Flyttskatter hämmar Stockholms bostadsmarknad

Flyttskatter hämmar Stockholms bostadsmarknad Rapport 2010: 2

Förord Stockholmsregionen växer rekordsnabbt samtidigt som bostadsbyggandet är rekordlågt. De senaste 20 åren har bostadsbyggandet varit otillräckligt i förhållande till befolkningsökningen. Det gör att regionen har en växande bostadsskuld. För att radera ut bostadsbristen skulle det under en lång period behöva byggas mer än dubbelt så mycket som vad kommunerna i länet planerar att göra de närmaste åren. Därför räcker det inte med ambitiösa bostadsbyggnadsplaner. Det krävs andra åtgärder för att råda bot på den stora bostadsbristen. Rörligheten på bostadsmarknaden måste öka för att Stockholms bostadsbestånd ska utnyttjas maximalt. En av de viktigaste åtgärderna är att göra det lättare och billigare att byta bostad. Många bor kvar i för stora bostäder för att de inte kan minska sina boendekostnader genom att flytta till en mindre. Syftet med denna rapport är att beskriva hur stora dessa flyttkostnader egentligen är och vad som skulle kunna göras för att minska dessa kostnader. Den regering som tillträder efter valet i höst måste vidta alla de åtgärder som krävs för att öka tillgången på bostäder i Stockholmsregionen för att inte Sveriges tillväxtmotor ska stanna. Huvudansvarig för rapporten är Sofia Linder, analytiker vid Handelskammarens avdelning för regional näringspolitik. Stockholm i juli 2010 Ulf Franke VD 1

Innehåll Sammanfattning... 3 Inledning...5 Viktigt med en väl fungerande bostadsmarknad... 6 Växande befolkning och kapacitetsbrister... 7 Viktiga flyttkedjor... 9 Boendet är en stor utgift för Stockholmshushållen...10 Transaktionskostnader vid flytt...14 Stockholms läns andel av de olika fastighetsskatterna...18 Vad kostar det att flytta inom det ägda beståndet?...21 Slutsats...26 Handelskammaren anser...27 Referenser...28 Bilaga Beräkningar...29 2

Sammanfattning Bostadsmarknaden i Stockholms län fungerar inte bra. Den är trögrörlig och det finns en stor och allvarlig bostadsbrist. Det beror dels på att Stockholmsregionen växer rekordsnabbt samtidigt som bostadsbyggandet släpar efter kraftigt, dels på hårda regleringar av bostadsmarknaden. Det är viktigt att hushåll kan flytta inom och mellan regioner när det dyker upp arbetstillfällen och att bostadsmarknadens funktion inte försvårar företagens rekrytering av arbetskraft. En väl fungerande bostadsmarknad är avgörande för Stockholmsregionens framtida kompetensförsörjning och konkurrenskraft. En betydelsefull faktor för rörligheten på bostadsmarknaden är att transaktionskostnaderna i samband med en flytt är låga. Det gäller alla kostnader som är förknippade med att söka och teckna avtal om en ny bostad och eventuellt avveckla en tidigare. Det vill säga sök- och informationskostnader, förhandlings- och avtalskostnader, övervakningskostnader, registrering och försäkringskostnad, mäklararvoden, och inte minst, skattekonsekvenser. Den här rapporten visar att fastighetsbeskattningen slår fortsatt hårt mot länet trots att skatten på innehav av småhus och flerbostadshus avskaffats och ersatts med en kommunal fastighetsavgift. Det handlar om höga skatter i samband med försäljning av småhus och bostadsrätter liksom vid anskaffande av småhus. Flyttskatterna bidrar till att bromsa de viktiga flyttkedjorna. Därmed påverkas rörligheten på bostadsmarknaden negativt. Stockholms län betalar också en omotiverat hög andel av de statliga intäkterna från lagfarter och pantbrev. Handelskammaren har räknat på vad en flytt inom det ägda beståndet kostar och hur stora merkostnader skattesystemet skapar. Detta för att se om det kan inverka på flyttbesluten. Vi har utgått ifrån en genomsnittlig Sverigevilla i Stockholms län, riket och övriga riket (när de tre storstadsregionerna exkluderas) samt en bostadsrätt till samma pris. Resultatet visar att skattekostnaden för en flytt i Stockholms län i genomsnitt uppgår till mellan 450 000 750 000 kronor. Därtill kan läggas mäklararvodet som ökar flyttkostnaden ytterligare, till 600 000 900 000 kronor. Det är betydligt högre än i övriga Sverige. Länets bostadsägare har dessutom höga boendekostnader och är högt belånade, vilket gör dem mer utsatta för höga flyttkostnader. Månadskostnaden i ett nytt boende i samma prisklass som det gamla kan bli betydligt högre efter flytten. Vid flytt till hus tillkommer dessutom stämpelskatterna som baseras på köpeskillingen. Det motverkar flyttbeslut och medför att många bor kvar i för stora bostäder för att det är svårt att minska sina boendekostnader genom att flytta till en mindre. Det måste bli lättare och mer lönsamt att byta bostad. Handelskammaren vill därför se en fortsatt reformering av fastighetsbeskattningen: 3

