24% 76 Hultsfred 152 383-231 -60% 40 Borgholm 157 294-137 -47% 53 Mörbylånga 267 362-95 -26% 74 Oskarshamn 495 702-207 -30% 70 Ronneby 725 761-36 -5% 95 Lessebo 64 217-153 -70% 30 Karlskrona 1 843 1 655 188 11% 111 Källa: Centrumutveckling och Handeln i Sverige 2007 20

Försäljningsströmmar Totalt (dagligvaror och sällanköpsvaror) Område Omsättning mkr inkl. moms Försäljningsunderlag mkr inkl. moms In-/utflöde mkr % Täckningsgrad index Kalmar 3 861 3 091 770 25% 125 Torsås 197 361-164 -45% 55 Emmaboda 308 476-168 -35% 65 Nybro 888 992-104 -10% 90 Mönsterås 410 661-251 -38% 62 Högsby 247 304-57 -19% 81 Hultsfred 437 721-284 -39% 61 Borgholm 570 554 16 3% 103 Mörbylånga 621 681-60 -9% 91 Oskarshamn 1 174 1 323-149 -11% 89 Ronneby 1 329 1 434-105 -7% 93 Lessebo 236 408-172 -42% 58 Karlskrona 3 154 3 117 37 1% 101 Källa: Centrumutveckling och Handeln i Sverige 2007 5.2 Köpcentrumkonkurrens Av i föregående avsnitt redovisade tabeller framgår att konkurrenssituationen för Kalmar centrum framför allt är stark inom den egna kommunen. Övriga kommuner inom marknadsområdet har ett utflöde av köpkraft när det gäller sällanköpsvaruhandeln. Undantag är Karlskrona kommun med ett försäljningsindex för sällanköpsvaror på 111. I tabellen på nästa sida redovisas samtliga köpcentrum inom marknadsområdet. 21

Köpcentrum i primärområdet samt konkurrerande köpcentrum till centrum i övriga delar av marknadsområdet Total yta (m2) Detaljhandel Total oms (mkr) 2007 Köpcentrum Kommun Primärområde 1 Kvasten Kalmar 6 600 230 Galleria Kalmar 1 850 120 Baronen Kalmar 8 300 310 Kopparslagaren Kalmar 1 900 90 Mästaren* Kalmar 3 000 ca 40 Primärområde 3 Giraffens Köpcentrum Kalmar ca 40 000 ca 1000 Primärområde 4 Kv. Bilen (2007 2008) Kalmar ca 80 000 ca 2 000 Sekundärområde 1 Ölands Köpstad Mörbylånga 11 880 350 Sekundärområde 2 Lönnen* Nybro 4 656 130 Tertiärområdet 1 Flanaden* Oskarshamn 9 887 208 Tertiärområdet 2 Wachtmeister Galleria Karlskrona 6 000 167 Affärshuset Kronan* Karlskrona 5 200 125 Amiralen Köpcentrum* Karlskrona 18 000 622 Slottsbacken* Karlskrona 7 200 230 Utanför Marknadsområdet Västerport* Västervik 5 363 75 Affärshuset Tegnér* Växjö 5 570 150 Linnégallerian* Växjö 5 244 118 Samarkand Handelsområde* Växjö 41 507 1 062 Västerport* Växjö 25 095 174 Karlshamn Ronneby 5 050 117 * Källa Centrumutveckling Köpcentrumkatalogen 06/07 De största handelsplatserna inom kommunen är Giraffen Köpcentrum (totalt ca 40 000 m2 uthyrbar yta för detaljhandel) och Kv. Bilen (totalt ca 80 000 m2 uthyrbar yta för detaljhandel när det är fullt utbyggt). Giraffen Köpcentrum domineras av dagligvaror genom Maxi ICA och COOP Forum. Kalmar centrum har därmed den starkaste ställningen inom beklädnad som är ett oerhört viktigt område för centrum även framöver. Beträffande planerat utbud i Kv. Bilen är det mer ingående beskrivet i kommande avsnitt. 22

