Marknadsanalys Norrlands mest attraktiva kommun att bo och verka i

Transkript

1 Marknadsanalys Norrlands mest attraktiva kommun att bo och verka i NAI Svefa på uppdrag av Fastighetsägarna MittNord i januari 2016 Utkast

2 Sammanfattning Transaktionsvolym

3 Sammanfattning Transaktionsvolym

4 Sammanfattning Index Bostadsattraktivitet Umeå Luleå Sundsvall Gävle Östersund Skellefteå Örnsköldsvik Befolkningsutveckling, 5 år medel Invånarantal Medelålder Befolkning 7,0 3,7 3,3 5,0 2,7 1,0 0,3 Medelinkomst, tkr Nettoinpendling, relativ NRI Arbetsmöjligheter Arbetsmarknad 4,3 7,3 6,7 3,7 4,7 4,3 4,7 Hyresnivå Villa () Bostadsrätt () Bostadsmarknad 6,0 4,3 3,0 4,7 2,7 2,0 3,3 NRI Utbildningsmöjligheter NRI "Livskvalitet" Skattesats, totalt Övrigt 6,7 6,0 2,7 2,3 5,3 2,7 1,7 Medel, kategoribetyg 6,0 5,3 3,9 3,9 3,8 2,5 2,5

5 Sammanfattning Index Lokalattraktivitet Umeå Luleå Sundsvall Östersund Gävle Skellefteå Örnsköldsvik Arbetslöshet, feb Eftergymnasial utb> 3 år Befolkningsutveckling, 5 år medel Arbetsmarknad 7,0 6,0 3,3 4,0 3,3 4,0 2,7 Företagens oms per capita, tkr Privat sektor Nyföretagande, per k inv Näringsliv 3,7 4,0 5,7 4,3 3,3 2,0 4,7 Transaktionsvolym, 3 år medel, mkr Hyresnivå Värde kontor, max A () Fastighetsmarknad 6,0 4,7 4,7 3,7 3,3 2,0 1,0 Detaljhandelsindex, HUI Infrastruktur, sv näringsliv (väg.. & tele/it) Nettoinvestering, tot, kr/inv, 3 år medel Övrigt 7,0 7,3 5,0 4,7 4,0 4,0 2,3 Medel, kategoribetyg 5,9 5,5 4,7 4,2 3,5 3,0 2,7

6 Umeå Bostads och lokalhyresmarknaden Bostadsmarknaden Rikshem, Diös, Franklin Fastigheter, Lerstenen, Blackstone och Umehem hör till de stora privata aktörerna inom segmentet. Norska Obligo var tidigare en storägare av bostadsfastigheter i staden. Tillsammans med Lerstenen ägde man två bostadsportföljer om cirka 630 respektive 800 lägenheter. Den förstnämnda såldes under sommaren till tyska Patrizia, varefter Lerstenen i en snabb följdaffär tog över hela beståndet. Den andra portföljen, även denna med Lerstenen som minoritetsägare, såldes som en del av en storaffär om 9,5 mdkr till amerikanska Blackstone. Diös har i en bytesaffär med Riksbyggen och Kommunal i december avyttrat 11 bostadsfastigheter, varav 3 belägna i Umeå och förvärvat kontorsfastigheten Arken 1 i centrala Umeå. Rikshem förvärvade i slutet av 2015 ett bestånd om cirka lägenheter av Akelius för 1,9 mdr i Haparanda, Umeå och Östersund. I köpet ingick 574 lägenheter i Umeå. Kommunen har inlett arbetet med att möjliggöra byggnation av ett höghus om 52 meter med 13 våningar i centrala Umeå. Byggnaden ska huvudsakligen inrymma bostäder med kontor och handel i markplan. En ny plan beräknas tidigast vara klar våren Svenska Studenthus att uppföra 280 studentbostäder vid universitetet där inflyttningen beräknas till höstterminen Lokalhyresmarknaden På den kommersiella hyresmarknaden hör Balticgruppen, Diös, Gazette, Lerstenen, Norrporten, NP3 Fastigheter och Umehem till de stora aktörerna. Citycon sålde under sommaren handelsplatsen Strömpilen till Niam för en köpeskilling om cirka 365 mkr ( ). I mars 2016 öppnar IKEA Centres handelsplatsen Söderslätt som innehåller 90 butiker. Merparten av ytorna är uthyrda och flera hyresgäster har valt att flytta från Strömpilen. Bredvid köpcentrumet öppnar IKEA ett nytt varuhus i februari. Sammantaget innebär det ett tillskott på kvm handelsyta. NP3 förvärvade Skanskas nya regionkontor i Öst Teg, 3,5 km från Umeå centrum för 89 mkr. Skanska är enda hyresgästen. Fastighten är på kvm och har ett årligt hyresvärde om drygt 6 mkr. Fastigheten avses miljöcertifieras enligt BREEAM. Vidare har NP3 i två separata affärer förvärvat fyra fastigheter med ett underliggande fastighetsvärde om 118,8 mkr. Fastigheterna Ledningen 1 & 2 har förvärvats från Cityfastigheter i Umeå för 85 mkr. De ligger i Västerslätts industriområde och ytan uppgår till cirka kvm. Hyresvärdet är 7,1 mkr. Fastigheterna är fullt uthyrda och största hyresgäst är Länstrafiken i Västerbotten. Hyresdurationen ligger på 9,1 år. Flygaren 1 & 2 om kvm ligger i Öst Teg. Fastigheterna är fullt uthyrda till Umeå Business Group vars ägare, Fågelviksgruppen även är säljare. Det underliggande fastighetsvärdet är 33,8 mkr och det årliga hyresvärdet drygt 2,6 mkr. Hyresdurationen är 10 år. Säljaren har ett förbehåll i avtalet och slutgiltigt besked om förvärvet sker senast den sista februari 2016.

