Detaljplanerna 480 och 481 DETALJPLANEBESKRIVNING

Transkript

1 Detaljplanerna 0 och DETAJPANEBESKRIVNING 0 VÅRDASBÄCKEN BORGÅ STADSDEEN 0 varteren -0 vartersområden för fristående småhus, vartersområde för allmänna byggnader samt gatu- och rereationsområden VÅRDASBERGET BORGÅ STADSDEARNA 0 och varteren - vartersområden för fristående småhus, vartersområde för radhus och andra opplade bostadshus samt gatu- och rereationsområden Flygbild över området år 00. antmäteriveret. Behandling av detaljplanen: Förslaget till detaljplan i stadsutveclingsnämnden..0.,..0 Förslaget till detaljplan i stadsstyrelsen.0.0 (0, ) Godännande av detaljplanen: Stadsfullmäige.0.0 (, 0 ) 0 /

2 . BAS- OCH IDENTIFIKATIONSUPPGIFTER.. Identifiationsuppgifter BORGÅ Vårdalen stadsdelen 0 och Detaljplanen gäller en del av Borgå stad och Taris by. Detaljplanen tagits upp till behandling: planläggningsöversi 0.. Planområdets läge Planområdet ligger, ilometer österut från Borgå cenum och gränsar till det befintliga bostadsområdet Vårberga. Planområdet 0 är cira, ha och placeras i ändan av Viltvägen. Planområdet är cira, ha och placeras öster om bebyggelsen vid Trösvägen och Rovstigen, söder om fortsättningen på Göparen och norr om Humla friluftsled. ägesartan följer som bilaga... Detaljplanens syfte Syftet är att upprätta en detaljplan för energieffeiv småhusbebyggelse i området... Förtecning över bilagor till besrivningen Bilaga. Områdets läge Bilaga. Program för deltagande och bedömning Bilaga. Detaljplanesammanställning Bilaga. Utdrag ur delgeneralplanen Bilaga. Illusation Bilaga. Sammandrag över hörande Bilaga. Tomtindelningsarta Bilaga. Bygganvisningar.. Förtecning över uedningar i anslutning till detaljplanen Uedning. Dispositionsplan för Saftärrs område Uedning. Naturinventering Uedning. Uedning om byggbarhet och grundläggningssätt Uedning. Krossanläggningens läge och bulleruedning Uedning. Dagvattenuedning Uedning. Analys av invånarenäten med Pehmo-gis-metoden i områdena för planerna 0 och Uedning. Analys av invånarenäten med Pehmo-gis-metoden, Mapita Uedning. Inventering av byggnadsbeståndet Uedning. andsapsuedning Uedning 0. Areologis inventering. SAMMANDRAG.. Olia seden i planprocessen Detaljplanen för Vårdalen är en del av provprojeet för energieffeivt byggande, Saftärr-projeet, som Jubileumsfonden för Finlands självständighet (Sia), Borgå stad, Posina Ab och Borgå Energi Ab inledde år 00 (Uedning. Dispositionsplan för Saftärrs område). Detaljplanläggningen av området ingår i arbetsprogrammet för Borgå stads stadsplaneringsavdelning för åren 0 0. Man har delat upp området i sex planområden. Planläggningen inleds med planerna 0 och. /

3 .. Detaljplan Med detaljplanerna 0 och möjliggörs att byggandet av Vårdalens energieffeiva, småhusdominerade stadsdel an inledas. Man påverar områdets energieffeivitet och oldioxidavyc genom att bygga en snabb cyelbana till arbetsplatsområden och cenum, genom att placera byggnader gynnsamt och att ansluta dem till fjärrvärme samt genom att främja äbyggande. Man fäster uppmärsamhet vid energieffeivitet ocså i tomtöverlåtelsevilloren och med valitetsstyrning under bygglovsprocessen. I planområdet 0 finns en tomt för daghem och småhustomter. På tomter får man bygga en byggnad på 0 m²-vy i en våning och på tomter en byggnad på cira 00 m²-vy i ½ våning eller två våningar. På fem tomter får man bygga en byggnad på cira 0 m²-vy i två våningar och på två tomter får man bygga ett par egnahemshus i två våningar, vars nedre våning an vara avsedd för bostadsbru eller affärs-, service- eller arbetsloaler. I planområdet finns småhustomter på vila man an bygga en byggnad på cira 0 0 m²-vy i två våningar. På en tomt får man bygga radhus i två våningar på 00 m²-vy. Vårdalens grönområden ansluts till de befintliga parförbindelserna i Vårberga, och mellan områdena bildas en vägorridor för gång- och cyelafien som i söder leder till stadens huvudsaliga friluftsled till Humla, i norr till arbetsplatsområdet i Östermalm, i mitten av vägorridoren till Vårberga cenumområde, Vårberga sola och vidare till stadens cenum.. Genomförande av detaljplanen Staden bygger ommunaltenien för områdena 0 och i samarbete med Borgå vatten och Borgå Energi Ab under åren 0, 0 och 0. Småhustomterna ommer att säljas etappvis under åren 0, 0 och 0. I tomtöverlåtelsevilloren förutsätter stadsutveclingen ett energieffeivt byggande enligt planens bygganvisningar. Byggnadstillsynen vägleder privata byggare i användning av nya energieffeivitetsränare och i energieffeivt byggande i samband med behandling av bygglov.. UTGÅNGSPUNKTER.. Uedning om förhållandena i planområdet... Allmän besrivning av området Detaljplaneområdet i Vårdalen är till största delen sog och gammalt jordbrusområde. Söder om området leder friluftsleden i Humla som är viig för Borgåborna. Väsa delen av området ansluter sig till det småhusdominerade bostadsområdet i Vårberga VI som huvudsaligen byggdes i slutet av 0-talet och i början av 0-talet.... Naturmiljö och landsap En noggrannare uedning om naturvärden i Saftärr och södra Vårberga gjordes för första gången år då man färdigställde en rapport om växtligheten på Borgå stads obebyggda områden ("Porvoon aupungin raentamattomien alueiden asvillisuus"). Uedningen preciserades för detta planarbete. Naturen har inventerats år 0 (uedning ). I planområdet finns inga loalt betydande naturobje. I planområdet 0 finns två loalt värdefulla bäcfåror, av vila den ena är ett dagvattendie för Vårberga, som har grävts på 0-talet, och den andra är en ärrsvaca i stort sett i naturtillstånd i en gammal grandunge. Största delen av området består av grandunge. Det gamla dagvattendiet an bevaras och anvisas i planen som dagvattenfåra som sa utveclas i naturtillstånd, men ärrsvacan ommer sannoli att tora ut i och med byggandet, även om man sulle leda dit dagvatten som sa infileras. Som grund för planarbetet genomfördes en invånarenät med pehmo-gis-metoden (Uedning ). På basis av enäten an man anse att ett tallbestånd på berget, som ligger i ändan av Göparen, och en gammal /