5.3 Större livsmedelsbutiker I tabellen redovisas samtliga livsmedelsbutiker i primär- och sekundärområdet med en omsättning över 20 mkr inkl. moms. Omsättningsstatistiken avser 2006 års siffror. Konkurrenssituationen när det gäller livsmedel illustreras också i kartorna i bilaga 6 och 7. Livsmedelsbutiker i Kalmar kommun med kranskommuner Livsmedelsbutik Område Oms. mkr inkl. moms (dagl.varor ca) Primärområde 1 Totalyta m2 Oms./ m2 ICA SUPERMARKET BARONEN Skeppsbrogatan 12, Kalmar 45 1 600 28 125 COOP KONSUM Storgatan 21, Kalmar 35 1 395 25 090 Primärområde 2 ICA SUPERMARKET Dörbyvägen 3, Kalmar 28 742 37 736 ICA SUPERMARKET Drottning Margaretas Väg 25 A, SÖDERCENTRUM Kalmar 45 1 047 42 980 COOP KONSUM Drottning Margaretas Väg23,Kalmar 23 568 40 493 Primärområde 3 MAXI ICA STORMARKNAD Verkstadsgatan 6, Kalmar 440 4 706 93 498 NETTO Ledungsvägen 7, Kalmar 75 ca 1000* ca 75 000 COOP FORUM Polhemsgatan 13, Kalmar 200 4 313 46 371 ICA MAGNETEN Lindsdals Centrum 55 1 360 40 441 Primärområde 4 CITYGROSS (2007) Trångsundsvägen 18 A, Kalmar ca 500 12 000 ca 40 000 ICA RIMSMEDEN Rimsmedsvägen 21, Kalmar 55 1 058 51 985 COOP KONSUM Rimsmedsvägen 19, Kalmar 23 1 058 21 739 ICA STINSEN Mörevägen 22, Ljungbyholm 55 656 83 841 COOP KONSUM Lille Bullens Väg 1 G, Kalmar 28 893 31 355 Sekundärområde 1 ICA SUPERMARKET Storgatan 56, Borgholm 88 1 447 60 815 HEMKÖP BORGHOLM Storgatan 51, Borgholm 68 1 340 50 746 LÖTTORPSHALLEN Löttorpsvägen 55, Löttorp 45 1 283 35 074 ICA KVANTUM FÄRJESTADEN Ölands Köpstad, Färjestaden 150 3 065 48 939 ICA ALMERS Kvarnbacken 3130, Färjestaden 55 1 008 54 635 COOP KONSUM Storgatan 24, Färjestaden 23 572 40 209 ICA NÄRA SKANSEN Köpmangatan 32, Mörbylånga 23 1 200 19 166 COOP KONSUM Köpmangatan 19, Mörbylånga 23 670 34 328 23