7 Umeå Marknadsdata och Transaktionsvolym Marknadsdata Kontor A ,75-6, B ,50-7, C ,50-8, Bostäder A ,00-4, B ,25-5, C ,75-5, Butiker A ,00-6, B ,25-7, C ,25-8, Industri A ,75-8, B ,00-8, C ,00-10,

8 Umeå Index Bostads- och lokalattraktivitet Bostäder Umeå Värde Betyg (0-10) Befolkningsutveckling, 5 år medel 0, Invånarantal Medelålder 38, Befolkning 7,0 7,0 Medelinkomst, tkr Nettoinpendling, relativ 4, NRI Arbetsmöjligheter 55, Arbetsmarknad 4,3 4, Hyresnivå Villa () Bostadsrätt () Bostadsmarknad 6,0 6 NRI Utbildningsmöjligheter NRI "Livskvalitet" 70, Skattesats, totalt 33, Övrigt 6,7 6, Medel, kategoribetyg 6,0 6,0 Lokaler Umeå Värde Betyg (0-10) Arbetslöshet, feb 6,1 9 9 Eftergymnasial utb> 3 år Befolkningsutveckling, 5 år medel 0, Arbetsmarknad 7,0 7 Företagens oms per capita, tkr Privat sektor 0, Nyföretagande, per k inv. 1,7 6 6 Näringsliv 3,7 3, Transaktionsvolym, 3 år medel, mkr Hyresnivå Värde kontor, max A () Fastighetsmarknad 6,0 6 Detaljhandelsindex, HUI Infrastruktur, sv näringsliv (väg.. & tele/ Nettoinvestering, tot, kr/inv, 3 år mede Övrigt 7,0 7 Medel, kategoribetyg 5,9 5,916667

9 Luleå Bostads- och lokalhyresmarknaden Bostadsmarknaden Till de stora privata bostadsbolagen hör DN Fastigheter, Galären, HSB Norr, Igeln och Lindbäcks Fastigheter. För att minska det allmännyttiga bostadsbolaget Lulebos dominans på marknaden samt få fler aktörer som uppför nyproduktion, avyttrade kommunen under sommaren 22 bostadsfastigheter om cirka lägenheter och fem samhällsfastigheter för drygt 1,6 mdr. Köpare var Rikshem. Den taxerade arean uppgick till kvadratmeter. Köpeskillingen för bostadslägenheterna motsvarar cirka I affären åtar sig Rikshem att bygga minst 560 hyresrätter under sju år. Galären förvärvade fastigheten Valen 7 i centrala Luleå 23 mkr. Fastigheten utgörs av två äldre byggnader med 15 bostäder, några mindre lokaler och ett mindre hotell. Byggnadsytan uppgår till kvm och hörntomten med en areal om kvm är för centrum lågt exploaterad. För HSB Norr gick försäljningen av bostadsrätterna i den första etappen vid Lulsundsberget något trögt, men nu vid etapp två har det tagit fart. Av de cirka 100 lägenheterna såldes hälften till företagets bosparare medan de övriga i princip sålde slut inom två månader efter att de släppts till försäljning i början av sommaren. Lokalhyresmarknaden Betydande privata aktörer på den kommersiella marknaden är Diös, Galären, Norrporten och NP3 Fastigheter. För att stärka sin norrländska närvaro ytterligare har NP3 förvärvat hela fastighetsbolaget Klar-Invests portfölj om 20 fastigheter, varav sju kontors- och industrifastigheter belägna i Luleå. Den taxerade ytan för Luleåbeståndet uppgår till cirka kvadratmeter, varav 70 utgörs av kontorsfastigheter. Svenska Handelsfastigheter förvärvade Areims handelsportfölj, där två volymhandelsfastigheter på Betongvägen ingick samt ICA Kvantum på Delfingatan. Fastigheterna i Luleå omfattade kvm handelsyta. I maj förvärvade ett lokalt bolag Flundran 6 genom en bolagsaffär. I den centralt belägna fastigheten bedrivs ett hotell med 16 rum och cirka 900 kvadratmeter. En outnyttjad byggrätt om cirka kvadratmeter ingick i köpet. Köpeskillingen bedöms till cirka 16 mkr. Redan innan byggstarten av Vattenfalls nya kontor på Porsön om cirka kvadratmeter har Skanska sålt projektet till Luleälven Fastigheter, ett bolag som bildats av pensionsstiftelserna i LKAB, Sandvik och Skanska samt Göranssonska fonden. Tillträdet beräknas i samband med färdigställandet till september Köpeskillingen uppgick till 190 mkr.

