Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (15) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om uppdragsavtal, självinträde, journal och kundkännedom - grundläggande åtgärder. Prövning av om fastighetsmäklaren har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed genom att åta sig ett uppdrag med vetskap om att uppdragsgivarna inte har haft någon avsikt att sälja, samtidigt som mäklaren inte har haft för avsikt att förmedla det aktuella objektet. Om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att skriftligen bekräfta uppdragsgivarnas uppsägning av uppdragsavtalet har också ingått i bedömningen. I ärendet har även prövats om fastighetsmäklaren i strid med fastighetsmäklarlagen har förvärvat en fastighet som hon har haft i uppdrag att förmedla. Frågan om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att upprätta och överlämna en journal samt att uppnå kundkännedom har också bedömts. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en före detta arbetsgivare till NN riktat kritik mot henne beträffande ett av hennes uppdrag att förmedla en fastighet. Anmälaren har lämnat in kopior av handlingar om förmedlingsuppdraget, fotografier av fastigheten, ett fastighetsutdrag, köpekontraktet, likvidavräkningen, köpebrevet, en inbetalning till bank samt ett hyreskontrakt. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (15) NN har yttrat sig i ärendet. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. NN påbörjade sin anställning hos dem den 1 oktober Hösten 2014 följde NN med hennes kompanjon och tittade på den i ärendet aktuella fastigheten. Fastigheten ägdes av ett par som ville sälja sin fastighet, men de ville avvakta tills dess att de hade hittat en lämplig ersättningsbostad. Den 20 maj 2016 fick hon och kompanjonen besök av goda vänner till säljarna. De var mycket upprörda och berättade att NN hade köpt fastigheten för kronor. De tog ut ett fastighetsutdrag och såg att NN hade fått lagfart på fastigheten. Söndagen den 22 maj 2016 bad de goda vänner till dem att besöka säljarna och prata med dem. Vännerna berättade att den ena av säljarna hade fått Alzheimers sjukdom och att den andre hade en begynnande pannlobsdemens. När de pratade med säljarna fick de klart för sig att de hade trott att mäklarföretaget sålt deras fastighet. På frågan om några visningar hade hållits fick de till svar att det hade varit många familjer på besök. Eftersom det var mycket att göra på huset hade dock ingen velat köpa det. När kompanjonen och NN hade besökt huset under hösten 2014 bestämdes ett utgångspris på kronor. Den 25 april 2016 undertecknade säljarna köpekontraktet. Tillträdet bestämdes till den 9 maj Enligt de goda vännerna hade NN haft kontakt med säljarna sedan hösten Hon hade varit hemma hos säljarna många gånger. NN hade tagit med sig vin vid flera tillfällen. NN har upprättat samtliga handlingar på mäklarföretagets papper. Allt har sedan raderats i företagets datorer. Lördagen den 28 maj 2016 åkte hon till säljarna för att lämna tillbaka pärmen med säljarnas handlingar som de hade fått av NN i samband med köpet. Hon fick låna den för att kunna kopiera handlingarna. Hon fick då se ett kuvert med mäklarföretagets logotype som låg i en bokhylla. Hon tog med kuvertet för att se vilka handlingar som fanns där. Hon upptäckte att NN hade ingått ett förmedlingsuppdrag med säljarna den 11 september 2014 med ett utgångspris om kronor.