Sekundärområde 2 ALGOT MATMARKNAD Torggatan 4, Mönsterås 68 1 190 57 143 COOP KONSUM Åsevadsgatan 1, Mönsterås 55 2 100 26 190 ICA SUPERMARKET ALGOTS Kyrkvägen 22, Fliseryd 45 1 356 33 186 COOP KONSUM Mönsteråsvägen 8, Blomstermåla 28 590 47 457 ICA KVANTUM NYBRO Bangatan 4, Nybro 210 4 660 45 064 WILLY:S NYBRO Torget 1, Nybro 88 2 800 31 428 COOP EXTRA Stora Nygatan 6, Nybro 68 2 030 33 497 NETTO Hanemålavägen 3, Nybro Ca 50* Ca 1 000* 50 000 COOP KONSUM Järnvägsgatan 26, Emmaboda 68 1 586 42 875 ICA SUPERMARKET Järnvägsgatan 28, Emmaboda 45 1 665 27 027 ICA MATBODEN Nygatan 2, Vissefjärda 28 399 70 175 Källa: DLF och Centrumutvecklings bedömningar *) Uppskattad omsättning/yta 5.4 Framtida konkurrens Det största pågående projektet är utbyggnaden av Kvarteret Bilen. När kvarteret Bilen är fullt utbyggt kommer det att ha en uthyrbar yta i storleksordningen ca 80 000 m2. Huvuddelen av Kv. Bilen är enligt samtal med en representant för fastighetsägarna utbyggt och uthyrt under 2008/2009. I Kv. Flodhästen utmed Eriks Dahlbergs väg planeras en helt ny stadsdel omfattande ca 500 lägenheter, 10 000 m2 handel (diskussioner förs med Willy:s) samt ca 13 000 m2 kontor. Vidare planeras det i Kalmar för en ny modern arena på 17 000 m2 för fotboll, konserter och stora evenemang. I anslutning till arenan planeras det även för kommersiell verksamhet/handel i storleksordningen ca 8 000 m2. Några mer detaljerade planer avseende den kommersiella delen finns inte tillgängliga i dagsläget. En förfrågan har också kommit från Kärnhem AB om att etablera ett World Trade Center med byggnader för kontor och handel i centrala Kalmar. I Kärnhems planer ingår även uppförande av bostäder samt hotell. Utrymme för trafik och parkering skall planeras och lösas under projektet. Överenskommelsen gäller för området som avgränsas av Fredriksskansgatan Fiskaregatan Landshövdingegatan - Södra Kanalgatan och som i dag huvudsakligen används för bilparkering. Överensskommelsen gäller även det närliggande kvarteret som avgränsas av Fiskaregatan Kaggensgatan Strömgatan Fredriksskansgatan. 24

Nytillkomna och planerade projekt i kommunen 2008 Uthyrbar yta (ca) IKANO Ikea (ingår i 2006 års omsättningsuppgifter) 23 500 Citygross 12 000 Fritidsvaror (Ikano) 7 000 SVEA Bauhaus 14 000 Hemutrustning exkl. Ikea 6 300 Modehuset 12 500 Hus hem och fritid 3 600 El-Giganten 2 300 SUMMA KV. BILEN 81 200 Kv. Flodhästen 10 000 Arenan 8 000 Summa övriga projekt 18 000 Totalt 99 200 Totalt bedöms tillkommande planerade kommersiella projekt (inkl. Citygross) omsätta ca 2 miljarder kronor om allt blir uthyrt och butikerna uppnår en tillfredsställande yteffektivitet*. Jämfört med kommunens nuvarande detaljhandelsomsättning innebär detta en omsättningsökning i storleksordningen 50 %. Detta innebär att det är synnerligen viktigt att framför allt Kv. Bilen attraherar kunder från hela marknadsområdet. I hela marknadsområdet bedöms marknadsunderlaget växa med ca 1,9 miljarder kronor fram t.o.m. år 2015. Omfattningen av utbyggnaderna i Kv. Bilen innebär således en starkt ökad konkurrenssituation framöver. * Ikea ingår inte i redovisad översiktliga bedömning av vad Kv. Bilen och övriga kommersiella projekt i kommunen behöver uppnå på tillkommande ytor för att fungera kommersiellt.. 25

5.5 Kalmar Centrums styrkor och svagheter En analys av Kalmar centrums styrkor och svagheter har sammanfattats i nedanstående tabell. Styrkor Historiska värden i stadsbyggnaden - särprägel och unik centrummiljö Det förhållandevis stora utbudet av både kommersiell och offentlig service i och nära centrum bidrar till att generera kunder till handeln Svagheter Brist på centralt belägna parkeringsplatser Åtgärder som krävs för omsättningsökning till år 2015 kan kräva stora ingrepp och ekonomiska resurser Möjligheter Växande marknad Turism Potential att förstärka Kalmar centrum som i särklass det första alternativet för inköp av beklädnadsvaror och kvalificerade sällanköpsvaror Hot Stark konkurrens från Giraffen Utökad handel i Kv. Bilen framför allt planerat modehus i Kv. Bilen på ca 12 500 m2 innebär en risk för centrum 26

