1 Bakgrund och förutsättningar

Transkript

1 1 (8) Mellan Täby kommun (org nr ), nedan kallad Kommunen, och NN (org nr xxxxxx-xxxx), nedan kallad Bolaget, har träffats följande avseende detaljplaneläggning och genomförande av ny bostadsbebyggelse inom fastigheten Hästen 2 inom kommundelen Täby park i Täby kommun 1 Bakgrund och förutsättningar Ett förslag till detaljplan för Hästen 2 m.fl, nedan kallat Planområdet, har under tiden till varit på samråd, bilaga A. Marken inom detaljplanen ägs av Kommunen och Täby Park Exploatering AB, ett helägt bolag av JM AB och Skanska AB, hädanefter kallade markägarna. Den av Kommunen ägda marken som planläggs som kvartersmark i den kommande detaljplanen kommer att säljas. Kommunen har genomfört en markanvisningstävling där intresserade byggherrar har lämnat in anbud med redovisning av hållbarhet, gestaltning, markpris m.m. De byggherrar, vilka enligt Kommunens utvärderingsgrupp har lämnat de bästa förslagen som uppfyller Kommunens intentioner för detaljplanen, får möjlighet att tillsammans med Kommunen vara med och delta i den fortsatta detaljplaneprocessen. Efter Detaljplanens beslut om laga kraft ges Bolaget möjlighet att förvärva Området för att genomföra sitt förslag till bebyggelse. Bolaget har lämnat ett tävlingsförslag inom det på bilagda karta markerade området, bilaga B, nedan kallat Området. Bolagets inlämnade tävlingsförslag, bilaga C, utgör underlag för detta markanvisningsavtal. Detta markanvisningsavtal är en överenskommelse mellan kommunen och Bolaget som ger Bolaget ensamrätt att under en begränsad tidsperiod och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse av det ovan angivna Området för bebyggande. 2 Syfte med avtalet Syftet med detta avtal är - att ange förutsättningar för överlåtelse av mark till Bolaget - att ange riktlinjer för fortsatt detaljplaneläggning - att reglera övergripande ansvarsfördelning för detaljplaneläggning och genomförandeprocessen samt - att ligga till grund för framtagande av marköverlåtelseavtal

2 2 (8) Bolaget är medvetet om att detta avtal inte är bindande för kommunala myndigheter vid prövning av detaljplan. Detta markanvisningsavtal kommer att ersättas av ett marköverlåtelseavtal som ska upprättas mellan parterna innan detaljplanen förs upp för antagande av kommunfullmäktige eller senare, av parterna bestämd tidpunkt, (se nedan under 6 Avtal ). 3 Detaljplan Bolaget och Kommunen är överens om att tillsammans verka för att Området planläggs i huvudsaklig överensstämmelse med framtaget förslag till detaljplan och Bolagets tävlingsförslag. Bolaget är medvetet om att byggrättens storlek för Området fastställs först genom en lagakraftvunnen detaljplan. Kommunen ansvarar för framtagande av ny detaljplan. Planarbetet utgår från Kommunens, vid planeringstillfället, rådande riktlinjer och policys för Täby kommun, gällande miljö, avfallshantering, trafik, parkering, parker, dagvattenhantering och liknande, samt med beaktande av Områdets specifika förutsättningar. Bolaget ansvarar för att i samråd med Kommunen ta fram och bekosta de underlag och utredningar som behövs för Området och fortsatt framtagande av ny detaljplan. 4 Tidplan Parternas gemensamma målsättning är att ett förslag till ny detaljplan ska kunna föras fram för behandling i kommunstyrelsen Q2 2017, inför beslut om antagande i kommunfullmäktige. Utbyggnaden av Täby park planeras för en byggstart under Q Tillträde till Området och byggstart för Bolagets projekt bestäms i marköverlåtelseavtalet. Kommunen och markägarna ska under hösten 2016 ta fram en gemensam huvudtidplan för utbyggnaden av Täby park. Bolaget ska tillsammans med Kommunen och i samverkan med övriga exploatörer inför tecknande av marköverlåtelseavtal ha tagit del av huvudtidplanen och delgett information om Bolagets tidplan för Området. 5 Ny bebyggelse 5.1 Bebyggelse Bolagets förslag innehåller ca xx lägenheter i flerbostadshus, xx bostäder i stadsradhus och ca xx kvm lokaler. Bostäderna ska upplåtas med bostadsrätt. (hyresrätt (anbudsområde 4)) 5.2 Upplåtelse med hyresrätt (aktuellt i anbudsområde 4)

