Finansiering CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Transkript

1 Finansiering Att äga och förvalta fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet, varför god tillgång till finansiering är en förutsättning. Finansiering kan ske med såväl eget som lånat kapital och hur respektive bolags kapitalstruktur ser ut påverkas av vilken finansiell risk som bolaget och dess ägare är beredda att ta. 70 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

2 FINANSIERING Finansiering Vald kapitalstruktur har betydelse för ägarnas förväntade avkastning och exponering för risk. Några faktorer som påverkar valet är affärsrisk, skattesköld samt risk och kostnader förknippade med ökad belåning. Castellum fastställde redan vid börsnoteringen att bolaget skulle ha låg finansiell risk, vilket idag uttrycks som att belåningsgraden varaktigt ej skall överstiga 55% och att räntetäckningsgraden ska vara minst 200%. Per 31 december 2017 uppgick Castellums tillgångar till 84 miljarder kr samtidigt som belåningsgraden var 47%, medan räntetäckningsgraden under året uppgick till 386%. Finanspolicy och uppföljning Den finansiella verksamheten i Castellum bedrivs i enlighet med den, av styrelsen, fastställda finanspolicyn och ska bedrivas på sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig finansiering samt likviditet säkerställs. Vidare ska ett lågt och stabilt räntenetto eftersträvas med hänsyn tagen till fastställda riskmandat. Castellum påverkas i hög grad av utvecklingen på de finansiella marknaderna. För finansverksamheten är det därför av vikt att spegla och stödja affärsverksamhetens mål och förutsättningar. Med stöd av finanspolicyn kan koncernen styra och hantera sina finansiella risker samt säkerställa riskhantering genom god kontroll och uppföljning. De finansiella riskerna följs upp och rapporteras kvartalsvis till såväl revisions- och finansutskottet som styrelsen. Styrelsen genomför årligen en översyn av finanspolicyn. Castellum följer regelbundet upp och övervakar framtida finansieringsbehov, baserat på antaganden om intjäning, nettoinvesteringsvolym, fastigheternas värdeutveckling samt befintlig skuldportföljs förfallostruktur, utrymme till covenanter i kreditavtal och ränteriskexponering. Koncernen genomför även känslighetsanalyser för att förstå hur förändringar i fastighetsportföljen, liksom rörelser i marknadsräntan och fastighetsvärdena, påverkar balansräkning och intjäning. Finansiell strategi Castellums strategi för finansiering ska stödja verksamheten och hantera koncernens finansiella risker, samtidigt som den ska verka för öppenhet och transparens. Strategin ska återspeglas i finans policyn allt för att säkerställa riskhantering genom god kontroll. Castellums finansstrategi kan sammanfattas i fem hörnstenar; diversifiering, likviditet, styrka, transparens och flexibilitet. KAPITALFÖRSÖRJNING FÖRDELNING AV FINANSIERING SÄKERSTÄLLNING AV KREDITER CASTELLUMS FEM HÖRNSTENAR AVSEENDE FINANSIERING DIVERSIFIERING Castellum ska ha en diversifierad låneportfölj och undvika beroende av såväl enskild finansieringskälla som motpart. Vidare ska förfall av olika typer av finansieringskällor och enskilda krediter fördelas över tid. Castellum ska bevaka och följa utvecklingen på de finansiella marknaderna. Allt i syfte att snabbt kunna agera och matcha verksamhetens behov. Castellums räntebärande finansiering netto uppgick vid årsskiftet till 38,0 miljarder kr, varav 22,2 miljarder kr utgjorde kapitalmarknadsfinansiering (MTN-program om 14,2 samt certifikatsprogram om 8,0) motsvarande 58% och resterande del utgjordes av lån i större nordiska banker och kreditinstitut. Vad avser kapitalbindningen uppgick den vid årsskiftet till 2,7 år i genomsnitt och intervallet var från 1 månad till 24,0 år. LIKVIDITET Castellum ska ha tillgängliga outnyttjade kreditfaciliteter för att snabbt kunna möta verksamhetens behov och de möjligheter som ges. Vidare ska revolverande kreditfaciliteter finnas i syfte att minska behovet av att överskott måste placeras. Vid årsskiftet hade Castellum 57,2 miljarder kr i kreditavtal, varav 19,2 miljarder kr var outnyttjat. STYRKA Koncernens