Överlåtelsebesiktning av fast egendom med säljare enligt jordabalken

Transkript

1 Copyright ArosBesiktning AB :38 1 av 11 1 av 11 Överlåtelsebesiktning av fast egendom med säljare enligt jordabalken VÄSTERÅS, HORN 2:5 Hornsvik 5

2 Copyright ArosBesiktning AB :38 2 av 11 2 av 11 Fastighetsbeteckning: Horn 2:5 Adress: Hornsvik 5 Postnummer/Ort: Fastighetsägare: Beställare: Beställningsnummer: , Västerås Johan Eklöf Elin Pettersson Hornsvik Västerås Johan Eklöf Elin Pettersson Hornsvik 5, Västerås Telefon: E-post: oakleaf76@hotmail.com Besiktningsföretag: Aros Besiktning AB Kontor: Stockholm/Västerås/Uppsala: Mobil: info@arosbesiktning.se Bokning för genomgång görs via Independia, priser samt förutsättningar enligt villkor: Independia Group Sisjö Kullegata Västra Frölunda Vxl: Besiktningsman: Zdravko Kopparvik SBR SITAC 0153/05 Telefon: , Epost: info@arosbesiktning.se Närvarande: Väderlek: Klart väder +18 Besiktningsdag: Johan Eklöf, Zdravko Kopparvik Besiktningens genomförande och omfattning: Innan besiktningsdag överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden omfattas av denna besiktning, inga andra byggnader.

3 Copyright ArosBesiktning AB :38 3 av 11 3 av 11 Allmänt om huset: Ventilation självdrag: -Självdragsventilation är den vanligaste och äldsta typen av bostadsventilation. Principen bygger enkelt uttryckt, att den stigningskraft som sker då uppvärmd luft stiger upp igenom ventilationskanaler ut ur bostaden ger ett undertryck och ny luft fylls på genom ventiler eller otätheter. Självdragsventilation är extremt väderberoende och fungerar bäst vid den kallare årstiden då skillnaden mellan inne- och yttertemperatur är som störst. -Ett mycket vanligt problem är att det ej finns något tillflöde av luft och därmed kan ej något frånflöde skapas. Montera därför friskluftsventiler i rena utrymmen som sovrum, allrum och vardagsrum. Förstärk därefter självdraget med frånluftsfläktar i orena utrymmen som bad, tvätt och toalett. Bristfällig ventilation i ett hus kan skapa problem med vinden dvs då övertryck råder eller värmeläckage förekommer. Se noteringar vinden Radon: -Socialstyrelsen allmänna råd avseende rikt- och gränsvärde för Olägenhet för människors hälsa, gäller fr.o.m gränsvärdet 200 Bq/m³ radongashalt i befintliga bostäder Riktvärde i mindre vattenverk samt privata brunnar där Livsmedelsverkets föreskrifter inte kan tillämpas, 1000/Bq lit = Riktvärde som anger risk för hälsodefekter (mätning av radonhalt i inomhusluft bör utföras). 1.GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN SÄLJAREN Handlingar: Muntliga upplysningar och historiska händelser: -Inga handlingar fanns tillgängliga vid besiktningen -Värmen i huset fungerar normalt under vinterhalvåret -Vatten och avlopp har fungerat normalt utan upprepade stopp -Det saknas inga byggnadslov på fastigheten -Inga upplevda problem med ventilationen i fastigheten -Inga avvikande lukter har förekommit i fastigheten -Maskinell utrustning fungerar normalt -Inga vattenskador har förekommit -Inga takläckage har förekommit, ej heller några fuktfläckar på innertaken -Fastigheten förvärvades år 2007, i samband med förvärv gjordes en överlåtelsebesiktning -Elinstallationer fungerar normalt utan att säkringar frekvent löst ut. -Eldstaden är regelbundet sotad -Radonmätning är utförd med 280bq i resultat daterat 2015, radonsug finns installerat i källaren. Vattenprov är inte utfört från egna brunnen -Energideklaration är under pågående

4 Copyright ArosBesiktning AB :38 4 av 11 4 av 11 2.OKULÄRBESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats till besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Ansvaret för denna besiktning är endast gällande mellan uppdragsgivare (säljare) och besiktningsföretaget. För att ansvar skall kunna göras gällande mellan presumtiv köpare och besiktningsföretag krävs att genomgång av besiktningsutlåtandet görs med köparen. Utlåtande får inte överstiga 6mån för att en genomgång ska kunna genomföras. Byggnaden var vid besiktningstillfället möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis inte besiktningsbar/belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Besiktningsmetodiken görs enligt vänstervarvet samt per konstruktioner för respektive del av huset. Rumsindelning används inte, om det inte framgår särskilt att besiktningsmannen har noterat något specifikt. Byggnadstekniska uppgifter samt noteringar: Hustyp: Byggnadsår: 1920 Ombyggnadsår: 1939 Mark: Grundläggning: Grundmurar: Dränering/fuktisolering: Dagvatten: Stomme: 1,5-planshus med delvis källare Okänt utförande Krypgrund med träbjälklag samt grundsula i källardelen Natursten samt delvis betonghålsten Okänt utförande Stenkistor samt stuprör Plankstomme Fönster: Varierande typer och ålder, 2-glas kopplade äldre samt delvis isolerglas från ca Fasad: Träpanel, målat i sin helhet år ca 2010 Yttertaket: Lertegel/enkupigt med papp och läkt på hela taket från 2008 Farstu entrén: Altan: Balkong: Mellanbjälklag: Vinden: Ventilation: El-installationer: Träkonstruktioner med ovanliggande bandtäckning Träkonstruktion Träkonstruktioner med räcken och bandtäckt plåt Träkonstruktion Spån med installerad avfuktare. Diffussionsspärr är monterat mot innertaken i övre plan Självdragsventilation Porslinssäkringar med jordfelsbrytare Uppvärmning: Direktverkande el och varmvattenberedare, luft/luftvärmepump från 2007 Vatten/avlopp: Eldstäder: Övrigt: 3-kammarbrunn med infiltration mot mark från 2010, egen vattenbrunn Braskamin Övriga byggnader ingår inte i uppdraget

5 Copyright ArosBesiktning AB :38 5 av 11 5 av 11 Mark -Okulära mindre lutningar noterades i bjälklagen vilket är normalt för denna typ av konstruktion pga grundläggningen. Grundsula med mellangjuten betong -Betonggolvet uppvisade inga särskilda noteringar eller avvikelser.golven i källaren var vid besiktningstillfället oinredda. Grundläggning Krypgrund -Vid besiktningen gick krypgrunden att inträda via luckan från källaren. Krypgrunden var svåråtkomlig pga låga höjder, dock gick den att inträda via schaktet. Bjälkar samt övriga utrymmen överblickades från ca 2 meters håll från schaktets centrum samt runt i hela grunden, inga okulära skador gick att notera, inga avvikande lukter gick att förnimma eller noterade vattensamlingar. I grunden hade det dessutom monterats en marktäckande plastfolie som är positivt rent fukttekniskt. En frånluftsfläkt finns installerad i utrymmet med spirorör draget i hela grunden. Vid besiktningen avstängd. Delar i grunden som inte gick att kontrollera pga hinder är undantaget från besiktningen. Dvs längre avstånd än 2 meter från schaktet. Grundmurar -Noterades uppreglade väggar i källaren dvs endast i bastun, enligt utsago ordnat med luftning. Det finns mindre fuktutfällningar i putsade delarna vilket tyder på fuktvandringar i grundmurar Dränering/Fuktisolering -Dränering bedöms saknas på dessa typer av grunder, arbeten med dessa grunder ska alltid göras med inrådan från fackman. Se nedan risk angående urvattning av mark Dagvatten -Inget särskilt noterades eller avvikelser i avledningen på det som gick att överblicka okulärt. Fasad -Träfasaden uppvisade normal status på det som gick att överblicka, inga rötskador observerades vid slumpvis stickprovskontroll med kniv på det som var nåbart från mark. -Dropplåtar i nedre fasad mot grundmurar saknas i läge östra gaveln samt del av entrésidan. Träfasaden ligger ann mot naturstenen. Inga synliga rötskador noterades fn Stomme -Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt utifrån vanligt slitage. dvs mindre tapetsprickor etc. Fönster -Isolerglasfönster öppnades stickprovsmässigt. Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt -2-glasfönstren uppvisade normala förslitningsskador och torrsprickor, behov av skrapning, målning, kittning. Inga större rötskador noterades vid slumpvisa stickprovskontroller med kniv. Se not risk. Yttertak -Vid besiktningstillfället kontrollerades yttertaket slumpvis på ett flertal ställen runt takstegen, inget onormalt eller avvikande uppmärksammades. -Takkupor utgör känsliga konstruktioner som kräver extra noggrant underhåll. Inga noteringar gjordes (in/utvändiga anslutningar). Farstu entrén -Entrén uppvisade normalt status inga anmärkningsvärda noteringar. Vissa brädor har utbytts runt stolpar Altan -Inget särskilt att notera mer än normalt åldersslitage och underhåll Balkong -Normalt underhållsbehov erfordras med anledning av ålder och normalt åldersslitage. Uppviket mot vägg/fasaden uppvisade inget särskilt. Plåten under trallen kan vara i behov av rengöring samt målning Mellanbjälklag -Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt utifrån vanligt åldersslitage. Mindre lutningar förekommer i bjälklagen vilket är normalt i äldre hus och tillbyggda hus.se tidigare notering mark Vind -Vid besiktningen var vinden åtkomlig i sin helhet. Noterades spår av äldre kondens samt uttorkade/mindre påväxter.enligt ägaren har förhållandet inte ökat i omfång sedan förvärv. Förbättringar har utförts med bla installera en avfuktare, förbättrat ventilationen invändigt hus, försett innertaken på övre plan med diffusionspärr. Råsponten som delvis utbyttes år 2008 i samband med takomläggningen har inga förändringar. Förhållandet kräver inga åtgärder fn men bör hållas under normal uppsikt, vid förändringar bör fackman tillkallas. Inga avvikande lukter gick att förnimma Kök -Lämpligt att montera skvallerskydd under vitvaror dvs under kyl och frys, i övrigt inget särskilt. Wc -Inget särskilt noterades Våtutrymme 1 Keramiska material på golv och väggar med el-golvvärme från Utrymmet uppvisade inga avvikelser, anslutningar mot golvbrunnar är kontrollerade. Våtrummet är renoverat i egen regi Våtutrymme 2 Keramiska material på golv och putsade väggar i nedre plan med kabin -Ytskikten bedöms som ålders och försäkringsmässigt avskrivna, kalkylera med renovering. Risken för skador är dock begränsad, mursten och betong är fukttåliga material. Äldre golvbrunn konstaterades. Tvättstuga Plastmatta på golv och målade väggar från Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt. Golvbrunnen är utbytt. Utrymmet är renoverat i egen regi. Bastu -Uppreglade väggar mot grundmur förekommer. Se vidare under riskanalys grundmurar. Enligt uppgift har regelverket mot grundmuren utfört med luftspalt vilket minskar risken för skador.

6 Copyright ArosBesiktning AB :38 6 av 11 6 av 11 3.RISKANALYS Mark -Det förekommer lutningar i golvbjälklagen vilket är normalt i liknande hus. Det är inte ovanligt att delar av äldre stensatta grunder sjunkit något pga. att de är grundlagda på olika material och att man inte hade dagens maskinella utrustning för att packa/komprimera mark under murar tillräckligt. Vanligtvis brukar marken med tiden komprimeras och sättningarna upphör. Om man vill kontrollera huruvida rörelser i byggnaden är pågående eller ej kan det ske genom att låta utföra s.k. precisionsavvägning under en längre tidsperiod (rekommenderar minst 1 år). Grundläggning Krypgrund -Krypgrunder är sk generella riskkonstruktioner ur fuktsynpunkt. Heltäckande plastfolie, avfuktare minskar risken för skador. Denna typ av grunder ska löpande ges uppmärksamhet dvs kontrolleras. Delar som inte var nåbara vid besiktningen är undantaget Grundmurar -Invändig isolering och träreglar på källarvägg är en riskkonstruktion med avseende på fukt- skador eftersom eventuell fukt i väggen inte kan torka ut, varken utåt eller inåt, utan hindras av isolering och täta skikt. Dessutom medför inklädda grundmursväggar att det inte går att se eventuella sprickor eller brister i utvändig fuktisolering. Konstruktioner där luftspalter förekommer minskar risken för skador. Fasad -Avsaknad av droppbleck mot grundmurar kan orsaka skador mot innanliggande syllar pga vatten kan kvarstanna. plåtar bör monteras. I samband med montering bör innanliggande konstruktioner kontrolleras vilket är ett normalt förfarande. Syllar gick inte att se eller var åtkomliga pga hinder i grunden Fönster -Fönster och träkonstruktioner där målningsbehov finns riskerar pga. av sämre vattenavvisande förmåga att få skador bla i bakomliggande träkonstruktioner. Då kalkylen angående återställning av fönstren görs bör kostnaden eller jämförelse göras mot nya fönster. Äldre fönster kräver återkommande underhåll. Yttertak -Takkupor utgör känsliga konstruktioner som kräver extra noggrant underhåll. Risk finns för läckage med efterföljande fuktskador i underliggande konstruktioner pga låg taklutning och brister i anslutningar, kondens på undersida plåt. Vind -Övertryck i hus då bla ventilationen är i obalans kan påverka miljön på vinden. Se ovan notering allmänt om hus. Tilluftsventiler bedöms finnas.bristfällig ventilation i ett hus kan skapa problem med vinden dvs dvs påväxter etc Våtutrymme 2 -Ytskikten bedöms som ålders och försäkringsmässigt avskrivna, kalkylera med renovering. Risken för skador är dock begränsad, mursten och betong är fukttåliga material. 4.FORTSATT TEKNISK UTREDNING Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen eller under okulärkontroll finns eller inte. Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. Fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande.

7 Copyright ArosBesiktning AB :38 7 av 11 7 av 11 BILAGA I Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för säljare Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för säljare är att inför en fastighetsöverlåtelse samla och redovisa information om fastighetens fysiska skick. Insamlingen sker genom en byggnadsteknisk undersökning som verkställs av en särskilt anlitad sakkunnig besiktningsman. Resultatet redovisas i ett besiktningsutlåtande som är avsett att användas vid fastighetsförsäljningen som en byggnadsteknisk beskrivning av fastighetens skick. Besiktningsutlåtandet kan även ha betydelse vid förhandlingen om de villkor som ska gälla för fastighetsköpet och det kan också utgöra underlag till en doldafelförsäkring. Fel i besiktningsmannens uppdrag eller krav på grund av sådant fel skall reklameras respektive framställas inom skälig tid från det att felet märkts eller borde ha märkts respektive från det att skada upptäckts. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Uppdraget är avslutat i och med att besiktningsmannen översänt besiktningsutlåtandet till uppdragsgivaren. Genomförandet av en överlåtelsebesiktning för säljare Uppdragsbekräftelse Efter mottagandet av uppdraget översänder/överlämnar besiktningsmannen en uppdragsbekräftelse till uppdragsgivaren. Besiktningsmannen går igenom uppdragsbekräftelsen och villkoren för uppdraget med uppdragsgivaren innan överlåtelsebesiktningen påbörjas. Handlingar och upplysningar Inför överlåtelsebesiktningen eller i samband med överlåtelsebesiktningens påbörjande överlämnar uppdragsgivaren de handlingar och övriga upplysningar som besiktningsmannen behöver för verkställandet av överlåtelsebesiktningen. De handlingar och upplysningar som besiktningsmannen lägger till grund för överlåtelsebesiktningen antecknas i besiktningsutlåtandet. Okulär besiktning Överlåtelsebesiktningen genomförs i form av en omsorgsfull okulär besiktning av fastigheten. Överlåtelsebesiktningens omfattning framgår av uppdragsbekräftelsen med tillhörande villkor för överlåtelsebesiktningen. Vid den okulära besiktningen undersöker besiktningsmannen synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken är av byggnadsteknisk betydelse. Med tillgängliga utrymmen menas alla sådana utrymmen som kan undersökas via öppningar, dörrar, inspektionsluckor och liknande samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara. Om besiktningsmannen av någon anledning inte har gjort en okulär besiktning av ett utrymme eller en yta som omfattas av överlåtelsebesiktningen skall detta antecknas i besiktningsutlåtandet. Besiktningsutlåtande Besiktningsmannen upprättar ett besiktningsutlåtande över överlåtelsebesiktningen. I besiktningsutlåtandet redovisas de fel som upptäckts vid den okulära besiktningen. Besiktningsutlåtandets innehåll är en följd av att överlåtelsebesiktningen utförts med sådan omsorg som är påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid överlåtelsebesiktningen. Vid överlåtelsebesiktningen har således bland annat byggnadernas ålder och konstruktion betydelse. En äldre byggnad har normalt fler fel än en nyare byggnad och en äldre byggnad uppfyller inte alltid moderna krav. I besiktningsutlåtandet redovisas endast de fel som har någon betydelse för bedömningen av fastighetens skick. Mindre fel (skavanker) antecknas normalt inte. Besiktningsmannens ansvar för besiktningsutlåtandet framgår av villkoren för uppdraget. Riskanalys Om besiktningsmannen bedömer att det finns påtaglig risk för att fastigheten har andra väsentliga fel än de som framkommit vid den okulära besiktningen redovisar besiktningsmannen förhållandet i en riskanalys i besiktningsutlåtandet. Till grund för riskanalysen lägger besiktningsmannen främst fastighetens konstruktion, ålder och skick, iakttagelser som gjorts vid den okulära besiktningen samt den information som lämnats genom handlingar och upplysningar samt beskaffenheten hos jämförbara fastigheter och omständigheterna vid överlåtelsebesiktningen. I riskanalysen ges även en motivering till bedömningen. Fortsatt teknisk utredning Besiktningsmannen kan föreslå fortsatt teknisk utredning avseende ett förhållande som inte kunnat klarläggas vid den okulära besiktningen. Sådan utredning kan även föreslås för misstänkta fel i en del av fastigheten som i och för sig inte ingår i överlåtelsebesiktningen. Om besiktningsmannen gjort en anteckning om en påtaglig risk för väsentligt fel i form av en riskanalys, så föreslår inte besiktningsmannen någon fortsatt teknisk utredning i den delen. Uppdragsgivaren kan själv se till att den påtalade risken utreds. Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. Besiktningsutlåtandets juridiska betydelse Genom en överlåtelsebesiktning för säljare och överlämnandet av besiktningsutlåtandet till köparen klargörs ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare för de fel som redovisats i besiktningsutlåtandet. De redovisade felen kan till exempel inte anses utgöra dolda fel i fastigheten. De fel som antecknats i besiktningsutlåtandet liksom de risker som antecknats i riskanalysen och som senare infrias kan en köpare inte göra gällande mot säljaren efter fastighetsköpet. Om inte annat avtalats i samband med överlåtelsen av fastigheten ersätter besiktningsutlåtandet inte köparens undersökningsplikt enligt jordabalken. Syftet med en överlåtelsebesiktning för säljare är således inte att utgöra en del av fullgörandet av köparens undersökningsplikt. Överlämnandet av besiktningsutlåtandet till köparen innebär inte heller att säljaren utfäster eller garanterar att fastigheten har de egenskaper eller det skick som framgår av besiktningsutlåtandet. För att en utfästelse eller garanti skall föreligga krävs att säljaren ger särskilt uttryck för det, t.ex. genom att det anges i köpekontraktet. Besiktningsutlåtandet redovisar förhållandena vid tidpunkten för överlåtelsebesiktningen. Både säljare och köpare måste vara observanta på att förhållandena då kan vara andra än vid tidpunkten för överlåtelsen av fastigheten.

