Exploateringsförutsättningar

Transkript

1 Exploateringsförutsättningar Dessa frågor kommer att regleras i Konsortialavtalet. Inför antagande av kommande detaljplaner kommer ett genomförandeavtal att tecknas som konkret hanterar nödvändiga mark- och exploateringsfrågor. Genomförandeavtalen kommer att ha grund i Konsortialavtalet. Kostnader för utvecklingsarbete Kostnader för utvecklingsarbetet ska fördelas mellan Aktörerna. Kostnaderna för utvecklingsarbetet skall fördelas efter andelstal. Andelstalet beräknas som kvadratmeter byggrätt respektive Aktör har option på delat med totalt antal byggrätter som Aktörerna gemensamt har option på. Utvecklingsarbetet bedöms innehålla de delar som beskrivs nedan. Om utvecklingsarbetet visar sig innehålla flera delar skall dessa också finansieras på motsvarande sätt. 1. Parallella uppdrag Parallella uppdrag skall användas för att ta fram förslag på Exploateringsområdets form, struktur och identitet. 2. Arkitektuppdrag Särskilda byggnader (nya eller befintliga som ska bevaras) kan behövas studeras särskilt för att få fram byggnadens potential. Detta kan ske som egna parallella uppdrag eller som arkitekttävling. 3. Bedömningar och kostnadsberäkningar Förslag på Exploateringsområdets utformning skall bedömmas på ett professionellt sätt och kostnader för infrastruktur och andra allmänna anläggningar skall beräknas samt intäkter värderas. Dessa bedömningar, kostnadsberäkningar och värderingar är ett viktigt underlag för att välja hur stadsdelen skall formas. 4. Utredningar För Exploateringsområdets utveckling bedöms att följande utredningar behöver göras: 4.1. Trafikutredning 4.2. Parkeringsutredning 4.3. Kollektivtrafikutredning 4.4. Handelsutredning 4.5. Riskanalys 4.6. Bullerutredning 4.7. Luftmiljöutredning 4.8. Naturinventering 4.9. Utredning angående eventuella rödlistade arter/djur Miljökonsekvensbeskrivning Geoteknisk utrening Markmiljöundersökning (kompletterande) Utredning angående befintliga ledningar inom området Arkeologisk förundersökning 1

2 4.15. VA- och dagvattenutredning Fastighetsrättslig utredning, befintliga rättigheter och 3D-fastighetsbildning Byggnadstekniska utredningar för befintliga byggnader Stråkanalys vad gäller handel och lokaler 4.19 Översvämningsrisk vid högt vatten i Mölndalsån 4.20 Solstudier 4.21 Vibrationsutredningar (från järnväg/motorväg och under byggtid) Ytterligare utredningar kan göras om behov finns. 5. Vattendom För åtgärder som påverkar Mölndalsån krävs det vattendom. Marköverlåtelser 1. Kostnad för option Varje aktör skall betala 100 kr per BTA (cirka kr per lägenhet) som de får option på. Betalning skall ske till MFAB senast 30 dagar efter att Konsortialavtalet blivit godkänt av Kommunfullmäktige i Mölndals stad. 2. Fastställande av lotternas form Exploateringsområdet ska delas in i lotter där varje lott innehar byggrätt, eller befintlig byggnad, som är möjlig att nyttja. Lotternas form och storlekskall utformas gemensamt. Lotternas form och storlek är ett viktigt verktyg för att få rationella byggrätter och för att skapa en fungerande stadsdel. En variation i lotternas form och storlek förordas för att skapa lotter som minst omfattar cirka 25 lägenheter till lotter som omfattar ett helt kvarter. Där lotterna överstiger 50 lägenheter skall de gestaltas med utgångspunkt från att skapa olika gestaltningsmässiga karaktärer inom lotten. Lotterna skall utformas med särskild hänsyn för att ge goda förutsättningar för kommersiella lokaler samt för de byggnader som skall bevaras. 3D-fastighetsbildning är en möjligt redskap för att uppnå funktionell form och storlek på lotterna. 3. Fastställande av markpris för lotterna 3.1. Köpeskilling som respektive Aktör skall betala för respektive lotter skall baseras på marknadsmässig prissättning utifrån den exploatering som blivande detaljplan/er tillåter. MFAB skall sätta ett genomsnittligt marknadspris per kvm ljus BTA uppdelat på bostäder med olika upplåtelseformer, handel, kontor och övriga lokaler när området utformning är bestämd och infrastrukturen kostnadsberäknats. Marknadspriserna sätts av MFAB efter att de parallella uppdragen är slutförda och MFAB och Aktörerna gemensamt bestämt vilket förslag som ligga till grund för kommande detaljplan Varje lott/byggrätt skall sedan prissättas gemensamt med utgångspunkt från Exploateringsområdets genomsnittliga marknadspris för de olika upplåtelseformerna. Denna gemensamma prissättning skall ske innan lotterna fördelas mellan Aktörerna. 2