10 Luleå Marknadsdata och Transaktionsvolym Marknadsdata Kontor A ,75-6, B ,75-8, C ,75-9, Bostäder A ,50-4, B ,25-5, C ,25-6, Butiker A ,00-6, B ,50-8, C ,75-9, Industri A ,25-8, B ,50-9, C ,25-10,

11 Luleå Index Bostads- och lokalattraktivitet Bostäder Luleå Värde Betyg (0-10) Befolkningsutveckling, 5 år medel 0, Invånarantal Medelålder 41,5 4 4 Befolkning 3,7 3,7 Medelinkomst, tkr Nettoinpendling, relativ 12, NRI Arbetsmöjligheter 60, Arbetsmarknad 7,3 7, Hyresnivå Villa () Bostadsrätt () Bostadsmarknad 4,3 4, NRI Utbildningsmöjligheter NRI "Livskvalitet" 72, Skattesats, totalt 33, Övrigt 6,0 6 Medel, kategoribetyg 5,3 5,3 Lokaler Luleå Värde Betyg (0-10) Arbetslöshet, feb 7,0 8 8 Eftergymnasial utb> 3 år Befolkningsutveckling, 5 år medel 0, Arbetsmarknad 6,0 6 Företagens oms per capita, tkr Privat sektor 0, Nyföretagande, per k inv. 1,4 3 3 Näringsliv 4,0 4 Transaktionsvolym, 3 år medel, mkr Hyresnivå Värde kontor, max A () Fastighetsmarknad 4,7 4, Detaljhandelsindex, HUI Infrastruktur, sv näringsliv (väg.. & tele/ Nettoinvestering, tot, kr/inv, 3 år mede Övrigt 7,3 7, Medel, kategoribetyg 5,5 5,5

12 Sundsvall Bostads- och lokalhyresmarknaden Bostadsmarknaden Till de stora privata ägarna av flerbostadsfastigheter i Sundsvall hör Balder, Gimmel, Hedern Fastigheter, HSB och Tvättbjörnen. Under sommaren förvärvade Kraften Invest ett bestånd med 279 lägenheter av HSB i Njurunda. Försäljningen omfattade tre fastigheter om tillsammans kvadratmeter och köpeskillingen uppgick till 65 mkr. Vidare förvärvade Tvättbjörnen Förvaltning i december 100 lägenheter på fastigheterna Skörden 1, Hatten 15 och Tara 1 av kommunens bostadsbolag Mitthem. Fastighetsvärde uppgick till 87 mkr ( ). Bostadsbyggande har tagit fart i Sundsvall. Mitthem har för närvarande drygt 190 lägenheter under uppförande och 138 av dessa avser ett trygghetsboende på Norra Kajen. I anslutning till Mitthems projekt har det privata bolaget Lillskär påbörjat nyproduktion av 63 bostadsrätter, varav ett stort antal redan sålts. Ikea och Skanskas BoKlok-projekt bygger kontinuerligt och håller på att färdigställa bostäder i Sidsjöområdet. Skanska bygger det första av de nya kvarteren i inre hamnen och flera andra aktörer har planer för nya byggprojekt i de centrala delarna av Sundsvall Lokalhyresmarknaden Diös och Norrporten är stora privata ägare av kommersiella fastigheter i Sundsvall. Även Hedern Fastigheter, Hemfosa, NP3 Fastigheter och Tvättbjörnen är betydande aktörer. Kontorsmarknaden är fortsatt stark i centrala Sundsvall med såväl stigande hyresnivåer som sjunkande vakanser. Tvättbjörnen fortsätter att konvertera kontorslokaler till bostadslägenheter i Stenstaden vilket bedöms öka trycket på kontorsmarknaden ytterligare framöver. Aktörer som Norrporten, Skanska och Diös har mark eller markanvisningar på centrala tomter och nyproduktionshyran för kontor bedöms nu till cirka Handeln i centrala Sundsvall upplever stor konkurrens från e- handeln och externhandeln, men har under 2015 visat positiva tecken med några nyetableringar och omflyttningar. I en portföljaffär som omfattade 22 handelsfastigheter, förvärvade retailbolaget Agora fastigheten Havren 4 som är uthyrd till ICA Kvantum samt hyresfastigheten Municipet 2. Säljare var M2- gruppen.

13 Sundsvall Marknadsdata och Transaktionsvolym Marknadsdata Kontor A ,00-6, B ,50-7, C ,00-8, Bostäder A ,00-4, B , C ,25-6, Butiker A ,75-6, B ,00-7, C ,00-9, Industri A ,00-8, B ,75-9, C ,25-9,