4 grandunge i en säna där det finns orsande stigar är socialt betydande naturobje. I planläggningen har man sävat efter att bevara en stor del av tallbeståndet på berget, men granbarborren har orsaat sador på en stor del av grandungarna, varför de inte på något sätt an bevaras. Invånarna anser att sidspåret/stigen till Humla, som ligger på gränsen mellan den nuvarande bebyggelsen i Vårberga och sogen, är ett särsilt naturvärde. Man gjorde en landsapsuedning över området under detaljplanearbetet. I landsapsuedningen undersöes utveclingen av landsapet i området samt de nuvarande miljötyperna (Uedning ). Mirolimatet undersöes då dispositionsplanen utarbetades. Planområdet är beläget på nordösa anten av en brant sogsås. I ösa delen gränsar området till en öppen och halvöppen lerdal och en gammal åer och i väsa delen till bostadsområdet Vårberga IV. Den smala dalen är betydande med tane på landsapsbilden i det nya området och ett av målen för planeringen är att dalen bevaras som en öppen och obebyggd dal. Till vänster en vy från södra delen av dalen i Saftärr mot norr. På mellersta bilden orsningen av Saftärrsvägen och den väg som leder till den gamla gården Niittysyrjä. Till höger ett die som leder dagvatten från Vårberga. Sogen i norra delen av området är gammal mosog av blåbärstyp med ädbestånd som nästan enbart består av 0 00 år gamla granar. De små vildmarsogarna är utdiade och även i dem har man sött grandungarna med gallringsavverning. Granbarborren har dödat granar på flera ställen och områdena med sador har blivit större sedan år 00. Sogarna i södra delen av området består ocså huvudsaligen av mosog av blåbärstyp men sogen ser helt annorlunda ut eftersom sogen domineras av några tallar och björar som bevarats vid avverningar på 0- och 0-talet samt av ett tätt lägre ädsi av många arter. Som unga äd växer frösådda tallar eller ett mycet tätt lövädsbestånd och unga granar. I närheten av några berg i dagen finns små talldominerade torra moar. Vid årarnas anter finns lundartade sogsområden där granen dominerar. Vid anterna finns det mindre äd och busar som huvudsaligen består av rönn, hägg, sälg och andra videväxter. I sogsområdet finns några fuiga, försumpade sänor och en bäcfåra. Omring bäcarna växer gammal mör grandunge eller en bördig blandsog med drag av sumpsog, i undervegetationen finns mycet ormbunar. I detaljplaneområdet 0 finns ett die från 0-talet, till vilet leds dagvatten från Vårberga via ett rör. Flödet i diet är tidvis stort och vattnet dånar som en fors på sluttningens steniga mar och bergöslar innan vattnet rinner ut i diet som sömmar i mitten av åerdalen. På remsan mellan åern och sogen har bevarats ett bebott gårdscenum från 0-talet och en timmerstuga från 0-talet, som hört till ett torp från 00-talet, samt tecen på två jordansaffningsgårdar från 0-talet. Den gård som har bevarats ligger i mitten av den långa dalen. Vid gården har det vuxit björar och busar på den gamla åern, så att det långa, öppna landsapsrummet i dalen har blivit två olia landsapsrum. Grönsaslanden på den bevarade timmerstugans gård håller på att besogas men vid anten av det öppna åerlandsapet finns en liten talldunge som är betydande med tane på landsapet. De två försvunna gårdarna låg i södra ändan av Saftärrsvägen där det i terrängen finns var flera stenfötter av betong, några syrenbusar och gamla gårdsäd. Där har bevarats låga dien och i varierande grad små ängar, busar och täta lövädsbestånd, vila tyder på gårdsängar och grönsasland som funnits på gårdarna. ämningarna av jordansaffningsgårdarna är inte fornlämningar, och man har inte sävat efter att bevara dem i planläggningen. /

5 Man har gjort en inventering av området för att beaa det areologisa ulturarvet (Uedning nr 0). Vid terrängundersöningar undersöe man de ända areologisa objeen och söe nya fornlämningar. Den mest betydande fornlämningen från historisa tiden är en stenmur som har byggts på gränsen mellan Borgå stad och byarna Taris och Vecjärvi. Stenmuren går söder om Vårberga och genom Vårdalen. Stenmuren har märs ut på artan redan på 00-talet och den byggdes sannoli delvis på 00-talet och delvis på 00-talet. Muren är ställvis välbevarad men det finns ingen mur i södra delen av detaljplaneområdet. På gränslinjen finns några spridda stenhögar men enligt inventeringen har stenhögarna inte lassificerats som fasta fornlämningar som omfattas av lagen om fornminnen. Vid undersöningen onstaterades inga areologisa lämningar i detaljplaneområdet Jordmån Jordmånen i planeringsområdet består huvudsaligen av morän och berg. Vid anten av åsen och dalen finns en remsa av sand och mo som är utmär med tane på gårdsädgårdar och gynnsam med tane på infilering av dagvatten. Maren är till största delen ocså bra att bygga på, men vid anten av dalen finns det en lins av lera under sandlagret som sa beaas vid grundläggningsarbeten. ermaren blir djupare mot mitten av dalens cenum där lerlagret är cira fem meter tjoc. Man har utarbetat en preciserad uedning om byggbarhet och grundläggningssätt i området (uedning nr ). Man har sävat efter att anvisa mjua och sjunande puner i terrängen, som inte lämpar sig för småhusbyggande, som grönområden eller för offentligt byggande. Småhusen har huvudsaligen placerats på sand- och moränmar.... Regnvatten och grundvatten I dagvattenuedningen för Vårdalen undersöe man ansamling och ledning av regnvatten i området (uedning ). En stor del, 0 hear, av avrinningsområdet för Vårberga har torrlagts med regnvattenavlopp därifrån dagvattnet har letts till ett öppet die från 0-talet som finns i planområdet 0. Det är möjligt att leda mer dagvatten från Vårdalen till detta bäclinande die. Diet leder vattnet till ett åerdie som sömmar i mitten av Vårdalens dalsäna. /