3 3 (8) Bolaget förbinder sig att inom Området upplåta samtliga bostäder med hyresrätt som upplåtelseform. För hyresrätterna gäller, som ett ofrånkomligt krav, att dessa ska förbli hyresrätter och förvaltas långsiktigt. Detta krav är Bolaget väl medvetet om och ska följa. En skriftlig garanti ska lämnas av Bolaget i samband med undertecknande av kommande marköverlåtelseavtal, där Bolaget garanterar hyresrätternas uppförande och långsiktiga bestående inom Området. I det fall Bolaget överlåter hela eller delar av bostadsbeståndet inom Området ska Bolaget överföra denna garanti till ny ägare. Garantin ska även innefatta godkännande av en tilläggsköpeskilling för Området i det fall Bolaget inte efterlever garantin. Tilläggsköpeskillingen ska utgöra 8000 kronor per m 2 BTA för lägenheter som inte upplåts med hyresrätt eller ombildas. Beloppet förfaller till betalning en månad efter Kommunens anfordran. Garantin ska gälla 15 år från den dag då Bolaget har tillträtt Området. 5.3 Förturslägenheter Kommunen har rätt att få köpa/hyra X antal lägenheter för behov inom social omsorg (sk förturslägenheter) eller liknande. Kommunen ska senast innan tecknande av marköverlåtelseavtal meddela Bolaget om Kommunen avser att hyra alt förvärva eventuella förturslägenheter. 5.4 Kvalitetsprogram För att samordna och skapa gemensamma kvaliteter inom Programområdet har ett kvalitetsprogram tagits fram till detaljplanen. Bolaget förbinder sig att följa detta vid utbyggnad av Området. 5.5 Parkering Parkering för bostäder och verksamheter ska ske inom kvartersmark. Området ligger i zon A enligt Kommunens parkeringsstrategi, vilket ger en parkeringsnorm om 7 boendeparkeringar, 1 besöksparkering och cykelplatser per 1000 m 2 BTA I planförslaget föreslås parkering ske i garage. Reducering av parkeringstal kan ske genom att lämna in en grön resplan och regleras i marköverlåtelseavtalet. 5.6 Miljö Citylab Kommunen och markägarna har sedan januari 2016 deltagit i Citylab Action och arbetar aktivt med Täby parks hållbarhetsfrågor. Citylab Action syftar till att ge förutsättningar för en engagerande och effektiv process där uppsatta mål för en hållbar stadsutveckling nås. För att möjliggöra detta har Sweden Green Building Council (SGBC) tillsammans med samhällsbyggnadsbranschen tagit fram en Guide för hållbar stadsutveckling som både formulerar hållbarhetsmål och sätter ramarna för en bra processtyrning.

4 4 (8) Bolaget ska löpande informeras, ta del av och applicera arbetet/resultatet av Citylab Action i sitt eget projekt. Mål och uppföljning formuleras i ett Hållbarhetsprogram se nedan under rubrik Hållbarhetsmål. Hållbarhetsmål Kommunens Rutin för hållbarhetsmål i stadsbyggnadsprocessen innehåller de hållbarhetsmål som ska vara vägledande för alla verksamheter och aktiviteter som bedrivs i Kommunen. Det gäller bl a hållbara transporter, energisystem, avfallshantering och klimatanpassad utemiljö. Bolaget förbinder sig att följa det förslag till hållbarhetsprogram som har tagits fram i detaljplaneförslaget, se Bilaga X. Buller Bullerutredning kan läsas i detaljplaneförslaget. Bolaget kommer att behöva ta fram en egen bullerutredning för Området. Dagvatten Dagvatten ska omhändertas lokalt, inom Området, i största möjliga mån och särskilda åtaganden/åtgärder kommer att regleras i marköverlåtelseavtalet. Bolaget har tagit del av Kommunens dagvattenpolicy, bilaga X. En särskild dagvattenutredning har tagits fram under planarbetet. Se bilaga X. En särskild dagvattenutredning för Bolagets Område kan komma att behöva göras. 6 Marköverlåtelseavtal Ett marköverlåtelseavtal ska upprättas mellan Kommunen och Bolaget innan detaljplanen förs upp för antagande till kommunfullmäktige. Parterna kan komma överens om annan tidpunkt. Dock ska avtal träffas senast ett år efter tecknande av detta markanvisningsavtal. Marköverlåtelseavtalet innehåller alla villkor för överlåtelse av mark till Bolaget med köpeskilling, tillträde osv som krävs för att gälla som ett köpeavtal för fastighet enligt jordabalken. Det reglerar även i detalj ansvars- och kostnadsfördelning mellan Kommunen och Bolaget för genomförandet av exploateringen/detaljplanen, samt krav och mål för hur utbyggnaden av området ska genomföras. Till exempel utförande av bebyggelse och anläggningar, riktlinjer för samordning mellan olika aktörer, byggetablering m m. 7 Ansvar och Ekonomi 7.1 Utredningar och plankostnad Bolaget ska teckna plankostnadsavtal och erlägga planavgift för framtagande av ny detaljplan för den del som avser Området. Planavgiften betalas i samband med att bygglov beviljas.

