Skuldkvotstak - och dess påverkan på den svenska bostadsmarknaden Milan Sofipour

Transkript

1 EXAMENSARBETE SAMHÄLLSBYGGNAD FASTIGHETSKEKONOMI GRUNDNIVÅ, 15 HP STOCKHOLM, SVERIGE 2018 Skuldkvotstak - och dess påverkan på den svenska bostadsmarknaden Milan Sofipour KTH INSTITUTIONEN FÖR FASTIGHETER OCH BYGGANDE

2 Bachelor of Science thesis Title Author(s) Department TRITA number Supervisor Keywords Debt-to-income limits and its effect on the Swedish housing market Milan Sofipour Department of Real Estate and Construction Management TRITA-ABE-MBT Sviatlana Engerstam Debt-to-income limit, housing market Abstract In line with the low mortgage rates and the high housing prices in Sweden, debt and debt ratios in Swedish households have increased rapidly in recent years. Since a highly indebted population poses a risk in the situation of a macroeconomic disturbance, the Financial Supervisory Authority has developed fiscal regulations such as loan ratios and amortization requirements, in aim of slowing down the development of the risk. In addition, another fiscal regulation, the debt-to-income limit, is being discussed as to whether or not it should be established to continue the process of slowing down the Swedish debts. Through qualitative approach in the form of five semi-structured interviews and analysis of financial reports from authorities, this paper aims at investigating how a statutory debt-to-income limit would affect the Swedish housing market and how the practical impact differs from the theoretical. The conclusion is that a statutory debt-to-income limit does not affect the housing market so significantly. A certain decrease in demand is likely to happen, but since the banks already have strong regulations, further regulation will not have such a significant impact on the housing market. Since Stockholm has a higher proportion of condominiums than Gothenburg and Malmö, the effects on the price, transaction, and construction market will with great probability be larger in Stockholm. This study contributes to a new knowledge by providing a deeper understanding on how a statutory debt-to-income limit would affect the Swedish housing market.

3 Acknowledgement This essay is the last step for a bachelor s degree in Civil and Architectural Engineering at The Royal Institute of Technology, with focus on Real Estate Economics and Real Estate Law. The essay, which is written for the institute of Real Estate and Construction Management at The Royal Institute of Technology, covers 15 credits and was written in spring of I would like to thank my supervisor Sviatlana Engerstam, PhD student at the institute of Real Estate and Construction, whose guidance was of utmost importance in writing this essay. I would also like to give my thanks to all respondents who took their time and participated in the interviews. Without you, this essay would not have been complete. Thank you! Milan Sofipour Stockholm,

4 Examensarbete Titel Författare Institution TRITA nummer Handledare Nyckelord Skuldkvotstak och dess påverkan på den svenska bostadsmarknaden Milan Sofipour Institutionen för Fastigheter och Byggande TRITA-ABE-MBT Sviatlana Engerstam Skuldkvotstak, bostadsmarknaden Sammanfattning I takt med de låga bolåneräntorna och de skenande bostadspriserna i Sverige har skuldsättningen och skuldkvoten i de svenska hushållen ökat markant de senaste åren. Då en högt skuldsatt befolkning utgör en risk vid en makroekonomisk störning har Finansinspektionen, i syfte för att bromsa denna utveckling, tagit fram finanspolitiska regleringar som belåningsgrad och amorteringskrav. Ännu en finanspolitisk reglering, i form av ett skuldkvotstak, diskuteras om det ska lagstadgas för att fortsätta bromsa den svenska skuldsättningen. Med hjälp av kvalitativa undersökningar i form av fem semistrukturerade intervjuer och analys av finansiella rapporter från myndigheter ämnar denna uppsats att undersöka hur ett lagstadgat skuldkvotstak skulle påverka den svenska bostadsmarknaden samt hur den praktiska påverkan skiljer sig från den teoretiska. Uppsatsens slutsats är att ett lagstadgat skuldkvotstak inte kommer påverka bostadsmarknaden så markant. En viss minskning i efterfrågan kommer antagligen att ske, men då bankerna redan idag har starka regleringar kommer ytterligare en reglering inte ha en så signifikant påverkan på bostadsmarknaden. Då Stockholm har en högre andel bostadsrätter än Göteborg och Malmö kommer minskningen i pris-, transaktions-, och byggmarknaden med stor sannolikhet vara större i Stockholm. Denna studie bidrar till ny och ökad kunskap genom att tillhandahålla djupare förståelse kring effekterna av ett lagstadgat skuldkvotstak på den svenska bostadsmarknaden. 3

5 Förord Denna uppsats är det sista momentet för en kandidatexamen på Civilingenjörsprogrammet Samhällsbyggnad på Kungliga Tekniska Högskolan med inriktningen Fastighetsekonomi och Fastighetsjuridik. Uppsatsen är skriven för institutet för fastigheter och byggande på KTH och omfattar 15 högskolepoäng och skrevs våren Jag vill rikta ett stort tack till min handledare Sviatlana Engerstam på institutionen för fastigheter och byggande på KTH vars handledning var av yttersta betydelse för denna uppsats. Jag vill även rikta ett stort tack till samtliga respondenter som tog sin tid för att ställa upp för intervjuerna, utan er hade inte denna uppsats varit möjlig. Tack! Milan Sofipour Stockholm,

6 Innehållsförteckning 1. Inledning Bakgrund Problemformulering Syfte Frågeställning Avgränsning Disposition 9 2. Teori Q-modellen Konsumtionsteori KALP-modellen Skuldkvot Ekonomisk hållbarhet Det teoretiska resultatet Metod Kvalitativ och kvantitativ forskningsmetod Tillvägagångssätt Val av respondenter Respondenterna Reliabilitet och Validitet Etik Empiri Skuldkvoten hos de svenska hushållen idag Reglerande perspektivet Bankens perspektiv Fastighetsbolagets perspektiv Institutionellt perspektiv Sammanställning av empiri Analys Är ett skuldkvotstak rätt väg att gå? Skuldkvotstakets påverkan på bostadsmarknaden Kommer det vara någon skillnad mellan städerna? Självkritisk granskning Slutsats Slutsats Förslag till vidare studier 46 Källor 47 Bilaga 50 Intervjumall 50 5