6 I dalens lägsta del an det uppstå en ris för dagvattenöversvämningar till följd av ett ovanligt raftigt regn, eftersom dalen är mycet jämn och lutningen är liten. Dessutom består jordmånen av lera som är utsatt för erosion och blir gyttjig samt som an erodera vid stora flöden till följd av störegn. Därför sävar man i planområdena efter att varhålla regnvatten genom att fördröja eller infilera regnvatten på de tomter med sand- eller moränmar som är tillräcligt vattengenomsläppliga. På de bergiga och leriga tomterna förutsätts att man bygger sådana bärande onsuionslager för bilplatser och örrutter som lämpar sig för fördröjning av regnvatten och där jordlagrets porer är stora, så att vattnet infileras i maren. Diet i dalen sa utveclas som en fåra i naturtillstånd och som en översvämningsväg för regnvatten. I den omedelbara närheten av diet an inte placeras en huvudled för gång- och cyelafi eller spel- eller leplatser. I området med ris för översvämningar har inte placerats byggplatser och ällare är förbjudna under nivån +,. Denna nivå är områdets lägsta tillåtna grundläggningsnivå, under vilen man inte bör placera onsuioner som sadas av fu, t.ex. byggnadens bottenbjällag. I dalens lägsta del sa huvudleden för gång- och cyelafi byggas vid anten av dalen så att den är litet upphöjd, så att den fungerar som en vall för översvämningar och förhindrar vattnet att rinna ut i lägre belägna gårdar. Området är inte betydande med tane på grundvattenbildningen. Man har inte uppgifter om grundvattennivån, men man bedömer att grundvattennivån ligger nära marytan i området med lera. Vid anten av dalen finns även några ällor och ställvis an grundvattnet som rinner från sluttningen vara grundvatten med yc. I bygganvisningarna uppmanar man till särsild noggrannhet med dräneringen av byggnadernas grunder på de tomter där rutan för byggnadsytan säcer sig till den nedre sluttningen där det an finnas grundvatten som rör sig i sluttningen under linsen av lera. Utfyllnadsbacen vid Vårberga medför inte problem och det rinner inte ut problematisa lavatten från bacen i planområdena.... Byggd miljö Man utarbetade en inventering av byggnadsbeståndet i Vårdalen som stöd för detaljplanearbetet (Uedning ). I mitten av dalen i Saftärr låg ett torp i slutet av 00-talet. I närheten av torpets gård byggdes en timmerstuga år. Torpet och dessa eonomibyggnader har försvunnit men timmerstugan har bevarats, även om stugan har ändrats raftigt. Stugan som är bebodd är i privat ägo och den är i dåligt sic. Stugan ligger på stadens arrendetomt på cira 00 m². Utöver timmerstugan finns det i detaljplaneområdet 0 ocså en gård från återuppbyggnadsperioden. På gården ligger ett egnahemshus från år och en eonomibyggnad och ett sjul från samma tidsperiod samt ett nyare garage. Egnahemshuset och eonomibyggnaden har ändrats under årens lopp. I eonomibyggnaden har bevarats drag från djurstall på småbru från återuppbyggnadsperioden så att den på sitt eget sätt berättar om områdets ulturhistoria vid anten av dalen. Enligt planen sa eonomibyggnaden bevaras med tane på landsapsbildens ulturhistorisa si, så att man i reparations- och ändringsarbeten sa använda material som är typisa för tidsperioden och byggnadens form eller storle får inte ändras på ett väsentligt sätt. Garaget är från år. ägenheten ( m²) och byggnaderna är i privat ägo. I detaljplaneområdet finns inga byggnader som har bevarats, där finns det bara några soclar av betong på en gammal gård. En gammal eonomibyggnad på gården från återuppbyggnadsperioden. /

7 ... Marägoförhållanden... Trafi Staden äger nästan hela marområdet på, ha i detaljplaneområdet 0. Vid Saftärrsvägen ligger en privat fastighet på m² och ett arrendeområde på cira 00 m², vars arrendeavtal går ut då staden behöver området för användning enligt detaljplanen. Staden äger maren på, ha i detaljplaneområdet. Saftärrsvägen leder till områdets nuvarande och gamla gårdscenum. Saftärrsvägen ansluter sig i norr till Östanvägen och Gamla Vecjärvivägen. En serviceväg för ledningar för vattentjänster från 0-talet betjänar rereationsbruet i Vårberga. Vägen är linjera och ligger alldeles vid anten av tomterna i Vårberga. Pargångar och stigar från parerna i Vårberga ansluter sig till servicevägen. På snöria vinar har staden dragit ett sidspår till Humla sidspår längs servicevägen. Enligt invånarenäten uppsattar man sidspåret och gångvägarna.... Tenis försörjning Vatten- och avloppsledningarna i Vårberga har byggts på 0-talet på Vårdalens planområde i närheten av gränsen mellan områdena. Vattenledningen leder från Sannäs via Vårdalens planområde, och planområdena 0 och an anslutas till det befintliga nätet. Självfallsavloppen i Vårberga leder de nuvarande avloppsvattnen till e pumpstationer som ligger i Vårdalen. Då man bygger de nya planområdena i Vårdalen tar man ur bru dessa e pumpstationer och ersätter dem med två nya pumpstationer. Pumpstationerna placeras i dalen, den ena pumpstationen placeras i den södra spetsen av planområdet och den andra pumpstationen i ändan av Viltvägens förlängning i planområdet 0. Från pumpstationen i den södra spetsen av området leds avloppsvattnet till pumpstationen i Viltvägens förlängning och vidare till Hermansö avloppsreningsver genom ycavlopp. Utgångspunen och det huvudsaliga målet för planeringen av avloppsvattennätet är att allt avloppsvatten och dagvatten/fastigheternas dräneringsvatten leds genom självfallsavlopp med hjälp av tyngdraft, så att pumpstationer på fastigheterna inte behövs. Detta förutsätter doc tillräcliga lutningar både för rören i nätet och för tomtledningarna som leder till dem. På grund av stora höjdvariationer i terrängen och ramvilloren för planeringen av ett fungerande nät samt på grund av praisa säl i anslutning till upprätthållande av nätet är det inte alltid möjligt att åstadomma tillräcliga lutningar. På dessa tomter förutsätts pumpstationer på fastigheterna. Borgå Energi Ab:s fjärrvärmenät har byggts i Vårberga alldeles vid gränsen av planområdet och fjärrvärmenätet an utvidgas till planområdena. Man sävar efter att anslutningsledningen säcer sig ända till sjuhuset och leder genom det nya området Vårdalen för att förbäta disibutionssäerheten. Det fastställs att småhusen i planområdena 0 och sa ansluta sig till fjärrvärmenätet. I detaljplanen fastställs om anslutning till fjärrvärme eftersom co-e-utsläppsfaorn på g/mwh, som Borgå Energi Ab:s fjärrvärme erbjuder, på ett utmär sätt stöder raven på energieffeivitet och minsade oldioxidutsläpp som ställts för området. Borgå Energi Ab levererar el till Vårberga med en ledning som finns på gränsen av planområdet. Avsien är att ledningen placeras under jord i samband med byggandet av gator. I detaljplanerna 0 och anvisas med betecningen et två områden där man an placera insamlingsplatser för avfall med återvinningsärl.... Service Områdets offentliga närservice finns i Vårberga. I området finns flera daghem, en sola, en ungdomsgård och ett bibliote. De närmaste dagligvaruaffärerna finns i Vårberga öpcenum och i Östermalm. Det finns grönförbindelser vid planområdenas gräns. I Vårdalen byggs ett daghem i planområdet Störande faorer I området finns inga stora störande faorer. En rossanläggning för stenmaterial som har planerats i ösa delen av dalen an tidvis orsaa störningar. Krossningen ser loalt så att det i området inte behövs exa ansport av marsubstanser. Krossanläggningens läge och en bulleruedning framgår av uedningen. /