6 MÖJLIGA MARKNADSANDELAR OCH OMSÄTTNINGSPOTENTIAL 2015 6.1 Analys och beräkningsmetod Omsättningsbedömningen grundas på följande förutsättningar och steg i analysmodellen. 1. Detaljhandeln i Kalmar centrum förutsätts kunna uppnå minst samma marknadsandel och omsättning som i andra jämförbara orter. Kalmar centrums utformning skall därvid tillgodose de aktuella krav som konsumenterna ställer på bekvämlighet och trivsam atmosfär och vara minst likvärdig eller bättre än konkurrerande stadskärnor och centra. 2. Tillgängligheten trafikmässigt från angränsande vägnät och parkeringsmöjligheterna skall vara så goda, jämfört med konkurrerande handel, att det inte på ett avgörande sätt avhåller de boende och arbetande inom marknadsområdet från att välja Kalmar centrum för inköp. 3. För att få en fast utgångspunkt för beräkningarna av omsättningspotentialen, har en kalibrering gjorts av nuvarande Kalmar centrums faktiska detaljhandelsomsättning och bedömda marknadsandelar inom fem huvudgrupper av detaljhandelsbranscher. En inventering av befintliga butiker, utgör tillsammans med Centrumutvecklings erfarenhet, underlaget för denna bedömning. 4. Möjliga marknadsandelar och omsättning bedöms för år 2015 för Kalmar centrum, utgående ifrån det egna sammanlagda utbudets potentiella konkurrenskraft gentemot nuvarande och framtida konkurrens. Ovan nämnd (punkt 3) kalibrering av Kalmar centrums nuvarande omsättning har gett följande resultat i sammandrag. Den detaljerade beräkningen för varje del av marknadsområdet finns i bilaga 8. 27

6.2 Omsättningspotential och ytbehov Kalibrering 2006 års omsättning Branschgrupp Detaljhandel Marknad dh, mkr, inkl. moms Marknadsandel procent Omsättning, mkr, inkl. moms Dagligvaror 6 396 2% 165 Beklädnad 1 999 35% 775 Hemutrustning 1 189 11% 140 Byggvaror 937 7% 75 Fritidsvaror 1 781 20% 400 Totalt 12 301 11% 1 550 Prisnivå: År 2006 Kalmar centrum, som år 2006 omsatte ca 1,5 mkr inkl. moms, beräknas ha en genomsnittlig marknadsandel på 26 % inom primär- och sekundärområdet, eller 20 % räknat på det totala marknadsområdet. Tillfälliga besökare (arbetande dagbefolkning i närområdet och turister ) från områden utanför marknadsområdet beräknas år 2006 ha tillfört 10 %, räknat på den sammanlagda omsättningen från hela marknadsområdet. Denna siffran är hög jämfört med andra städer men styrks av utredningar som är gjorda avseende turismens betydelse för Kalmar (se vidare bilaga 10). I tabellen nedan redovisas även marknadsandelarna per del av marknadsområdet. Per del av marknadsområdet Branschgrupp Marknad dh, mkr, Detaljhandel inkl. moms Marknadsandel procent Omsättning, mkr, inkl. moms Primärområde 1 126 56% 70 Primärområde 2 302 42% 127 Primärområde 3 538 30% 159 Primärområde 4 1 818 24% 443 Sekundärområde 1 1 078 18% 189 Sekundärområde 2 2 123 16% 348 Tertiärområde 1 1 529 4% 66 Tertiärområde 2 4 789 0% 8 Totalt* 12 301 11% 1 550 Prisnivå: År 2006 * inkl. tillskott från områden utanför marknadsområdet 28