7 1. Inledning Detta avsnitt i arbetet avser ge läsaren en introduktion och en bredare förståelse på finanspolitiska regleringar. 1.1 Bakgrund Skuldsättningen i de svenska hushållen har ökat de senaste åren. De svenska hushållens skulder uppgår till cirka miljarder kronor, motsvarande 83 procent av Sveriges BNP. Av dessa utgörs miljarder kronor, dvs. 82 procent av bolån (Finansinspektionen, 2018). Bolånen har en sådan slagkraft i den svenska ekonomin att det anses vara en av de största riskerna för den makroekonomiska tillvaron i landet. Att noggrant observera och kartlägga skuldsättningen i de svenska hushållen är därför en prioriterad angelägenhet hos Finansinspektionen. Finanskrisen 2008 är ett skräckexempel som många länder ännu inte återhämtat sig helt ifrån. Finanskrisen 2008 grundar sig i politiska kampanjer och ändring av regelverk i USA för att på hushåll att investera i bostadsmarknaden vilket ledde till att dessa hushåll överbelånades och bostäderna övervärderades (Finanshistoria, 2010). Detta ledde till att personer som tillhör den lägre klassen i samhället, låginkomsttagare och personer som allmänt ansågs som högrisktagare nu fick låna pengar långt över sin inkomst. Det gjordes ingen vidare undersökning av bankerna för att bevilja dessa personer lån då tankesättet var att bostadspriserna skulle fortsätta öka och man då kunde skjuta upp på amorteringarna. När räntorna sedan steg insåg man snabbt att man hade skapat en bostadsbubbla som saknade verklig täckning som till slut ledde till att bubblan sprack (Finanshistoria, 2010). Detta var starten till krisen som drog ned i princip hela världen i en lågkonjunktur. Nederländerna är ännu ett skräckexempel där det fram tills 2007 inte var ovanligt att människor belånade sig upp till 120 procent av bostadspriserna. Detta ledde till att hushållen i Nederländerna blev överbelånade och när de nya restriktionerna kom 2007 bidrog de istället till nedgången av bostadspriserna. Bostadsbubblan sprack vilket ledde till att bostadspriserna sjunk upp till 20 procent (SvD, 2013). Det är det Riksbanken och Finansinspektionen vill undvika till varje pris. 6

8 Sverige har idag ett unikt läge med låga räntor och en hög tillväxt samtidigt som bostadspriserna ligger på en hög nivå. Detta innebär en risk för den svenska ekonomin enligt Finansinspektionen, vilket har lett till att Finansinspektionen, på regeringens begäran beslutat att ett nytt amorteringskrav ska gälla. Detta amorteringskrav började gälla den 1 mars 2018 och är ett ytterligare steg från det tidigare amorteringskravet från Dock kan det bli så att ett ökat amorteringskrav inte räcker för att minska på hushållens skulder. Detta har lett till debatten kring ett lagstadgat skuldkvotstak som bankerna är tvungna att upprätthålla sig till. Denna uppsats är menad för att se hur ett sådant skuldkvotstak kan komma att påverka bostadsmarknaden i Sverige på kort och lång sikt. Viktigt att notera är att resultatet är enbart ur ett teoretiskt perspektiv och inte ur ett observerande perspektiv. 1.2 Problemformulering Det svenska fastighetsbeståndet är 2017 värderat till miljoner kronor (SCB, 2018). För att sätta det i perspektiv så uppmättes hela Sveriges BNP år 2017 till miljoner kronor, alltså cirka hälften av det svenska fastighetsbeståndets värde (SCB, 2018, BNP). Dessa siffror visar hur stor slagkraft fastigheter har i den svenska ekonomin. Fastigheter är en av grundpelarna i den svenska ekonomin och att låna pengar för det är fundamentalt. Fastigheter har tidigare också varit anledningen till finanskriser, därför är det viktigt med tydliga regleringar för att förhindra liknande fall som finanskrisen Riksbanken och Finansinspektionen har i uppdrag av regeringen att komma med förslag för att minska riskerna med den svenska ekonomin. Ett av de förslagen var amorteringskravet år 2016 samt Enligt Finansinspektionens bolånerapport 2018 har den genomsnittliga belåningsgraden (storlek på lånet i förhållande till bostadens marknadsvärde) legat relativt stabilt de senaste åren. År 2017 låg den genomsnittliga belåningsgraden på 63 procent. Den totala skuldkvoten för nya bostadslån har ökat till 411 procent år 2017 jämfört med 402 procent år Detta medför till en hög andel av befintliga och nytagna lån som har en hög skuld i förhållande till hushållens disponibla inkomst eller 7

9 bostadens värde. Dessa hushåll är känsligare mot förändringar i bostadspriserna eller räntor och kan bidra ytterligare och förstärka en potentiell lågkonjunktur (Finansinspektionen, 2018). I takt med de låga räntorna och de höga bostadspriserna är det attraktivt för både banker att låna ut och privatpersoner att ta lån för att finansiera ett bostadsköp. Ett skuldsatt samhälle ökar risken för en potentiell finanskris, därför arbetar både Finansinspektionen och Riksbanken med olika politiska implementeringar nödvändiga för att minska på denna trend innan det är försent. Hur dessa implementeringar kommer att påverka bostadsmarknaden måste dock grundligt granskas och analyseras för att minimera de eventuella skadorna. 1.3 Syfte Syftet med denna uppsats är att se hur de aktuella politiska implementeringarna så som skuldkvotstak kan komma att påverka en redan stagnerande bostadsmarknad i Sverige på kort och långt sikt. 1.4 Frågeställning Huvudfrågan är i sin helhet uppdelad i flera delfrågor, dessa är: Hur kommer ett lagstadgat skuldkvotstak påverka bostadspriserna i Sverige på långt och kort sikt? Hur kommer ett lagstadgat skuldkvotstak påverka transaktionerna i Sverige? Hur kommer ett lagstadgat skuldkvotstak påverka bostadsbyggandet i Sverige? Vilka är för- och nackdelarna av ett lagstadgat skuldkvotstak? 1.5 Avgränsning En viss avgränsning av ämnet har gjorts för att kunna bibehålla en viss relevans. Trots att andra finanspolitiska verktyg som till exempel amorteringskrav kan dyka upp i denna uppsats är syftet enbart att behandla skuldkvotstak. Skuldkvotstaket kan påverka flera andra områden än just bostadsmarknaden, men denna uppsats är avgränsad till att enbart kolla hur bostadsmarknaden påverkas. För att komma till en slutsats kommer det 8

10 dras paralleller till andra länder som har infört ett skuldkvotstak, men uppsatsen är avgränsad till att analysera hur det skulle påverka den svenska marknaden. Ur ett hållbarhetsperspektiv är denna uppsats avgränsad till att främst fokusera på ekonomisk hållbarhet, då ekologisk och social hållbarhet inte är lika relevant till uppsatsens syfte som ekonomisk hållbarhet. 1.6 Disposition Rapporten är uppdelad i sex kapitel. Kapitel ett redogör för en inledning och bakgrund av ämnet, följt av syfte, frågeställning samt ämnets avgränsning. Kapitel två ger läsaren en inblick i de teoretiska grunderna som rapporten bygger på. Rapportens metod, val av respondenter, reliabilitet och validitet och etik presenteras i kapitel tre. Empirin som samlats in via kvalitativa intervjuer och tidigare litteratur presenteras i kapitel fyra. Diskussion kring empirin som samlats in och huruvida ett lagstadgat skuldkvotstak är rätt väg att gå samt dess påverkan på olika städer och självkritisk granskning av arbetet presenteras i kapitel fem. Det sjätte och sista kapitlet redogör för en slutsats av rapporten och förslag till vidare studier. 9