8 .. Planeringssituation... Planer, beslut och uedningar som berör planområdet: andsapsplan I landsapsplanen för Ösa Nyland anvisas området som område för tätortsfunioner (A) och rereationsområde (grön fältfärg). Med betecningen område för tätortsfunioner anvisas områden för boende och service, ice-miljöstörande arbetsplatsområden samt övriga områden som ingår i tätortsfunioner. Betecningen innehåller afilederna, friluftslederna, gång- och cyelvägarna, parerna och områdena för samhällstenis försörjning i tätorter. Generalplan För området gäller delgeneralplanen för de cenala delarna i Borgå som vann laga raft år 00. I den anvisas området som bostadsområde dominerat av småhus, avsien är att området detaljplanläggs () och som område för närrereation (V). Enligt invånarresponsen ansåg man att den s.. Humla friluftsled är viig. Rutten anvisas i generalplanen som rigivande friluftsled söder om planområdet. Detaljplan Största delen av området sanar detaljplan. Områdets sydväsa ant gränsar till detaljplanen för Vårberga (nr 0) som fastställdes... Den nordösa delen av planområdet anvisas som ett mycet smalt parområde (P). Baom paren finns vartersområden för egnahemshus och radhus. Dispositionsplan I dispositionsplanen har bostadsområdet gransats som ett betydligt större område än i generalplanen och man har onstaterat att det är viigt att utvidga bostadsvarteren längre söderut med tane på energieffeiviteten och stadssuuren. Stadsstyrelsen godände..00 dispositionsplanen för Saftärr som anvisning för detaljplaneringen av området. Enligt dispositionsplanen placeras egnahemshus och radhus i planområdet. Målet med dispositionsplanen har varit att sapa vartersområden som har varierande byggnadstypologi och suur. I dispositionsplanen planerar man väster om planområdena 0 och en vägorridor för cyelafi som ocså an användas som olleivafigata. I detta sammanhang avser man med olleivafigata en gata på vilen tillåts gång- och cyelafi, bussafi, delvis serviceafi men inte personbilsafi. Behovet av en olleivafigata och placeringen av den ueddes noggrannare i planarbetet. Tomtindelning och register Området ingår i fastighetsregiset som förs av lantmäteribyrån i Nyland. Man har inte gjort en tomtindelning för området. Tomtindelningen godänns i samband med detaljplanen. Basarta Detaljplanens basarta fyller fordringarna i a maranvändnings- och bygglagen. Byggförbud För området råder inte byggförbud.. OIKA SKEDEN I PANERINGEN AV DETAJPANEN.. Behovet av detaljplanering Detaljplanearbetet genomför delgeneralplanen för de cenala delarna. Arbetet ingår i stadsplaneringens arbetsprogram för åren 0 0. Man har informerat i stadens planläggningsöversier från år 0 att planeringen ommer att inledas. Detaljplanen för Vårdalen är en del av Saftärr-projeet, vilet är ett samarbets- och provproje som Jubileumsfonden för Finlands självständighet Sia, Borgå stad, Posina Ab och Borgå Energi Ab inledde år 00 för att främja och planera energieffeivt byggande som en del av planläggningen för Saftärr (Uedning nr. Dispositionsplanen för Saftärr). I utastsedet gransades planområdet som en helhet som omfattar hela Vårdalen från Östermalm till Majberget. /

9 .. Deltagande och samarbete Deltagandet har genomförts enligt programmet för deltagande och bedömning. Inessenterna finns förtecnade i programmet för deltagande och bedömning (bilaga ). Staden har meddelat om att planen tagits till behandling i loala tidningar och det ordnades ett informationsmöte om projeet i Vårberga sola..0. Som grund för planarbetet genomfördes en öppen webbenät.0. då man hade möjlighet att lämna fritt formulerade sriftliga åsier och att mära ut på artan uppgifter om platserna. Man fic svar. Staden sicade ett brev med förfrågan till de två privata mar- eller byggnadsägarna i området. De unde svara på brevet...0. Man fic ett svar. Det är inte fråga om en sådan plan som avses i mom. MarBygg som förutsätter myndighetssamråd. Programmet för deltagande och bedömning samt utastet till detaljplan hölls framlagda i enlighet med i MarBygg och 0 i MarByggF och samtidigt begärdes preliminära utlåtanden. I Vårberga sola ordnades hörande av invånarna..0. Man fic tio utlåtanden och tolv åsier om planutastet. Största delen av åsierna omfattade flera undertecnare. Ett sammandrag över utlåtanden, åsier, stadsplaneringsavdelningens bemötanden och utlåtandets/åsiens inveran på beredningen av planförslaget finns i bilaga. De ändringsbehov som framgic av gatuavdelningens utlåtande har tagits i beaande i den fortsatta planeringen och man har ocså uett gatunätet i samarbete med gatuavdelningen. Räddningsverets utlåtande om byggnadsytor och byggnadernas avstånd har beaats. Eftersom det är fråga om ett relativt tätt bostadsområde, ommer det oundviligen att finnas ställen där man måste bygga brandväggar. Man har sett över de behov av förbindelser till Humla friluftsled och till den ommande idrottsparen vid axvägen som idrottstjänsterna lyfte fram. Man tar ställning till Museiverets och Borgå museums utlåtande om syddet av muren i Saftärr i planen och i bygganvisningarna som hör till planen. I samband med planarbetet har man utarbetat de bagrundsuedningar om det befintliga byggnadsbeståndet och om landsapet som Borgå museum lyfte fram. På basis av loalitetsledningens utlåtande uedde man på nytt placeringen av daghemmet och beslutade välja lösningen som föreslås i planen. Enligt lösningen placeras daghemmet i planområdet 0. Utlåtandet av närings-, afi- och miljöcenalen har beaats i dagvattenuedningen (Uedning ) och i bygganvisningarna (Bilaga ). Med anledning av åsierna om utastet ordnades ett planeringsmöte med grannarna till planområdet 0 och med deras representanter. På planeringsmötet undersöe man alternativ där det lämnas var en ädbevuxen parremsa mellan den nya och gamla bebyggelsen som fungerar som bagrund för landsapet i det gamla området. Samtidigt an vägorridoren för gång- och cyelafien dras enligt den ortaste och raaste säcningen. På grund av samarbetet med invånarna har planförslaget ändrats så att hela nybyggandet placeras i nya varter, ett 0 meter brett grönområde anvisas på gränsen mellan det nya och gamla området och den gamla, raa rutten till Humla bevaras och utveclas som vägorridor för gång- och cyelafien. Planförslaget har ändrats utgående från gatuavdelningens utlåtande. Området är beäffande topografin ett omväxlande och ställvis brant landsap. ösningen i fråga om säcningen av gator bygger på så långsluttande lutningar på gatorna som möjligt samt smidiga anslutningar mellan gatorna. Ändringar behövdes så att säcningen av gatorna ser enligt normerna. Antalet tomter har inte väsentligt ändrats. Enligt invånarnas åsier gjorde man parområdet bredare mellan det nya och gamla området. Utöver uedningarna som gäller planen (avsnitt.) finns det ocså en översilig landsapsuedning över området, som utarbetats av maisema-aritehtitoimisto Anna Kuoppala, samt uedningar som ingår i rapporten Saftärr Energiatehouus aavoitusessa De detaljerade uppgifterna av terränginventeringen har ompletterats utgående från planerarnas observationer i terrängen. Förslaget till detaljplan hölls offentligt framlagt enligt MarByggF och man har fått de utlåtanden som begärdes. Mot förslaget lämnades en anmärning som inte gällde planen utan afiregleringarna. På grund av utlåtandena gjordes små preciseringar i planartan och i bygganvisningarna, på grund av vila planförslaget inte måste läggas fram på nytt. I detaljplanen 0 lades till en bestämmelse för byggförbud för de privatägda tomterna och i varteret enligt maranvändnings- och bygglagen. /