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (15) En förundersökning avseende misstanke om trolöshet mot huvudman och bedrägeri har inletts mot NN. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har noterat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna. Uppdragsavtalet ingicks den 11 september Det är undertecknat av NN och säljarna. Av köpekontraktet framgår det bland annat att NN den 25 april 2016 har förvärvat fastigheten från säljarna. Köpebrevet är undertecknat av NN och säljarna den 9 maj NN har förelagts att ge in journalen över förmedlingsuppdraget. I sitt yttrande har hon anfört att hon inte har upprättat någon sådan. Fastighetsmäklarens yttrande NN har i sitt yttrande anfört huvudsakligen följande. Hon vet mycket väl om att hon som mäklare, i anslutning till sitt uppdrag, inte får förvärva en fastighet som hon har haft i uppdrag att förmedla. Hon skulle aldrig köpa en fastighet med vetskap om att hon gjorde något fel. I det här fallet är säljarna och hon själv privatpersoner som har gjort en husaffär. Den 5 september 2014 blev hon ombedd av sin chef att följa med på ett kundmöte för att titta på ett hus. Hon blev även ombedd att ta fram statistik. Huset var en souterrängvilla från 1973 i originalskick. De samtalade med säljarna och hon gick runt och tittade på huset med den ena säljaren. Denne nämnde att de hade visat huset för en barnfamilj och att de vid det tillfället sagt att de ville ha kronor för huset. Familjen tyckte att huset var fint, men att det var för mycket pengar eftersom de ansåg att de skulle behöva lägga minst en miljon på att renovera det. Säljarna tyckte inte att man behövde göra någonting med huset.

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (15) De satte sig ner och fikade. Den ene säljaren ville mest veta vad huset var värt, varvid hon presenterade statistiken. Hon nämnde att hon tyckte att förväntningarna på att få ut kronor för huset var för höga eftersom huset var i originalskick. Som exempel nämnde hon att det nyss hade sålts ett grannhus för kronor och att snittet låg på miljoner. Säljarnas hus ligger längst ner på en gata och tomten angränsar till en stor trafikled. Det är en stor bullervall mellan vägen och tomten. Det finns därför inte någon utsikt. Hon frågade säljarna om de hade hittat något nytt boende, men de hade ännu inte börjat leta. Veckan efter mötet pratade hon med en av säljarna, som då uppgav att de ville hitta en ny bostad innan det kunde bli aktuellt att sälja huset. Hon frågade om de inte ville fotografera huset så att det fanns bilder klara. Det var sensommar/höst men fortfarande grönt ute. Hon tyckte att det vore bra med sommarbilder eftersom tomten hade en trädgård. Säljarna tyckte att det var en bra idé och hon upprättade därför ett förmedlingsuppdrag. Eftersom de ville ha kronor satte hon det som utgångspris. Det var inte fråga om någon värdering. Om hon inte hade frågat om de ville fotografera skulle något förmedlingsuppdrag aldrig ha upprättats, eftersom det inte var aktuellt med en försäljning vid den tidpunkten. Huset fotograferades men sedan hände ingenting. Säljarna köpte inte något nytt boende och huset lades aldrig ut för försäljning. Inget arbete påbörjades med objektet. Det enda som hänt var alltså att huset hade fotograferats. När ensamrättstiden hade löpt ut ringde säljarna och meddelade att de inte längre ville vara bundna vid något avtal om försäljning av huset. De hade bestämt sig för att bo kvar så länge deras dotter bodde kvar. Hon bekräftade till säljarna att de inte var bundna av något avtal och att de inte var tvungna att sälja huset. Mer än ett halvår senare blev hon uppringd av en av säljarna som var ledsen och skärrad eftersom han hade blivit misshandlad av en man som han kände. Hon frågade om han behövde hjälp och om han ville göra en polisanmälan för misshandel, vilket han inte ville. Efter det samtalet hade de kontakt som bekanta. Hon brydde sig om säljarna som vänner och de har hörts per telefon. Hon har även hälsat på dem. Våren 2016 frågade hon dem om de hade tänkt sälja huset och meddelade att hon var intresserad av att köpa det. Hon ville köpa en egen bostad och hade