11 2. Teori Detta kapitel behandlar de teoretiska grunderna som står till grund för det förväntade resultatet av ett lagstadgat skuldkvotstak. Teorierna som kommer att presenteras är 4Qmodellen, konsumtionsteori, KALP-modellen, skuldkvotstak och ekonomisk hållbarhet Q-modellen 4-Q modellen är en fastighetsekonomisk modell som beskriver korrelationen mellan hyresmarknaden, transaktionsmarknaden, byggproduktionsmarknaden och fastighetsbeståndet (DiPasquale & Wheaton, 1992). Den är framtagen 1992 av de amerikanska ekonomerna Denise DiPasquale och William C. Wheaton. Modellen är ett diagram bestående av fyra kvadranter (därav namnet), där diagrammet kan delas upp i två sektioner; den högra sidan som representerar varumarknaden för användningen av yta, respektive den vänstra sidan som representerar kapitalmarknaden för ägarskap av fastigheter (DiPasquale & Wheaton, 1992). Figuren illustrerar korrelationen mellan dessa fyra kvadranter och hur de påverkar varandra, se figur 2.1. I den nordöstra kvadranten med marknadspriset på den vertikala axeln och fastighetsbestånd på den horisontella axeln visar hur priset sätts genom utbud och efterfråga. Efterfrågan på fastigheter illustreras via grafen E och utbudet via grafen U. I jämvikt är efterfrågan lika med utbudet och graferna skär varandra, vilket bestämmer priset. Efterfrågan blir således en funktion av priset vilket i jämvikt blir: E P = U (1) Den nordvästra kvadranten med en horisontell axel som representerar pris per enhet yta och samma vertikala axel som tidigare visar sambandet mellan marknadspriset på fastigheter och kapitalmarknaden. Grafen I illustrerar direktavkastningskravet som en investerare kräver för att hålla dessa kapitaltillgångar (DiPasquale & Wheaton, 1992). Direktavkastningskravet räknas som kvoten mellan en fastighets hyra (R) och dess marknadsvärde (MV). I =!!" Ett högre direktavkastningskrav representeras av att grafen roteras medurs, medan ett lägre direktavkastningskrav representeras av att grafen roteras moturs (DiPasquale & (2) 10

12 Wheaton, 1992). Således bestäms priset på kapitalmarknaden av att hyran på en fastighet (R) divideras med direktavkastningskravet (I). P! =!! (3) Figur Q-modellen. Källa DiPasquale & Wheaton, Den tredje och sydvästra kvadranten är det område där beslut kring hur mycket som ska byggas avgörs. Grafen f(c) representerar ersättningskostnaden av fastigheter (DiPasquale & Wheaton, 1992). DiPasquale och Wheaton har gjort antagandet att kostnaden för att bygga ökar i takt med att fler byggnader byggs, därav den sydvästliga riktningen på kurvan. Kurvans utseende varierar baserat på vissa faktorer; dålig mark och andra faktorer som försvårar byggandet leder till en mer horisontell kurva, medan om byggandet kan utföras utan hinder och med samma kostnader skulle kurvan istället bli mer vertikal. Byggandet bestäms via marknadsvärdet från den nordvästra kvadranten som en linje ner och som skär kurvan f(c). Lägre byggande skulle leda till avsaknad vinst medan högre byggande skulle resultera i en förlust, således hamnar 11

13 tillgångspriset, P, lika med byggkostnaden, K, båda en funktion av byggandet (DiPasquale & Wheaton, 1992). P = K = f(c) (4) Den sydöstra kvadranten representerar sambandet mellan byggandet och fastighetsbeståndet. Förändringen i beståndet S ges av ekvationen: S = C ds (5) där C är antalet byggnader som byggs och ds är förlusten av byggnader som kan ske beroende på olika faktorer. Grafen på denna kvadrant representerar det bestånd som kräver en lika stor byggnation som ersättning för de byggnader som går förlorade. Således blir det vid jämvikt en situation där det byggs lika mycket som det går förlorat (DiPasquale & Wheaton, 1992). Alltså resulteras det i att: S = 0 S =!! (6) Viktigt att veta är att den sydöstra kvadranten får ett värde på byggandet och avgör fastighetsbeståndet om den mängden av byggande skulle fortsätta för evigt (DiPasquale & Wheaton, 1992). Då denna version av 4Q-modellen är framtagen med hänsyn till hyresmarknaden kommer en viss modifiering av denna att göras för att anpassa den till bostadsrättsmarknaden. Den modifierade modellen presenteras vid slutet av detta avsnitt. 2.2 Konsumtionsteori Konsumtionsteori har sin grund i mikroekonomi som grundar sig i att konsumenten är en rationell person som grundar sina ekonomiska beslut i att maximera sin nytta givet sin budgetrestriktion (Axelsson, R. et al., 1988). Givet att personen har en begränsad inkomst, y, att förbruka på konsumtion av n stycken varor kan man beskriva personens konsumtion med ekvationen: y = p! q! + p! q!. p! q! (7) där p! q! är konsumtionsutgifter för vara 1 osv (Axelsson, R. et al., 1988). 12

14 För att förstå begreppet nyttomaximering som utgör grunden till en konsuments uppträdande på marknaden måste man analysera konsumentens preferenssystem. Konsumentens avgörande för dess beteende på marknaden är förutom inkomst och priser också dess preferenser, det vill säga dennes subjektiva värdering mellan olika varukombinationer (Axelsson, R. et al., 1988). Om antagandet om att två varor är kontinuerligt substituerbara, det vill säga att olika kombinationer av två varor ger konsumenten samma nytta, konsumenten är alltså indifferent (Axelsson, R. et al., 1988). Konsumenten har enligt teorin oändligt många kombinationer mellan två varor, q! och q!, som resulterar i samma nytta, därmed kan man genom att punktera dessa kombinationer erhålla en indifferenskurva U, se figur 2.2. Figur 2.2. Konsuments indifferenskurva. Källa: Axelsson, R. et al., Konsumtionsteorin bygger vidare på att en person gör sina rationella beslut baserat på att maximeras dennes nytta med hänsyn till dennes budget (Axelsson, R. et al., 1988). Budgetrestriktionen kan beskrivas med hjälp av en negativt lutande kurva med ekvation 7, se figur 2.3. Budgetlinjens lutning beskrivs av förhållandet mellan vara q! och, q! alltså: k =!!!!!! =!!!! (8) 13

15 ekvation 8 visar att om konsumenten konsumerar mer av vara q! måste denne konsumera mindre av vara q! och vice versa för att budgetrestriktionen ska vara uppfylld (Axelsson, R. et al., 1988). Längs budgetlinjen konsumerar personen sin fulla inkomst. Figur 2.3. Konsuments budgetrestriktion. Källa: Axelsson, R. et al., Dessa två grafer kan kombineras för vad som kallas för optimalt konsumtionsval. Konsumentens nyttomaximering med hänsyn till dennes budgetrestriktion ges i punkt A där budgetlinjen tangerar indifferenskurvan, se figur 2.4. Således kommer konsumenten!! att välja en kombination av vara q! och q! (Axelsson, R. et al., 1988). Figur 2.4. Konsumentens optimala konsumtionsval. Axelsson, R. et al.,

16 2.3 KALP-modellen KALP-modellen (Kvar Att Leva På) är en kalkyl som bankerna använder för att bestämma om en person har möjlighet att kunna betala tillbaka ett eventuellt lån. Kalkylen grundar sig i att beräkna den disponibla inkomsten en person har och subtrahera det med eventuella amorteringar och räntebetalningar. Denna kalkyl är till för att bestämma hur väl ett hushåll klarar sig efter sina fasta kostnader med hjälp av schablonvärden för exempelvis mat med mera och är essentiell för att någon ska bli beviljad ett lån. 2.4 Skuldkvot Skuldkvot är ett begrepp som används för att beskriva hur ett hushålls totala skulder förhåller sig till den disponibla inkomsten. Den beskrivs av ekvationen: S! =!!!! (9) där S! är skuldkvoten år t, D! är den disponibla inkomsten år t och I! är den totala bruttoskulden vid år t. 2.5 Ekonomisk hållbarhet Ekonomisk hållbarhet är en av de tre dimensionerna för hållbarhet (de andra är social och ekologisk). Ekonomisk hållbarhet är en bred term med olika definitioner, den ena definitionen grundar sig i att en ekonomisk utveckling inte får ske på bekostnad av den sociala eller ekologiska hållbarheten, alltså får inte ekologisk eller socialt kapital drabbas negativt av en positiv ekonomisk utveckling (KTH, 2015). Den andra definitionen av ekonomisk hållbarhet är att det år ekonomiskt hållbart så länge det generar en ekonomisk tillväxt. Alltså är det ekonomiskt hållbart att en ekonomisk utveckling sker på bekostnad av social och ekologisk hållbarhet, så länge det genererar en tillväxt (KTH, 2015). I denna uppsats kommer den första definitionen att tillämpas. 2.6 Det teoretiska resultatet Denna del avser att kunna förutspå vad som kommer att hända utifrån teorin. 15

17 Skulle ett lagstadgat skuldkvotstak bli verklighet kommer det försvåra för hushåll som vanligtvis hade fått lån högre än skuldkvotstaket. Detta kommer leda till att efterfrågan på bostäder minskar (från E0 till E1). Enligt 4Q modellen kommer minskningen av efterfrågan att leda till ett lägre pris på bostäder, lägre transaktioner på marknaden och en minskning i byggandet. Figurerna 2.5 och 2.6 visar sambandet grafiskt, se figur 2.5 och 2.6. Figur 2.5 visar initialsituationen innan ett lagstadgat skuldkvotstak skulle införas och 2.6 visar utvecklingen efter ett lagstadgat skuldkvotstak skulle införas. Viktigt att notera att den vertikala axeln i detta fall visar hur pris på bostäder förändras och inte hyran. Den tidigare modellen av 4Q-modellen var för att visa teorin i dess originella tillstånd, framöver kommer denna uppsats att behandla en modifierad version av 4Q-modellen. Principen är dock densamma. Denna ändring gjordes för att uppsatsen inte behandlar hyresmarknaden, utan bostadsrättsmarknaden. Figur 2.5. Initiala bostadssituationen innan ett lagstadgat skuldkvotstak. Källa DiPasquale & Wheaton,

18 Figur 2.6. Teoretiska utvecklingen av ett lagstadgat skuldkvotstak: Källa: Milan Sofipour, Grunden till denna slutsats är att hushållens köpkraft kommer att minska om ett lagstadgat skuldkvotstak skulle bli verklighet. Detta representeras med hjälp av konsumtionsteorin om budgetlinje och indifferenskurva. Figur 2.7 visar hur en persons budgetrestriktion förändras då priset på en vara förändras. För detta sammanhang förändras inte priset i sig, med ett lagstadgat skuldkvotstak skulle resultera i att hushåll som annars skulle fått låna mer än skuldkvoten nu inte kan göra det vilket resulterar i minskning i spenderande för hushållen, vilket illustreras grafiskt i figur 2.7, se figur 2.7. Figur 2.7 visar hur ett hushålls budgetrestriktion minskar från den svarta linjen till den röda i takt med att spenderandet för bostaden minskar. Visuellt kan man även se att indifferenskurvan kurvan som visade var en konsuments nytta maximerades, givet dennes budget, minskar. Alltså minskar en konsuments nytta av att denne inte kan spendera lika mycket som förr på bostaden, då U1 < U0. Tabell 2.1 visar hur effekterna av ett lagstadgat skuldkvotstak kommer att se ut enligt teorin, se tabell

19 Figur 2.7. Effekten av prisförändring för konsumenten. Källa: Axelsson, R. et al., Tabell 2.1. Sammanställning av effekterna enligt 4Q-teorin. KORTSIKTIGT LÅNGSIKTIGT EFTERFRÅGA UTBUD INGEN EFFEKT PRIS TRANSAKTIONER BYGGANDE INGEN EFFEKT För att ta reda på om utvecklingen i verkligheten kommer att följa teorin kommer intervjuer att göras med experter inom området och tidigare forskning och litteratur kommer att analyseras, vilket kommer att presenteras i nästa avsnitt. 18

20 3. Metod Detta avsnitt ämnar beskriva metoden och tillvägagångsättet som krävts för att besvara på forskningsfrågan. 3.1 Kvalitativ och kvantitativ forskningsmetod Forskningsmetoder kan delas upp i två generella huvudgrupper; kvalitativ och kvantitativ. Kvantitativ metod är främst lämplig för objektiva forskningsstudier. Metoden grundar sig på att man samlar in empiriska data med utgångspunkt från representativa urval en grupp människor och sammanfattar dessa val i form av matematik, statistik och data (NE, 2018). Som en kritik mot kvantitativ forskningsmetod och strategi utvecklades kvalitativ metod (Flick, U. 2009). Flick, U. (2009) menar att kvalitativa metoder är relevant och aktuellt för att individer idag lever ett mer individualiserat liv än förr och att den gamla samhällsstrukturen av social ojämlikhet är upplöst och har lämnat plats för mångfald för livsstil, subkulturer och sätt att leva (Flick, U. 2009). Därför är det svårare idag att generalisera och dra slutsatser kring en forskningsfråga än vad det var tidigare. Kvalitativ metod grundar sig i att forskaren själv befinner sig i det som ska analyseras och att analysen av data sker i samband med insamlingen (NE, 2018). Flick menar att en kvalitativ studie kan vara passande för subjektiva studier om till exempel erfarenheter för mentalt sjuka individer medan en kvantitativ studie är mer lämpad för att objektivt undersöka hur den mentala sjukdomen förhåller sig till befolkningen (Flick, U. 2009). 3.2 Tillvägagångssätt Denna uppsats använder sig av ett kvalitativt tillvägagångssätt med primärdata i form av intervjuer med personer med expertis inom området. I samband med intervjuerna togs en deduktiv forskningsstrategi fram, vilket innebär att man har en förväntning av hur resultatet kring forskningsfrågan kommer att se ut med hjälp av teori och sedan jämför man det med sitt empiriska resultat (se sammanfattning av teori) (Flick, U. 2009). Motsatsen till detta är induktivt tillvägagångssätt vilket innebär att teorin framställs utifrån resultatet av de empiriska data som uthämtats. Induktivt tillvägagångssätt är 19

21 lämpligt vid fall då en forskningsfråga är relativt ny och lite forskning har tidigare gjorts inom området (Saunders, M. et al., 2016). Intervjuerna var utformade på ett semi-strukturerat vis med förbestämda huvudfrågor som respondenterna fick se i förväg och förbereda sina svar till, men med fria följdfrågor som baserades på svaren på huvudfrågorna. Huvudfrågorna var utformade på det sättet att respondenterna kan ge sina personliga svar, baserat på deras egna erfarenheter och kunskap, men på ett sätt så att det kan relateras till teorin. Semi-strukturerade intervjuer är bäst lämpade för subjektiva frågeställningar, då svaren baseras på respondentens personliga preferenser och erfarenheter Denna intervjumetod valdes för att respondenterna har olika synsätt på hur bostadsmarknaden kommer att påverkas och fria följdfrågor ställdes både för att få en djupare förståelse på svaren men även för att ge en djupare förståelse för frågorna till respondenterna. Intervjuerna skedde via fysiska möten och varade mellan minuter. Intervjuerna spelades även in med respondenternas tillåtelse för att säkerställa att ingen information mellan parterna gick förlorad under tiden från intervjun till skrivandet av rapporten. Ett bra sätt att komplettera primärdata är att implementera det tillsammans med sekundärdata och jämföra resultatet från dessa två metoder (Saunders, M. et al., 2016). Saunders menar att man med hjälp av sekundärdata kan jämföra den primärdata man har samlat eller med hjälp av triangulering komma fram till en tredje ståndpunkt mellan resultaten (Saunders, M. et al., 2016). Därför har sekundärdata i form av tidigare forskning och litteratur studerats. Sekundärdatat kommer från analytiska skrifter från myndigheter som Finansinspektionen och Riksbanken Val av respondenter För att få en uppfattning av hur olika institutioner förhåller sig till ett lagstadgat skuldkvotstak har valet av respondenterna varit motiverade utifrån deras expertis och inblandning i bostadsmarknaden. Därför har två personer från en bank intervjuats, då bankerna oftast står som finansiärer av bostadsköp genom bostadslån och påverkas direkt av finansiella regleringar. 20

22 En viktig aspekt att undersöka är hur den reglerande sidan, som avgör om ett lagstadgat skuldkvotstak kommer att implementeras, tror konsekvenserna av regleringen kommer att bli. Av den anledningen har en intervju med en analytiker från Finansinspektionen gjorts. För att komplettera dessa intervjuer med personer som har en direkt koppling och påverkan på ett lagstadgat skuldkvotstak har ytterligare intervjuer med en professor inom Fastighetsekonomi på KTH samt en analytiker på ett fastighetsbolag gjorts. Det finns ingen personlig koppling till respondenterna, utan valdes objektiv enbart baserat på deras kunskap och erfarenheter inom området. För att respondenterna ska få möjlighet att svara fritt på frågorna utan att riskera bildandet av intressekonflikter samt att möjligen gå emot företagens policys har det bestämts att respondenternas identiteter ska hållas anonymt. Respondenterna kommer därför benämnas med A, B, C, D och E Respondenterna Den första intervjun gjordes med en marknadsanalytiker på ett stort fastighetsbolag, respondenten har erfarenhet av hur finansiella regleringar påverkar bostadsmarknaden och har i denna uppsats benämningen A. Den andra intervjun gjordes med två personer på Nordea Bank AB med många års erfarenhet av bolån och kreditgivning. Trots att en intervju genomfördes samtidigt med båda personer får de varsin benämning i B och C. Den tredje intervjun gjordes med professor inom Fastighetsekonomi, tidigare på KTH, med många år som lärare inom området och som rådgivande konsult till olika fastighetsbolag, denna respondent får benämning D. Den fjärde och sista intervjun gjorde med en person på Finansinspektionen och får benämningen E, denna intervju var den enda som inte skedde via ett fysiskt möte utan respondenten valde att svara på frågorna via mail. 3.3 Reliabilitet och Validitet Vid kvalitativa studier är det viktigt att granska de insamlade data för att avgöra dess reliabilitet och validitet. Med reliabilitet menas hur beständig informationen är, alltså hur den står emot förändringar över tid (Brunes, F. 2017). Validitet är ett begrepp som 21

23 avgör hur relevant information är till verkligheten. Ju högre validitet informationen har, desto mer stämmer den överens med vad som verkligen sker (Brunes, F. 2017). För att minimera riskerna för låg reliabilitet och validitet vid insamling av primär- och sekundärdata har vissa åtgärder genomförts, dessa är; Respondenter har valts utifrån deras expertis och erfarenheter inom området. Intervjuerna har varit utförda på ett semi-strukturerat vis för att möjliggöra ett mer fritt samtal med relevanta följdfrågor som tillför djupare förståelse för svaren. Intervjuerna har skett anonymt, vilket gett respondenterna möjlighet att tala fritt, utan att känna att de går emot företagets policys eller riskerar deras egna intressen. Intervjuerna har spelats in för att motverka förlust eller ändring av information från intervjutillfället till analysen och skrivandet. Frågorna har varit formulerade på ett sätt så att risken för misstolkning av svaren minimeras Sekundärdata som samlats har varit analytiska handlingar från myndigheter som Finansinspektionen och Riksbanken vilket höjer trovärdigheten i informationen. Vissa faktorer som kan minska reliabiliteten och validiteten i datainsamlingen måste annonseras. Främsta faktorn är antalet intervjuer som genomförts. För få intervjuer kan leda till att validiteten inte är tillräckligt hög och det kan vara svårt att dra definitiva slutsatser. Vidare är frågorna utformade på ett spekulativt vis, alltså grundar sig det empiriska resultatet i vad respondenterna tror kommer att hända. Den sista faktorn som kan påverka reliabiliteten och validiteten i datainsamlingen är objektiviteten hos respondenterna, då fyra av fem respondenter har en direkt yrkesmässig koppling till konsekvenserna av finansiella regleringar kan det vara svårt att se på denna fråga helt objektivt och det kommer då att reflekteras i svaren. 3.4 Etik Etik är av en väsentlig betydelse inom insamlingen av data. Enligt Samhällsvetenskapliga metoder, skriven av Alan Bryman kan etiska principer delas upp i fyra stycken grundprinciper (Bryman, 2011), dessa är: 22

24 Informationskravet. Personer som medverkar i en forskning ska bli underrättade om syftet för forskningen. Detta innebär bland annat att deltagarna blir informerande att deras deltagande är frivilligt och inte påtvingat. De ska även bli informerade om att de har rätt att hoppa av undersökningen om de vill det. Samtyckeskravet. Personer som deltar i en undersökning har rätt att själva bestämma över sitt deltagande. De har rätt att styra över sitt deltagande och till exempel välja att inte svara på en fråga. Konfidentialitetskravet. Personuppgifter från deltagarna ska behandlas med största möjliga konfidentialitet. Detta för att förhindra att obehöriga personer får tillgång till deltagarnas personuppgifter. Nyttjandekravet. Uppgifter som samlats in från deltagarna ska endast användas för forskningens syfte. En annan viktig etisk synpunkt är diversifiering hos respondenterna. Målet var att få respondenter av olika etnicitet, kön, yrke och bakgrund, men på grund av begränsad tid och resurser blev inte diversifieringen som önskat. Av de fem respondenterna som intervjuades för denna rapport var två av de män och tre kvinnor. Alla intervjuer gjordes frivilligt från respondenterna utan påtryckning från författaren och respondenterna fick se frågorna i förväg för att avgöra huruvida de vill deltaga eller ej. För att säkerställa deltagarnas konfidentialitet var intervjuerna helt anonyma. Ett utkast av empirin som skrivits har dessutom skickats till respondenterna för deras godkännande. Nästa kapitel kommer att behandla empirin som samlats in för att kunna besvara frågan. 23

25 4. Empiri Detta kapitel avser att visa läsaren vad resultatet av datainsamlingen i form av intervjuer och litteratursökningar blev. Kapitlet är uppdelat i kategori för bolånesituationen i Sverige idag samt vad varje institution som respondenterna representerar tror konsekvenserna blir. 4.1 Skuldkvoten hos de svenska hushållen idag Ekonomiska kommentarer är rapporter från Riksbanken som kommer ut ungefär en gång i månaden. En av de, skriven av Karl Blom och Peter van Santen visar hur skuldkvoterna för hushållen i Sverige har ökat sedan De har med hjälp av kreditinsamling hos samtliga kunder hos de åtta största bolånebankerna i Sverige (Danske Bank, Handelsbanken, Länsförsäkringar Bank, Nordea, SBAB, SEB, Skandiabanken och Swedbank) tagit fram följande diagram, se diagram 4.1 (Blom, K & van Santen, P. 2017). Staplarna i diagrammet visar medianvärdet av skuldkvoten för de svenska hushållen, medan romberna illustrerar medelvärdet (Blom, K & van Santen, P. 2017). Diagrammet visar en årlig ökning av både medel- och medianvärdet. År 2017 låg medianvärdet för skuldkvoten i Sverige på 276 procent, en ökning på 51 procentenheter jämfört med 2010 då medianvärdet låg på 225 procent. Liknande utveckling sker på medelvärdet där det 2017 låg på 338 procent jämfört med 291 procent år 2010, en ökning på 47 procentenheter (Blom, K & van Santen, P. 2017). Den största ökningen skedde mellan år 2016 och 2017 på både medel- och medianvärdet. Källa: Riksbanken Diagram 4.1. Medel- och medianvärdet av skuldkvoten i de svenska hushållen 24

26 Blom och van Santen belyser även utvecklingen för andelen högt skuldsatta hushåll i Sverige. Diagram 4.2 visar hur skuldkvoten för hushållen i Sverige är fördelade, se diagram 4.2. Diagrammet visar att andelen hushåll med lägre skuldkvot (0-300 procent) har minskat från 2010, medan andelen hushåll med hög skuldkvot ( procent) och >700 procent har ökat. År 2017 stod 31 procent av de svenska hushållen med bolån för en skuldkvot över 400 procent och 13 procent för en skuldkvot över 600 procent. År 2016 låg dessa andelar på 29 procent respektive 12 procent, en ökning på två respektive en procentenhet (Blom, K & van Santen, P. 2017). Källa: Riksbanken Diagram 4.2. Fördelning av skuldkvoten för de svenska hushållen med bolån. Blom och van Santens analys för Riksbanken var utifrån både gamla och nya bolån. Finansinspektionen har släppt en liknande analys, men enbart för nytagna bolån. Finansinspektionens analys för den svenska bolånemarknaden som släpptes 2018 visar hur skuldkvoten bland nya bolån har utvecklats. Datainsamlingen skedde via stickprov för alla nya bostadslån från samma banker som Riksbanken undersökte och totalt ingick hushåll i undersökningen (Finansinspektionen, 2018). Diagram 4.3 visar att den genomsnittliga skuldkvoten för de nytagna bolånen i Sverige har från 2011 ökat stadigt, med en liten nedgång mellan 2015 och 2016, se diagram 4.3. Den genomsnittliga skuldkvoten år 2017 låg på 411 procent, en ökning på nio 25

27 procentenheter från 2016 då den låg på 402 procent (Finansinspektionen, 2018). Diagrammet visar skuldkvoten baserat på både netto- och bruttoinkomsten, men enbart nettoinkomsten är av intresse då det aktuella skuldkvotstaket som redogörs i rapporten baseras på hushållens disponibla inkomst. Diagram 4.3. Genomsnittligt skuldkvotstak för nya bolån. Källa: Finanssektionens stickprov Likt Riksbanken analyserade också Finansinspektionen hur andelen hushåll baserat på skuldkvot för nya bolån är fördelade. Liksom Riksbanken kommer Finansinspektionen också fram till att andelen hushåll med en skuldkvot på procent har minskat från 2011 samt att andelen hushåll med skuldkvot på över 300 procent har ökat från Diagram 4.4 illustrerar denna utveckling där ungefär två femtedelar av alla nytagna bolån år 2017 hade en skuldkvot på över 450 procent och knappt en femtedel av alla nytagna bolån hade år 2017 en skuldkvot på över 600 procent, se diagram 4.4, (Finansinspektionen, 2018). 26