14 Sundsvall Index Bostads- och lokalattraktivitet Bostäder Sundsvall Värde Betyg (0-10) Befolkningsutveckling, 5 år medel 0, Invånarantal Medelålder 42,1 3 3 Befolkning 3,3 3,3 Medelinkomst, tkr Nettoinpendling, relativ 6, NRI Arbetsmöjligheter 53, Arbetsmarknad 6,7 6, Hyresnivå Villa () Bostadsrätt () Bostadsmarknad 3,0 3 NRI Utbildningsmöjligheter NRI "Livskvalitet" 62, Skattesats, totalt 33, Övrigt 2,7 2, Medel, kategoribetyg 3,9 3,9 Lokaler Sundsvall Värde Betyg (0-10) Arbetslöshet, feb 9,0 5 5 Eftergymnasial utb> 3 år Befolkningsutveckling, 5 år medel 0, Arbetsmarknad 3,3 3, Företagens oms per capita, tkr Privat sektor 0, Nyföretagande, per k inv. 1,6 6 6 Näringsliv 5,7 5, Transaktionsvolym, 3 år medel, mkr Hyresnivå Värde kontor, max A () Fastighetsmarknad 4,7 4, Detaljhandelsindex, HUI Infrastruktur, sv näringsliv (väg.. & tele/ Nettoinvestering, tot, kr/inv, 3 år mede Övrigt 5,0 5 Medel, kategoribetyg 4,7 4,666667

15 Gävle Bostads- och lokalhyresmarknaden Bostadsfastigheter Till de stora privata ägarna av flerbostadsfastigheter i Gävle hör bland annat IHF Bostad, Boetten, Din Bostad (Balder), Heimstaden, HSB och Svedinger Fastigheter. I mars förvärvade IHF Bostad 737 lägenheter av kommunala Gavlegårdarna för ett underliggande fastighetsvärde om 490 mkr. Fastigheterna omfattar kvadratmeter och är belägna i Bomhus och Sätra. Byggnaderna uppfördes under och har renoverats löpande. Priset motsvarar cirka och direktavkastningen bedöms till cirka 5,25 procent, en låg nivå beaktat C-läget och en indikation på pressade avkastningsnivåer. Affären frigör kapital som möjliggör nybyggnation. I Olsbacka planeras 66 lägenheter med inflyttning i början av Utöver detta vill man bygga tolv lägenheter i Villastaden bakom Högskolan och 108 lägenheter i Andersberg. M2 Gruppen förvärvade i november 2015 fem bostadsfastigheter med inslag av kommersiella verksamheter i markplan för ett underliggande värde om 170 mkr ( ). Säljare var Hemfosa. De årliga hyresintäkterna uppgick till cirka 13 mkr. Lokalhyresmarknaden Diös, Hemfosa, Norrporten, NP3 Fastigheter och NRF Sweden finns bland de stora privata aktörerna inom segmentet. Centralhotellet som återuppfördes efter en brand 2006 är en av de fastigheter som ingick i en stor portföljaffär då amerikanska Blackstone förvärvade svenska fastigheter för totalt cirka 9,5 mdkr från norska Obligo. Fastigheten omfattar kvadratmeter med cirka 190 rum. Flera affärer inom handelssegmentet har ägt rum under året. Nystartade Svenska Handelsfastigheter förvärvade en portfölj om 44 fastigheter från Areim, där handelsfastigheterna Sörby Urfjäll 18:12 och Valbo-Backa 6:12 ingick. Estea Sverigefastigheter förvärvade volymhandelsfastigheten Hemlingby 52:13 vid södra infarten. Den totala uthyrningsbara ytan uppgår till kvadratmeter och hyresgäster är ÖoB, Sängjätten, Stadium Outlet, Jysk och Rusta. NP3 Fastigheter har före årsskiftet gjort två separata affärer. Industrifastigheten Sörby Urfjäll 37:1 förvärvades för 29 mkr (6 579 ) i ett område där NP3 är en av de största fastighetsägarna. Fastigheten Brynäs 32:3 om kvadratmeter förvärvades för 22 mkr (8 540 ) och har ett hyresvärde på 1,9 mkr. Fastigheten hyrs ut till utbildningsverksamhet. Realgymnasiet flyttade till höstterminen in i nya behovsanpassade lokaler i Diös fastighet på Första Magasinsgatan, Alderholmen. I och med flytten samlar skolan sin verksamhet i Gävles centrala delar. Kontraktsvärdet på det åttaåriga hyresavtalet är 9,7 mkr.

16 Gävle Marknadsdata och Transaktionsvolym Marknadsdata Kontor A ,00-7, B ,50-7, C ,50-8, Bostäder A ,75-6, B ,00-6, C ,25-6, Butiker A ,50-6, B ,75-7, C ,00-8, Industri A ,75-8, B ,00-9, C ,50-9,

17 Gävle Index Bostads- och lokalattraktivitet Bostäder Gävle Värde Betyg (0-10) Befolkningsutveckling, 5 år medel 0, Invånarantal Medelålder 41,3 5 5 Befolkning 5,0 5,0 Medelinkomst, tkr Nettoinpendling, relativ 1, NRI Arbetsmöjligheter 42, Arbetsmarknad 3,7 3, Hyresnivå Villa () Bostadsrätt () Bostadsmarknad 4,7 4, NRI Utbildningsmöjligheter NRI "Livskvalitet" 62, Skattesats, totalt 33, Övrigt 2,3 2, Medel, kategoribetyg 3,9 3,9 Lokaler Gävle Värde Betyg (0-10) Arbetslöshet, feb 12,2 2 2 Eftergymnasial utb> 3 år Befolkningsutveckling, 5 år medel 0, Arbetsmarknad 3,3 3, Företagens oms per capita, tkr Privat sektor 0, Nyföretagande, per k inv. 1,4 3 3 Näringsliv 3,3 3, Transaktionsvolym, 3 år medel, mkr Hyresnivå Värde kontor, max A () Fastighetsmarknad 3,3 3, Detaljhandelsindex, HUI Infrastruktur, sv näringsliv (väg.. & tele/ Nettoinvestering, tot, kr/inv, 3 år mede Övrigt 4,0 4 Medel, kategoribetyg 3,5 3,5