Sänk kapitalvinstskatten och fasa ut uppskovsreglerna I dag finns möjlighet att skjuta upp reavinstskatt och betala en ränta på beviljat uppskov. Uppskovet kan betraktas som ett lån från staten. Det införda maxtaket och räntan slår hårt mot Stockholmsregionen. Nästan 80 procent av alla uppskov är från 2001 eller senare. Det är framför allt de yngre åldersgrupperna som har stora uppskov. I grunden är det möjligheten att rulla kapitalvinstskatter framför sig som skapar problem och gör att nuvarande uppskovsregler inte är långsiktigt hållbara. Därför borde regeringen genomföra Skatteverkets förslag om att avskaffa uppskovsmöjligheten, fasa ut beviljade uppskov och sänka kapitalvinstskatten från dagens 22 procent till 12-13 procent. En sänkning av kapitalvinstskatten skulle också vara ett närmande till vad som gäller i övriga EU. Ta hänsyn till den reala värdestegringen I Sverige har vi en stor andel 1930-, 40- och 50-talister som bor i stora villor och bostadsrätter med låg eller ingen belåning. För dem är det i dagsläget inte ekonomiskt försvarbart att flytta till mindre boende. Det påverkar rörligheten och utnyttjandet av bostadsbeståndet. Förutom sänkt kapitalvinstbeskattning skulle rörligheten öka om bostadens inköpspris räknades upp med inflationen vid beräkning av reavinsten. Ersätt stämpelskatterna för lagfart och pantbrev med avgifter De senaste decenniernas kraftiga prisstegringar på bostadsmarknaden har medfört att stämpelskatter, lagfarter och pantbrev, slår hårt mot Stockholmsregionen. Detta eftersom de baseras på köpeskillingen. Handelskammaren anser att det bör införas en fast avgift som motsvarar den administrativa kostnad som är förknippad med att upprätta lagfarter och pantbrev, alternativt en avgift baserad på bostadens storlek. Det skulle innebära att stämpelskatten för en likvärdig villa skulle bli lika hög oavsett var i landet den ligger. Avskaffa fastighetstaxeringssystemet Fastighetstaxeringssystemet har minskat i privatekonomisk betydelse men bör ändock avvecklas. Sverige kan inte ha ett system som felvärderar landets småhus med i genomsnitt en kvarts miljon kronor. Huvudsyftet med taxeringsvärdena var att fastställa underlag till fastighetsskatten. De används nu i en rad andra sammanhang men dessa uppgifter kan lösas på annat sätt. Skattesystemet får inte försvåra flytt utan bör i stället främja ett effektivt utnyttjande av bostadsbeståndet. 4

Inledning Stockholmsregionens befolkning växer i rekordsnabb takt samtidigt som bostadsbyggandet släpar efter kraftigt. Det medför att bostadsbristen i Stockholms län är stor och allvarlig. Det låga bostadsbyggandet är, tillsammans med en dåligt fungerande bostadsmarknad, ett av de allvarligaste hindren för tillväxten i Stockholmsregionen. Situationen på bostadsmarknaden försvårar rörligheten på arbetsmarknaden och hämmar därmed möjligheterna att behålla och stärka regionens konkurrens- och attraktionskraft. Det är inte bara ett hot mot den ekonomiska utvecklingen i Stockholms län utan mot hela Sveriges tillväxt. Det finns många delar av bostadsmarknaden som behöver förbättras och som kan öka utbudet av bostäder. I denna rapport fokuserar vi på skatterna i samband med flytt inom det ägda bostadsbeståndet. Det handlar om primära flyttkostnader som stämpelskatter och avgifter men också mäklararvoden. De riskerar, tillsammans med så kallade sekundära flyttkostnader som kapitalvinstbeskattningen och kostnader i samband med inteckningslån, att dämpa rörligheten på bostadsmarknaden. Höga kostnader vid flytt medför att många hushåll indirekt låses in i sitt boende. Det berör särskilt hushåll som bott länge i sina småhus/bostadsrätter och som har ingen eller en låg belåning. De riskerar att bromsa upp de välbehövliga flyttkedjorna som sätts i gång när hushåll byter bostad. För att se hur stora merkostnader skattesystemet skapar för ett hushåll i samband med en flytt och om dessa kan påverka ett flyttbeslut, har vi genomfört ett antal beräkningar. Vi har utgått ifrån Fastighetsbyråns standardvilla, Sverigevillan 1 2010 och redovisar tre exempel med olika prisnivå; den genomsnittliga Sverigevillan i riket, i Stockholms län och i övriga riket när de tre storstadsregionerna exkluderas. Detta för att även kunna se hur stora de regionala skillnaderna är. För att också visa hur skatten påverkas av var i flyttkedjan ett hushåll befinner sig har vi gjort beräkningar för ett hushåll som bott lång tid, 40 år respektive 20 år, i sin Sverigevilla och flyttar till en bostadsrätt. Sedan har vi gjort samma sak för ett hushåll med en kortare bostadskarriär, med och utan tidigare uppskov, som flyttar från en bostadsrätt till en Sverigevilla. Metoden bygger till stora delar på en studie av KTH. Boendekostnaderna varierar kraftigt över landet, men för alla upplåtelseformer betalar hushåll i Stockholms län i genomsnitt mest för sitt boende. Dessutom har en överhettad bostadsmarknad bidragit till en hög belåningsgrad bland länets bostadsägare. Hur hög den är, beror på när bostadskarriären påbörjats. Unga som kommit in senare på bostadsmarknaden har i snitt en mycket hög belåningsgrad, ofta på 80 procent eller mer. Det gör länets bostadsägare mer utsatta för höga flyttskatter. Den stora bostadsbristen och de höga boendekostnaderna försvårar för många hushåll att flytta till eller inom regionen. Det gäller särskilt ungdomar, lågutbildade och hushåll med låga inkomster men också välutbildade och kvalificerade personer som vill flytta till Stockholm. Det påverkar i sin tur rekryteringsmöjligheterna för regionens företag som behöver nya medarbetare och spetskompetens. Bostadsmarknadens funktion är en viktig fråga för regionens konkurrenskraft och flyttskatterna spelar en central roll. 1 Fastighetsbyråns mäklare värderar årligen vad en standardvilla på deras ort kostar. Sverigevillan är byggd 1980, har fem rum och kök, är 140 kvm och har en tomt på 500 kvm. 5