Prognos 2015 Detaljhandel Varugrupp Marknad mkr, inkl. moms Marknadsandel Procent Omsättning, mkr, inkl. moms (snitt) Omsättning mkr, exkl. moms (snitt) Min Max Dagligvaror 6 902 2% 2% 167 150 Beklädnad 2 360 30% 35% 844 675 Hemutrustning 1 517 8% 11% 159 127 Byggvaror 1 202 6% 7% 86 69 Fritidsvaror 2 229 16% 21% 443 355 Totalt* 14 209 10% 12% 1 700 1 377 Prisnivå: År 2006 * inkl. inflöde ca 10 % från besökare bosatta utanför marknadsområdet Med rådande konkurrenssituation bedöms Kalmar centrum i det mest gynsamma alternativet (maxprognosen) kunna behålla sin marknadsandel. Även minimumalternativet innebär dock pga. befolkningstillväxt och marknadstillväxt i stort sett oförändrad omsättning år 2015 jämfört med dagens omsättning i fasta 2006 års priser. Enligt medelalternativet bedöms Kalmar centrum ha potential att omsätta ca 1,7 miljarder kronor inkl. moms år 2015 vilket är en ökning med ca 150 miljoner kronor jämfört med år 2006. I det gynnsammaste alternativet, vilket förutsätter en kraftig satsning på Kalmar centrum, har stadskärnan potential att omsätta ca 1,9 miljarder inkl. moms (se vidare bilaga 9 där även minimum- och maximumalternativen redovisas per bransch). Även minimumalternativet förutsätter att aktiva insatser görs från Kalmar kommun, butikerna och fastighetsägarnas sida för att stärka centrumhandeln. 29

Per del av marknadsområdet Branschgrupp Detaljhandel Marknad mkr, inkl. moms Marknadsandel inkl. inflöde procent Omsättning, mkr, inkl. moms (snitt) Min Max Primärområde 1 162 46% 56% 83 Primärområde 2 371 35% 43% 146 Primärområde 3 662 25% 31% 185 Primärområde 4 2 156 21% 26% 498 Sekundärområde 1 1 205 14% 18% 197 Sekundärområde 2 2 359 13% 17% 360 Tertiärområde 1 1 694 4% 4% 68 Tertiärområde 2 5 600 0% 0% 8 Totalt* 14 209 10% 12% 1 700 2006 års prisnivå * inkl. tillskott från områden utanför marknadsområdet Ytdimensionering/teoretiskt lokalbehov för Kalmar centrum 2015 VARUGRUPP ANTAGANDE YTBEHOV 2015 JÄMFÖRELSE 2006 FÖRSÄLJNING MEDEL-ALTERNATIVET tkr/m2 min max medel m2 % Dagligvaror 50 2 973 3 716 3 344-1 456-30% Sällanköp 35 39 528 49 363 44 445 5 771 15% - Beklädnad 35 22 053 26 155 24 104 2 092 10% - Hem 25 5 417 7 331 6 374 827 15% - Fritid 40 9 587 12 586 11 086 1 571 17% - Bygg 30 2 472 3 291 2 882 1 282 80% S:a detaljhandel 36 42 501 53 078 47 790 4 316 10% Ovanstående beräkningar av ytbehovet för år 2015 inklusive befintliga detaljhandelsytor (uthyrbar yta) baseras på nyckeltal avseende omsättning per kvadratmeter uthyrbar yta. Beräkningarna är mycket känsliga för förändringar i yteffektiviteten, som varierar mycket mellan olika delbranscher och mellan individuella företag inom samma bransch. Då centrum i dagsläget har ca 43 000 m2 uthyrbar detaljhandelsyta är ytbehovet för prognostiserad omsättningsökning i medelalternativet ca 4 300 m2. Dagligvarorna i centrum har en låg yteffektivitet vilket innebär att omsättningen för denna branschgrupp i första hand bör kunna öka inom befintliga ytor. 30