10 Förbudet gjordes på grund av Affärsveret Borgå vattens utlåtande och gäller högst e år efter det att planen äder i raft. Detta orta byggförbud på en privat fastighet an anses vara väsentlig för en privat marägare, varför ägaren hördes per brev enligt MarByggF. Ägaren motsatte sig inte den nya planbestämmelsen. Ett sammandrag över utlåtandena och bemötanden, anmärningen och ommunens motiverade ställningstagande samt de ändringar som gjorts i detaljplaneförslaget har lagts till i detaljplanebesrivningens bilaga... Mål för detaljplanen Målet är att bilda en del av den energieffeiva stadsdelen Saftärr i planområdet. Målet är att Vårdalen blir ett energi- och eoeffeivt framtidens bostadsområde med låga utsläpp. Ett mål är ocså att man i detaljplanen beaar energieffeivitet och lösningar som påverar den både under byggandet och vid användningen av området, att man hanterar dagvatten (regn- och smältvatten från bebyggda områden) loalt samt att man sapar en ivsam rereationsmiljö och helhetsmiljö. I dispositionsplanen ställde man upp som mål att en vägorridor för gång- och cyelafien byggs vid olleivafigatan och att det finns goda tvärgående gångförbindelser till grönområdet. Målet för detaljplaneområdet 0 var att man anvisar 00 m²-vy för byggande i bolagsform och egnahemstomter. Målet för området var att man anvisar småhustomter. De valda detaljplanelösningarna uppfyller bra målen i dispositionsplanen då det gäller småhusbyggande. Den ombinerade olleivafigatan och vägorridoren för gång- och cyelafien slopades eftersom de närmaste grannarna motsatte sig detta. Enligt invånarnas önsemål utveclas vägorridoren för gång- och cyelafien i ett bredare parområde mellan det nya och gamla området och olleivafien flyttas till den nya matargatan i det nya området. Målet för tomter uppfylls bra. Byggande i bolagsform slopades i detaljplaneområdet 0 på grund av liten efterfrågan och daghemmet placerades i området enligt en noggrannare gransning av områdets afi och tillgänglighet. Målet för byggandet i Vårdalen är ett område som är lämpligt i Borgås sala och som respeerar den historisa stadsaditionen. Målet för stadsbilden i Vårdalen är att genom sala, varterstyper, dimensionering av gatuområdena, planering av det offentliga uterummet samt planering av grönområdena sapa en ny, modern spegling av de aditionella småsaliga ähusområdena i Borgå, så som till exempel Gamla stan och Taris byområde. Detta mål har genomförts i detaljplanen och i bygganvisningarna med en noggrann placering av gatunätet i sluttningsterrängen, ett tätt område, byggande i ä, placering av byggnader och gårdar med beaande av solen samt med anvisningar som syftar till småsaliga planteringar och finslipade gårdar. Dessutom är ett mål att ansluta Vårdalen till den invidliggande områdeshelheten Vårberga både i fråga om suur och planeringsprinciper enligt dagens synsätt. I detta mål ingår nya grönförbindelser mellan Vårberga och parområdet i dalen samt små vartersparer som ligger på bergåsar som är svåra att bygga. Man sävar efter att bevara tallar som är viiga med tane på stadsbilden och mirolimatet samt att utvecla ädbeståndet i parerna så att de blir talldominerade... Alternativen för detaljplanen, invånarnas deltagande och dess onsevenser... Besrivning och utgallring av preliminära alternativa utast Man utarbetade två alternativ av detaljplanen för utastsedet. Alternativen silde sig från varandra då det gäller afiregleringarna och i mindre utsäcning då det gäller tomtindelningen och antalet tomter. I de alternativa utasten föreslogs att en del av områdena i detaljplaneområdet byggs tätare. Detta slopades doc på invånarnas önsemål och därför att det ommer att finnas gott om byggande i bolagsform i Majberget. I detaljplaneområdet 0 placeras en tomt för radhus på en plats där de utmanande terrängförhållandena räver ett mycet änsligt grepp i fråga om planeringen och byggandet. Antalet småhustomter som man hade som mål ändrades doc inte. Daghemmets tomt flyttades till området 0 utgående från en noggrannare uedning och loalitetsledningens utlåtande. Man var tvungen att ändra afilösningen relativt mycet utgående från både invånarresponsen och noggrannare uppgifter om terrängens lutning. Den grundläggande afilösningen har ändrats så att bilafien i områdena 0 och styrs till det befintliga gatunätet i Vårberga bara via Viltvägen. Då det gäller vägorridoren för gång- och cyelafien vid väsa anten av Vårdalen slopades bussafien och man ritade en vägorridor och ett grönområde med dire anslutning till Vårberga till sillnad från utasten. Matargatan dimensionerades enligt bussafien, och den fortsätter som olleivafigata vid den befintliga Saftärrsvägen längre norrut. /

11 Bilderna från höger till vänster: Invånare visar en eventuell älla, utloppsröret för dagvatten och åer som blir sogbevuxen.. BESKRIVNING AV DETAJPANEN.. Planens suur Detaljplaneområdet 0 i Vårdalen är cira 0, hear. Småhusen placeras vid förlängningen av Viltvägen och vid matargatan, som börjar från ändan av Viltvägen och säcer sig genom det nya området mot söder. Småhusen placeras ocså vid två orta bostadsgator. Den nya matargatan, Vårdalsvägen, finns ställvis vid den gamla Saftärrsvägen och ställvis i närheten av den. I det nordligaste varteret är tomterna små och på tomterna får byggas små egnahemshus i en våning. Byggrätten för tomterna söder om Viltvägen är större, 00 eller 0 m²-vy, och våningstalet är ½ eller två. De största byggrätterna placeras vid anten av dalen där det finns de största tomterna, på två tomter har man möjlighet till gruppbyggande. Daghemmets tomt ligger i ändan av Viltvägen och gränsar till paren. Grönområdet norr om daghemmet och gång- och cyelvägen i grönområdet fortsätter genom Vårberga och vidare till solan och öpcenet. Vägorridoren för gång- och cyelafien går på en parremsa mellan Vårberga och Vårdalen. Detaljplaneområdet i Vårdalen är cira, hear. Småhusbebyggelsen placeras vid två gator. Vårdalsvägen, matargatan, placeras till största delen vid den gamla Saftärrsvägen och bostadsgatan placeras i närheten av dalens nuvarande ant. Vårdalsvägen ommer att säca sig till de planområden som byggs i söder. Sluttningsterrängen som är mycet omväxlande sluttar i huvudsa mot öst och sydöst. Byggnaderna rias så att det sa vara möjligt att utnyttja solenergi på de flesta tomterna. Byggnaderna är huvudsaligen fristående hus i två våningar. I nordväsa delen finns en tomt för radhus. Den långa dalen i Vårdalens ösa ant har reserverats som grönområde. Där är det meningen att man sa placera en stig och ett sidspår till Humla rereationsled samt olia parversamheter. I detaljplanen anvisas pargångens rigivande läge i närheten av tomterna så att man an bygga stigen på så bärande mar som möjligt. Om man bygger på dalens ösa ant an den huvudsaliga friluftsleden alternativt byggas ocså på dalens ösa ant, på vällssolens sida. I de gamla åerområdena i paren an placeras ädgårdslotter som invånarna i de närliggande områdena an utnyttja. Vägorridoren för gång- och cyelafien placeras i en smal grönremsa mellan Vårberga och Vårdalen där det ocså i dag finns en förbindelsestig till Humla. Från den finns det anslutningar till paren i dalen vid fyra ställen och till parerna i Vårberga vid två ställen.... Dimensionering I planområdet 0 anvisas tomter för fristående småhus i fem varter. Tomternas storle är - m², och tomtens storle är i genomsnitt xxx m². Byggrätten för småhustomter varierar från 0 m²-vy till 00 m²vy. Den minsta byggrätten på 0 m²-vy anvisas på tomter på Fjällrävsgränden. Vid Rådjursvägen anvisas en byggrätt på 00 m²-vy på 0 tomter. De största tomterna och byggrätterna placeras vid Vårdalsvägen, där byggrätten är 0 m²-vy på tomter, 0 m²-vy på en tomt, cira 0 m²-vy på fyra tomter och 00 m²-vy på två tomter, där 0 % av byggrätten får användas för ontors-, affärs- och serviceloaler. Daghemmets tomt är m² stor och byggrätten för den är 00 m²-vy. Kvartersområdena är sammanlagt cira 0 m² stora och den totala byggrätten för hela planområdet är 00 m²-vy. Områden blir ett bostadsområde för ca 0 invånare. 0 /