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (15) fattat tycke för huset. De ringde upp och sa att de skulle tycka att det vore trevligt om hon ville köpa huset. De begärde kronor för huset. Det var säljarna som bestämde priset. Hon skrev ut avtalen på sin arbetsplats. När hon skrev ut handlingarna registrerades provisionen som hade legat i systemet sedan Det var fel så hon ändrade det. Efteråt tänkte hon att hon kanske skulle ha köpt en avtalsmall i stället. Hon raderade därför de redan upprättade avtalen från datasystemet. Hon tycker dock att hon borde ha kunnat använda kontorets avtal. Det vore mer konstigt om hon, som arbetar som fastighetsmäklare, skulle köpa standardavtal. Det finns ingen akt eller journal för uppdraget eftersom hon aldrig påbörjade något arbete med objektet. Det enda som upprättades var ett förmedlingsuppdrag inför fotograferingen. Det kan omöjligen vara fråga om ett så kallat självinträde i det här fallet. Hon hade inget uppdrag eftersom det var uppsagt. Huset har aldrig varit ute till försäljning. Det hade dessutom förflutit nästan två år sedan hon hade förmedlingsuppdraget, vilket upprättades mest för fotograferingens skull. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Förmedlingsuppdraget Enligt 9 första stycket fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska ett förmedlingsuppdrag upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Fastighetsmäklaren får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på annat sätt har avtalats skriftligen. Med uppdragsavtal menas ett uppdrag där momentet att anvisa uppdragsgivaren en motpart ingår. I samma bestämmelse anges i sista meningen att om uppdragsgivaren har sagt upp uppdragsavtalet muntligen, ska mäklaren snarast också skriftligen underrätta uppdragsgivaren om uppsägningen. NN har i sitt yttrande anfört bland annat att avsikten med att ett förmedlingsuppdrag träffades endast var att huset skulle fotograferas. Det framgår emellertid inte av något villkor i uppdragsavtalet och får därför

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (15) betraktas som ett avtalsvillkor som hon inte får åberopa. Om parternas avsikt endast var att fotografera huset hade det enligt Fastighetsmäklarinspektionens mening räckt med ett avtal som endast reglerade den frågan. Det förhållandet att NN ingått ett förmedlingsuppdrag med konsumenter har enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning medfört en skyldighet för henne att söka finna en motpart som uppdragsgivarna hade kunnat träffa ett köpeavtal med. Enligt NNs egna uppgifter hade säljarna inte för avsikt att sälja huset och att hon inte hade för avsikt att förmedla det. Det är också klarlagt att hon inte har vidtagit någon förmedlingsåtgärd. Mot bakgrund av NNs egna uppgifter finner Fastighetsmäklarinspektionen att det även är utrett att hon inte skriftligen har bekräftat uppdragsgivarnas uppsägning av förmedlingsuppdraget. NN har, genom att åta sig ett förmedlingsuppdrag med vetskap om att det inte har förelegat någon försäljningsavsikt från säljarsidan och utan att själv ha för avsikt att förmedla det aktuella objektet, samt genom att inte ha vidtagit en enda förmedlingsåtgärd under förmedlingsuppdraget, agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Dessutom har hon underlåtit att skriftligen bekräftat uppdragsgivarnas uppsägning av uppdraget. Allt detta är varningsgrundande. Åtgärderna för att uppnå kundkännedom Vid tidpunkten för förmedlingsuppdraget omfattades NN av den då gällande lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) och av Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättsföreskrifterna). Det följde av 2 kap. 9 penningtvättslagen att en verksamhetsutövare skulle utföra kontroller av kunden och den verkliga huvudmannens identitet innan en affärsförbindelse etablerades eller en enstaka transaktion utfördes. Av 2 kap. 11 samma lag framgick det att en verksamhetsutövare inte fick

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (15) etablera en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om kundkännedom inte uppnåddes. Av 5 penningtvättsföreskrifterna framgick det att om kunden var en fysisk person och personligen närvarande, skulle fastighetsmäklaren kontrollera denna persons identitet genom dennas körkort, pass, identitetskort eller motsvarande identitetshandling som hade utfärdats av en myndighet eller på något annat tillförlitligt sätt. Om kunden saknade sådana identitetshandlingar kunde identitetskontrollen utföras med ledning av andra tillförlitliga dokument som innehöll uppgifter om kundens namn och personnummer eller motsvarande. Det följde av 2 kap. 13 penningtvättslagen och 17 penningtvättsföreskrifterna att en fastighetsmäklare skulle dokumentera de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom. Av dokumentationen skulle det framgå vilket datum respektive åtgärd hade vidtagits. De identitetshandlingar med mera som hade använts för att kontrollera identiteten skulle kopieras. Handlingarna och uppgifterna skulle bevaras i minst fem år från det att affärsförbindelsen upphörde eller annars från det att åtgärderna utfördes. NN har i sitt yttrande uppgett att det inte finns någon akt och att det enda dokumentet som upprättades var förmedlingsuppdraget. Mot bakgrund av NNs egna uppgifter finner Fastighetsmäklarinspektionen att det är utrett att hon har inlett en affärsförbindelse trots att hon dessförinnan inte hade uppnått kundkännedom. Detta är grund för att meddela henne en varning. Journalen Av 20 fastighetsmäklarlagen framgår det att fastighetsmäklaren ska föra anteckningar över förmedlingsuppdraget och att dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. NN har i sitt yttrande uppgett att det inte finns någon journal. Mot bakgrund av NNs egna uppgifter finner Fastighetsmäklarinspektionen att det är utrett att hon inte vare sig har upprättat en journal eller överlämnat