5 5 (8) Bolaget ansvarar för att i samråd med Kommunen ta fram och bekosta erforderliga underlag och utredningar som behövs för fortsatt arbete med ny detaljplan. Ett flertal utredningar har tagits fram av Kommunen och markägarna i samband med framtagandet av detaljplaneförslaget. För Området berörda utredningar kan hittas i tävlingsunderlagets samt i Bilaga,X, Y, Z. Övriga kan fås på förfrågan till Kommunen. Ytterligare utredningar som kan komma att behövas i detta fall är xxxxx. 7.2 Marköverlåtelse Kommunen ska till Bolaget med äganderätt överlåta den blivande kvartersmarken för bostäder och kommersiella lokaler. Vid försäljningen av marken ska köpeskillingen vara det av Bolaget offererade priset xxxx kronor per m 2 BTA (ovan mark) för bostäder vilket baseras på byggrätten enligt blivande detaljplan. För kommersiella lokaler 3000 kronor per m 2 BTA (ovan mark) och 2000 kr per m2 BTA förskola. Avsikten med en differentierad köpeskilling mellan bostad, lokal, förskola är att lokalhyran ska sättas så att en lokalhyresgäst kan klara av en hyra för nyproduktion. Bolaget ska erlägga 10% av den preliminära köpeskillingen enligt ovan som handpenning vid undertecknande av marköverlåtelseavtalet. Resterande del av köpeskillingen erläggs senast på tillträdesdagen. Med BTA ovan mark avses samtliga areor ovan mark exklusive tekniska utrymmen. Tekniska utrymmen är exempelvis maskinrum till hiss- och ventilationsrum. Hisschakt, trapphus, miljörum, förråd och cykelrum räknas som BTA. Suterrängvåningar räknas i sin helhet som BTA ovan mark. Ovanstående pris för bostäder ska regleras fram till tillträdesdagen enligt nedanstående formel. Ovanstående pris för bostäder är bestämt i prisnivå okt 2016 (enligt anbud). A=B+30 % * (C-D) där A=köpeskillingen vid betalningstidpunkten (tillträdet), kr per kvm BTA ovan mark B=priset i anbudet i kr per kvm BTA ovan mark (prisnivå xxxx-xx-xx) * den tillåtna byggrätten som Detaljplanen medger för Området C=genomsnittspris på bostadsrätter i Storstockholm enligt senast offentliggjord Mäklarstatistik uttryckt i kr per kvm lägenhetsarea vid betalningstidpunkten D=genomsnittspris på bostadsrätter i Storstockholm den xx månad xxxx enligt Mäklarstatistik uttryckt i kr per kvm lägenhetsarea Om formeln inte är användbar på grund av förändrade statistikredovisningsmetoder eller källor, ska köpeskillingen räknas upp månadsvis med ett värde som motsvarar 3 % årlig ökning. Priset ska dock

6 6 (8) regleras med stöd av denna formel fram till den tidpunkt statistiken upphör/förändras. Köpeskillingen ska dock inte understiga Köparens anbud baserat på xxxx kronor per kvm BTA ovan mark. Ovanstående pris för kommersiella lokaler och förskola är bestämt i prisnivå dec 2015 (enligt värdering) och ska regleras fram till tillträdesdagen enligt konsumentprisindex I köpeskillingen ingår utbyggnad av allmänna anläggningar enligt detaljplanen. Villkor för tillträde och erläggande av köpeskilling regleras i marköverlåtelseavtalet. 7.3 Fastighetsbildning Kommunen ansöker om och bekostar den fastighetsbildning som krävs för marköverlåtelsen enligt 7.2. Bolaget ansöker om och bekostar de fastighetsbildningsåtgärder som krävs för bildande av eventuella gemensamhetsanläggningar 7.4 Bygg-och anläggningskostnader Bolaget svarar för och bekostar samtliga arbeten inom Området. Planering, projektering och utbyggnad av allmänna anläggningar inom allmän platsmark genomförs och bekostas av Kommunen. Bolaget ansvarar för och bekostar återställande- och anslutningsarbeten på allmän plats, i direkt anslutning till Området, som måste göras till följd av Bolagets arbeten inom Området. 7.5 Flytt av ledningar Kommunen och berörda ledningsbolag ansvarar för eventuell flytt av allmänna ledningar som är en följd av exploateringen. 7.6 Teknisk försörjning Planering, projektering och utbyggnad av allmänna VA-anläggningar inom allmän plats genomförs av Kommunen. Planering, projektering och utbyggnad av VAanläggningar inom kvartersmark genomförs och bekostas av Bolaget. För anslutning till det kommunala VA-nätet erlägger Bolaget anläggningsavgift enligt gällande VA-taxa. Bolaget ansöker om och står även för kostnaderna för anslutning till övriga tekniska anläggningar (el, fiber, fjärrvärme mm). 7.7 Marksanering I de fall Kommunen bedömer att det inom Området kan antas förekomma föroreningar som kan medföra skada för människors hälsa eller för miljön,

