Dp 83 Folketshustomten, 8. Slottsbron, Grums kommun, Värmlands län

Transkript

1 Samhällsbyggnad /PGV DETALJPLAN Dp 83 Datum Utlåtande Sida 1(7) Referens Dnr 2017/ GRANSKNING Dp 83 Folketshustomten, 8. Slottsbron, Grums kommun, Värmlands län Inkomna yttranden under samrådet 27 nov-18 7 jan-19 Samråd ägde rum under 27 nov jan 2019 då planen har skickades på remiss till länsstyrelsen, lantmäterimyndigheten, kommunen och angränsande fastighetsägare och rättighetshavare. Planen har även funnits tillgänglig för påsyn i kommunhuset, Sveagatan 77 samt på kommunens hemsida Under samrådstiden har yttranden inkommit från Länsstyrelsen, Lantmäteriet Ellvio och grannfastigheten ÅS 1:59. Samtliga inkomna synpunkter under samrådet finns redovisade i denna redogörelse med kommentarer från plan/gis-verksamheten, Grums kommun. 1. Länsstyreslen Råd om tillämpningen av PBL m.m. Planbestämmelser På plankartan har kommunen lagt en gata som prickad kvartersmark för bostadsändamål. På detta område ska det finnas en gemensamhetsanläggning för väg och denna ska vara tillgänglig för underjordiska ledningar. Att gemensamhetsanläggning finns för väg inom ett tätbebyggt område är ovanligt och det framgår inte varför kommunen har valt kvartersmark istället för att planlägga vägen som allmän plats med planbestämmelsen GATA. Tillfart sker inom kvartersmark så exploatören bygger ut vägen och samordnar det med markberedning för de olika tomterna. vilken standard vägen ska ha, med hänsyn till sophämtning, ambulanser mm. regleras i bygglovsfasen vid t ex marklov Kulturmiljö Folkets hus i Slottsbron har betydelse som en gemensam mötesplats i linje med alla liknande byggnader som uppfördes runt om i hela landet från talet och framåt. Nuvarande byggnad uppfördes 1956 och blev den byggnad som Sven-Ingvars hade som sin hemarena. Länsstyrelsen ser därför positivt på att den befintliga folkets hus byggnaden finns kvar i planförslaget. Kommunen skulle kunna även fundera över om det finns övriga fysiska strukturer eller särskilda platser inom planområdet som kan bevaras eller framhävas så att områdets tidigare användning i fortsättningen kan utläsas. Det är svårt att reglera detta i plan då det ytterst inte är någon planfråga. Dock skulle man kunna sätta upp någon information vid entrévägen som beskriver historien. Måste samordnas med Område kultur och fritid och övriga hyllningar till Sven-Ingvars

2 Dp 83 Folketshustomten GRANSKNING (7) Dagvatten Kommunen anger att det finns möjlighet för anslutningspunkter gällande omhändertagande av dagvatten, alternativt att det anordnas lokalt. Länsstyrelsen saknar ett tydligare resonemang kring dagvatten då fler ytor kommer att hårdgöras. Kommunen bör beskriva hur dagvattensituationen ser ut i området samt hur omhändertagandet av dagvatten ska ske. Inom planområdet finns möjligheter till lokalt omhändertagande av dagvatten. För tomterna på kullen bör det finnas goda möjligheter till infiltration i de trädbevuxna sluttningarna. Det finns möjligheter att få anslutning till kommunens dagvattennät, i den mån som infiltration ej kan ske på tomten. Förslag till information i planbeskrivningen: Dagvatten ska i första hand omhändertas inom egen tomt. Är det inte möjligt eller lämpligt att infiltrera får dagvatten enligt VA-huvudmannens anvisningar avledas från fastigheten. Går inte att reglera med planbestämmelser inom kvartersmark. Behovsbedömning Kommunen bedömer att förslaget inte innebär betydande miljöpåverkan. Länsstyrelsen delar denna bedömning. Hälsa och säkerhet Buller I planbeskrivningen anger kommunen att planområdet ligger lugnt och berörs inte av buller eller andra störningar. I övrigt finns inget resonemang om buller i planhandlingarna. Planområdet ligger på en höjd ungefär 130 meter från E18/E45. Länsstyrelsen anser därför att kommunen bör redovisa bullerfrågan närmre då det inte kan uteslutas att området eventuellt kan beröras av buller. Om riktvärden enligt förordningen (2015:216) om trafikbuller vid bostadsbyggnader överskrids ska lämpliga planbestämmelser införas på plankartan till granskningsskedet då denna fråga inte kan skjutas till bygglovsskedet. Folketshusbyggnadens fasad

