Finansiering till låg risk, en hörnsten i Castellums strategi

Transkript

1 Finansiering till låg risk, en hörnsten i Castellums strategi Att äga och förvalta fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet, varför god tillgång till finansiering är en förutsättning. Finansiering kan ske med såväl eget som lånat kapital och hur respektive bolags kapitalstruktur ser ut påverkas av vilken finansiell risk som bolaget och dess ägare är beredda att ta. 52 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2015 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

2 Finansiering Vald kapitalstruktur har betydelse för ägarnas förväntade avkastning och exponering för risk. Några faktorer som påverkar valet är affärsrisk, skattesköld samt risk och kostnader förknippade med ökad belåning. Castellum fastställde redan vid börsnoteringen att bolaget skulle ha låg finansiell risk, vilket idag uttrycks som att belåningsgraden varaktigt ej skall överstiga 55% och att räntetäckningsgraden ska vara minst 200%. Per 31 december 2015 uppgick Castellums tillgångar till 42 miljarder kr samtidigt som belåningsgraden var 49%, medan räntetäckningsgraden under året uppgick till 351%. Finanspolicy och uppföljning Den finansiella verksamheten i Castellum bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda finanspolicyn och ska bedrivas på sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig finansiering och likviditet säkerställs. Vidare ska ett lågt och stabilt räntenetto eftersträvas med hänsyn tagen till fastställda riskmandat. Castellum påverkas till hög grad av utvecklingen på de finansiella marknaderna. För finansverksamheten är det därför av vikt att spegla och stödja affärsverksamhetens mål och förutsättningar. Med stöd av finanspolicyn kan koncernen styra och hantera sina finansiella risker samt säkerställa riskhantering genom god kontroll och uppföljning. De finansiella riskerna följs upp och rapporteras kvartalsvis till såväl revisions- och finansutskottet som styrelsen. Styrelsen genomför årligen en översyn av finanspolicyn. Castellum följer regelbundet upp och övervakar framtida finansieringsbehov, baserat på antaganden om intjäning, nettoinvesteringsvolym, fastigheternas värdeutveckling samt befintlig skuldportföljs förfallostruktur, utrymme till covenanter i kreditavtal och ränteriskexponering. Koncernen genomför även känslighetsanalyser för att förstå hur förändringar i fastighetsportföljen, liksom rörelser i marknadsräntan och fastighetsvärdena, påverkar balansräkning och intjäning. Finansiell strategi Castellums strategi för finansiering ska stödja verksamheten och hantera koncernens finansiella risker, samtidigt som den ska verka för ett öppet och transparent klimat. Strategin ska återspeglas i den av styrelsen fastställda finanspolicyn allt för att säkerställa riskhantering genom god kontroll. Castellums finansstrategi kan sammanfattas i fem hörnstenar; diversifiering, likviditet, styrka, transparens och flexibilitet. KAPITALFÖRSÖRJNING FÖRDELNING AV FINANSIERING CASTELLUMS FEM HÖRNSTENAR AVSEENDE FINANSIERING DIVERSIFIERING Castellum ska ha en diversifierad låneportfölj och undvika beroende av såväl enskild finansieringskälla som motpart. Vidare ska förfall av olika typer av finansieringskällor och enskilda krediter fördelas över tid. Castellum ska bevaka och följa utvecklingen på de finansiella marknaderna. Allt i syfte att snabbt kunna agera och matcha verksamhetens behov. Castellums räntebärande finansiering uppgick vid årsskiftet till 20,4 miljarder kr, varav 9,7 miljarder kr utgjorde kapitalmarknadsfinansiering (MTN-program om 6,5 samt certifikatsprogram om 3,2) motsvarande 47% och resterande bankfinansiering hos de flesta stora nordiska bankerna. Vad avser kapitalbindningen uppgick den vid årsskiftet till 3,1 år i genomsnitt och intervallet var från 0,2 till 8 år. LIKVIDITET Castellum ska ha tillgängliga outnyttjade kreditfaciliteter för att snabbt kunna möta verksamhetens behov och de möjligheter som ges. Vidare ska outnyttjade faciliteter finnas i syfte att minska behovet av att överskott måste placeras och därmed reducera risken mellan inlåning och utlåning. Vid årsskiftet hade Castellum 30,3 miljarder kr i kreditavtal, varav 9,9 miljarder kr var outnyttjat. STYRKA Koncernens finansiella nyckeltal ska vara starka med en belåningsgrad om max 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Styrkan i vår fastighetsportfölj förstärks av kvaliteten i vårt kassaflöde samt skuld- och ränteportföljens sammansättning. Castellum ska reducera risken för plötslig negativ påverkan på finansnettot, som en följd av förändringar i det allmänna ränteläget och/eller bedömningen av Castellum som låntagare och som inte kan pareras av motverkande resultateffekter i den rörelsedrivande verksamheten. Belåningsgraden var vid årsskiftet 49% medan räntetäckningsgraden under 2015 uppgick till 351%. TRANSPARENS Castellum ska uppmuntra långsiktiga relationer med såväl banker som andra kreditgivare/investerare och har som målsättning att vara transparent i syfte att öka berörda parters förståelse för koncernens verksamhet och därmed sin kreditexponering. FLEXIBILIET Castellum ska ha en flexibel finansiering i syfte att stödja verksamhetens utveckling avseende förvärv, försäljningar och projektutveckling. Våra kreditfaciliteter ska ge oss god flexibilitet att dra och återbetala med kort framförhållning utan extra kostnad. Vidare ska Castellum ha tillgång till flexibilitet avseende såväl priskonstruktion (fast respektive rörligt) som löptider. Vid årsskiftet hade Castellum 20,7 miljarder kr i bankavtal varav 17,0 miljarder kr utgjordes av revolveraden kreditfaciliteter. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2015 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 53