8 Copyright ArosBesiktning AB :38 8 av 11 8 av 11 Tilläggsuppdrag Uppdragsgivaren kan genom särskild överenskommelse med besiktningsmannen träffa avtal om tilläggsuppdrag i anslutning till överlåtelsebesiktningen. Syftet med ett tilläggsuppdrag kan vara att utvidga undersökningen till att omfatta delar som inte ingår i överlåtelsebesiktningen eller att undersöka omständighet som inte kunnat klarläggas vid överlåtelsebesiktningen. Ett tilläggsuppdrag är inte en del av överlåtelsebesiktningen, men kan utföras i samband med denna. Omfattningen av överenskomna tilläggsuppdrag ska anges i uppdragsbekräftelsen till överlåtelsebesiktningen eller i en separat uppdragsbekräftelse och resultatet av ett sådant tilläggsuppdrag ska redovisas i särskild bilaga till besiktningsutlåtandet från överlåtelsebesiktningen eller i ett eget utlåtande. Om uppdragsgivaren beställer tilläggsuppdrag som utförts i anslutning till överlåtelsebesiktningen gäller villkoren för överlåtelsebesiktningen även för tilläggsuppdraget. Tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll Om besiktningsförrättaren utför tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll i samband med överlåtelsebesiktning, utförs en undersökning av främst de grundkonstruktioner där man erfarenhetsmässigt vet att det kan finnas risk för fuktrelaterade skador eller av någon annan konstruktionsdel som uppdragsgivaren specifikt vill undersöka. Vid en riskkonstruktions- och fuktkontroll utförs vanligen punktvisa mätningar med fuktindikator, upptagning av 1 till 3 inspektionshål och andra provtagningar i syfte att bättre kunna bedöma konstruktionsutförandet och eventuell risk för skada. Återställande av upptagna inspektionshål utförs i normalfallet med täcklock. Om större håltagning krävs ingår inte återställande i uppdraget. Redovisning av tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll kan ske i löpande text i besiktningsutlåtandet för respektive konstruktionsdel eller i separat utlåtande. Tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll är endast en stickprovsmässig kontroll och utgör inte någon fullständig skadeutredning. Utförande av tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll ger oftast ett säkrare underlag för en teknisk bedömning av byggnaden, men kräver att ägaren lämnar sitt medgivande till utförande av eventuella konstruktionsingrepp. ALLMÄNNA VILLKOR FÖR ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGSUPPDRAGET 1. Begreppsbestämningar 1.1 Med uppdragsgivare avses säljaren av fastigheten eller den som på säljarens uppdrag (t.ex. mäklare) beställer överlåtelsebesiktningsuppdraget av besiktningsmannen. 1.2 Med besiktningsman avses i tillämpliga delar även det besiktningsföretag som mottagit uppdraget att utföra överlåtelsebesiktningen. 1.3 Med fel avses en avvikelse från det skick som en tänkt köpare med fog kan förutsätta att fastigheten skall ha vid tidpunkten för köpet om köpet genomfördes vid tidpunkten för överlåtelsebesiktningen. 1.4 Med fastighet kan avses den del av fastigheten som omfattas av besiktningen. 2. Överlåtelsebesiktningens omfattning 2.1 Överlåtelsebesiktningen gäller förhållandena vid besiktningstillfället. 2.2 Om inte annat avtalats omfattar överlåtelsebesiktningen en byggnadsteknisk okulär besiktning av fastighetens huvudbyggnad, garage/carport och den markyta i anslutning till byggnad som har teknisk betydelse för de besiktade byggnaderna. Överlåtelsebesiktningen omfattar således inte hela fastigheten. 