7 7 (8) beställer, utför och bekostar Kommunen egna provtagningar och utredningar för att klarlägga och bedöma behovet av efterbehandlingsåtgärder inom den blivande kvartersmarken, samt tar fram en handlingsplan för den fortsatta hanteringen och de efterbehandlingsåtgärder som krävs för att marken ska kunna användas enligt ändamålet i blivande detaljplan. Kommunen bekostar inga åtgärder enligt ovan som beställs av Bolaget. Bolagets undersökningsplikt enligt lag påverkas inte av Kommunens bedömning vad gäller behovet av provtagning, utredningar m.m. Efterbehandling skall ske i samband med nödvändig schakt inom Fastigheten och enligt den av kommunen upprättade handlingsplanen. I de fall anmälan om efterbehandling krävs till tillsynsmyndigheten tas denna fram av Bolaget. Kommunens handlingsplan ska bifogas anmälan. Bolaget svarar för alla kostnader förknippade med hantering och avsättning av massor som har sådan kvalitet att de kan användas utan att medföra skada för människors hälsa eller miljön. Bolaget svarar alltid för all hantering av massor med halter upp till och med Naturvårdsverkets riktvärden för mindre känslig markanvändning (MKM). Kommunen svarar för de merkostnader för transport och deponi för massor med halter över Naturvårdsverkets riktvärden för mindre känslig markanvändning (MKM) som uppkommer pga. efterbehandlingsåtgärder och som det inte finns någon avsättning för. Bolaget skall redovisa andelen återanvända massor till Kommunen. Kommunen ersätter inte Bolaget för eventuella stilleståndskostnader e dyl. i samband med en eventuell efterbehandlingsåtgärd. 7.8 Kommunikation Kommunen ansvarar för att genomföra erforderlig kommunikation i enlighet med plan- och bygglagens krav. Bolaget står för kommunikation för Bolagets projekt. Kommunen och markägarna har tagit fram en gemensam kommunikationsplan vilken Bolaget tagit del av. Bolaget ska kommunicera projektet Täby park enligt den gemensamma kommunikationsplanen. 8 Avtalets upphörande Detta avtal ska ersättas med ett marköverlåtelseavtal, vid enligt mellan Kommunen och Bolaget, överenskommen tidpunkt. Har inte ett marköverlåtelseavtal träffats senast ett år efter beslut om detta avtal upphör avtalet att gälla. Om förseningen beror på faktorer som parterna ej har kunnat påverka eller förutse, kan markanvisningsavtalet, genom en skriftlig överenskommelse med Kommunen, förlängas med max ett år. Om Bolaget inte längre har för avsikt att genomföra projektet på det sätt som avses med detta markansvisningsavtal, har Kommunen rätt att häva avtalet utan att det uppstår någon rätt till ersättning eller nytt markanvisningsavtal för Bolaget

8 8 (8) 9 Giltighet Detta markanvisningsavtal är till alla delar förfallet utan ersättningsrätt från någondera parten om inte Kommunfullmäktige godkänner markanvisningsavtalet senast den 20xx-xx-xx genom beslut som senare vinner laga kraft. 10 Överlåtelse Detta avtal får inte överlåtas. 11 Tvist Tvist angående tolkning eller tillämpning av detta avtal ska avgöras av allmän svensk domstol med säte i Stockholms län enligt svensk rätt. Detta avtal har upprättats i två exemplar, varav parterna tagit var sitt. Täby den För Täby kommun ort/datum För (Bolaget) ( ) ( ) ( ) ( ) Bilagor 1. Planområde 2. Aktuellt markanvisningsområde 3. Bolagets tävlingsförslag 4. Dagvattenpolicy 5. Parkeringsstrategi 6. Gestaltningsprogram/Kvalitetsprogram 7. m m