18 Östersund Bostads och lokalhyresmarknaden Bostadsmarknaden Till de stora privata ägarna av bostadsfastigheter i Östersund hör Rikshem, Diös, Riksbyggen och Rydells Fastighetsförvaltning. Akelius har sålt hela sitt bestånd i staden. Under sommaren avyttrade bolaget fastigheterna Traktören 8, Staben 10 och Giganten 1 till Tredje AP Fonden/Sveafastigheter. Fastigheterna inrymmer såväl lägenheter som kommersiella lokaler. I storaffären med Rikshem i november sålde Akelius cirka lägenheter i Östersund, Umeå och Haparanda för cirka 1,9 mdr. Affären omfattade 47 fastigheter och beståndet i Östersund uppgick till 968 lägenheter. I en bytesaffär mellan Diös, Riksbyggen och kommunal i december 2015, förvärvade Riksbyggen 380 hyreslägenheter från Diös. Samtidigt sålde Riksbyggen bostads- och hyreshusfastigheterna Arken 8 och Tullvakten 2 i centrala Östersund till Diös. Kommunala Östersundshem satsar stort på nyproduktion. I Remonthagen uppförs en första etapp om 150 hyreslägenheter fördelat på fyra punkthus om åtta våningar. Skanska har fått bygguppdraget för husen som är upphandlade inom ramavtalet för Sabo Kombohus Plus. Första spadtaget togs i maj med inflyttning till sommaren Etapp två kommer även att bestå av bostadsrätter. I Lugnet-Jägargården uppför Östersundshem såväl studentboende som trygghetsboende. Östersunds kommun har detaljplanlagd mark till salu för uppförande av grupphus och flerbostadshus i Lugnvik-Brittsbo samt Torvalla-Ängsmon. Lokalhyresmarknaden Aberdeen, Diös, Hemsö, Norrporten och Persson Invest hör till de stora privata ägarna av kommersiella fastigheter i Östersund. I november 2015 avyttrade Atrium Ljungberg Galleria Mittpunkten eller fastigheten Månadsmötet 9. Fram till 2008 var Domus en stor hyresgäst och därefter byggdes fastigheten om till galleria. Största hyresgäster är bl a Stadium, Clas Ohlsson, Systembolaget och Coop. Köpare var den finska pensionsinstitutionen Keva tillsammans med en lokal partner, HEA Fastigheter. Objektet omfattar cirka kvadratmeter. Fastigheten ingick i en portfölj tillsammans med Galleria Igor Västerås. Bedömd underliggande köpeskilling för Månadsmötet 9 uppgår till cirka 250 mkr (cirka ). Norrporten expanderade i f d regementsområdet I5 genom förvärv av tre kontorsfastigheter om cirka kvadratmeter samt kvadratmeter byggrätter. Säljare var PEAB. I december 2015 förvärvade Norrporten Stenvalvets hela bestånd i Östersund och avyttrade samtidigt tre fastigheter i Växjö till samma motpart. Norrporten förvärvade kontorsfastigheterna Lagmannen 6, Onkel Adam 9, Tingshuset 7 och Åkeriet 10 med en area om cirka kvadratmeter.

19 Östersund Marknadsdata och Transaktionsvolym Marknadsdata Kontor A ,50-7, B ,00-8, C ,25-8, Bostäder A ,50-5, B ,75-6, C ,75-7, Butiker A ,25-6, B ,75-8, C ,50-8, Industri A ,50-8, B ,75-9, C ,00-10,

20 Östersund Index Bostads- och lokalattraktivitet Bostäder Östersund Värde Betyg (0-10) Befolkningsutveckling, 5 år medel 0, Invånarantal Medelålder 41,8 4 4 Befolkning 2,7 2,7 Medelinkomst, tkr Nettoinpendling, relativ 9, NRI Arbetsmöjligheter 54, Arbetsmarknad 4,7 4, Hyresnivå Villa () Bostadsrätt () Bostadsmarknad 2,7 2, NRI Utbildningsmöjligheter NRI "Livskvalitet" 69, Skattesats, totalt 33, Övrigt 5,3 5, Medel, kategoribetyg 3,8 3,8 Lokaler Östersund Värde Betyg (0-10) Arbetslöshet, feb 7,8 7 7 Eftergymnasial utb> 3 år Befolkningsutveckling, 5 år medel 0, Arbetsmarknad 4,0 4 Företagens oms per capita, tkr Privat sektor 0, Nyföretagande, per k inv. 1,7 6 6 Näringsliv 4,3 4, Transaktionsvolym, 3 år medel, mkr Hyresnivå Värde kontor, max A () Fastighetsmarknad 3,7 3, Detaljhandelsindex, HUI Infrastruktur, sv näringsliv (väg.. & tele/ Nettoinvestering, tot, kr/inv, 3 år mede Övrigt 4,7 4, Medel, kategoribetyg 4,2 4,166667