12 I planområdet anvisar man tomter för fristående småhus i nio varter. I norra delen av området finns det dessutom ett vartersområde för radhus som lämpar sig för byggande i bolagsform. Tomten för radhus är m² stor, och på tomten an man bygga 00 m²-vy och täca bilpareringar och förråd på 00 m²vy. Storleen på tomterna för fristående hus är 0 0 m². Byggrätten för bostadshus på tomterna är 0 0 m²-vy. Dessutom får man bygga en separat eonomibyggnad på högst 0 m²-vy i en del av varteren. Kvartersområdena är sammanlagt m² stora och den totala byggrätten för hela planområdet är 00 m²-vy. Områden blir ett bostadsområde för ca 0 invånare. Boendepareringen i området ser på tomterna, i gatuområdena placera bara några gästplatser och bredvid daghemmet placeras cira bilplatser. Vid Vårdalsvägen planerar man att anvisa en plats för tunga fordon vid varteret. Kravet på bilplatser är bilplatser/bostad i AO-varteren och bilplats/0 m²-vy i ARvarteren, doc minst, bilplatser/bostad. I AR-varteret sa anvisas pareringsplatser för gäster. Täca cyelplatser sa reserveras cyelplats/0 m²-vy, doc minst cyelplatser/bostad i AO-varteren. I AR-varteren sa reserveras en täc cyelplats per varje påbörjad m²-vy.... Service I detaljplaneområdet anvisas en tomt för daghem, i området anvisas inga andra ommunala tjänster. Bredvid daghemmet anvisas två större småhustomter där förutom boende tillåts ocså ontors-, affärs- och serviceloaler på högt 0 % av våningsytan. Dessa tomter är drygt tusen vadratmeter stora och byggrätten för dem är m²-vy och byggnaderna sa ha två våningar. På dessa tomter byggs sannoli bostäder men en del av tomterna an senare ändras till service-, arbets- eller affärsloaler. Invånarna i området an använda närservicen i Vårberga som ligger på cira ilometers avstånd. Borgå cenum och Östermalm ligger på cira, ilometers avstånd.... Trafinätet Huvudmatargatan för området är Vårdalsvägen som placeras i närheten av den nuvarande Saftärrsvägen och styr afien till Viltvägen i Vårberga. Den beränade afimängden på matargatan är bilar per dygn, då hela Vårdalen är bebyggt. De andra gatorna i området är bostadsgator. I planområdet 0 finns två bostadsgator, Fjällrävsstigen och Rådjursgränden, som ansluter sig till Viltvägen. I detaljplaneområdet finns en bostadsgata, Niittysyrjävägen, som ligger öster om Vårdalsvägen och är parallell med den. Niittysyrjävägen ansluter sig till Vårdalsvägen i södra delen av området. Man ommer att förbjuda parering vid Vårdalsvägen. Vid Göberget har doc reserverats ett litet pareringsområde för tunga fordon. Vid dimensioneringen av gatuområden har olleivafien reserverats möjlighet att öra längs Vårdalsvägen antingen mot Vårberga cenum till Viltvägen eller mot Östermalm i norr vid den nuvarande Saftärrsvägen. På gatuområdet för Vårdalsvägen har reserverats rum för två eventuella busshållplatser. I detta sede an man inte fatta ett bindande beslut om en olleivafigata som går genom dalen, varför man har anvisat två reserveringar för gatan. Det ena alternativet anvisas i förlängningen av Vårbrinen som förenar Niittysyrjävägen och Vårdalsvägen och det andra alternativet i förlängningen av Viltvägen. För vägorridoren för gång- och cyelafien reserveras en så smidig rutt som möjligt i paren mellan Vårberga och Vårdalen. Den nuvarande rutten mellan Vårberga och Vårdalen är en stig som finns på en serviceväg och en rörlinje. Stigen är populär, och i planen anvisas en vägorridor för gång- och cyelafien som ersätter stigen. Omring vägorridoren finns rum för ädbeståndet. I söder ansluter sig vägorridoren till Humla friluftsled och i norr till Vårberga sola och cenum via Metsolaparen. Då området byggs är avsien att utvecla ocså gång- och cyelvägarna i Vårberga. Ändan av Viltvägen, varifrån man ommer till det nya området /

13 ... Tomtindelning Tomtindelningen för detaljplaneområdet godänns i samband med detaljplanen. (Bilaga )... Tenis försörjning I detaljplanen 0 reserveras ett litet område för tenis försörjning (et) för en pumpstation och gatuområdet för Viltvägen har dimensionerats så att det blir bredare för en eventuell återvinningsstation. I detaljplanen reserveras ett specialområde (et) för ommunaltenisa byggnader i paren i södra delen av området. I området an placeras till exempel en avloppspumpstation. I området byggs Borgå Energis fjärrvärmenät och elnät som placeras i gatuområden. I planen fastställs att byggnaderna sa anslutas till fjärrvärme... Områdesreserveringar... Kvartersområden I detaljplanen 0 AO-0 Kvartersområde för fristående småhus. I området får uppföras småhus med en bostad eller två bostäder. På tomten sa placeras minst bilplatser per bostad och minst täca cyelplatser per bostad. AO- Kvartersområde för fristående småhus. I området får uppföras småhus med en eller två bostäder och högst 0 % av våningsytan får bestå av ontors-, affärs- och serviceloaler. Kravet på bilplatser: bilplatser/bostad och bilplats/ontors-, affärs- och serviceloaler på 0 m²-vy. Antalet cyelplatser sa vara minst per bostad och cyelplats per service- och affärsloaler på m²-vy. Y Kvartersområde för allmänna byggnader. I detaljplanen AO-0 Kvartersområde för fristående småhus. I området får uppföras småhus med en bostad eller två bostäder. På tomten bör placeras minst bp/bostad. AR- Kvartersområde för radhus och andra opplade hus. Kravet på bilplatser: bilplats/0 m -vy, doc minst, bilplatser/bostad. I AR-varteret sa anvisas pareringsplatser för gäster.... Rereationsområden I området har reserverats, hear rereationsområden (V Område för närrereation) för friluftsliv och rereation. Det viigaste rereationsområdet och en eventuell näridrottsplats har placerats i Saftärrs åerdal. I åerdalens södra del finns det en förbindelse till den populära Humla rereationsled. Avsien är att bygga Vårdalsparen till ett mångsidigt rereationsområde där man placerar platser för aiviteter, nya sidspårförbindelser till Humla samt en dagvattenanal som utveclas i naturtillstånd. Grönförbindelserna från Vårberga säcer sig till området som enhetliga, cira meter breda grönområden. Det finns tillgång till dessa grönförbindelser ocså i ändarna av bostadsgatorna i det nya bostadsområdet. Vägorridoren för gång- och cyelafien placeras i en parremsa som finns på gränsen till Vårberga. Dimensioneringen av parremsan gör det möjligt att dra ett sidspår ocså i parremsan, varvid förbindelsen till Humla, som är viig enligt invånarenäterna, är fortsättningsvis god. I diet som finns i mitten av grönområdet i dalen leds en stor del av dagvattnet från Vårberga och allt dagvatten från de nya bostadsområdena. Med en planbetecning styrs utveclingen av diet som våtmar, översvämningsväg och som ett die för fördröjning av dagvatten. Man har gjort en separat uedning av dagvattnets mängd och ledning av dagvatten i planområdet Vårdalen. (Uedning ) Dalen i Saftärr mot söder /