3 Castellum ska ha tillräcklig och konkurrenskraftig finansiering så att koncernens verksamhet kan bedrivas på ett ändamålsenligt och kostnadseffektivt sätt. Finansieringsrisk Med finansieringsrisk avses risken att finansiering saknas eller är mycket oförmånlig vid en viss tidpunkt. Finansieringsrisken är koncernens i särklass största finansiella risk. Koncernens tillgångar, som utgörs av främst kommersiella fastigheter, ska ses som en långsiktig investering och därmed följa krav på en långsiktig syn på fastighetsportföljens finansiering. Samtidigt ska dock hänsyn tas till prissättningen i kreditmarknaden. Castellum ska ha tillräcklig och konkurrenskraftig finansiering så att koncernens verksamhet kan bedrivas på ett ändamålsenligt och kostnadseffektivt sätt. Finansieringsrisken hanteras genom god framförhållning, ändamålsenlig kapitalbindningstid, väl avvägd kreditprissättning, diversifiering av finansieringskällor och löptider respektive rimlig likviditetsbuffert. Castellum hade vid årets utgång kreditavtal om Mkr (26 065), varav långfristigt uppgick till Mkr (22 357) och kortfristigt till Mkr (3 708). Under året har obligationer om nominellt Mkr emitterats och Mkr förfallit, kreditavtal om Mkr omförhandlats och/eller förlängts samt en befintlig checkkredit utökats med 100 Mkr. Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 39 Mkr (47) uppgick till Mkr (18 399), varav Mkr (4 200) avser utestående obligationer och Mkr (1 280) utestående företagscertifikat. (Nominellt Mkr respektive Mkr.) Utfärdade åtaganden i kreditavtal, s k covenants, innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% Kreditförfallostruktur Utnyttjat i Mkr Kreditavtal Bank MTN/Cert Totalt 0-1 år år år år år > 5 år Totalt Outnyttjat utrymme i långfristiga kreditavtal och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150% var Castellums belåningsgrad 49% och räntetäckningsgraden 351%. Den genomsnittliga löptiden på Castellums krediter uppgick till 3,1 år (3,0) vid utgången av Ränterisk Ränterisk är per definition risken för negativ påverkan i resultat- och balansräkningen utifrån ett förändrat ränteläge i marknaden. För att begränsa svängningar i räntenettot ska Castellum ha en mix av räntebindningstider i lån och räntederivat. Vid val av ränteprofil ska hänsyn tas till koncernens affärsplan samt förväntade in- och utflöden. Räntekostnaden är den enskilt största kostnadsposten och har stor påverkan på tillväxten i förvaltningsresultatet. Räntekostnaden påverkas dels av förändring i marknadsräntan, dels av den marginal som kreditgivare kräver i ersättning för att låna ut pengar. Den korta marknadsräntan Börsnoterade fastighetsbolag Kreditförfallostruktur Källa: Rullande helårsvärden baserade på respektive bolags Q3 rapport Bank-TL: Bank Term Loan RCF-Rambelopp: Revolving Credit Facility - Rambelopp 54 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2015 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