finansiella nyckeltal ska vara starka med en belåningsgrad om max 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Styrkan i vår fastighetsportfölj förstärks av kvaliteten i vårt kassaflöde samt skuld- och ränteportföljens sammansättning. Castellum ska reducera risken för plötslig negativ påverkan på finansnettot, som en följd av förändringar i det allmänna ränteläget och/eller bedömningen av Castellum som låntagare och som inte kan pareras av motverkande resultateffekter i den rörelsedrivande verksamheten. Belåningsgraden var vid årsskiftet 47% medan räntetäckningsgraden under 2017 uppgick till 386%. TRANSPARENS Castellum ska uppmuntra långsiktiga relationer med såväl banker som andra kreditgivare/investerare och har som målsättning att vara transparent i syfte att öka berörda parters förståelse för koncernens verksamhet och därmed sin kreditexponering. FLEXIBILITET Castellum ska ha en flexibel finansiering i syfte att stödja verksamhetens utveckling avseende förvärv, försäljningar och projektutveckling. Våra kreditfaciliteter ska ge oss god flexibilitet att dra och återbetala med kort framförhållning utan extra kostnad. Vidare ska Castellum ha tillgång till flexibilitet avseende såväl priskonstruktion (fast respektive rörligt) som löptider. Vid årsskiftet hade Castellum 35,1 miljarder kr i bankavtal varav 24,9 miljarder kr utgjordes av revolverade kreditfaciliteter. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 71

3 Finansieringsrisk Med finansieringsrisk avses risken att finansiering saknas eller är mycket oförmånlig vid en viss tidpunkt. Finansieringsrisken är koncernens i särklass största finansiella risk. Koncernens tillgångar, som främst utgörs av kommersiella fastigheter, ska ses som en långsiktig investering och därmed följa krav på en långsiktig syn på fastighetsportföljens finansiering. Samtidigt ska dock hänsyn tas till prissättningen i kreditmarknaden. Castellum ska ha tillräcklig och konkurrenskraftig finansiering så att koncernens verksamhet kan bedrivas på ett ändamålsenligt och kostnadseffektivt sätt. Finansieringsrisken hanteras genom god framförhållning, ändamålsenlig kapitalbindningstid, väl avvägd kreditprissättning, diversifiering av finansieringskällor och löptider respektive rimlig likviditetsbuffert. Castellum hade vid årets utgång kreditavtal om Mkr (53 259), varav långfristigt uppgick till Mkr (40 358) och kortfristigt till Mkr (12 901). I Castellum har under 2017 kreditavtal om Mkr avslutats eller förfallit samtidigt som avtal om Mkr omförhandlats, varav 370 Mkr utgör checkkrediter. Detta medför att borgensförbindelserna totalt sett har minskat med Mkr. Därtill har låneavtal om 75 miljoner euro ingåtts med Europeiska investeringsbanken (EIB) som vid utgången av året var outnyttjad. Vidare har under året, obligationer om Mkr förfallit medan Mkr har nyemitterats. Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 203 Mkr (257) uppgick till Mkr (38 210), varav Mkr (9 256) avser utestående obligationer och Mkr (7 702) utestående företagscertifikat. Nominellt Mkr respektive Mkr. Utfärdade åtaganden i kreditavtal, s k covenants, innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 175%, något Castellum uppfyller med god marginal, 47% respektive 386%. Den genomsnittliga löptiden på Castellums krediter uppgick till 2,7 år (3,0). Kreditförfallostruktur Utnyttjat i Mkr Kreditavtal Bank MTN/Cert Totalt 0 1 år år år år år > 5 år Totalt utnyttjat Ränterisk Ränterisk är per definition risken för negativ påverkan i resultat- och balansräkningen utifrån ett förändrat ränteläge i marknaden. För att begränsa svängningar i räntenettot ska Castellum ha en mix av räntebindningstider i lån och räntederivat. Så länge Stibor-räntan (3 mån) är negativ gäller dock för Castellums del att derivat i form av ränteswappar inte ger en stabil kostnadsbild när dessa kombineras med banklån som har noll som golv för Stibor-räntan. Vid val av ränteprofil ska hänsyn tas till koncernens affärsplan samt förväntade in- och utflöden. Räntekostnaden är den enskilt största kostnadsposten och har stor påverkan på tillväxten i förvaltningsresultatet. Räntekostnaden påverkas dels av förändring i marknadsräntan, dels av den marginal som kreditgivare kräver i ersättning för att låna ut pengar. Den korta marknadsräntan styrs av Riksbanken medan den långa marknads Börsnoterade fastighetsbolag Kreditförfallostruktur Källa: Rullande helårsvärden baserade på respektive bolags Q3 rapport Bank-TL: Bank Term Loan RCF-Rambelopp: Revolving Credit Facility Rambelopp 72 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