14 .. Konsevenser av planen De cenala onsevenserna bedöms i förhållande till nuläget. Separata onsevensuedningar görs inte, utan onsevenserna bedöms som ett led i planläggningsprocessen. Områdena blir ett bostadsområde för ca 0 invånare. Eftersom området är beläget vid anten av en byggd samhällssuur och i närheten av service, förenhetligar detaljplanen stadens samhällssuur. Man bygger ett sogsområde på sammanlagt cira femton hear till ett nytt bostadsområde. Inga värdefulla naturobje berörs av byggandet, utan det är fråga om ett område som har sötts som eonomisog, som huvudsaligen står inför slutavverning. I sogen har granbarborren orsaat sador. I området växer ställvis unga tallar, avsien är att tallar lämnas var i parerna och på tomter. Bostadsområdet byggs som en gansa tät grupp vid anten av dalen i Saftärr. Efter det att alla planområdena blivit färdiga avgränsar den byggda miljön paren i dalen. Åerdiet som sömmar i dalen utveclas som en våtmar i naturtillstånd som gör flödet jämnare. Olia våtmarsbiotoper i naturtillstånd ommer att öa naturens mångfald i området. På en del av anterna av de gamla årarna ommer att växa videsnår och äd och på det sättet bildas små seundära naturbiotoper. Man sävar efter att bevara små landsapsårar för odling, även om de i planen anvisas som grönområden. Tills vidare förblir ösa delen av dalen som ett obebyggt sogsområde. Detaljplaneområdena 0 och i Vårdalen öar afien på Viltvägen med cira fordon/dygn. Trafimängden på Viltvägen är idag cira 000 fordon/dygn. Trafien rias huvudsaligen till Borgå cenum. Daghemmets andel av den öade afimängden är cira 0 %. Trafimängden på Viltvägen ommer att vara mindre än den nuvarande afimängden till exempel på Sampovägen. Trafilösningen i planen och en bra vägorridor och goda nätver för gång- och cyelafien minsar användningen av personbilar i det nya området. ösningen sapar ocså möjligheter att utvecla olleivafijänster... Planens energieffeivitet Målet med detaljplanen är att utsläppen sa vara små och utsläppen av växthusgaser sa minsa. Utsläpp av växthusgaser an tolas som sådana betydande sadliga miljöonsevenser enligt i maranvändnings- och bygglagen, om vila man behöver ge detaljerade planbestämmelser för att minsa dem. I planbestämmelserna rävs att man med tane på byggnadernas hela livscyel väljer byggmaterial och uppvärmningsform som orsaar låga utsläpp eller att man begränsar byggnadens specifia energianvändning. I detaljplanen tillämpas och utveclas de metoder för att öa energieffeiviteten för den byggda miljön och för att minsa utsläpp, vila framfördes tidigare i samband med dispositionsplanen för Saftärr. Småhusbyggandet i området är tätt, och med placeringen av byggnaderna sapar man ett gynnsamt mirolimat och förutsättningar att utnyttja solenergi. Kvarterssuuren i Vårdalen planeras så att bostadsvarteren ligger på ett tillräcligt ort avstånd från en eventuell olleivafigata och från fungerande nätver för gång- och cyelafien. Kolleivafien an afiera från Viltvägen till Vårdalsvägen som leder genom det nya området. Den enhetliga och smidiga vägorridoren för gång- och cyelafien som placeras mellan Vårberga och Vårdalen betjänar båda bostadsområdena. Trafilösningen i planen och en bra vägorridor och goda nätver för gång- och cyelafien minsar användningen av personbilar i det nya området. Daghemmet placeras i ändan av Viltvägen så att det är så tillgängligt som möjligt, och daghemmets legård gränsar till parområdet i dalen. Fjärrvärme som produceras med biobränslen som samproduion i Borgå är för tillfället den fördelaigaste lösningen i Vårdalen med tane på oldioxidutsläpp. Därför fastställer man i detaljplanen att både bostadshus och separata uppvärmda eonomibyggnader sa anslutas till fjärrvärmenätet. Dessutom an man bygga solfångare. /

15 .. Namn I detaljplaneområdet 0 har gatorna som ansluter till Viltvägen fått namn efter djur lisom i området Vårberga som ligger intill: Rådjursgränden och Fjällrävsstigen. Matargatan har fått namnet Vårdalsvägen efter områdets namn. I detaljplaneområdet har gator och paren namngetts efter området och en gård som har funnits där. Den södra gatan heter Niittysyrjävägen och tvärgatan som ansluter till Vårdalsvägen heter Vårbrinen. Den orta bostadsgatan som förgrenar sig från Vårdalsvägen heter Göstigen och gång-och cyelvägen heter Vårstigen. Som parnamn ges Vårdalsslätten och Vårdalsängen. Metsolaparen fortsätter i det nya området som Ripparen och Göparen som Göberget.. GENOMFÖRANDE AV DETAJPANEN.. Styrning av genomförandet Separata bygganvisningar utarbetas för att styra genomförandet av detaljplanen. Gatuplanerna för området utarbetas av Borgå stads gatuavdelning under åren 0-0. För att anlägga paren i dalen behövs en plan för grönområdet, i vilen man ocså föreslår att diet ändras till en fördjupning som saar ner och styr dagvattnet. I detaljplanen ingår en bindande tomtindelning som styr fastighetsbildningen... Tidsplan för genomförandet Genomförandet av detaljplanen förutsätter att man bygger gatunät samt vatten- och avloppsnät i området. Man inleder grundberedningen och börjar bygga ommunalteni i området under 0 genom att avlägsna grandungen som är i dåligt sic och att bereda rossningsområdet. Staden börjar sälja tomter till byggarna tidigast år 0. Borgå Energi förhandlar med tomtägarna om byggande av fjärrvärme genast efter att tomterna har delats ut. Fjärrvärmenätet byggs oligen samtidigt som ommunaltenien. Daghemmet byggs sannoli inte under 00-talet. Borgå..0 Eero öytönen stadsplaneringschef Anne Rihtniemi-Rauh (detaljplan 0) planläggare Emilia Saatsi (detaljplan ) stadsplanearite /

