Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 409 Avd för Bygg- och fastighetsekonomi. Analys av fem svenska fastighetsfonder

Transkript

1 Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 409 Avd för Bygg- och fastighetsekonomi Analys av fem svenska fastighetsfonder Författare: Richard Drougge Handledare: Professor Stellan Lundström Stockholm 2007

2 Master of Science thesis Title: Analysis of five Swedish Real Estate Funds Author Richard Drougge Department Department of Real Estate and Construction Management Division of Building and Real Estate Economics Master of Science thesis number 409 Supervisor Professor Stellan Lundström Keywords Swedish real estate funds, unlisted companies, private equity Abstract The Swedish real estate funds have lately become greater and more important players in the Swedish real estate market. General information about these funds is scarce since they are unlisted companies and are not required to present information as required by listed companies. The questions in this thesis are: How are the Swedish real estate funds constructed and what strategies do they have? Is there a need for new tax legislation among these players? Five Swedish real estate funds are described. The information has been collected through interviews with a representative person from each participant fund. Each fund has a limited duration and a very clear and fixed strategy. The management team also tries to have a fixed target yield, something that is often appreciated among the investors. Real estate project development, in different forms, is a part of the strategy for most of the funds. Several players have plans to raise capital for new funds. There is a tepid interest in new tax legislation for Swedish real estate funds among the players. They have already found an effective strategy that works well for their companies. 2

3 Examensarbete Titel: Analys av fem svenska fastighetsfonder Författare Richard Drougge Institution Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd för Bygg- och Fastighetsekonomi Examensarbete nummer 409 Handledare Professor Stellan Lundström Nyckelord Fastighetsfonder, onoterade bolag, private equity Sammanfattning De svenska fastighetsfonderna har blivit allt större och viktigare aktörer på den svenska fastighetsmarknaden under senare år. Den allmänna informationen om dessa fonder är dock relativt knapphändig eftersom de arbetar som onoterade bolag och inte behöver följa de hårda redovisningsreglerna som finns på exempelvis Stockholmsbörsen. Frågeställningen i denna uppsats lyder: Hur är de svenska fastighetsfonderna uppbyggda och vilka strategier arbetar de efter? Anser man hos fonderna att det finns ett behov av ändrade skatteregler? Fem aktörer på den svenska marknaden beskrivs i detta arbete. Informationen har inhämtats genom intervjuer med representanter för var och en av fonderna. Varje fond har en begränsad tidsperiod. Man har mycket klara och fastställda målsättningar samt avkastningskrav vilket ofta uppskattas av investerarna. Projekt och fastighetsutveckling förekommer i olika form, men inriktningen kan vara olika. De flesta aktörerna har i dagsläget planer på att samla in kapital till nya fonder. Inställningen till ny lagstiftning för skattegynnade fondlösningar i Sverige är ljum. Varje aktör anser sig ha hittat en god lösning som är effektiv och passar just dem.

4 Förord Jag vill varmt tacka Professor Stellan Lundström för utmärkt handledning och värdefulla synpunkter under arbetes gång. Även ett stort tack till dem från företagen som har ställt upp på intervjuer. Utan Er skulle inte arbetet kunnat genomföras! Danderyd den 26/ Richard Drougge 4

5 Innehållsförteckning Master of Science thesis...2 Abstract...2 Examensarbete...3 Sammanfattning...3 Förord...4 Innehållsförteckning INLEDNING Bakgrund Syfte Metodik INVESTERINGAR I FASTIGHETER Fastigheters särdrag Beskattning av fastighetsföretag Introduktion REITs Svenska förslag Marknaden för gemensamt ägande idag FEM SVENSKA FASTIGHETSFONDER EN ANALYS Carnegie fastighetsfond Sverige Regler och former Ägare Finansiering Provision och incitament Avkastning Strategi Framtid för svenska fastighetsfonder Svenska Bostadsfonden Regler och former Ägare Finansiering Provision och incitament Avkastning Strategi Framtid för svenska fastighetsfonder Mengus Regler och Former Ägare Finansiering Provision och incitament Avkastning Strategi Framtid för svenska fastighetsfonder Niam AB Regler och former Ägare Finansiering Provision och incitament Avkastning

6 3.4.6 Strategi Framtid för svenska fastighetsfonder Acta Regler och former Ägare Finansiering Provision och incitament Avkastning Strategi Framtid för fastighetsfonder ANALYS Regler och former Ägare Finansiering Provision och incitament Avkastning Strategi Framtid för svenska fastighetsfonder SLUTSATSER...35 Bilaga