8 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (15) den till uppdragsgivarna vid uppdragets upphörande. Förseelserna är var för sig varningsgrundande. Självinträdet Enligt 11 fastighetsmäklarlagen får en fastighetsmäklare inte i anslutning till sitt förmedlingsuppdrag köpa en fastighet som hon har eller har haft i uppdrag att förmedla. I detta ärende är inte något annat visat än att det har förflutit över två år mellan det att uppdraget sades upp och NNs förvärv av fastigheten. Hennes förvärv kan därför inte anses ha skett i anslutning till förmedlingsuppdraget. Detta leder därför inte till någon åtgärd. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljden Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN ska meddelas en varning för att hon har åtagit sig ett förmedlingsuppdrag med vetskap om att det inte har förelegat någon försäljningsavsikt från säljarsidan och utan att själv ha haft för avsikt att förmedla det aktuella objektet, för att hon inte har vidtagit en enda förmedlingsåtgärd under förmedlingsuppdraget, för att hon inte skriftligen har bekräftat uppdragsgivarnas uppsägning av uppdragsavtalet för att hon har inlett en affärsförbindelse utan att ha uppnått kundkännedom och för att hon vare sig har upprättat eller överlämnat en journal med anteckningar över förmedlingsuppdraget till uppdragsgivarna vid uppdragsavtalets upphörande.

9 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (15) Skiljaktig mening Jag instämmer i stort med Fastighetsmäklarinspektionens och majoritetens bedömning avseende frågorna om förmedlingsuppdraget med undantag för varningen gällande skriftlig bekräftelse av uppsägning, åtgärderna för att uppnå kundkännedom samt journalen, med viss modifikation. NN har i dessa delar agerat i strid med sina skyldigheter enligt FML. De felaktigheter som utredningen visat är av sådan art att de var och en för sig i påföljdshänseende motiverar varning. Gällande frågan om självinträde gör Fastighetsmäklarinspektionen bedömningen att inget annat visats än att det har förflutit två år sedan uppdragsavtalet sades upp och NN förvärvade den aktuella fastigheten. Följden av detta är att ingen åtgärd vidtas med anledning av självinträde. I denna fråga delar jag inte inspektionens bedömning, och därmed inte heller majoritetens beslut. Självinträde Frågan om självinträde står och faller med det uppdragsavtal som föreligger i ärendet. NN tecknade den 11 september 2014 ett uppdragsavtal med ensamrätt med uppdragsgivarna/säljarna. Enligt villkoren i det aktuella uppdragsavtalet löper uppdraget vidare utan ensamrätt efter det att ensamrätten har upphört. För att avtalet ska upphöra efter ensamrättsperioden krävs att uppsägning sker. Mot anmälarens påstående att det vid överlåtelsetillfället fanns ett uppdragsavtal mellan NN och säljarna har NN dels invänt att hon i telefonsamtal med en av uppdragsgivarna/säljarna bekräftar till [namn] när vi pratar med varandra att de inte är bundna vid något avtal eller att sälja, dels att avtalet som fanns sades upp av [namn] och bekräftades av mig i december Det är enligt min mening tveksamt om det som NN redogör för i sitt första yttrande skulle vara att se som en bekräftelse på en uppsägning, då det lika gärna går att tolka NN:s yttrande som att hon till uppdragsgivarna lämnat information om att ett uppdragsavtal inte innebär en förpliktelse att sälja en fastighet. Den part som gör gällande att uppdragsavtalet är uppsagt är NN, och att uppsägning skulle ha ägt rum är också den omständighet som NN anger som grund för att självinträde inte skulle vara för handen.