4 FINANSIERING räntan främst påverkas av andra faktorer såsom förväntningar om framtida tillväxt och inflation. Kreditmarginalen styrs dels av tillgång och efterfrågan på krediter, dels av regelverk på kredit- och kapitalmarknaden. Både ränte- och kreditmarknaden kan förändras snabbt men kan inte påverkas av Castellum. Stigande marknadsräntor anses normalt bero på ökad ekonomisk tillväxt och stigande inflation, vilket även antas leda till ökad efterfrågan på kommersiella lokaler och därmed stigande hyror och/eller minskade vakanser. Sjunkande marknadsräntor anses normalt ha motsatta orsaker och effekter. Givet detta resonemang möts alltså stigande respektive sjunkande marknadsräntor av stigande eller sjunkande hyresintäkter över tid. Förändring av kreditmarginaler kan ske oberoende av konjunktur och har under senare tid påverkats av förändrat regelverk på främst bankkreditmarknaden. Förändringar av marknadsränta och kreditmarginaler påverkar finansnettot. Hur snabbt och med hur mycket beror dels på vald räntebindningstid, dels på kreditmarginalernas bindningstid. För att säkerställa ett lågt och stabilt kassaflödesmässigt räntenetto har Castellum valt att begränsa andelen ränteförfall inom 6 månader till intervallet 20% 55% av nettolåneskulden och att den genomsnittliga räntebindningen ska ligga intervallet 1 3,5 år. Räntetäckningsgraden är ett finansiellt mått som beskriver ett bolags risknivå och motståndskraft för förändringar i räntenettot. Castellums strategi inkluderar att ha en räntetäckningsgrad om minst 200%. För 2017 uppgick räntetäckningsgraden till 386% (348%). Per den 31 december 2017 uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 2,4 år (2,4) medan andelen ränteförfall inom 6 månader var 38%. Marginaler och avgifter på kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,2 år (2,4). Finansnettot 2017 uppgick till -885 Mkr (-832) med en genomsnittlig ränta om 2,4% (2,4%) och består av marknadsränta vid lånetillfället samt marginal till kreditgivarna. Genomsnittlig effektiv ränta per 31 december 2017 var 2,4% (2,6%). Kreditmarginaler och avgifter fördelas i tabellen vid de rapporterade kreditvolymernas förfallosegment medan kreditavgifter och kursdifferenser i MTN rapporteras i segmentet 0 1 år. Kredit- och motpartsrisk Med kredit- och motpartsrisk avses risken att motpart inte kan fullgöra sina åtaganden som tillhandahållandet av likviditet eller betalning. Kredit- och 47% Belåningsgrad % Räntetäckningsgrad 2017 Ränteförfallostruktur Derivat Löptid Krediter, Mkr snittränta Volym fast ränta, Mkr fast ränta** Volym rörlig ränta, Mkr rörlig ränta*** portfölj snittränta Genomsnittlig räntebindning 0 1 år ,1%* ,0% ,6% 2,8% 0,3 år 1 2 år 950 0,7% ,7% - - 1,4% 1,7 år 2 3 år ,4% ,0% - - 1,8% 2,5 år 3 4 år ,7% ,9% - - 1,8% 3,4 år 4 5 år ,1% ,3% - - 2,2% 4,5 år 5 10 år 200 2,3% ,0% - - 2,9% 7,0 år Totalt ,1% ,3% ,6% 2,4% 2,4 år * Inklusive avgifter i kreditavtal samt kursdifferenser i MTN ** Castellum betalar fast ränta *** Castellum erhåller rörlig ränta Castellums finanspolicy och åtaganden i kreditavtal Policy Åtaganden Utfall Belåningsgrad Varaktigt ej överstiga 55% Ej över 65% 47% Räntetäckningsgrad Minst 200% Minst 175% 386% Finansieringsrisk genomsnittlig kapitalbindning Minst 2 år 2,7 år förfall inom 1 år Högst 30% av utestående lån och outnyttjade kreditavtal 8% genomsnittlig kreditprislöptid Minst 1,5 år 2,2 år andel kapitalmarknadsfinansiering Högst 75% av utestående räntebärande skulder 58% likviditetsbuffert Säkerställt kreditutrymme motsvarande 750 Mkr samt 4,5 månaders kommande låneförfall Uppfyllt Ränterisk genomsnittlig räntebindning 1,0 3,5 år 2,4 år förfall inom 6 månader Minst 20%, högst 55% 38% Kredit- och motpartsrisk ratingrestriktion Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P BBB+ Uppfyllt Valutarisk omräkningsexponering Eget kapital säkras ej Ingen säkring transaktionsexponering Hanteras om överstigande 25 Mkr Mindre än 25 Mkr CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 73