7 1. INLEDNING 1.1 Bakgrund Intresset för private equity-placeringar har varit stort de senaste åren. Många investerare finner att det är ett fullgott alternativ till börsplaceringar med flera fördelar. För bolag i en utvecklingsfas är det ofta ett naturligt sätt att samla ihop riskkapital från flera, ofta mycket engagerade och insatta, placerare. Fastighetsägande har sedan länge bedrivits i enskild privat regi men har under senare år blivit särskilt intressant för gemensamma private equity-pengar. Orsaken till detta intresse kan vara flera. Det har förekommit många strukturaffärer på börsen och fastighetsaktiena har svängt kraftigt, från att ha handlats med rabatter till att handlas med premier. Förutsägbarheten i en sådan placering har varit låg samtidigt som fastigheterna i sig kan ha haft en betydligt stabilare utveckling. Många investerare är inte intresserade av den risk som en börsplacering innebär, vem vet hur aktien kommer att värderas den dagen man planerat att avyttra sitt innehav. Man kan som investerare istället tänka sig en placering med en betydligt sämre likviditet för att slippa marknadsrisken. Genom att placera pengar i ett onoterat bolag med en avgränsad löptid, klarlagd och tydlig utdelningspolitik samt en fastslagen och på förhand utstakad fastighetsstrategi kan man som investerare förhoppningsvis sova gott på nätterna. De onoterade fastighetsbolagen, i branschen ofta kallade fastighetsfonder, försöker med sina lösningar ta investerarna närmare det direkta ägandet av fastigheter och samtidigt erbjuda sin specialkunskap inom området till placerarna. Att komma riktigt nära en direktplacering i fastigheter gör man dock ändå inte. De associationsrättsliga formerna som krävs för det gemensamma ägandet sätter käppar i hjulen. Det har sedan länge i Sverige höjts röster för att skattegynna visst gemensamt fastighetsägande likt många av de utländska fastighetsfonderna men så har inte blivit fallet. 1.2 Syfte Syftet med detta examensarbete är att belysa ett relativt okänt område, de svenska s.k. fastighetsfonderna. Diskussionen var som hetast för cirka 10 år sedan om Sverige skulle införa skattegynnade fondformer för fastighetsinvesteringar. Det blev aldrig av. Utredningen pekade på ett antal problem med att införa detta i Sverige. På marknaden finns idag ändå ett antal bolag som kallar sig fastighetsfonder och även ett antal andra onoterade aktörer som förmedlar fastighetsinvesteringar. Bolagen som kallar sig fonder är inga fonder i juridisk bemärkelse men när man har ordet fond med i namnet så antyds att man på något sätt samlar ihop kapital för gemensamma fastighetsplaceringar (Claesson, Claesson 2004, s 18). Inte mycket har skrivits om dessa fonder och bolag. Aktörerna är ofta i aktie- eller kommanditbolagsform och arbetar endast mot sina ägare och kunder. Eftersom fonderna och bolagen är onoterade så omgärdas de inte av rigorösa redovisningsregler som till exempel de noterade fastighetsbolagen på börsen. Kommunikationen och nyhetsrapporteringen till marknaden är ringa eftersom man endast fokuserar på sina egna investerare. 7

8 Frågeställning: Hur är de svenska fastighetsfonderna uppbyggda och vilka strategier arbetar de efter? Anser man hos fonderna att det finns ett behov av ändrade skatteregler? 1.3 Metodik Tillvägagångssättet för denna studie är en kvalitativ undersökning av fem aktörer. Detta sker genom intervjuer med representanter för fonderna och bolagen. För bakgrundsfakta tas även litteraturstudier med som en del i arbetet. 8

9 2. INVESTERINGAR I FASTIGHETER 2.1 Fastigheters särdrag För att förstå varför det kan vara fördelaktigt att gemensamt placera kapital i fastighetsbranschen bör man allra först titta på fastigheter som tillgångsslag. Fastigheter skiljer sig på många sätt från andra investeringsobjekt. 1. Fastighetsinvesteringar kräver stora kapitalresurser. En kommersiell fastighet är ofta en mångmiljoninvestering. De är odelbara och få privatpersoner och mindre institutioner har råd att köpa egna fastigheter särskilt om man vill upprätthålla en god diversifiering med flera olika fastigheter i sin investerarportfölj. 2. Fastigheter är en illikvid tillgång. Det går inte, som med många andra tillgångar t.ex. värdepapper, att sälja snabbt. Säljprocessen för en fastighet är ofta utdragen och både köpare och säljare vill göra noggranna genomlysningar och analyser innan man kan komma fram till ett pris. 3. Varje fastighet är unik. Det finns inga helt jämförbara objekt och inte heller några marknadsnoterade priser för den unika fastigheten att titta på. Det finns självklart riktlinjer för värdering, men en individuell bedömning är nödvändig för varje fastighet. 4. Varje fastighet är lägesspecifik. Alla fastigheter har ett unikt läge. Det går inte heller att flytta eller föra ut en fastighet ur ett land. 5. Investeringsobjekten kräver en löpande förvaltning. En fastighet behöver skötas och förvaltas kontinuerligt. Vid en fastighetsinvestering bör man titta på livscykelekonomiska aspekter. 6. Fastigheter ses ofta som en långsiktig investering. Fastigheter anses ofta vara en investering där man får en utdelning varje år och där en värdetillväxt ofta sker långsamt över tid. Reala tillgångar, så som fast egendom, brukar långsamt följa tillväxten i samhället över tiden. Flera av de ovan nämnda punkterna talar för att det finns fördelar med att gemensamt placera kapital i fastighetsmarknaden och låta en professionell mellanhand sköta förvaltningen. Det stora kapitalet som krävs för en fastighetsinvestering får aktörer ihop i en fond eller ett bolag genom det gemensamma kapitalet. De omfattande processer och den expertis som krävs vid köp och försäljning av fastigheter kan en professionell mellanhand tillhandahålla. För den löpande förvaltningen är det också lämpligt att ha flera fastigheter för att uppnå en kritisk massa ur kostnadssynpunkt. Även för riskspridning är det bra att inneha flertalet fastigheter. De nackdelar som finns med gemensamma placeringar på fastighetsmarknaden är att man tvingas betala avgifter till mellanhanden som förvaltar. 9