10 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 10 (15) Fastighetsmäklarinspektionen har som huvudregel bevisbördan för de omständigheter som kan ligga till grund för påföljd enligt FML. Enligt praxis görs dock undantag avseende sådana omständigheter där mäklaren bedöms vara den enda som har möjlighet att säkra bevisning, se exempelvis förvaltningsrättens mål där mäklaren fick bära bevisbördan för att ett skriftligt avtal hade upprättats. Av detta följer att det torde vara NN som har att visa att den påstådda uppsägningen har skett. Det bevismedel som skulle ha legat närmast till hands är den skriftliga bekräftelse som fastighetsmäklare enligt 9 3 st. FML är skyldiga att utställa vid uppdragsgivarens uppsägning. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens utredning är det utrett att NN inte har sänt uppdragsgivarna/säljarna en sådan skriftlig bekräftelse som avses i 9 3 st. FML. NN har inte heller på annat vis styrkt att uppsägning har skett. Då NN inte har visat att uppsägning skett har det motsatta enligt min mening blivit klarlagt. Av NN:s yttrande framgår att provision registrerades i samband med att NN skrev ut överlåtelsehandlingarna ur det system som hennes tidigare arbetsgivare äger. Enligt NN:s utsaga berodde detta på att provisionen hade legat i systemet sedan 2014, och att detta alltså ändrades först Enligt min mening stödjer denna omständighet bedömningen att uppsägning inte har skett, och jag finner det utrett att uppdragsavtalet inte var avslutat vid överlåtelsetillfället. Uppdragsavtalet får därmed anses ha varit gällande vid överlåtelsetillfället, om än utan ensamrätt. En misstagsförklaring torde inte föranleda någon annan bedömning av omständigheterna som sådana. Av detta följer också att varningen för att inte ha upprättat en skriftlig bekräftelse av uppsägningen är obehövlig, då ingen uppsägning har skett. En fastighetsmäklare får inte i anslutning till sitt förmedlingsuppdrag köpa en fastighet som han eller hon har eller har haft i uppdrag att förmedla, 11 FML. Lagens nuvarande utformning innebär en skärpning av förbudet mot självinträde genom att förbudet nu även omfattar fall där mäklaren har haft ett förmedlingsuppdrag. I förarbetena, se prop. 2010/11:15 s. 24, motiveras skärpningen följande: Det finns utrymme för illojala ageranden från mäklarens sida om han eller hon tillåts själv köpa fastigheten. Det kan ju vara svårt för en säljare att avgöra om det pris som en mäklare erbjuder motsvarar priset vid en normal försäljning efter marknadsföring. Att förbudet gäller också en fastighet som

11 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 11 (15) mäklaren har haft i uppdrag att förmedla kan inte heller anses innebära en alltför stor begränsning för mäklaren; en mäklare måste kunna avstå från att åta sig ett uppdrag om det kan komma i fråga att köpa fastigheten. Det som bör hindras är att mäklaren avsäger sig uppdraget för att därefter kunna köpa fastigheten. Förbudet bör begränsas till det aktuella förmedlingstillfället och inte ett senare köp om fastigheten på nytt bjuds ut till försäljning I samband med detta kan nämnas att det utgångspris som NN värderat den överlåtna fastigheten enligt uppdragsavtalet uppgår till kronor. När NN själv förvärvade fastigheten dryga två år senare uppgick köpeskillingen till kronor, det vill säga en miljon kronor lägre än det utgångspris NN:s tecknat i uppdragsavtalet två år tidigare. Då jag anser det vara klarlagt att uppdragsavtalet inte sagts upp vid överlåtelsetillfället har NN handlat i strid med sina skyldigheter enligt FML. Detta då den i ärendet aktuella överlåtelsen innebär en överträdelse av förbudet mot självinträde, vilket är grund för att meddela henne en varning. Påföljden Enligt beslutsförslaget meddelas NN en varning som påföljd för sitt handlande i strid med FML. Varningen meddelas för att hon har åtagit sig ett förmedlingsuppdrag med vetskap om att det inte har förelegat någon försäljningsavsikt från säljarsidan och utan att själv ha haft för avsikt att förmedla det aktuella objektet, för att hon inte har vidtagit en enda förmedlingsåtgärd under förmedlingsuppdraget, för att hon inte skriftligen har bekräftat uppdragsgivarnas uppsägning av uppdragsavtalet, för att hon har inlett en affärsförbindelse utan att ha uppnått kundkännedom och för att hon vare sig har upprättat eller överlämnat en journal med anteckningar över förmedlingsuppdraget till uppdragsgivarna vid