De nya ytorna bör således i första hand skapas för sällanköpsvaruhandel. Några av de befintliga mest lågpresterande lokalerna kan behöva byggas om och eventuellt byta detaljister för att uppnå en tillfredsställande yteffektivitet och hyresbetalningsförmåga. För detaljhandeln mindre lämpliga lokaler, pga. t.ex. läget eller funktionella brister bör avvecklas. Nettobehovet av ny lokalyta blir därmed högre än det teoretiska lokalbehovet. 6.3 Slutsatser Kalmar centrum är en kompakt stadskärna. Inom en radie på knappt 500 meter återfinns i stort sett samtliga butiker. Centrumutvecklings bedömning är att stadskärnan inom den närmaste 10-årsperioden fysiskt maximalt kan växa inom det område som illustreras i kartbilden nedan. Kv. Gesällen 31

Av stor vikt för Kalmar är att de olika handelsplatserna kan komplettera varandra och stärka Kalmars position inom marknadsområdet. Bl.a. bidrar Kv. Bilen genom Ikea med att attrahera kunder från ett större upptagningsområde jämfört med före etableringen (år 2005 var Kalmar kommuns handelsindex 115 jämfört med 125 år 2006). Kalmar stadskärna som totalt omfattar 44 000 m2 uthyrbar yta för detaljhandel har potential att bemöta konkurrensen från planerade kommersiella projekt i kommunen. Planerade kommersiella projekt är framför allt av storbutikskaraktär (Citygross, Willy:s, Bauhaus, Plantagen) och konkurrerar därmed inte direkt med stadskärnan även om vissa butiker inom vissa branscher t.ex. hemelektronik påverkas. Planerat modehus bedöms få effekter på stadskärnan men pga. modehusets storlek (totalt ca 12 500 m2 uthyrbar yta) kan stadskärnan med sitt betydligt större utbud inom beklädnad (totalt ca 22 000 m2 uthyrbar yta) förutsatt att aktiva insatser görs bibehålla och stärka marknadspositionen. Effekterna av framför allt utbyggnadsplanerna avseende Kv. Bilen bedöms därför i första hand påverka andra halvexterna/externa handelsplatser inom kommunen och i kranskommunerna (Ölands Köpstad m.m.). För att stärka centrum är det av stor vikt att Baronen som utgör ett ankare i södra delen av stadskärnan utvecklas (för närvarande planeras en utbyggnad på ca 3 500 m2 uthyrbar yta samt ett tillskott på p-platser) och att även handeln i norra delen av centrum utvecklas. I norra delen av centrum är det framför allt i Kv. Mästaren som det planeras för ytterligare ytor för kontor och handel. Föreslagen lokalisering av ett Word Trade Center bedöms inte kunna stärka centrum utan innebär i stället att centrum blir splittrat på olika destinationer som ligger för långt ifrån varandra för att dra nytta av varandra. Av intresse är att i ett nästa steg utreda de fysiska och kommersiella förutsättningarna för ett World Trade Center i Kv. Gesällen alternativt se över andra alternativ för att stärka handeln i norra delen av centrum. Förutom köpcentrumen är de mest frekventa butiksstråken, restaurangerna och övriga kommersiell service av stor vikt för Kalmar centrum. Stortorget och Larmtorget bidrar till att skapa en unik miljö. 32

I föreliggande utredning har inte ingått att ta fram förslag på ett utvecklingsprogram för Kalmar stadskärna utan detta föreslås ske i nästa skede med genomförd kartläggning och bedömning av Kalmar centrums omsättningspotential som bas. I följande avsnitt redovisas dock på en mer generell nivå Kalmar centrums framtida roll och åtgärder som krävs för att stärka Kalmar stadskärna som utgångspunkt för det fortsatta utvecklingsarbetet. 7 CENTRUMS FRAMTIDA ROLL 7.1 Stadscentrums betydelse och roll Stadens centrum är i alla städer av mycket stor betydelse för invånarnas och besökarnas uppfattning om ortens identitet, karaktär och atmosfär. Centrums betydelse ur dessa aspekter kommer sannolikt att snarare öka i framtiden än minska. Det är därför av största vikt att centrum fungerar så väl som möjligt för att kunna spela denna betydelsefulla roll. De viktigaste faktorerna i sammanhanget är: Lättillgänglighet (lätt att hitta, bekväm parkering och god kollektivtrafik) Utöka öppethållandetiderna för att bemöta konkurrensen från externhandeln God funktionell form och intressant arkitektur (koncentrerade gång- och butiksstråk, tydliga målpunkter och samlingsplatser/torg) Intressant innehåll (butikssammansättning detaljhandel, restauranger, serviceverksamheter, nöjen, kultur, historiska byggnader/platser, arbetsplatser) God skötsel (helt, rent, snyggt och tryggt) Skapa trivsamma mötesplatser och oaser utefter de kommersiella gångstråken Tillskapa ytterligare unika besöksmål turistmål som attraherar och placerar Kalmar högt på listan av attraktiva turistorter I övrigt låta alla kulturinstitutioner som finns i stadscentrum genom lokalisering och öppettider bidra till att både skapa trafik och evenemang som gör stadskärnan unik och inte kan kopieras av konkurrerande köpcentrumanläggningar. 33

7.2 Tänkbara kompletterande branscher och hyresgäster (bruttolista) Nedan listas exempel på kedjebutiker som bedöms kunna få en tillräcklig marknad i framtiden och övriga förutsättningar att etablera i Kalmar centrum och som inte finns i Kalmar centrum i dagsläget. Det är främst inom beklädnad, hemutrustning och fritidsvaror som det finns ett starkt behov av att komplettera utbudet med ytterligare kedjebutiker för att stärka stadskärnan. Zara, Gant (dam) Filippa K, Boomerang, Replay, InWear, Twilfit, Mango, Mexx, B-Young Axelssons, DEA, Pagelle Jerns, Din Sko, Ecco Shop, Jarmeus skor, Footlight, Pearlchain L Occitane, Duka, Mique, Stjärnurmakarna, Bokia För att dessa exempel på kedjebutiker skall etablera i Kalmar centrum, krävs funktionella lokaler i goda butikslägen. 7.3 Restauranger och kommersiell service Förutom detaljhandel är ett bra restaurang- och caféutbud och övrig kommersiell service viktiga inslag i en levande stadskärna. Att i Kalmar centrum kunna erbjuda de flesta och viktigaste serviceverksamheterna är en konkurrensfördel, som ger ökad besöksfrekvens, inte minst i början på veckan. I centrum finns ett utbud av aktörer inom restaurang- och caféverksamhet samt apotek, systembolag, flertalet frisersalonger, skönhetssalonger, m.m. 7.4 Andra verksamheter som skapar trafik Förutom handel, karakteriseras en stadskärna av olika typer av offentliga serviceverksamheter och samlingsplatser för kommuninvånarna. Dessa verksamheter är inte kommersiella i sig, men är betydelsefulla trafikskapare för handeln i centrum. Dessutom bidrar sådana verksamheter ofta till en stor del av stadskärnans identitet. Ansträngningar bör därför göras för att behålla och utveckla offentliga verksamheter i stadskärnan samt tillföra nya sådana i goda lägen i de mest centrala delarna av centrum. 7.5 Framtida utformning och funktion Funktionella lokaler i goda lägen skapas genom ett målmedvetet långsiktigt agerande på stadsplanenivå i samarbete med berörda fastighetsägare. Genom att lokalisera de stora ankarbutikerna i rätt lägen och mellan dessa ge utrymme för de mindre butikerna som är beroende av en garanterad trafikström av gående, skapas ett butiksstråk med intensiv kommersiell miljö som attraherar besökare. Tillsammans med omgivande vackra och spännande byggnader skapas en miljö och atmosfär som lockar besökare att återkomma gång på gång. 34