21 Skellefteå Bostads och lokalhyresmarknaden Bostadsmarknaden Bland de största privata ägarna av bostadsfastigheter återfinns Nordhalla Fastigheter, Nordvestor, Skellefteå Egendom, Tribo Fastigheter, Mannberg Fastigheter, HSB och Riksbyggen. Kommunens allmännyttiga bostadsbolag Skebo avyttrade under 2014 cirka en femtedel av sitt bostadsbestånd, motsvarande lägenheter till Nordhalla Fastigheter. Köpeskillingen uppgick till cirka 600 mkr. Syftet med försäljningen var att frigöra kapital för nyproduktion av bostäder. Under 2015 fördubblade Tribo Fastigheter sitt lägenhetsbestånd genom förvärvet av 165 lägenheter från Morön Fastighets AB, vilket utgjorde huvudelen av säljarens innehav. Kommunen växer och bostadsbyggandet har tagit fart. Skebo uppför i centrala Skellefteå Odenskrapan i 12 våningar. Det rymmer totalt 43 lägenheter och skall vara inflyttningsklart i början av Bolaget bygger även 31 nya lägenheter om 2-3 rok samt en butikslokal fördelade på tre huskroppar vid Nygatan i centrum. Bostadshusen byggs med höjdmässig variation, tre, fyra, respektive fem våningar höga. Inflyttning är beräknad till slutet av Lokalhyresmarknaden Diös, Nordvestor och Solbacken Nordic Retail tillhör de större privata ägarna av kommersiella fastigheter i Skellefteå. Diös förvärvade i oktober 2015 fem fastigheter i centrala Skellefteå om cirka kvadratmeter för 653 mkr. Säljare var Skellefteå kommun via sina dotterbolag Fastighets AB Polaris och Skellefteå Kraft. Beståndet består till 60 procent av kontor, 19 procent av hotell och 21 procent av övrigt. De största hyresgästerna är Skellefteå kommun, Scandic Hotels och Tieto. Den genomsnittliga kontraktslängden uppgår till 6,1 år och vakansgraden är cirka 5 procent. Genom förvärvet fördubblade Diös Fastigheter sitt fastighetsinnehav i Skellefteå till sammanlagt kvadratmeter. Volymhandelsfastigheten Karossen 1 ingick i Klar-Invest handelsportfölj som förvärvades av NP3 fastigheter om 20 fastigheter till ett pris om 435 mkr. Fastigheten har en uthyrningsbar area om cirka kvadratmeter.

22 Skellefteå Marknadsdata och Transaktionsvolym Marknadsdata Kontor A ,25-8, B ,75-8, C ,50-10, Bostäder A ,00-5, B ,00-6, C ,25-9, Butiker A ,25-7, B ,00-9, C ,75-11, Industri A ,00-10, B ,25-12, C ,50-12,

23 Skellefteå Index Bostads- och lokalattraktivitet Bostäder Skellefteå Värde Betyg (0-10) Befolkningsutveckling, 5 år medel 0, Invånarantal Medelålder 43,2 1 1 Befolkning 1,0 1,0 Medelinkomst, tkr Nettoinpendling, relativ -0, NRI Arbetsmöjligheter 52, Arbetsmarknad 4,3 4, Hyresnivå Villa () Bostadsrätt () Bostadsmarknad 2,0 2 NRI Utbildningsmöjligheter NRI "Livskvalitet" 64, Skattesats, totalt 33, Övrigt 2,7 2, Medel, kategoribetyg 2,5 2,5 Lokaler Skellefteå Värde Betyg (0-10) Arbetslöshet, feb 7,8 7 7 Eftergymnasial utb> 3 år Befolkningsutveckling, 5 år medel 0, Arbetsmarknad 4,0 4 Företagens oms per capita, tkr Privat sektor 0, Nyföretagande, per k inv. 1,2 1 1 Näringsliv 2,0 2 Transaktionsvolym, 3 år medel, mkr Hyresnivå Värde kontor, max A () Fastighetsmarknad 2,0 2 Detaljhandelsindex, HUI Infrastruktur, sv näringsliv (väg.. & tele/ Nettoinvestering, tot, kr/inv, 3 år mede Övrigt 4,0 4 Medel, kategoribetyg 3,0 3