12 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 12 (15) uppdragsavtalets upphörande. Då min bedömning är att uppdragsavtalet inte sagts upp, till skillnad från vad NN gjort gällande, är jag också av uppfattningen att ingen varning ska noteras med anledning av att NN inte har upprättat en skriftlig bekräftelse på uppsägningen. Däremot ska en notering om att självinträdet i sig är varningsgrundande införas. Avseende bedömningen av journalen måste jag följaktligen justera bedömningen något avseende denna, med hänsyn till att uppdraget enligt min mening inte upphörde förrän överlåtelsen skedde, oaktat att överlåtelsen innebar ett självinträde. Noteringen avseende varning för bristerna att varken upprätta eller överlämna journal vid uppdragets avslutande ska dock kvarstå. Enligt 29 FML ska Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som 1. Inte längre uppfyller kraven enligt 6, 2. Inte betalar registreringsavgift eller 3. Handlar i strid med skyldigheterna enligt denna lag. Om det kan anses tillräckligt, får Fastighetsmäklarinspektionen i stället meddela varning eller erinran. Är förseelsen ringa, får påföljd underlåtas. I detta ärende är det enligt min mening fråga om en bedömning av såväl punkten 1 som punkten 3 i nämnda bestämmelse st. 1 p. FML Enligt förarbetena bör den generella utgångspunkten för lämplighetsbedömningen enligt 6 vara att avregistrering skall ske om det inte vid en samlad bedömning av samtliga omständigheter finns anledning att utgå ifrån att mäklaren, trots dokumenterad brottslighet eller de andra omständigheter som det kan vara fråga om, kan anses vara lämplig att fortsätta verksamheten som fastighetsmäklare. Det framhålls även särskilt i förarbetena att det övergripande syftet med lämplighetsbedömningen skall vara att, med omsorg om mäklarnas uppdragsgivare och deras motparter, verka för en god standard inom mäklarkåren och att hänsynen till mäklarens