2.3 Överlåtelsebesiktningen omfattar inte installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell utrustning, mekanisk ventilation, rökgångar eller eldstäder. Besiktningen omfattar inte energideklaration, undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden, provtryckning, radonmätning, fuktmätning eller annan mätning. 2.4 I överlåtelsebesiktningen ingår inte att lämna åtgärdsförslag eller kostnadskalkyler. 2.5 Överlåtelsebesiktningens omfattning kan utökas eller inskränkas efter särskild överenskommelse mellan uppdragsgivaren och besiktningsmannen. Sådan överenskommelse ska i förekommande fall framgå av uppdragsbekräftelsen. 3. Uppdragsgivarens skyldigheter 3.1 Uppdragsgivaren skall tillhandahålla de handlingar rörande fastigheten som besiktningsmannen behöver och även i övrigt lämna för överlåtelsebesiktningen nödvändiga upplysningar om fastigheten. 3.2 Uppdragsgivaren skall se till att samtliga utrymmen och ytor är tillgängliga för besiktning. Det innebär att de skall vara lättåtkomliga och fria från skrymmande bohag. Godkänd stege ska finnas tillgänglig. 3.3 Uppdragsgivaren ska noggrant läsa besiktningsutlåtandet efter mottagandet och utan dröjsmål därefter meddela besiktningsmannen om besiktningsutlåtandet innehåller någon felaktighet eller saknar något. 4. Besiktningsmannens åtagande och ansvar 4.1 Besiktningsmannen är inte skyldig att kontrollera riktigheten av de handlingar och upplysningar om fastigheten som uppdragsgivaren överlämnar i samband med överlåtelsebesiktningen. 4.2 Besiktningsmannen skall arkivera en kopia av besiktningsutlåtandet under minst två år. 4.3 Besiktningsmannen är skyldig att ersätta den skada som besiktningsmannen orsakar uppdragsgivaren genom vårdslöshet eller försummelse vid utförandet av överlåtelsebesiktningen. Besiktningsmannens ansvar är begränsat enligt nedanstående villkor. 4.4 Besiktningsmannen är endast ansvarig för uppdraget gentemot sin uppdragsgivare. Annan än uppdragsgivare äger således inte rätt till skadestånd från besiktningsmannen. 4.5 Besiktningsmannens skadeståndsskyldighet är begränsad till det lägsta av följande belopp. a) Skillnaden mellan fastighetens värde vid överlåtelsetillfället med respektive utan fel i besiktningsutlåtandet. b) Den ersättning som uppdragsgivaren i förekommande fall utgett och varit skyldig att utge till annan till följd av fel i besiktningsutlåtandet. c) 15 prisbasbelopp enligt lagen om allmän försäkring vid den tidpunkt då avtal om överlåtelsebesiktning träffades. 4.6 Skada vars värde understiger ett belopp motsvarande 0,2 prisbasbelopp är besiktningsmannen inte skyldig att ersätta. 4.7 Om besiktningsmannen utför tilläggsuppdrag i anslutning till överlåtelsebesiktningen skall begränsningen i besiktningsmannens skadeståndsskyldighet omfatta även skada på grund av fel i tilläggsuppdraget. 4.8 Skada som beror på att det i besiktningsutlåtandet saknas någon uppgift eller påpekande som besiktningsmannen lämnat muntligen ersätts endast om uppdragsgivaren omgående efter erhållandet av besiktningsutlåtandet begärt komplettering av besiktningsutlåtandet. 4.9 Fel i besiktningsmannens uppdrag eller krav på grund av sådant fel skall reklameras respektive framställas inom skälig tid från det att felet märkts eller borde ha märkts respektive från det att skada upptäckts. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Uppdraget är avslutat i och med att besiktningsmannen översänt besiktningsutlåtandet till uppdragsgivaren Besiktningsmannen är skyldig att inneha en giltig konsultansvarsförsäkring med särskilda villkor om överlåtelsebesiktning. Besiktningsförrättaren förbehåller sig rätten att antingen åtgärda eventuell skada i egen regi eller genom egen anlitad entreprenör. 5. Äganderätt och nyttjanderätt till besiktningsutlåtandet 5.1 Besiktningsmannen har upphovsrätten till besiktningsutlåtandet. Uppdragsgivaren får endast använda besiktningsutlåtandet i enlighet med det avtalade ändamålet. 5.2 Uppdragsgivaren äger inte överlåta besiktningsutlåtandet eller nyttjanderätt till besiktningsutlåtandet utan besiktningsmannens uttryckliga medgivande. Besiktningsmannen har i samband med överlåtelse rätt att vid sammanträffande, per telefon eller på annat lämpligt sätt mot