4 styrs av Riksbanken medan den långa marknadsräntan påverkas av andra faktorer såsom förväntningar om framtida tillväxt och inflation. Kreditmarginalen styrs dels av tillgång och efterfrågan på krediter, dels av regelverk på kredit- och kapitalmarknaden.både ränte- och kreditmarknaden kan förändras snabbt men kan inte påverkas av Castellum. Stigande marknadsräntor anses generellt bero på ekonomisk tillväxt och stigande inflation, vilket även antas leda till ökad efterfrågan på kommersiella lokaler och därmed stigande hyror och/eller minskade vakanser. Sjunkande marknadsräntor anses ha motsatta orsaker och effekter. Givet detta resonemang möts alltså stigande respektive sjunkande marknadsräntor av stigande eller sjunkande hyresintäkter över tid. Förändring av kreditmarginaler kan ske oberoende av konjunktur och har under senare tid påverkats av förändrat regelverk på främst kreditmarknaden. Förändringar av marknadsränta och kreditmarginaler påverkar finansnettot. Hur snabbt och med hur mycket beror dels på vald räntebindningstid, dels på kreditmarginalernas bindningstid. För att säkerställa ett lågt och stabilt kassaflödesmässigt räntenetto har Castellum valt att begränsa andelen ränteförfall inom 6 månader till intervallet 20% 55% av nettolåneskulden och att den genomsnittliga räntebindningen ska ligga i intervallet 1 3,5 år. Räntetäckningsgraden är ett finansiellt mått som beskriver ett bolags risknivå och motståndskraft för förändringar i räntenettot. Castellums strategi inkluderar att ha en räntetäckningsgrad om minst 200%. För 2015 uppgick räntetäckningsgraden till 351% (318%). Per den 31 december 2015 uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 2,5 år (2,8) medan andelen Ränteförfallostruktur Krediter, Mkr Räntederivat, Mkr Utgående Genomsnittlig Netto, Mkr ränta räntebindning 0-1 år ,9% 0,2 år 1-2 år ,2% 1,4 år 2-3 år ,3% 2,4 år 3-4 år ,0% 3,7 år 4-5 år ,6% 4,5 år 5-10 år ,4% 6,7 år Totalt ,9% 2,5 år ränteförfall inom 6 månader var 44%. Marginaler och avgifter på kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 3,1 år (2,6). Finansnettot 2015 uppgick till 602 Mkr ( 644) med en genomsnittlig ränta om 3,0% (3,3%) och består av marknadsränta vid lånetillfället samt marginal till kreditgivarna. Genomsnittlig effektiv ränta per 31 december var 2,9% (3,4%). Kreditmarginaler och avgifter fördelas i tabellen vid de rapporterade kreditvolymernas förfallosegment. Kredit- och motpartsrisk Med kredit- och motpartsrisk avses risken att motpart inte kan fullgöra leverans eller betalning. Kredit- och motpartsrisk i den finansiella verksamheten uppstår främst i samband med långfristiga kreditavtal, derivatavtal samt vid placering av likvida medel. Castellum begränsar denna risk genom krav på hög kreditvärdighet hos motparterna, vilka samtliga utgörs av större nordiska banker. 49% Belåningsgrad % Räntetäckningsgrad 2015 Castellums finanspolicy och åtaganden i kreditavtal Policy Åtaganden Utfall Belåningsgrad Varaktigt ej överstiga 55% Ej över 65% 49%* Räntetäckningsgrad Minst 200% Minst 150% 351% Finansieringsrisk genomsnittlig kapitalbindning Minst 2 år 3,1 år förfall inom 1 år Högst 30% av utestående lån och outnyttjade kreditavtal 7% genomsnittlig kreditprislöptid Minst 1,5 år 3,1 år andel kapitalmarknadsfinansiering Högst 50% av utestående räntebärande skulder 47% likviditetsbuffert Säkerställt kreditutrymme motsvarande 750 Mkr samt 90 dagars kommande låneförfall Ränterisk Behov: Mkr Tillgängligt: Mkr genomsnittlig räntebindning 1,0-3,5 år 2,5 år förfall inom 6 månader Minst 20%, högst 55% 44% Kredit- och motpartsrisk ratingrestriktion Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P BBB+ Uppfyllt Valutarisk omräkningsexponering Eget kapital säkras ej Ingen säkring transaktionsexponering Hanteras om överstigande 25 Mkr Mindre än 25 Mkr Under året har översyn och revidering skett av Castellums finanspolicy. * Castellums definition av belåningsgrad har ändrats och inkluderar numer även likvida medel. Ny definition är: Koncernens räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av summan av fastigheternas verkliga värde med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter vid periodens utgång. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2015 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 55

5 Valutarisk Med valutarisk avses risk för negativ påverkan på resultat- och balansräkning samt kassaflöde på grund av förändringar i valutakurser. Valutarisk kan delas upp i omräkningsexponering och transaktionsexponering. Castellum ägde vid årets utgång fastigheter i Danmark till ett värde om 954 Mkr (530), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultat- och balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. Vad avser omräkningsexponering ska som grundregel eget kapital inte säkras medan transaktionsexponeringen ska hanteras om exponeringen i någon valuta överstiger ett motvärde om 25 Mkr. Säkerställning av räntebärande skulder Långfristiga låneavtal i bank säkerställs i huvudsak med säkerhet i bolagets fastigheter och åtagandena inkluderar även vissa s k covenants. Utfärdade obligationer, företagscertifikat och kortfristiga låneavtal i bank såsom koncernkontokrediter säkerställs ej. Av netto räntebärande skulder om Mkr (18 399) var Mkr (12 919) säkerställda med pantbrev och Mkr (5 480) icke säkerställda. Andelen utnyttjade säkerställda krediter uppgick således till ca 25% av fastigheternas värde. Utfärdade åtaganden i kreditavtal innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150%. I vissa fall har bankerna rätt till justerat pris redan vid nivåer för belåningsrespektive rätetäckningsgrad som är sämre än Castellums interna policylimiter. Dessutom finns allmänna åtaganden om att Castellum ska förse sina kreditgivare med finansiell information såsom årsredovisningar, delårsrapporter och fastighetsvärderingar. I vissa fall har bankerna rätt till omförhandling av kreditavtalen vid förändrad verksamhetsinriktning eller avnotering. Derivat Räntederivat I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 ska derivat marknadsvärderas. Avseende räntederivat innebär det att ett över- eller undervärde uppstår om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta, där värdeförändringen i Castellums fall redovisas i resultaträkningen. Genom att binda räntor på längre tid begränsas således den kassaflödesmässiga ränterisken, medan risken för redovisningsmässiga värdeförändringar ökar. Noterbart är att lån med lång räntebindning som är mindre flexibelt, men ur ränteriskhänseende kan jämställas med förlängning via räntederivat, enligt gällande redovisningsregler normalt ej marknadsvärderas. Valutaderivat Finansiering i danska kronor kan uppnås dels genom upplåning i danska kronor, dels genom valutaderivat. Exponeringen är densamma men i enlighet med redovisningsreglerna i IAS 39 ska derivat marknadsvärderas vilket innebär att det uppstår ett över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs. Castellum tillämpar säkringsredovisning enligt IAS 39 vilket innebär att den effektiva delen av värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat. Organisation Koncernens finansiella riskhantering är centraliserad till moderbolaget. Internbanken ansvarar bland annat för koncernens kreditförsörjning, ränteriskhantering, dotterbolagens finansiering samt koncernmässig cash management. Inom moderbolaget finns även redovisning och självständig kontroll av den finansiella verksamheten, en s k back-office och compliance funktion. Utestående MTN-obligationer MTN-nr Emissions tidpunkt Ursprunglig löptid Marginal/Kupong Volym, Mkr Ack. utestående volym, Mkr mars 4,0 år Stibor 3m +2,00% september 5,0 år Stibor 3m +1,75% mars 5,25 år Stibor 3m +1,40% september 3,5 år Stibor 3m +1,10% november 2,0 år Stibor 3m +0,78% mars 5,0 år Stibor 3m +1,20% april 2,0 år Fast kupongränta 0,625% april 7,0 år Stibor 3m +1,45% april 5,2 år Fast kupongränta 1,58% april 4,5 år Fast kupongränta 1,29% juni 3,0 år Stibor 3m +0,82% augusti 2,0 år Stibor 3m +0,75% september/november 5,0 år Fast kupongränta 1,75% september 4,0 år Stibor 3m +1,13% Programstorlek CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2015 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

6 Robert, Anders och Paula på Eklandia Fastighets AB CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2015 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 57