Bilaga 1 Referat med kommentarer avseende Trivectors p-utredning 2007 Enligt Trivector p-utredning 2007 (baserad på kommunens beläggningsstudier från maj 2004) kan man sammanfatta följande. Det finns 2 621 bilplatser på Kvarnholmen och intilliggande områden som är allmänt tillgängliga: Av dessa finns 285 som centralt belägna kantstensparkeringar (rött system). Här får man stå max en timme för 5 kr. Vår kommentar: att ha 285 bilplatser utmed gatorna nära butiksstråken är bra för orter av den här storleken. Dock är uppehållstiden väl kort för att hinna handla i en stadskärna, där man har flera besökspunkter.

Det finns några samlande markparkeringar (gult system) utöver dessa kantstensparkeringar som rymmer 297 bilplatser. Här får man stå max tre timmar för 5 kr per timme. Det finns även några samlande markparkeringar (ljusblått system) mer perifert belägna som rymmer 340 bilplatser. Här får man stå mellan sex timmar och 7 dygn för 5 kr per timme (de timmar som är avgiftsbelagda). Till detta kommer Baronens parkering (mörkblått system) som rymmer 468 bilplatser. Här får man stå max tre timmar (fyra timmar på p-däcket) för 5 kr per timme. Sammantaget finns alltså 1 390 för handeln nyttiga bilplatser i stadskärnan. Vår kommentar: på somrarna kan även den gröna parkeringen fungera som en reserv. Tack vare den genomgående behagliga och trevliga gatumiljön så minskas det psykologiska gångavståndet mellan parkeringsytorna och handeln på gågatorna. Att Baronen kan ses som en integrerad del av stadskärnan trots avståndet (ett par kvarter ifrån) kan ses i ljuset av detta. Det finns alltså relativt många nyttiga bilplatser jämfört med andra orter, och antalet platser verkar räcka till enligt beläggningsstudien från 2004, mer om detta nedan. Av de 1 390 nyttiga bilplatserna finns inom 200 meters radie från korsningen Kaggensgatan och Storgatan 1 014 bilplatser, vilket utgör 73 % av det totala antalet avgiftsbelagda platser. Till detta kommer 1 231 bilplatser som är gratis (grönt system) och ligger främst på Kvarnholmens östra halva. Totalt 2 621 bilplatser alltså. Trivector menar att den låga p-avgiften på 5 kr per timme i extremt centrala lägen, kan öka efterfrågan så att attraktiviteten till slut påverkas negativt. Vår kommentar: det finns inget motsatsförhållande mellan mycket folk och attraktivitet, snarare tvärtom. Och det är bättre för stadskärnans handel om man väljer stadskärnan före externetableringar med vanligtvis gratis parkering. Om man begränsar tillgängligheten med bil (högre p-avgifter i detta fall) behöver den kompenseras med annan förbättrad tillgänglighet, som till exempel fler busslinjer med tätare avgångar. Men ju mindre orten är desto mer beroende är den av god biltillgänglighet. Ett riktigt bra kollektivt alternativ finns normalt bara i storstäderna. Ett annat sätt är att öka effektiviteten i söksystemet, det vill säga att genom bättre skyltning tydliggöra för bilisten hur han bäst kan hitta en ledig bilplats på kortast möjliga tid. Många enkelriktade gator minskar barriäreffekterna men ökar samtidigt söktiden om man inte känner stadskärnan väl. Nedan visas hur de som har en målpunkt i söder men kommer från norr skulle kunna hänvisas genom en avvikande skyltning. I Linköping kallas dessa gator som är tänkta att mata stadskärnan med bilar för "C-ringen" som i centrumringen. 2