28 Källa: Finansinspektionens stickprov Diagram 4.4. Skuldkvot fördelat på hushåll. 4.2 Reglerande perspektivet Den reglerande sidan i denna rapport avser Finansinspektionen. Från rapporten Makroekonomiska effekter av skuldkvotstak analyserar Finansinspektionen konsekvenserna om ett lagstadgat skuldkvotstak skulle införas. Rapporten belyser olika scenarier och olika varianter av skuldkvotstak. Eftersom ett lagstadgat skuldkvotstak har olika effekter beroende på hur prisutvecklingen på bostäder ser ut behandlar rapporten två scenarier, ett huvudscenario där huspriserna ökar måttligt och ett alternativscenario där huspriserna ökar kraftigare (Finansinspektionen, 2017, Dnr: ). De olika varianterna av skuldkvotstaken som analyseras i rapporten är: Skuldkvotstak på 500 procent med undantag för 15 procent av bolånen Skuldkvotstak på 600 procent utan undantag Skuldkvotstak på 600 procent med undantag för 15 procent av bolånen Skuldkvotstak på 700 procent utan undantag. 27

29 Anledningen till varför man studerar skuldkvotstak med undantag på 15 procent är för att man vill ge bankerna möjlighet att göra en individuell bedömning i viss anseende om hushållen visar sig kunna betala tillbaka sitt lån, trots att det överskrider skuldkvotstaket. Rapporten belyser de framtida riskerna med en ökad belåning i samhället samt varför ett skuldkvotstak är nödvändigt. Rapporten kommer fram till slutsatsen att skuldkvoten för hushållen i Sverige kommer att fortsätta öka om inget lagstadgat skuldkvotstak införs (Finansinspektionen, 2017, Dnr: ). För huvudscenariot, där fastighetspriserna ökade måttligt kom man fram till en viss förändring i fastighetspriserna om än liten. Rapporten kom fram till att den största förändringen i bostadspriserna är om ett skuldkvotstak på 600 procent utan undantag skulle införas. Minsta förändringen var om ett skuldkvotstak på 600 procent med undantag för 15 procent infördes. Tabell 4.1 och diagram 4.5 illustrerar detta, se tabell 4.1 och diagram 4.5. Viktigt att notera här är att med kort sikt avser Finansinspektionens rapport år 2018, alltså ett år efter att rapporten skrevs och ett eventuellt skuldkvotstak skulle lagstadgas. Med lång sikt menar Finansinspektionen år 2025, åtta år efter att rapporten skrevs och ett eventuellt skuldkvotstak skulle lagstadgas. Förändringen är i förhållande till om inget skuldkvotstak skulle införas (Finansinspektionen, 2017, Dnr: ). Tabell 4.1. Effekter på bostadspriserna av respektive skuldkvot vid huvudscenariot Skuldkvot Källa: Finansinspektionen Förändring på bostadspriser på kort sikt (%) Förändring på bostadspriser på lång sikt (%) 500 procent med undantag för 15 % - 3,4-7,6 600 procent utan undantag - 3,8-8,1 600 procent med undantag för 15 % - 1,2-3,3 700 procent utan undantag - 2,4-5,3 28

30 Källa: Finansinspektionen och SCB Diagram 4.5. Årlig procentuell förändring i bostadspriserna för respektive skuldkvot vid huvudscenariot För alternativscenariot, scenariot där bostadspriserna ökar i en snabbare takt kommer Finansinspektionen fram till en mer drastisk förändring i bostadspriserna vid ett införande av ett skuldkvotstak. Anledningen till detta är att i alternativscenariot höjs reporäntan samtidigt som BNP, timlönerna och skulderna ökar i en snabbare takt. Detta medför till fler hushåll som drabbas av ett skuldkvotstak (Finansinspektionen, 2017, Dnr: ). Tabell 4.2 och diagram 4.6 illustrerar detta, se tabell 4.2 och diagram 4.6. Tabell 4.2. Effekter på bostadspriserna av respektive skuldkvot vid alternativscenariot Skuldkvot Förändring på bostadspriser på kort sikt (%) Förändring på bostadspriser på lång sikt (%) 500 procent med undantag för 15 % - 3,7-10,4 600 procent utan undantag - 4,1-10,9 600 procent med undantag för 15 % - 1,3-5,6 700 procent utan undantag - 2,6-7,6 Källa: Finansinspektionen 29

31 Källa: Finansinspektionen Diagram 4.5. Årlig procentuell förändring i bostadspriserna för respektive skuldkvot vid alternativscenariot Likt huvudscenariot är det vid ett införande av ett skuldkvotstak på 600 procent utan undantag som genererar den största prisförändringen, på både kort och lång sikt. Vid alternativscenariot är det fler hushåll som begränsas vid ett införande av någon av de olika varianterna av ett skuldkvotstak. Detta kan leda till en minskning av hushållsskulderna i Sverige, vilket återspeglas i minskningen av fastighetspriserna. Dessa siffror återspeglas även i intervjun med E på finansinspektionen. E menar, likt finansinspektionens analys att ett lagstadgat skuldkvotstak, oavsett variant kommer att sänka bostadspriserna i Sverige. Den stora anledningen till prissänkningen kommer vara att hushåll som tidigare hade kunnat ta ett lån för att finansiera ett bostadsköp nu kommer antingen vända sig till en billigare bostad eller vänta med att köpa en bostad. I frågan om hur ett lagstadgat skuldkvotstak skulle påverka transaktionerna på bostadsmarknaden menar E att transaktionerna på marknaden kommer att minska oavsett vilken typ av skuldkvotstak som införs. Anledningen till detta är att ett lagstadgat skuldkvotstak enbart skulle påverka hushåll som tar nya lån, vilket kan leda till att hushåll som redan har bolån väljer att inte flytta i samma utsträckning som innan, då de bedömer att skuldkvotstaket hindrar de från att köpa den bostaden de önskar. Denna situation kallas för inlåsningseffekten, vilket kan enligt E medföra till mindre rörlighet på marknaden. Minskningen i transaktionerna på marknaden kommer att variera utifrån vilken nivå skuldkvotstaket hamnar, ett lägre skuldkvotstak kommer 30

32 drabba fler människor vilket kommer att medföra till en större effekt av transaktioner än ett högre skuldkvotstak. E nämner också i intervjun att inlåsningseffekten är som störst för hushåll som planerar att flytta till ett dyrare boende, då dessa hushåll oftast måste belåna sig ytterligare för att finansiera det nya bostadsköpet. För hushåll som flyttar till en mindre bostad kommer inlåsningseffekten inte ha samma effekt. När det kommer till hur ett lagstadgat skuldkvotstak kommer att ha för påverkan på bostadsbyggandet menar E att skuldkvotstak kan dämpa bostadsbyggandet i Sverige, i den utsträckning som efterfrågan på bostäder sjunker. Detta då nyproducerade bostäder är i regel dyrare än äldre bostäder, vilket kommer leda till att färre hushåll söker sig till nyproducerade bostäder. E nämner i intervjun att ett sätt att förhindra denna effekt är att likt amorteringskravet reglera skuldkvotstaket så att det inte omfattar nyproducerade bostäder. I intervjun nämner E vissa för- och nackdelar med skuldkvotstaket. Den främsta fördelen är att en lägre skuldsatt samhälle skulle minska riskerna vid en finansiell kris, då högt skuldsatta hushåll kan komma att minska sin konsumtion vid en makroekonomisk störning. Detta leder till en ytterligare förstärkning av en potentiell kris, med högre arbetslöshet och lägre BNP som följd. E drar paralleller till både Storbritannien och Danmark där analyser har visat att högt skuldsatta hushåll drog ner sin konsumtion mer än andra hushåll under den senaste finanskrisen, detta skulle kunna förhindras med ett skuldkvotstak vilket i sin tur skulle göra den svenska ekonomin mer motståndskraftig mot en potentiell ekonomisk kris, enligt E. Nackdelen med ett lagstadgat skuldkvotstak är enligt E främst att hushåll som egentligen har de ekonomiska medlen att finansiera en högre skuldkvot om de till exempel har stora tillgångar, nu blir begränsade. Detta då ett strikt skuldkvotstak förhindrar bankerna från att göra en individuell bedömning för varje hushåll. Dock menar E att länder som infört ett strikt skuldkvotstak har kringgått detta genom att låta bankerna göra undantag för en viss andel av de nytagna lånen, exempelvis 15 procent. Detta undantag har dock sina negativa konsekvenser, enligt E. Den främsta är att banker som främst riktar sig till de stora städerna (exempelvis Stockholm) har kunder med högre skuldkvoter än banker som mestadels har kunder i de mindre städerna. Detta innebär att bankerna i storstäderna snabbt kommer fylla sin kvot för de hushåll som är 31

33 undantagsfall för skuldkvotstaket. Detta kommer att leda till att hushåll kommer att söka sig till de banker som inte har så många kunder som överskrider taket, vilket kommer ge dessa banker en konkurrensfördel gentemot de banker som snabbt fyller upp sin andelskvot. Den sista nackdelen som E nämner med ett strikt skuldkvotstak är att det kommer försvåra för nya hushåll att komma in i bostadsmarknaden. E är enig med konsumtionsteorin och 4Q-modellen om att ett strikt skuldkvotstak kommer leda till en minskad efterfråga på bostäder, vilket i sin tur kommer påverka resterande marknader inom 4Q-modellen. Dock anser E att det är på efterfrågan på relativt dyra bostäder som dämpningen kommer vara som störst. Majoriteten av dessa bostäder ligger i storstadsområdena där bostadsprisökningen varit som störst. 4.3 Bankens perspektiv Intervjun med B och C på Nordea Bank AB gjordes för att ta reda på bankens perspektiv på ett lagstadgat skuldkvotstak. På frågan om hur ett lagstadgat skuldkvotstak skulle påverka bostadspriserna i Sverige menar både B och C att alla regleringar som försvårar hushållens chanser till att låna till en bostad kommer att leda till en minskning i bostadspriserna. För att kunna sätta det i perspektiv till verkligheten drogs paralleller till det nya amorteringskravet och om ett strikt skuldkvotstak skulle kunna ha samma effekt som det nya amorteringskravet, men där menar B och C att det är för tidigt att säga hur det nya amorteringskravet har påverkat bostadsmarknaden. B nämner att påverkan på bostadspriset kan bero på hur ett strikt skuldkvotstak skulle implementeras tillsammans med de befintliga regleringar som finns. Skulle de befintliga regleringarna vara kvar vid införandet av ett skuldkvotstak skulle nog påverkan på bostadspriset vara mindre, än om den enda regleringen hade varit ett strikt skuldkvotstak, detta då ytterligare en reglering inte kommer att ha samma slageffekt i mängden regleringar som redan finns. Även vilket typ av skuldkvotstak bestämmer påverkan på bostadspriserna, då bankerna idag redan använder en form av skuldkvot i sin bestämning av huruvida ett lån ska beviljas eller inte, enligt B. Skillnaderna från hur det är nu och om ett strikt skuldkvotstak skulle lagstadgas är att bankerna förlorar sin möjlighet att göra en individuell bedömning. C nämner i intervjun att det dessutom har en skillnad huruvida skuldkvotstaket skulle 32

34 omfatta enbart bolånet hos ett hushåll eller om det är för ett samlat lån där samtliga lån ett hushåll har är inkluderade. B och C menar att om ett strikt skuldkvotstak som motsvarar bankernas skuldkvot införs, skulle inte effekterna bli så stora. Enligt de kanske man kommer att se en liten minskning på priserna på kort sikt för att seden stabiliseras på längre sikt, men att det främst beror på den psykologiska aspekten som regleringar har på samhället. Effekterna kan bli stora om skuldkvotstaket skulle skilja sig markant från bankernas egna skuldkvoter. När det kommer till effekterna på transaktionerna på marknaden vid införandet av ett strikt skuldkvotstak menar B att det kommer att bli effekter på grund av en minskad efterfråga på bostäder då hushåll är mer begränsade än förut. Dock är det, enligt B, svårt att sätta en siffra då olika varianter av skuldkvotstak kommer att ha olika effekter. B nämner hur transaktionerna på marknaden innan införandet av det första amorteringskravet ökade för att senare avta efter införandet på kort sikt och sedan stabiliseras på längre sikt. Ett sådant scenario skulle kunna vara möjligt vid ett införande av ett strikt skuldkvotstak, enligt B. Bostadsbyggandet kommer att påverkas också, enligt respondenterna. C menar dock att själva byggandet i sig kanske inte kommer att minska utan hänvisar till hur byggföretagen har ändrat sitt byggande i takt med tidigare regleringar. C menar att tidigare regleringar har gjort så att byggföretagen till exempel bygger mindre treor istället för större tvåor. Både B och C tror att byggföretagen kommer att anpassa sitt byggande för att kunna matcha den rådande efterfrågan på marknaden. Även en situation där byggföretagen bygger billigare, men till en högre avgift kan komma att ske, enligt C. På frågan om vilka för- och nackdelar respondenterna ser med ett lagstadgat skuldkvotstak ser de, som bank, främst nackdelar. Ur bankens perspektiv skulle ett lagstadgat skuldkvotstak förenkla deras arbete, då de har en viss norm att gå efter. En annan nackdel som B och C nämner är att regleringar har en psykologisk effekt på människor, vilket får de att tänka till ytterligare innan de bestämmer sig för att flytta och istället väljer att bo kvar, vilket minskar rörligheten på marknaden. 33