3 4. Fördelning av lotterna När gemensam prissättning är klart skall lotterna gemensamt fördelas mellan Aktörerna och MFAB. Om samsyn inte kan nås skall MFAB besluta om den fördelning av lotterna som så långt som möjligt tillgodoser Aktörernas önskemål. 5. Byggrätter som tillhör MFAB MFAB har rätt sälja de byggrätter som tillfallit MFAB till olika byggherrar när kommande detaljplan har vunnit laga kraft. Dessa byggherrar skall tilldelas samma villkor som gäller för Aktörerna enligt Konsortialavtalet, och kommande genomförandeavtal, i den mån det är relevant. 6. Tillträde och erläggande av köpeskilling Tillträde skall ske inom en månad efter det att berörda detaljplan/er vunnit laga kraft, alternativ det senare datum då fastighetsbildning avseende berörda lotter har vunnit laga kraft. Om området planeras med en stor detaljplan för hela stadsdelen skall köpeskillingen för respektive Aktör delas upp i fyra lika stora delar. Den första delen skall då betalas 30 dagar efter att detaljplanen vinner laga kraft. Övriga tre delar skall betalas med ett års mellanrum. Skulle förvärvande Aktör planera att inleda byggnadsarbete innan berörd lott är slutbetald skall dock kvarvarande belopp betalas så snart bygglov har erhållits. 7. Lagfartskostnader Med köpet förenade lagfarts- och stämpelkostnader betalas av respektive Aktör. 8. Markföroreningar En övergripande markmiljöundersökning har genomförts. Kompletterande markmiljöundersökning kommer att behöva göras under utvecklingsarbetet för att med tillräckligt hög säkerhet kunna kostnadsberäkna nödvändiga åtgärder. Markpriset för respektive lott skall justeras nedåt med den beräknade kostnaden enligt ovan, utifrån en 80-percentil, för att sanera lotten till behövlig nivå (vanligtvis känslig markanvändning). 9. Grundförhållanden MFAB ikläder sig inte något ansvar för lottens grundförhållanden. I detaljplanearbetet skall geoteknisk undersökning genomföras för Exploateringsområdet. 10. Friskrivning MFAB friskriver sig från eventuella fel och brister i befintliga byggnader. Aktörerna har haft möjligheter att noggrant undersöka kvalitén i byggnaderna. Byggnaderna är de flesta fall byggnader som har stått tomma och oanvända under en längre tidsperiod och skicket på byggnaderna är därefter. Byggnadernas bristfälliga skick är en förutsättning när marknadspriset för byggrätterna sätts. Vad ingår i markköpet 1. Allmänna vägar Mölndals Stad ska vara huvudman för allmän plats inom Exploateringsområdet. Mölndals Stad/MFAB ansvarar för utbyggnad av alla allmänna gator inom Exploateringsområdet. 3

4 2. Bro över motorväg/järnväg Mölndals Stad/MFAB ansvarar för utbyggnad av bro över motorväg/järnväg 3. Gång- och cykelvägar Mölndals Stad/MFAB ansvarar för utbyggnad av gång- och cykelvägar inom Exploateringsområdet 4. Park Mölndals Stad/MFAB ansvarar för iordningställande av eventuell park inom Exploateringsområdet. 5. Mölndalsån Mölndals Stad/MFAB ansvarar för iordningställande ytor i och kring ån. Om Mölndalsån på något ställe går genom kommande kvartersmark ska frågan om ansvar för iordningställande tas upp för diskussion. 6. Torg Mölndals Stad/MFAB ansvarar för iordningställande av torg inom Exploateringsområdet. 7. Rivning av befintliga byggnader MFAB svarar för rivningar av de befintliga byggnader som skall rivas i enlighet med kommande rivningsplan. Om det bedöms lämpligare kan respektive Aktör svara för rivningar inom tilldelad lott. 8. Va-anläggning Kommunen ansvarar för utbyggnad och skall vara huvudman för VA-anläggningar belägna inom allmän platsmark. Respektive Aktör ansvarar för utbyggnad av VA-ledningar från upprättad anslutningspunkt. 9. Gatukostnadsersättning När Aktören till alla delar fullgjort sina förpliktelser enligt Konsortialavtalet och kommande genomförandeavtal är blivande fastigheter på Aktörens lotter befriade från att betala ersättning för gatukostnad. Vad ingår inte i markköpet Detta är inte en komplett lista på vad som inte ingår i markköpet. Listan ger inte anspråk på fullständighet. 1 Förrättningskostnader Kostnader för kompletterande lantmäteriförrättningar, stämpelavgifter, övriga eventuella kostnader för jurister/lantmätare/konsulter för att skapa ändamålsenlig fastighetsbildning. 2 Husbyggnation Aktören ansvarar för alla åtgärder inom sin kvartersmark. Aktören skall följa de gestaltningsprinciper som beskrivs i kommande gestaltningsprogram samt detaljplanens planbeskrivning. 4

5 3 Anslutningsavgifter Anslutningsavgifter för el, tele, data/media, VA, eventuell fjärrvärme och eventuell sopsug. Val av uppvärmningssystem och sophanteringssystem skall utredas under utvecklingsprocessen. 4 Ledningsdragning Ledningsdragning på kvartersmark för el, tele, data/media, VA, eventuell fjärrvärme och eventuell sopsug. 5 Utredningar Alla utredningar som beskrivs under kostnader för utvecklingsarbete ingår inte i markköpet utan är en del av utvecklingskostnaderna för Exploateringsområdet. 6 Parkeringsanläggning Utgångspunkten är att parkering för bostadsrätter/äganderätter skall lösas inom respektive kvarter. För hyresrätter och lokaler skall undersökas om det kan lösas i gemensamma anläggningar där respektive Aktör betalar en friköpsavgift motsvarande anläggningskostnaden mot att inte behöva ordna parkering på egen fastighet. Fastighetsbildning 1. Marköverlåtelse Marköverlåtelserna skall ske genom avstyckning, klyvning och eller fastighetsreglering. 2. Gemensamhetsanläggning Respektive Aktör ansvarar för att nödvändiga gemensamhetsanläggningar bildas inom respektive lott för till exempel innergårdar, parkeringsgarage, soprum mm. Respektive Aktör upplåter nödvändigt utrymme utan ersättning för gemensamhetsanläggningen samt skall även svara för och bekosta utbyggnad och projektering av anläggningen. 3. Ledningsrätt och servitut Nya ledningsrätter och servitut kommer att etableras i den omfattning det krävs för att genomföra marköverlåtelser och exploatering. 5. Fastighetsbildning MFAB ansöker om fastighetsbildning för bildandet av en eller flera exploateringsfastigheter till respektive Aktör. Kostnader för fastighetsbildning belastar respektive Aktör. Respektive Aktör ansvarar sedan för fortsatt fastighetsbildning för att bilda ändamålsenliga fastigheter med nödvändiga gemensamhetsanläggningar och rättigheter. Teknisk försörjning och utförande 1. VA-anslutning Blivande fastigheter ska anslutas till Kommunala VA-nätet. Anslutningspunkterna ska vara i fastigheternas omedelbara närhet. Anslutningsavgift ska erläggas enligt för aktuell tid gällande VA-avgift. 5

6 2. Dagvatten Dagvattenhantering ska utredas under utvecklingsarbetet. Exploateringsförutsättningar 3. Uppvärmning Utgångspunkten är att stadsdelen ska försörjas av fjärrvärme. 4. Miljö och energi Blivande byggnader ska byggas energieffektiva. Stadsdelen skall också medverka till ett miljömedvetet resande. Attraktiv kollektivtrafik, cykelparkeringar, bilpool och cykeluthyrning är delar som kan medverka till ett miljömedvetet resande. 5. Byggnation Respektive Aktör ska låta utföra byggnation på den mark som tilldelats Aktören. Utförande ska ske enligt aktuell detaljplan/er, tillhörande gestaltningsprogram, Konsortialavtalet och kommande genomförandeavtal. 6. Upplåtande av ytor Den tilldelade marken kan komma att ingå i gemensamhetsanläggning för parkering, sopsug och gemensamma markytor/gårdsytor etc. 7. Kommersiella lokaler För att skapa en levande och fungerade blandstad är lokalerna och dess användning avgörande. I utvecklingsarbetet med den nya stadsdelen ska arbetet med att skapa förutsättningar för lokaler och verksamheter hanteras med stor prioritet. I de kvarter som ligger mot den huvudgata som kommer gå mellan gamla Kungsbackavägen, Forsåker och Kvarnbygatan ska det vara lokaler i bottenvåningarna i de delar av kvarteren som ligger mot dessa gator. Det ska också vara lokaler i bottenvångarna mot gator i den gamla industridelen. D v s i de befintliga gamla industribyggnaderna som bevaras. I övriga delar ska det vara lokaler där det är marknadsmässigt möjligt. Alla bottenvåningar skall byggas så att det är möjliga att omvandla dem till lokaler, om marknadsförutsättningarna gör det möjligt. 3D-fastighetsbildning och upplåtelseformer är ett viktigt verktyg som kan användas för att skapa en rationell ägandestruktur på lokalerna. I kommande genomförandeavtal kommer det att ställas krav på att en viss andel av bottenvåningarna i respektive kvarter är lokaler. Preliminärt anges krav på minst andelar lokaler i bottenvåningarna enligt följande: Kvarter längs huvudgatan 50% Befintliga industribyggnader som bevaras 75% Övriga kvarter inom stadsdelen 25% 8. Innehåll i kommersiella lokaler Med kommersiella lokaler menar vi ett innehåll som t ex kontor, hantverkstäder, förskolor, skola, annan kommunal verksamhet, kultur, film och foto, närbutik och service. Handel kan 6

7 förekomma men ska vara nischad och planeras med hänsyn till handelsutvecklingen i hela centrala Mölndal. Stadsdelen planeras för att vara attraktiv och ge goda förutsättningar för de verksamheter som utvecklas i stadsdelen på kort och på läng sikt. Handelsutredning och stråkanalyser ska genomföras för att ge underlag till utvecklingsarbetet. Konsortiet ska gemensamt arbeta för ett för helheten så bra innehåll som möjligt. 9. Bottenvåningars utformning Alla bottenvångar ska byggas med en fri bjälklagshöjd av minst 4 meter för att de ska kunna vara möjliga att direkt använda som lokaler alternativt i framtiden ombildas för att kunna användas som lokaler. 10. Miljömedvetet resande Aktörerna ska medverka till ett miljömedvetet resande genom att: Erbjuda boende ett gratis årskort i ett år per lägenhet/bostad för Kollektivtrafik inom Mölndal och Göteborg. Ordna så att varje kvarter har tillgång till cykelparkeringar. Utgångspunkten är en p- norm för cyklar på 2.0. Bilpool anordnas inom stadsdelen. Förutsättningar för system för cykeluthyrning inom stadsdelen undersöks. Under stadsdelens utvecklingsarbete ska även andra aspekter för att bidra till ett miljömedvetet resande studeras. 7