16

17 Borgå Vårdalen Detaljplan för en del av byarna Borgå stad och Taris Detaljplaneändring för stadsdelarna 0, och Maranvändnings- och bygglagen, : PROGRAM FÖR DETAGANDE OCH BEDÖMNING.0.0. Planområde Detaljplanen och ändringen av detaljplanen (nedan detaljplanen) utarbetas för området Vårdalen som ligger ca m öst om Borgå cenum. Planområdet ligger öst och söder om bostadsområdet Vårberga och norr om detaljplaneområdet Majberget. Detaljplaneändringen gäller stadsdelarna 0, och, och detaljplanen byarna Borgå stad och Taris. Områdets storle är cira 00 ha. Planområdet gransas i början av planläggningsarbetet som en helhet, men då arbetet fortsrider delas området upp i uppsattningsvis ca fem olia detaljplaneproje. För de ensilda projeen utarbetas program för deltagande och bedömning på basis av detta doument som gäller hela Vårdalen. BID Planområdets läge

18 . Bagrunden till projeet Detaljplanen för Vårdalen är en del av Saftärr-projeet, vilet är ett samarbets- och provproje som Borgå stad, Jubileumsfonden för Finlands självständighet Sia, Posina Oy och Borgå Energi Ab inledde år 00 för att främja och planera energieffeivt byggande som en del av planläggningen för Saftärr. Hösten 00 blev dispositionsplanen för Saftärr färdig. I den producerade man information om medel med vila man an påvera områdets energieffeivitet genom planläggning, hur medlen påverar och hur planeringspraxisen an eller borde utveclas för att förbäta energieffeiviteten i bostadsområdena. Cenala faorer i uedningen var hur männisorna rör sig, byggnadernas energieffeivitet samt på vila sätt energi produceras. Med alla lösningar sävade man efter att minsa utsläppen betydligt. Dispositionsplanen används som anvisning för den fortsatta planeringen. Detaljplanen för Majberget blev färdig våren 0 och var den första av pilotdetaljplanerna som grundar sig på dispositionsplanen för Saftärr. Målen för energieffeivitet i dispositionsplanen onretiserades i detaljplanen för Majberget bl.a. som afiregleringar som gynnar olleivafi och gång- och cyelafi (Solbacavägen, Soldalsvägen), genom att byggandet i huvudsa placeras som fortsättning till befintlig stadssuur, i effeiviteten av byggandet, genom att gynna äbyggande, genom att utnyttja passiv solenergi, genom att styra byggandet och i den tydliga utformningen av byggnadsmassan. De olia tillgängliga energiformerna undersöes ytterligare, och man beslutade att i detaljplanen räva anslutning till Borgå Energis fjärrvärme, vars oldioxidavyc enligt detaljplanearbetets beräningar var det minsta och som ocså är det förmånligaste alternativet för invånaren. I området placerades ett daghem, serviceboende och affärsloaler i bottenplanet för t.ex. en livsmedelsios. I och med detaljplanearbetet uedde man ocså ommunens medel för styrande av energieffeivt byggande (detaljplan och planbestämmelser, bygganvisningar, tomtöverlåtelsevillor m.m.) och möjligheten att påvera med dem. Kommunen har möjlighet att främja uppnåendet av energieffeivitetsmålen ocså vid tomtöverlåtelse. Detaljplanen för Vårdalen är den andra detaljplanen som grundar sig på dispositionsplanen för Saftärr.. Målet för planeringen Målet för planeringen är att utarbeta en detaljplan för Vårdalen som är en del av den energieffeiva stadsdelen Saftärr. Målet är att Vårdalen blir ett energi- och eoeffeivt framtidens bostadsområde. Ett mål är ocså att man i detaljplanen beaar energieffeiviteten och lösningarna som påverar den, hanteringen av dagvatten (regn- och smältvatten från bebyggda områden) samt sapandet av en ivsam rereations- och helhetsmiljö. Målet för byggandet i Vårdalen är ett område som är lämpligt i Borgås sala och som respeerar den historisa stadsaditionen. Målet för stadsbilden i Vårdalen är att genom sala, varterstyper, dimensionering av gatuområdena, planering av det offentliga uterummet samt

19 planering av grönområdena sapa en ny, modern spegling av de aditionella småsaliga ähusområdena i Borgå, som till exempel gamla stan och Taris byområde. Dessutom är ett mål att ansluta Vårdalen till den invidliggande områdeshelheten Vårberga både i fråga om suur och om planeringsprinciper enligt dagens synsätt. Dimensionering: Planområdets storle är cira 00 ha. Detaljplaneringen av Vårdalen utgår från att bostadsområdet har ca 00 invånare. Målet är att detaljplanen möjliggör ett lämpligt tomtutbud för mångsidigt småhusbyggande och att i området byggs hem för männisor i alla åldrar och för familjer i alla storlear. För områdets södra del är målet att undersöa ompletterande byggande som tätar den befintliga stadssuuren. Tjänster: I samband med detaljplanläggningen ueder man vila privata och offentliga tjänster som behövs i Vårdalen samt om tjänsterna i Vårberga är tillräcliga. Dessutom beaar man behoven av tjänster i Vårdalen och Vårberga, vila ingår i det växande Saftärrsområdet. En viig del av afiregleringarna i detaljplanen är anslutning till Östermalms arbetsplatsområde. Ocså utveclingen av grönområdena och idrottstjänsterna i Vårberga ingår i detaljplaneprojeet. Trafinät: Ett mål för detaljplanearbetet är att gynna hållbara afiformer i området. Cenala element för att uppnå målen är en locande miljö för gång- och cyelafi samt gynnande av olleivafien. Rereationsområden: Öster om detaljplaneområdet bildas ett viigt nätver av grönområden som i söder ansluts till friluftsområdet Humla. Vid planeringen av grönområdena beaas områdets tillgänglighet, månsidiga användningsmöjligheter, en estetis och eologis höglassig hantering av dagvatten som en del av grönbyggandet samt naturvärdena. Bygganvisningar: Bygganvisningar utarbetas som en del av detaljplanearbetet. Bygganvisningarna ompletterar detaljplanens bestämmelser om och betecningar för byggandet. Avsien med bygganvisningarna är att styra byggandet så att detaljplaneområdet bildar en helhet som har en höglassig stadsbild, lämpar sig i miljön och är ivsam. Vid behandlingen av bygglov utgår man från bygganvisningarnas reommendationer. Bygganvisningarna handlar om och reglerar principerna för energieffeivt byggande och genomförandet. Man sävar efter att tillämpa den ränare som utveclas för styrande av energieffeivt byggande och materialval ocså för styrande av byggsättet i området. I bygganvisningarna ger man ocså anvisningar för hantering av dagvatten på fastigheter. Bygganvisningarna är en del av det material som läggs fram i förslagssedet.

20 . Utgångsuppgifter Allmänt: Detaljplaneområdet Vårdalen är till största delen sog och jordbrusområde. Söder om området leder friluftsleden i Humla som är viig för borgåbor. I området finns några bostadshus. andsapsplan: I landsapsplanen för Ösa Nyland anvisas området som område för tätortsfunioner (A) och rereationsområde (grön fältfärg). Med betecningen område för tätortsfunioner anvisas områden för boende och service, ice-miljöstörande arbetsplatsområden samt övriga områden som ingår i tätortsfunioner. Betecningen innehåller afilederna, friluftslederna, gång- och cyelvägarna, parerna samt områdena för samhälltenis försörjning i tätorter. BID Utdrag ur landsapsplanen. Planområdet har avgränsats med rött. Generalplan: För området gäller delgeneralplanen för de cenala delarna i Borgå som vunnit laga raft år 00. I den anvisas området som bostadsområde dominerat av småhus, där avsien är att området detaljplanläggs () och som område för närrereation.