10 Att kombinera fördelarna med att gemensamt placera kapital i fastighetsbranschen och få en fördelaktig beskattning har varit problematisk i Sverige. Beskattning har skett i dubbla led, för vinster i bolagen men även för utdelning till ägarna av dessa bolag. I tidigare regeringens yttrande om skattegynnade bolagsformer i Sverige har man hävdat att skattefördelaktiga lösningar kunnat uppnås genom till exempel utgivande av speciella lånebevis till ägarna och att specialformer för fastighetsägande därför inte varit nödvändiga. I en motion till riksdagen har Lennart Hedquist och Carl Erik Hedlund framfört förslag om ändrade regler för fastighetsinvesteringar. De ansåg att fastighetsinvesteringsbolag (FIB) skulle införas och påpekade även i motionen vilken orimlig och komplicerad form som speciella lånebevis skulle vara för exempelvis småsparare (Motion 2001/02:Sk266). 2.2 Beskattning av fastighetsföretag Introduktion Svenska fastighetsbolag betalar enligt Ragnar Lindgren (1998) i praktiken låg skatt. Detta gör de tack vare en ofta mycket hög belåningsgrad i bolagen. Lindgren menar att sådana högbelånade bolag inte skulle vara attraktiva placeringar för de stora kapitalförvaltande institutionerna. De stora institutionerna måste ofta hålla nere risken på sina placeringar och vill således inte utsätta sig för detta. Indirekta fastighetsplaceringar betyder alltså för dem antingen dubbelbeskattning eller en oattraktivt hög belåning. För många privatpersoner är det ofta tvärt om och de söker sig i högre grad till den höga risken och den positiva hävstång detta förhoppningsvis kan ge på avkastningen (Lindgren, 1998, s 356). För löpande inkomster, exempelvis driftnetto i fastigheter, är bolag skyldiga att skatta om inte avdragsmöjligheter finns. Avdrag kan göras för skattemässiga avskrivningar i fastigheterna. Ett annat sätt, för exempelvis fastighetsbolag, att skaffa sig avdrag på har varit att köpa konkursmässiga bolag med stora uppdämda förluster. Exempelvis har man kunna köpa ett sådant listat bolag på någon handelsplats och då fått tillgång till både en marknadsnotering av bolaget samt få tillgång till de gamla förlustavdragen. Paketering av fastigheter i bolag har i Sverige blivit ett naturligt sätt för fastighetsinvesterare att undvika många av de skatte- och avgiftsfällor som finns vid fastighetstransaktioner. Vid försäljningsvinst av en opaketerad fastighet sker normalt en beskattning hos fastighetsägaren för näringsinkomst. Vid försäljningar av bolag som räknas som näringsbetingad verksamhet till moderbolagets verksamhet utgår ingen beskattning på varken vinst vid försäljning, eller på utdelningar mellan bolagen (Rabe, Melbi 2006). Detta blir således ett enkelt och fördelaktigt sätt för bolag som placerar i fastigheter att undvika en realisationsvinstskatt. Man slipper även med denna lösning de stämpelskatter som skulle ha utgått om en fastighet, istället för ett bolag, bytte ägare. Dessa regler gör att kommersiella fastigheter idag nästan uteslutande säljs paketerade i bolag. Detta ökar förstås risken i affären och bolagsexpertis är nödvändig vid många fastighetsaffärer. 10

11 Man brukar ofta tala om dubbelbeskattning i Sverige. Beskattningen i det andra ledet kommer vid utdelning av pengarna från bolaget till ägarna. Då är privatpersoner skyldiga att betala skatt på inkomst av kapital och bolag skyldiga att betala skatt på näringsinkomst. Förslag om ändring av skatteregler har främst syftat på beskattningen i bolagen REITs Det har sedan länge utomlands funnits sätt att föra riskkapital till fastighetsbranschen genom speciella skattegynnade lösningar. REITs, Real Estate Investment Trusts, är namnet på en amerikansk modell för fastighetsinvesteringar. Dessa fungerar ofta som en typ av closed end mutual fund. Detta innebär att det finns ett begränsat antal aktier och nytt kapital kan inte tillföras när fonden stängts. I USA handlas aktier i dessa REITs på marknadsplatser som New York börsen. Marknaden sätter kontinuerligt pris på andelarna i bolaget som handlas som vanliga aktier med premie eller rabatt till skillnad från en open-end fund där försäljning av andelarna bara kan ske till faställda värden. Det finns tre olika typer av REITs. En modell kallad equity REIT som köper, förvaltar och säljer fastigheter. En annan modell kallas för mortgage REIT. Dessa fonder investerar inom olika värdepapperiserade fastighetsinvesteringar. Denna form är av många också ansedd att ha högre risk än en equity REIT i och med belåningen och inriktningen även om så inte alltid är fallet ( Den tredje formen heter hybrid REIT och är som namnet tyder på en kombination av de båda andra formerna ( För att få verka som skattegynnad REIT i USA finns ett antal villkor. Uppfyller fonderna reglerna kan resultatet i fonden delas ut till ägarna utan beskattning av inkomst eller kapitalvinst i bolaget behöver betalas (Vinell 1996 s 53). Kraven är att det skall finnas minst 100 delägare i bolaget och de 5 största ägarna får inte tillsammans ha mer än 50 % av ägandet. Fastigheter, kassa och fodringar måste uppgå till minst 75 % av tillgångarnas bruttovärde och minst 95 % av årets beskattningsbara inkomster måste delas ut till ägarna Svenska förslag Lars Vinell (1996) tog fram förslag på hur man i Sverige kunde utforma en investeringsform som skulle fungera som en skattefri mellanhand för fastighetsinvesteringar. Denna form kallade han för FIB, fastighetsinvesteringsbolag. Dessa skulle vara aktiebolag som uteslutande eller så gott som uteslutande förvaltar och äger fastigheter och som får skattelättnader om de uppfyller vissa krav. Likt investmentbolagen skulle de få göra avdrag i resultaträkningen på det belopp som man delade ut till aktieägarna och således inte betala skatt för detta i bolaget. Fastighetsfonder diskuteras också men Vinell menade att om FIB införs så är fastighetsfonder överflödiga (Vinell 1996, s 98). 11

12 Förslaget om FIB kom i kölvattnet av fastighetskrisen på 1990-talet. Fastigheternas belåning hade varit mycket hög och det fanns behov av mer eget kapital på fastighetsmarknaden. Vinell pekade på ett antal punkter som FIB skulle lösa. 1. Den mycket låga finansieringen med egenkapital av fastighetsbestånden. 2. Den mycket svaga likviditeten på fastighetsmarknaden 3. Den mycket speciella situationen för ett antal ofrivilliga fastighetsägare som övertagit pantsatta fastigheter. 4. Bristen på fokusering i många av de stora aktörernas portföljer. 5. De påtagliga problemen för skilda typer av investerare inklusive småsparare att göra direktinvesteringar i fastigheter på grund av deras odelbarhet (Vinell 1996 s 8, 9), FIB skulle uppfylla vissa grundkrav för att kunna tillgodogöra sig skattefördelarna. Ägandet skulle vara väl spritt men inte följa några specialregler eftersom bolagen i regel skulle bli börsintroducerade måste de följa de ägandespridningsregler som finns på börsen. Man skulle dela ut minst 80 % av hyresinkomsterna inklusive räntenetto efter avdrag för rörelsens kostnader. Soliditeten skulle uppgå till minst 50 % och denna bedömning skulle göras med expertvärdering av tillgångarna som utgångspunkt (Vinell 1996 s 93). Sedan krisåren i fastighetsbranschen på 90-talet och dess efterdyningar har dock många saker förändrats. Banker har blivit mer restriktiva med att låna ut pengar till fastigheter. Även om vissa aktörers belåning är hög i dagsläget kommer situationen överlag på marknaden inte i närheten av hur det såg ut för 15 år sedan. En osäker fastighetsmarknad med få referensobjekt och få villiga köpare har förändrats och Sverige har idag utvecklats till ett av de populäraste fastighetsinvesteringsländerna i Europa Marknaden för gemensamt ägande idag I dagsläget finns ingen speciell skattegynnad form för gemensamt fastighetsägande i sin helhet. Småsparare har framför allt sökt sig till de enkla och likvida formerna så som fastighetsföretagen på börsen och fastighetsaktiefonderna. De senare är inget annat än normala svenska värdepappersfonder med investeringsinriktningen i fastigheter. Att investera i dessa fonder innebär att man blir ägare till fastigheterna i tredje led om man räknar direktägande som det första ledet. Man får betala avgifter för förvaltningen till två aktörer men slipper beskattning i tre led, fonden får dra av utdelningar. Sådana fonder drivs idag bland annat av fondbolagen Odin, SEB och Länsförsäkringar. Dessa fonder passar investerare som vill ha en bred exponering mot fastighetsmarknaden och slippa de företagsspecifika riskerna i enskilda bolag. Både fastighetsbolagen på börsen och fastighetsaktiefonderna är utsatta för den generella marknadsrisk som förekommer på öppna handelsplatser. Stora kapitalplacerare och även småsparare har dock fått upp ögonen för de onoterade 12

13 fastighetsfonderna de senaste åren. Dels för att de växt i antal men också för att det är ett bra och relativt okorrelerat alternativ till de öppna marknadsplatserna. 13

14 3. FEM SVENSKA FASTIGHETSFONDER EN ANALYS 3.1 Carnegie fastighetsfond Sverige Regler och former Carnegie fastighetsfond drivs i ordinär aktiebolagsform. Gustav Björkman (G B) menar att fondens långsiktiga och välrenommerade investerare vill ha en enkel och klar struktur på ägandet och därför valt gällande form. Investerarna är aktieägare i vanlig bemärkelse men har också ett aktieägarlån i fonden. Detta lån är det som ska generera den löpande avkastningen till ägarna. Förutom denna avkastning tar ägarna även ut pengar ur fonden när den anses överkapitaliserad. Det finns inget fastställt mål för hur likvid fonden ska vara utan mängden kapital som finns i fonden är en direkt konsekvens av de strikt modellerade affärsplanerna. Pengarna ska täcka de åtaganden som finns i fastigheterna men också täcka betalningen för aktieägarlånen. Fonden beskattas som ett aktiebolag i vanlig ordning men G B menar att beskattningen inte är betungande då intäkter ofta kan kvitteras mot avskrivningar. Vinster vid försäljningar av fastigheter är inte heller något problem då fastigheterna nästan uteslutande är paketerade i bolag och ingen realisationsvinstskatt utgår. I dagsläget driver man en enstaka fond som stängdes för investeringar juni Bolaget är inte främmande för nya fonder eller fastighetsprodukter i framtiden även om några sådana planer ej finns för tillfället Ägare Investerarna i fonden är 15 stycken, samtliga professionella investerare. Inga privatpersoner finns bland ägarna. G B menar att det är lätt att driva fonden med ett fåtal professionella placerare istället för att ha många privatpersoner som investerare. Det finns en viss skillnad i relationen förvaltare professionell placerare och relationen förvaltare privatpersoner, där kommunikationen ofta är lättare i den förstnämnda. Fonden kan anses vara stängd. Investerare kan inte garanteras att kunna kliva ut ur fonden när som helst utan de är de fastställda affärsplanerna som gäller. Dock skulle fonden kunna tänka sig att underlätta för en investerare som vill kliva av och sälja aktier till andra investerare. Det sker ingen handel med aktier på någon andrahandsmarknad. Den minsta insatssumman i fonden är 50 miljoner kronor. Det finns ingen övre gräns för hur mycket kapital en investerare kan tillföra. Det bör dock finnas någon slags balans i ägandet så ingen investerare blir allt för dominerande menar G B. Alla aktier i bolaget har lika många röster på bolagsstämman. 14

15 Investerarna i fonden är uteslutande från Sverige och Norge. G B anser att investerarnas mål med ägande i fonden, istället för ägande i ett börsbolag, är att fonden har en gemensam - och väldigt tydlig - fastställd affärsstrategi. Investeringsinriktningen, kontrollen och insynen är också en helt annan än exempelvis börsbolagens. Graden av aktivitet och viljan att påverka skiljer sig visserligen något åt mellan de olika investerarna i fonden. Vad investerarna även slipper med fonden är de värdevariationer och den risk som en börsplacering exponeras mot på den allmänna finansmarknaden och vilken inte är direkt kopplad till vad som händer med fastighetsmarknaden. Man slipper också de strukturmässiga affärer och nya strategier man kan bli utsatt för på allmänna handelsplatser i och med exempelvis uppköp eller sammangåenden. Fonden marknadsför sig inte på något speciellt sätt eller med någon speciell strategi. Man finner helt enkelt investerarna genom att uppsöka tänkbara placerare för vilka man sedan framför sin strategi, sina avsikter och vilken avkastning detta kan ge Finansiering Belåningsgraden på fastigheterna i fonden är ca 70 %. Anledningen till den, i fastighetssammanhang, ganska modesta belåningen är att man vill ha mycket risk exponerad mot just fastigheterna och inte mot räntemarknaden. De flesta av investerarna sköter riskexponeringen mot räntemarknaden på egen hand. Lånen i fonden är bundna och kopplade till en affärsplan för respektive investeringsobjekt. Det egna kapitalet i fonden uppgår till ungefär 1 miljard kronor och fastigheternas värde är då följaktligen, med belåningen, runt 3 miljarder kronor Provision och incitament Förvaltningskostnaden för investerat kapital beräknas som en fast, löpande avgift på det investerade kapitalet och ligger i nivån runt 1,5 procent. Det kan dock uppstå skillnader då det finns andra incitamentsstrukturer som tar vid när olika tröskelvärden uppnås i totalavkastning och förvaltaren då har möjlighet till extra ersättning. Carnegie har på samma sätt som övriga investerare ägande i fonden. Ägandet uppgår till knappt 2 procent. Alla delar i förvärvsprocessen sköts internt av förvaltaren. Det är egentligen det som investerarna får för den fasta avgiften. G B är anställd på Carnegie Investment Bank men arbetar egentligen på Carnegie Fastigheter som äger och sköter alla Carnegies fastighetsplaceringar och ser till att i enlighet med gällande affärsplaner uppfylla målen i dessa. Carnegie Fastigheter i Sverige AB har även egen teknisk förvaltningspersonal på plats på de ställen där en kritisk massa i förvaltningsvolym har uppnåtts, till exempel i Malmö. På andra håll kontrakteras externa tekniska förvaltare. Den tekniska förvaltningskostnaden är en typisk kostnad som är att hänföra till fastighetskostnader och inte har något att göra med den kapitalplaceringsavgift som tas ut av förvaltarna. 15

16 3.1.5 Avkastning Avkastningen på aktieägarlånet utdelas kvartalsvis. För övrigt finns inga fastställda tidpunkter för utdelning utan det sker när man anser att det finns möjlighet till detta ur ett affärsplansperspektiv. Avkastningsmålen, mätt i IRR på investerarnas pengar ligger i de flesta fastighetsfonderna på marknaden mellan 10 och 20 procent, lite beroende på belåning, säger G B. För Carnegie ligger målet ungefär i mitten på detta intervall. Fonden har en period på tre år då själva placeringsprocessen pågår. Under denna period har man investerat en del av det totala kapitalet varje år. Investerarna har tillskjutit pengar vid de tillfällen då man har gjort förvärv. Under denna period har man även haft möjlighet att sälja och investera i något annat objekt om man så vill. Detta kan vara bra i fall man köper en portfölj och får med objekt som kanske egentligen inte passar in i den långsiktiga portföljen. När denna process är avslutad så ska den långsiktiga portföljen vara klar och man arbetar endast med att uppfylla de målen som finns i affärsplanerna. Vid fastighetsförsäljningar som sker efter treårsperioden ska allt kapital delas ut till ägarna Strategi Carnegie har en del fastighetsutveckling i sin portfölj. Detta beror på att en portfölj utan fastighetsutveckling inte så mycket blir en portfölj med fastighetsrisk utan mer av en portfölj med endast hyresgästrisk. Som exempel: I en fastighet med endast en hyresgäst, som har ett hyresavtal löpande på väldigt lång tid sitter ägaren på risken om just den hyresgästen kan betala hyran eller inte. Kontraktet blir nästan som en obligation i just det företaget. Medan om hyresgästen plötsligt skulle flytta eller gå i konkurs sitter ägaren helt plötsligt på en väldigt stor fastighetsrisk istället. Man vill helt enkelt komma ifrån det dilemmat och har därför en del fastighetutveckling i fonden. Fondens investeringar sker i femårsperioder varefter utvärdering görs. Ägarna är långsiktiga och det är absolut inte säkert att fastigheterna säljs efter denna period utan det är ett tillfälle för avstämning och investerarna kan efter denna period välja att börja en ny period och behålla fastigheterna. Om fastigheterna skall behållas fastställs nya mål vid dessa avstämningstillfällen. Fonden investerar i den svenska fastighetsmarknaden med ett riktmärke att försöka efterlikna den sammansättningen som finns i Svenskt fastighetsindex. Typ av fastighet skall vara ungefär representerat som i index. Det finns inget fastställt geografiskt mål med portföljen. De flesta fastigheterna ligger dock idag i de 3 storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö. Vad gäller direktavkastning med hänsyn till typen av fastigheter så kan man exempelvis inte inneha oexploaterad mark. Fastigheterna måste kunna generera intäkter för att kunna täcka den ränta som är fastställd på aktieägarlånen. Vissa av fastigheterna och fastighetsportföljerna bidrar dock mer än andra till denna intjäningsförmåga. I en del av fastigheterna, som förvärvas till lägre avkastning, ser man en potential till högre intäkter över tiden, genom till exempel högre hyror, ökad uthyrning eller lägre driftkostnader. 16

17 3.1.7 Framtid för svenska fastighetsfonder Frågan om behovet av ny fastighetsfondlagstiftning tycker inte G B är någon viktig fråga för professionella placerare. Carnegies fond drivs som aktiebolag och det fungerar bra. Ny lagstiftning skulle kunna vara bra för de privata placerarna som behöver mer skydd och upplysning än de ofta ganska insatta professionella placerarna. G B tror att det kan komma en ändring i lagstiftningen framöver för att främja just småsparare. Att Sverige överlag skulle bli mer intressant som fastighetsinvesteringsland om man ändrar lagstiftningen tror inte G B eftersom nya regler främst skulle inverka på mindre placerares vilja att investera. Sådana placerare står idag för endast en liten del av kapitalet på fastighetsmarknaden. Småspararnas fastighetsplaceringar går idag mestadels genom de större aktörerna via pensions- eller försäkringsbolag. 17

18 3.2 Svenska Bostadsfonden Regler och former Svenska Bostadsfonden drivs som ett aktiebolag. Investerare kan gå in på tre olika sätt. 1) Via vanliga aktier, en form som framförallt har varit bra ur förmögenhetsskattesynpunkt. 2) Med vinstandelslån som är ett aktierättsligt instrument som rent allmänt inte är så vanligt använt. Ett vinstandelslån har varit fullt förmögenhetsbeskattat men har också fördelen att komma förbi den 28 procentiga aktiebolagsskatten. 3) En ytterliggare form är kallad Unit. Det är en hybrid med 90 procent i ett förlagslån där de övriga 10 procent är en aktie. Denna lösning är till för att åstadkomma en stor del säker avkastning med förlagslånedelen och en mindre, mer rörlig, avkastning på aktiedelen. De flesta investerarna har vinstandelslån och är således inte utsatta för någon dubbelbeskattning. Svenska Bostadsfonden tecknade den första fonden Fonderna har en löptid på sex år. Man har för närvarande sex fonder stängda för investeringar. Man planerar för närvarande att starta fyra stycken nya fonder om året, en ny fond per kvartal Ägare Investerarna i Svenska Bostadsfonden är privatpersoner, ägarledda företag, stiftelser och institutioner. Initialt har det mest varit privatpersoner och privat ägarledda företag men i ökande grad är det institutioner av varierande storlek. Det är möjligt att avsluta sitt ägande under fondens löptid på en andrahandsmarknad. Den marknaden hanteras idag av fondkommissionären Thenberg & Kinde Fondkommission AB. Investerarna rekommenderas dock av fonden och Lars Swahn (L S) att behålla sitt ägande tiden ut då strukturen är sådan att utdelningen ökar gradvis under fondens löptid genom att lån amorteras. Den största delen av värdetillväxten kommer ägarna till del i slutet av fondens sexårsperiod. Vill man sälja sin del i fonden, under tiden den löper, så sker detta till ett pris som tagits fram genom en värdering och andelens värde blir då konservativt uppskattat. Priset blir då troligen, om inget exceptionellt hänt, det värde som fastställts vid senaste bokslutet. Det har tills nu varit endast ett 10-tal poster som bytt ägare av totalt fondinvesterare. Den minsta summan för insättning i fonden är kronor, någon största finns inte fastställd. Investerarna vill sällan ha något ägaransvar varför man får en självreglerande övre gräns. Ägarna är till allra största del svenskar. De kan vara utlandssvenskar och personer som till stor del förstår den svenska bostadsmarknaden. Utlänningar är mindre benägna att investera i bostadsfonden eftersom det svenska hyressystemet till viss del kan vara svårt att förstå. I utlandet är hyresbostäder ofta att betrakta som socialt boende. Det är ofta områden med dålig 18

19 betalningsförmåga bland hyresgäster medan det i Sverige är ett normalt inslag i samhället och många i medelklassen bor i hyresrätter. Att investera i Svenska Bostadsfonden, istället för i ett börsbolag, är ett sätt att komma åt ägande i hyresbostäder. De svenska börsbolagen är i hög grad blandade bolag där man innehar olika typer av fastigheter: lager, kontor butiker säger L S. Sådana bolag är till stor del konjunkturberoende. Svenska bostadsfonden är inte lika konjunkturkänslig med sina innehav i hyresbostäder. Man har skattemässiga fördelar beroende på hur man investerar och man har möjlighet till en hög och ofta ganska förutsägbar utdelning. Man slipper också börsrisk med ett innehav i fonden. Fonden marknadsförs av Laika Consulting, en marknadsföringsorganisation i ett separat bolag. De ger råd och ägnar sig åt att praktiskt sälja lösningar till ett antal kunder. Laika Consulting ägnar sig åt att ge stöd till ett antal distributörer som Svenska Bostadsfonden har i sitt nätverk. Dessa är framförallt fond- och försäkringsmäklare så som Söderberg & Partners, Max Matthiessen men också flertalet mindre försäkringsförmedlare, totalt ca stycken i Sverige. Service och försäljningsmaterial skall tillhandahållas för dessa firmor som även anordnar seminarier åt sina kunder där Svenska Bostadsfonden ställer upp. Svenska Bostadsfonden marknadsför sig ofta på Aktiespararnas och liknande organisationers möten Finansiering Belåningen i fonden ligger på ungefär procent. Man har med stigande räntor nu sänkt sin riktlinje från 75 procent för en tid sedan till att idag ha den på 70 procent. Belåningen kan dock variera lite från fall till fall. Belåningen sker oftast med en bank för varje fond där en hel fond kan utgöra underlag för belåning. Det egna kapitalet är i snitt mellan 30 och 50 miljoner kronor i varje fond. Med det investerarunderlag som finns idag menar L S att ungefär 50 miljoner är ett rimligt belopp för varje fond. Med fastställd belåningsgrad blir fastigheterna värde då cirka 150 miljoner kronor vid varje förvärvstillfälle Provision och incitament Investerarna får i dagsläget cirka fyra procent i fast ränta. Av det resultat som överstiger de 4 procenten går 80 procent till investerarna medan 20 procent tillfaller förvaltarna. I grunden ligger ett förvaltningsarvode på 0,65 procent av fastigheternas värde vilket ungefär täcker de kostnader man har för att sköta fonden. Förvaltarna har investerat i flera av fonderna och har det som ambition även om det inte finns något sådant åtagande mot investerarna. Fonden kontrakterar mäklare på provision för att finna lämpliga objekt. Ofta är detta personer med erfarenhet i fastighetsbranschen som har bra kontaktnät. Många av de fastighetaffärer som görs handlas off market, det är inte objekt som ligger ute på en öppen marknad utan istället vill säljaren se fastigheterna hamna i goda händer. 19

20 Den tekniska förvaltningen sker i vissa fall av egen anställd personal och i andra fall hyrs sådan personal in. I en del fall tas fastighetsskötare över från säljaren, detta kan ibland nästan vara ett krav från säljaren Avkastning Utdelning sker en gång om året enligt aktiebolagslagens bestämmelser. De olika ägandeformerna får alla utdelning vid detta tillfälle. Hur mycket kapital som behålls i fonden är en bedömning från tillfälle till tillfälle men det viktiga är att försöka hålla avkastningen under perioden så nära den nivå som man på förhand satt som mål. Totalavkastningsmålet för fonden ligger idag i storleksordningen procent Strategi Fonden investerar inte i några projektfastigheter utan endast i fullt utvecklade objekt. Däremot så finns det förstås uppgraderingsbehov i vissa av fastigheterna exempelvis byte av kök eller badrum. Om man köper hela bestånd och får med fastigheter som behöver rivas och byggas upp på nytt väljer man att sälja dem till en byggmästare. Man kan förhoppningsvis dela eventuella övervärden mellan sig. Fonden kan beskrivas som en blind fond eller black box där man tar in pengarna först och köper fastigheterna sedan. Placerarna går alltså in ett koncept där man har utarbetat ett ganska detaljerat prospekt för att förtroendet för förvaltarna ska vara högt. Man köper till tre fjärdedelar fastigheter med god avkastning. I ungefär en fjärdedel av investeringarna hoppas man på bostadrättsomvandlig och kan tänka sig att köpa till en initialt lägre avkastning. Beslutet om ombildning ligger ju dock alltid hos hyresgästerna så det är en förhoppning man handlar på. Vid tiden för en sexårsperiods utgång ska normalt försäljning av fastigheterna ske. Dock finns det inte skrivet att fastigheterna skall säljas år sex utan istället vid vid en tidpunkt som man finner finansiellt optimal. Skulle den tidpunkten inte infalla vid år sex går man till investerarna och säger att man fortsätter att inneha fastigheterna ett tag till tills ett bra pris kan uppnås och investerarna får lösa ut sig till ett värderat pris. L S menar här att man måste vara flexibel för att uppnå bra lösningar. Den typ av fastigheter som man siktar på att inneha är uteslutande bostäder. Man accepterar dock exempelvis butiker belägna i bottenplan på bostadsfastigheter, sådana höjer ofta värdet på bostäderna. Om shoppingcenter skulle följa med bostadsbestånd tänker man till noggrant. Centret ska då innebära en väsentlig del för bostadsområdets attraktivitet. Fonden äger fastigheter framförallt på orter som Söderköping, Västervik, Kalmar, Oskarshamn, Växjö, Hörby och Kristianstad. Direktavkastningskraven för hyresbostäder ligger i dessa städer idag på mellan 5 och 7 procent vilket är betydligt högre än exempelvis i Stockholm. I Stockholm är det framförallt bostadsrättomvandlingar som varit en drivande kraft bakom de mycket låga direktavkastningskraven. Svenska Bostadsfonden ser dock en 20