Viktigt med en väl fungerande bostadsmarknad Ekonomisk tillväxt är beroende av att både arbets- och bostadsmarknaden fungerar väl. Rörlighet och tillgänglighet behövs för att bostadsmarknaden ska fungera. Det är också av stor vikt att marknaden erbjuder en mångfald av boendeformer för att tillgodose en skiftande efterfrågan. En betydelsefull faktor för en väl fungerande bostadsmarknad är att transaktionskostnaderna i samband med en flytt är låga. Med det avses alla kostnader som är förknippade med att söka och teckna avtal om en ny bostad och eventuellt avveckla en tidigare. Om bostadsbytena inte sker till låga transaktionskostnader riskerar bostadsmarknaden att hämmas av inlåsning och utestängning. Detsamma gäller om det inte finns alternativ för hushållen att byta bostad. särskilt för Stockholmsregionens konkurrenskraft I dag konkurrerar Stockholms län främst med andra internationella storstäder. Att snabbt få tag på en bra bostad i regionen är av stor betydelse för att kunna attrahera utländsk kvalificerad arbetskraft. Den typen av arbetskraft är mer rörlig och internationell i dag än tidigare. Det är av stor betydelse för regionens företag och universitetens kompetensförsörjning att det finns goda möjligheter att locka hit utländsk personal. En undersökning 2 bland utländsk arbetskraft i Sverige visar att en stor andel av dem har överraskats negativt av det höga kostnadsläget i Sverige. Att det är dyrt att bo och leva i vårt land styrks av en undersökning från UBS (Europas näst största bank) som rankar Stockholm som världens sjätte dyraste storstad att leva i. I dagsläget är det svårt att hyra bostad i andra hand för en längre tidsperiod i Stockholms län. Det krävs många år i kö att få ett förstahandskontrakt 3. Den demografiska utvecklingen från år 2020, med en sjunkande andel av befolkningen i arbetsför ålder, tillsammans med ökad specialisering, teknikutveckling, kunskapsspridning och globalisering riskerar att medföra brist på kvalificerad personal inom flera områden. Utan en väl fungerande bostadsmarknad hindras strukturomvandlingen och kompetensutvecklingen i regionen. 2 Sydsvenska Industri- och Handelskammaren m.fl., Är Sverige attraktivt? 3 Tillväxtverket (Nutek) har också tittat på hur lätt det är att hitta en lägenhet i fem europeiska storstäder (Dortmund, Helsingfors, Oslo, Newcastle och Stockholm). För Stockholms del visade det sig inte vara något problem att snabbt få tag på ett andrahandskontrakt på kort tid. Dock var det mycket svårt att hitta ett kontrakt som sträcker sig längre än några få månader. Lättast att hitta boende efter de uppställda kriterierna och fyra olika typer av hushåll var det i Oslo, Dortmund och Newcastle. 6

Växande befolkning och kapacitetsbrister Stockholms läns befolkning växer snabbare än någonsin. 2009 ökade länets befolkning med 37 919 invånare. Det är många som väljer att bo, leva och arbeta i regionen. Storstadens puls, breda arbetsmarknad och mångfald lockar. De senaste 20 åren har Stockholms län vuxit med nära 390 000 personer Det motsvarar en genomsnittlig årlig ökning med 19 500 personer. Under samma period har det färdigställts i genomsnitt 6 500 bostäder per år. Tillväxten stimuleras av en växande befolkning, men den kräver också stora resurser för att klara investeringar i infrastruktur och bostäder. Den kraftiga befolkningstillväxten har medfört att länet lider av flera kapacitetsproblem, där den stora bostadsbristen samt en betydande trängsel i trafiksystemet och kollektivtrafiken är mest kännbara. Belastningen på trafiknätet är extremt hög eftersom staten inte prioriterat viktiga infrastrukturinvesteringar i Stockholmsregionen. Bostadsbyggandet släpar efter sedan mitten på 1980-talet och ingen av länets kommuner bygger tillräckligt. En bakomliggande orsak till att Stockholms län fortfarande växer i hög takt är att många kompromissar med sitt boende. Ett stort antal av länets invånare bor tillfälligt i andra eller tredje hand, på mindre yta än vad de skulle vilja, på annat håll än vad de skulle önska eller dyrare än vad de egentligen har råd med. Ett stort antal unga vuxna tvingas bo kvar hemma hos sina föräldrar på grund av svårigheter att få tag på bostad. Detta är inte någon hållbar situation i längden. Lågt och eftersatt byggande De senaste tre åren, 2007-2009, har Stockholms läns befolkning ökat med drygt 100 000 invånare, samtidigt som det enbart byggts 27 683 bostäder. Varje år ändras också bostadsstocken genom ombyggnader samt permanentning av fritidshus. De senaste åren har det årligen tillkommit ca 1 430 4 bostäder på detta sätt. Till följd av lågkonjunktur och kreditstopp (2008-2009), som lagt många byggplaner på is, färdigställdes enbart 8 501 bostäder i Stockholms län under 2009. Det är en nedgång med 18 procent jämfört med 2008. Både byggbolagens och kommunernas bostadsinvesteringar har gått ned kraftigt. Befolkningsökning och bostadsbyggande 5 i Stockholms län per år, 1960-2009 Källa: SCB och egna beräkningar. Anm. 2006 påbörjades många byggen tillföljd av räntebidrag och i vissa fall investeringsstöd som skulle avskaffas fr o m 2007. 4 Renionplanekontoret, Årsstatistik 2009. 5 Varje ny invånare är inte i behov av en egen bostad eftersom många av dem är nyfödda, eller är inflyttade sambopar och familjer som enbart behöver en bostad. Enligt de antaganden som görs i den regionala utvecklingsplanen, RUFS 2010, räknar man med att det behövs byggas 600 nya bostäder per 1 000 nya invånare. Det illustreras av den gröna linjen i diagrammet som följer befolkningsutvecklingen. 7