13 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 13 (15) personliga intresse i saken inte får tillmätas så stor betydelse att det övergripande målet sätts åt sidan, se prop. 1994/95:14 s. 69. Enligt praxis tycks återkallelse med hänvisning till p. 1 ske i de fall där mäklaren visat underlåtenhet att betala förfallna skulder eller har dömts för brott. Dessa båda företeelser torde enligt min uppfattning utgöra exempel på sådana allvarliga omständigheter som enligt förarbetena kan motivera avregistrering, men inte en uttömmande angivelse, se prop. 1994/95:14 s. 69. NN har, enligt egen uppgift, i samband med fastighetsöverlåtelsen skrivit ut de handlingar som användes i överlåtelsen från sin arbetsgivares system, med arbetsgivarens logotyp och övriga uppgifter angivna på dokumenten. NN uppger att hon sedan raderat dokumenten i systemet efter utskrift då hon inte hade frågat om hon kunde använda dem. Detta visar att det funnits en medvetenhet från NN:s sida om att hennes agerande inte var korrekt. Det faktum att NN inte valt att ställa frågan till sin arbetsgivare i efterhand, utan istället dolt affären genom att radera handlingarna, är därför anmärkningsvärt. Än mer anmärkningsvärt är att NN, trots att hon får sägas haft insikt om att handlingarna från arbetsplatsen inte var i sin ordning att använda, likväl begagnar dessa dokument i överlåtelsen. Till detta kommer det faktum att NN samtidigt uttalar att jag borde kunna använda kontorets avtal som är juridiskt bäst och som jag kan. Det vore mer konstigt om jag som arbetar med det här skulle köpa standardavtal. Sammantaget visar dessa omständigheter på bristande omdöme, samt en i grunden haltande förståelse för gränserna mellan yrkesrollen som mäklare och det privata området. Enligt de uppgifter som anmälaren har lämnat, vilka inte har tillbakavisats av NN, var uppdragsgivarnas/säljarnas hälsa vacklande till del. De var vid överlåtelsetillfället drygt 84 respektive 87 år gamla. Enligt anmälan finns även uppgift om att säljarna led av Alzheimers respektive begynnande pannlobsdemens. Uppdragsgivarnas/säljarna hade vid tidpunkten för uppdragsavtalets tecknande en hemmaboende dotter i vuxen ålder som hade en utvecklingsstörning. Dottern avled den 16 april Överlåtelseavtalet tecknades den 25 april 2016, det vill säga elva dagar efter dödsfallet. Att det skeende som beskrivs i ärendet har ägt rum under sådana omständigheter förstärker intrycket av att NN har bristande lämplighet. Av NN:s uppgifter kan slutsatsen dras att det är NN som tagit initiativet till att kontakta uppdragsgivarna/säljarna i syfte att upprätta ett uppdragsavtal,

14 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 14 (15) trots att hon samtidigt menar att hon aldrig haft för avsikt att förmedla fastigheten, utan endast fotografera huset så att det finns bilder klara. NN har dock i detta uppdragsavtal, som enligt NN aldrig var menat att vara ett uppdragsavtal, angivit ett utgångspris, vilket talar emot den avsikt NN säger sig ha haft med uppdragsavtalet. Det är i sammanhanget värt att upprepa det faktum att den köpeskilling NN betalade vid överlåtelsen understeg det av NN i uppdragsavtalet värderade utgångspriset med kronor st. 3 p. FML NN har i sina yttranden i ärendet uttalat att hon vet väl vilka lagar och regler vi har att förhålla oss till inom yrket och att man som mäklare inte får köpa ett objekt man har till försäljning, samt att hon inte varit i min yrkesroll och gjort något självinträde. Mot bakgrund av det som framkommit i ärendet vill jag påstå att det faktiska förhållandet är det motsatta. NN har i detta enskilda ärende handlat i strid med sina skyldigheter enligt FML på sådant vis att hon i beslutsförslaget meddelas varning för fem överträdelser, som var och en för sig medför varning som påföljd. Vissa av dessa överträdelser, främst avseende förbudet mot självinträde, har varit av särskilt allvarlig art. Jag vill även framhålla att det vid samma tillfälle som detta ärende föredrogs för nämnden, även föredrogs två andra tillsynsärenden mot NN utöver detta, för vilka besluten expedieras i samband med detta avgörande. På grundval av de samlade omständigheter som föreligger i samband med det aktuella förmedlingsuppdraget och den aktuella överlåtelsen, lagt till de klarlagda överträdelserna mot FML som var och en för sig är varningsgrundade, finner jag NN:s agerande allvarligt inkompetent och olämpligt. Sammantaget med överträdelserna av FML tecknar NN:s agerande i samband med uppdraget och överlåtelsen en bild av en person som saknar det omdöme och den kompetens som enligt min mening krävs för att inneha den förtroendeställning som fastighetsmäklarrollen de facto innebär. Inte heller visar NN någon vidare insikt i eller förståelse för allvaret i de överträdelser för vilka hon meddelas påföljd. NN är därför inte att betrakta som lämplig som fastighetsmäklare. Vid en sammantagen bedömning av vad som förekommit i ärendet saknas skäl att anse att varning är tillräcklig, och min uppfattning är att annan påföljd än avregistrering inte kan komma ifråga.

15 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 15 (15)