3 Dp 83 Folketshustomten GRANSKNING (7) Fastighetsgräns åt öster Bullernivåerna beräknas till cirka 55,5 dba ekvivalent ljudnivå vid tomtgränsen närmast riksvägen. Regeringen har 2017 beslutat om en höjning av riktvärdena för buller vid en bostadsbyggnads fasad från spåroch vägtrafik. För bostäder större än 35 kvm höjs riktvärdet till 60 dba mot det tidigare 55 db. Sålunda bör samtliga bostäder klara normerna 2. Lantmäteriet För plangenomförandet viktiga frågor där planen måste förbättras Handläggning enligt vilken lagstiftning? Det finns inte angivet i planhandlingarna vilken version av plan- och bygglagen (med hänvisning till SFS-nummer) som används vid handläggningen av detaljplanen. Det står på framsidan men kompletteras i texten dessutom med Plan- och bygglagen (2010:900) ändrad t.o.m. SFS 2018:1732 Exploateringsavtal aktuellt men innehållet redovisas inte I planbeskrivningen anges att exploateringsavtal ska upprättas, men inget ytterligare anges om innehållet. Enligt 5 kap st. PBL ska kommunen, om avsikten är att ingå exploateringsavtal, redan i samrådsskedet redovisa avtalens huvud- sakliga innehåll liksom konsekvenserna av att planen helt eller delvis genomförs med stöd av ett eller flera sådana avtal i planbeskrivningen. När redovisning av innehållet i ett kommande exploateringsavtal saknas i planbeskrivningen innebär det: att det inte finns någon möjlighet för Lantmäteriet att utföra sin lagstadgade uppgift att i samrådsskedet lämna råd i de fall avtalsinnehållet förefaller strida mot reglerna i 6 kap PBL. att de som är berörda av planen inte har någon möjlighet att överblicka de konsekvenser som det tänkta avtalsinnehållet kommer att få bl.a. vid genomförandet av detaljplanen

4 Dp 83 Folketshustomten GRANSKNING (7) Använd gärna handboken Lantmäterimyndighetens roll i planeringsprocessen, Handbok 5 kap. 15 och 22 a PBL som stöd ang. lagstiftningens krav när ni kompletterar planhandlingarna. Då kommunen inte får några åttaganden inom planområdet så åligger ansvaret och kostnaderna på exploatören. Något exploateringsavtal kommer inte att upprätta och texten ändras i planbeskrivningen. Grundkarta I grundkartan saknas fullständiga fastighetsbeteckningar eftersom traktnamn inte anges. Det är viktigt att fastighetsbeteckningarna redovisas för att göra det lätt för den som är berörd av planen att hitta respektive fastighet på plankartan. Lämpligt att någonstans i plankartan ange EDS-STRAND och ÅS vilka är de aktuella traktnamnen. Plankartan kompletteras Osäker gräns i anslutning till kvartersmark I planförslaget har kvartersmark lagts ut i direkt anslutning till gränsen mot Ås 1:305. Varken i grundkartan eller i registerkartan finns några inmätta gränspunkter angivna längs denna gräns. Lantmäteriet vill här påminna om att detaljplanen inte påverkas om gränsen visar sig ha ett annat läge. Risken är då att antingen en del av kvartersmarken ligger på grannfastigheten eller att det blir en remsa mellan den planlagda marken och fram till fastighetsgränsen. Om gränsen är osäker är det lämpligt att så snart som möjligt utreda gränsen där man letar upp befintliga gränsmarkeringar. Visar sig gränsen vara juridiskt oklar krävs det en fastighetsbestämning för att bestämma dess läge. När gränsens läge är klarlagd kan därefter ev. anpassning av planen till fastighetsgränsens rätta läge göras.

5 Dp 83 Folketshustomten GRANSKNING (7) Utdrag ur digitaliserad plankarta 8C (arbetsmaterial) Plangränser och fastighetsgränser har stora differenser inom Slottsbron då när de genomförts utan att de överensstämde med varandra. Sannolikt händer inget om fastighetsgränserna skulle avvika något från plangränsen. Det är samma ändamål, bostäder på båda sidorna, och planerna har en remsa med prickmark utmed gränserna. Problemet ligger mer i att 1:36 och 1:59 har sin östra fastighetsgräns 2,3-3,7 meter in på gatumark. Vid bygglov kan kommunen kräva fastighetsreglering så att gränserna överensstämmer med varandra. Förhoppningsvis kan kommunen och Lantmäteriet få rätsida på dessa problem som finns över hela kommunen i.o.m. digitaliseringen av detaljplaner som så småningom kommer att krävas. Endast u-område säkerställer inte ledningarna Genom att lägga ut markreservatet för allmännyttiga underjordiska ledningar ser kommunen dels till så att det inte blir planstridigt att lägga dessa på kvartersmark och dels att lovpliktiga åtgärder inte kan utföras som hindrar ledningen. För att säkerställa att ledningarna får vara kvar behöver normalt sett ledningsrätt eller servitut upplåtas. Detta är inte beskrivet i genomförandeavsnittet av planbeskrivningen. Beskrivningen kompletteras i texten vad u-områden ska säkerställa. Befintliga ledningsrätter och servitut framgår av fastighetsförteckningen. 3. Ellevio Ellevio AB har tagit del av detaljplanen för Folketshustomten och har inget att erinra mot förslaget. 4. Grannfastighet ÅS 1:59 Finns det någon rimlighet i planen. Vem köper ett nytt hus i Slottsbron så nära grannen och ett hyreshus? Även om de kommer bygga billigt med utländsk arbetskraft kommer de knappast kunna få ekonomi att fullfölja detta.