Sedan slutet av 1980-talet har gapet mellan befolkningsökningen och nyproduktionen trendmässigt ökat. Det rådde relativ god balans på bostadsmarknaden under 1980-talet. Vi utgår i från att det behövs 600 nya bostäder per 1 000 nya invånare och därefter drar bort den permanentning av fritidshus 6, som ägt rum de senaste 20 åren. Då uppgår den ackumulerade bostadsskulden sedan 1990 till 72 800 bostäder i Stockholms län. 7 Egentligen är den faktiska bostadsbristen ännu större om alla unga vuxna, som bor kvar hemma, och hushåll i andra regioner, som är i behov av en bostad i länet, räknas in. Den stora ungdomskullen med tidiga 1990-talister, som vill flytta hemifrån, har inte beaktats i de senaste årens byggplaner. För att komma i kapp behövs det därför ett nytillskott med 23 900 bostäder per år i länet. Det ligger i nivå med byggandet under miljonprogrammets rekordproduktion på slutet av 1960-talet och början av 1970-talet. 7 6 Ca 28 600 fritidshus har permanentats i länet. 7 Stockholms Handelskammare, Rekordstort underskott på 8 bostäder hotar Stockholms tillväxt.

Viktiga flyttkedjor Om ett bostadsbyte frigör en ledig bostad sätts en flyttkedja igång. Det kan röra sig om ett hushåll som säljer sin trea för att flytta in i ett nybyggt hus. I vårt exempel köps deras trea av ett par som väntar barn och som säljer sin tvåa till ett par som ska flytta ihop. De har i sin tur två smålägenheter, en bostadsrätt och en hyresrätt. Bostadsrätten köps av en 30-åring som precis fått jobb i länet och i hyresrätten flyttar en nyseparerad kvinna in som stått i bostadskön i åtta år. Det nybyggda småhuset i vårt exempel har då resulterat i att fem hushåll flyttar. Flyttkedjorna är viktiga för bostadsmarknadens funktion. Nyproduktion av bostäder spelar en stor roll för att få fart på dessa kedjor. Små nyproducerade lägenheter ger generellt kortare flyttkedjor medan nya större bostadsrätter och småhus oftast genererar längre. Men det behövs bådadera. Om rörligheten på bostadsmarknaden ska öka brukar man eftersträva långa flyttkedjor. Är målet att hjälpa in ungdomar och nya invånare på bostadsmarknaden kan korta kedjor vara att föredra. Det optimala är också en sammanlänkad flyttkedja av hyres- och äganderätter. I dag har vi i hög grad två parallella flyttkedjor på bostadsmarknaden i Stockholmsregionen, inom äganderespektive hyresbeståndet. För att hushåll ska kunna flytta är det viktigt att det finns en viss vakansgrad på bostadsmarknaden. Bostads- bristen minskar vakansgraden och rörligheten. Höga hyror i nyproduktion och stigande prisutveckling ökar svårigheterna för nykomlingar att etablera sig på bostadsmarknaden men också för etablerade att flytta till en annan bostad. Bostadsbristen bidrar till att ett stort antal hushåll i länet är trångbodda. Det gäller framför allt hushåll inom lägre inkomstgrupper och stora barnfamiljer. Det är många faktorer som styr efterfrågan på bostäder som till exempel ålder, familjebildning, familjestorlek, separation, karriärläge och inte minst ekonomiska möjligheter. Bostadsbehovet förändras också över tiden, varför det är viktigt för växande städer att utbudet av bostäder och olika boendeformer matchas med vad som efterfrågas. Det finns två stora åldersgrupper som kommer att påverka bostadsmarknaden de kommande åren, 1940-talisterna och 1990-talisterna. Den stora gruppen 1940-talister börjar bli äldre (61-70 år) och många bor i stora bostadsrätter eller småhus och vill ha ett mindre, mer tillgängligt och mer lättskött boende. Ofta bor de billigt genom att huset eller bostadsrätten är lågt belånat eller helt betalt. Samtidigt som de penningstarka 1940-talisterna ser över sin boendesituation är det dags för många 1990-talister att flytta hemifrån. Dock efterfrågar de i högre grad än 1940-talisterna små hyres- eller bostadsrätter. 9

Boendet är en stor utgift för Stockholmshushållen Boendet är den största utgiften för de flesta hushåll. På senare år har dock den andel som går till boendet minskat. Detta beror inte på minskade boendeutgifter utan på att den disponibla inkomsten har ökat, mycket tack vare jobbskatteavdraget. För dem som äger sitt boende har de senaste årens låga boräntor bidragit till historiskt låga räntekostnader. Stockholmarna betalar mest för sitt boende Det finns stora regionala variationer i boendeutgiften men för alla upplåtelseformer är det hushåll i Stockholms län som i genomsnitt betalar mest för sitt boende. Minst betalar hushåll i små kommuner som inte tillhör storstadsregionerna. Ett exempel som illustrerar hur det höga prisläget på bostäder i Stockholmsregionen slår mot länets invånare och försvårar för hushåll i övriga landet att flytta hit är en undersökning från Swedbank/Fastighetsbyrån (2007). Den visar vad en genomsnittlig Sverigevilla 8 kostar i 18 utvalda kommuner i Stockholms län och Mälardalen. Boendeutgift per hushåll efter upplåtelseform och region, 2008, tkr Anm. Stor-Stockholm: hela Stockholms län. Stor-Göteborg: Ale, Alingsås, Göteborg, Härryda, Kungsbacka, Kungälv, Lerum, Lilla Edet, Mölndal, Partille, Stenungssund, Tjörn och Öckerö kommun * Exklusive Stor-Stockholm och Stor-Göteborg. Källa: SCB. Ett sätt att se hur boendeutgiften påverkar hushållens ekonomi är att sätta den i relation till hushållens inkomster. Disponibel inkomst är summan av hushållets alla skattepliktiga och skattefria inkomster minus skatt och övriga negativa transfereringar. I boendestatistiken justeras begreppet genom att även skatteeffekten av bostadsinnehav dras bort. För ett genomsnittligt hushåll 2008 uppgick utgiften för bostaden till knappt 24 procent av den justerade disponibla inkomsten. En fjärdedel av hushållens inkomster går därmed till boendet. En jämförelse mellan de två kommuner i undersökningen med lägst respektive högst försäljningspris på Sverigevillan, Kungsör och Lidingö, visar att villan på Lidingö är nära fem gånger så dyr som i Kungsör. Givet medianlönen i de studerade kommunerna, och ett antal vanliga utgifter för ett genomsnittligt hushåll, uppgår boendekostnaderna för en familj i Lidingövillan till 61 procent av familjens disponibla inkomst. Det 8 Avser en identisk villa på ett och ett halvt plan om 140 kvm med tomt på 500 kvm osv. 10