5 motpartsrisk i den finansiella verksamheten uppstår främst i samband med långfristiga kreditavtal, derivatavtal samt vid placering av likvida medel. Castellum begränsar denna risk genom krav på hög kreditvärdighet hos motparterna, vilka i nuläget utgörs av större nordiska banker. Valutarisk Med valutarisk avses risk för negativ påverkan på resultat- och balansräkning samt kassaflöde på grund av förändringar i valutakurser. Valutarisk kan delas upp i omräkningsexponering och transaktionsexponering. Castellum ägde vid årets utgång fastigheter i Danmark till ett värde om Mkr (5 395), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultat- och balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. Vad avser omräkningsexponering ska som grundregel eget kapital inte säkras medan transaktionsexponeringen ska hanteras om exponeringen i någon valuta överstiger ett motvärde om 25 Mkr. Säkerställning av räntebärande skulder Långfristiga låneavtal i bank säkerställs i huvudsak med säkerhet i bolagets fastigheter och åtagandena inkluderar även vissa s k covenants. Utfärdade obligationer, företagscertifikat och vissa kortfristiga låneavtal i bank såsom koncernkontokrediter säkerställs ej. Av netto räntebärande skulder om Mkr (38 210) var Mkr (21 252) säkerställda med pantbrev och Mkr (16 958) icke säkerställda. Andelen utnyttjade säkerställda krediter uppgick således till ca 20% av fastigheternas värde. Utfärdade åtaganden i kreditavtal innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 175%. Dessutom finns allmänna åtaganden om att Castellum ska förse sina kreditgivare med bl a finansiell information såsom års redovisningar, delårsrapporter och fastighetsvärderingar. I vissa fall har bankerna rätt till omförhandling av kreditavtalen vid förändrad verksamhetsinriktning eller avnotering. Derivat Räntederivat I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 ska derivat marknadsvärderas. Avseende räntederivat innebär det att ett över- eller undervärde uppstår om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta, där värdeförändringen i Castellums fall redovisas i resultaträkningen. Genom att binda räntor på längre tid begränsas således den kassaflödesmässiga ränterisken, medan risken för redovisningsmässiga värdeförändringar ökar. Noterbart är att lån med lång räntebindning som är mindre flexibla, men ur ränteriskhänseende i huvudsak kan jämställas med förlängning via räntederivat, enligt gällande redovisningsregler normalt ej marknadsvärderas. Valutaderivat Castellums behov av finansiering i danska kronor kan uppnås dels genom upplåning i danska kronor, dels genom valutaderivat. Exponeringen är densamma men i enlighet med redovisningsreglerna i IAS 39 ska derivat marknadsvärderas vilket innebär att det uppstår ett över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs. Castellum tillämpar säkringsredovisning enligt IAS 39 vilket innebär att den effektiva delen av värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat. Organisation Koncernens finansiella riskhantering är centraliserad till moderbolaget. Internbanken ansvarar bland annat för koncernens kreditförsörjning, ränteriskhantering, dotterbolagens finansiering samt koncernmässig cash management. Inom moderbolaget finns även redovisning och självständig kontroll av den finansiella verksamheten, en s k back-office och compliance funktion. Utveckling kapitalmarknadsfinansiering Finansieringsfaciliteter Lån-/facilitetstyp Ram-/facilitetsvolym Utnyttjat MTN-obligationer* Certifikat* Banklån inkl. checkkrediter * Nominell volym Säkerställd upplåning Andel säkerställd upplåning av total upplåning 42% Andel säkerställd upplåning av fastighetsvärden 20% Andel säkerställd upplåning av totala tillgångar 19% Aktuell förteckning över utestående MTN-obligationer finns på 74 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE