Planbeskrivning. Vallbacken 24:3 mfl, kv Gustavsberg Detaljplan för bostäder, vård m.m. Gävle kommun, Gävleborgs län

Transkript

1 SAMHÄLLSBYGGNAD GÄVLE UNDERRÄTTELSEHANDLING , REV DNR: 14BMN24 HANDLÄGGARE: EMMA OLOFSSON Planbeskrivning Vallbacken 24:3 mfl, kv Gustavsberg Detaljplan för bostäder, vård m.m. Gävle kommun, Gävleborgs län Underrättelsetid: 10 mars - 24 mars

2 Planens syfte och huvuddrag Syftet med detaljplanen är att ändra markanvändningen från allmänt ändamål, A, till bostäder, vård och utbildningslokal, BDC1, i tre våningar för fastigheten Vallbacken 24:3. Gällande användning allmänt ändamål, A, är en föråldrad bestämmelse som begränsar nyttjandet av fastigheten för en privat fastighetsägare. Vallbacken 24:3 kompletteras med markanvändningen utbildningslokal, C1, med tanke på dess geografiska läge och närhet till andra utbildnings- och skollokaler. Fastigheten är utsatt för trafikbuller från Kaserngatan vilket innebär att bullerreducerande åtgärder måste göras för att uppnå gällande riktvärden för bostäder. Förenligt med miljöbalken Inga riksintressen berörs. Miljökvalitetsnormerna bedöms heller inte påverkas då planen hanterar befintlig bebyggelse. Plandata Lägesbestämning Detaljplanen ligger på söder i Gävle, ca 1 km söder om Gävle centrum, och omfattar hela kvarteret Gustavsberg inklusive intilliggande lokalgator. Röd markering på kartan visar detaljplaneområdets avgränsning. 2

3 Areal Planområdets totala areal är ca 0,5 hektar. Markägoförhållanden Fastigheten Vallbacken 24:3 ägs av Bokbacken AB och Vallbacken 21:7 ägs av Gavlefastigheter Gävle kommun AB. Övriga fastigheter inom planområdet, Vallbacken 2:4, Vallbacken 2:5 och Olsbacka 11:1, ägs av Gävle kommun. Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer Översiktsplan Gävle stad 2025 anger ingen specifik markanvändning för området och detta innebär att befintlig verksamhet boende/vård kan fortgå och inte strider mot översiktsplanen. Detaljplaner För området gäller detaljplan för kv Stade och Iggan mfl, antagen (akt.nr: 21-80:230). Detaljplanen reglerar användningen allmänt ändamål (A) i tre våningar för fastigheten Vallbacken 24:3. Miljökonsekvensbeskrivning En behovsbedömning har upprättats för att avgöra om planens genomförande kan antas leda till betydande miljöpåverkan. Genomförandet bedöms inte ge upphov till betydande miljöpåverkan och en miljökonsekvensbeskrivning har därför inte upprättats. Länsstyrelsen delar denna uppfattning. Kommunala beslut i övrigt Ärendet har föregåtts med ansökan om planbesked med beslut i Byggnads- och miljönämnden den 23 april 2014 att inleda planläggning. Förutsättningar och förändringar Natur Området utgörs av en bebyggd fastighet med gräsytor och lövträd. Det finns inga särskilt utpekade naturvärden. Södra delen av planområdet ligger inom lågriskområde för radon. Alla byggnader där människor vistas stadigvarande ska uppföras radonskyddat. 3

4 Befintlig bebyggelse Vallbacken 24:3 är bebyggd med en byggnad i 1-3 våningar, uppförd i gult tegel och byggnadens storlek uppgår till ca 2100 kvadratmeter byggnadsarea (4900 kvadratmeter bruttoarea). Från byggnadens mittskepp går tre liknande flyglar ut i riktning mot norr, söder och öster. Ortofoto som visar byggnadens form med dess tre flyglar. Entrén till den befintliga byggnaden inom fastigheten Vallbacken 24:3, kallad Björkegrenska gården. Byggnaden är ursprungligen uppförd som ett vård- och omsorgsboende där alla bostadsrum är enkelsidiga och placerade med fönster i fasad. I mittendelen av varje flygel finns servicefunktioner som hiss, badrum, förråd m.m. Byggnaden är bl.a. konstruerad så att varje vägg mellan bostadsrummen är bärande. Byggnadens brandskydd säkerställs via genomförande av åtgärder som redovisas i brandskyddsdokumentationen som tas fram i samband med bygglovsprocessen. 4