11

kan jämföras med 27 procent för familjen i Kungsör. Lånekostnaden för Lidingövillan uppgår till 21 220 kronor i månaden jämfört med 4 320 kronor i månaden för Kungsörfamiljen. Efter att nödvändiga utgifter 9 dragits i från som exempelvis mat, barnomsorg, kläder, hygien och lokala resor dragits går Lidingöfamiljen back 2 280 kronor på årsbasis medan Kungsörfamiljen får 101 300 kronor över. Detta trots att Lidingöfamiljen har en betydligt högre medianinkomst i utgångsläget 10. Ett hushåll som flyttar från ett genomsnittligt småhus utanför de tre storstadsregionerna till ett i Stockholms län får räkna med en kraftig ökning av månadskostnaden för boendet. Utifrån det perspektivet krävs det ofta ett rejält lönelyft för att motivera en flytt till Stockholmsregionen. Därtill får de troligtvis gå ned i boyta och får sannolikt tidsförluster i form av längre avstånd mellan hem, dagis, skola och arbete. Stockholmarna är högt belånade Ett bostadsköp är med få undantag den största affär som ett hushåll gör. Sedan mitten av 1990-talet har bostadspriserna stigit kraftigt i Stockholms län men också i de övriga storstadsregionerna. Hushållens låneskulder har ökat i takt med de stigande priserna. Höga huspriser driver upp belåningen Medelpriset för ett småhus i Stockholms län uppgick 2009 till 3 518 000 kronor jämfört med 1 599 000 kronor i övriga riket 11. Motsvarande för länets bostadsrätter är ett medelpris på 1 997 000 kronor och 730 000 kronor i övriga riket 12. Sedan i början av 1980-talet har hushållens belåningsgrad, dvs. bostadsskulderna i relation till bostadsförmögenheten, ökat allt snabbare 13. Vid utgången av 2009 uppgick belåningsgraden för bostäder till 36 procent. En fjärdedel av bostadsägarna är helt utan skulder, vilket gör att den genomsnittliga belåningsgraden för de övriga uppgår till 58 procent. För yngre hushåll ligger den i genomsnitt på 75 procent. 13 procent av småhusen och 22 procent av bostadsrätterna är belånade till över 80 procent av bostadens värde. Fyra procent av Sveriges småhusägare och åtta procent av bostadsrättsinnehavarna har till och med en skuldsättningsgrad som överstiger 90 procent. Innan den finansiella och ekonomiska krisen fördjupades genomförde KTH vintern-våren 2008 en undersökning av försäljningar av småhus i några kommuner 14 i Stockholms län. Den visar att den genomsnittliga belåningsgraden bland husköparna uppgick till 63 procent av bostadens försäljningspris. Vidare hade en tredjedel av dem en belåningsgrad på 80 procent eller mer. En fjärdedel av husköparna hade till och med en belåningsgrad på 88 procent eller högre. Bland de undersökta villorna låg medelpriset på 4,2 miljoner kronor och medelpriset för försäljning av det tidigare boendet uppgick till 3,2 miljoner kronor. Husköparna uppgraderade därmed sitt boendekapital med i genomsnitt en miljon kronor. Nära hälften av hushållen hade hela sin lånevolym på rörlig ränta och 60 procent uppgav att de inte amorterar på sina lån. Undersökningen visar att länets bostadsägare är mer riskexponerade än i övriga Sverige. Att hushåll kan genomföra köp på dessa höga prisnivåer beror till stor del på att många gjort en bostadskarriär. De kraftiga prisökningarna de senaste åren har bidragit till en betydande värdeökning. Denna utveckling har dock gjort det svårare att ta steget från hyresrätt till ägd bostad eller att flytta till Stockholm från en region med lägre bostadspriser. Hushåll med hög belåning kan drabbas hårt av fallande priser på bostadsmarknaden, stigande kostnader för boräntor och ökad arbetslöshet. Men det gör dem också mer utsatta för höga flyttkostnader. 9 Efter nödvändiga utgifter dragits kvarstår exempelvis smink, alkohol, tobak, glasögon, mobiltelefoner, dator, veckopeng, dyrare sporter, presenter och husreparationer liksom semesterresor. 10 Familjerna i Sverigevillorna på Lidingö, Nacka, Haninge, Uppsala, Tyresö, Norrtälje, Södertälje, Västerås och Stockholm får ett för litet överskott för att klara Sverigevillan. De har inte tillräckliga marginaler för oförutsedda utgifter. Inte minst för räntehöjningar. Sedan undersökningen genomfördes har det dock blivit en viss lättnad av räntekostnaderna tillföljd av lågkonjunkturen och de låga boräntorna. 11 I riket totalt: 1 911 000 kronor. 12 I riket totalt: 1 188 000 kronor. 13 SCB, Tillgångar, skulder och kapitalvinster och Finansinspektionen, Utvecklingen på bolånemarknaden 14 KTH har inom en studie skickat ut en enkät till 1 000 hushåll i Stockholms län som köpt hus vintern-våren 2008; i två kommuner i norrort (Danderyd/Täby) och två i söderort (Södertälje/Botkyrka. 12