6 Dp 83 Folketshustomten GRANSKNING (7) Men det är väl lätt att sätta detta nybildade företag i konkurs eller bara sälja det i befintligt skick. Ni skriver att den plana delen på kullen är begränsad och att sluttningarna ska lämnas obebyggda ändå är byggmark ritat långt ut över kanten speciellt precis norr om folketshusbyggnaden Hänsyn ska tas till omgivande villabebyggelse!!! Att tillåta ett femton meter högre hus än vårt golvplan meter från vår tomt (1:59) tycker vi är dålig hänsyn. Minsta tomtstorlek ska var 1000m2 och träd och slänterna ska kunna sparas vilket inte går ihop då den plana ytan på kullen räcker för max en sån tomt! Ni skriver ju själva att ytan är begränsad och måste byggas på höjd istället för bredd. Den eventuella Breddningar ner mot södra Granliden kommer dessutom riskera störa avrinningen så den enbart rinner ner mot fastighet 1:59 och Folkets Husbyggnaden. Breddningar åt norr och väster kommer också att göra eventuella uterum etc bli som fågelholkar över närboende, (speciellt över de nya planerade bostäderna i nordväst) OBS! se gamla kartan över området och förläng linjen av väster yttervägg mot norr så ser Ni var kullen slutar även nu! inte som Ni ritat ut som tomtområde nu. Att de gör en riktig ombyggnad av Folketshusbyggnaden är positivt för det de gjort hittills är ju inte direkt enligt skolboken. Om de nu vill göra som den bifogade ritningen att stänga igen den gamla entrén så kommer all trafik hamna på östsidan av folkets Husbyggnaden vilket inte är inritat och gör det särskilt attraktivt med flerbostadshuset en nivå längre ner. Hur de ska kunna få plats med lekplats däremellan undrar jag också. Kommunen har ju till förra ägarna förhindrat att det skulle bli flyktingboende så frågan är om det nuvarande är bättre? Bebyggelsemotivering: De stora friytor som tenderar att växa igen är väldigt lättskött mark som jag gärna köper eller sköter om det är det som oroar. Att Vi behöver bostäder även efter bygget på Gruvön hoppas jag verkligen men detta är inte realistiskt. Billiga hus kommer bli över och lägenheter måste vara mer attraktiva än vad detta kommer bli. Om Folketshus byggs om så kommer det finnas lägenheter där som nog blir tillräckligt svårt att fylla. Eventuella Villor funkar inte inklämda som planen här men möjligtvis två stycken om övriga nybyggnader stoppas Det nya bostadshus som ligger närmast 1:59 får en golvnivå som uppskattas till 5-6 meter högre än golvnivån på bostadshuset på 1:59, detta på grund av att terrängen kräver detta. Avståndet från bebyggelsegränsen för det nya huset till bostadshuset på 1:59 är cirka 26 meter. Det är ett stort avstånd och bör bedömas som rimlig hänsyn. Bostadshuset på 1:59 skuggas redan idag av träd så det blir ingen

7 Dp 83 Folketshustomten GRANSKNING (7) större förändring i solförhållanden. Fastighetsägarna är beredd att flytta in bebyggelsegränsen 2 m ytterligare så att avståndet blir ca 28 meter. De nya småhustomterna ska vara minst 1000 m2 vardera, det innefattar såväl plan mark och slänter. Enligt illustrationen blir alla tomter klart större än minimimåttet. Avrinning av dagvatten ska anordnas så att det inte uppstår olägenheter för grannfastigheter. Av illustrationskartan framgår att parkering ligger öster om Folketshusbyggnaden. En liten yta för lek och utevistelse föreslås sydväst om byggnaden. Fastighetsägarna är villiga att avstå en markremsa på ca 5 meters bredd till 1:59, utmed 1:59s västrafastighetsgräns. Man begär ingen ersättning för marken, men begär att 1:59 tar lantmäterikostnaden. KOMMUNSTYRELSEN Kjell Nyström Stadsarkitekt