24 Örnsköldsvik Bostads och lokalhyresmarknaden Bostadsmarknaden Till de stora privata ägarna av flerbostadsfastigheter hör bland andra V.S.A.T Holding (Nordek), Näslund och Nordin, BN Måleri&Golv, Byggsigurd och F. Holmström Fastigheter. Efterfrågan på bostäder i Örnsköldsvik är stor. Byggsigurd har förvärvat f d kommunhuset på Nygatan och avser i en första etapp bygga cirka 98 lägenheter. Nuvarande fastighet kommer att byggas på med tre respektive fyra våningar. Upplåtelseformen blir kooperativ hyresrätt, där en lägenhet på 55 kvadratmeter får en upplåtelseinsats på tkr beroende på läget i byggnaden och en hyra på kr/mån. Nordek bygger 30 hyresrätter i Skandiahuset. Lägenheterna uppförs i storlekarna 1-3 rok, varav de första beräknas vara klara hösten I hamnkvarteret bygger kommunala Övikshem ett åttavåningshus med 29 hyresrätter. Inflyttning planeras till februari Investeringen inklusive markköp på 9,2 mkr har uppgivits uppgå till cirka 66 mkr. Månadshyran blir cirka Vid resecentrum uppför NCC två punkthus på åtta våningar vardera med cirka hyresrätter. Byggherre är KRK i Umeå Fastigheter och Näslunds Fastigheter. Transaktionsaktiviteten det senaste året har varit måttlig. Lokalhyresmarknaden V.S.A.T Holding AB (Nordek), NRF (ÖVIK) Galleria, Nybergs Fastigheter&Förvaltning och Byggsigurd hör till de stora fastighetsägarna. Transaktionsaktiviteten under det senaste året har fortsatt varit låg. Fastigheten Högland 36:20, som inrymmer Scandic Örnsköldsvik med en byggnadsarea om kvadratmeter, ingick i den svenska portfölj som Sveafastigheter Fond II i augusti avyttrade till Parters Group för cirka 1,5 mdr. Trophi förvärvade i januari 2015 från Persson Invest en handelsfastighet i med ICA Kvantum som största hyresgäst för drygt 100 mkr. Den uthyrningsbara ytan uppgår till kvadratmeter.

25 Örnsköldsvik Marknadsdata och Transaktionsvolym Marknadsdata Kontor A ,75-7, B ,00-8, C ,25-8, Bostäder A ,00-5, B ,50-6, C ,00-7, Butiker A ,75-8, B ,00-8, C ,25-9, Industri A ,00-9, B ,50-9, C ,00-10,

26 Örnsköldsvik Index Bostads- och lokalattraktivitet Bostäder Örnsköldsvik Värde Betyg (0-10) Befolkningsutveckling, 5 år medel 0, Invånarantal Medelålder 43,7 0 0 Befolkning 0,3 0,3 Medelinkomst, tkr Nettoinpendling, relativ -1, NRI Arbetsmöjligheter 48, Arbetsmarknad 4,7 4, Hyresnivå Villa () Bostadsrätt () Bostadsmarknad 3,3 3, NRI Utbildningsmöjligheter NRI "Livskvalitet" 62, Skattesats, totalt 33, Övrigt 1,7 1, Medel, kategoribetyg 2,5 2,5 Lokaler Örnsköldsvik Värde Betyg (0-10) Arbetslöshet, feb 8,0 6 6 Eftergymnasial utb> 3 år Befolkningsutveckling, 5 år medel 0, Arbetsmarknad 2,7 2, Företagens oms per capita, tkr Privat sektor 0, Nyföretagande, per k inv. 1,3 2 2 Näringsliv 4,7 4, Transaktionsvolym, 3 år medel, mkr Hyresnivå Värde kontor, max A () Fastighetsmarknad 1,0 1 Detaljhandelsindex, HUI Infrastruktur, sv näringsliv (väg.. & tele/ Nettoinvestering, tot, kr/inv, 3 år mede Övrigt 2,3 2, Medel, kategoribetyg 2,7 2,666667