Lägst husköpskraft i Stockholms län Boindex är ett index från Swedbank som speglar hushållens köpkraft i samband med husköp. Boindex är 100 när hushållen använder 15 procent av förvärvsinkomsten före skatt till bolånekostnader. När indexvärdet överstiger 100 har hushållen råd med sitt boende enligt den fastställda normen. Ju högre värde, desto bättre. Under årets första kvartal var Sveriges husköpskraft fortsatt stark men dämpades något på grund av uppgången av huspriserna. Detta efter att den starkaste köpkraften på fem år uppmätts under det fjärde kvartalet 2009. I Stockholms län krävs det nu 736 000 kronor i årsinkomst för att nå ett indexvärde på 100. I realiteten har stockholmarna en medianinkomst på 688 500 kronor och Boindex i länet hamnar på 93,5. Det ligger under normen men är ändock en kraftig förbättring jämfört med 2008 då Boindex som lägst låg på 54. För ett stockholmshushåll skulle klara ett husköp krävdes det då en årsinkomst på 1,2 miljoner kronor. Som andel av bruttoinkomsten betalar stockholmarna 16 procent i bolånekostnader. Det kan jämföras med drygt 10 procent i riket och drygt 6 procent i gruppen övriga kommuner (utanför storstadsregionerna med färre än 75 000 invånare). Även om husköpskraften i Sverige är god blir hushållen allt mer sårbara för räntehöjningar. Enligt Swedbank skulle dagens goda marginaler vid husköp helt raderas ut om bolåneräntan ökade med tre procentenheter. Det oroar tillsammans med den senaste marknadsrapporten för maj månad från Statens bostadskreditnämnd. Rapporten visar att hushållen fortsätter att skuldsätta sig i snabb takt. Enligt den senaste statistiken tas mellan 80-90 procent av alla nya lån till rörlig ränta. De övriga 10-20 procenten nya lån har en kortare bindningstid än fem år. Boindex i olika regioner 1993-2010 kvartal 1 270 260 250 240 230 220 210 200 190 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 Regionala boindex Övriga kommuner Hela riket Göteborg Medelstora städer Malmö Stockholm Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 10 Källa: Swedbank. 13

Transaktionskostnader vid flytt De höga transaktionskostnaderna i samband med flytt kan bli kännbara. Det gäller särskilt för de hushåll som vill flytta till ett billigare boende och sänka sina löpande utgifter. För att bostadsmarknaden inte ska drabbas av inlåsning och utestängning är det viktigt att bostadsbyten sker till låga transaktionskostnader och att det finns alternativ för hushåll som vill byta bostad. Transaktionskostnader innefattar alla kostnader som kan kopplas till ett bostadsbyte, dvs. att söka och teckna avtal om en ny bostad och att sälja/avveckla en tidigare. Det kan röra sig om sök- och informationskostnader, förhandlings- och avtalskostnader, övervakningskostnader, registrering och försäkringskostnad, mäklararvoden, skattekonsekvenser mm. Transaktionskostnaderna på bostadsmarknaden är högre i det ägda boendet. Beskattning av bostäder kan påverka rörligheten Skattesystemets utformning påverkar rörligheten på bostadsmarknaden. Transaktionskostnaderna minskar rörligheten på bostadsmarknaden. Det gäller framför allt skatter riktade mot säljaren av en bostad 15. Många äldre hushåll i stora och lågt belånade bostadsrätter och småhus upplever ofta, när de funderar på att flytta, att alla alternativ till det aktuella boendet ter sig dyrare. Vid flytt från eget ägt boende till hyresrätt utlöses all eventuell realisationsvinst utan möjligheter till uppskov. Kapitalvinstbeskattningen påverkar och låser framför allt in de hushåll som vill köpa ett nytt och billigare boende. Det betyder att rörligheten från villor och stora bostadsrätter riskerar att bli liten. I rapporten Bostäder på marknadens villkor (Lind och Lundström 2007) konstateras att det är viktigt att äldre hushåll finner bostadsalternativ som motiverar till utträde från ägarmarknaden, annars stannar de länge i sin ägda bostad. Den höjda kapitalvinstskatten i kombination med det begränsade och räntebelagda uppskovsbeloppet kan också leda till lägre konsumtion av bostäder och inlåsningseffekter på bostadsmarknaden. Det kan i sin tur ge negativa effekter för rörligheten på arbetsmarknaden som riskerar att leda till en sämre ekonomisk utveckling och högre arbetslöshet 16. 15 BKN, Samband mellan bostadsmarknad, arbetskraftens rörlighet och tillväxt. Sid 48 och framåt redovisar spännande forskning på området. 16 Öberg, Incitamentseffekter av slopad fastighetsskatt. 14