9 Copyright ArosBesiktning AB :38 9 av 11 9 av 11 ersättning redovisa besiktningsutlåtandet för förvärvaren. 5.3 Sker överlåtelse utan medgivande kan innehållet i besiktningsutlåtandet inte göras gällande mot besiktningsmannen. Samma sak gäller om uppdragsgivaren utan medgivande använder besiktningsutlåtandet för annat än det avtalade ändamålet. 5.4 I inget fall har förvärvare av besiktningsutlåtandet bättre rätt än uppdragsgivaren. Övriga villkor Besiktningen omfattar: Huvudbyggnad inkluderat vidbyggt garage Det förutsättes att godkända uppstigningsanordningar till vindsutrymmen och yttertak finns på fastigheten.

10 10 av 11 Copyright ArosBesiktning AB :38 10 av 11 BILAGA II Tekniska Livslängder för olika byggnadsdelar Fasader År Terrasser/balkonger, altaner/ utomhustrappor År Träpanel (utbyte) 40 Tätskikt (asfalts baserade tätskikt) 35 Träpanel (intervallmålning) 10 Plåt 35 Puts tjockputs 2cm (renovering/omputsning) 30 Betongbalkonger armering, exkl. tätskikt 50 Asbestcementplattor (eternitplattor) 30 Yttertakskonstruktioner Fönster/dörrar Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) 25 Gummiduk låglutande/platta konstruktioner 30 Byte fönster 40 Takpapp under takpannor av betong, tegel 30 Byte dörrar (inne/ute) 35 Takpannor av betong/tegel 40 Målning fönster/dörrar 10 Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 Dränering/ utvändigt fuktskydd Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp. 35 Böjprov på plåten kan alltid beställas Dräneringsledning och utvändig fuktisolering Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc.) Hängrännor/stuprör Dagvattenledning utanför fastighet 50 Skorsten (renovering/murning skorstenstopp, tätning 40 rökkanaler) Kontrollera alltid med sotare om status Vitvaror Uppvärmningskällor Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll, tvättmaskin, 10 Värmeväxlare El-panna Frånluftsvärmepumpat torktumlare. Bergvärmepump Oljepanna Övriga installationer Sanitetsgods, wc, badkar 30 Avloppsledningar 50 Badkar bubbel 10 Avloppstank 30 Värmegolv Värmeledningar kall Varmvattenledningar 50 Elvärmeslingor i våtutrymme Elvärmeslingor i golv Varmvattenberedare, el-radiator, Expansionskärl 20 Vattenburna slingor i golv 30 Våtrum samt tvätt Bra kunskap om våtrum Förväntad livslängd för pvc mattor samt underliggande rollat tätskikt under kakel och klinkers. Kvalitetsdokument skall överlämnas av entreprenör som är certifierad av branschorganisationerna, efter avslutat arbete. Våtrum kan även utföras i egen regi och i de fallen är det av vikt att man som köpare före förvärvet förhör sig om hur utrymmet är utfört Byggkeramikrådets Branschregler för Våtrum, BBV 07:1 För mera information se För plastmattor se Från 2005 finns även branschregler för rörinstallatörer kallade Säker vatteninstallation Se Kontakta alltid försäkringsbolaget för kontroll av villkor i hemförsäkringen. Viktigt att jämförelse görs mellan försäkringsbolagen samt gällande branschregler.

11 11 av 11 Copyright ArosBesiktning AB :38 11 av 11 FOTODOKUMENTATION Våtrum Våtrum/kabin i källaren Vinden Krypgrunden Fasader och fönster Yttertaket