5 Exempel på planlösning i befintlig byggnad, östra flygeln, plan 2. Bestämmelser i detaljplanen - Detaljplanen medger markanvändningen BDC1, bostäder (B), vård (D) samt utbildningslokal (C1) i tre våningar. Under förutsättning att man klarar de gällande riktlinjerna för buller lämpar sig fastigheten för bostäder och vårdverksamhet, vilket är vad befintliga lokaler har nyttjas till de senaste åren. Motivet bakom användningen utbildningslokal är fastighetens närhet till bl.a. Vallbacksskolan. Fastighetens läge och storlek lämpar sig dock inte för regelrätt skolverksamhet utan bör endast inrymma utbildningslokaler för elever som det inte krävs tillgång till skolgård för eller elever som har detta behov uppfyllt på annan plats. - Gatorna runt fastigheten planläggs som lokalgata (LOKALGATA). - Kommunen är huvudman för allmän plats. - Utfartsförbud (körbar förbindelse får inte anordnas) gäller ut mot Kaserngatan. Syftet med detta är att inte skapa fler in- eller utfarter mot den vältrafikerade gatan. - Exploateringsgraden (e1 2300) anger att högsta tillåtna byggnadsarea är 2300 kvadratmeter. - Högsta antalet våningar är tre (3). Detta motsvarar det högsta antalet våningar som befintlig byggnad är uppförd i. 5

6 - Mark där byggnad inte får uppföras, prickmark, läggs ut runt hela fastigheten motsvarande en bredd från 4 meter och uppåt. Syftet med prickmarken är att begränsa byggrätten samt att inte få bebyggelse för nära gata och grannfastigheter. Området mellan befintlig byggnad och Kaserngatan ska inte heller bebyggas med bostäder eller vård, på grund av bullernivåer från trafiken. Bullerreducerande åtgärder, t.ex. plank vid uteplats och parkeringsplatser får anordnas inom prickmarken. - Skydd mot störningar innebär att varje enkelsidig bostad mot bullerstörd sida ska utformas med bullerdämpande vädringsfönster eller annan teknisk lösning som medför att högst 55 db(a) ekvivalent ljudnivå erhålls vid vädring. Gemensam uteplats i anslutning till bostaden ska anordnas med högst 55 db(a) ekvivalent ljudnivå samt 70 db(a) maximal ljudnivå. Bullernivån inomhus får inte överskrida 30 db(a) ekvivalent ljudnivå (avser trafikbuller). Syftet med angivet skydd mot störningar är att skapa förutsättningar för att platsen och byggnaden ska vara lämpliga för bostadsändamål. Angivna ljudnivåer motsvarar gällande riktvärden för trafikbuller kopplat till bostäder. - Genomförandetiden är 5 år. Friytor De grönytor som finns inom planområdet bör behållas så långt som möjligt för att kunna erbjuda en god utemiljö för boende. Gator och trafik In- och utfart till planområdet sker främst från Vallbacksgatan. Det finns även möjlighet att angöra området från Ängsvägen. Ingen ny utfart mot Kaserngatan får anordnas. Kollektivtrafik med busshållplatser finns dels längs Kaserngatan men även längs Södra Kungsgatan och Parkvägen. Mängden trafik i närområdet uppgår till ca 8000 fordon/årsmedeldygn längs Kaserngatan samt ca 930 fordon/årsmedeldygn på Vallbacksgatan (trafikmätning genomförd juni 2014). Trafikmätning genomförd av Samhällsbyggnad Gävle i juni 2014 vid röda markeringar i kartan. 6

7 Parkering Väster om befintlig byggnad finns i dagsläget fyra iordningställda parkeringsplatser för bil. Angöring sker från Ängsvägen. Närmast huvudentrén finns möjlighet till handikapparkering och angöring. Parkeringsbehovet som genereras av val av markanvändning inom fastigheten ska uppfyllas inom den egna fastigheten eller på annat sätt lösas, t.ex. genom avtal, för att tillgodose behovet av parkeringsplatser. I Gävle kommuns parkeringspolicy anges parkeringstal för olika markanvändningar. Planområdet ligger inom parkeringspolicyns zon 1. Uppföljning av parkeringsbehovet görs i bygglovsskedet utifrån vilken markanvändning som är aktuell. Störningar Buller En bullerutredning har tagits fram (PM Bullerutredning , reviderad ) med utgångspunkt i riktvärden för markanvändningen bostäder (B). De riktvärden som finns att följa gäller bostäder, dessa är: 30 db(a) ekvivalent ljudnivå inomhus 45 db(a) maximalnivå inomhus nattetid 55 db(a) ekvivalentnivå utomhus vid fasad och uteplats 70 db(a) maximalnivå vid uteplats i anslutning till bostad Utredningen visar ljudnivåer som överstiger gällande riktvärden vid några fasader samt uteplats mot Kaserngatan. Nattetid bedöms dock störningen vara låg eftersom trafiken är koncentrerad till dagtid med tydliga toppar på morgon och eftermiddag. Kartan visar de punkter i befintlig fasad där beräknade ljudnivåer överskrider gällande riktlinjer. I fasaderna 1, 4 och 5 finns inga fönster till bostadsrum. Detaljplanen tar därför inte heller hänsyn till dessa fasadvärden. 7

8 Nedan redovisas delar av bullerutredningens resultat: Beräknad ekvivalent ljudutbredning 2 meter över mark, utan åtgärder. Bilden visar fasader med bostadsfönster på befintlig byggnad med angivna bullernivåer i db(a) ekvivalent ljudnivå (Illustration: Gävle kommun). Beräknad ekvivalent ljudutbredning 2 meter över mark med lokal skärm vid uteplats mot Kaserngatan samt inglasade balkonger vid två fasader (fasad 1 och 4 enligt bullerutredningen). 8

9 Bullerutredningen visar på tre förslag på åtgärder: Alternativ 1: Uppförande av 2 meter hög bullerskärm längs hela fastighetsgränsen som gränsar mot Kaserngatan. Åtgärden kommer även kräva fasadåtgärder (fönsterbyte) på de övre våningsplanen för att klara riktvärdena för buller i inomhusmiljön. Alternativ 2: Inglasning av balkonger samt fasadåtgärder i form av fönsterbyte för att klara inomhusnivåer. För att klara uteplats i marknivå mot Kaserngatan sätts lokal bullerskärm upp i direkt anslutning till uteplatsen. Vissa boenderum ut mot Kaserngatan har en ljudnivå som överskrider gällande riktvärde 55 db(a). Samtliga boende har dock tillgång till rum för daglig samvaro som uppfyller kraven för ljuddämpad sida. Alternativ 3: Hastigheten sänks på Kaserngatan till 30 km/h. Detta innebär en sänkning av de ekvivalenta bullernivåerna med som mest 2 db(a). Hantering av buller i detaljplanen - implementering av delar av bullerutredningen Bullerutredningen visar på de bullervärden som befintlig byggnad utsätts för och konstaterar att ljudnivåer överstiger gällande riktvärden vid vissa fasader samt föreslagen uteplats mot Kaserngatan. Utifrån bullerutredningen samt andra exempel på hur man hanterat liknande ärenden i andra kommuner bygger planförslaget på att vissa åtgärder i fasaden samt i utemiljön görs, för att klara bullerriktlinjerna. Åtgärderna fastställs genom bestämmelse om skydd mot störningar på plankartan och omfattar följande: - Bullerdämpande vädringsfönster eller annan teknisk lösning som medför att högst 55 db(a) ekvivalent ljudnivå erhålls vid vädring. Denna lösning gör att man på teknisk väg sänker bullernivån i fasad (fönster) så att vädring kan genomföras utan att de boende utsätts för oacceptabla bullernivåer. Det finns flera tekniska lösningar på detta, t.ex. inbyggd bullerdämpning i vädringsfönstrets konstruktion eller montering av glasskiva utanför vädringsfönstret. Ett bullerdämpande vädringsfönster dämpar ca db(a) beroende på konstruktion. En utanpåliggande montering av en glasskiva kan t.ex. dämpa 3-5 db(a). I bygglovsskedet ska det redovisas vilken eller vilka tekniska lösningar som valts och det ska säkerställas att angiven bullernivå klaras i varje berört bostadsrum. Denna åtgärd krävs endast för de fasader/fönster som utsätts för högre bullervärden än 55 db(a) ekvivalent ljudnivå. Enligt föreslagen planlösning berörs i dagsläget 19 av 55 bostadsrum. - Bullerskärm vid uteplats där bullernivån överstiger 55 db(a) ekvivalent ljudnivå och/eller 70 db(a) maximal ljudnivå. Alla boende ska ha tillgång till minst en uteplats i anslutning till bostaden som klarar angivna bullervärden. Om det anläggs en uteplats mellan befintlig byggnad och Kaserngatan ska den förses med bullerskärm. De inglasade balkongerna kan ses som ett komplement till uteplatsen men de uppfyller inte kravet på tillgång till bullerdämpad uteplats. Det finns även möjlighet att anordna uteplats mot nordväst där bullervärdena underskrider riktlinjerna. 9

10 - Bullervärden inomhus får inte överskrida 30 db(a) ekvivalent ljudnivå. Detta innebär att det även sätts krav på hur mycket ett fönster (ej vädringsfönster) och fasad (yttervägg) ska dämpa bullret från vägtrafiken. Detta avser även ventilationsdon som ska uppfylla samma krav avseende bullerdämpning som övriga delar av fasaden. I bygglovsskedet ska det redovisas hur riktlinjerna för buller inomhus ska klaras. Motiv till bestämmelsen om skydd mot störningar Planbestämmelsen om skydd mot störningar har som utgångspunkt att riktlinjerna för buller vid fasad, på uteplats och inomhus ska klaras. Bestämmelsen har utformats utifrån befintlig byggnad och gällande förhållanden utifrån vad som kan anses vara tekniskt och ekonomiskt rimligt och genomförbart. Detaljplanen föreslår att en teknisk lösning ska användas för att sänka bullervärdena i fasad i stället för att tillämpa de avstegsfall som finns för buller i planeringen. För att klara värdena utan teknisk lösning, och istället tillämpa avstegsfall, krävs att den befintliga byggnaden byggs om invändigt till genomgående lägenheter eller ersätts med helt ny byggnad med genomgående lägenheter. Kopplat till detaljplanens genomförandetid på 5 år är detta inte ekonomiskt rimligt då byggnaden är i gott skick och har en väl anpassad planlösning för planerat resurs- och omsorgsboende. Samhällsbyggnad Gävle är generellt emot lång skärm utmed gator i staden då det avsevärt försämrar stadsmiljön. Eftersom alternativ 1 i bullerutredningen inte sänker bullernivåerna för samtliga bostadsrum är det inte rimligt att både påverka stadsmiljön negativt samtidigt som ytterligare bullerdämpande åtgärder behöver genomföras för att nå acceptabla bullernivåer i fasad. I bullerutredningen anges att samtliga boende planeras ha tillgång till ett rum för daglig samvaro på ljuddämpad sida av byggnaden. Kommunens bedömning är att det är tveksamt att likställa ett gemensamt rum för daglig samvaro med ett bostadsrum. Denna bedömning leder till att man inte kan tillämpa avstegsfall från huvudregeln avseende ljudnivå utomhus, som anger att minst hälften av bostadsrummen ska ligga mot tyst eller ljuddämpad sida. Istället ställs krav på ljuddämpning vid vädringsfönster. En sänkning av hastigheten på Kaserngatan är positiv för områdets ljudmiljö men detaljplanens genomförande är inte beroende av att detta genomförs. En hastighetssänkning gör inte att ljudnivån i fasad vid varje bostadsrum hamnar under riktvärdet 55 db(a) ekvivalent nivå, vilket innebär att föreslagna åtgärder i fasad ändå behöver genomföras. Luft I området är luftkvaliteten god. Miljökvalitetsnormer för luftkvalitet avseende PM10 och NO2 överskrids inte. Ändring av markanvändning inom planområdet bedöms inte heller påverka luftkvaliteten negativt eftersom förändringen av detaljplanen görs för att avspegla de verkliga förhållandena på platsen. 10

11 Teknisk försörjning Området har fullt utbyggd teknisk försörjning. Om det uppstår behov att flytta befintliga ledningar är det generellt den part som initierar åtgärden som även bekostar den. Dagvatten från eventuellt nytillkomna takytor och hårdgjorda ytor ska fördröjas på fastigheten innan avledning till kommunens dagvattennät sker (enligt Gävle kommuns dagvattenpolicy). I dagsläget planeras ingen ökning av hårdgjorda ytor. Om detta blir aktuellt i framtiden kan en dagvattenutredning då visa på vilken lösning och fördröjning som krävs. Det finns brandposter i närområdet inom det allmänna ledningsnätet med kapacitet för brandvattenförsörjning vid eventuell räddningsinsats. Fastighetsbildning Med fastighetsbildning avses bl.a. nybildning av fastigheter, ändring av fastigheters gränser och bildande av gemensamhetsanläggningar, servitut och ledningsrätter. Fastighetsbildningsåtgärder prövas i en lantmäteriförrättning som handläggs av Lantmäterimyndigheten i Gävle kommun. Detaljplanen medför bl.a. att delar av Vallbacken 2:4 och 21:7 samt Olsbacka 11:1 planläggs som allmän plats, LOKALGATA, och ska fastighetsregleras till intilliggande kommunägd fastighet. Konsekvenser av planens genomförande Ändrad markanvändning Då tillåten användning, allmänt ändamål, är en ålderdomlig benämning upprättas en ny detaljplan utifrån de verksamheter som kan bedrivas i byggnaden. Användningssättet allmänt ändamål förhindrar även det privata fastighetsbolaget att göra vissa åtgärder på och i byggnaderna som kräver bygglov. Den befintliga lokalen kan behöva anpassas för att klara de krav som gäller för de specifika markanvändningarna. Ett exempel på detta är att kravet på takhöjd är 2,7 meter för utbildningslokal och 2,4 meter för bostäder och vårdändamål. Parkering och friytor Behov av bilparkering kan innebära en begränsande faktor beroende på vilken markanvändning byggnaden kommer inrymma. Generellt krävs fler parkeringsplatser för bostads- och centrumändamål än vårdändamål. Om byggnaden används som äldreboende eller studentboende, vilka båda ingår i markanvändningen bostäder (B), krävs dock inte lika många parkeringsplatser som traditionella bostäder. Denna fråga tas med som underlag vid ansökan om bygglov för ändrad användning av lokal. Till följd av utökat parkeringsbehov kommer troligtvis friytorna inom fastigheten att minska. Bullerreducerande åtgärder Konsekvenserna av planbestämmelsen om skydd mot störningar innebär framför allt att befintlig byggnad blir lämplig för bostads- och vårdändamål efter genomförande av kravställda åtgärder. Krav på bullerdämpad vädringsmöjlighet i varje bullerstört bostadsrum och åtgärder vid uteplats innebär en merkostnad för fastighetsägaren som får anses vara rimlig i förhållande till värdet att kunna nyttja byggnaden för angivet ändamål. 11

12 Fastighetskonsekvenser Nedan redovisas detaljplanens konsekvenser (främst fastighetsrättsliga) som i dagsläget kan bedömas för respektive fastighet. Beskrivningen är gjord i enlighet med förslag till detaljplan och innebär inget ställningstagande från lantmäterimyndighetens sida. Tomtindelning med aktnummer ( ) upphör att gälla när detaljplanen vinner laga kraft. Detaljplanens konsekvenser redovisade på fastighetsnivå: Fastighet Vallbacken 24:3 Vallbacken 21:7 Vallbacken 2:4 Vallbacken 2:5 Olsbacka 11:1 Konsekvenser Planläggs för bostads- vård- samt utbildningsändamål, BDC1 i tre våningar. Byggrätt 2300 kvadratmeter byggnadsarea. Inom del av fastighet får byggnad inte uppföras. Utfartsförbud gäller i huvudsak mot Kaserngatan. Krav på bullerreducerande åtgärder ställs. Berörd del av fastigheten planläggs som allmän plats, LOKALGATA med kommunalt huvudmannaskap. Del av fastigheten ska överföras till den kommunägda fastigheten Vallbacken 2:5. Berörd del av fastigheten planläggs som allmän plats, LOKALGATA, med kommunalt huvudmannaskap. Berörd del av fastigheten planläggs som allmän plats, LOKALGATA, med kommunalt huvudmannaskap. Berörd del av fastigheten planläggs som allmän plats, LOKALGATA, med kommunalt huvudmannaskap. Ungefärlig yta i kvadratmeter 5140 kvm 6 kvm 340 kvm 2660 kvm 280 kvm Ekonomiska frågor Upprättande av detaljplanen bekostas av beställaren. Gävle kommun bekostar lantmäteriförrättning som krävs för att överföra del av Vallbacken 21:7,som planläggs som allmän plats, till kommunägd fastighet. Övriga kostnader till följd av t.ex. fastighetsreglering bekostas av berörd fastighetsägare. Den mark som i planen är utlagd som allmän plats har Gävle kommun, i sin roll som huvudman, rätt att lösa in mot fastighetsägarens vilja men även en skyldighet att lösa in om fastighetsägaren begär detta, enligt plan- och bygglagen. Utredningar PM Bullerutredning Vallbacken 24:3, Gävle kommun (Sweco, ). PM Vägbullerutredning för Vallbacken 24:3, Gävle kommun. Slutgiltig rapport (Sweco, rev ) Organisatoriska frågor Planförfarande Detaljplanen genomförs med enkelt planförfarande vilket innebär att samråd och underrättelse har skett vid samma tillfälle. Efter samrådet har ändringar i detaljplanen genomförts vilka inneburit att särskild underrättelse sker igen. Efter underrättelsen antas detaljplanen av Byggnads- och miljönämnden. 12

13 Tidplan Detaljplanen handläggs med enkelt planförfarande. Planen beräknas antas under andra kvartalet Samråd december 2014/januari 2015 Underrättelse mars/april 2015 Antagande maj 2015 Genomförandetid Detaljplanen får en genomförandetid på 5 år räknat från den dagen planen vinner laga kraft. Under genomförandetiden förutsätts att detaljplanen inte ändras eller upphävs. Om detta ändå skulle ske har fastighetsägaren rätt till ersättning av kommunen för den skada man kan drabbas av. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla med den skillnaden att skadeståndsanspråk inte kan resas mot kommunen om detaljplanen ändras eller upphävas. Medverkande tjänstemän Följande tjänstemän har medverkat vid detaljplanens framtagande: Lisa Bergquist, miljöingenjör, Samhällsbyggnad Gävle Sofie Wiström, bygglovshandläggare, Samhällsbyggnad Gävle Revideringar efter samråd På plankartan har bestämmelsen om skydd mot störningar ändrats från att reglera bullernivåer vid uteplats till att omfatta reglering av bullernivåer på uteplats, vid fasad (bullerdämpad vädringsmöjlighet) samt inomhus. Planbeskrivningen har ändrats avseende bullerstörningar i avsnitten Bestämmelser i detaljplanen, Störningar/Buller samt Konsekvenser av planens genomförande/ Bullerreducerande åtgärder. Övriga avsnitt i planbeskrivningen som reviderats är: Befintlig bebyggelse har kompletterats med beskrivning av befintlig byggnads planlösning samt förbättrat brandskydd, Teknisk försörjning har kompletterats med text om dagvattenhantering samt vem som bekostar flytt av ledningar, Planförfarande och Tidplan har ändrats utifrån nu gällande förhållanden. Samhällsbyggnad Gävle Ulrica Olsson Planchef Emma Olofsson Planingenjör 13