Dagens fastighetsskatter Fastighetstaxeringen infördes för att fastställa underlag för fastighetsskatten. Värdena används nu i en rad andra sammanhang, som till exempel vid värdering av bostäder, kreditgivning, samhällsplanering, klassificering av byggnader och som underlag för dagens kommunala fastighetsavgift. Fastighetstaxeringssystemet är ett schabloniserat massvärderingssystem baserat på försäljningspriser och geografiska värdeområden. Det medför att taxeringsvärdena för enskilda fastigheter kan avvika betydligt från det verkliga marknadsvärdet. Detta är särskilt vanligt i Stockholmsregionen där den stora bostadsbristen bidragit till skenande fastighetspriser. Vid 2009 års taxering var Sveriges småhus i genomsnitt felvärderade med 260 000 kronor eller 21 procent, enligt Villaägarna 17. Mest felaktiga värden uppmättes i storstadskommunerna där Danderyd toppar listan med 881 000 kronor följt av Solna, Vaxholm och Lidingö. Felvärderingen vid taxering av obebyggda tomter uppgår i genomsnitt till hela 39 procent. En majoritet av tomterna har fått för höga taxeringsvärden. Ett system med så pass allvarliga brister bör varken användas för beskattning eller andra ändamål. 2008 avskaffade regeringen den statliga fastighetsskatten på bostäder och ersatte den med en kommunal fastighetsavgift. Det infördes även ett tak för maximalt uppskov av kapitalvinst på 1,6 miljoner kronor. Kapitalvinstbeskattningen, dvs. om huset säljs med vinst, höjdes med två procentenheter till 22 procent och en ränta på uppskovet infördes. Beskattningen av fastigheter innehåller dock fler delar; stämpelskatt i samband med köp (lagfart) och särskilda avgifter för pantsättning av fastigheter, pantbrev. Sedan årsskiftet 2010 omfattar systemet med kommunal fastighetsavgift även småhus som saknar byggnadsvärde och tomtmark som är bebyggda med småhus på ofri grund. De har till och med taxeringsåret 2009 betalat fastighetsskatt vilket i många fall lett till en hög beskattning. Dessa reformer finansieras genom en sänkning av uppskovsbeloppet av kapitalvinst på försäljning av bostad från 1,6 miljoner kronor till 1,45 miljoner kronor från januari i år. Skatteverket motsatte sig höjningen av kapitalvinstbeskattningen 2008 och föreslog i stället att skattesatsen skulle bibehållas eller sänkas till 15 procent alternativt 12-13 procent. De föreslog att sänkningen skulle finansieras genom en utfasning av uppskovsreglerna kombinerat med en högre kommunal fastighetsavgift för flerfamiljsbostäder. Detta då uppskovsreglerna inte ansågs vara långsiktigt hållbara. 17 Villaägarna, Taxeringsvärdena slår fel med en kvarts miljon. 15

Fastighetsbeskattning 2010 Taxeringsvärde 75 procent av husets marknadsvärde. Byggnaden och markens storlek, kvalitet och dess läge samt försäljningspriser på sålda småhus i närområdet är avgörande för beräkning av marknadsvärdet. Kommunal fastighetsavgift 0,75 procent av taxeringsvärdet på ett småhus, dock högst 6 387 kronor inkomståret 2010 18 (indexerad uppräkning med basbeloppets utveckling) samt för flerbostadshus 0,4 procent av taxeringsvärdet (dock högst 1 277 kronor per lägenhet och år). Ett nybyggt hus är helt befriat från fastighetsavgift i fem år och får halv avgift de följande fem åren. Fr o m taxeringsåret 2010 omfattas även arrendetomter och enkla sommarstugor och andra byggnader utan taxeringsvärde (dvs. under 50 000 kronor) av fastighetsavgiften. Kapitalvinstbeskattning, reavinst Kapitalvinstskatt på vinst vid försäljning av privatbostäder, 22 procent av vinsten. Uppskovsmöjligheter Vid köp av ny bostad finns möjlighet att skjuta upp beskattningen av kapitalvinsten vid en försäljning av bostad genom uppskov. Uppskovsbeloppet måste vara minst 50 000 kronor och kan maximalt vara 1 450 000 kronor. Beroende på hur mycket som betaldes för den nya bostaden kan man få uppskov med hela eller delar av vinsten. Uppskoven är även räntebelagda sedan 2008 med motsvarande 0,5 procent av uppskovsbeloppet och räntan är inte avdragsgill. Det gäller för alla uppskov, alltså även de uppskov som är knutna till försäljningar som skett tidigare än 2008. (Före 2008 fanns det ingen begränsning för uppskovbeloppets storlek och ingen räntebeläggning). Taket på 1,45 miljoner kronor gäller för uppskov som är knutna till försäljningar som sker under 2010 19 eller senare. Äldre uppskov kan uppgå till högre belopp. För äldre uppskovsbelopp får reglerna från 2008 betydelse när det gamla uppskovsbeloppet tas upp till beskattning på grund av försäljning av bostaden och ett nytt uppskovsbelopp ska beräknas. Lagfart Ägarbeviset för en fastighet vid husköp. För att få lagfart betalas en stämpelskatt som motsvarar 1,5 procent av köpeskillingen plus en avgift på 825 kronor. Pantbrev Säkerhet för lån vid köp av bostad. Att lösa nya pantbrev kostar 2 procent av pantbrevets belopp i stämpelskatt plus en avgift på 375 kronor per pantbrev. Pantbrev ska täcka de belopp som köparen planerar att låna. Pantbreven behöver inte förnyas vid övertagande av en fastighet men om man behöver låna mer än husets tidigare belåning ska det kompletteras med nya. (Köpesumma - befintliga pantbrev - handpenning) Källa: Skatteverket. Kort internationell utblick De svenska skatterna i samband med överlåtelse av småhus är bland de högsta i Europa. Inkluderas räntan på uppskov hamnar vi på en föga imponerande första plats. Villaägarna har undersökt överlåtelseskatter och avgifter som måste betalas vid köp av bostad i 19 länder 20. Deras räkneexempel visar att flyttskatterna är flera gånger högre i Sverige än i våra nordiska grannländer. Bland de undersökta länderna hamnar Sverige på fjärde plats när det gäller högst skatter och avgifter. När uppskovsräntan läggs till toppar vi listan. Det är viktigt att tillägga att flera länder har en hög kapitalvinstbeskattning vid försäljning av bostäder. Men om säljaren haft bostaden som sin primära bostad och levt där i 2-5 år är kapitalvinsten noll i de flesta EU-länder. I Sverige sker beskattningen av nominella kapitalvinster medan flera andra länder i EU korrigerar för inflationen eller inte beskattar alls, alternativt minskar kapitalvinstskatten efter innehavstid. 18 Inkomståret 2009 (taxeringsår 2010) är motsvarande belopp 6 362 kronor respektive 1 272 kronor. 19 Inkomståret 2008-2009 var maxtaket för uppskov fastställt till 1 600 000 kronor men detta ändrades fr o m 1/1 2010. 20 Villaägarna, Nivån på flyttskatter i EU-15 länderna samt Australien, Kanada, Norge, USA och Schweiz. 16