27 Källor och definitioner Index Bostadsattraktivitet Allmänt om indexet: Indexet ämnar att fånga upp bostadsmarknadens attraktivitet genom att sammanställa och jämföra bedömt värdedrivande alternativt värdeindikativa parametrar. Respektive parameter betygssätts efter en skala 0-10 där 10 är bäst. Normering sker gentemot samtliga orter i SKL:s kommungruppsindelning större städer, där samtliga jämförda orter samt 24 ytterligare orter ingår. Då ingen inbördes viktning av parametrarna görs, har varje parameter lika stort genomslag på kategoribetyget. Sannolikt är dessa parametrar i varierande grad påverkande, varför den slutgiltiga betygsättningen endast bör ses som en indikation, vilken läsaren själv kan väga efter egen uppfattning. Källor/Definitioner Befolkningsutveckling, 5 år medel baserat på folkmängden 31 dec , SCB. Invånarantal folkmängd 31 dec 2014, SCB Medelålder befolkningens genomsnittliga ålder 31 dec 2014 Nettopendling, relativ (inpendling utpendling)/(utpendling + boende och arbetande i kommunen). 31 dec 2014 SCB NRI Arbetsmöjligheter Del av SCB:s medarbetarundersökning, Nöjd Region-Index enkätform deltagare/kommun. Utgår från frågan "Hur ser du på möjligheterna att få arbete inom rimligt avstånd? Hyresnivå genomsnittlig hyresnivå i allmännyttan efter förhandling 2014, SABO Villa genomsnittligt försäljningspris, 18 januari januari 2016, Mäklarstatistik Bostadsrätt - genomsnittligt försäljningspris, 18 januari januari 2016, Mäklarstatistik NRI Utbildningsmöjligheter - Del av SCB:s medarbetarundersökning, enkätform deltagare/kommun. Utgår från frågorna "Hur ser du på tillgången till universitets- eller högskoleutbildning inom rimligt avstånd?" och "Hur ser du på tillgången till övriga utbildningar inom rimligt avstånd? (Folkhögskola, Kvalificerad Yrkesutbildning, Komvux etc.)". NRI Livskvalitet Sammanvägt index av 4 separata delfrågor i SCB:s medborgarundersökning: NRI- Fritidsaktiviteter: "Hur ser du på tillgången till parker, grönområden och natur?", "Hur ser du på möjligheterna till att kunna utöva fritidsintressen t.ex. sport, kultur, friluftsliv, föreningsliv?", "Hur ser du på tillgången till idrottsevenemang?", "Hur ser du på tillgången till kulturevenemang?" och "Hur ser du på nöjesutbudet?" Nöjd Region-Index - Kommersiellt utbud: "Hur ser du på utbudet av livsmedelsaffärer inom rimligt avstånd?", "Hur ser du på utbudet av andra affärer och service inom rimligt avstånd?" och "Hur ser du på utbudet av kaféer/barer/restauranger inom rimligt avstånd?". Nöjd Region-Index Kommunikationer: "Hur ser du på tillgången till gång- och cykelvägar?", "Hur ser du på möjligheterna till att använda kollektivtrafiken för resor? (Med kollektivtrafik menas lokal och regional trafik med buss, spårvagn, tunnelbana, tåg och/ eller båt/färja.)", "Hur ser du på tillgången till förbindelser för längre resor? (Resor med tåg, buss, båt och/ eller flyg.)" och "Hur ser du på möjligheterna till att enkelt kunna transportera sig med bil?" detta viktas sedan mot hur ofta som man nyttjar kollektivtrafiken Nöjd Region-Index - Trygghet : "Hur ser du på hur tryggt och säkert du kan vistas utomhus på kvällar och nätter?", "Hur ser du på hur trygg och säker du kan känna dig mot hot, rån och misshandel?" och "Hur ser du på hur trygg och säker du kan känna dig mot inbrott i hemmet?". Källa SCB:s medborgarundersökningar. Skattesats, totalt : kommunal + landstings-skatt, 2016, Kolada

28 Källor och definitioner Index Lokalattraktivitet Allmänt om indexet: Indexet ämnar att fånga upp lokalmarknadens attraktivitet genom att sammanställa och jämföra bedömt värdedrivande alternativt värdeindikativa parametrar. Respektive parameter betygssätts efter en skala 0-10 där 10 är bäst. Normering sker gentemot samtliga orter i SKL:s kommungruppsindelning större städer, där samtliga jämförda orter samt 24 ytterligare orter ingår. Då ingen inbördes viktning av parametrarna görs, har varje parameter lika stort genomslag på kategoribetyget. Sannolikt är dessa parametrar i varierande grad påverkande, varför den slutgiltiga betygsättningen endast bör ses som en indikation, vilken läsaren själv kan väga efter egen uppfattning. Källor/Definitioner Arbetslöshet, feb Öppet arbetslösa och sökande i program med aktivitetsstöd, andel av den registerbaserade arbetskraften år. Arbetsförmedlingen. Eftergymnasial utb>3 år Andelen av befolkningen i åldrarna år med eftergymnasial utbildning minst 3 år Befolkningsutveckling, 5 år medel baserat på folkmängden 31 dec , SCB. Företagens oms per capita, tkr Omsättning kv 2 och , dividerat med invånarantal. Företagens omsättning bygger på de uppgifter som företagen lämnar in till Skatteverket (SKV) i sina momsdeklarationer. Företag som ej är registrerade att betala svensk moms ingår således ej. SCB Privat sektor Antalet sysselsatta i Näringslivet i förhållande till antalet sysselsatta Nyföretagande, per k invånare Genomsnittligt antal nyregistrerade företag per kvartal, perioden , dividerat med invånarantalet i tusental. Transaktionsvolym, 3 år medel, genomsnittlig total transaktionsvolym på fastighetsmarknaden över 3 år. Ej interna försäljningar, arv eller gåvor. Hyreshus, Industri och Specialfastigheter. Källa: Lantmäteriet/NAI Svefa/Datscha Hyresnivå Bedömd maxhyra,, kontor i A-läge, NAI Svefa 1 jan 2016 Värde kontor, max A () - Bedömt maxvärde, kontor i A-läge, NAI Svefa 1 jan 2016 Detaljhandelsindex Detaljhandelns omsättning i förhållande till invånarnas beräknade konsumtion, 100 indikerar jämvikt, <100 indikerar utflöde av handel, >100 indikerar inflöde av handel. Källa: HUI Infrastruktur, sv näringsliv (väg.. & tele/it): Sammanvägning av rankingpoängen (1-290) i underkategorierna Vägnät, tåg, flyg och Tele- och ITnät från Svenskt Näringslivs studie Företagsklimat Studien baseras på företagarnas betygsättning av dess kommun. Nettoinvestering, tot, kr/inv, 3 år medel Genomsnittet av kommunens totala nettoinvesteringar år

29