Mäklararvode En kostnadspost som också kan bli betydande vid en bostadsförsäljning är mäklararvodet, som dock är avdragsgill. I Sverige förmedlas ca 80 procent av alla småhusöverlåtelser av fastighetsmäklare. Mäklarens tjänster brukar innefatta värdering, beskrivning av objektet, annonsering, visning, budgivning, kontakt med köpare och pappersexercis som att upprätta kontrakt och köpebrev. Mäklararvodet kan variera kraftigt. Det finns olika upplägg som fast pris, en procentuell andel av försäljningspriset eller ett provisionsbaserat arvode alternativt en kombination av de tre. Ofta brukar mäklararvodet hamna på 3-5 procent av försäljningspriset 21. I områden med höga bostadspriser rör det sig om stora summor. För att få en bild av hur stora de regionala variationerna kan vara kan vi uppskatta dem. Det kan göras utifrån ett mäklararvode på fyra procent beräknat på det genomsnittliga försäljningspriset för ett småhus. Det genomsnittliga mäklararvodet i Stockholms län blir då mer än dubbelt så högt som i övriga riket. Medelpriset för ett småhus 2009 Mäklararvode, 4 % Stockholms län 3 518 000 140 720 Riket 1 911 000 76 440 Övriga riket* 1 599 000 63 960 Medelpriset för en bostadsrätt 2009 Mäklararvode, 4 % Stockholms län 1 997 000 79 880 Riket 1 188 000 47 520 Övriga riket* 730 000 29 200 *Exklusive Stockholms län. Källa: SCB. 21 BKN, Samband mellan bostadsmarknad, arbetskraftens rörlighet och tillväxt. 17

Stockholms läns andel av de olika fastighetsskatterna För att se hur fastighetsbeskattningen slår mot Stockholms län redogör vi i detta kapitel för hur stor andel länet bidrar med till de olika skatterna. Tyvärr kan vi inte redogöra för Stockholms andel av kapitalvinsten på bostäder, eftersom den i statens inkomster integreras med flera olika slags vinster på kapital. Utifrån de kraftiga värdestegringar som ägt rum i Stockholms län de senaste årtiondena kan vi dock dra slutsatsen att länet står för en betydande andel av de kapitalvinster som staten får in från sålda bostäder. Stockholms läns andel av småhusens totala taxeringsvärde uppgår till 28 procent. Det kan ställas i relation till att Stockholms län har 12 procent av Sveriges totala småhusbestånd. Danderyd har landets högsta genomsnittliga taxeringsvärde, 5,2 miljoner kronor, och Åsele det lägsta, 162 000 kronor. Bland de 18 kommuner med högst taxeringsvärde är 14 Stockholmskommuner. Dubbelt så höga taxeringsvärden som i övriga Sverige Stockholms läns genomsnittliga taxeringsvärde för småhus för permanentboende uppgick 2009 till 2 684 000 kronor jämfört med 1 106 000 kronor i övriga riket 22. Genomsnittligt taxeringsvärde för småhus för permanentboende 2009, tkr Källa: SCB. 22 I riket totalt: 1 320 000 kronor. 18

Sveriges 18 kommuner med högst taxeringsvärde 2009, kronor Danderyd 5 215 000 Lidingö 4 757 000 Solna 4 230 000 Sundbyberg 3 745 000 Nacka 3 611 000 Vaxholm 3 475 000 Täby 3 232 000 Stockholm 3 147 000 Sollentuna 3 121 000 Vellinge 2 924 000 Värmdö 2 685 000 Tyresö 2 655 000 Ekerö 2 501 000 Lomma 2 431 000 Malmö 2 402 000 Huddinge 2 385 000 Göteborg 2 381 000 Järfälla 2 269 000 Källa: SCB. Den kommunala fastighetsavgiften slår mer rättvist mot länet än fastighetsskatten Stockholms läns hushåll betalade totalt 1 860 miljoner kronor i kommunal fastighetsavgift 2009. Det motsvarar hela 13 procent av totalt 9 620 miljoner kronor. Det ligger i paritet med länets andel av Sveriges totala småhusbestånd. Det kan ställas i relation till att länets hushåll betalade 24 procent, 3,2 miljarder kronor, av den statliga fastighetsskatten 2008. En fjärdedel av landets kvarstående uppskov på kapitalvinster Inkomståret 2007 fanns det i Sverige ca 550 400 kvarstående uppskov för reavinstbeskattningen av fastigheter och bostadsrätter. Det sammanlagda värdet uppgick till 216 miljarder kronor. Nära 80 procent av alla uppskov är från 2001 eller senare. Invånarna i Stockholms län står för en fjärdedel av det totala uppskovsvärdet eller 52 miljarder kronor. Det genomsnittliga värdet per beviljat uppskov i länet ligger på 496 000 kronor jämfört med 368 000 kronor i övriga landet. Nära 70 procent av såväl länets totala uppskovsbelopp som antal uppskov kan hänföras till personer i åldersgruppen 30-49 år. Kvarstående uppskov för fastigheter och bostadsrätter, inkomståret 2007 Riket Riket Stockholms län Stockholms län Ålder Antal uppskov Uppskovsbelopp, mkr Antal uppskov Uppskovsbelopp, mkr -19 159 58 51 18 20-29 25 559 6 668 2 713 862 30-39 150 694 53 666 36 527 16 793 40-49 141 845 55 591 36 144 18 748 50-54 57 364 22 475 10 239 5 185 55-59 54 542 22 279 7 885 3 955 60-64 49 871 22 072 6 580 3 463 65-69 29 063 13 469 2 906 1 702 70-74 18 066 8 458 1 163 758 75-79 12 219 5 893 571 392 80-10 993 5 434 299 215 Dödsbon 58 13 7 3 Summa 550 433 216 076 105 085 52 094 Källa: Skatteverket. Anm. December 2008. Efter revidering har antalet uppskov ökat i riket med 261 stycken motsvarande 426 miljoner kronor. 19